הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה פר"ק 38657-07-21

לפני כב' השופט רון סוקול, סגן נשיא

המבקשת

פאנדס רמתיים 89 - תמ"א 38
ע"י ב"כ עוה"ד ש' רפול ו/או ע' רפול

נגד

המשיבים

  1. אריאל נדל"ן-רמתיים 89 בע"מ
  2. ש.ק. אריאל השקעות בע"מ

ע"י ב"כ עוה"ד ז' אנגלנדר
3. יעקב כהן
4. אריה דיין
5. דיין אסתר
6. לוי אבי
7. לוי מרסל
8. פירמנוב מרינה
9. פירמנוב מיכאל
10. גלברד יוסף
11. גלברד אלה
12. גיל גורגי
13. יעל אשכנזי
14. נעמה שבת יונגר
15. מאיה אליה אזולאי
16. רמי רחמים שבת
ע"י ב"כ עוה"ד מ' רבינוביץ
17. שרון איתי כהן
18. יעקב מורד

19. נילי ריימונד עופר
20. אורי ריימונד
ע"י עו"ד י' יצחק
21. אילנה ירמק דמארי
ע"י עו"ד ס' ברקוביץ
22. בנימין גנגאן
23. יעל גנגאן
ע"י עו"ד ס' יאיר
24. עידו ביטון
25. איילת סופיה וימשטיין ביטון
ע"י עו"ד י' רובין
27. ממונה על חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון
28. י.ס.ו.ד מקס גרופ בע"מ
ע"י עו"ד מ' סוטיל

החלטה
(בקשה מס' 11)

1. בגדרה של בקשה שהגישה המבקשת, פאנדס רמתיים 89, תמ"א 38, שותפות מוגבלת, למימוש שעבודים על זכויותיהם של המשיב ות 1 ו-2 בפרויקט לביצוע עבוד ות בנייה על פי תכנית המתאר תמ"א/38, הגיעו מרבית הצדדים להסכם פשרה. הבקשה המונחת להכרעתי היא בקשתם של מרבית בעלי העניין לאישור ההס כם.

רקע
2. המשיבה 1, חברת אריאל נדל"ן – רמתיים 89 בע"מ (להלן: החברה היזמית) שהיא חברה בשליטת המשיבה 2, ש.ק. אריאל השקעות בע"מ, התקשרה עם דיירי הבית המשותף ברח' רמתיים 89 בהוד השרון (המשיבים 3-16) בהסכם לביצוע עבודות בנייה ותוספות בנייה בהתאם להוראות תכנית המתאר הארצי ת לחיזוק מבנים, תמ"א/38. לצורך מימון העבודות, התקשרה החברה היזמית עם המבקשת, פאנדס רמתיים 89 – תמ"א 38, שותפות מוגבלת, בהסכם לקבלת מימון. להבטחת החזר ההלוואות שקיבלה, שיעבדו המשיב ות 1, ו-2 נכסים שונים ובין היתר את זכויותיה ן על פי ההס כמים עם בעלי הדירות בבית המשותף, ואת זכויות החברה היזמית "ביחידה הרישומית" שנקבעה בהסכם ואת הזכות לבנ יית הדירות הנוספות בפרויקט.

3. מבלי לפרט את מלוא העובדות, נספר כי החברה היזמית התקשרה עם י.ס.ו.ד מקס גרופ בע"מ (להלן: החברה הקבלנית) בהסכם לביצוע העבודות. עוד נספר כי במהלך ביצוע העבודות התגלעו קשיים במימוש הפרויקט והעבודות הופסקו. וביום 16/02/2021 הגיעו המבקשת, החברה היזמית, בעלי הדירות והחברה הקבלנית, להסכם פשרה (להלן: הסכם הפשרה הראשון). הסכם הפשרה הראשון נועד לאפשר את השלמת עבודות הבנייה, הן בדירות הקיימות והן בדירות הנוספות שנבנו, תשלום התמורה לחברה הקבלנית והשבת ההלוואות למבקשת.

4. הסכם הפשרה הראשון לא הצליח להניע את הפרויקט והעבודות לא חודשו במשך חודשים ארוכים. בניית הדירות החדשות לא הושלמ ה וגם ברכוש המשותף ובדירות הקיימות נותרו עבודות השלמה רבות.

5. במצב זה הגישה המבקש ת את הבקשה בתיק זה , בגדרה עתרה להורות על מימוש השעבודים על זכויות החברה היזמית ולמינוי כונס נכסים שיפעל להשלמת עבודות הבנייה כמפורט בהסכם הפשרה הראשון. לבקשה שהוגשה צורפו החברה היזמית, בעלת השליטה בה, הדיירים בדירות הקיימות ורוכשי הדירות החדשות . בסופו של דיון שנערך ביום 26/07/2021 ה וצע מתווה כללי לפשרה, והצדדים פנו לגבש הסכם מפורט.

6. לאחר ארכות רבות, הגיעו הצדדים להסדר פשרה כולל והגישו את הבקשה המונחת להכרעה כעת (בקשה מס' 11) לאישור בית המשפט . על פי הסדר הפשרה מתבקש בית המשפט למנות את עו" ד סייגון ככונס נכסים לצורך השלמת עבודות הבנייה, הן בדירות הוותיקות והן בדירות החדשות שייבנו. לצורך כך מבוקש לתת לכונס הנכסים סמכויות נרחבות, לרבות סמכות להתקשר עם קבלני ביצוע. הושגו הסכמות של תשלומים שונים שיופקדו בחשבון נאמנות לצורך ביצוע העבודות. הוסכם גם כי ימומשו שעבודים ספציפיים על דירות 15 ו-16 ועל היחידה הרישומית (יחידה 10) ונקבעו הנחיות לגבי אופן המימוש.

7. עוד בטרם הגשת ההסכם לאישור בית המשפט הגישה החברה הקבלנית בקשה להצטרף להליך והבהירה כי תעמוד על קיום הסכם הפשרה הראשון לתשלום המגיע לה בגין העבודות שבוצע ו ותתנגד לכל הסדר חדש (בקשה מס' 8).

8. בשים לב לעמדה זו של החברה הקבלנית, הוריתי כי הסדר הפשרה שהושג בין הצדדים יועבד גם לתגובתה של החברה הקבלנית (החלטה מיום 02/09/2021). בתגובתה חזרה החברה הקבלנית על התנגדותה להסכם, אולם לתגובה (מיום 09/09/2021) לא צורף כל תצהיר לאימות העובדות, לא צורפו חשבוניות ולא ניתנה כל התייחסות לטענות כי העבודות הופסקו ולא הושלמו על ידי החברה הקבלנית.

9. חלק מבעלי הדין בתיק הגישו גם הם תגובה וביקשו לאשר את ההסכם ולדחות את התנגדות החברה הקבלנית. בין היתר, נטען כי הסכם הפשרה הראשון, עליו סומכת החברה הקבלנית טענותיה בוטל בשל הפרות, כן נטען כי על פי הסכם הפשרה הראשון עצמו, רשאית המבקשת להתקשר עם קבלן אחר לצורך השלמת העבודות. עוד נטען כי ככל ולחברה הקבלנית תביעה כספית כנגד מי מהמעורבים היא רשאית להגיש תביעה, אולם אין בכך די למנוע את אישור הסכם הפשרה.

הכרעה
10. כמפורט להלן הגעתי למסקנה כי יש לאשר את הסכם הפשרה ולתת לו תוקף של פסק דין.

ההליך הנוכחי אינו הליך לאכיפת הסכם הפשרה הראשונה אלא הליך שנפתח למימוש שעבודים על זכויות החברה היזמית ובעלת השליטה בה. אין לחברה הקבלנית כל טענות כנגד תקפם של השעבודים וכנגד זכותה של המבקשת לפעול למימוש השעבודים. טענות החברה הקבלנית נסמכות אך ורק על הוראות הסכם הפשרה הראשון שבגדרו נקבעו הוראות בדבר השלמת העבודות, תשלום תמורה והחזרת ההלוואות למבקשת.

כפי שהובהר על ידי כל הצדדים , עבודות הבנייה הופסקו כבר לפני מספר חודשים והסכם הפשרה הראשון לא מומש . ברי על כן כי המבקשת זכאית לפעול על פי דין למימוש השעבודים.

11. זאת ועוד, משמעות הפסקת העבודות היא פגיעה באורח חייהם של הדיירים, סיכון בריאותם וחייהם של כל מי שנכנס למבנה, ועיכוב בהשלמת הבנייה ובהחזר ה הלוואות למבקשת. במצב שנוצר מוסכם על כל הצדדים שיש למצוא מתווה להשלמת הבנייה. החברה הקבלנית לא הציעה כל מתווה חלופי אחר שיש בו לאפשר את השלמת הבנייה והשבת הכספים למבקשת. ודוקו , לטובת המבקשת נרשמו שעבודים שתוקפם אינו שנוי במחלוקת. לפיכך, כרי כי בהיעדר הסכמה תוכל המבקשת להמשיך בהליכי מימוש ולמכור את הזכויות בנכסים השונים. מימוש שכזה יפגע בכל הצדדים ועלול לגרום לנזק והפסד כספי לדיירים ולמבקשת, מבלי שתהא בו כל תועלת לחברה הקבלנית.

12. על פי הסכם הפשרה הראשון זכאית החברה הקבלנית לתמורה בכפוף להמשך ביצוע העבודות. בשלב זה ובהיעדר ראיות, לא ניתן לקבוע מדוע העבודות הופסקו, אולם ברי כי החברה הקבלנית אינה יכולה להימנע מביצוע העבודות מחד גיסא, ולעמוד על תשלום התמורה מאידך גיסא.

ככל שלחברה הקבלנית טענות כספיות כנגד החברה היזמית, הדיירים, או כל גורם אחר, עליה לנקוט בהליך מתאים. האפשרות להגשת תביעה שכזו אינה מצדיקה הימנעות ממתן תוקף להסכם הפשרה.

סוף דבר
13. לאור כל האמור אני מאשר את הסכם הפשרה שהוגש בבקשה מס' 11 ונותן לו תוקף של פסק דין. בהתאם אני ממנה את עו"ד ליאור סייגון ככונס נכסים לשם השלמת עבודות הבנייה כמפורט בסעיף 9 להסכם הפשרה. לכונס הנכסים יינתנו כל הסמכויות כמפורט בסעיפים 9.1 – 9.23 להסכם הפשרה.

ככל שיהיה צורך בכך יגיש כונס הנכסים בקשות למתן הוראות מבית המשפט ויפעל על פי הוראות בית המשפט.

14. כונס הנכסים יגיש עד ליום 15/11/2021, דו"ח ראשוני לגבי מימוש הוראות ההסכם, פתיחת החשבון, וההתקשרות עם קבלנים לביצוע.

שכר הכונס יהיה כמוסכם וכמפורט בהסכם הפשרה.

15. התיק יובא לעיוני לקבלת הודעת הכונס ביום 16/11/2021.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

ניתנה היום, ז' תשרי תשפ"ב, 13 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.