הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 15371-02-14

לפני כבוד השופט סארי ג'יוסי

התובע
ג'מיל פרחאת

נגד

הנתבעים

  1. עו"ד ג'מאל שעבאן
  2. מג'ד חלבי
  3. חלבי רגא
  4. לשכת רישום מקרקעין – נצרת (נמחקה)
  5. מינהל מקרקעי ישראל – רשות הפיתוח

פסק דין

1. תובענה למתן פסק דין הצהרתי הקובע כי הסכם מכר המקרקעין מיום 5.2.08 (להלן: "הסכם המכר") הנחזה כמי שנערך בין התובע מצד אחד לבין הנתבעים 2-3, מג'ד ורג'א חלבי ( להלן: "חלבי") על פיו מכר התובע (להלן: " התובע" או "פרחאת") זכויותיו ב- 2,745 מ"ר מהמקרקעין הידועים כחלקה 7 בגוש 19043 מאדמות מועצה אזורית משגב ( להלן: "המקרקעין"), "מבוטל, ועל כן , יש לבטל את רישומו בלשכת רישום מקרקעין" ( עמ' 1 לכתב התביעה).

על פי התובע, הוא "לא חתם על הסכמי העסקה הנ"ל, ואם מתברר כי זוהי חתימתו הרי שלא ידע כי מדובר בעסקה לגבי יתר זכויותיו במקרקעין הנ"ל. לכן, התובע רשאי לבטל את החוזה מאחר והוא התקשר בחוזה עקב טעות" ( סעיף 22 לכתב התביעה).
עוד טוען התובע, כי החתימה המתנוססת על הסכם המכר וגם על ההצהרה (הצהרה על מכר מקרקעין) היא מזויפת , וכי מעולם לא קיבל כל תמורה בגין עסקה כזאת (ראה סעיף 15 לכתב התביעה).

עוד טען התובע, כי אם יתברר שהחתימה על הסכמי העסקה השנייה (הכוונה לעסקה נשוא הסכם המכר, משום שבעבר ערך עסקה קודמת ביחס לזכויות נוספות שהיו לו באותה חלקה), היא חתימתו, הרי שלא ידע כי מדובר בעסקה לגבי יתר זכויותיו באותה חלקה וכי כאמור הוא לא קיבל כל תמורה בגין זכויות אלה, כאשר על פי הסכם המכר התמורה הועמדה על סך של 350,000 ₪.

ודוק, התובע לא טען בתביעתו כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר לכאורה לטובת הנתבע 1, עו"ד ג'מאל שעבאן ( להלן: "עו"ד שעבאן") הוא מזויף. א לא שבמהלך המשפט טען, כי מעולם לא חתם על אותם מסמכים – הסכם המכר וייפוי הכוח, וחתימותיו עליהם זויפה.

נוכח כל אותן טענות בדבר בטלות הסכם המכר, ביקש התובע להורות על ביטול רישום הזכויות במקרקעין על שם הנתבעים או מי מהם, והשבת המצב לקדמותו, היינו רישום הזכויות על שמו.

עובדות ברקע

2. חלבי היו מעוניינים ברכישת המקרקעין לצורך ביצוע עסקת חליפין עם רשות הפיתוח/מנהל מקרקעי ישראל ( להלן: "רשות הפיתוח"), במסגרתה בקשו לקבל בחזרה חלקה בכפר ירכא שהופקעה ממשפחתם בעבר. ואכן ביום 16.7.2008 - לאחר חתימת הסכם המכר עם פרחאת, רכשה רשות הפיתוח את המקרקעין, והחזירה לחלבי, כנגד רכישה זו, את החלקה שהופקעה בעבר (3,922 מ"ר בחלקה 76 גוש 18888 באדמות כפר ירכא) לחלבי (להלן: "הסכם עסקת החליפין"). הערת אזהרה לטובת רשות הפיתוח על זכויות פרחאת נרשמה ביום 22.7.2008 , והערת אזהרה לטובת חלבי על הבעלות של רשות הפיתוח נרשמה ביום 1.12.2008.

יוער כבר כעת כי למרות שהסכם המכר נערך לכאורה בין חלבי לבין פרחאת, הראשונים מעולם לא פגשו את האחרון עובר לדיוני ההוכחות שהתקיימו בפניי במסגרת התיק דנא.
כלל ערוצי התקשורת הנוגעים למכירת המקרקעין התקיימו אל מול עו"ד שע באן – אשר טען כי פרחאת חתם לטובתו על ייפוי כוח בלתי חוזר לשם ביצוע המכר, וגם מול פריד – בנו של פרחאת שהנתבעים טענו כי פעל כשלוח מטעם האחרון, אף על פי שפרחאת מעולם לא חתם על ייפוי כוח לטובתו.

3. למען שלמות התמונה יצוין כי ביום 17.12.2007 קיבל פרחאת בירושה מאמו 5,245 מ"ר משטח המקרקעין שבמחלוקת.
עובר להסכם המכר, נערכה לכאורה עסקה נוספת בין פרחאת, באמצעות בנו - פריד ג'מיל פרחאת ( להלן: "פריד") לבין סאמי וחאלד סעאידה ( להלן: "סעאידה") למכירת 2,500 מ"ר מהמקרקעין ( להלן: "העסקה הקודמת").
אלא שגם בנוגע לעסקה הקודמת העלה פרחאת טענות דומות, לפיהן מעולם לא חתם על הסכם המכר ועל שאר המסמכים הנלווים לעסקה, וכי עו"ד שעבאן ועו"ד מג'די ח'לאילה ( להלן: "עו"ד חלאילה") עשו יד אחת וזייפו את חתימתו. עוד טען פרחאת כי לא העביר לפריד את זכויות הבעלות ב-2,500 מ"ר מהמקרקעין ללא תמורה, ומאחר וזכויותיו במקרקעין לא הועברו, פריד לא היה מורשה למכור אותן לסעאידה.

המחלוקת הנוגעת לעסקה הקודמת הגיעה לכלל סיום ביום 28.12.2009, במסגרת הסכם שנערך בין פרחאת לבין עו"ד חלאילה ( להלן: "הסדר הפשרה"). בהסדר הפשרה נכתב כי אומנם לשיטת עו"ד חלאילה מלוא התמורה בעסקת המכר שולמה לפריד, אך מאחר והוא מעוניין כי המחלוקות בין הצדדים יבואו לכלל פתרון, הוא מוכן לשלם לפרחאת סך של 350,000 ₪, תוך שמירה על זכותו לדרוש בעתיד השבה של הכספים אשר שולמו לפריד או לבא כוחו. על כן סוכם, כי התמורה בסך 350,000 ₪ תשולם לפרחאת באמצעות בא כוחו עו"ד סברי חמוד ( להלן: "עו"ד סברי"), וכי מנגד, הערת האזהרה שנרשמה על בעלות פריד בשטח של 2,500 מ"ר במקרקעין תוסר.

4. במקביל להגשת התביעה דנא עתר פרחאת לצו מניעה זמני אשר יאסור על הנתבעים לבצע כל פעולה במקרקעין שבמחלוקת, עד למתן הכרעה בתביעה. ביום 9.2.2014 נעתרתי לבקשה ואסרתי על הנתבעים לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין נשוא התביעה. בהמשך וביום 17.2.2014 הוריתי על הארכת תוקף צו המניעה, כמו גם על צירוף מנהל מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח, וכן קרן קיימת לישראל כנתבעות בתיק העיקרי ומשיבות בבקשה לסעד זמני – צו המניעה. ביום 25.3.2014 הוריתי כי צו המניעה הארעי יחול על 2,745 מ"ר בלבד, וביום 26.3.2014 .

עיקרי טענות הצדדים:

5. טענות פרחאת

א. פרחאת מעולם לא התקשר בעסקה עם חלבי, ועל כן לא חתם על הסכם המכר ויתר המסמכים הנלווים לו. חתימותיו של פרחאת זויפו והוא מעולם לא קיבל כל תמורה בגין מכירת המקרקעין.

ב. אומנם פרחאת העביר את מרבית זכויותיו במקרקעין לילדיו, אך הוא מעולם לא העביר או וויתר על זכויותיו במקרקעין שנתקבלו בירושה מאמו - אמנה חוסין חמוד ( להלן: "אמנה").

ג. בהתאם לחוות דעת הגרפולוגית דניאלה גבעון מטעם התביעה, חתימות פרחאת על הסכם המכר והמסמכים הנלווים לו זויפו, ומסקנותיה לא נסתרו. הנתבעים לא הגישו חוות דעת נגדית.

ד. רשות מקרקעי ישראל גילו עניין רב במקרקעין שבבעלות פרחאת. נציגת המנהל שטיפלה בעסקת החליפין אישרה בחקירתה הנגדית כי לא פנתה לפרחאת בקשר לעסקת החליפין, והסתמכה אך על הערת האזהרה שלטובת חלבי, אף על פי שפרחאת, הבעלים הרשום, כלל לא היה צד לעסקת המכר-חליפין. על המנהל מוטלת חובה לבדוק את כשירות העסקה ולהביט מעבר ל"מסך הרישום", דבר אשר לא נעשה בענייננו.

ה. עו"ד שעבאן עשק את פרחאת, זייף את חתימותיו ומכר את המקרקעין ללא ידיעתו או הסכמתו, כדי לשלשל לכיסו את התמורה ששילמו חלבי.

ו. סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 קובע כי " מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". אלא שבמקרה העומד בפנינו הוכח כי פעולותיהם של חלבי היו נגועות בחוסר תום לב שכן לא טרחו ליצור קשר עם בעלי המקרקעין – פרחאת, במהלך ניהול המשא ומתן, לא בדקו את כשירות העסקה, ואף לא ערכו בדיקות מעמיקות כמתחייב מהם.

ז. לאור כל האמור לעיל, דין הסכם המכר להתבטל.

6. טענות חלבי:

א. חלבי פנו לעו"ד עאטף סלאמה ( להלן: "עו"ד סלאמה") לצורך ביצוע עסקת חליפין והשבת הקרקע אשר הופקעה ממשפחתם בכפר ירכא. עו"ד סלאמה נפגש, דרך המקרה, עם עו"ד גאנם אבו ריא ( להלן: "עו"ד אבו ריא") ושאל אותו האם ידוע לו על חלקות שעשויות לעניין את המנהל. לאחר מספר ימים הודיע לו עו"ד אבו ריא, כי לאחר שביקר במשרד עו"ד שעבאן גילה, כי לאחרון ישנו לקוח המציע חלקת אדמה למכירה – המקרקעין שבמחלוקת, אשר עשויה לעניין את המנהל.

ב. עקבות כך התייצבו עו"ד אבו ריא ועו"ד שעבאן במשרדו של עו"ד סלאמה ביחד עם בנו של התובע – פריד, חלבי ואביהם – מר סיאח חלבי ( להלן:"סיאח"), וסיכמו כי חלבי ירכשו 3,245 מ"ר מהמקרקעין שהיו רשומים באותה העת על שם אמנה (סבתו של פריד, אמו של פרחאת). יודגש כי במעמד הפגישה הציג פריד צו ירושה לפיו היורש היחידי של המקרקעין הוא אביו ( פרחאת), ועו"ד שעבאן הצהיר, כי הוא מוסמך למכור את החלקה.

ג. זיכרון דברים נחתם ביום 16.12.2007 ובגדרו שולמה מקדמה בסך 20,000$. כמו כן הופקד שיק ביטחון משוך על חשבונו של עו"ד אבו ריא בסך 80,000 ₪ עליו חתם כערב עו"ד שעבאן, תוך שהאחרון מתחייב כי החלקה תירשם על שם פרחאת אחרת תוחזר המקדמה ושיק הביטחון.

ד. לאחר החתימה על זיכרון הדברים, הודיע עו"ד שעבאן לחלבי כי החלק מהמקרקעין שיימכר להם יעמוד על 2,745 מ"ר במקום 3,245 מ"ר, ומשכך גובה התמורה יהא נמוך יותר מכפי שסוכם לכתחילה.
לאחר שנתקבל צו הירושה והחלקה נרשמה על שם פרחאת, נרשמה הערת אזהרה לטובת חלבי על זכויות פרחאת, אשר חתם על הסכם המכר והמסמכים הנלווים לו. בעקבות כך הוחזר שיק הביטחון ושולמה יתרת התמורה לפריד ולעו"ד שעבאן בסך 108,580$ (128,580$ בניכוי מקדמה בסך 20,000$).

ה. עסקת המכר תמה רק ביום 5.2.2008 לאחר שעו"ד שעבאן גייס את כל מסמכי העסקה, לרבות ייפוי כוח בלתי חוזר החתום על-ידי פרחאת, ולאחר שרשם הערת אזהרה לטובת חלבי וקיבל לידיו את יתרת התמורה עליה סוכם. משכך יש להתעלם מייפוי הכוח הראשון העוסק במכר ללא תמורה שכן באותו המועד עסקת המכר טרם השתכללה ( לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין) והצדדים היו רק בהליכי משא ומתן.

ו. לא הייתה כל היכרות קודמת בין פרחאת לחלבי או בינו לבין בא כוחם – עו"ד סלאמה.
בהתאם לסעיף 10 לחוק המקרקעין, חלבי סמכו את ידם על עו"ד שעבאן שהינו עורך דין המחזיק בייפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחו לפעול בשם פרחאת, ובמסמכי עסקה החתומים גם כן על-ידי בעל המקרקעין. משכך רכשו את המקרקעין בתום לב ובתמורה מלאה.

ז. זכויות חלבי במקרקעין נרשמו ונמכרו למנהל, ורק בחלוף מספר שנים התובע טען לפתע כי גילה על עסקת המכר, למרות שהוא ידע על העסקה כמה שנים קודם לכן ולא פעל על מנת לבטלה.

ח. לכל היותר, היה על פרחאת לפנות בתביעה כספית כנגד בנו – פריד, ולא כנגד חלבי שרכשו את המקרקעין בתמורה ובתום לב. מחקירתו של פרחאת עלה כי הוא הסתכסך עם פריד אשר מכר את זכויותיו במקרקעין, דבר אשר אילץ אותו לפעול אל מול צדדים שלישיים, כדי לקבל תמורה עבור זכויותיו שנמכרו.

7. טענות עו"ד שעבאן:

א. פרחאת חתם בפני עו"ד שעבאן על מסמכי עסקת המכר ועל ייפוי כוח בלתי חוזר לטובתו, כמו גם על מסמכים המאשרים קבלת התמורה בגין המכירה. פרחאת אישר לעו"ד שעבאן להעביר לפריד המנוח את התמורה בגין עסקת המכר שנערכה מול הנתבעים.
פרחאת העביר לפריד נכסים רבים, לרבות הנכס נשוא התביעה.

ב. התביעה כנגד עו"ד שעבאן הוגשה בחוסר תום לב ובמטרה להתעשר שלא כדין, שכן חלפו שנים רבות מיום עריכת עסקת המכר ועד הגשת התביעה.
פרחאת הגיש תביעתו כאקט נקמה על כך שעו"ד שעבאן ואחותו הביאו לחשיפת פרשה הכוללת מעשים פליליים של בנו הבכור, מוניב פרחאת ( להלן: "מוניב").

ג. פרחאת חתם ביום 2.12.2007 על ייפוי כוח בלתי חוזר. ביום 16.12.2007 נערכה פגישה בין עו"ד שעבאן, חלבי ופריד במסגרתה סוכמו תנאי עסקת המכר ונערך זיכרון דברים. צו הירושה והערת האזהרה לטובת חלבי נרשמו ביום 17.12.2007, ולאחר מכן פרחאת חתם על מסמכי עסקת המכר בפני עו"ד שעבאן. ביום 16.2.2008 נערכה פגישה בין פרחאת ופריד לעו"ד שעבאן במשרדו, בה נתן האחרון לראשון את התמורה, ופרחאת חתם על הסכמה להעביר את התמורה לבנו – פריד. ביום 3.6.2008 הועברו הזכויות ב- 2,745 מ"ר מהמקרקעין לידי חלבי ונרשמו על שמם בלשכת רישום המקרקעין.

ד. פרחאת העלה בכתב התביעה טענות עובדתיות חלופיות – בתחילה טען כי החתימה על מסמכי העסקה זויפה וכי לא קיבל תמורה, אך בהמשך טען כי אם יתברר שכן חתם על מסמכי העסקה הרי שהוא לא קיבל תמורה. ואילו בהמשך טען מצד אחד כי לא התקשר בעסקה ומצד שני כי התקשר בעסקה עקב טעות.

ה. במהלך חקירת פרחאת התברר כי טענתו לפיה נודע לו רק כשבועיים עובר להגשת התביעה על המכר לחלבי, אינה נכונה, וכי למעשה ידע על פעולת המכירה 6-7 שנים קודם לכן.

ו. כל המסמכים עליהם הסתמכה הגרפולוגית מטעם התביעה היו מסמכים לא מקוריים. מעבר לכך, במהלך חקירתו הנגדית הכחיש פרחאת את חתימותיו במחצית ממסמכי ההשוואה (5 מתוך 10) שהועברו לגרפולוגית לשם השוואה עם החתימות נשוא המחלוקת. כמו כן פרחאת לא העביר את נספחי כתב ההגנה לגרפולוגית מטעמו, על מנת שזו תבדוק גם את החתימות המופיעות במסמכים אלה.

8. טענות רשות הפיתוח:

א. פרחאת חתם על ייפוי הכוח ששימש בסיס להסכם המכר, ומשכך הסכים כי זכויותיו במקרקעין יימכרו לחלבי. למצער, פרחאת התנהג ברשלנות ובעצימת עיניים באופן שיש להטיל עליו את תוצאת התקלה המשפטית.

ב. גרסת פרחאת נשענת על עדות יחידה של בעל דין והיא נמצאה לא מהימנה ונתגלו בה סתירות רבות.

ג. חוות הדעת מטעם פרחאת נמנעה מלהתייחס למסמכים המרכזיים ואשר צורפו לכתב ההגנה, וחוסר התייחסות זו משולה להימנעות בעל דין מהבאת עד.

ד. חלבי כבר בנו בית במקרקעין שקיבלו בעסקת החליפין. מעבר לכך ביטול עסקאות המכר שנערכו עם חלבי יפגע בזכות הרשות אשר מימשה את המקרקעין נשוא עסקת החליפין, ומאחר והחלקה נשוא התביעה צמודה לישוב צורית ומיועדת להתפתחותו הטבעית.

ה. לכל היותר היה על פרחאת להגיש תביעה כספית כנגד בנו פריד, ולא תביעה לביטול שני הסכמי מכר חוקיים שיצאו אל הפועל.

ו. פרחאת טוען טענות עובדתיות סותרות- בתחילה טען כי חתימתו על הסכם המכר זויפה, לחילופין טוען כי לא הבין על מה חתם, ולחילופי חילופין, כי לא קיבל את כספי התמורה.

ז. הסכם החליפין השני אכן לא הסתיים ברישום מלא עקב תקלה משרדית אלא ברישום הערת אזהרה ביום 22.7.2008 , אך אין בכך כדי להעיד על חוסר תום לב מצד הרשות, שעורכת עסקאות מסוג זה כדבר שבשגרה. חלבי לא הסתמכו על מסמכים מזויפים כי אם על ייפוי כוח החתום על ידי פרחאת בעצמו ושנמסר להם על-ידי בנו פריד. משכך, תקנת השוק מרפאת את הפגמים, ככל שהיו כאלו, בעסקת המכר ובעסקת החליפין, ואין הרשות צריכה להוכיח כי זכותה עדיפה על זכות הבעלים המקורי, באמצעות עמידה מצדה בתנאיה של תקנת השוק במקרקעין.
לחילופין, הרשות עמדה בתנאי תקנת השוק ( תום לב, תמורה, הסתמכות על הרישום) ודי בכך כדי להכשיר את העסקה כולה.

ח. ככל שפרחאת היה מעוניין לקבל מסמכים מתיק הרשות, שומה היה עליו לבקש גילוי מסמכים כחוק. אין מצופה שערב החקירה, העדה מטעם הרשות שלא נכחה במשרד חודשים ארוכים לפני החקירה נוכח מחלת בתה, תחפש מבין 400 מסמכים את המסמכים המבוקשים.

דיון והכרעה:

9. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, בחנתי את העדויות וכלל הראיות בתיק - הגעתי לכלל מסקנה לפיה יש לדחות את טענת פרחאת כי לא חתם על הסכם המכר עם חלבי, כמו גם על ייפוי הכוח הבלתי חוזר לצורך ביצוע פעולות המכירה והרישום של המקרקעין שבמחלוקת. כמו כן ולמרות הספקות ה עולים מה מסמכים שהובאו בפניי - התיקון הידני אותו ערך עו"ד שעבאן על ייפוי הכוח הבלתי חוזר, ותשלום התמורה במזומן ללא קבלות או תיעוד התשלום בדרך פשוטה וכמקובל , שוכנעתי כי יש לדחות את התביעה לביטול ההסכם מחמת אי תשלום תמורה.

10. אתייחס תחילה לטענת הנתבעים לפיה פרחאת העלה גרסאות עובדתיות חלופיות - שכן טען מצד אחד כי לא חתם על הסכם המכר, בהמשך כי ייתכן וחתם, ולבסוף כי לא שולמה לו מלוא התמורה בהתאם לקבוע בהסכם.
לטענת הנתבעים, טענות אלה לא יכולות לדור בכפיפה אחת, ודי בכך כדי ללמד על רצינות התביעה והעדר מהימנות של פרחאת.
לא מצאתי לקבל את טענות הנתבעים בהקשר זה, ולא שוכנעתי כי מדובר בטענות עובדתיות חלופיות סותרות שאין לטעון, בין היתר כמתחייב על פי תקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, המורה כי בכתב טענות אין לטעון כנגד אותו בעל דין טענות עובדתיות חלופיות אלא אם כן הצהיר הטוען כי העובדות כהווייתן אינן ידועות לו.
בעל דין הטוען כי לא נעשה דבר, כפי המקרה שלנו, עדיין עומדת לו הזכות להוסיף ולטעון, אם ייקבע אחרת, את כל הטענות האפשריות מדיני החוזים, לרבות עילות ביטול ו כן תרופות בשל הפרת אותו הסכם. יחד עם זאת, אין בדחיית טענת הנתבעים בהקשר זה כדי הבעת דעה לגבי מהימנות גרסתו של פרחאת וזו תיבחן בהמשך.

הצד הנושא בנטל השכנוע:

11. ההלכה הפסוקה מורה, כי נטל השכנוע לגבי אמיתות החתימה על מסמך מוטל על כתפי מציג המסמך והמבקש לייחס לו תוצאות מחייבות, ובמקרה שלנו – הנתבעים.
כך נפסק לעניין זה בע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' שאול רחמים בע"מ, פ"ד מז (3), 240, 262 (29.6.1993)):

"...הווי אומר, כאשר מתגלעת מחלוקת בכגון דא, אין די במסמך עצמו כדי ללמד, ולא לכאורה, מיהו החתום עליו, והצד אשר מוטל עליו נטל השכנוע חייב להניח נדבכים ראייתיים נוספים, אשר ביחד עם המסמך יהיה בהם די כדי להרים את הנטל האמור...כאשר תובע מסתמך על מסמך והנתבע מכחיש את חתימתו, על התובע להוכיח את אמיתות המסמך, גם אם הנתבע אינו חוזר ומכחיש זאת בעת הגשת המסמך כראיה."

נטל השכנוע במשפט האזרחי מבטא את החובה העיקרית המוטלת על בעל דין להוכיח את טענותיו כלפי יריבו, כאשר אי עמידה בה משמעה דחיית הטענות. נטל השכנוע פורש בהלכה הפסוקה כך שבעל הדין, שנושא בו, "חייב להוכיח את העובדה השנויה במחלוקת ואשר הוכחתה מהווה תנאי לזכייתו במשפט, כך שאם לא ישכיל להוכיחה, תיפול ההכרעה בגינה לרעתו. מידת ההוכחה הנוהגת במשפט האזרחי היא " הטיית מאזן ההסתברויות...לזכותו של הנושא או בנטל השכנוע, כאשר " השקילות" ברמת הוודאות של שתי גרסאות נוגדות, פועלות לחובתו של הנושא בנטל השכנוע." (י' קדמי, על הראיות חלק רביעי, 1720 (מהדורה משולבת ומעודכנת 2009)).

12. הנתבעים לא צירפו חוות דעת מומחה לכתב יד לשם הוכחת טענותיהם בדבר אמיתות חתימות פרחאת על מסמכי עסקת המכר, והיה זה דווקא פרחאת אשר הגיש חוות דעת מטעמו לשם הוכחת טענת הזיוף. עם זאת עלה בידי הנתבעים להרים את הנטל המוטל עליהם, באמצעות סתירת האמור בחוות הדעת מטעם התביעה, הסתמכות על הדברים שעלו במסגרת החקירה הנגדית של פרחאת, וכן מהנסיבות האופפות את המקרה שבנדון, כדוגמת השיהוי הרב הדבק בתביעה וחלוף הזמן הרב – כ-7 שנים בין המועד בו פרחאת "גילה" כי התבצעה עסקה במקרקעין לבין המועד בו ביצע פעולות ממשיות לנוכח גילוי זה והגשת התובענה דנא.

חוות הדעת של הגרפולוגית מטעם פרחאת והחתימות על המסמכים שבמחלוקת:

13. כאמור, לשם הוכחת טענותיו הגיש פרחאת חוות דעת של מומחית לכתב יד (גרפולוגית על פי האמור בחוות דעתה) גב' דניאלה גבעון ( להלן: "גבעון") אשר נערכה ביום 6.5.2015, ובמסגרתה בחנה את השאלה האם ארבעת החתימות שבמחלוקת ( שתי חתימות על גבי מסמך: "הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין מתאריך 5.2.2008 ; חתימה על מסמך ללא תאריך שבכותרתו נכתב " שטר מכר"; חתימה על גבי מכתב מיום 5.2.2008 שממוען לאוצר/לכל המעוניין; חתימה על " הסכם מכר" מיום 5.2.2008) נעשו על-ידי פרחאת או שהן זויפו ונעשו על ידי אחרים.

לצורך הבדיקה וביצוע ההשוואה, נעזרה המומחית בחתימותיו של פרחאת על גבי עשרה מסמכים שהובאו לעיונה, כמו גם ב-12 חתימות מיום 27.4.2015 שנחתמו בפניה על-ידי פרחאת.
לאחר עריכת ההשוואה קבעה גבעון באופן נחרץ כי: "קיימת שונות ברורה ומובהקת בין מרכיבים גראפיים רבים, בין החתימות במחלוקת לבין חתימותיו של ג'מיל פרחאת. מעבר לכל ההבדלים שפורטו לעיל, בולט הקו הרועד, המהוסס והמקוטע שבתחילת החתימה – האופייני לזיוף – לעומת הקו הברור, השוטף, נטול התיקונים המאפיין את חתימותיו של ג'מיל חליל פרחאת. לאור הבדלים מובהקים אלו, אין לי כל ספק, שהחתימות שבמחלוקת לא נכתבו על ידי ג'מיל חליל פרחאת."

14. חקירתה הנגדית של גבעון התמקדה בפן הטכני של חוות דעתה, שכן נדרשה אך למנות את המסמכים שעמדו לעיונה בעת עריכתה. בפן המהותי לא נחקרה ולא עומתה באופן ישיר עם מסקנותיה. עם זאת נדמה כי למרות הרושם המהימן שהותירה המומחית, לא ניתן להסתמך על חוות דעתה, מאחר ובחקירתו הנגדית של פרחאת הוא התכחש לחלק מחתימותיו שלו ולא ידע לזהותן. מדובר בחתימות שהעמיד פרחאת לעיון גבעון, כדוגמאות חתימה אותנטיות לשם עריכת השוואה בינן לבין החתימות במחלוקת, ואשר עליהן היא הסתמכה בעת עריכת חוות דעתה ( החתימה על תצהיר עדותו הראשית – " נ/2" ; ומסמכים 4,6,9,10 למסמכי ההשוואה - "נ/14").

15. יתרה מכך, גבעון אישרה בחקירתה כי לא נתבקשה במסגרת חוות דעתה להתייחס לייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 2.12.2007 המצוי בלב ליבה של המחלוקת. כאשר נשאל פרחאת מדוע לא העביר לגבעון את ייפויי הכוח הבלתי חוזרים ( המקורי והמתוקן) השיב באופן לקוני ומתחמק, כי בא כוחו היה אמון על העברת המסמכים למומחית מטעמו.

16. סבורני כי הימנעותו של פרחאת להעביר את ייפוי הכוח לעיונה של גבעון, ולקבל התייחסותה לחתימה המופיעה שם, פועלת לכאורה לחובתו ויש לפרשה כנגדו. הדעת נותנת שבעל דין הנעזר במומחה לשם תמיכה בטענותיו, יסתייע בשירותיו ובדעתו המקצועית לגבי כלל החתימות שבמחלוקת ולא חלקן בלבד. הדברים נכונים ביתר שאת, מאחר וייפוי הכוח הבלתי חוזר החתום לכאורה על ידי פרחאת, עומד בלב המחלוקת, במנותק מאותה מחלוקת סביב הסכם המכר.
באופן דומה, הימנעות פרחאת מהעברת מסמך נוסף המצוי בלב המחלוקת לעיון והתייחסות המומחית מטעמו – המסמך המאשר העברת התמורה לבנו פריד – פועלת לכאורה גם כן לחובתו.

ראה לעניין זה ספרו של י.קדמי " על הראיות" חלק שלישי, בעמוד 1649:

"יש והדרך שבה מנהל בעל דין את ענינו בבית המשפט הינה בעלת משמעות ראייתית, כאילו הייתה זו ראיה נסיבתית. כך ניתן להעניק משמעות ראייתית" לאי הבאת ראיה, לאי השמעת עד, לאי הצגת שאלות לעד או להימנעות מחקירה נגדית של מי שעדותו הוגשה בתעודה בכתב שהוגשה על ידו. התנהגות כזו, בהיעדר הסבר אמין וסביר, פועלת לחובתו של הנוקט בה; באשר על פניה, מתחייבת ממנה המסקנה שאילו הובאה הראיה או הושמע העד, או הוצגו השאלות או קוימה החקירה הנגדית-היה בכך כדי לתמוך בגרסת היריב. הימנעות מהבאת ראיה – במשמעות הרחבה של המושג כמוסבר לעיל –מקימה למעשה לחובתו של הנמנע חזקה שבעובדה, הנעוצה בהגיון ובניסיון החיים, לפיה: דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, הייתה פועלת לחובת הנמנע. בדרך זו ניתן למעשה משקל ראייתי לראיה שלא הובאה".

17. אולם, בל נשכח כי כעיקרון, לא היה על פרחאת לתמוך טענותיו בהכרח בחוות דעת מומחה לכתב יד, או גרפולוגית כלשונו, משום נטל השכנוע המוטל על כתפי מציג המסמך המבקש לייחס לו תוצאות מחייבות – הנתבעים במקרה שלנו. מכאן מתקשה אני להתייחס לאותה הימנעות כמשולה מבחינת תוצאותיה להימנעות מהבאת ראיה רלבנטית העומדת לרשות הנמנע, ויש לה יזהר בהסקת מסקנות מהימנעות זו בשל אותו נטל שכנוע המוטל על הנתבעים. יחד עם זאת, אותה התנהלות נראית מוזרה בעיני והיא מעלה סימני שאלה לגבי מניעיה, בפרט מקום ולא הובא ו הסברים המניחים את הדעת לעניין זה.

18. אולם גם בלי להיזקק לאותן מסקנות שניתן להסיק מאותה התנהלות או סימני השאלה העולים ממנה, עדיין לא ניתן להסתמך על חוות הדעת של גבעון, מאחר והמסמכים המהווים את עמודי התווך שלה - חתימותיו של התובע על מסמכי ההשוואה, נסתרו על ידי פרחאת שטען כי כלל לא חתם על חלקם ( החתימה על תצהיר עדותו הראשית – " נ/2", עמ' 27 לפרוט'; ומסמכים 4,6,9,10 למסמכי ההשוואה " נ/14" עמ' 33 לפרוט'), וגם משום שפרחאת לא העביר לעיון המומחית את המסמכים המצויים בלב המחלוקת – ייפוי הכוח הבלתי חוזר, כמו גם את המסמך המאשר קבלת תמורה ממכירת המקרקעין ואת העברת הכספים לבנו פריד, ואף מטעם זה לוקה חוות הדעת בחסר משמעותי שלא ניתן להשלמה.

חקירתו של פרחאת:

19. עדותו של פרחאת הייתה רצופה סתירות ופריכות, והיא העלתה תהיות רבות בנוגע לנכונות טענותיו. זאת כאמור מאחר ובתחילת עדותו הכחיש פרחאת את חתימתו על מסמכים מסוימים, ולאחר מכן שינה דעתו ואישר את חתימתו על אותם המסמכים.
כך לשם הדוגמה, כאשר נתבקש פרחאת להתייחס לחתימה המופיעה בתחתית תצהיר עדותו הראשית ( נ/2), תחילה הוא לא זיהה אותה ואף התכחש לה, אך בהמשך אישר כי זו חתימתו:
" ש:זו חתימה שלך?
ת: יכול להיות שכן.
ש:יכול להיות שכן יכול להיות שלא? כן או לא?
ת: אני לא עורך דין. זו לא חתימה שלי.
ש:אתה בטוח שזו לא חתימה שלך?
ת: זו חתימה שלי, כן.
ש: זו חתימה שלך?
ת: זו חתימתי." ( עמוד 27).

20. לא זו אף זו, כאשר נתבקש פרחאת במהלך חקירתו הנגדית לסמן ב- X מסמכים עליהם הוא לא חתם ומנגד לסמן ב-V מסמכים עליהם מופיעה חתימתו - סימן בתחילה ב-X את ייפוי הכוח הבלתי חוזר ( למכר ללא תמורה לחלבי), ובהמשך חקירתו כאשר ייפוי הכוח הוצג לו פעם נוספת, סימן אותו לפתע ב-V, ואישר הלכה למעשה את חתימתו עליו ( נ/7, עמוד 30).
ויובהר, ייפוי הכוח הבלתי חוזר מצוי בלב המחלוקת, שכן טענתו העיקרית של פרחאת מתמקדת בכך שלא ייפה את כוחו של עו"ד שעבאן לפעול בשמו לשם ביצוע פעולות של העברה/משכון/שעבוד זכויותיו במקרקעין, והנה טענה זו קורסת לאור אישור פרחאת והודאתו כי החתימה בתחתית ייפוי הכוח הבלתי חוזר הינה חתימתו שלו.
יכולתי לייחס אותו סימון לבלבול שאחז בפרחאת, ולא לראות בכך הודאה בדבר חתימה על ייפוי הכח. יחד עם זאת, קשה להתעלם מהימנעות פרחאת להציגו לפני המומחית מטעמו, או ליתן התייחסותו המפורשת למסמך זה בגדרי תצהיר עדותו הראשית.

21. מאחר שהנתבעים הצליחו להפריך את טענות הזיוף שהועלו על-ידי פרחאת - לאור קריסת חוות הדעת מטעם התביעה, הודאות פרחאת במסגרת חקירתו הנגדית וקריסת גרסתו בדבר זיוף חתימותיו– אני מקבל טענת הנתבעים לפיה לאחר הסכמת הצדדים ( חלבי, עו"ד שעבאן ופריד) על פרטי העסקה, החתים עו"ד שעבאן את פרחאת במועד מאוחר יותר על מסמכי עסקת המכר.
מהרגע בו הוכח כי פרחאת חתם על מסמכי עסקת המכר, חזקה עליו כי חתם עליהם לאחר שקראם, הבין את תוכנם, והסכים לכלל תנאי העסקה (ע"א 2503/11 עיזבון המנוחה בתיה בועז ז"ל נ' בנק אוצר החייל בע"מ (18.12.11) ).

22. לאור דחיית טענותיו של פרחאת כי חתימותיו זויפו, מתחייבת לכאורה המסקנה כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר תקף. אלא שכפי שיבואר בהמשך, לאחר שבחנתי האם ייפוי הכוח העניק לנציג מטע ם פרחאת (פריד או עו"ד שעבאן) את הסמכות לערוך את העסקה מול חלבי, עולה כי למרות שפרחאת ייפה את כוחו של עו"ד שעבאן שכן חתם לטובתו על ייפוי הכוח – התיקונים שנערכו על ייפוי הכוח בכתב יד, פגמו לכאורה בתוקפו.

פעולה באמצעות שלוח:

23. חוק השליחות התשכ"ה – 1965 (להלן: " חוק השליחות") קובע בסעיף 1 כי "שליחות היא ייפוי כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי" ; ב סעיף 2 כי "שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי העניין, את השלוח";
ובסעיף 3( א) לחוק השליחות נקבע כי שליחות יכולה להיות בכתב או בעל פה: "השליחות מוקנית בהרשאה, שבכתב או שבעל פה, מאת השולח לשלוח, או בהודעה עליה מאת השולח לצד השלישי, או על ידי התנהגות השולח כלפי אחר מהם".

24. ייפוי כוח הינו מכשיר משפטי המוסדר בחוק השליחות, ותפקידו לאפשר למיופה הכוח, לעשות בשמו של מייפה כוחו פעולה משפטית כלפי צד שלישי, בהתאם למוסכם בייפוי הכוח. כדי שלצד השלישי יהיה ביטחון כי אכן מי שנמצא לפניו הוא המוסמך להתחייב בשם השולח, סעיף 3( ב) לחוק השליחות קובע , כי אם "נדרש אדם להיזקק לפעולת שלוח, רשאי הוא שלא להכיר בשליחות כל עוד לא הוצגה לפניו הרשאה בכתב ולא נמסר לו העתק ממנה". ויודגש, המשמעות של השליחות היא, כי "כוחו של השלוח הוא לבצע פעולה משפטית בשמו של אחר או במקומו" ( אהרן ברק, חוק השליחות, כרך ראשון, בעמ' 375).

25. בתצהיר העדות הראשית ובחקירתם טענו חלבי, כי לא נפגשו עם פרחאת, וכי ההתקשרות עמו התבצעה אל מול בא כוחו – עו"ד שעבאן, כמו גם באמצעות שלוחו, בנו פריד. וכך הם מסרו: "נפגשנו עם עוה"ד ג'מאל שעבאן שהיה איתו אדם בשם ג'מיל פרחאת במשרדו של עוה"ד עאטף סלאמה וסיכמנו על המחיר וכי נשלם מקדמה ע"ס השווה ל-20,000$ של ארה"ב עד שהעו"ד שלנו יבדוק את כשירות החלקה. זכור לנו כי עוה"ד ג'מאל טען כי האדם שנמצא איתו הינו בנו של המוכר וכי המוכר בבית לא יכול להגיע וכי הוא מייצג אותו ואף דיבר איתו בטלפון" ( סעיפים 6-7 לתצהיר העדות הראשית של חלבי/הנתבע 3).

26. מחקירתו הנגדית של פרחאת עלה כי העניק לבנו פריד קרקעות רבות במתנה, וכי אפשר לו לנהל את ההליכים למכירת קרקעותיו אל מול צדדים שלישיים. עוד עלה כי לשיטת פרחאת, בנו פריד לא שילם לו את כל התמורה שהגיעה לו ממכירת אותן הקרקעות, וכי בטרם הספיק לבוא עמו בדברים, פריד הלך לבית עולמו.

לעניין זה יצוין כי פרחאת הכחיש בתחילה שנתן לבנו פריד חלקות כלשהן במתנה ( עמודים 21-22), אך בהמשך חקירתו אישר את חתימתו על הסכם מכר ללא תמורה במסגרתו העניק לפריד מספר קרקעות במתנה ( נ/14, עמודים 14-15). אומנם אין המדובר במקרקעי ן נשוא התביעה דנא, אך מכך למדים על מערכת היחסים הטובה וההדוקה בין פרחאת לפריד שכללה העברת קרקעות מאב לבנו ללא תמורה. לעניין זה יצוין כי פרחאת גם אישר חתימתו על נוסח צוואה שערך בה ביקש למנות את פריד למנהל עזבונו, לאחר לכתו לבית עולמו, שיהיה אמון על חלוקת כל הנכסים הרשומים והלא רשומים, לפי שיקול דעתו.

27. מעבר לכך, מחקירת פרחאת עלה הרושם לפיו העסקה עם חלבי נערכה באמצעות פריד שפעל כשלוח מטעמו, אך לא השתכללה מכיוון שלטענתו לא שולמה לפריד מלוא התמורה. כלומר, אי השתכללות העסקה או בטלותה היא מחמת אי תשלום התמורה לפריד, ולא מאחר והעסקה נערכה במחשכים ומאחורי גבו של פרחאת, תוך זיוף חתימתו:
"ש:ואני אומר לך שהמתנת עם התביעה ולא הגשת אותה, אלא רק אחרי שפריד נפטר כי אתה יודע ואתה הסכמת שפריד יקבל את הכסף.
ת: לא נכון פריד לא קיבל כסף. אם היה מקבל היה אומר לי.
ש: יכול להיות שפריד שיקר לך.
ת: לא יודע. יש אלוהים" (עמודים 29-30).
אלא שבהמשך חקירתו הצהיר לפתע פרחאת, כי בנו פריד לא שילם לו כספים רבים אשר מגיעים לו, בטרם הלך לבית עולמו.

הווה אומר, לאור עדותו של פרחאת במסגרת חקירתו הנגדית, לא ברור עוד אם פרחאת טוען כי חלבי לא העביר התמורה לפריד עבור מכר זכויותיו, או שחלבי כן שילמו את התמורה לפריד, אך פריד לא העבירה לפרחאת. :
"אני שאלתי אותך קודם מי עזר לך בענייני מקרקעין, אמרת אף אחד עכשיו אתה אומר שפריד עזר לך לקבל כסף.
ת: כן עזר לי בהוצאת צו הירושה של אימי זכינו בתיק ואמרתי לו תמכור את הקרקע חצי חצי שווה בשווה אבל עבד עלי ולא נתן לי כסף.
ש: מי, פריד?
ת: עבד עלי ונפטר, אלוהים לקח אותו, פריד...
...ש: אמרתי שהבן שלך פריד רימה אותך.
ת: נכון, בקשר לקרקע בכפר...
...ש: יכול להיות שהוא (פריד ס.ג'.) מכר את הקרקע לנתבעים 2, 3, לקח את הכסף ולא גילה לך?
ת: לא יודע. ( עמוד 33).

28. במקרה העומד בפנינו, אין חולק כי לא נערך ייפוי כוח מטעם פרחאת לטובת פריד המסמיך אותו למכור את המקרקעין. ייפוי הכוח נשוא המחלוקת הינו לטובת עו"ד שעבאן ולא לטובת פריד. עם זאת במסגרת עדותו הודה פרחאת כי בנו פריד פעל מטעמו בעסקאות שונות – בין אם לשם גביית התמורה המגיעה לו ובין אם לצורך פעולת המכירה עצמה ( עמודים 28, 30-33) , אם כי נדמה כי פריד עשה כן אך כנציג מטעמו מבלי שיצטייד בייפוי כוח בכתב. יתכן כי גם בעסקה עם חלבי, פריד היה על תקן נציג בלבד מטעם פרחאת, ואילו עו"ד שעבאן פעל כמיופה הכוח מטעמו של פרחאת , שכן ייפוי הכוח ניתן לטובתו. מכאן עולה השאלה האם עו"ד שעבאן יכול היה להשתמש בייפוי הכוח שניתן לו על-ידי פרחאת לע ריכת הסכם המכר בתמורה מול חלבי, והאם חלבי רשאים היו להסתמך על אותו ייפוי כוח כדי להתקשר עם פרחאת בהסכם מכר מבלי שפרחאת יחתום לפניהם, והכל על יסוד אותו ייפוי כוח.

ייפוי כוח לשם ביצוע עסקת העברה ללא תמורה לעומת ייפוי כוח לצורך עסקת מכר רגילה:

29. לשיטת עו"ד שעבאן, בתחילה חתם פרחאת על ייפוי כוח לטובתו לשם ביצוע פעולת מכר ללא תמורה, ורק לאחר מכן כאשר היה מעוניין בשינוי הפעולה למכר בתמורה, ביצע עו"ד שעבאן שינויים בכתב ידו על גבי ייפוי הכוח, במקום עריכת ייפוי כוח חדש המיועד לשם ביצוע הפעולה החדשה. ואולם, עו"ד שעבאן הוסיף את חתימתו לצד השינויים שבוצעו בכתב יד ( מחיקת המילים מכר ללא תמורה) מבלי להוסיף גם את חתימתו של פרחאת לצד שינוי שנעשה ( ת/3).

כמו כן הודה עו"ד שעבאן כי בוצע תיקון נוסף בייפוי הכוח המקורי - לשם תיקון מספר תעודת הזהות של פרחאת. אלא שבמסגרת חקירתו הודה עו"ד שעבאן, כי תיקון תעודת הזהות התברר בדיעבד כשגוי, מאחר ומספר תעודת הזהות המקורי שהופיע בייפוי הכוח היה נכון.
וכך השיב בחקירתו הנגדית לעניין זה:

"ש:על סמך ייפוי כוח זה פעלת בשמו של התובע?
ת: כן.
ש: מתי ביצעת את התיקונים בייפוי כוח זה?
ת: אני לא זוכר, מתי שהוא חתם.
ש: זה ייפוי הכוח שמסרת לעו"ד סלאמה?
ת: אני חושב שכן. צריך לראות מה יש בפני עו"ד סלאמה.
ש: אני מציג לך ייפוי כוח שצירף עו"ד סלאמה, ואין את התיקונים הנמצאים בנספח " ב" לכתב ההגנה. מתי בוצעו התיקונים?
ת: יש כאן שני ייפויי כוח. ייפוי כוח שמתייחס למכירה ללא תמורה, שזה מה שהשתמשתי על מנת לבצע את עסקת המכר ללא תמורה בין התובע לבנו ללא התיקון. ייפוי הכוח שאתה מראה לי עכשיו, עם התיקון, מה שנמחק ממנו זה המילים " ללא תמורה" ובזה הייתי אמור לטפל בעסקת המכר שבין התובע לבין הנתבעים 2 ו- 3 – הקונים...
...ש: על סמך ייפוי הכוח המתוקן פעלת בשמו של התובע.
ת: בקשר למו"מ עם הנתבעים. כן...
...ש: אתה יודע בתוך עורך דין ותיק וכפי שהעדת קודם, שאתה מתעסק בדיני מקרקעין, שכאשר בין עסקה ללא תמורה לעסקת מכר רגילה יש הבדל עצום, משפטית.
ת: נכון...
...ההתקשרות הראשונה שלי עם פריד הייתה בקשר להעברה ללא תמורה של זכויות מסוימות ומתייחס לעניין עסקת המכר ללא תמורה. אחרי שהתקדמנו עם העניין וידענו שאנחנו הולכים למכר, הכנתי ייפוי כוח אחר שהוצאתי מודפס ואני על סמך אותו ייפוי כוח אמור לנהל מו"מ בקשר לעסקת המכר, עשיתי את התיקון שהיה בנוכחות פריד והאב. קודם כל תיקנתי, אחר כך החתמתי ואישרתי את החתימה למטה על חתימת האב ומאחר ואני עשיתי את התיקון בכתב ידי, אני חתמתי על יד התיקון. מדובר בשני ייפוי כוח, אחד לצורך המכר ללא תמורה שיותר מאוחר לא התקדמנו כי הלכנו לכיוון של מכירה וזה עניינו של ייפוי הכוח האחר שהוצג עכשיו עם התיקונים.
ש: כרגע אמרת שאת התיקון עשית בנוכחות התובע ובנו.
ת: נכון.
ש: אם עשית את התיקון בנוכחות התובע ובנו, למה לא החתמת את התובע או עשית ייפוי כוח תקין עם מכירה והחתמת אותו? הרי הוא נמצא אצלך.
ת: מבחינתי זה ייפוי כוח תקין. אני השמטתי את המילים המיותרות ובמסגרת ייפוי כוח זה ניהלתי מו"מ בשם המוכר. את התיקונים האלה, מדובר בטעות דפוס ואני תיקנתי בכתב יד לאחר שבדקתי את תעודת הזהות שלו ומכרתי את " ללא תמורה" כי זה מכר שאמור להיות משולם ולאחר מכן חתם התובע ואישרתי את החתימה...
...ש: כשעשית את ייפוי הכוח הזה ידעת שהנתבעים רוצים לקנות?
ת: בוודאי ידעתי שאנחנו הולכים לקראת עסקה.
ש: אם ידעת זאת והיו ידועים לך שמות הקונים...
ת: לא ידעתי את שמות הקונים אבל ידעתי שמישהו רוצה לקנות והעסקה תצא לפועל על ידי ועל ידי עו"ד סלאמה" (עמודים 47-48).

30. לא ניתן להשתחרר מתחושת חוסר הנוחות אל מול האופן בו נערך השינוי בייפוי הכוח. כך גם לא ניתן להתעלם מאותו הבדל משמעותי בין עסקת העברה ללא תמורה לבין עסקת מכר בתמורה, ומדובר בשתי עסקאות השונות באופן מהותי האחת מהשנייה. שינוי בהרשאה שניתנה לעו"ד שעבאן, הרשאה שהועלתה על הכתב במסגרת ייפוי הכוח המקורי, היה צריך להיעשות על דרך ייפוי כוח חדש אשר ייפה את כוחו של עו"ד שעבאן לביצוע עסקת מכר רגילה, ולמצער על דרך החתמת פרחאת בסמוך ליד אותם השינויים, בייחוד לאור עדות עו"ד שעבאן לפיה פרחאת היה נוכח בעת עריכת השינויים בכתב יד בייפוי הכוח. מעבר לכך, עו"ד שעבאן אף הודה כי אחד משני השינויים שבוצעו היה לא נכון – שינוי בתעודת הזהות הרשומה בתחילת ייפוי הכוח.

31. מעבר לשינויים שנערכו על גבי ייפוי הכוח הבלתי חוזר, ניתן לראות כי פרטי הרוכשים וזהותם נעדרים גם כן ממסמך זה.
לעניין העדרם של פרטים מהותיים מייפוי כח בלתי חוזר המהווים את אבני היסוד של עסקת מכר מקרקעין נקבע ב ה"פ (מחוזי – ירושלים) 1254/02 בית רחל בע"מ נ' קמ"ט רישום מקרקעין איו"ש (16.6.2003) : "...כאשר ההתחייבות לעסקה ויפויי-הכוח כלולים באותו מסמך, כי אז מדובר בשתי פעולות משפטיות נפרדות. בכל עסקה אפשר להסתפק ביפויי-כוח בלתי חוזר לצורך מילוי דרישת סעיף 8 ל חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בתנאי שההתחייבות לעשיית העסקה על כל פרטיה החשובים, כלולים ביפויי-הכוח... ביפויי- הכוח שהוגשו אין זיהוי מספיק של העסקה, או המחיר או זהות הקונים...לפיכך, בהעדר פרטים חיוניים לקיום דרישת הכתב, ביפויי-הכוח לא התמלאו דרישות סעיף 8 ל חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ואין המבקשת יכולה להסתמך על יפויי-הכוח של "היזמים". למעלה מהצורך אוסיף, כי חזותם של יפויי-הכוח מצביעה על היותם יפויי-כוח רגילים שהולבשה עליהם חזות בלתי מוצלחת של יפויי-כוח בלתי חוזרים...".

32. באופן דומה נקבע, כי גם שינויים שנערכו בייפוי כוח בלתי חוזר, יכולים לעיתים להפקיע את תוקפו של ייפוי הכוח הנוטריוני ולבטלו. אפנה למקרה שנדון בת.א. (מחוזי-נצ') 65998-10-13 יוסרא אחמד קדורה (זועבי) נ' עו"ד וסים עבד אלכרים זועבי (18.10.2015) במסגרתו נקבע כדלקמן: "צא ולמד: הנתבע 1 לא היה מוסמך, לאחר שהוצא אישור נוטריוני, למחוק בטיפקס את פסקת ההגבלה בייפוי הכוח. יש במעשהו זה משום סטייה חדה מהוראת תקנה 12(ד) ל תקנות הנוטריונים המביאה לאיון ייפוי הכוח ובטלותו. לפיכך המסקנה היא, כי ייפוי הכוח היחיד לו יש נפקות, אם בכלל, הינו זה אשר עליו חתמה התובעת, ובו מופיעה פסקה המגבילה את תוקפו עד ליום 7.3.13. "

33. אלא שגם אם לאור התיקונים שנערכו בענייננו, מסמך ייפוי הכוח המקורי והמתוקן נעדרים תוקף של ייפוי כוח בלתי חוזר בהתאם ל סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א -1961, לא ניתן להתעלם מרצונו של פרחאת לייפות את כוחו של עו"ד שעבאן לטפל במכר המקרקעין. כמו כן, בל נשכח כי כפי שמצינו, הסכם המכר נחתם על ידי פרחאת, והוא מחייב אותו, ללא קשר לתוקף אותו ייפוי כוח בלתי חוזר, ולעובדה כי במסגרתו לא צוין שם הרוכש ופרטים נוספים לגבי עסקת המכר ( השווה ת.א. (מחוזי ת"א) 14380-10-10 מיטרי ואח' נ' דוברונסקי ואח' (5.1.2014)).

סיכום ביניים:

34. לאור קריסת התשתית העובדתית-חתימות ההשוואה עליה נשענה חוות הדעת המומחית מטע ם פרחאת, ולאחר שמתקשה אני ליתן אמון בגרסתו, ועדותו לא הייתה מהימנה עלי , לצד הודאתו בדבר חתימתו על ייפוי הכוח הבלתי חוזר, אני דוחה את טענותיו כי עסקת המכר נעשתה בלא ידיעתו, וקובע כי החתימות על ייפוי הכוח הבלתי חוזר ועל הסכם המכר הן חתימותיו.

עתה אעבור לבחון את טענתו של פרחאת לפיה יש להורות על ביטול עסקת המכר בשל אי תשלום התמורה.

תשלום התמורה:

35. בתצהיר העדות הראשית של חלבי נכתב כי במהלך ישיבה מיום 16.12.2007 סיכמו הצדדים כי באותו המועד תשולם מקדמה בסך 20,000 $ , אשר תנוכה לאחר מכן מכלל התמורה ( עבור רכישת 3,245 מ"ר מהמקרקעין) בסך של 152,00 0 $. במסגרת אותה ישיבה הפקיד עו"ד אבו ריא אצל עו"ד סלאמה – בא כוחם של חלבי, שיק ביטחון בסך 80,000 ₪ עליו חתם גם עו"ד שעבאן כערב, זאת לשם שמירת זכויות חלבי להבטחת החזרת הפיקדון באם עו"ד שעבאן לא יפעל לשם רישום הזכויות במקרקעין על שם פרחאת. בהקשר זה אזכיר, כי פרחאת קיבל את הזכויות במקרקעין בירושה וצו הירושה וזכויותיו בהתאם טרם נרשמו באותה עת בפנקס רישום מקרקעין.
ביום 18.12.2007 רשם עו"ד שעבאן את הזכויות על שם פרחאת ואף דאג לרישום הערת אזהרה לטובת חלבי והחתמת פרחאת על כלל מסמכי העסקה. לאחר מכן נפגשו חלבי פעם נוספת עם עו"ד שעבאן ושם נמסר להם כי פרחאת מעוניין למעשה למכור שטח של 2,745 מ"ר בלבד, כך שהתמורה הצריכה להשתלם תהא נמוכה יותר מזו עליה הוסכם, ועומדת על סך כולל של 128,580 $ ( מהם יש לנכות את המקדמה בסך 20,000 $ ששולמה זה מכבר). חלבי הצהיר כי עו"ד שעבאן קיבל לידיו סך כולל של 128,580 $ ומסר את כל מסמכי העסקה החתומים על-ידי פרחאת לעו"ד סלאמה ( סעיפים 6-19 לתצהיר חלבי).

36. עו"ד שעבאן העיד כי הכסף שולם לפריד, וצירף לכתב הגנתו ובהמשך לתצהיר עדותו הראשית, מסמך עליו חתומים לכאורה גם פרחאת וגם פריד, כאשר שניהם מאשרים העברת הכסף המגיע לפרחאת לפריד, כמו גם אישור מטעם פריד על קבלת תשלום סך של 100,000 $ ( נספח ד' לכתב הגנתו).

37. אומנם, גרסת חלבי בעניין תשלום כספי התמורה הנשענת בעיקר על אותו מסמך, מעלה תמיהות וסימני שאלה במיוחד משאין בידם כל אסמכתא אחרת על העברת הכספים ותשלומם, כשהתשלום בוצע לטענתם במזומן לידי עו"ד שעבאן . בהקשר זה אף לא הוצגה אסמכתא לפיה סכום כזה נמשך מחשבון הבנק שלהם וכיוצא בזה, או אישור אחר בכתב מטעם עו"ד שעבאן לפיו הכספים נתקבלו אצלו. על כך יש להוסיף, כי עו"ד שעבאן ציין כי אין ברשותו מסמך המאשר העברת המקדמה בסך 20,000 $ לפרחאת או לפריד ( עמוד 49). יחד עם זאת וכאמור, עו"ד שעבאן אישר כי קיבל סכום זה.

38. אף חישוב פשוט - חיבור הסכומים המופיעים במסמך אותו הציג עו"ד שעבאן, יוביל אותנו לסכום שאינו תואם את סכום התמורה שבהסכם המכר. זאת מאחר ולטענת חלבי התמורה עבור מכירת המקרקעין עמדה על 128,580 $ ולאחר ניכוי המקדמה בסך 20,000 $ ( שאין כאמור כל אסמכתא כי אכן שולמה) על חלבי היה להוסיף ולשלם סך של 108,580 $ ( עמוד 62). אלא שבהתאם למסמך אותו צירף עו"ד שעבאן שולמו לפריד 100,000 $ , כך שבכל מקרה נותרה יתרה בסך של 8,580 $ שלא שולמה.

39. יש לזכור גם כי על פי עו"ד שעבאן הוא שימש " גשר" להעברת כספים מחלבי לפרחאת ופריד:
"ש: ויתרת התמורה ששולמה שולמה לך?
ת: כן. באמצעות עו"ד גאנם אבורייא.
ש: למה התמורה צריכה הייתה להיות משולמת לעורך דין?
ת: זה היה סוג של גשר.
ש: אבל בסופו של דבר הכסף הועבר אליך?
ת: כן. אבל זה לא סופו של דבר, היה המשך. הכסף עבר לפריד, בידיעה או בהסכמה של אביו.
ש: ברגע שהכסף היה אצלך אתה הנפקת קבלת שהכסף הופקד אצלך?
ת: לא. אותם שטרות כסף בדולרים שקיבלתי ישירות, הייתי מעביר לפריד. לא הייתי מפקיד בחשבון ולא הייתי מקבל קבלה ולכן כשקיבלנו את הכסף הראשון והשני, ערכנו את נספח ד' שמדבר על קבלת התמורה לפריד בהסכמת האב, שזה נספח ד' לכתב ההגנה שלי..." (עמודים 50-51).

40. כמו כן עולות תהיות לא מעטות מהעובדה כי חלבי שילמו את מיסי עסקת המכר, זאת בניגוד לקבוע בהסכם המכר לפיו חובת תשלום המיסים מוטלת על פרחאת. כאשר נשאלו חלבי מדוע נשאו בתשלום המיסים שחלו לכאורה על פרחאת בהתאם להסכם המכר, לא עלה בידם ליתן תשובה שתניח את הדעת:
"ש: מי צריך לשלם את המסים על פי הסעיף?
ת: המוכר.
ש: ואתם שילמתם במקומו 120,000 ₪, נכון?
ת: כן.
ש: מדוע?
ת: אמרו לנו לשלם שילמנו.
ש: מי אמר לכם?
ת: העורך דין עאטף סלאמה אמר, שילמנו.
ש: פניתם אי פעם לג'מיל פרחאת שישלם את המסים שעל פי ההסכם צריך לשלם?
ת: לא" ( עמוד 65).

41. עם זאת וכפי שכבר ציינתי לעיל הוכח כי פריד פעל, במקרים רבים אחרים בפועל , כמיופה כח מטעם פרחאת, והאחרון העיד כי פריד לא העביר לו כספים רבים אותם גבה לכאורה מצדדים שלישיים עבור מכר זכויותיו בקרקעות שונות (עמוד 33) . ל כך יש להוסיף מספר עובדות אשר במצטבר מהוות חיזוק לטענות הנתבעים: האחת, העדר התייחסות של פרחאת לאותו מסמך אשר עליו הוא חתום לכאורה עם בנו פריד ולפיו נתקבלו כספי התמורה, כאשר מסמך זה צורף לכתב הגנתו של עו"ד שעבאן, ובעקבות כך היה על פרחאת להגיש כתב תשובה בו יתייחס לאותו מסמך ולטענה לפיה שולמה התמורה . כמו כן מצופה היה מפרחאת להציג מסמך זה לפני המומחית מטעמו ולבקש את התייחסותה לחתימות שם. השנייה, הודאת פרחאת כי פריד לא שילם לו את כל הכספים המגיעים לו ממכר זכויותיו בקרקעות אחרות בבעלותו; השלישית – השיהוי המשמעותי בהגשת התביעה, לצד העובדה כי ההסבר שסיפק פרחאת לאותו שיהוי לפיו הטיפול התעכב משום פנייתו לעורך דין אחר שלא פעל באופן נמרץ לשם הגשת תביעה, נותר ללא תימוכין בראיות, כאשר פרחאת נמנע מלזמן את אותו עורך דין לשם הוכחת טענתו זו.

נטל ההוכחה לעניין אי ביצוע תשלום התמורה:

42. אף אם יש להטיל על פרחאת את נטל ההוכחה בעניין אי ביצוע תשלום התמורה, הרי שמדובר בנטל הוכחה של יסוד שלילי ועל כן מדובר בנטל קטן ביותר.
לעניין זה נקבע בע"א 296/82 נבנצאת נ' ג'רסי, פ"ד מ(3) 281 כדלקמן:

"אכן, נכון הדבר, כי קל יותר להוכיח עובדה בעלת אופי חיובי מאשר עובדה בעלת אופי שלילי. ברם, גם כאשר מדובר בהוכחת היסוד השלילי, שומה עלינו לשמור על העיקרון הבסיסי בדיני הראיות, כי נטל השכנוע רובץ על בעל הדין, אשר טוען טענה המהווה חלק מעילתו...בין אם זו טענה בעלת אופי חיובי ובין אם זו טענה בעלת אופי שלילי...עם זאת, לעובדה בעלת אופי שלילי יש השפעה על הרמת הנטל המשני – הוא נטל הבאת הראיות...בית המשפט לא יתעלם מן העובדה, כי אם עוסקים אנו אמנם ביסוד עובדתי שלילי, קשה יותר על הטוען להוכיחו, ועל-כן יסתפק, בדרך כלל, בכמות פחותה של ראיות להרמת נטל הבאת הראיות והעברתו אל הצד שכנגד...כמות זו יכול שתהיה אז זעירה למדיי..."

43. אלא שכזכור, לא יכולתי ליתן אמון בעדותו של פרחאת בדבר זיוף חתימתו על מסמכי העסקה – הסכם המכר ואי ידיעה על העסקה. לצד זאת ולחובתו של פרחאת, ניצב גם אותו שיהוי על פני כמעט שבע שנים בו נגועה תביעתו, כאשר עסקינן בשיהוי רב ללא כל הסבר המניח את הדעת. כאמור על פי פרחאת הוא לא קיבל תמורה כלשהי עבור מכירת זכויותיו במקרקעין. אלא שפרחאת שקט על שמריו כל אותן השנים, אף לאחר העברת הבעלות ורישומה על שם חלבי , וכי רק בחלוף מספר שנים החליט להחליף עורך דין ולהגיש את תביעתו לבית המשפט.
לא זו אף זו, קשה להתעלם מהעובדה לפיה התביעה הוגשה לאחר פטירת פריד בשנת 2012 לערך (בהתאם להערכת עו"ד שעבאן בדיון שהתקיים ביום 17.2.14, באותו הדיון טען פרחאת כי אינו זוכר את שנת פטירת בנו) וטענת פרחאת במסגרת חקירתו כי פריד "עבד עליו" במספר עסקאות ולא העביר לו את הכספים המגיעים לו, לא אצה לפרחאת הדרך להגיש תביעתו ותוך זמן סביר בגין אי קבלת התמורה עבור מכר זכויותיו.
על כן לא עלה בידי פרחאת לעמוד בנטל ההוכחה המזערי המוטל עליו, לפיו כספי התמורה לא שולמו, ולעניין זה אני מסתפק בקביעה לפיה פרחאת לא הוכיח כי חלבי שלמו כספים אלה לבא כוחו-עו"ד שעבאן שהודה בקבלתם, ולעניין זה תשלום שבוצע לידי מיופה הכח, כמוהו כתשלום שבוצע לידי מיפה הכח, והדברים אמורים בהקשר של פרחאת אל מול חלבי ובמישור היחסים ביניהם בלבד.

הודעת ביטול:
44. ככל שפרחאת עמד על טענותיו בדבר אי תשלום התמורה, היה עליו לשלוח הודעה מנומקת בדבר ביטול החוזה, זמן סביר לאחר מועד ההפרה – עריכת ההסכם . אלא שבמקרה דנא פרחאת לא שלח הודעת ביטול לחלבי, ואף הגיש תביעתו בחלוף שנים רבות ממועד עריכת חוזה המכר.

לעניין זה נקבע בה"פ 1899-06-11 ( מחוזי ת"א) אגבריה נ' חובב כדלקמן:
"כידוע לכל, הזכות לביטול חוזה מחמת הפרתו הינה זכות אוטונומית, הנתונה לנפגע ומופעלת באמצעות הודעת ביטול (כאשר ההפרה היא יסודית), או במתן אורכה שלאחריה יכול ותבוא הודעת ביטול (כאשר ההפרה אינה יסודית). גם כאשר עסקינן בהפרה יסודית, אין החוזה מתבטל מאליו מחמת הפרתו. סעיף 8 לחוק החוזים – תרופות מעניק להודעת הביטול מעמד קונסטיטוטיבי כך שבהעדרה " ... של הודעת ביטול העומדת בדרישת הדין אין תוקף לביטול, והחוזה נשאר תקף ומתקיים גם לנוכח ההפרה"...הודעת הביטול צריכה להינתן בפרק זמן סביר ממועד ההפרה ועל הנפגע להבהיר למפר באופן חד משמעי כי בחר להשתמש בזכותו לבטל את החוזה באופן סופי ומוחלט...הודעה סתמית על ביטול, ללא פירוש והנמקה לה, לא תיחשב לצורך סעיף 8 לחוק החוזים – תרופות כהודעה כדין, שכן המפר מגבש עמדתו ביחס להודעת הביטול בהתאם לתוכנה והנמקתה...ולבסוף יצויין, כי אף שהודעת ביטול יכול ותינתן בעל פה, יש להעדיף לתיתה מבחינה ראייתית בכתב..."

45. יחד עם זאת נפסק כי ככל שאי שליחת הודעת הביטול נבעה מהתייחסות להסכם המכר כאל חוזה בטל, כי אז ניתן יהיה לראות בהגשת התביעה כהודעת ביטול ( ראה לעניין זה ע"א 3172/15 שלו נ' זיגר (15.6.2017 ).
אלא שבמקרה דנא כתב התביעה הוגש זמן רב לאחר שפרחאת גילה על הפרת החוזה (ואף לשיטתו על עצם עריכת העסקה), ולא בסמוך לגילוי וזמן סביר לאחריו.

מועד הגשת התביעה ו השיהוי בהגשתה:
46. לטענת פרחאת, שבועיים עובר להגשת התביעה נודע לו מאחיו וופיק על מכירת זכויותיו ועל זיוף חתימותיו ( סעיף 12 לכתב התביעה). אלא שמחקירתו של זה התברר כי הוא ידע על המכירה מספר שנים עובר להגשת התביעה:
"ש: אני אומר לך שתבעת אותי רק בפברואר 2014 רק לאחר הפרשה של הבן שלך מוניב,
ת: כן, אצל סברי שש שנים עברו והוא לא עשה לי את העבודה ואז עברתי לעורך דין מחמוד..." ( עמודים 29-30).
על כן, יש לתמוה כיצד פרחאת אשר טען כי חתימתו זויפה וכי זכויותיו הועברו לחלבי ללא ידיעתו והסכמתו ומבלי שקיבל כל תמורה, המתין מספר שנים בטרם פנה לערכאות משפטיות.

47. לעניין השיהוי נקבע בע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראל להגנת הסביבה, נו(3) 385 (4.2.2002) כי מלבד חלוף הזמן והתנהגות מגיש התביעה יש לבחון בייחוד האם ההשתהות בהגשת התביעה הביאה לשינוי במצב הנתבעים, גרמה לנזק משמעותי, והובילה לפגיעה באינטרסים הראויים להגנה:
"...ניתן לומר כי עקב התנהגות העותרת לוקה העתירה ביחס לשני המבנים בשיהוי מן ההיבט הסובייקטיבי. אלא שאין די בקביעה זו כדי להכריע ביחס לטענת השיהוי, שכן כפי שנאמר לא פעם בפסיקה, הרכיב החשוב יותר בבואנו לבחון טענת שיהוי הוא הרכיב האובייקטיבי הנוגע לתוצאה שנגרמה עקב השיהוי הסובייקטיבי... במסגרת בחינת הרכיב האובייקטיבי של השיהוי עלינו לתת דעתנו לא על עצם חלוף הזמן וגם לא על התנהגותו של העותר אשר שתק ולא מיחה, אלא על השאלה אם ההשתהות בהגשת העתירה הביאה לשינוי במצב, לפגיעה באינטרסים ראויים להגנה ולנזק משמעותי שהיה נמנע אילו הוגשה העתירה במועד. בייחוד ניתן דעתנו על בחינת הנזק שנגרם לצד שלישי שהסתמך על סופיותה ואמינותה של ההחלטה המינהלית. .."

48. כאמור, ממילא התביעה נגועה בשיהוי משמעותי שכן הוגשה שנים רבות לאחר עריכת העסקה שהייתה בידיעת פרחאת, וכי קבלתה עלולה להוביל לתוצאות קשות נוכח העובדה שחלבי הסתמכו על ייפוי הכוח המצוי אצל עו"ד שע באן המסמיך אותו לבצע פעולות בשם פרחאת בכל הנוגע למכר המקרקעין, ולאחר ששילמו את התמורה , ולמצער , את מרביתה לעו"ד שע באן. על כך אוסיף כי רשות הפיתוח אף היא הסתמכה על רישום הערת אזהרה על שם חלבי ועל סופיות עסקת המכר שנערכה אל מול פרחאת, בהסכימה לערוך את עסקת החליפין מול חלבי.
אמנם יש לזכור כי רישום הזכויות הושלם לאחר שנים, ועסקת החליפין נערכה בהסתמך על הערת אזהרה בלבד שהיתה רשומה לטובת חלבי, ובטרם נגמרה עסקת חלבי מול פרחאת ברישום, אולם מצב זה נמשך שנים, עד לרישום, מבלי שפרחאת יפעל לביטול או מחיקת הערת האזהרה, ולמצער, מבלי שבא בטענות כלפי חלבי, ומבלי להתריע בפני רשות הפיתוח שלא תתקשר בעסקת החליפין עם חלבי , מקום ועסקת החליפין אף היא טרם נגמרה ברישום.
ויובהר, גם אם לא נגרם לנתבעים נזק בעקבות השיהוי, עדיין יש לראות בעובדת הגשת התביעה בחלוף שנים רבות ללא הסבר המניח את הדעת, כמי שפוגמת במהימנות גרסת התובעת.

סוף דבר:
49. לאור כל האמור אני דוחה את התביעה.
התובע ישלם לחלבי הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪ וסכום זהה לנתבעת 5.
באשר לנתבע 1 – עו"ד שעבאן, ועל אף דחיית התביעה, לא שוכנעתי כי יש לפסוק הוצאות לטובתו.

ניתן היום, י"ד שבט תשע"ח, 30 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.