הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 14105-05-17

בפני
כבוד ה שופט חננאל שרעבי

תובע

סאלח קדח ת.ז. XXXXXX749
ע"י ב"כ עו"ד ויסאם יאסין

נגד

נתבעים

1.עומר דאהר ת.ז. XXXXXX719
2.תמארא דאהר ת.ז. XXXXXX900
ע"י ב"כ עו"ד מוחמד סבאח ממשרד עו"ד עמראן חטיב

3.כאמל אחמד דאהר ת.ז. XXXX600
4.האני אחמד דאהר ת.ז. XXXX841
5.נאדר אחמד דאהר ת.ז. XXXX857
6.עומר אחמד דאהר ת.ז. XXXX842

7.רשם המקרקעין נצרת (נמחק בהסכמה ביום 14.1.2018)
8.מדינת ישראל –פקיד הסדר המקרקעין
9.רשות מקרקעי ישראל (נמחק ה בהסכמה ביום 14.1.2018 )
10.האפוטרופוס לנכסי נפקדים (נמחק בהסכמה ביום 14.1.2018).
באמצעות פרקליטות אזרחית מחוז חיפה

פסק דין

1. התובענה דנן עוסקת בזכויות נטענות של התובע בשטח של 1000 מ"ר בחלקה 103 בגוש 17568, מאדמות כפר מנדא (להלן: "המקרקעין").

הצדדים לתובענה
2. הצדדים המוזכרים בתובענה זאת והרלוונטיים לה הם כדלקמן:
א. התובע הוא בנה של הגב' גזאלה קדח ז"ל (להלן: "גזאלה"), שהלכה לעולמה ביום 8.2.1991, ויורשה היחיד על פי דין, בהתאם לצו ירושה שניתן בבית הדין השרעי בבאקה אל גרביה ביום 10.4.17 (שצורף, בלשון ערבית ותרגום לעברית, כנספח א/3 לת/4, תצהיר עדותו הראשית של התובע).
ב. מוחמד ואחמד כאמל דאהר ז"ל (להלן: "מוחמד" ו- "אחמד" בהתאמה) הם אחים, שבמועד הרלוונטי לעסקת המכר הנטענת במקרקעין בתובענה זו (שנת 1956), היו בעלי הזכויות והמחזיקים במקרקעין.
ג. הנתבע 1 (להלן: "עומר"), הוא בנו של מוחמד ויורשו היחיד על-פי דין (לאחר פטירת אימו הגב' אניסה דאהר ז"ל).
הנתבעת 2 (להלן: "תמארא") היא אישתו של עומר, ולטובתה נרשמה הערת אזהרה על חלקו של עומר ב מקרקעין ביום 12.1.2015 בדבר צורך בהסכמה לפי סעי ף 128 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כעולה מנסח רישום של המקרקעין מיום 8.5.2018 שהוגש וסומן ת/5.
ד. אחמד הוא אביהם של הנתבעים 3-6, אשר הם גם יורשיו על פי דין. נתבעים אלה אינם מיוצגים, ולמעשה הסכימו לתובענה במספר תנאים, כפי שאפרט להלן.
ה. נתבעות 7-10 הן רשויות המדינה.
בישיבת יום 14.1.2018 הסכימו ב"כ התובע וב"כ המדינה על מחיקת התביעה נגד נתבעים 7, 9, 10 תוך שב"כ המדינה הצהירה כי רשם המקרקעין יכבד כל פסק דין שיינתן, בכפוף להוראות כל דין, זכויות והערות רשומות והמצאת כל האישורים הדרושים על פי דין, לרבות מאת רשויות המס, לרישום.
באותו מעמד אישרתי הסכמה זאת, והוריתי על מחיקת התובענה נגד נתבעים 7, 9, 10 ללא צו להוצאות (ע' 6 לפרו' שו' 15-23).
התביעה נגד נתבעת 8 ( מדינת ישראל-פקיד ההסדר) נותרה על כנה, כיוון שבמסגרת תובענה זו עותר התובע גם לתיקון הליכי ההסדר שבוצעו במקרקעין, כפי שנפרט להלן.

טענות התובע
3. טוען התובע בכתב תביעתו ובתצהירו ת/4, כי בשנת 1956, בתאריך שאינו ברור, רכשה אימו גזאלה, באמצעות אביו נימר קדח (להלן: "נימר"), שטח של דונם ( 1000 מ"ר) במקרקעין, ממוחמד ואחמד , בסכום של 525 ל"י, כעולה מהסכם רכישה מבוייל שצורף כנספח 1 לת/4 (ההסכם צורף בשפה הערבית ובתרגומו לעברית – להלן: "ההסכם").
4. נוסח ההסכם, בו אף תוארו גבולות המקרקעין והדונם שנרכש , הוא כדלקמן:
"אנו החתומים בשולי כתב, יורשי המנוח כאמל ...דאהר, תושבי נצרת, הבעלים של חלקת אדמה מירי, שנמצאת באדמות בכפר מנדא, בשטח המכונה ג'דר אלבלד ואלמר ואלבידאר, גוש 17568 חלקה 103 אשר עברה אלינו בירושה מאבינו כאמל ...בשלמותה. מודים ומאשרים עכשיו, שבזמנו סיכמנו למכור דונם אדמה משטח החלקה שפרטיה ומיקומה לעיל, לע'זאלה חמד אלסאלח, אישתו של נמר יוסף קדח תושבי כפר מנדא, בסכום של חמש מאות עשרים וחמישה לירות ישראליות אשר שולמו על ידי הקונה הנזכרת במזומן בתאריך היום.
הדונם הנזכר לעיל גובל בצדו הצפוני באדמות שהם בבעלותנו, ומצדו הדרומי אסעד עבדאללה אלמוסא, ומצדו המזרחי יאסין ועלי, ילדי מוסטפא אלטאח, ומצדו המערבי דרך.
כמו כן מסרנו חזקה בדונם הנזכר לקונה לעיל שתנהג בו מנהג בעלים בנכסיו ללא כל התנגדות ובאופן בלעדי. לא נשארה לנו כל זכות שהיא אצל הקונה שלעיל בקשר למכר הנזכר לעיל, והיא הפכה להיות הבעלים היחידי לדונם הנזכר מיום חתימתנו שלהלן, ואנו מוכנים להעביר לה את הזכויות בטאבו או במשרד המדידות, או בכל משרד אחר בכל מה שקשור להשלמת המכר, ולהגיש לקונה כל מה שהיא צריכה בטאבו או במשרד המדידות או במשרד הסדר המקרקעין, ולספק לקונה כל מה שהיא צריכה מבקשות נדרשות בין בתביעה או בהגנה אשר תוקם על ידינו או נגדנו בכל הקשור למכר הנ"ל בכדי להשלים את הרישום האמור מול הטאבו או במשרד הסדר המקרקעין. אנו נטלנו את זה על עצמנו ככל שנדרש. הונפק ונערך על ידינו היום" .
על המסמך מופיעות הנחזות להיות חתימותיהם של מוחמד ואחמד, וחתימות שני עדים אשר הם: יוסף אבראהים מוראד ועלי עיסאוי.
ההסכם בוייל בבולי הכנסה.
ההסכם במקורו הוצג בפני במהלך ישיבת ההוכחות ביום 6.5.18 (עמ' 20 לפרו' שו' 26).
5. התובע טען כי ההסכם לא דווח לפקיד ההסדר במסגרת הליכי ההסדר שהתקיימו על אודות המקרקעין עוד טרם קום המדינה אך הסתיימו רק בשנת 1989, והזכויות הועתקו אל פנקס המקרקעין בשנת 1995. לכן המקרקעין נרשמו במסגרת הליכי ההסדר , תוך מרמה, על שמם של מגישי תזכורת התביעה אשר הם מוחמד ואחמד בחלקים שווים (וליתר דיוק על שם עזבונם, שכן בעת הרישום מוחמד ואחמד כבר הלכו לעולמם).
לכן התובע עותר לתיקון הליכי ההסדר מכח סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת ההסדר").
לחלופין טוען התובע לאכיפת הסכם, תוך הצהרה על זכויותיו כבעלים של 1000 מ"ר במקרקעין מחלקם של הנתבעים 1 ו-3-6, תוך הוראה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתה של תמארא.
טענות הנתבעים 1-2
6. בכתב הגנתם ובסיכומיהם טוענים הנתבעים 1-2 להתיישנות ושיהוי המחייבים דחיית התביעה על הסף, על שתי עילותיה (תיקון הליכי הסדר ואכיפת ההסכם).
עוד טענו הנתבעים 1-2 כי בכל הקשור לטענות נגד הליכי ההסדר, הרי מעבר לטענות ההתיישנות והשיהוי, אין לתובע כל עילת תביעה.
7. לגופם של דברים, ובתמציתיות, מכחישים הנתבעים 1-2 את אמיתות ההסכם, וטוענים כי התובע מנסה כיום, בחלוף השנים, לאחר פטירת כל הנפשות הפועלות, לרבות אימו גזאלה בשנת 1991, לגזול מקרקעין אשר הם בבעלותו כדין של עומר.
8. יצויין כי הנתבעים 1-2 לא סיפקו כל הסבר, לא בכתב הגנתם, לא בתצהיר עדותו הראשית של עומר ואף לא בסיכומיהם, מה הסיבה לרישום הערת האזהרה על שם תמארא.
9. באשר להודאתם של הנתבעים 3-6 בכתב הגנתם (ונתייחס לכך להלן) באמיתות ההסכם ובאמיתות חתימתו של אביהם אחמד על ההסכם, טענו הנתבעים כי אין לייחס לכך משקל רב שכן אין להם מה להפסיד, שכן כיום לא נותר בבעלותם כל חלק באותו גוש וחלקה בה מצויים המקרקעין דנן, אותה קיבלו בירושה מאביהם אחמד. לכן כל פסק דין נגד ם לא יהיה ישים (דברי ב"כ הנתבעים 1-2 בישיבת יום 14.1.2018, עמ' 8 שורות 2-3; סעיף 96 לסיכומיהם).

טענות נתבעים 3-6
10. הנתבעים 3-6, בניו ויורשיו של אחמד, הגישו כתב הגנה יחדיו, בעצמם (אינם מיוצגים), בו ציינו כדלקמן:
א. טענו להתיישנות התביעה.
ב. הם מודים בחתימתו של אחמד אביהם על ההסכם משנת 1956.
ג. הם מודים כי אכן אחמד מכר מכח ההסכם חצי דונם מחלקו במקרקעין , שמיקומו בהתאם לגבולות שתוארו בהסכם.
ד. הם מודים כי אותו חצי דונם מחלקו של אחמד במקרקעין נמסרו מיד לאחר חתימת ההסכם לחזקתה של גזאלה.
ה. הם מסכימים למתן פסק דין כמבוקש בתובענה, ובלבד שהתובע יישא בכל המיסוי הכרוך בכך, ושחלקם בפסק הדין לא יעל ה על 500 מ"ר (שהרי אחמד ומוחמד מכרו 1000 מ"ר לגזאלה, כשכל אחד מהם מכר 500 מ"ר מחלקו במקרקעין).
11. בישיבת יום 6.5.2018 הסכים ב"כ התובע לאמור בסעיף 10(ה) לעיל, תוך ויתור על הוצאותיהם בתובענה זו מנתבעים 3-6 ( עמ' 10 לפרו' שו' 11; עמ' 11 לפרו' שו' 7).
בכך למעשה הסתיים חלקם של נתבעים 3-6 בתובענה זו, תוך שבמסגרת פסק הדין בחלקו האופרטיבי, נכלול הסכמות אלה בהתאם.

טענות נתבעת 8 (פקיד ההסדר)
12. כאמור לעיל נתבעים 7, 9 ו-10 נמחקו בהסכמה מכתב התביעה, ונותרה רק התביעה נגד נתבעת 8, מדינת ישראל-פקיד ההסדר. זאת כיוון שלתובע טענות בדבר מרמה בהליכי ההסדר ובקשה לתיקון ישום ההסדר בנוגע למקרקעין מכח סעיף 93 לפקודת ההסדר.
משום מה הפרקליטות האזרחית הגישה סיכומים בשם נתבעים 7-10, ואני מניח כי הפרקליטה שהכינה את הסיכומים לא שמה לב להחלטת המחיקה מיום 14.1.18.
בכל אופן הנתבעת הרלוונטית ל נו היא מדינת ישראל-פקיד ההסדר, נתבעת 8.
13. הן בכתב ההגנה והן בסיכומיה טענה המדינה כי אין מקום במקרה דנן לתיקון הליכי ההסדר מכל אחד מהטעמים הבאים:
התיישנות;
שיהוי;
העדר עילה לתיקון מכח סעיף 93 לפקודת ההסדר (אי הוכחת מרמה בהליכי הרישום; טענת אי רישום כשורה של ההסדר אינה רלוונטית למקרה דנן).
14. יחד עם זאת הוסיפה וטענה המדינה, כי הגם שעילת התביעה הנוגעת לתיקון הליכי ההסדר דינה להידחות, הרי בכל הקשור לעילה השניה (אכיפת ההסכם), ככל שתוכח העסקה נשוא ההסכם, פתוחה בפני התובע הדרך לרישום זכויותיו על פי עסקה זאת. זאת בתנאי כי העסקה תדווח כעסקה חדשה ויוצגו כל האישורים הנדרשים לרישומה, לרבות אישורי מיסים.

דיון והכרעה
15. כפי שציינו בסעיף 5 לעיל, התובע הולך בשני נתיבים בתובענה זו:
תיקון הליכי הסדר מכח סעיף 93 לפקודת ההסדר.
אכיפת ההסכם.
16. נתחיל בבחינת טענת התובע לתיקון הליכי ההסדר של המקרקעין דנן, ונבחן את טענות הצדדים לגבי טענה זאת.

תיקון הליכי הסדר
17. לתיק הוגשה תעודת עובד ציבור (נ/1) מטעם פקיד ההסדר, על ידי עובד לשכת ההסדר מר רואד פראג', שאף העיד בנדון (להלן: "פראג'").
18. מתעודת עובד הציבור עולה כדלקמן:
הליכי ההסדר בגוש 17568 בכפר מנדא החלו טרם קום המדינה, עוד בתקופת המנדט הבריטי.
חלקה 103 בגוש 17568 (הרלוונטית לענייננו) נתבעה בתזכיר תביעה מספר 427 על ידי מוחמד ואחמד בחלקים שווים.
לתביעה זו הוגשו שתי תביעות מתנגדות על ידי אחיותיהן של מוחמד ואחמד – סובחייה (תביעה 586) וסועאד (תביעה 932).
בעקבות הגשת התביעות המתנגדות חלקה 103 הועברה לדיון בסכסוך במסגרת תיק משפטי 4/כפר מנדא.
לא התקבלה החלטה בתקופת המנדט בנוגע לחלקה 103.
לוח הזכויות פורסם בתאריך 21.7.1947.
בתאריך 3.9.1989 ניתן פסק דין בתיק משפטי 4/כפר מנדא (מספר התיק המדוייק 4-15-16) על פיו הזכויות בחלקה 103 יירשמו בחלקים שווים על שם עזבונותיהם של מוחמד ואחמד ז"ל (4/8 חלקי ם לכל עזבון. בקשר לעזבונו של אחמד צויין כי ירשם 1/8 חלקים על שם כל אח מיורשיו, אשר הם הנתבעים 3-6 דנן).
בשנת 1994 בוצע תיקון הרישום בחלקים של עזבון אחמד בהתאם לפסק דין מיום 18.4.1993. התיקון התבצע בהסכמה, ומהותו כדלקמן :
1000/6127 חלקים יירשמו על שם מוחמד עלי עיסאווי;
יתרת החלקים (21085/62170) יישארו רשומים על שם יורשיו של אחמד (הנתבעים 3-6 דנן).
אין בתיק ההסדר כל מידע על עסקת המכר נשוא ההסכם העומד במרכזה של תובענה זאת.
19. פראג' נחקר על תעודת עובד הציבור שנתן ביום 9.5.2018, ותמצית עדותו כדלקמן:
מקור הידע שלו לגבי הליכי ההסדר דנן הוא ממסמכים הקיימים במשרדי פקיד ההסדר (עמ' 12 לפרו' שו' 25).
תזכורת התביעה לגבי חלקה 103 הוגשה על ידי אחמד ומוחמד בשנת 1945 (עמ' 12 לפרו' שו' 27).
מרגע הגשת התביעות המתנגדות הופסק טיפולו של פקיד ההסדר עד לפסק הדין בתיק 4/כפר מנדא בשנת 1989 (עמ' 16 לפרו' שו' 2-4).
אין במסמכי ההסדר כל מסמכים הנוגעים לעסקה הנטענת שבין מוחמד ואחמד לבין גזאלה, בשנת 1956 (עמ' 16 לפרו' שו' 18).
20. ציינה המדינה בסיכומיה (סעיף 4) כי לוח הזכויות של גוש 17568 הועתק אל פנקס המקרקעין בשנת 1995 (כך עולה גם מת/5, נסח רישום מקרקעין של חלקה 103), לרבות רשומות מבוטלות.
21. לשאלה מדוע גזאלה לא דאגה לפנות לפקיד ההסדר ולדווח לו על עסקת המכר בשנת 1956 נשוא ההסכם ו/או להגיש תביעה נוגדת השיב התובע, כי אמו היתה אישה פשוטה, עקרת בית, ללא השכלה כלשהיא. היא לא ידעה כלל על הליכי ההסדר ולכן לא נקטה בשום צעד מול פקיד ההסדר. היא הסתמכה בנדון על ההסכם והחזקתה במקרקעין, כפי שהיה נהוג אז במגזר הערבי (סעיף 21 לת/4 ).
22. יחד עם זאת, כך עלה מחקירתו הנגדית של התובע, להוריו היו חלקות מקרקעין נוספות בכפר מנדא שחלקן, או לפחות אחת מהן, נרשמו בטאבו במסגרת הליכי הסדר (התובע לא שלל זאת, רק ציין כי לא ידוע לו על זה) . כשנשאל מי טיפל בהליכי הרישום, ציין כי אביו דאג לכך באמצעות עורכי דין בנצרת שהכיר (עמ' 35 לפרו' שורות 30-36; עמ' 36 לפרו' שו' 9-11; עמ' 38 לפרו' שו' 27).
כשנשאל מדוע אם כן לא דאגו הוריו לרישום גם המקרקעין דנן השיב, כי משפחת דאהר, בכללם עומר ואימו המנוחה אניסה, אמרו להם "שאין בעיה והקרקע שלנו" (עמ' 36 שו' 12-17).
בהמשך אף ציין כי: "אנשים חושבים שאף אחד לא ייקח מהם הקרקע, וככה היה אצלנו בכפר גם עם אנשים אחרים" (עמ' 36 לפרו' שו' 22-23).
23. כאמור הן המדינה והן הנתבעים 2-3 טענו להתיישנות, שיהוי והעדר עילת תביעה בכל הקשור לתיקון הליכי ההסדר בחלקה 103.
היות ששוכנעתי כי אכן התובע לא הוכיח עילה לתיקון הליכי ההסדר דנן אתחיל דווקא בבחינת טענה זו.
24. סעיף 93 לפקודת ההסדר, העוסק באפשרות תיקון רישום ההסדר, קובע כדלקמן:
"שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר".
סעיף 93 לפקודת ההסדר מציב שתי עילות לתיקון ההסדר:
רישום הזכות בפנקס הושג במרמה (להלן: "עילת המרמה");
זכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה (להלן: "עילת ההשמטה או הרישום שלא כשורה").
25. פשיטא שעילת ההשמטה או הרישום שלא כשורה לא חלה בענייננו , שכן תנאי הכרחי לה, הינו רישום זכות בפנקס קודם (ראו לענין זה: ע"א 7744/12 מרזוק פואז שעאלן נ' מדינת ישראל, פסקה 13 (14.8.14) – להלן: "ענין מרזוק").
אין מחלוקת שבמקרה דנן זכויותיה של גזאלה בחלקה 103 לא היו רשומות בפנקס קודם. לכן גם לא יתכן שבמסגרת ההסדר הושמטה זכותה מהפנקס החדש שלאחר ההסדר או נרשמה בו שלא כשורה.
26. מכאן כי נותרנו עם העילה האחרת, עילת המרמה, שלגביה כיוון התובע את "מלוא חיציו", ואותה נברר כעת.
27. נקדים ונאמר כי על מנת שלא לפגוע בבעל הזכות הרשומה וביציבות המרשם, נקבע לא אחת בפסיקה כי יש לפרש את העילות בסעיף 93 לפקודת ההסדר על דרך הצמצום ולאפשר את תיקון המרשם רק לעיתים רחוקות ובמקרים נדירים.
ראו לענין זה:
ענין מרזוק, פסקה 13;
ע"א 492/83 עיזבון המנוח איברהים חסן דיאב נ' דיאב (9.5.1988) ;
ע"א 4415/90 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח מוחמד נימר בכר, פ"ד מו(5) 200 (1992);
ע"א 51/89 האפוטרופוס הכללי נ' אבו חמדה, פסקאות 13-12 והאסמכתאות שם (22.1.1992)).
רע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד, פסקאות 7-5 והאסמכתאות שם (9.2.2003) – (להלן: " ענין עבוד").
28. עוד נאמר בפסיקה באופן מיוחד לעילת המרמה, כי על הטוען למעשה מרמה לשם תיקון הליכי הסדר מכח סעיף 93 לפקודת ההסדר, רובץ נטל הוכחה כבד במישור הראייתי להציג תשתית עובדתית מפורטת וברורה ביחס לאותו מעשה מרמה נטען, אף מעבר למאזן ההסתברויות הנדרש במשפט אזרחי. אין די כי טענת המרמה תיטען בעלמא.
הפירוט הנדרש בעילת המרמה בא להבחינה, למשל, מטעות או התרשלות.
ראו לענין זה:
עניין עבוד, עמ' 721;
ע"א 523/12 ג'מילה אסמאעיל נ' לשכת הסדר מקרקעין, פסקה 6 (15.1.14) – (להלן: " ענין ג'מילה");
ענין מרזוק, עמ' 9.
29. כן ראוי לציין, דווקא במקרה דנן, כי בכל הקשור למרמה נטענת בגין שתיקת הבעלים הרשום ואי דיווחו על מכר שביצע במקרקעין מעת שהגיש את תזכורת התביעה ועד רישום ההסדר, הבחינה הפסיקה בין "שתיקה תמימה" ל-"שתיקה רועמת".
לענין אבחנה זו צויין ב"ענין מרזוק" כדלקמן:
"הפסיקה הרחיבה את המונח "מרמה" גם על מחדל בשתיקה של הבעלים הרשום, נוכח היעדר ביטוי לזכות שנשמטה או שקופחה (עניין עבד אלהאדי; עניין בראשי). ודוק: לא כל שתיקה שקולה לתרמית, ויש להבחין בין שתיקה תמימה ל"שתיקה רועמת" (ע"א 8959/12 כבישי נ' כבישי, ... בפסקה 6 ...), שתיקה שמתלוות אליה כוונת מרמה:
"...מתי, איפוא, ניתן לומר ששתיקתו של פלוני שקולה ל'מרמה', שסעיף 93 לפקודת ההסדר מדבר בה. דעתי היא, כי שתיקה יכולה להוות מרמה כל אימת שנדרשת תגובה או נקיטת עמדה של מי שטוענים נגדו, או כאשר פלוני נוקט פעולה כלשהי אשר במסגרתה צריך היה להציג את העובדות כהווייתן ואינו עושה כן מיוזמתו; אז התנהגותו, קרי שתיקתו של אותו אדם, כאשר שומה עליו לפתוח פיו ולדבר, היא שתיקה מדברת" (ענין דווירי, עמ' 831-830).
במקרה דנן, היו אלה דווקא מורישיהם של המערערים ששתקו, במקום להציג בפני פקיד ההסדר את הראיה הטובה ביותר שבאמתחתם להוכחת מקור זכותם. ברי כי לא זו התרמית לה נתכוון המחוקק בסעיף 93 לפקודת ההסדר. בנסיבות אלה, אף לא ניתן לומר כי פקיד ההסדר שגה בהפעלת שיקול דעתו, אך גם אם נראה את הדברים כטעות בשיקול דעת, הרי שהיא לא נכנסת בגדר סעיף 93 לפקודת ההסדר ...".
30. אם ניישם את ההלכות הפסוקות הנ"ל למקרה דנן, נמצא כי התובע לא הוכיח את עילת המרמה שבסעיף 93 לפקודת ההסדר אף לא במאזן ההסתברויות, קל וחומר שלא הוכיחה ברמה המוגברת הנדרשת, כמתואר לעיל.
31. באשר לפירוט הנדרש בעילת המרמה האמורה (כמצויין בסעיף 28 לעיל) – עיון בכתב התביעה המתוקן מלמד כי אינו מפרט ברמה הנדרשת את מעשה המרמה הנטען, להבדיל מטעות או התרשלות של הבעלים הרשום.
כל שצויין בכתב התביעה המתוקן, ובאופן די סתמי, היה כי אחמד ומוחמד ו/או יורשיהם לא דיווחו על המכר לגזאלה. אולי מדובר בטעות או התרשלות של הנ"ל (או אף של גזאלה שלא דיווחה בעצמה על הסכם המכר לפקיד ההסדר לאחר חתימתו), אך היא אינה עולה כדי מרמה (ודברינו להלן, כשנעסוק בשתיקת הבעלים הרשום, יחזקו הסברה כ י לא עסקינן במקרה דנן במרמה).
32. שתיקת אחמד ומוחמד על עסקת המכר הנטענת עם גזאלה לפקיד ההסדר גם אינה עולה ל טעמי כדי "שתיקה רועמת" המלמדת לכאורה על מרמה, וניתן לראותה לכל היותר כ"שתיקה תמימה", בהתאם למבחני ענין מרזוק, שצויינו בסעיף 29 לעיל.
חיזוק לכך ניתן למצוא בנוסח ההסכם עצמו שצוטט בסעיף 4 לעיל.
אם נעיין היטב בנוסח ההסכם נראה כי נרשם בו שהמוכרים, אחמד ומוחמד, נכונים להעביר לגזאלה את זכויותיהם במקרקעין, ולהושיט לה כל סיוע, להעביר הזכויות במקרקעין על שמה ברשויות השונות, לרבות אצל "פקיד הסדר מקרקעין" (ראו במיוחד החלק השני של ההסכם).
בהסכם עצמו נזכר פקיד הסדר המקרקעין, שפניה אליו נדרשת לשם רישום הזכויות (או העברתן על שם גזאלה) במקרקעין.
מוחמד ואחמד לא הסתירו נקודה זאת בהסכם. היינו את הצורך בהסדר זכויותיה של גזאלה במקרקעין מכוחו של ההסכם גם אצל פקיד ההסדר. עובדה זו כשלעצמה שוללת מרמה מצידם בהליך ההסדר ורישומו.
עוד עולה לטעמי מלשון החוזה, כי מי שהיה צריך לדאוג לדיווח לפקיד ההסדר על ההסכם היתה דווקא הקונה גזאלה, ולאו דווקא המוכרים (מוחמד ואחמד), שכבר העבירו החזקה במקרקעין לידיה מיד עם החתימה על ההסכם ותשלום התמורה .
כך נלמד מהקטעים המודגשים (את ההדגשה אנוכי הוספתי – ח"ש) בחלק השני של ההסכם, כדלקמן :
"כמו כן מסרנו חזקה בדונם הנזכר לקונה לעיל שתנהג בו מנהג בעלים בנכסיו ללא כל התנגדות ובאופן בלעדי. לא נשארה לנו כל זכות שהיא אצל הקונה שלעיל בקשר למכר הנזכר לעיל, והיא הפכה להיות הבעלים היחידי לדונם הנזכר מיום חתימתנו שלהלן, ואנו מוכנים להעביר לה את הזכויות בטאבו או במשרד המדידות, או בכל משרד אחר בכל מה שקשור להשלמת המכר, ולהגיש לקונה כל מה שהיא צריכה בטאבו או במשרד המדידות או במשרד הסדר המקרקעין, ולספק לקונה כל מה שהיא צריכה מבקשות נדרשות בין בתביעה או בהגנה אשר תוקם על ידינו או נגדנו בכל הקשור למכר הנ"ל בכדי להשלים את הרישום האמור מול הטאבו או במשרד הסדר המקרקעין. אנו נטלנו את זה על עצמנו ככל שנדרש. הונפק ונערך על ידינו היום".
משכך לכאורה לא רק שלא ניתן לדבר כאן על "שתיקה רועמת" המלמדת על מרמה מצד מוחמד ואחמד , אלא לכל היותר על "שתיקה תמימה" מצידם, שהנחו בהסכם את גזאלה לפנות בענין העברת הזכויות במקרקעין לפקיד ההסדר, אך גזאלה לא פעלה בנדון, ובחרה לשבת באפס מעשה לאורך השנים עד פטירתה, וכך נהג גם בנה התובע לאחריה.
זו גם הסיבה מדוע קשה לקבל את גרסת התובע היום כהצדקה לתיקון ההסדר , בדבר היותה של גזאלה אישה תמימה ולא משכילה אשר לא ידעה על הליכי ההסדר. הרי ענין הפניה לפקיד ההסדר הוזכר בהסכם עצמו.
זאת ועוד, וכמצויין לעיל, מי שניהל את רכישת המקרקעין בעבור גזאלה היה בעלה נימר, שהיה בקשר עם משרד עורכי דין בנצרת, ואף דאג לרשום לפחות חלקה אחת בעבר על שמו, ולא מן הנמנע כי עשה כן במסגרת הליכי הסדר (ראו סעיף 22 לעיל). במצב דברים זה לא ניתן לומר על נימר כי הינו אדם תמים לחלוטין, חסר ידע ברישום מקרקעין על שמו.
חיזוק לדברים כי אין מדובר ב"שתיקה רועמת" אלא ב"שתיקה תמימה" השוללת מרמה, ניתן למצוא גם בדבריו של הנתבע 3, כאמל אחמד דאהר, בישיבת יום 14.1.18. בישיבה זאת הודה הנתבע 3 באמיתות ההסכם וברצונם של הנתבעים 3-6 באכיפתו, תוך שמציין כי הוא מצטער שלמרות כל העזרה שהנתבעים 3-6 רוצים לתת לתובע באכיפת ההסכם, " הוא בא וטוען לטענות שקריות שעשיתי את הדברים במרמה. אם עשיתי את הרישום במרמה ורציתי לקבל דברים במרמה לא היה כותב לי בפקס. אני מעולם לא התכחשתי לדברים אלו..." (עמ' 7 לפרו' שו' 23-27).
33. לאור האמור לעיל סבורני, כי התובע לא עמד בנטל ההוכחה המוגבר להוכחת עילת המרמה שבסעיף 93 לפקודת ההסדר.
34. משלא הוכיח התובע אף עילה מהעילות המאפשרות את תיקון ההסדר מכח סעיף 93 לפקודת ההסדר, יש לדחות את תביעתו לתיקון הליכי ההסדר הנוגעים לחלקה 103 דנן.
35. מסקנה זו מייתרת את הצורך לדון בטענת ההתיישנות והשיהוי הנטענות על ידי הנתבעים 1-2 והמדינה.
יחד עם זאת ולמעלה מן הצורך אתייחס בקצרה לטענת ההתיישנות הנטענת, ואומר כך:
א. אפשרות התיקון לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר היא, כפי שרשום בסעיף (ראו ציטוט בסעיף 24 לעיל), "בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות".
ב. במקרה דנן טוען התובע למעשה מרמה לכאורי בהליך ההסדר עצמו, טרם הפכו המקרקעין למוסדרים. לכן תקופת ההתיישנות בענייננו היא בת 15 שנים מכח סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"). זאת בניגוד לטענת התובע בסיכומיו [סעיף 68(ב)] כי עסקינן במקרקעין מוסדרים ולכן תקופת ההתיישנות היא בת 25 שנים.
ראו לענין זה:
ע"א 753/87 בראשי נ' עיזבון המנוח משה בראשי ז"ל, פ"ד מג (3) 210, 212 (1989);
ענין ג'מילה, פסקה 4.
הליכי ההסדר הם הליכים in rem. לכן פסק-דין שניתן בעקבות הליכי ההסדר הוא מעשה-בית-דין כלפי כולי עלמא ולא רק כלפי הצדדים להליך. הליכי ההסדר הם פומביים, תוצאותיהם מפורסמות ברבים, ובסיומם הן נרשמות בפנקסי המקרקעין (ראו לענין זה – ענין עבוד, פסקה 6).
מכאן לכאורה אין בידיעתם או אי ידיעתם הסובייקטיבית של גזאלה או בנה התובע בכדי לשנות מתוקפם. המבחן הוא אובייקטיבי.
כך גם לגבי הפעלת סעיף 8 לחוק ההתיישנות העוסק בהתיישנות שלא מדעת, ולשונו כדלקמן:
"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".
כעולה מת/5 (נסח רישום מקרקעין של חלקה 103) וכמצויין בסיכומי המדינה, הועתק לוח הזכויות של גוש 17568, לרבות חלקה 103, בשנת 1995. החל משנה זו היה מפורסם וידוע כי חלקה 103 נרשמה על שם יורשי המנוחים אחמד ומוחמד ז"ל (ורוכשים אחרים שרכשו מהם, כעולה לעיל בהתאם לתיק הסדר 4-15-16/ כפר מנדא משנת 1989 ופסק הדין המתקן השנת 1993 - והתייחסנו לכך לעיל בהרחבה).
על כגון דא נאמר בפסיקה, דוגמת ע"א 8995/03 עמותת אהל יצחק נ' עמותת אהל דוד לצרכי דת (9.2.2009), כי:
"אינה יכולה לעמוד גם טענת המשיבים הנסמכת על סעיף 8 לחוק ההתיישנות. אין לי הצורך לקבוע האם המשיבים ידעו פוזיטיבית במשך השנים על רישום המקרקעין על שם החברה ראשית ועל שם המערערת בהמשך. סעיף 8 דורש בתנאיו כי "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן". בנסיבות המקרה, משמדובר במקרקעין מוסדרים אשר רישום הבעלות בגינם גלוי לציבור, נראה כי מתחייבת המסקנה שהמשיבים יכלו לגלות עובדה זו בזהירות סבירה" (ציטוט מפסקה 32 לפסק הדין).
מכאן כי כבר בשנת 1995 היה יכול התובע לדעת על המרמה הלכאורית ו/או על כך כי חלקה של אימו גזאלה נעדר מרישומי ההסדר בחלקה 103. ממועד זה לכאורה התגבשה בידיו עילת תביעה לתבוע את תיקון ההסדר מכח סעיף 93 לפקודת ההסדר. לכן תקופת ההתיישנות אמורה להסתיים כעבור 15 שנים, בשנת 2010. דא עקא שהתובענה דנן הוגשה ביום 8.5.2017, כשבע שנים לאחר תום תקופת התיישנות. מכאן כי עילת התביעה הנוגעת לתיקון הליכי הסדר התיישנה.
מעבר לצורך אציין (וכבר עמדתי על נקודה זו לעיל), כי כבר בהסכם צויין כי את רישום הזכויות על שם גזאלה במקרקעין הנרכשים יש להסדיר גם מול פקיד ההסדר. למעשה גזאלה הונחתה בהסכם לפעול להסדרת נושא רישום הזכויות במקרקעין על שמה גם מול פקיד ההסדר תוך שאחמד ומוחמד התחייבו בהסכם לתת לה כל סיוע אפשרי בנדון (ראו דברינו בסעיף 32 לעיל). מכאן ניתן לומר , כי כבר בשנת 1956 ידעה ו/או היתה צריכה גזאלה לדעת כי עליה לפעול לרישום הזכויות מול פקיד הסדר. משלא עשתה כן (בעצמה ו/או באמצעות יורשיה) עד יום הגשת התביעה, בשנת 2017, לאחר 61 שנים, אין מנוס מלומר כי התביעה דנן לתיקון הליכי ההסדר התיישנה (ואפילו עסקינן במקרקעין מוסדרים בהם תקופת ההתיישנות היא בת 25 שנים, כטענת התובע).
בכל הקשור לידיעתו של התובע (להבדיל מזו של גזאלה ו/או בעלה נימר, למרות שנכנס ב"נעליה" של גזאלה לענין תקופת ההתיישנות) על העסקה דנן, טען התובע בתצהירו (סעיף 22) ו בחקירתו הנגדית ביום 6.5.2018 (עמ' 28 לפרו' שו' 17-24), כי נודע לו על העסקה משיחות עם הנתבע 3 ו/או בנו עומר דאהר (בנו של נתבע 3) בשנת 2006.
יחד עם זאת בהמשך חקירתו גרסתו בנדון קצת השתנתה וממנה לכאורה עולה כי ידע על העסקה כבר בשנת 2000, או אף בשנות ה-70 משיחות שניהל עם הנתבע 3 (ראו עדותו המעורפלת בנקודה זו של התובע עמ' 40-41 לפרו').
משכך, אם יש אפשרות קרובה, ודי לי בכך לצורך מאזן ההסתברות האזרחי, כי התובע ידע ו/או צריך היה לדעת על העסקה כבר בשנת 2000, הרי שתביעתו דנן לתיקון הליכי ההסדר התיישנה כבר בשנת 2015. משהגיש התביעה הנדונה לתיקון הליכי הסדר בשנת 2017, יש לומר כי רכיב זה בתביעתו התיישן.
לכן אני קובע, מעבר לקביעתי כי אין לתובע עילות לתיקון ההסדר מכח סעיף 93 לפקודת ההסדר, כי תביעתו לתיקון הליכי ההסדר התיישנה.
משזו מסקנתי מתייתר הצורך בבירור טענת השיהוי הנוגעת לרכיב התביעה הנוגע לתיקון הליכי ההסדר.
36. לסיכום ייאמר כי תביעת התובע לתיקון הליכי ההסדר בנוגע לחלקה 103 נדחית בזאת מחמת העדר עילה ו/או התיישנות .
אין הדבר חוסם את התובע ללכת בנתיב תביעתו השני (ראה סעיף 15 לעיל) ולתבוע את אכיפת ההסכם, ככל שיוכיח את אמיתותו (וזאת לנוכח הכחשת אמיתותו על ידי הנתבעים 1-2).
ככל שאשתכנע כי עסקינן בהסכם אמיתי, כי אז יצטרך התובע לדווח על העסקה כעסקה חדשה, תוך דיווחה למיסוי מקרקעין בהתאם, כפי שעמדה על כך בצדק המדינה בסיכומיה [השוו לענין זה פסק דיני בה"פ (חי') 55800-03-15 ג'זאלה נימר חסן נ' עזאת נאיף ג'אנם ואח', פסקה 6 (3.2.19) – להלן: "ענין גזאלה"].

אכיפת ההסכם
37. כעת נבחן את עילת התביעה השניה של התובע, עילה חוזית, במסגרתה נטען לאכיפת ההסכם.
38. במסגרת עילה זאת טוען התובע לאמיתות ההסכם ולכן דורש את אכיפתו. מנגד טוענים הנתבעים 1-2 להתיישנות עילת התביעה, לשיהוי בהגשת התובענה ולאי הוכחת אמיתות ההסכם השוללת את אפשרות אכיפתו.
אבחן תחילה את טענות הנתבעים 1-2 הנוגעות להתיישנות ושיהוי.

התיישנות התובענה בעילה החוזית – האמנם?
39. טוען התובע בסיכומיו כי אין לומר שעילת התביעה החוזית התיישנה משני טעמים עיקריים:
א. דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית מכוחה ניתן לומר כי עומר, כיורשו של מוחמד והנכנס בנעליו, משמש כנאמן לשם העברת הבעלות במקרקעין על שם גזאלה (או התובע אשר הינו היורש על פי דין של גזאלה). תביעה כזו אינה מתיישנת עד אשר כופר הנאמן כי הוא מחזיק בנכס הנאמנות כנאמן. במקרה דנן הכחשת הנאמן (עומר) את הנאמנות נעשתה בצורה ברורה וחד משמעית רק עם הגשת כתב הגנתו בתובענה זו. לכן התביעה דנן לא התיישנה.
ב. עומר ואימו אניסה הודו בשנת 2006 במהלך פגישה עם עו"ד בושנאק (עת/1) בזכותו של התובע במקרקעין הנובעת מזכותה של גזאלה מכוחו של ההסכם. הודאה בזכות זאת מתחילה את מנין תקופת ההתיישנות מיום ההודאה (סעיף 9 לחוק ההתיישנות). תקופת ההתיישנות במקרה הטוב מבחינתם של הנתבעים 1-2 היא בת 15 שנים כהוראת ס עיף 5(2) לחוק ההתיישנות, במידה שנאמר כי עסקינן בתביעה העוסקת בתקופת זמן בה המקרקעין טרם היו מוסדרים. במקרה דנן התביעה הוגשה בחודש מאי 2017, כ-11 שנים לאחר הפגישה האמורה במשרדו של עו"ד בושנאק. לכן יש לומר כי התביעה הוגשה תוך תקופת ההתיישנות ולא לאחריה.
40. הנתבעים 1-2 שללו בסיכומיהם את טענת הנאמנות הקונסטרוקטיבית , שכן לטעמם התנאים להכרה בה לא התקיימו, והצדדים בהתנהגותם אף לא התכוונו ליצור נאמנות.
הנתבעים 1-2 אף הכחישו כל הודאה בזכותו של התובע במקרקעין בפגישה במשר דו של עו"ד בושנאק בשנת 2006.
41. בבחינת טענות הצדדים בנדון שוכנעתי מטענת התובע בדבר אי-התיישנות התובענה מכח דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית.
לעומת זאת לא שוכנעתי מטענתו של התובע להחלתו של סעיף 9 לחוק ההתיישנות במקרה הנדון.
נפרט להלן את טעמיי למסקנות דלעיל.
42. נתחיל בשאלת הנאמנות הקונסטרוקטיבית –
דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, אשר התפתחה בפסיקה ובספרות המשפטית, קובעת כדלקמן:
מקרה בו שני צדדים התקשרו בהסכם למכירת מקרקעין, והרוכש השלים את חיוביו לפי החוזה אך המוכר לא העביר לו את הזכויות במקרקעין, רואים במוכר מי שמחזיק בזכויות במקרקעין בנאמנות בשביל הרוכש-הנהנה, שלו זכות מעין קניינית מן היושר, החל מהמועד שבו היה עליו להעבירן.
כידוע ביחסי נאמן-נהנה אין התיישנות, כל עוד יחסי הנאמנות קיימים, והנאמן אינו יכול להעלות טענת התיישנות.
עילת תביעה נגד נאמן נוצרת רק ברגע שבו הוא כופר במעמדו כנאמן, או מפר את חובת הנאמנות.
לכן תביעה שעילתה בהפרה של הסכם מכר מקרקעין, נוצרת במועד שבו גילה הרוכש שהמוכר כופר בזכויותיו במקרקעין.
מכאן השאלה בעסקת מכר מקרקעין - מתי תיווצר אצל הרוכש-הנהנה מודעות בענין הפרת חובת הנאמנות או כפירה בה מצד המוכר-הנאמן, שתתחיל את מנין תקופת התיישנות?
לא כל הפרה של החוזה תגבש מניה וביה הפרה של חובת הנאמנות או כפירה בה.
לפי אופיים של יחסי הנאמנות, הנהנה רשאי להניח שהנאמן מקיים את חובותיו כל עוד אין לו סיבה סבירה לחשוב אחרת.
לכן שתיקת הנאמן ביחס לזכויות הנהנה, שאינה מלווה בנתונים נוספים שעשויים להקנות לה משמעות פוזיטיבית, או הפרה מתמשכת של החובה להעביר הזכויות במקרקעין, אינן מעידות כשלעצמן על כפירה ביחסי הנאמנות או על הפרתם, שמתחילה את מנין תקופת ההתיישנות.
יש צורך שהפרת החובה או הכפירה ביחסי הנאמנות תיוודע לנהנה, ואין צורך דווקא בהודעה פוזיטיבית של הנאמן.
לדוגמא:
א. הנהנה הגיש תביעה נגד הנאמן, במסגרתה יכפור הנאמן בקיום הנאמנות (בעסקת
המכר עצמה).
ב. הנאמן התקשר בהסכם למכירת הנכס לצד שלישי.
ג. הנאמן הגיש נגד הנהנה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המשותפים לו ולנהנה, בהציגו עצמו כבעלים של חלקו הרשום בנכס (אותו חלק שלכאורה מכר לנהנה).
ראו לענין זה:
טל חבקין, התיישנות, הוצאת נבו, עמ' 190-191 (להלן: "חבקין").
מוטי בניאן, דיני מקרקעין, מהדורה שניה, עמ' 320-351;
ע"א 410/87 עזבון המנוחה רבקה ליברמן ז"ל נ' יונגר פד"י מה(3) 749,754 (אין התיישנות
ביחסי נאמנות);
ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר פד"י נו (5) 280, 287;
ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן פד"י נז (5) 49, 67-68;
ע"א 7231/10 תלמוד תורה נ' עיריית קרית אתא (17.10.12);
ת"א (נצ') 19803-12-11 עבדאלהאדי נ' עבדאלטיף ואח' (24.1.13).
ת"א (חי') 40191-12-15 עואדיה נ' חדאד (22.3.18) – להלן: "ענין עואדיה".
ענין גזאלה, פסקאות 11-12.
במקרה דנן עומר, יורשו של מוחמד (הנאמן), כפר לראשונה במפורש בזכותה של גזאלה ( הנהנית), וממילא בזכותו של יורשה התובע, על-פי עסקת המכר נשוא ההסכם , רק בכתב ההגנה שהגיש לאחר הגשת התובענה.
נזכיר כי אפילו בכתב הגנתו ובתצהירו נ/1 (סעיף 13) עומר ציין כי במסגרת הפגישה במשרדו של עו"ד בושנאק הוא אך ביקש את המסמך המקורי בכדי לבדוק אותו. היינו לא כפר בעסקת המכר נשוא ההסכם. כך גם בתביעת פירוק השיתוף במקרקעין דנן שהגיש עומר בבית משפט השלום בקריות במסגרת ת.א. 11152-09-12 (להלן: "תיק הפירוק"). פרוטוקול חקירתו של עומר בתיק הפירוק מיום 2.6.16 צורף כנספח 12 לת/14. שם (בעמ' 39 שו' 15-22) ציין עומר כי בפגישה אצל עו"ד בושנאק בשנת 2006 ביקש לראות את ההסכם המקורי כדי לבדוק אותו. היינו – גם שם אין הכחשה של עסקת המכר.
מכאן כי בהתאם לדוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, רק ממועד הגשת כתב ההגנה ע"י הנתבעים 1-2 החל למעשה מנין תקופת ההתיישנות.
נזכיר כי על פי הנטען (והמוכח – ובכך אני מקדים את המאוחר), תמורת העסקה שולמה במלואה (525 ל"י), החזק ה במקרקעין נמסרה מיידית לגזאלה ומשפחתה שהחזיקו בה בהם לכל אורך השנים עד היום ללא כל מחאה מצד מי ממשפחתו של מוחמד, לרבות עומר. במצב דברים זה לטעמי יש לומר, כי עסקינן בעסקת מכר מקרקעין שכמעט הושלמה, ומחזקת את טענת הנאמנות הקונסטרוקטיבית.
על כן יש לומר, כי התובענה הוגשה טרם חלוף תקופת ההתיישנות, מכוחה של דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית.
43. אי-התקיימות תנאיי סעיף 9 לחוק ההתיישנות במקרה דנן
א. טען התובע בתצהיר עדותו הראשית ( ת/4), כי בשנת 2006 התקיימה פגישה במשרדו של עו"ד טארק בושנאק בנוכחות התובע, עומר ואימו אניסה ( אלמנתו של מוחמד). במסגרת הפגישה הוצג ההסכם המקורי בפני עומר ואימו והם הודו באמיתותו והסכימו להעברת הזכויות במקרקעין על שם התובע.
לכן הוסכם במסגרת הפגישה האמורה כדלקמן: עו"ד בושנאק ידאג לרישום צו ירושתו של מוחמד על שם יורשיו ( עומר ואימו אניסה) ולאחר מכן ימשיך לטפל בהעברת המקרקעין על שם התובע, יורשה על-פי דין של גזאלה ( סעיפים 27-28 לתצהיר).
הוסיף וציין התובע בתצהירו ת/4 כי במהלך הפגישה החתים עו"ד בושנאק את עומר, אימו ואותו על יפוי כח בלתי חוזר להעברת הזכויות על שם יורשיה של גאזלה ( סעיף 28 לתצהיר).
ב. עו"ד בושנאק בתצהיר עדותו הראשית ( ת/1) אמר דברים דומים לאלה של התובע בתצהירו, כמתומצת בסעיף קטן א' לעיל, למעט עובדת החתמת הצדדים על יפוי כח (ולכך נתייחס ביתר הרחבה להלן), ואישר את הסכמת הצדדים להשלמת העסקה בשני שלבים, כדלקמן:
רישום צו הירושה של מוחמד על שם יורשיו ( עומר ואניסה).
לאחר מכן העברת זכויות היורשים הנ"ל במקרקעין על שם התובע ( היורש על-פי דין של גזאלה) מכח עסקת המכר נשוא ההסכם.
בסופו של דבר התבצע רק שלב א' (רישום צו הירושה של מוחמד ז"ל על שם יורשיו) ולא בוצע שלב ב', כיוון שהתובע לא שילם לו (לעו"ד בושנאק) את שכר טרחתו בעבור שלב זה בשיעור של 6000 ₪ ( סעיף 8 לתצהיר).
ג. עומר הכחיש בתצהיר עדותו הראשית ( נ/1) כל הודאה בזכותו של התובע או מי מיורשיה של גזאלה במקרקעין ובאמיתות ההסכם, בפגישה במשרדו של עו"ד בושנאק בשנת 2006.
עומר הכחיש כי ראה את ההסכם במקורו במסגרת הפגישה האמורה. ההיפך – הוא דרש במסגרת הפגישה להעביר לידיו את ההסכם המקורי לשם בדיקת אמיתותו, וקיבל העתק בלבד.
הוסיף וציין עומר בתצהירו נ/1, כי לא חתם על כל מסמך בנוגע לעסקת המכר נשוא ההסכם, והכחיש את גרסתו של התובע כי הוא ו/או אימו חתמו על יפוי כח בלתי חוזר במשרדו של בפגישה האמורה לשם העברת הזכויות במקרקעין על שם יורשיה של גזאלה.
עומר אף הכחיש בתצהירו טענה נוספת של התובע, על-פיה הודה בבית משפט השלום בקריות, בתביעת פירוק במקרקעין המתנהלת שם בקשר למקרקעין דנן, כי יודה בעסקה אם יוצג לו ההסכם המקורי. הוא הפנה לעדותו שם בה ציין, כי הוא רוצה לראות את ההסכם המקורי בכדי לבדוק את אמיתותו. אין בכך בכדי להוות הודאה בזכות.
ד. בחקירתו הנגדית חזר עו"ד בושנאק על גרסתו שבתצהיר עדותו הראשית, אך הוסיף כי לא החתים את הצדדים על כל מסמך הנוגע לשלב ב' של ההסכמה ( העברת המקרקעין מיורשי המנוח מוחמד ליורשיה של גזאלה) כיוון שלא שולם לו שכר על שלב זה. הוא פעל ליישום השלב הראשון בלבד של ההסכמות ( רישום צו הירושה של מוחמד) כי על שלב זה שולם לו שכרו על ידי עומר ( עמ' 16 לפרו' שו' 10-11).
התובע בחקירתו הנגדית שב וציין, כי במהלך הפגישה חתמו עומר ואימו על יפוי כח בלתי חוזר לשם העברת הזכויות במקרקעין על שם יורשיה של גזאלה, וגם הוא חתם על יפוי כח כאמור לשם העברת הזכויות האמורה על שמו כיורשה של גזאלה, אך אין בידיו את יפוי הכח ( עמ' 29 לפרו' שו' 19-28).
כשעומת התובע עם הכחשתו של עו"ד בושנאק כי נחתמו מסמכים כלשהם לשם ביצוע העברת הזכויות במקרקעין על שם יורשיה של גזאלה, השיב לא לגופה של שאלה, אלא ציין כי הם כל השנים עיבדו האדמה, ואימו של עומר אמרה לו בפגישה האמורה כי הם לא לוקחים קרקעות מאנשים ( עמ' 31 לפרו' שו' 1-4).
ה. לפגישת שנת 2006, תוכנה ותרומתה להוכחת אמיתות ההסכם נחזור להלן כשנעסוק בשאלת אמיתות ההסכם. יחד עם זאת סבורני כי פגישה זו לא הולידה כל הודאה בזכותם של התובעים במובן של סעיף 9 לחוק ההתיישנות, הקובע כדלקמן:
"הודה הנתבע, בכתב או בפני בית משפט, בין בתוך תקופת ההתיישנות ובין לאחריה, בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה; ומעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה לענין סעיף זה..".
ללא קשר לתוכן ההודאה, משמעותה ומהותה בהקשר של סעיף 9 לחוק ההתיישנות [וראו בנדון פסק דינו המקיף של כב' השופט עמית בע"א 8438/09 רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ (19.4.12)], ההודאה צריכה להיות "בכתב או בפני בית משפט" (כלשון הסעיף), ולא הוצגה בפניי כל הודאה בכתב כאמור (לענין דרישת הכתב שבסעיף 9 לחוק ההתיישנות ראו חבקין, עמ' 197-199).
עו"ד בושנאק העיד ברורות, בניגוד לגרסת התובע, כי עומר ואימו לא חתמו במסגרת הפגישה האמורה על כל מסמך הנוגע לעסקת המכר נשוא ההסכם, ובכלל זה לא ח תמו על יפוי כח בלתי חוזר כטענת התובע בתצהירו ובעדותו.
בנדון גרסתם של עו"ד בושנאק ועומר כי לא נחתם כל מסמך בנדון עדיפה בעיניי על גרסתו של התובע כי נחתמו מסמכים כאמור. נזכיר כי התובע לא הציג כל מסמך שנחתם על ידי עומר ו/או אימו במסגרת הפגישה האמור ה, בכל הקשור לעסקת המכר נשוא ההסכם.
מכאן, ככל שנאמרה הודאה כאמור במסגרת אותה פגישה (ונכריע בכך להלן) היא ניתנה בעל-פה, ולא ניתן להיאחז בה להפעלת סעיף 9 לחוק ההתיישנות הדורש כתנאי, כי ההודאה תהיה בכתב או בפני בית המשפט.
גם לא הוכח כי ניתנה הודאה כאמור בפני בית משפט, והכוונה לבית המשפט בקריות בתיק הפירוק. כפי שציינו לעיל, עיון בפרוטוקול הדיון שם, שצורף כנספח 12 לת/4, מלמד כי כל שאמר שם עומר היה, כי ביקש מהתובע לקבל ההסכם המקורי לשם בדיקתו . הא ותו לא! (עמ' 39 לפרוטוקול שם שו' 15-22).
ו. ב"כ התובע הבין את חולשת טיעוניו להחלת סעיף 9 לחוק ההתיישנות במקרה דנן. לכן שב וציין בסעיף 68 לסיכומיו כי ה"הודאה בכתב" היא חתימת עומר ואימו על יפוי כח בלתי חוזר במשרדו של עו"ד בושנאק במסגרת הפגישה בשנת 2006. דא עקא שעובדה זו לא הוכחה, שכן הוכחשה על ידי עו"ד בושנאק ועומר. למעשה לא הוצגה על ידי התובע כל הודאה בזכות בכתב או בפני בית משפט (כדרישת סעיף 9 לחוק ההתיישנות) מצידם של עומר ואימו , בכל הקשור למקרקעין דנן ו/או לעסק ת המכר נשוא ההסכם ו/או לאמיתות ההסכם.
ז. לאור כל האמור אין מקום להחלת סעיף 9 במקרה דנן, ומכוחו לדחות את טענת ההתיישנות הנטענת בנדון.
נזכיר כי בהתאם להלכה הפסוקה, יש לפרש את סעיף 9 לחוק ההתיישנות בדווקנות, על מנת לשמור על משטר ההתיישנות [ראו לענין זה: ע"א (חי') 21687-11-17‏ ‏ עמוס דוברין נ' עיריית חיפה (3.3.19)], והחלטתי האמורה היא ברוח הלכה האמורה.
44. לסיכומה של טענת ההתיישנות, שוכנעתי לדחותה אך ורק מכוחה של טענת הנאמנות הקונסטרוקטיבית , המ סוכמת בסעיף 42 לעיל.

שיהוי בהגשת התובענה בעילה החוזית – האמנם?
45. הנתבעים 1-2 גם טענ ו לדחיית התביעה מחמת שיהוי. לשיטת ם, בשל האיחור הניכר בפניית התובע לבית המשפט נגרם להם נזק ראייתי, שהרי כל העדים הרלוונטיים כבר נפטרו , ובכך לכאורה קופחה הגנת ם.
46. כידוע חסימת דרכו של תובע מפאת הטענה לשיהוי הינה צעד דרסטי (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 445 (2003) (להלן: "עניין תלמוד תורה").
קבלת טענה זו אפשרית בהתקיים שני תנאים:
הראשון - שעה שמהשיהוי נכון להסיק כי התובע זנח את תביעתו: "איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין, והיא עשויה לעתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות, לפיכך קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצדו על זכות התביעה הנתונה לו" (עניין תלמוד תורה, עמ' 446).
השני - בקיומה של הרעה במצב הנתבע בשל שיהוי זה: "התנאי בדבר שינוי מצב לרעה של הנתבע אחוז ושלוב בדרישה כי שינוי כאמור ינבע מהתנהגותו הבלתי ראויה של התובע. אין הרי שינוי מצב לרעה של נתבע בשל שינוי בנסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע, כהרי שינוי הנובע מהתנהגות התובע" ( עניין תלמוד תורה, עמ' 446).

עוד ראו לענין זה:
ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ, פ"ד נד(5) 252, 280 (2000);
ע"א 5793/96 חיים נ' חיים, פ"ד נא(5) 625, 635 (1997);
ע"א 403/63 תמיר נ' שמאלי, פ"ד יח(1) 47, עמ' 53;
ע"א 410/87 עיזבון המנוחה רבקה ליברמן ז"ל ע"י יורשיה נ' יונגר, פ"ד מה(3) 749, 755-756).
47. אכן, שינוי במצב התובע לרעה אפשרי בעקבות נזק ראייתי דוגמת אובדן ראיות ופטירת עדים . זאת בתנאי שהנזק שהוסב לנתבע אינו תוצאה של נסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע עצמו. יחד עם זאת, נזק כזה, גם בהתקיים יתר התנאים, לא מצדיק בכל מצב חסימת דרך, שכן הדבר נתון לשיקול דעתו של ביהמ"ש ולרוב האיזון נמצא בהקפדה או בהקלה עם מי מהצדדים במישור הראייתי.
ראו לענין זה:
רע"א 901/07 מדינת ישראל-הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל, פסקה 9 7 לפס"ד של השופט עמית (19.9.10);
ע"א 8496/06 עזבון המנוח משה איסקולסקי ז"ל נ' גן-הדר, פסקה כ"ג (4.5.08);
ע"א 6187/15 פסגות גמל ופנסיה בע"מ נ' מיכאל צולר, פסקה 39 (28.5.18) ;
ע"א 6182/14 אינבסטלום הולדינגס בע"מ נ' ספריית יפת, פסקה 14 (3.5.16) ;
ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פסקה 21 (21.2.07).
48. עוד, יש להזכיר ולהדגיש כי קבלת טענת שיהוי אפשרית במקרים חריגים במיוחד, והרתיעה מקבלתה תגבר ככל שעסקינן בזכות בעלת משקל רב יותר כמו זכות קניינית. נטל הראיה להוכחת כל התנאים רובץ לפתחו של הטוען לשיהוי והרמתו: "מחייבת רמת הוכחה נכבדה על-ידי הטוען לה" (עניין תלמוד תורה, עמ' 446).
49. לאחר שבחנתי את נסיבות המקרה דנן שוכנעתי לדחות את טענת השיהוי, משלושה טעמים עיקריים. הראשון שולל את ההסקה מעצם השיהוי כי התובע זנח את תביעתו, והשניים האחרים גורעים משמעותית מטענת הנזק הראייתי לו טוענים הנתבעים 1-2.
הטעם הראשון – כפי שנראה להלן ( בסעיפים 63-66) שוכנעתי כי גזאלה ומשפחתה החזיקו במקרקעין מאז חתימת ההסכם, עיבדו אותה לאורך השנים ונהגו בה מנהג בעלים. במצב דברים זה לא ניתן לומר כי גזאלה ו/או התובע זנחו את תביעתם ואת זכויותיהם הנובעות מההסכם.
הטעם השני – לנוכח הפגישה שנערכה במשרדו של עו"ד בושנאק בשנת 2006 (אליה התייחסנו לעיל בכל הקשור לבחינת אפשרות יישום סעיף 9 לחוק ההתיישנות במקרה דנן, אך הפעם נבחנה מזוית אחרת). שוכנעתי כי במסגרת פגישה זאת הודו עומר ואימו בעל-פה באמיתות ההסכם וזכויותיה של גזאלה הנובעות ממנו. בכך יש גריעה משמעותית מטענת הנזק הראייתי הנטען על ידי הנתבעים 1-2.
הטעם השלישי – נעוץ בהימנעותם של הנתבעי ם 1-2 לפעול להוכחת טענתם, באמצעות חוות דעת מומחה, כי ההסכם אינו אמיתי ו/או חתימתו של מוחמד על ההסכם זוייפה. זאת הגם שההסכם המקורי הוצג בפני עומר במסגרת ההליך הנדון (ואף האמנתי לגרסתם של התובע ועו"ד בושנאק, כפי שנראה להלן , כי ההסכם המקורי כבר הוצג בפני עומר ואימו במהלך הפגישה בשנת 2006, בניגוד לגרסתו של עומר בהליך זה).
ככל שהנתבעים 1-2 היו נוקטים בהליך בדיקה של ההסכם כאמור, היה בידם כלי ראייתי מהמעלה הראשונה לשלול את אמיתותו ו/או את אמיתות חתימת מוחמד על ההסכם. במצב דברים זה קשה לקבל את טענתם לנזק ראייתי המצדיק קבלת טענת שיהוי.
אתייחס כעת ביתר הרחבה לשני הטעמים האחרונים, שכן הטעם הראשון די ברור, ומסתמך גם על דברינו בסעיפים 63-66 להלן.
50. נחזור לפגישה בשנת 2006 במשרדו של עו"ד בושנאק:
א. טען התובע בתצהיר עדותו הראשית ( ת/4) כי בשנת 2006 התקיימה פגישה במשרדו של עו"ד טארק בושנאק בנוכחות עורך הדין, התובע, עומר ואימו אניסה ( אלמנתו של מוחמד). במסגרת הפגישה הוצג ההסכם המקורי בפני עומר ואימו והם הודו באמיתותו והסכימו להעברת הזכויות במקרקעין על שם התובע.
לכן הוסכם במסגרת הפגישה האמורה כדלקמן: עו"ד בושנאק ידאג לרישום צו ירושתו של מוחמד על שם יורשיו ( עומר ואימו אניסה) ולאחר מכן ימשיך לטפל בהעברת המקרקעין על שם התובע, יורשה על-פי דין של גזאלה ( סעיפים 27-28 לתצהיר).
הוסיף וציין התובע בתצהירו ת/4 כי במהלך הפגישה החתים עו"ד בושנאק את עומר, אימו ואותו על יפוי כח בלתי חוזר להעברת הזכויות על שם יורשיה של גזאלה ( סעיף 28 לתצהיר).
עו"ד בושנאק בתצהיר עדותו הראשית ( ת/1) אמר דברים דומים לאלה של התובע בתצהירו, כמתומצת בסעיף קטן א' לעיל, למעט בסוגיית חתימת יפויי הכח הבלתי חוזרים על ידי הצדדים.

עו"ד בושנאק אישר את הסכמת הצדדים להשלמת העסקה בשני שלבים, כדלקמן:
רישום צו הירושה של מוחמד על שם יורשיו ( עומר ואניסה).
לאחר מכן העברת זכויות היורשים הנ"ל במקרקעין על שם התובע ( היורש על-פי דין של גזאלה) מכח עסקת המכר נשוא ההסכם.
בסופו של דבר התבצע רק שלב א' (רישום צו הירושה של מוחמד ז"ל על שם יורשיו) ולא בוצע שלב ב', כיוון שהתובע לא שילם לו את שכר טרחתו בעבור שלב זה בשיעור של 6000 ₪ ( סעיף 8 לתצהיר).
ג. עומר הכחיש בתצהיר עדותו הראשית ( נ/1) כל הודאה בזכותו של התובע או מי מיורשיה של גזאלה במקרקעין ובאמיתות ההסכם בפגישה במשרדו של עו"ד בושנאק בשנת 2006 במשרדו. הוא הכחיש כי ראה את ההסכם במקורו במסגרת הפגישה במשרדו של עו"ד בושנאק בשנת 2006. ההיפך – הוא דרש במסגרת הפגישה להעביר לידיו את ההסכם המקורי לשם בדיקת אמיתותו.
הוסיף וציין עומר בתצהירו נ/1, כי לא חתם על כל מסמך בנוגע לעסקת המכר נשוא ההסכם, והכחיש את גרסתו של התובע כי הוא ו/או אימו חתמו על יפוי כח בלתי חוזר במשרדו של עו"ד בושנאק בשנת 2006 לשם העברת הזכויות במקרקעין על שם יורשיה של גזאלה.
עומר אף הכחיש בתצהירו טענה נוספת של התובע, על-פיה הודה בבית משפט השלום בקריות, בתביעת הפירוק המתנהלת שם בקשר למקרקעין דנן, כי יודה בעסקה אם יוצג לו ההסכם המקורי. הוא הפנה לעדותו שם בה ציין, כי הוא רוצה לראות את ההסכם המקורי בכדי לבדוק את אמיתותו. אין בכך בכדי להוות הודאה בזכות.
ד. עו"ד בושנאק, שהינו לכאורה עד ניטרלי, נחקר ביום 6.5.18 חקירה נגדית על תצהירו, וחזר בעדותו על עיקרי תצהירו.
בחקירתו הבהיר כי עומר ואימו יזמו הקשר עימו לשם הסדרת רישום המקרקעין על שם התובע. הם הגיעו אליו דרך דודתו בשם מסעדה דאהר. את התובע לא הכיר אז ( עמ' 12 לפרו' שו' 22-36).
הוא אישר כי במהלך הפגישה הוצג בפני עומר ואימו ההסכם המקורי, ואף נתן בידיו של עומר לאחר מכן צילום מאושר (" העתק מתאים למקור") של ההסכם ( עמ' 13 לפרו' שו' 30-32).
הוא שב והדגיש כי סוכם בין הצדדים באותו מעמד, כי יירשם תחילה צו הירושה של מוחמד ולאחר מכן יועברו המקרקעין על שם גזאלה או יורשיה ( עמ' 14 לפרו' שו' 9-10).
ציין עו"ד בושנאק מפורשות, כי לסיכום דברים זה נתנו עומר ואימו את הסכמתם ( עמ' 16 לפרו' שו' 6-8).
הדגיש עו"ד בושנאק כי השלב השני לא בוצע, כיוון שהתובע לא שילם את שכר טרחתו בעבור שלב זה ( עמ' 15 לפרו' שו' 22). זו גם הסיבה שלא רשם הערת אזהרה על שם התובע לאחר רישום צו הירושה, למרות שגם נקודה זו הוסכמה בין הצדדים באותה פגישה ( עמ' 14 לפרו' שו' 16-17).
עו"ד בושנאק ציין כי לא החתים את הצדדים על כל מסמך הנוגע לשלב ב' של ההסכמה ( העברת המקרקעין מיורשי המנוח מוחמד לשם יורשיה של גזאלה) כיוון שלא שולם לו שכר על שלב זה. הוא פעל לישום השלב הראשון בלבד ( רישום צו הירושה של מוחמד) כי על שלב זה שולם לו שכרו על ידי עומר ( עמ' 16 לפרו' שו' 10-11).
ה. התובע בחקירתו הנגדית ביום 6.5.18 חזר על עיקרי האמור בתצהירו באשר לפגישה בשנת 2006 במשרדו של עו"ד בושנאק.
הדגיש התובע בחקירתו כי מי שיזם את הפגישה בשנת 2006 במשרדו של עו"ד בושנאק היו עומר ו/או אימו, במטרה להעביר את המקרקעין על שמם של יורשי גזאלה. לטענתו עומר חי בחו"ל והוא רצה "להשתחרר מהקרקע" (עמ' 28 לפרו' שו' 25-29).
הוא שב והדגיש כי במהלך הישיבה הוצג הסכם המקור בפני עומר ואימו, ועו"ד בושנאק נתן לעומר ולאימו, לפי בקשתם, העתק מאושר מן ההסכם ( עמ' 29 לפרו' שו' 11-13).
לגרסתו, באותו מעמד חתמו עומר ואימו על יפוי כח בלתי חוזר לשם העברת הזכויות במקרקעין על שם יורשיה של גזאלה, וגם הוא חתם על יפוי כח כאמור לשם העברת הזכויות האמורה על שמו כיורשה של גזאלה ( עמ' 29 לפרו' שו' 19).
כשעומת עם הכחשתו של עו"ד בושנאק כי נחתמו מסמכים כלשהם לשם ביצוע העברת הזכויות במקרקעין על שם יורשיה של גזאלה, השיב כי הם (גזאלה ומשפחתה ) עיבדו כל השנים את המקרקעין , ואימו של עומר אמרה לו בפגישה האמורה כי הם לא לוקחים קרקעות מאנשים ( עמ' 31 לפרו' שו' 1-4).
הוא הודה כי לא שילם לעו"ד בושנאק את שכר טרחתו בעבור שלב ב' (העברת המקרקעין על שם יורשיה של גזאלה), שכן הענין התעכב עקב מחלת הסרטן בה חלה התובע (עמ' 29 לפרו' שו' 15-17; עמ' 30 לפרו' שו' 26).
ו. הנתבע עומר גם נחקר על אודות הפגישה, בחקירתו הנגדית ביום 21.11.08.
הוא מאשר את עצם קיומה של הפגישה במשרדו של עו"ד בושנאק בשנת 2006. לטעמו בפגישה פגש לראשונה את עו"ד בושנאק ( עמ' 26 לפרו' שו' 11-13).
הוא אישר את גרסתו של עו"ד בושנאק כי הגיע אליו דרך קרובת משפחתו מסעדה, שהיתה המטפלת של אימו ( עמ' 26 לפרו' שו' 14-15).
הוא מודה כי ביקש ממנו לטפל ברישום צו הירושה של אביו מוחמד, אך בזה בלבד ולא מעבר לכך ( עמ' 26 לפרו' שו' 21-25).
הוא מכחיש כי היתה הסכמה באותה הפגישה, כי לאחר רישום צו הירושה של מוחמד יפעל עו"ד בושנאק להעביר המקרקעין על שם יורשיה של גזאלה או התובע ( עמ' 26 לפרו' שו' 28; עמ' 27 לפרו' שו' 9-11).
הוא ציין כי באותה פגישה נכח גם התובע, אשר הציג בפניו צילום של ההסכם וטען לזכויות במקרקעין בשטח של דונם. הוא (עומר) ביקש לראות את מקור ההסכם בכדי לבדוק אמיתותו, אך התובע לא טרח להציגו בפניו טרם ההליך המשפטי הנדון ( עמ' 26 לפרו' שו' 32-36; עמ' 37 לפרו' שו' 1).
כשעומת עם הטענה כי הגיע דווקא לעו"ד בושנאק במטרה להעביר המקרקעין על שם יורשי גזאלה הכחיש זאת, וציין כי הגיע לעו"ד בושנאק בגלל בקשת המטפלת של אימא, מסעדה, שהיא קרובת משפחתו של עו"ד בושנאק ודאגה לו לעבודה. לגרסתו עניינים גדולים מסר לטיפולו של עורך הדין הקבוע שלו ועניינים קטנים, דוגמת רישום צו הירושה של אביו המנוח מוחמד, מסר לעורכי דין אחרים ( עמ' 27 לפרו' שורות 14-18).
ז. לאחר בחינת הדברים נתתי אמון רב יותר בגרסתם של התובע ועו"ד בושנאק, כי במהלך הפגישה בשנת 2006 הוצג בפני עומר ואימו ההסכם המקורי. בעקבות כך סוכם במהלך הפגישה בין הצדדים ( התובע מחד גיסא ועומר ואימו מאידך גיסא) כי המקרקעין יועברו על שם יורשיה של גזאלה בשני שלבים:
שלב ראשון – רישום צו הירושה של מוחמד ז"ל על שם יורשיו על פי דין ( עומר ואניסה אימו).
שלב שני – העברת רישום המקרקעין מיורשיו של מוחמד ז"ל על שם יורשיה של גזאלה.
ח. עדותו של עו"ד בושנאק, שתמכה בעדותו של התובע באשר להסכמה האמורה, לא נסתרה. היות שעסקינן בעד ניטראלי, שאף לא הכיר את התובע לפני כן ( כעדותו), נתתי לעדותו משקל רב.
במיוחד כשעו"ד בושנאק לא אישר את עדותו של התובע במלואה על אודות הפגישה בכללותה אלא יש חלקים בעדותו של התובע באשר לפגישה שלא אישר. היינו אין מדובר בעדות המתואמת מראש, אחרת היתה בין עדותו של התובע לעדותו של עו"ד בושנאק התאמה מלאה.
כך לא אישר עו"ד בושנאק חתימת כל מסמך בפניו בנוגע לשלב ב' של ההסכמות ( העברת הזכויות על שם יורשיה של גזאלה), בניגוד לגרסתו של התובע כי נחתמו יפויי כח בלתי חוזרים ע"י הצדדים לשם ביצוע העברת הזכויות על שם התובע/יורשי גזאלה.
כך גם לא אישר עו "ד בושנאק את גרסתו של התובע כי שלח את בנו במהלך הפגישה להביא את העותק המקורי של ההסכם, אלא ציין כי העותק המקורי היה כבר בידיו של התובע עת הגיע פגישה ( עמ' 13 לפרו' שו' 23-24).
ט. הנתבעים 1-2 בסיכומיהם ניסו להטיל דופי בעו"ד בושנאק באופן אישי, אך דבר מכל ההשמצות הנ"ל לא הוכח בפניי, והן בגדר השמצות בעלמא, שאף לא עומתו עם עו"ד בושנאק בחקירתו הנגדית.
י. כאמור לא היתה התאמה מלאה בין עדותו של התובע לעדותו של עו"ד בושנאק בכל הקשור להתרחשות בפגישה ( ראו ההבדלים בסעיף קטן ח' לעיל). יחד עם זאת לא היה בכך בכדי לפגום בחלק המרכזי והמשמעותי של גרסתם, בו היתה התאמה מלאה, בדבר הצגת ההסכם המקורי במהלך הפגישה, השגת הסכמה בת שני השלבים, כמפורט לעיל, והודאת עומר ואימו באמיתות ההסכם וזכויותיה של גזאלה הנובעות ממנו.
יא. לא היה בכוחה של עדותו של עומר לסתור את עדותם של התובע ועו"ד בושנאק בנקודות הנ"ל.
כאמור האמנתי כי ההסכם המקורי הוצג בפני עומר ואימו במהלך הפגישה, והם השתכנעו מאמיתותו ( בניגוד לגרסתו של עומר כי לא ראה ההסכם המקורי באותה פגישה).
דא עקא שבהמשך הדרך, וכנראה לאחר פטירת אימו ( שלגביה הצהירו והעידו עו"ד בושנאק והתובע, כי אמרה להם במהלך הפגישה כי אינה רוצה לקחת אדמה שאינה שלה) חזר בו עומר מההודאה שלו ושל אימו באמיתות ההסכם ומההסכמה בת שני השלבים.
יב. זאת ועוד – שוכנעתי מגרסתם של עו"ד בושנאק והתובע כי היוזמה לפגישה בשנת 2006 היתה של עומר ו/או אימו.
כן שוכנעתי מגרסתו של התובע ( בתצהירו ובעדותו) כי היוזמה לפגישה של עומר ו/או אימו היתה לשם העברת המקרקעין בסופו של תהליך על שם יורשיה של גזאלה.
זאת בניגוד לגרסתו של עומר כי מטרת הפגישה היתה לצורך רישום צו ירושתו של מוחמד בלבד.
אם לא תאמר כן – מדוע בכלל הוזמן או התייצב התובע לפגישה האמורה!!!
זאת גם הסיבה כי התובע דאג להצגת ההסכם המקורי בפני עומר ואימו במסגרת הפגישה האמורה ( עותק מקורי, אותו הציג כאמור גם בפני בית המשפט במסגרת הליך זה). זה כנראה היה התנאי של עומר ו/או אימו להסכמה הדו-שלבית האמורה ( וכאמור לא האמנתי לעומר כי לא הוצג בפניו העותק המקורי של הסכם במסגרת הפגישה האמורה).
51. במצב דברים זה, בו הייתה למעשה הודאה בעל-פה של עומר ואימו באמיתות ההסכם בשנת 2006 (הודאה שלא הספיקה כאמור לצורך הפעלת סעיף 9 לחוק ההתיישנות כיוון שנעשתה ב על-פה), לא ניתן לדבר על "נזק ראייתי" לנתבעים 1-2 במסגרת התובענה הנדונה, שתצדיק קבלת טענת שיהוי.
52. אי בדיקת ההסכם המקורי על ידי עומר במסגרת התביעה דנן –
במסגרת התובענה הנדונה הוצג בפני עומר ההסכם המקורי, הראיה המרכזית בתיק (ולטעמי ההסכם המקורי כבר הוצג לו במסגרת הפגישה בשנת 2006, כהכרעתי לעיל). במצב דברים זה היה בידיו של עומר האפשרות לבחון את אמיתות ההסכם בכלל ואמיתות חתימת אביו על מסמך זה בפרט באמצעות מומחה, אך הוא בחר לא לעשות כן, מהטעם התמוה כי "אני לא מוכן להוציא עוד כסף. נטל ההוכחה מוטל עליו (על התובע – ח"ש). שהוא יילך וישלם למי שהוא רוצה" (עדותו של עומר מיום 21.11.18 שו' 22-23).
נזכיר כי הן בפגישה בשנת 2006 והן בתיק הפירוק ביקש עומר לראות את ההסכם המקורי בכדי לבדוק אותו (ועמדנו על כך לעיל). הנה כעת, במסגרת תובענה זאת, ניתן לעומר מבוקשו, אך הוא לא ט רח לבדוק ההסכם מהטעם שנטל הראיה להוכיח את אמיתות ההסכם הוא על התובע.
עומר אף לא טרח לבדוק את אמיתות ההסכם ו/או אמיתות חתימת אביו מוחמד לנוכח עדותו של העד מר יוסף איברהים מוראד (להלן: "העד מוראד"), שלכאורה חתם כעד להסכם והעיד על אמיתותו ועל אמיתות חתימתו של מוחמד, אביו של עומר, עליו (לעדותו של עד זה נתייחס ביתר פירוט להלן).
במסגרת חקירתו של העד מוראד ביקש ב"כ הנתבעים 1-2 את דוגמת חתימתו , להשוותה כנראה לחתימתו בהסכם, אך בחר שלא להגיש את דוגמת החתימה כראיה בתיק זה (ישיבת יום 6.5.18 עמ' 18 לפרו' שו' 3), והדבר תמוה, אלא אם כן לא נמצא כל זיוף בחתימתו של העד מוראד על ההסכם, עובדה המחזקת לכאורה את אמיתותו.
נזכיר כי בע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' שאול רחמים בע"מ ואח', פד"י מ"ז(3) 240, 261, ציין בית המשפט העליון כי קיימות שלוש דרכים עיקריות בהן ניתן להוכיח כי חתימה כלשהי היא חתימתו של פלוני, כדלקמן:
א. באמצעות עדות ישירה של החותם או של מי שהיה עד לחתימה.
ב. באמצעות השוואת החתימה השנויה במחלוקת לחתימה הידועה כאמיתית, תוך התחקות אחרי נקודות הדמיון והשוני ביניהן.
ג. על ידי עדותו של מי שמכיר היטב את כתב היד או החתימה השנויים במחלוקת, ומעיד על מידת התאמתן למסמך.
במקרה דנן לכאורה העד מוראד העיד על חתימתו של מוחמד, אביו של עומר, בפניו על ההסכם. בכך לכאורה אימת את חתימת מוחמד על ההסכם (אקדים ואומר כי נתתי אמון בגרסתו של העד מוראד, ואתייחס לעדותו ביתר הרחבה להלן).
בנוסף - יורשיו של אחמד, אחיו של מוחמד, נתבעים 3-6, הודו באמיתות ההסכם ובחתימתו של אביהם עליו. עובדה זאת יש בה כדי לחזק לכאורה גם את אמיתות חתימתו של מוחמד על ההסכם.
משכך היה מצופה מעומר, הטוען לנזק ראייתי במסגרת טענת השיהוי, כי יעשה מאמץ לשלול את אמיתות ההסכם ו/או אמיתות חתימת אביו מוחמד על ההסכם באמצעות חוות דעת מומחה, אך הוא לא טרח לעשות כן (בניגוד כאמור לגרסתו לאורך ההליך כי רצה לקבל את מקור ההסכם בכדי לבדקו ). ברגע האמת קיבל "רגליים קרות", ונמנע מבדיקת ההסכם המקורי לבחינת אמיתותו.
משלא עשה כן, אין הצדקה להיעתר לטענת שיהוי מצידו מהטעם של נזק ראייתי. היה באפשרותו להתגבר על נזק ראייתי זה והוא לא עשה כן.
53. כן לקחתי בחשבון בהקשר של טענת שיהוי, כי במהלך השנים שלאחר פגישת 2006, חלה התובע במחלת הסרטן והדבר נט רל אותו במשך כארבע שנים. זו גם הסיבה שלא שילם לעו"ד בושנאק בעבור הטיפול בשלב השני, העברת המקרקעין משמם של יורשי מוחמד (לאחר ריש ום צו הירושה של עזבון מוחמד ז"ל) לשמה של גזאלה ו/או יורשיה (עדותו של התובע ביום 6.5.18, עמ' 29 לפרו' שו' 15-17).
54. לאור כל זאת, ולנוכח הזכות הקניינית העומדת על הפרק, שוכנעתי לדחות את טענת השיהוי שטענו לה הנתבעים 1-2. אכן חלק מהמעורבים בהסכם נפטרו, אך ההסכם המקורי קיים, והוא הראיה המרכזית הקיימת בתיק, ומשום מה עו מר בחר שלא לקחתו לבדיקת מומחה, ובכך להזים את אמיתותו. תמיהה זאת מקבלת משנה תוקף וחומרה לנוכח עדותו של עומר כי ע ל מסמך, דוגמת ההסכם דנן, שאינו נושא תאריך ושמות הצדדים, אביו לא היה חותם (ישיבת יום 21.11.18 עמ' 27 לפרו' שו' 29-33).
נוסיף לכך את ההודאה בעל-פה של עומר ואימו בפגישה בשנת 2006 באמיתות ההסכם ובזכ ויותיה של גזאלה הנובעים ממנו, ונמצא כי טענת "הנזק הראייתי" הנטענת על ידי הנתבעים 1-2 מתמוססת משהו, ובוודאי שאין בה הצדקה בנסיבות המקרה דנן להוביל לדחיית התביעה מחמת שיהוי.

אמיתות ההסכם
55. כאמור, המחלוקת העיקרית שבין הצדדים נוגעת לשאלת אמיתות ההסכם. בעוד שהתובע טוען לאמיתות ההסכם הנתבעים 1-2 מכחישים את אמיתות ההסכם.
נטל הראיה להוכחת אמיתות ההסכם מוטל על התובע, וסבורני כי התובע עמד בנטל ראייתי זה.
להלן אפרט נימוקיי למסקנתי האמורה.
נימוק א' – הודאת עומר ואימו בעל -פה באמיתות ההסכם בפגישה בשנת 2006
56. ראשית לכל – שוכנעתי כי במסגרת הפגישה במשרדו של עו"ד בושנאק בשנת 2006 הודו עומר ואימו בעל-פה באמיתות ההסכם ובזכויותיה של גזאלה מכוחו (ראו סעיף 50 לעיל). בכך חיזוק ראייתי משמעותי לאמיתות ההסכם.
נימוק ב' – אמון בעדותם של העדים מוראד ועיסאווי (עת/2 ו-עת/3 בהתאמה) על מעמד חתימת
ההסכם בנוכחותם
57. האמנתי לעדותם של העד מוראד (עת/2) והעד מוחמד עלי עיסאווי (עת/3) כי ההסכם נחתם בז מנו בפניהם על ידי אחמד ומוחמד, וכי העד מוראד חתם כעד להסכם (כמו גם העד השני להסכם, המנוח עלי עיסאווי, אביו המנוח של העד עלי עיסאווי).
שני עדי תביעה אלה הגישו תצהירי עדות ראשית, בהם ציינו כדלקמן:
העד מוראד ציין בתצהיר עדותו הראשית (ת/2) כי:
א. עסקת המכר נשוא ההסכם נעשתה בנוכחותו בשנות החמישים, כשהוא חתם על ההסכם כעד לו.
ב. חתימת ההסכם על ידי הצדדים ועל ידיו התבצעה בביתו של מוחמד בנצרת.
ג. מאז חתימת ההסכם גזאלה ומשפחתה מחזיקים במקרקעין ונוהגים בהם מנהג בעלים.
העד מוחמד עלי עיסאווי (להלן: "העד עיסאווי") ציין בתצהיר עדותו הראשית (ת/3) כי:
א. הוא נולד בשנת 1944, אך מבוגר בכשנתיים מגילו הרשום בתעודת הזהות.
ב. הוא בנו של המנוח עלי עיסאווי ז"ל, והיה מתלווה אליו בנסיעותיו.
ג. בזמן חתימת ההסכם הנדון הוא היה בגיל 14 שנים לערך. אביו המנוח קרא לו להתלוות אליו לנסיעה לנצרת לביתו של מוחמד. הם הגיעו לביתו של מוחמד (הבית הישן בשוק של נצרת) ביחד עם נימר (בעלה של גזאלה) והעד מוראד.
ד. מוחמד קרא לאחיו המנוח אחמד.
ה. הוא ראה את מוחמד ואחמד חותמים על ההסכם, שתמורתו היתה 525 ל"י, וכך גם העד מוראד ואביו המנוח שחתמו כעדים להסכם.
ו. מאז החתימה על ההסכם מחזיקים גזאלה ומשפחתה במקרקעין ונוהגים בהם מנהג בעלות.
העד מוראד נחקר חקירה נגדית על תצהירו ביום 6.5.18 , ותמציתה כדלקמן:
א. הוא נולד בשנת 1932 (עמ' 18 לפרו' שו' 7).
ב. הוא מכיר את משפחת דאהר ואת נימר ואישתו גאזלה (עמ' 18 לפרו' שו' 13-19).
ג. הוא מכיר את המקרקעין הנדונים בגוש 17568, שהיתה אז קרקע חקלאית . באותו אזור עלי חליל עיסאווי רכש שני דונם ונותר דונם אחד. נימר רכש את הדונם הנותר ממוחמד ואחמד דאהר בעבור אישתו גזאלה בסכום של 525 ל"י (עמ' 18 לפרו' שו' 21-30).
ד. הוא העיד כי ההסכם נחתם בביתו של מוחמד בנצרת ליד הבנק. הוא היה בביתו כחמישים פעמים והוא יודע היכן מצוי ביתו של מוחמד (עמ' 18 לפרו' שו' 30-34).
ה. ההסכם נכתב בכפר מנדא על ידי האימאם של המסגד סובחי חטיב. ההסכם לא נרשם בנוכחותו אלא בנוכחות נימר ועלי עיסאווי. לאחר שנרשם ההסכם כאמור הוא נסע עם נימר ועלי עיסאווי לנצרת ברכבו של אחמד עלי דיהאב זידאן, שעבד בהסעות, לחתימת ההסכם, בביתו של מוחמד. שם גם נחתם ההסכם (עמ' 19 לפרו' שו' 1-20).
ו. במעמד חתימת ההסכם נכחו מוחמד ואחמד, הוא, נימר ועלי עיסאווי. אשתו של מוחמד גם היתה בבית אך היא לא ישבה עימם אלא הביאה להם קפה (עמ' 19 לפרו' שו' 24-35).
ז. תמורת החוזה שולמה (525 ל"י) באותו מעמד, בביתו של מוחמד (עמ' 19 לפרו' שו' 35).
ח. הוא ועלי עיסאווי חתמו באותו מעמד בביתו של מוחמד, בקומה השלישית (עמ' 20 לפרו' שו' 1-2).
ט. ההסכם נחתם בסוף שנות החמישים לערך (עמ' 20 לפרו' שו' 11).
י. הוא נלקח לשמש כעד לעסקה בדרך מקרה ולא באופן מתוכנן. עובר לנסיעה לנצרת לחתימת ההסכם, הוא פגש את שכניו נימר ועלי עיסאווי יושבים בכפר מנדא. במעמד זה עלי עיסאווי סיפר לו על הענין, והם ביקשו ממנו להצטרף לנסיעה לנצרת לחתימת ההסכם.
יא. גזאלה ומשפחתה החזיקו באדמה ועיבדו אותה לאורך השנים מיום חתימת ההסכם, והוא אף היה חורש בעבורם את המקרקעין (עמ' 20 לפרו' שו' 16-24).
העד עיסאווי נחקר חקירה נגדית על תצהירו ביום 6.5.18 , ותמציתה כדלקמן:
בעת עדותו גילו הרשום הוא 74 אך בפועל הוא גדול יותר, כבן 76 שנים, אך אין מסמך רשמי על כך (עמ' 21 לפרו' שו' 19-26).
בעת חתימת ההסכם היה כבן 14 שנים. נימר ביקש מאביו עלי עיסאווי לרכוש דונם במקרקעין. אביו הפנה אותו לאימאם סובחי אל חטיב לערוך הסכם. הוא התלווה לנסיעה לנצרת. ברכב היו אביו והוא, העד מוראד ונימר. ברכב היו עוד אנשים מהכפר שלא היו קשורים אליהם רק נסעו ברכב לנצרת (עובדה המלמדת לכאורה על היות הרכב בו נסעו רכב הסעות, כעדותו של העד מוראד – ח"ש) . הוא אינו יודע של מי הרכב (עמ' 21 לפרו' שו' 27-36; עמ' 22 לפרו' שו' 1-2).
הם נסעו לביתו של מוחמד שנמצא בשוק. ישבו אצלו בבית בקומה השניה. סוכם על 525 ל"י. קראו לאחמד ונחתם ההסכם על ידי מוחמד ואחמד והעדים (עמ' 22 לפרו' שו' 1-22).
תמורת ההסכם בשיעור של 525 ל"י, מחיר שהוסכם בתיווכו של אביו על י עיסאווי, שולמה בביתו של מוחמד (עמ' 22 לפרו ' שו' 31).
בזמן חתימת ההסכם נכחו בביתו של מוחמד האחים מוחמד ואחמד, העד מוראד, אביו עלי עיסאווי ונימר. גאזלה לא היתה נוכחת. אשתו של מוחמד היתה באה והולכת (עמ' 22 לפרו' שו' 18-36).
לאחר חתימת ההסכם המקרקעין עובדו ע"י משפחת גזאלה לאורך השנים, למרות שיתכן שכיום אינה מעובדת (עמ' 23 לפרו' שו' 8-22).
58. עיון בעדותם של העד מוראד והעד עיסאווי מלמד כי עדותם עולה בקנה אחד בכל הפרטים למעט בנקודה אחת – הקומה בבית בו נחתם ההסכם. העד מוראד העיד כי ההסכם נחתם בקומה שלישית והעד עיסאווי העיד כי ההסכם נחתם בקומה השניה בביתו של מוחמד.
לטעמי נקודה זו אינה מהותית, במיוחד לנוכח השנים שחלפו מאז חתימת ההסכם הנטענת (1956) ועד לשמיעת עדותם בשנת 2018 (62 שנים).
במצב דברים זה ניתן לכאורה לתת אמון בעדותם של העדים מוראד ועיסאווי, התומכים משמעותית בטענת התובע לאמיתות ההסכם.
דא עקא בישיבת יום 9.5.18 ציין ב"כ הנתבעים 1-2, כי בזמן עדותו של עו"ד בושנאק ביום 6.5.18 שוחח עומר, בין היתר, עם העדים מוראד ועיסאווי (שהמתינו בחוץ) , הקליט אותם, ומהקלטה זו עולה סתירה לעדותם בבית המשפט. במיוח ד בכל הקשור לאדם שרשם את ההסכם [נזכיר כי בעדותם העידו שני העדים האמורים כי מי שרשם את ההסכם היה האימאם של המסגד בכפר מנדא סובחי חטיב (או סובחי אל חטיב)].
בהחלטתי מאותו יום הוריתי לב"כ הנתבעים 1-2 להגיש בקשה מסודרת בנדון, וזו אכן הוגשה בצירוף תמלול ההקלטה המדוברת . בבקשתו טען ב"כ הנתבעים 1-2 כי בשיחה המוקלטת האמורה נשמעו לכאורה עדי התביעה מוראד ועיסאווי מציינים על אודות רישום ההסכם כדלקמן :
העד מוראד טען כי אינו יודע מי רשם אותו.
העד עיסאווי טען כי אולי אחמד אלכאמל רשם אותו.
זאת לכאורה בניגוד לגרסתם בבית המשפט, כי סובחי חטיב, האימאם של המסגד, רשם את ההסכם.
בהחלטתי בבקשה מיום 15.7.2018 ציינתי כדלקמן:
"עיון בתמלול בכללותו מלמד לכאורה דווקא כי תומך בעדותם של העדים כפי שניתנה בבית המשפט. יחד עם זאת, שאלת רישום ההסכם, כעולה מהתמלול מול העדות בבית משפט, אינה ברורה דיה, ויש אפשרות כי אינה עולה בקנה אחד עם גרסאותיהם של העדים בביהמ"ש (למרות שבקטע אחד הוזכר השם 'מוסטפא אל חטיב', ולטענת המשיב נאמר השם 'סובחי חטיב')".
הצבתי תנאים בהחלטתי האמורה להגשת ההקלטה והתמלול (שהנתבעים 1-2 עמדו בהם) והוגש לי תמלול נגדי על ידי התובע, בנוסף לדיסק ההקלטה.
בסופו של דבר עמדו בפני שני תמלולים של ההקלטה המדוברת כדלקמן :
תמלול של המתמלל עו"ד אליאס אבו ערב מטעם התובע – שהוגש וסומן ת/8 (התמלול הוגש בצירוף תצהירו של המתמלל שהוגש וסומן ת/7).
תמלול של המתמללת עו"ד רנדה יוסף מטעם הנתבעים 1-2 – שהוגש בצירוף תצהירה של המתמללת, וסומן נ/4.
59. מתמלולו של מתמלל התובע (ת/8) עולה כדלקמן:
העד מוראד אמר תחילה שמוחמד רשם ההסכם (עמ' 16 שו' 2 ו-4), ולאחר מכן מסר כי אינו יודע (עמ' 16 שו' 11). בהמשך ההקלטה העד מוראד ציין כי מי שרשם את ההסכם היה "סובחי חטיב אחד...סובחי חטיב אחד מהכפר" (עמ' 21 שו' 20-21) .
העד עיסאווי אמר כי אחמד רשם ההסכם (עמ' 16 שו' 24).
מתמלולה של מתמללת הנתבעים 1-2 (נ/4) עולה כדלקמן:
העד מוראד אמר כיאינו יודע מי רשם את ההסכם (עמ' 8). בהמשך ציין כי מי שרשם את ההסכם היה "מוסטפא אל חטיב" (עמ' 11).
העד עיסאווי אמר כי מי שכתב את ההסכם היה "אחמד אלכאמל", תוך שהעד מוראד מציין מיד לאחריו כי "היה מישהו שנקרא לידאווי גם, מטפל בעסקאות " (עמ' 8).
60. שני המתמללים נחקרו על מקצועיותם ותמלולם בחקירה נגדית בבית משפט בישיבת יום 21.11.2018.
המתמלל עו"ד אבו ערב מטעם התובע, שהגדיר עצמו בתצהירו ת/7 כעורך דין ומומחה לתרגום משפטי, ציין בחקירתו כדלקמן:
הוא ביצע את התמלול עם מערכת לסינון קול (עמ' 13 לפרו' שו' 19).
כשהופנה לדקה 12:17 להקלטה (עמ' 16 לתמלולו), ציין כי מה ששמע תואם את האמור בשורה 24 עמ' 16 לתמלול (שם נרשם כי העד עיסאווי אמר שאחמד אל כאמל רשם את ההסכם).
כשהופנה לעמ' 21 לתמלולו שו' 20-21 (שם מציין העד מוראד כי מי שרשם את ההסכם היה סובחי חטיב) ונשאל אם מישהו עבר איתו על התמלול לפני הדיון, השיב בשלילה (עמ' 15 לפרו' שו' 10-14).
כן העיד כי אמירות שהיו לו לא ברורות בתמלול הוא לא רשם, שכן זה יכול להיות רישום לא מדוייק (עמ' 15 לפרו' שו' 4-12).
המתמללת מטעם הנתבעים 1-2, עו"ד רנדה יוסף, ציינה בתצהירה נ/4 שתמך בתמלולה, כי היא עורכת דין מוסמכת מחודש 12/16. בחקירתה הנגדית הוסיפה כדלקמן:
א. בזמן עריכת התמליל היתה בעלת ותק של כשנה וחצי בעריכת דין ועבדה במשרדו של עו"ד חטיב עמראן שמשרדו מייצג את הנתבעים 1-2. לגרסתה אין לה קשר למי מהצדדים הגם שהיא עבדה בעת התמלול במשרדו של ב"כ הנתבעים 1-2 (עמ' 17 לפרו' שו' 7-14).
ב. היא אינה מתרגמת מקצועית ואינה בעלת תואר בתרגום (עמ' 17 לפרו' שו' 18-20).
ג. כשלא היה לה ברור משהו בהקלטה רשמה בתמלול נקודות (עמ' 17 לפרו' שו' 27).
ד. היא תמללה כשהיא שמעה ההקלטה באוזניות, אך לא עשתה שימוש בציוד מקצועי (עמ' 18 לפרו' שו' 10-13).
ה. כשהופנתה לעמ' 8 לתמלול נ/4 שם העד מוראד לכאורה הזכיר את השם "לידאוי", התעקשה כי שמעה שם זה (למרות שהמתמלל מטעם התובע לא שמע שם זה). כשביקשו שתשמע ההקלטה כעת שוב באותה נקודה, ביקשה שוב לשים אוזניות אך לא השיבה תשובה ברורה אם שמעה את השם לידאוי (עמ' 18 לפרו' שו' 29-34; עמ' 19 לפרו' שו' 2-9).
ו. כשהופנתה לעמ' 11 לתמלילה שם רשמה כי העד מוראד אמר כי מי שכתב ההסכם היה "מוסטפא אל חטיב" לעומת מתמלל התובע ששמע "סובחי חטיב" השיבה, כי שמעה "מוסטפא אל חטיב" (עמ' 19 לפרו' שו' 34-36; עמ' 20 לפרו' שו' 7).
61. כפי שציינתי בהחלטתי מיום 15.7.18 עיון בתמלולים בכללות ם, לרבות אמירותיהם של העדים מוראד ועיסאווי, מלמד כי הם תומכים בעדותם בבית המשפט בכללותה, למעט בנושא זהות רושם ההסכם, המחייב בדיקה נוספת (ראו סעיף 58 לעיל).
עיון בתמלולי שני המתמללים מלמד כי בחלקם הגדול תואם, אך העדפתי כמדוייק יותר את תמלולו של מתמלל התובע עו"ד אבו ערב, משלושה טעמים עיקריים:
א. הוא מתמלל מקצועי;
ב. הוא השתמש בעת ביצוע התמלול בציוד מקצועי (מערכת לסינון קול);
ג. אין לו קשר למי מהצדדים או באי כוחם.
זאת לעומת המתמללת מטעם הנתבעים 1-2:
א. אינה מתמללת מקצועית;
ב. לא השתמשה בעת ביצוע התמלול בציוד מקצועי דוגמת רמקולים ו/או מסנן קול, אלא רק באוזניות;
ג. בעת ביצוע התמלול עבדה במשרדו של ב"כ הנתבעים 1-2, ואף ניסתה להסתיר זאת תחילה ( עמ' 17 לפרו' שו' 4-5).
(השווה לענין זה – עמנ (חי') 34682-12-18 מרזוק נ' מנהל הבחירות בכפר ערערה, פסקה 37 (14.1.19), אליו הפנה ב"כ התובעים בסיכומיו, ובצדק).
עיון בתמלול של עו"ד אבו ערב מלמד כי העד מוראד בסופו של דבר אמר כי מי שרשם את ההסכם היה סובחי חטיב, כעדותו בבית משפט (ראו סעיף 59 לעיל). גם המתמללת מטעם הנתבעים 1-2 ציינה כי העד מוראד העיד כי מי שרשם ההסכם היהמוסטפא חטיב. היינו קרבה לשם "חטיב".
אמנם בנקודה זו היה קצת "זגזוג" בגרסתו של העד מוראד, עד שהתביית על השם "סובחי חטיב" או "מוסטפה חטיב", אך "זגזוג" ז ה אני מייחס בעיקר לבעיית השמיעה של העד מוראד, שאף הגיע לעדותו בבית משפט ביום 6.5.18 (מועד בו בוצעה אף ההקלטה) ללא מכשיר שמיעה, והדבר אף תועד בפרוטוקול (עמ' 11 לפרו' שו' 13-24).
בכל מקרה כאמור העדפתי את תמלולו של מתמלל התובע בנדון, על-פיו עדותו של מוראד בסופו של דבר תאמה את עדותו בבית משפט כי מי שרשם את ההסכם היה "סובחי חטיב".
בכל הקשור לעד עיסאווי – אכן על פי שני המתמללים עד זה אמר בהקלטה כי מי שרשםההסכם היה אחמד (ואז הדבר מוביל ל מסקנה נוספת כי ההסכם נרשם בביתו של אחמד בנצרת ולא בכפר מנדא). זאת בניגוד לעדותו בבית משפט כי ההסכם נרשם ע"י סובחי חטיב האימאם בכפר מנדא.
יחד עם זאת נזכור כי העד עיסאווי היה קטין בגיל 12-14 שנים בעת כתיבת ההסכם, ולא בטוח כלל כי ראה בעיניו מי רשם ההסכם, אלא ניזון בנקודה זאת מאחרים. לכן לטעמי יש להבחין בין חלק זה בע דותו הנוגע לזהות רושם ההסכם עליה לא ניתן להסתמך (והיא גם לא כל כך חשובה לענין אמיתות ההסכם וחתימתו של מוחמד עליה), לבין החלק האחרשל עדותו הנוגע לחתימת ההסכם בפניו על ידי הצדדים לו, לרבות מוחמד. עדותו זאת היא ממקור ראשון, שכן ראה את מעמד חתימת ההסכם. פרק זה בעדותו גם עולה בקנה אחד עם עדותו של העד מוראד לענין מהלך הפגישה בביתו של מוחמד והחתימות על ההסכם .
לכן בחלק זה בעדותו של העד עיסאווי נתתי אמון .
בכל אופן עדותו של העד מוראד היתה אמינה בעיניי ובעלת משקל רב בהיותו עד לחתימת ההסכם על ידי אחמד ומוחמד (אביו של עומר), ואף חתם עליו בעצמו כעד.
בכך חיזוק משמעותי להוכחת אמיתות ההסכם.
הנתבעים 1-2 ניסו להכפיש או להשמיץ את העד יוסף בסיכומיהם (סעיפים 153-155), אך שוב עשו זאת ללא ביסוס וללא הטחת העובדות בפניו במסגרת עדותו, ואין לכך משקל בעיני.

נימוק ג' – אי שלילת אמיתותו של ההסכם על ידי הנתבעים 1-2 באמצעות חוות דעת מומחה , גם לנוכח עדותם של עדי התביעה מוראד ועיסאווי
62. חיזוק נוסף לאמיתותו של ההסכם ולאמיתות חתימתו של מוחמד עליו מצוי בעובדת אי שלילת אמיתותם של אלה ע ל ידי הנתבעים 1-2 באמצעות חוות דעת מומחה (כמפורט בהרחבה בסעיף 52 לעיל). זאת הגם שהעד מוראד העיד על אמיתותו ועל העובדה כי מוחמד, אביו של עומר, חתם בפניו על ההסכם ( וכאמור האמנתי לעדותו זאת), עדות שחוזקה על ידי עדותו של העד עיסאווי.
נזכיר כי עומר עצמו העיד, כי במסגרת פגישת 2006 ובמסגרת תיק הפירוק ביקש את ההסכם המקורי בשביל לבדוק את אמיתותו. לפתע, במסגרת תובענה זאת, כשהוצג בפניו ההסכם המקורי בחר באופן תמוה שלא לעשות כן.
מחדל ראייתי זה יש לזקוף לחובתם של נתבעים 1-2 בכל הקשור להכחשתם את אמיתות ההסכם ו/או את חתימתו של מוחמד עליו, ולזכות אמיתות ההסכם ו/או חתימתו של מוחמד עליו.

נימוק ד' – הוכחת התובע את החזקת משפחתו במקרקעין ועיבודה מאז חתימת ההסכם
63. בהסכם נרשם, וכך גם ציינו העדים מוראד ועיסאווי בתצהירם ובחקירתם הנגדית (כמפורט לעיל), ונתתי אמון בעדותם האמורה, כי מיד לאחר חתימת ההסכם קיבלו גאזלה ומשפחתה את החזקה במקרקעין ועיבדו אותם במשך השנים. היינו נהגו במקרקעין מנהג בעלים.
כך גם הצהיר התובע בתצהירו ת/4 ובחקירתו הנגדית (עמ' 31 לפרו' שו' 1-3).
התובע אף פירט וציין כי במהלך השנים שתלו במקרקעין חיטה, שום, בצל, ירקות ולוביה (עמ' 34 לפרו' שו' 24).
אכן הודה התובע כי בחורף של השנה האחרונה לא שתל דבר במקרקעין, אך הוא מתעת ד לעשות כן לקראת הקיץ השנה (עמ' 22).
עוד הדגיש התובע כי כשהוריו היו בחיים הוא ואחיו עיבדו המקרקעין יחד עם הוריו. לאחר פטירתם הוא וילדיו עיבדו, ומעבדים, את המקרקעין (עמ' 34 לפרו' שו' 31-36; עמ' 35 לפרו' שו' 1-5).
64. טענה זו של התובע והעדים מוראד ועיסאווי חוזקה על ידי הנתבעים 3-6, ילדיו ויורשיו של אחמד בכתב הגנתם (ראו ס עיף 10(ד) לעיל). כך גם חוזקה הטענה על ידי הנתבע 3 (כאמל) שהעיד כי מאז ההסכם למעשה התנתקו אחמד ומשפחתו מהמקרקעין שנמכרו לגזאלה, ושהחזקה בהם נמסרה לגזאלה ומשפחתה (ישיבת יום 14.1.18, עמ' 7 לפרו' שו' 13-25).
65. נתתי אמון בעדותו של התובע בנקודת החזקת המקרקעין ועיבודם לאורך השנים , כיוון שלא נסתרה ועולה בקנה אחד עם הוראות ההסכם (מסירת חזקה מיידית לרוכשת גזאלה), עדותם של העדים מוראד ועיסאווי תושבי המקום (כפר מנדא) וגרסתם של הנתבעים 3-6 (ילדיו ויורשיו של אחמד) במסגרת הליך זה.
במיוחד כשמנגד עמדה עדותו של עומר בלבד מיום 21.11.18 , שלגבי הקשר שלו למקרקעין ציין כדלקמן:
א. הוא נולד בשנת 1956, שנת חתימת ההסכם הנטענת (עמ' 23 לפרו' שו' 12).
ב. הוא אישר כי ביקר לראשונה במקרקעין בשנת 2006 עם התובע, ומעולם לא עיבד והחזיק אותם בפועל. לטענתו הוא מקפיד לעקוב אחרי המקרקעין באמצעות תצלומי אוויר מאז שנת 2006, המלמדים כי לא נטוע בה כלום היום (עמ' 23 לפרו' שו' 16-21).
ג. הוא באופן אישי, להבדיל מאימו, לא קיבל דמי שכירות על השכרת קרקעות בכפר מנדא. אימו נפטרה בשנת 2007 (עמ' 23 לפרו' שו' 30-35).
ניתוח עדותו של עומר מלמד, כי זיקתו וזי קת הוריו למקרקעין היתה , והינה, אפסית מאז חתימת ההסכם.
הוא לא הוכיח את החזקת מי מהוריו במקרקעין ו/או עיבודם במהלך השנים שלאחר חתימת ההסכם. זאת הגם שהעיד כי אימו היה נוהגת להשכיר מקרקעין למטרות חקלאיות (עמ' 23 לפרו' יום 21.11.2018 שו' 3035; עמ' 24 לפרו' שו' 1-3).
הוא מעולם לא החזיק ועיבד המקרקעין.
הוא מעולם לא השכיר המקרקעין לעיבוד חקלאי, הגם שנהג ונוהג לעשות כן לגבי מקרקעין אחרים (ראו עדותו בנדון עמ' 23 לפרו' שו' 33-35; עמ' 24 לפרו' שו' 20-23).
טענת מעקבו אחרי המקרקעין ומצב העיבוד בה באמצעות תצלומי אוויר אינה רצינית, במיוחד כשלא צורפו אסמכתאות לכך.
עומר טען ציין עוד בעדותו, כי תצלומי האוויר מלמדים כי היום המקרקעין אינם מעובדים (עמ' 23 לפרו' שו' 19-20). היינו – אין שלילה כי בשנים שלאחר חתימת ההסכם ועד לשנה האחרונה המקרקעין עובדו על ידי גזאלה ומשפחתה, כטענת התובע והעדים מוראד ועיסאווי.
תמוה גם בעיניי מדוע עומר לא פעל לנקיטת פעולה כלשהיא לקבלת או החזרת החזקה במקרקעין לידיו, לפחות מאז שנת 2006, בה ידע לאשורו כי התובע טוען לזכויות במקרקעין והחזקה בהם !!
66. במילים אחרות, שוכנעתי לקבוע, כי הוכחה טענתו של הת ובע, עדיו וגרסת הנתבעים 3-6 (יורשיו של אחמד), כי מאז חתימת ההסכם ועד כה המקרקעין הוחזקו ומוחזקים על ידי גאזלה ומשפחתה, אשר עיבדו אותם ונהגו בה ם מנהג בעלים לאורך השנים שמאז חתימת ההסכם ועד היום .
כן שוכנעתי לקבוע, כי הוכח לי שמוחמד ואחמד ויורשיהם התנתקו למעשה מהמקרקעין מאז חתימת ההסכם ולאורך כל השנים שלאחר מכן ועד עתה.
לעובדה זו משמעות ראייתית רבה לחיזוק טענת אמיתות ההסכם, שהעניק באחת מהוראותיו (ראו ציטוט ההסכם בסעיף 4 לעיל) את החזקה במקרקעין מיידית לרוכשת (גזאלה) לאחר חתימת ההסכם ותשלום התמורה (ושוכנעתי מעדויותיהם של העדים מוראד ועיסאווי כי התמורה שולמה, כפי שאף רשום בהסכם עצמו).

נימוק ה' – עמדתם של ילדיו ויורשיו של אחמד, הנתבעים 3-6, המצדדים באמיתות ההסכם
67. כמפורט לעיל, יורשיו של אחמד (הנתבעים 3-6) הסכימו לתביעה, הודו בעסקת המכר הנדונה ובאמיתות ההסכם.
ב"כ הנתבעים 1-2 המעיט בערך הודאה זו וטען כי למעשה אין לנתבעים 3-6 מה להפסיד, שכן כיום אין להם כל זכויות במקרקעין הנדונים (עמ' 8 לפרו' ישיבת יום 14.1.19 שו רות 2-3 ; סעיף 96 לסיכומיו).
68. דעתי שונה מדעתו של ב"כ התובעים בנדון.
אין מחלוקת כי במועד חתימת ההסכם לאחמד ומוחמד היו זכויות (לא מוסדרות) במקרקעין. פורסם לוח הזכויות כבר בשנת 1947 (ראו נ/1).
על כך גם העיד התובע, כי ביום חתימת ההסכם החלק הנמכר של אחמד במקרקעין היה קיים (עמ' 32 לפרו' יום 6.5.2018 שו' 13).
אין מחלוקת כי בשנת 1995 נרשמו זכויותיהם של נתבעים 3-6, כיורשיו של אחמד, במסגרת הסדר המקרקעין (ראו ת/5, נסח רישום מקרקעין של המקרקעין דנן, הכולל רשומות מבוטלות).
משהודו הנתבעים 3-6 באמיתות ההסכם, הרי ממילא הקימו חוב לעזבון אביהם אחמד לקיום הוראות ההסכם. חלקו של אחמד בהסכם הוא 500 מ"ר במקרקעין, כשאת 500 מ"ר הנותרים מכר מוחמד לגזאלה , ועזבונו צריך לדאוג למילוי חלקו בהסכם ( ראו בנדון עדותו של הנתבע 3, כאמל, עמ' 7 לפרו' ישיבת יום 14.1.18 שו' 17; כן ראו סעיף 10(ה) לעיל).
ככל שיסתבר לתובע שיורשיו של אחמד מכרו את כל חלקיהם במקרקעין אותם קיבלו בירושה כיורשי עזבונו של אחמד, באופן שלא ניתן כיום לאכוף את חלקו של אחמד בהסכם בעין, כי אז עסקינן בחוב של עזבון אחמד כלפי גזאלה (ו/או יורשיה) ש יורשיו אחראים לפרעונו בהתאם להוראות פרק שישי סימן ו' לחוק הירושה, תשכ"ה-1965 (ראו לענין זה גם: שוחט, פינברג ופלומין, "דיני ירושה ועזבון", הוצאת סדן, עמ' 254-257).
היינו להודאתם של נתבעים 3-6 במסגרת תובענה זאת באמיתות ההסכם יש משמעות משפטית לחובתם, ואין לפטור הודאה זו כ"לא שווה הרבה" כטענת ב"כ הנתבעים 1-2.
לכן יש משקל ראייתי ל הודאתם להוכחת טענת אמיתות ההסכם ואמיתות חתימת אביהם אחמד על ההסכם (ויש לכך השלכה מסויימת להוכחת אמיתות חתימתו של מוחמד אחיו) .
69. לאור כל האמור לעל שוכנעתי לקבוע, כי התובע הוכיח לי את אמיתות ההסכם.

סוף דבר
70. משהוכחה אמיתות ההסכם, ומשנדחו טענות ההתיישנות והשיהוי, שוכנעתי כי יש לקבל התובענה נגד הנתבעים 1-6 בהסתייגות מה, כדלקמן :
א. היות שהתובע טען כי הוא יורשה היחיד על-פי דין של גזאלה, אך הועלו טענות על ידי עומר בדבר נכונות צו הירושה שהוצג בנדון בנוגע לעזבונה של גזאלה ז"ל (ראו חקירתו של התובע בענין צו ירושת אימו בישיבת יום 6.5.2018 עמ' 24-28), הסכים ב"כ התובע כי המקרקעין יירשמו במישרין על שם גזאלה ז"ל (ראו דברי ב"כ התובע עמ' 33 לישיבת יום 21.11.18 שו' 8-12, והחלטתי מאותו תאריך עמ' 34 לפרו' שו' 1- 3). בכך יתייתר למעשה הצורך בבירור תקינות צו הירושה של גזאלה במסגרת תובענה זו.
לכן במסגרת קבלת תובענה זו אורה על רישום המקרקעין במישרין על שם גזאלה ז"ל.
ב. בהתאם להסכם גזאלה רכשה 1000 מ"ר מאחמד ומוחמד ז"ל. היינו 500 מ"ר מחלקו של כל אחד מהם במקרקעין. כך טען הנתבע 3 בישיבת יום 14.1.19 (עמ' 7 לפרו' שו' 17) וב"כ התובע הסכים לדבריו (עמ' 7 לפרו' שו' 32-35; סעיפים 10(ה) ו-11 לעיל). כך טענו גם הנתבעים 1-2 בסיכומיהם.
זו גם הסיבה שצו המניעה שניתן לגבי חלקו של עומר במקרקעין צומצם לשטח של 500 מ"ר בלבד (ראו פרוטוקול ישיבת הסעד הזמני מיום 25.5.17).
לכן הסעד שיינתן במסגרת תובענה זו כלפי הנתבעים 1-2 מחד גיסא ונתבעים 3-6 מאידך גיסא יהיה נפרד, ולא יחד ולחוד, ובשטח של 500 מ"ר מהמקרקעין ל חובת כל אחד מהם.
ג. התובע ביקש גם פיצול סעדים בכדי שיוכל לתבוע סעדים כספיים ו/או עילות נוספות. דא עקא שלא פירט בקשתו כנדרש, ומטעם זה אני דוחה בקשתו זאת.
71. לאור כל האמור לעיל אני מורה כדלקמן:
א. התביעה נגד הנתבעת 8 (מדינת ישראל-פקיד ההסדר) נדחית בזאת.
ב. התביעה נגד נתבעים 1-6 מתקבלת ברובה, כדלקמן:

  1. אני מצהיר כי התובע הוא הבעלים של 500 מ"ר מתוך החלקים הרשומים במקרקעין (גוש 103 חלקה 17568 באדמות כפר מנדא) על שמו של עומר (הנתבע 1), וזאת מכוחו של ההסכם משנת 1956 שאמיתותו הוכחה.
  2. אני מצהיר כי התובע הוא הבעלים של 500 מ"ר מתוך החלקים הרשומים במקרקעין (גוש 103 חלקה 17568 באדמות כפר מנדא) על שמם של הנתבעים 3-6, וזאת מכוחו של ההסכם משנת 1956 שאמיתותו הוכחה (ככל שיתברר כי לא נותרו חלקים רשומים על שמם של נתבעים 3-6 יהיה רשאי התובע לנקוט נגדם הליך משפטי אחר נפרד מתאים).
  3. הערת האזהרה הרשומה על שם הנתבעת 2 (תמארא) במקרקעין על חלקו של עומר, מכח שטר 32941/1/2015/1 מיום 12.11.15, לא תמנע העברת הזכויות האמורה מכח ההצהרה שבסעיפים קטנים 1-2 לעיל (אך תישאר רשומה לאחר העברת הזכויות האמורה על החלק הנותר של עומר במקרקעין).
  4. התובע רשאי לפעול להעברת הזכויות במקרקעין על שמו בהתאם להצהרות פסק דין זה , לאחר הצגת אישורי מיסוי מקרקעין לעסקת המכר מכח ההסכם בשנת 1956 (היינו יש צורך לדווח על עסקת המכר הנדונה נשוא ההסכם, ככל שהדבר טרם נעשה), אישור רשות מקומית וכל אישור אחר שיידרש על ידי רשם המקרקעין.

ג. התובע יישא בהוצאות הנתבעת 8 בתובענה זו ובשכר טרחת באת כוחה בסכום כולל של 10,000 ₪ , שישולם תוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום מתן פסק דין זה ועד ליום התשלום המלא בפועל.
ד. הנתבעים 1-2, יחד ולחוד, יישאו בהוצאות התובע בתובענה זו ובשכר טרחת בא כוחו בסכום כולל של 40,000 ₪, שישולם תוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום מתן פסק דין זה ועד ליום התשלום המלא בפועל.

המזכירות תעביר פסק דין זה לצדדים.

ניתן היום, כ"ד אייר תשע"ט, 29 מאי 2019, בהעדר הצדדים.