הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 12770-08-13

לפני כבוד השופט ד"ר מנחם רניאל

התובעים:
.1 סלאח חוסין ת"ז XXXXXX544
.2 אחמד חוסין ת"ז XXXXXX885
.3 עבדאלכרים חוסין ת"ז XXXXXX893
.4 מחמוד חוסין ת"ז XXXXXX939

נגד

הנתבעת:
רשות הפיתוח

פסק דין

רקע וההליכים עד כה:

1. בפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת מקרקעין הידועים כחלקה 65 וחלק מחלקות 32 ו-97 בגוש 19145 מאדמות הכפר נחף (להלן: "המקרקעין"), לפי צו שניתן לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").

2. ביום 25.10.62 (להלן: "המועד הקובע") פורסמה הודעה על הפקעת הזכויות במקרקעין בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (ילקוט פרסומים מספר 902). ביום 2.9.65 פורסמה בילקוט פרסומים מספר 1209 הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות והזכויות במקרקעין נרשמו על שם רשות הפיתוח.

3. לפי נסחי הרישום ההיסטוריים (ת/4), הזכויות במקרקעין נרשמו בתום הליכי הסדר ביום 25.5.59 על שם המנוח מחמד חליל טאהא חוסין (להלן: "המנוח") בחלקים הבאים: חלקה 65 בשלמות (7,010 מ"ר- ת/4, נספח א/1) ; 3/8 חלקים מחלקה 97 (1,701 מ"ר- ת/4, נספח א/2) ו- 1/16 חלקים מחלקה 32 (446 מ"ר- ת/4, נספח א/3). זכויותיו של המנוח נרשמו בפנקס המקרקעין ללא ציון מספר תעודת הזהות המלא שלו, אך התובעים טוענים שאביהם-מורישם הוא המנוח המופיע בנסחי הרישום.

4. ביום 7.8.13 הוגשה תביעה זו. טענתם העיקרית של התובעים בתביעתם היא, שיש לערוך את שומת הפיצויים בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות (שלימים בוטל). על פי הערכת השמאי מטעמם, מר פהים מח'ול (להלן: השמאי מח'ול), שומת הפיצויים היא בסך של 143,000 ₪ לדונם בערכים נומינליים, כלומר פיצוי כולל בסך של 1,309,451 ₪. לסכום הפיצוי יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית משנת 2012, ולחלופין 6% משווי הקרקע בכל שנה, החל משנת 2013 ועד התשלום בפועל. בנוסף יש להוסיף לטענתם הפרשי הצמדה וריבית בגין הסכום הלא שנוי במחלוקת מיום תפיסת החזקה במקרקעין, ולמצער מיום הגשת התביעה (סעיפים 6-7 לכתב התביעה).

5. הנתבעת כפרה בטענות התובעים, וטענה שעל התובעים להציג ראיות בדבר זיהוי בעל הזכויות הרשומות בפנקס המקרקעין. כמו כן, בקש ה לפסוק את הפיצויים בהתאם לחוות דעת המומחה מטעמה, מר יצחק רוגובין (להלן: השמאי רוגובין). באשר לשומת הפיצויים בגין אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13, מעיון בעסקאות מקרקעין רלוונטיות להשוואה מצא השמאי רוגובין ששווי הקרקעות החקלאיות בסביבה עמד על כ-5,000$/דונם בשנת 1986 ועד לשווי של כ- 15,000$/דונם בשנת 2013 וחישב את דמי החכירה האבודים בהתאם לדמי השימוש לפי 5% משווי המקרקעין כדלקמן: לחלקה 32- 20,000 ₪; לחלקה 65- 310,000 ₪ ולחלקה 97- 75,200 ₪.

6. בפסק דין שניתן על ידי ב-29.9.14, על פי הודאת הנתבעת ועל פי הראיות שבפניי קבעתי ש למנוח זכויות ב-9,157 מ"ר מהמקרקעין, לפי החלוקה שלהלן:

חלקה 32- 446.3 מ"ר
חלקה 65- 7,010 מ"ר
חלקה 97- 1,700.6 מ"ר
סה"כ- 9,157 מ"ר

בהתאם לכך, זכויות התובעים יורשי המנוח במקרקעין מושא התביעה עומדות על 24/56 מסך 9,157 מ"ר שנרשמו על שם המנוח, כלומר סך של 3924.4 מ"ר בשלוש החלקות. לפיכך, הם זכאים לפיצוי בגין 24/56 מזכויות המנוח במקרקעין, בכפוף לחתימתם על כתבי שיפוי למקרה שיתברר בעתיד שמורישם אינו בעל הזכויות הרשום בהתאם להוראות בע"א 7925/09 עיזבון המנוח סעאבנה נ' רשות הפיתוח ( ניתן 17.7.11). אציין, כי לפי פסק דינו של בית המשפט העליון בערעור, שיובא בהמשך, הוסכם שהתובעים זכאים לפיצוי בגין 6/7 מהמקרקעין ולא 3/7 כפי שנקבע בפסק הדין שנתתי.

7. לאחר דיון בחוות הדעת מטעם הצדדים, בחוות דעת משלימות, בנתוני עיסקאות ההשוואה ובחקירות השמאים קבעתי שיש לחשב את דמי החכירה האבודים לפי שיעור של 6% משווי המקרקעין בכל שנה משנת 1986 עד שנת 2013, שאותו קבעתי על פי הראיות שבפניי. הסכום הכולל של הפיצוי שנקבע לתובעים היה 437,787 ₪.

8. הנתבעת הגישה ערעור על פסק הדין, וביום 2.6.16 ניתן פסק הדין בע"א 7730/14, לפיו:
"באשר לפיצויים, בית המשפט קמא ניתח באופן מקיף את חוות הדעת שהוגשו לפניו מטעם הצדדים, וסבר כי ככל שהמדובר בעסקאות השוואה כדבעי, כנדרש בע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (2013), היו חוות דעת הצדדים מוטות, ולכן הילך על פי האמור בע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביב אללה (2011), קרי, חוות דעת השמאי הממשלתי כשהדונם הראשון מתוך החלקה בשלמותה מוכפל ב-8 ומחולק לפי זכויות התובעים. הפיצוי עצמו נקבע לפי 6% בשנה ולא 5% כקביעת השמאי הממשלתי.
בערעור המדינה נטען בשניים – נגד השיטה שבה נקט בית המשפט באשר לשמאות ונגד קביעת 6%. בערעור שכנגד נטען, בין השאר, כי היה צורך לקבוע לפי חוות דעת שמאי המערערים שכנגד-המשיבים, ומכל מקום ליתן פיצוי על 6/7 מן הנכס (ודבר אחרון זה כבר מוסכם כאמור).
נפתח בקצרה בעניין העקרוני. אין צורך לחדש כל שני וחמישי הלכות בנושא זה. הדרך הראויה היא זו שנקבעה בהלכת דבאח הנזכרת, שם נפסק כי יש לנקוט בדרך של הערכת שווי לפי עסקאות השוואה - זו ראשית וזו אחרית; ועוד נאמר, כי השיטה של ראית דונם ראשון כקרקע מיועד לבניה (לפי הלכת חביב אללה) היא ברירת מחדל. איננו רואים מקרה זה כשונה מכל אחר, ומשרואה לפניו בית המשפט חוות דעת שמאיות סותרות, עליו למנות במקרה מתאים, וכך במקרה דנא, שמאי מטעמו. נטעים: הגישה השמאית צריכה להיות הוגנת ולהתחשב במכלול המשתנים, אך בסיסה הוא כאמור השוואתי, וההשוואה צריכה להיות עם "עסקאות דרך המלך" ולא עם פרשות קצה. במקרה דנא סבורים אנו במכלול כי היה מקום למינוי שמאי מטעם בית המשפט.
אשר לאחוז הפיצוי, אין קדושה ב-5% אך גם לא ב-6%, וגם בכך על השמאי לתת דעתו למכלול הנסיבות.
אנו מחזירים איפוא את התיק לבית המשפט קמא למינוי שמאי מטעמו, שלחוות דעתו יוכלו הצדדים להידרש כפי שיקבע בית המשפט, ובית המשפט יחזור ויפסוק את הדין. פסק דין זה יבוא חלף פסק הדין קמא, ונזכיר כי הזכויות הן ל-6/7 חלקים. אין צו להוצאות בבית משפט זה".

9. בהתאם להוראת בית המשפט העליון, לאחר קבלת הצעות מהצדדים, מיניתי ביום 12.7.16 את השמאי יצחק סיון כמומחה מטעם בית המשפט להערכת שווי דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור). ביום 18.4.17 ניתנה חוות דעתו ולאחר חקירתו על ידי הצדדים והגשת טיעונים מטעם הצדדים החלטתי ביום 23.10.17 שלא לאמץ את חוות דעתו של השמאי סיון. לפיכך היה צורך במינוי שמאי אחר כמומחה מטעם בית המשפט.

10. בהתאם להוראת בית המשפט העליון, לאחר קבלת הצעות מהצדדים, מיניתי ביום 5.11.17 את השמאי יהודה דיין כמומחה מטעם בית המשפט להערכת שווי דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור). ביום 12.9.18 ניתנה חוות דעתו של המומחה ולאחר חקירתו על ידי הצדדים והגשת טיעונים מטעם הצדדים, ולאחר שביום 12.5.19 קבעתי שעליו להגיש חוות דעת מתוקנת, הוגשה חוות דעת מתוקנת ביום 9.9.19, ביום 9.12.19 בהסכמת הצדדים ביטלתי את חוות דעתו של מומחה בית המשפט יהודה דיין, ומיניתי כמומחה בית המשפט את השמאי מיכאל דמבינסקי. רק ביום 11.3.20 הודיע השמאי דמבינסקי שעקב עומס משימות מקצועיות לא יוכל לטפל בחוות הדעת והוא מבקש לבטל את מינויו. על כן ביטלתי את מינויו של השמאי ולאחר קבלת הצעות הצדדים, בהסכמת הצדדים מיניתי ביום 31.3.20 את השמאי איתן שפיצר כמומחה מטעם בית המשפט.

11. חוות דעתו של השמאי שפיצר הוגשה לבית המשפט ביום 13.10.20. ביום 2.12.20 נחקר המומחה על חוות דעתו ולאחר מכן הוגשו סיכומי הצדדים. על פי חוות דעתו של השמאי שפיצר, שיעור דמי החכירה האבודים הוא 6% משווי המקרקעין לשנה, ובסך הכל 801,588 ₪ לשנים 2013-1986, ו-1,165,218 ₪ לשנים 2018-1986.

גדר המחלוקת

12. כפי שפורט לעיל, על פי כתבי בי-דין ועל פי השומות שהגישו הצדדים, הויכוח ביניהם הוא שווי המקרקעין בכל שנה, ואם יש לחשב את דמי החכירה האבודים לפי 6% לשנה כטענת התובעים או לפי 5% לשנה כטענת הנתבעת. הנתבעת טענה בסיכומיה בנוסף לטענה שיש לדחות את התביעה מכל וכל, שיש להעריך את שיעור דמי החכירה ב-1.5% בקרקע חקלאית ו-2.5% בקרקע למגורים, אך דין טענה זו להידחות על הסף משום שאין בתיק זה שום חוות דעת מטעם הנתבעת או מטעם מומחה בית המשפט הקובעת שיעורים אלה, אף ששמאי הנתבעת טען כך בפני מומחה בית המשפט. בנוסף שנויה במחלוקת בין הצדדים טענת הנתבעת שיש לשום את דמי החכירה האבודים עד שנת 2014, מועד בו ניתן פסק הדין הקודם.

דיון והכרעה

13. לטענת הנתבעת, על פי ע"א 8718/17 מדינת ישראל נ' איסמאעיל (הלכת איסמאעיל), ניתן לקבוע פיצוי בשל דמי חכירה אבודים בשתי דרכים בלבד – הוכחת הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין, או הוכחת שיעור דמי השכירות שהיה בעל המקרקעין יכול להרוויח בפועל מהשכרת המקרקעין, על פי ממצאים עובדתיים ולא על פי תיאוריות ומודלים פיננסיים. נטען, שאם בעל המקרקעין לא מוכיח אחד מאלה ולא בחר בפיצוי שהוא ריבית שנתית לא צמודה בשיעור 6%, תביעתו תידחה.

14. אני דוחה את טענת הנתבעת כאילו החליט בית המשפט העליון שהקביעות בהלכת אסמאעיל חלות על התיקים המתנהלים בבית המשפט המחוזי, גם אם גדר המחלוקת בבית המשפט המחוזי על פי כתבי בי-דין וראיות שהוצגו על ידי המדינה אינה כוללת טענות לפי הלכת אסמאעיל. אין שום פסק דין של בית המשפט העליון הקובע כך. הנתבעת מתייחסת להחלטות בבקשות לעיכוב ביצוע פסק דין עד להכרעות בערעור שהוגש בבית המשפט העליון על פסקי דין של בית המשפט המחוזי. החלטות אלה אינן קובעות הלכה, אלא מותירות את האפשרות שבית המשפט העליון יחליט בעתיד כך. למרות זאת, המשך פסק הדין יהיה לפי עקרונות שנקבעו בהלכת אסמאעיל.

15. הנתבעת מסתמכת בהרחבה על הלכת אסמאעיל, שהיא פסק הדין בערעור. באופן תמוה, היא מתעלמת מ החלטתה של הנשיאה חיות בדנ"א 5261/19 עזבון המנוח אסמאעיל מוחמד אסמעיל אחמד נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 25.02.2020) , שקבעה כיצד יש להבין את הלכת אסמאעיל.
 
16. השיטה המועדפת לקביעת שווי המקרקעין היא שיטת ההשוואה לעיסקאות במקרקעין, תוך התאמת השווה והשונה ביניהם לבין המקרקעין העומדים לשומה (ע"א 7730/14 מדינת ישראל נ' חוסיין; ע"א 7060/14 מדינת ישראל נ' דבאח)). בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד פ"ד נח (4) 406 (2004) נקבע שבקביעת פיצוי במקרקעין לפי תוכנית RP/50/42 יש לחשב את הפיצוי כך שדונם אחד מכל חלקה העולה על דונם יחושב כקרקע שניתן לבנות עליה בית מגורים אחד, והיתרה לפי שויי קרקע חקלאית. בע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביבאללה (ניתן 1.12.11) נקבע שינתן פיצוי בשל פוטנציאל בנייה גם אם לא ניתן היתר בניה. תחילה נקבע בע"א 738/10 מדינת ישראל נ' דבאח שניתן להעריך את שווי הדונם לבניה לפי עיסקאות בכל החלקה במקרקעין דומים, בהנחה שהן משקפות את פוטנציאל הבניה, אך לאחר מכן נקבע ע"א 7060/14 מדינת ישראל נ' דבאח (ניתן 6.12.16) שהחל משנת 1955 מנעו פעולות תכנוניות בפועל אפשרות בניה, כך שהמחירים לא שיקפו את פוטנציאל הבניה. על פי ע"א 7299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (ניתן 8.12.16), יש להעריך בנפרד את הדונם הראשון ואת היתרה החקלאית.  
 
17. בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הייטנר (ניתן 4.7.12) נקבע כי יש לגזור את דמי החכירה האבודים השנתיים מהשווי המשתנה של המקרקעין משנה לשנה ("דמי חכירה רעיוניים"). בע"א 7137/15 לאפי נ' מדינת ישראל  נקבע כי הלכת הייטנר מתקיימת כאשר אין ראיות על דמי השכירות הקונקרטיים במקרקעין (לפי מקרקעין דומים), למשל כאשר יש פער בין השימוש הפוטנציאלי לבין השימוש בפועל. כאשר אין פער כזה, לא אמור להיות שוני בין דמי החכירה הרעיוניים לדמי החכירה הקונקרטיים, ושניהם אמורים לשקף את הפירות שניתן להפיק מהמקרקעין.  
 
18. בע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' עיסא נקבע ש"השאלה אם יש להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה היא שאלה שמאית מובהקת הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפניו".
 
19. ביום 23.7.19 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 8717/17 ו- 1595/18 מדינת ישראל נ' אסמאעיל. בפסק דין זה נקבע שדמי חכירה אבודים הם דמי החכירה שהיו יכולים לגבות מהשכרת המקרקעין מהמועד הקובע, שהוא מועד ההפקעה. לצורך שומת פיצויי ההפקעה בחלק המיועד לבנייה, עדיף לפעול לפי שיטת ההשוואה בתוספת התאמות, כך שיובאו עיסקאות להשכרת מקרקעין שעליהם מבנים, ומתוכן יחולצו דמי השכירות עבור חלק הקרקע. פסק דין אסמעיל עסק במקרה שבו השמאים משני הצדדים לא הסתמכו על עובדות מספיקות לצורך עריכת השומות, אלא על הנחות והשערות. אין בכך כדי למנוע שומה על פי עיסקאות אמיתיות, תוך חילוץ והתאמה למקרקעין הנדונים בכל מקרה. פסק דין אסמעיל קבע במפורש שהוא לא מקבל את דעתו של השמאי ויסבלום מטעם המדינה שקבע שיש לחשב את דמי החכירה השנתיים ביעוד חקלאי כ-1.5% בלבד ולמגורים ב-2.5% (נזכיר, שבתובענה זו לא הוגשה חוות דעת מטעם הנתבעת בדבר חישוב כאמור) .  כדבריו של השופט שטיין באותו פסק דין "חוות הדעת של שמאי המדינה אינן מבוססות מבחינת הנתונים העובדתיים ועל כן לא ניתן לעשות בהן שימוש בהפעלת מנגנון החכירה."
 
20. השופט שטיין קבע בפסק דין אסמאעיל, "אמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רמ"י. בנסיבות מתאימות, דמי חכירה אלו יכולים לשקף את הרווח שהמדינה עשתה על חשבון הנפקע; ומכאן עולה זכאות הנפקע לקבלם. זכאות זו מצויה, כאמור, בלבה של דוקטרינת עשיית עושר שלא במשפט אשר נהוגה במקומותינו".
 
21. כאמור, פסק דין אסמאעיל התפרש על פי החלטתה של הנשיאה חיות בדנ"א 5261/19 עזבון המנוח אסמאעיל מוחמד אסמעיל אחמד נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 25.02.2020), שאלו עיקריה:
א.            "מטרת הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, וזאת באמצעות פיצוי הוגן ושווה ערך (ראו גם ע"א 2991/06 מנשה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון [פורסם בנבו] עמ' 6 (19.11.2007); אהוד קמר דיני הפקעת מקרקעין ב, 681 (מהדורה שמינית, 2013) (להלן: קמר), והאסמכתאות שם). על מנת להגשים מטרה זו, נקבע בהלכה הפסוקה כי דמי החכירה הראויים הם דמי החכירה ששוכר מרצון היה משלם למשכיר מרצון, וכי מבין השיטות הנהוגות להערכת שווי קרקע לצורך פיצויי הפקעה עדיפה השיטה ההשוואתית, המכונה לעתים גם "שיטת שווי השוק" (ראה דנ"א 9983/16 מדינת ישראל נ' דבאח, [פורסם בנבו] פסקאות 13, 21 (15.8.2017), (להלן: עניין דבאח)). זאת, למעט באותם מקרים שבהם דמי שכירות המשולמים בפועל בעד השכרת מקרקעין דומים אינם זהים לתשואה הכלכלית הנגזרת משווי הנכס, למשל מקום שבשל נסיבות מיוחדות אין בעסקאות השוואה כדי לשקף תמונה מדויקת והוגנת של ערך הקרקע שהייתה בידי הנפקע אלמלא ההפקעה (ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר [פורסם בנבו] (4.7.2012) (להלן: עניין הייטנר),; ע"א 7137/15 עבד לאפי נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (23.2.2017); ע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' פאטמה עיסא [פורסם בנבו] (22.5.2016); ע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (‏8.12.2016); עניין דבאח). פסק הדין מושא בקשה זו לא סטה מכללים אלה." (הה דגשה שלי – מ'ר').
ב.            "שתי חלופות לאומדן שיעור הפיצוי המגיע לנפקע בגין אובדן דמי חכירה: החלופה הראשונה, המבוססת על דיני עשיית עושר ולא במשפט, שתחושב על פי "הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין בעבור התקופה שקדמה לתשלומם של הפיצויים המגיעים לנפקע בעקבות ההפקעה" (להלן: החלופה הראשונה); החלופה השנייה, המבוססת על דיני הנטילה השלטונית, שתחושב על פי "הרווח שהנפקע היה יכול להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה הנ"ל כעניין שבעובדה" (להלן: החלופה השנייה). אשר לחלופה הראשונה נראה כי דעתו של השופט א' שטיין היא דעת יחיד.... השופט נ' הנדל מצידו חלק מפורשות על האפשרות לעשות שימוש בחלופה הראשונה והשופט ג' קרא לא הצטרף אמנם לדעתו של השופט נ' הנדל, אך בה במידה ציין שהוא מסכים אך לתוצאת פסק דינו של השופט א' שטיין ואף מצא לנכון להעיר הערה הנוגעת לחלופה השנייה. בנסיבות אלה קשה להסיק מפסק הדין עמדה ברורה, לא כל שכן הלכה גלויה ומפורשת, ביחס לחלופה זו".
ג.             ביחס לחלופה השנייה... אמת המידה שלפיה ראוי לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, עליהם ניתן לעמוד באמצעות שיעור התשואה השנתי ממקרקעין הדומים לאלו של הנפקע מבחינת המקום, הייעוד, השטח ושאר המאפיינים הרלוונטיים.... טענתם העיקרית של המבקשים בהקשר זה היא שקביעת בית המשפט ביחס לחלופה זו סותרת הלכה קודמת שנקבעה בעניין הייטנר... השופט א' שטיין ציין כי הלכת הייטנר לא שינתה מן העיקרון הבסיסי הנזכר, אך הוא עמד על כך שהוספת אחוזי תשואה בגין הפוטנציאל לפיתוח עתידי של המקרקעין תתאפשר רק באותם מקרים שבהם השוק מכיר בפוטנציאל זה כבעניין הייטנר, ונותן לו ערך כלכלי בדמות של תוספת מחיר בעסקאות קיימות (פסקה 37 לחוות דעתו). השופט ג' קרא... הוסיף כי לגישתו בעת עריכת החישוב של דמי החכירה "האבודים" יש להביא בחשבון "שימוש מיטבי בדמות הפוטנציאל הגלום במקרקעין וכן ציפייה סבירה לשינוי תכנוני". הערה זו סותרת את הפרשנות המצמצמת של השופט א' שטיין לעניין הייטנר. השופט נ' הנדל הסכים עם עיקרי חוות דעתו של השופט א' שטיין וכן עם הערתו של השופט ג' קרא. הוא עצמו הדגיש כי לגישתו דמי החכירה הם נגזרת מהרכיב ההוני של הפיצוי ותכליתם של שני הרכיבים היא להעמיד את הנפקע באותו מצב שבו היה אלמלא ההפקעה (פסקה 2 לחוות דעתו).... לפיכך, נראה כי פסק הדין בעניין איסמעיל אין בו כדי לשנות מההלכה הנוהגת עימנו ביחס לאומדן שיעור דמי החכירה המגיעים לנפקע, כמפורט בפסקה 9 לעיל. לכל היותר, מדובר בשלב נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת מבחינה רעיונית, שנפקותה המעשית מצומצמת."
ד.            לגופו של אופן החישוב... אמת מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע היא דמי החכירה הנהוגים אצל רשות מקרקעי ישראל... גם לגישת השופט א' שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל. אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים."

22. אני דוחה את הפרשנות של הנתבעת לפ"ד איסמאעיל, הן בערעור והן בדיון הנוסף, כאילו נקבע שהדרך היחידה לשומת דמי חכירה אבודים היא על פי עיסקאות השוואה דומות, דהיינו עיסקאות להשכרת מקרקעין בייעוד למגורים שלא מומש. זו הדרך העדיפה, אבל בצידה מצוייה גם הדרך להשוואה מעיסקאות להשכרת מקרקעין שעליהם בתי מגורים, דהיינו לאחר מימוש הייעוד, ומשיעורי תשואה של השכרה הנהוגים בשוק. כל מה שנפסל הוא שומה על פי מודל פיננסי ולא על פי נתוני השוק, אף שעקרונית, התוצאה אמורה להיות זהה. אף בהנחה, הנסתרת בהחלטה בדיון הנוסף, שדברי השופט שטיין משקפים את ההכרעה באותו פסק דין, אלו דבריו:
"אמת המידה שלפיה ראוי לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, שאותם יכול היה הנפקע לקבל אלמלא נשללה ממנו האפשרות להחכיר את המקרקעין. דמי חכירה כאמור ניתן לקבוע לפי שיעור התשואה השנתי ממקרקעין הדומים לאלו של הנפקע מבחינת המקום, הייעוד, השטח ושאר המאפיינים הרלבנטיים. דרך שומה זו ידועה במקומותינו כשיטת ההשוואה; וכפי שכבר נקבע בפסיקתנו, זוהי הדרך הטובה ביותר לקבוע את שיעור התשואה מיחידת מקרקעין... בבסיסה של שיטה זו עומד העיקרון כי "קונה בשוק החופשי לא ישלם בעבור נכס מסוים סכום גבוה יותר מאשר על נכס אלטרנטיבי בעל תכונות דומות"... ממצאי שומה, שאותם יש לקבוע לפי אמות מידה אלה, הם ממצאים עובדתיים – לא תאורטיים, לא היפותטיים ולא נורמטיביים. ..אם חוכרי מקרקעין בשוק הרלבנטי נוהגים לשלם בעד חכירתם אחוז תשואה כזה או אחר, אשר מושפע לא רק מהשימושים המידיים בקרקע, אלא גם מייעודה התכנוני ומפוטנציאל הרווח הגלום בה, על השמאי להביא נתון זה בחשבון בבואו לחשב את דמי החכירה האבודים. מאידך, אם מחירי השכירות בשוק הרלבנטי – כפי שהם בזמן אמת – אינם רגישים לפוטנציאל הרווח העתידי ולייעודים שלא ניתן לממשם בהווה או בעתיד הנראה לעין, טוב יעשה השמאי אם יתעלם מנתונים אלה ולא יחליף את דעת השוק בדעתו שלו...   אדם שמבקש לשכור נכס מקרקעין תמורת מחיר הנמוך ממחיר השוק, לא יקבל את מבוקשו – וזאת, בין אם השוק הוא יעיל ובין אם לאו. דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן הם עניין שבעובדה: כל קרקע וייעודה, כל ייעוד ודמי השכירות (או פרמיית התשואה) המשולמים עבורו בפועל... האם הפיצוי בגין אובדן דמי החכירה, אשר משולם מכוח סעיף 13 לפקודה, צריך להיות מחושב כתשואה הנגזרת משווי המקרקעין, כפי שזה משתנה משנה לשנה, או שמא על בסיס דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל בעד השכרת המקרקעין מדי שנה בשנה? ככלל... שתי הגישות הללו אמורות להביא לאותה תוצאה כלכלית. דמי שכירות המשולמים בעד השכרת מקרקעין משנה לשנה אמורים במקרה הרגיל להיות זהים לתשואה הכלכלית המופקת מהקרקע."

23. כלומר, לא נקבעה הלכה שיש לשום את דמי החכירה האבודים לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט, לפי השיעור שהנתבעת גובה, אך גם לפי החלופה של שומת דמי חכירה אבודים, עדיפה שיטת ההשוואה לעיסקאות חכירה או שכירות בפועל בשיטת ההשוואה, ובהיעדר עיסקאות בפועל, ראוי לאמוד את דמי החכירה על פי דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל, שהיא המחכירה הגדולה של קרקעות בישראל, ודמי החכירה שהיא גובה משקפים דמי חכירה ראויים.  
 
24. כפי שקבע מומחה בית המשפט בח וות דעתו, וכפי שהסביר בחקירתו קיבל מהנתבעת רשימה של עיסקאות שכירות, אך לא הסתמך עליה משום שהיא חסרה נתונים רלוונטיים, והעיסקאות אינן סמוכות לחלקות מושא חוות הדעת. הרשימה עצמה לא הוצגה, אך מתיקים אחרים ומדברי הצדדים עליה היא מוכרת לי. כפי שקבעתי בתיק אזרחי 38699-03-16 ורהפטיג נ' רמ"י, "ליבת תפקידו של השמאי היא למצוא את העיסקאות הרלוונטיות, לנתח אותן ולמצוא את השווה והשונה למקרקעין העומדים להערכה. אין השמאי רשאי להסתמך על רשימות של עשרות או מאות עיסקאות שנערכו על ידי שמאי אחר, יהא ממשלתי ככל שיהא. מציאת הממוצע בין העיסקאות אינה שיטה שמאית. יתר על כן, עיון ברשימה שערך השמאי הממשלתי מראה שמדובר בעיסקאות שונות באופיין, בכל רחבי הארץ – בית שאן, בקעת הירדן, הגולן, הגליל המערבי, הגליל העליון, הגליל התחתון, לכיש, מישור החוף, הנגב, ועוד. חיפשתי ולא מצאתי אף עיסקה במג'ד אל כרום או במקומות קרובים. השמאי גרשון לא הסביר מדוע לדעתו כל הארץ היא שוק מקרקעין אחד, ואדם שירצה לגדל גידול מסוים ולשם כך יציעו לו לשכור לצרכי חקלאות מקרקעין במחיר גבוה במג'ד אל כרום יעדיף לשכור מקרקעין בגולן, בלכיש או בבקעת הירדן. על כן, לא ניתן להסתמך על שומתו של השמאי גרשון המסתמכת על ממוצע מתוך רשימה שערך השמאי הממשלתי לעיסקאות שכירות בצורות שונות, למטרות שונות, בכל הארץ." על כן, בדין לא הסתמך השמאי על עיסקאות אלה.

25. מומחה בית המשפט לא מצא עיסקאות שכירות קרובות שניתן להשוותן לצורך קביעת דמי חכירה אבודים, ועל כן פעל על פי הלכת אסמעיל ועל פי שומת שמאי שני הצדדים, וקבע את דמי החכירה האבודים על פי שיעור משווי בעלות במקרקעין סמוכים.

26. הנתבעת לא טענה דבר לעניין שווי מקרקעין שנקבע על ידי מומחה בית המשפט, אף לאחר שהתובעים טענו שאין לאמץ את מלוא קביעותיו של מומחה בית המשפט הנמוכות מקביעות שמאי הנתבעת. לא ניתן על ידי מומחה בית המשפט טעם של ממש מדוע קבע את שווי המקרקעין בערכים נמוכים יותר משמאי הנתבעת, מלבד הטענה שאיני מקבלה שהוא מסתמך על קביעות של שמאי אחר של הנתבעת בתיק אחר. לפיכך, אני מקבל את טענת ב"כ התובעים לפיה ערכי השווי של קרקע חקלאית לשנים 1986 עד 2000 ייקבעו לפי ער כי השווי של שמאי הנתבעת שאומצו על ידי בפסק הדין הקודם. ערכי השווי לשנים 2001 עד 2018 יהיו בהתאם לשווי שקבע מומחה בית המשפט לשנים אלה, וערכי השווי לשנים 2019, 2020 ומחצית 2021 יהיו לפי ערכים של שנת 2018. ערכי השווי למגורים יהיו לפי קביעת מומחה בית המשפט.

27. לעניין שיעור דמי החכירה משווי המקרקעין, אין ספק שמומחה בית המשפט לא קבע שיעור זה מנימוקים שמאיים, על פי עיסקאות השוואה, אלא לפי פסקי דין שניתנו ושיעורי ריבית על הלוואות. בכך לא נהג על פי הפסיקה שהובאה לעיל הקובעת שהשיעור שאותו יש לגזור משווי המקרקעין אינו תוצאה של חישוב פיננסי או של תוצאה של פסקי דין, אלא צריך להיקבע על פי שומה. אף על פי כן, לאור השתלשלות האירועים בתיק, והצורך לשים סוף לאחר 8 שנים להידיינות בתיק, יש בידי כלים מספיקים על מנת לקבוע את השיעור שאותו יש לגזור משווי המקרקעין, על פי עובדות שהובאו בתיק זה או נקבעו בתיקים אחרים, כי הנתבעת תובעת וגובה מפולשים למקרקעין דמי שימוש ראויים בשיעור של 6% משווי המקרקעין.

28. הנתבעת אינה זכאית לגבות בגדר דמי השימוש הראויים תשלום בעל מרכיב עונשי או הרתעתי. יש בכך כדי ללמד על דמי השכירות הראויים. כל העיסקאות בשוק הן חלק מהשוק, לרבות גביית דמי שימוש ראויים מפולשים. על פי הדין האזרחי זכאית הנתבעת לגבות מפולשים דמי שימוש ראויים, שהם דמי השימוש ממשכיר מרצון לשוכר מרצון. היא אינה זכאית לגבות שום מרכיב עונשי נוסף במסגרת הדין האזרחי, מבלי לפגוע בזכותה להגיש תלונה למשטרה על הסגת הגבול שבעקבותיה יענש הפולש, לרבות בקנס (ראו והשוו: ע"א 891/95 זידאני נ' אבו אחמד, פ"ד נג(4) 769, 778-775 (1999); ע"א 290/80 ש.ג.מ חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2) 633, 641-639 (1983); ע"א 19/83 חברת שלמה כרמל בע"מ נ' בריח חברה לייצור בע"מ, פ"ד לט(4) 522, 529 (1985); ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, 317-318 (1991); דניאל פרידמן "דיני עשיית עושר ולא במשפט", כרך א' 429-428 (מהדורה שניה, 1998)). יתר על כן, תביעתה של הנתבעת לדמי שימוש ראויים בשיעור של 6% משווי המקרקעין, היא השתק שיפוטי לפיו זהו מחיר השוק.  
29. התוצאה של פסיקה לפי דמי השכירות שגובה המדינה עולה גם מפסק דין אסמאעיל. כך בדברי השופט שטיין – "הנני רואה קושי נוסף בכך ששמאי המדינה לא הביאו בפני בית משפט קמא נתונים על דמי חכירה שגובה רמ"י בעד החכרת קרקעות הדומות לאלו שנלקחו מהנפקעים", וכך בדיון הנוסף "נראה כי גם לגישת השופט א' שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל. אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים."   
 
30. על פי החלטתה של הנשיאה חיות בדיון הנוסף בעניין אסמאעיל, אין לחשב את פיצויי ההפקעה על בסיס של עשיית עושר ולא במשפט, אם כי התוצאה של שתי השיטות אמורה להיות זהה. השיעור של 6% משווי הקרקע החקלאית שאותו גובה הנתבעת אינו רק השיעור שבו היא עושה עושר ולא במשפט, אלא הוא גם השיעור הנכון של שווי דמי החכירה האבודים, על פי השוואה לגורם העושה את רוב העיסקאות בשוק. אחזור על דברים שציינתי בת"א (חי') עבאד נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (31.8.2016):
"השחקן הראשי בשוק המקרקעין, האחראי למרבית עסקאות החכירה המתבצעות בישראל היא רשות מקרקעי ישראל. לפי הראיות שבפני, במקרה של פלישה היא דורשת וגובה דמי שימוש ראויים לפי 6% משווי הקרקע. משמע, הרשות סבורה שאלה הם דמי השימוש הראויים, שהרי אין לה שום זכות שבדין להעניש את הפולש ולגבות מינו יותר מאשר דמי שימוש ראויים. העובדה שהרשות מסכימה להחכיר בהסכם לפי 5% משווי המקרקעין אינה אומרת שאלו אינם דמי השימוש הראויים, אלא שזו הסכמת הרשות למרות שדמי השימוש הראויים גבוהים יותר. יש להסיק מכך הודאה של הרשות, היא הנתבעת בפני, שיש לשום את דמי החכירה האבודים לפי 6%. אפילו לא נפרש את מעשיה כהודאה, יש לפסוק לפי 6% מכוח הערכת השימוש המיטבי, שיניב את הערך הגבוה ביותר, ומשנמצא שיש בשוק עסקאות לפי 6%, אני קובע שיעור זה כשיעור דמי החכירה האבודים משווי הקרקע בכל שנה".
 
31. על כך יש להוסיף את האמור בע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (ניתן 8.12.16) לפיו יש לגזור דמי חכירה אבודים בשיעור 6% משווי המקרקעין המופקעים, שאושר גם בדנ"א 10038/16 מדינת ישראל נ' אסדי. זאת, בהמשך לע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הייטנר (ניתן 4.7.12) שבדיון הנוסף בעניין אסמאעיל נקבע שאין לפרשו במשמעות הצרה שניתנה לו על ידי הש' שטיין.

32. על פי כל האמור לעיל, יחושבו דמי החכירה האבודים בשיעור של 6% משווי המקרקעין, כדלקמן:

א. דונם ראשון למגורים – על פי חוות דעת מומחה בית המשפט, אובדן דמי חכירה לדונם מגורים ראשון בחלקה 19145/32 מ-1986 עד מחצית 2021 הוא 321,708 ₪. אובדן דמי חכירה לדונם מגורים ראשון בחלקה 19145/65 מ-1986 עד מחצית 2021 הוא 305,621 ₪. אובדן דמי חכירה לדונם מגורים ראשון בחלקה 19145/ 97 מ-1986 עד מחצית 2021 הוא 305,621 ₪. סך הכל 932,950 ₪.
ב. החישוב ליתרת קרקע חקלאית הוא כדלקמן:
שנה
שווי דונם ב -$
שווי בש"ח
חלקה 32 (1/16 מתוך 6142 מ"ר)
חלקה 65 (6010 מ"ר)
חלקה 97 (3/8 מתוך 3,536 מ"ר)
1986
5,000
7,498
2,878
45,063
9,942
1987
5,000
7,432
2,853
44,666
9,855
1988
5,500
8,462
3,248
50,857
11,221
1989
5,500
9,268
3,558
55,701
12,289
1990
6,000
11,778
4,521
70,756
15,618
1991
6,000
12,288
4,717
73,851
16,294
1992
6,500
14,840
5,697
89,188
19,678
1993
6,500
17,966
6,897
107,976
23,823
1994
7,000
20,902
8,024
125,621
27,716
1995
7,000
21,126
8,110
126,967
28,013
1996
7,500
23,513
9,026
141,313
31,178
1997
7,500
24,383
9,360
146,542
32,332
1998
8,000
28,288
10,859
170,011
37,510
1999
8,000
33,280
11,287
200,013
44,129
2000
8,500
35,301
13,551
212,159
46,809
2001

15,699
235,092
51,854
2002

15,011
224,795
49,583
2003

25,303
378,927
83,580
2004

25,517
382,134
84,287
2005

23,012
344,610
76,011
2006

27,940
418,418
92,290
2007

25,846
384,058
84,712
2008

33,617
503,463
11,042
2009

33,233
497,673
109,772
2010

31,164
466,687
102,937
2011

34,468
516,174
113,852
2012

37,110
550,734
122,578
2013

41,481
621,197
137,017

473,987
7,184,646
1,485,922
2014

38,935
583,062
128,606
2015

43,760
655,318
144,543
2016

53,304
768,305
169,465
2017

48,546
726,992
160,363
2018

43,647
653,631
144,171
2019

43,647
653,631
144,171
2020

43,647
653,631
144,171
מחצית 2021

21,823
125,852
38,860
סה"כ

811,296
12,005,068
2,560,272

ג. בסך הכל שווי המקרקעין בחלק החקלאי 15,376,636 ₪ ולפי שיעור של 6%, דמי החכירה האבודים הם 922,598 ₪, וביחד עם החלק למגורים, 1,855,548 ₪, מהם זכאים התובעים ל-6/7, דהיינו 1,590,470 ₪. שווי המקרקעין בחלק החקלאי עד 2013 הוא 9,144,555 ₪ ודמי החכירה האבודים 548,673 ₪. דמי החכירה האבודים במגורים עד 2013 הם כ-700,000 ₪, ובסך הכל דמי החכירה שהיו צריכים להיות עד 2013 הם כ-1,250,000 ש"ח.

33. כעולה מסיכומי התובעים, ביום 23.11.14 שולם הסכום שנפסק על פי פסק הדין הקודם. לטענת הנתבעת תשלום זה מפסיק את זכותם של התובעים לדמי חכירה אבודים. התובעים טוענים שהתשלום התייחס ל-3/7 מזכויות המנוח, וכעת מוסכם שהם זכאים ל-6/7 מזכויות המנוח, ועל כן הם זכאים לתשלום המחצית הנוספת.

34. פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7351/17 מדינת ישראל נ' צאלח אסדי (פורסם בנבו, 23.06.2019) דן בשאלה זו, וקבע:
"על פי פשוטו של מקרא, כל אימת שלא שולמו הפיצויים בגין ההפקעה, על הרשות המפקיעה לשלם לבעל המקרקעין עבור אובדן דמי החכירה. כך גם בענייננו, בו הרשות לא שילמה את מלוא הפיצויים. במצב כגון דא, אין הרשות נדרשת לשלם עבור אובדן דמי החכירה בגין מלוא ערכם של המקרקעין, אלא רק עבור החלק היחסי של ערך המקרקעין שטרם שולם. אם לא תאמר כן, יימצא בעל המקרקעין מתעשר על חשבון הרשות שלא על פי דין. מן העבר השני, כל אימת שהרשות המפקיעה טרם שילמה את מלוא הפיצויים – גם אלו המשולמים לפי סעיף 12 לפקודה בגין אובדן החלק ההוני של המקרקעין, וגם אלו המשולמים לפי סעיף 13 לפקודה עבור אובדן החלק הפירותי – היא אינה יכולה לבור לה לשם תשלום את רכיב הפיצויים הנוח לה ולטעון ששילמה את מלוא הרכיב ההוני. זאת, על מנת להימלט מהמשך תשלום הפיצויים הפירותיים ולעצור את מרוץ השעון הסופר ומונה את התקופה החולפת עד לתשלום פיצויים מלאים לבעל המקרקעין. אם לא תאמר כן, תימצא הרשות המפקיעה מתעשרת על חשבון בעל המקרקעין שלא כדין.
בענייננו... הפיצוי שנפסק למשיבים, הן לאחר פסק הדין הראשון והן לאחר פסק הדין השני, ניתן רק על בסיס חישוב הפיצוי המגיע להם בהתאם לסעיף 13 לפקודה, קרי בגין אבדן דמי החכירה. ברם, אין זה אומר שמלוא סכום הפיצויים בגין החלק ההוני של המקרקעין שולם. יהיה ערכו של אותו חלק אשר יהיה, כאמור לעיל, כל אימת שמלוא הפיצויים – על שני רכיביו לא שולם, הרכיב ההוני נושא על גבו תשלום פיצויים בגין אובדן דמי החכירה באופן יחסי לאותו חלק שטרם שולם. לדוגמה, היה ושולמה מחצית מהרכיב ההוני, על הרשות המפקיעה לשלם מחצית מדמי החכירה האבודים. והיה ושולם 75% מהרכיב ההוני, על הרשות המפקיעה לשלם 25% מדמי החכירה האבודים. באופן זה תתקיימנה שתי התכליות עליהן דובר לעיל: מצד אחד, בעל המקרקעין יוכל להפיק מהמקרקעין את הפירות להם הוא זכאי עד אשר יקבל פיצוי מלא על אובדן המקרקעין באופן שיוכל לרכוש קרקע חלופית או להקטין את נזקו; מצד שני, יהיה למדינה תמריץ שלא להתמהמה בתשלום פיצוי הוגן לבעל המקרקעין.
ומהו החלק של הרכיב ההוני שטרם שולם בענייננו? על פי חוות הדעת השמאית המוסכמת על הצדדים, עד למועד מתן פסק הדין הראשון ביום 30.4.2015 סכום הפיצויים הפירותיים הכולל (למעט סכום זניח עבור הפיצויים ההוניים) היה צריך לעמוד על סך של 1,452,500 ש"ח, וזאת לעומת סכום של 1,013,112 ש"ח שנפסק בפסק הדין הראשון. אם כן, הסכום שהיה על בית המשפט לפסוק במועד מתן פסק הדין הראשון היה גבוה ב-43.37% ממה שנפסק בפועל. באותה מידה יש בנסיבות העניין לקבוע כי גם ערך המקרקעין (הרכיב ההוני) הוערך בחֶסֶר באותו שיעור. זאת על בסיס אחת הדרכים המקובלות להערכת שווי של מקרקעין (הרכיב ההוני) באמצעות היוון תזרים המזומנים העתידיים הצפוי מהם (הרכיב הפירותי). בהמשך לאמור, ובשים לב לכך שעד ליום מתן פסק הדין השני ערך הפיצויים הכולל עבור אובדן דמי חכירה בגין מלוא ערך הקרקע עמד על סך של 1,641,831 ש"ח, היינו תוספת של 189,331 ש"ח ממועד מתן פסק הדין הראשון, על המדינה לפצות את המשיבים בשיעור 43.37% מאותו סכום, היינו סך של 82,113 ש"ח."

35. על פי עקרונות אלה יש לפעול גם בתובענה שבפניי. התשלום ששולם ב-23.11.14 התייחס לדמי החכירה האבודים בגין 3/7 מהמקרקעין עד 2013 ועמד על סך 437,787 ש"ח. לגבי מחצית מהזכויות לא שולם דבר. לגבי 3/7 ראשונים מהמקרקעין היה צריך לפסוק סכום הגבוה ב-185% מהסכום ששולם. על כן, על הנתבעת לפצות את התובעים עבור 3/7 מהמקרקעין בסכום הנוסף, ועבור 3/7 נוספים מהמקרקעין, בסכום המלא, כך שעל הנתבעת לשלם לתובעים 1,590,470 ₪.

סיכום
 
36. על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 1,590,470 ₪, ועוד אגרת בית המשפט, ועוד תשלומי מומחי בית המשפט שנשאו בהם התובעים, ועוד שכר טרחת עורך דין כולל מע"מ בסך 117,000 ₪, כשהם צמודים ונושאים ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה.

ניתן היום, א' ניסן תשפ"א, 14 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.