הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ה"פ 49301-03-18

לפני השופט יצחק כהן, סגן נשיא

מוסא עבד אל רחמאן מואסי

ע"י ב"כ עו"ד סאהר מוחסין

התובע

נגד

1. עיריית באקה אל-גרבייה
ע"י ב"כ עו"ד יניר גור

2. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עירון
ע"י ב"כ עו"ד רסמי דקה

הנתבעים

פסק דין

א. ההליך

1. לפני תובענה שהוגשה על דרך המרצת פתיחה, למתן סעד הצהרתי, לפיו ייקבע כי התובע זכאי לקבל פיצויים בגין הריסת מבנה בעקבות הפקעת קרקע עליה עמד חלק מהמבנה. הפקעת הקרקע נעשתה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן – "חוק התכנון והבניה"), והמבנה שהיה בנוי על הקרקע נהרס בחלקו, בהתאם לצו הריסה מנהלי שהוצא ביום 13.2.2018, לפיו נהרסו כ-200 מ"ר משטח המבנה.

2. התביעה הוגשה תחילה לבית משפט השלום בחיפה, ובתאריך 16.9.2018 ניתנה החלטה מפי כבוד השופטת ת' לוי יטח, בעניין הסמכות העניינית לדון בה (להלן – "ההחלטה"). בהחלטה צוין, כי התביעה במהותה היא תביעה למתן פיצוי בגין הפקעת קרקע, קרי, תביעה כספית אשר יש להגדיר בה את סכום הסעד הכספי הנתבע ולשלם בהתאם לכך אגרה בדין. זאת ועוד, צוין בהחלטה, כי נושא פיצויי ההפקעה מצוי בסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי, וזאת על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן – " הפקודה").

ב. הקרקע שהופקעה

3. המקרקעין מושא הליך זה מזוהים כחלקה 15 בגוש 8756 בתחום השיפוט של עיריית באקה אל גרבייה, ושטחם הכולל עומד על 11,119 מ"ר (להלן – "החלקה"). על פי העתק מנסח רישום המקרקעין, חלקו של התובע בחלקה הוא 10055/22238. זכות הבעלות של התובע מייצגת שטח של 5,027 מ"ר (העתק נסח רישום המקרקעין צורף כנספח 1 לכתב התשובה המתוקן מטעם משיבה 1).

המבנה, אשר חלקו עמד על הקרקע המופקעת (להלן – "המבנה"), הינו מבנה תעשייתי ששימש כמתפרה, בשטח של 430 מ"ר. מבנה זה הוקם ללא היתר בניה כחוק, והוקם בניגוד לתכנית החלה במקרקעין שייעדה את הקרקע לדרך, הכול כפי שיפורט להלן.

4. על המקרקעין חלות, בין היתר, התוכניות הבאות:

תכנית מתאר באקה אל גרבייה ענ/125 (להלן – " תכנית 125") פורסמה למתן תוקף בתאריך 29.1.1995 (י"פ תשנ"ה 4279, עמ' 1,718). החלקה הנדונה לא נכללה בשלמות בתכנית. החלק הצפון מערבי של החלקה, בשטח של כ-1,092 מ"ר, מיועד לשטח חקלאי. החלק הצפון מזרחי של החלקה, בשטח 3,564 מ"ר, אינו כלול בתכנית 125. החלק הדרום מערבי של החלקה, בשטח של כ-400 מ"ר, מסומן ביעוד לדרך. שטח של 6,063 מ"ר מסומן ביעוד לאזור מגורים א'.

תכנית מתאר ענ/במ/358 (להלן – " תכנית 358") פורסמה למתן תוקף בתאריך 25.5.2000 (י"פ תש"ס 4884, עמ' 3,600). החלקה נכללה בשלמותה בתכנית, כאשר שטח של 3,765 מ"ר ממנה מיועד לדרכים ומבני ציבור, ואילו שטח של 7,354 מ"ר מיועד לאזור מגורים א'. שיעור ההפקעות שניתן לבצע בחלקה שבנדון לצרכי ציבור, עומד על 33.86% (לעניין זה אפנה לטבלה שערך שמאי המקרקעין מטעם משיבה 1, יאיר תודה, בעמ' 22 לחוות דעתו, סומנה נ/3).

5. הודעה על הכוונה להפקיע את החלקה, לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודה ולפי חוק התכנון והבניה, פורסמה בתאריך 17.4.2007 (י"פ תשס"ז 5650, עמ' 2,307). הודעה זו נעשתה בהתאם לתכנית 125, ולפיה המקרקעין דרושים לוועדה המקומית לתכנון ולבניה עירון, משיבה 2 (להלן – "הוועדה המקומית"), לצרכי ציבור כדרך, וכי בכוונתה לקנות בהם חזקה לאלתר.

6. הודעה נוספת על הכוונה להפקיע את החלקה, לפי הסעיפים 5 ו- 7 לפקודה, פורסמה בתאריך 12.11.2007 (י"פ תשס"ח 5737, עמ' 505). הודעה זו נעשתה בהתאם לתכנית 358, ולפיה חלק מהחלקה מיועד לדרך משולבת ושטח למבני ציבור.

ביום 1.8.2007 שלחה הוועדה המקומית מכתב לתובע, ובו הודיעה לו על תפיסת החזקה במקרקעין בתוך 30 יום, בהתאם להוראות סעיף 190(ב) לחוק התכנון והבניה.

7. ביום 6.4.2008 פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודה (י"פ תשס"ח 5791, עמ' 2,623), בדבר הקניית הקרקע שהופקעה לקניין המשיבה מס' 1.

8. ביום 26.12.2018 הודיע סגן ראש העיר על הכוונה להתחיל בסלילת הדרך, ולפיכך ביקש את פינוי המקרקעין. יצוין כי מכתב זה נשלח למר מחמד עבדאלרחמאן זידאן מואסדי, הוא אחיו של התובע, ולטענת התובע (אשר שמו הוא מוסא עבדאלרחמאן מואסי) מכתב זה לא הגיע לידיעתו.

9. צו הריסה מנהלי הוצא, כאמור, ביום 13.2.2018, ומכוחו של צו זה נהרס שטח של 164.50 מ"ר משטח המבנה. על כנו נותר מבנה בשטח של 247 מ"ר.

ג. טענות הצדדים

טענות התובע

10. התובע טען, כי המבנה קיים על החלקה "מזה עשרות שנים", וכי התכנית שייעדה את המקרקעין כדרך מאושרת, תוכננה לאחר הקמת המבנה. בהינתן שתוואי הדרך המתוכנן חוצה את מרבית שטח המבנה, טען התובע, כי המשיבות כפו עליו את הריסת המבנה.

11. לשיטת התובע, במהלך שנת 2015 החלה המשיבה 1, עיריית באקה אל גרביה (להלן – "משיבה 1" או "העירייה") לנהל עמו משא ומתן לשם קביעת שווי הפיצוי בגין הריסת המבנה. לצורך כך, נטען כי משיבה 1 הזמינה חוות דעת שמאית, אשר נערכה על ידי השמאי זחאלקה מוחסן ביום 3.11.2015, לפיה סכום הפיצוי לתובע עומד על 151,000 ₪ (חוות הדעת צורפה כנספח מ"ב 2 להמרצת הפתיחה המתוקנת). התובע הדגיש כי השומה נקבעה על בסיס ההנחה כי עליו לפנות את שטח המבנה שבתוואי הדרך, וכי יוכל להמשיך להשתמש ביתרת שטח המבנה.

12. התובע סבר כי הערכת השמאי שלעיל היא נמוכה, ועל כן הזמין חוות דעת מאת השמאי אמיר חורי. לפי חוות דעתו של השמאי אמיר חורי, הפיצויים בגין הריסת המבנה מגיעים לסך של 600,000 ₪.

טענות משיבה מס' 1

13. המשיבה מס' 1 טוענת, שהתובע כלל לא זכאי לפיצויים, שכן הקים את המבנה ללא היתר, ובניגוד לתכנית החלה במקרקעין, שתחילה ייעדה את המקרקעין בייעוד חקלאי ולאחר מכן לדרך מאושרת. לעניין זה הפנתה המשיבה מס' 1 לסעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה.

14. עוד נטען בהקשר זה, כי התובע כלל לא תקף את התוכניות שייעדו את המקרקעין לייעוד של דרך, בהן נקבע באופן מפורש, שכל מבנה הבנוי על תוואי דרך מאושרת מיועד להריסה. התובע לא נקט בהליכים גם בשלב בו הוקנו המקרקעין לעירייה בשנת 2008. לפיכך, טוענת משיבה 1 כי עילת התביעה התיישנה, בחלוף למעלה מעשר שנים ממועד ההפקעה, או למצער יש לראות בתובע כמי שפעל בשיהוי ניכר.

15. משיבה 1 מוסיפה וטוענת, כי התובע היה מודע לכך שדין המבנה להריסה וכי לא ניתן להכשירו. משיבה 1 הפנתה להיתר בניה שהגיש התובע לוועדה המקומית במהלך שנת 2011, במסגרתו ביקש להכשיר את המבנה, תוך סימון המבנה להריסה (העתק בקשת התובע להיתר צורפה כנספח 11 לכתב התשובה המתוקן). משיבה 1 אף הצביעה על מכתבים ששלחה לתובע, בהם התריעה בפניו, כי עליו לפנות כל רכוש ו/או חפץ המצוי בתוואי הדרך שהופקע לטובת העירייה, אולם התובע התעלם מהתרעות אלו.

16. עוד נטען, כי אין ממש בטענת התובע לפיה עבודות ההריסה לא מאפשרות המשך שימוש בחלק שנותר מהמבנה, שכן חלקו של המבנה שמחוץ לגבולות הדרך נותר על כנו. הודגש כי העבודות לפריצת הדרך, ובתוך כך הריסת המבנה, נעשו כדין בהתאם להוראות התוכניות החלות, באופן מקצועי וללא גרימת נזק.

17. לגישת משיבה 1, הפקעת השטח בוצעה על ידי הועדה המקומית, קרי, משיבה 2, והיא זו אשר נושאת בחובה לשאת בתשלומי פיצויי הפקעה. מכאן שאין כל יריבות בין התובע לבין משיבה 1 והתובענה נעדרת כל עילה כלפיה. עוד צוין בהקשר זה, כי ספק אם נפל פגם בהתנהלות משיבה 2 בנדון, וממילא התובע לא עמד בנטל להפריך את חזקת תקינות המנהל.

18. באשר לחוות הדעת שצורפה להמרצת הפתיחה של השמאי זחאלקה מוחסן, טוענת משיבה מס' 1, כי אין במסמך זה כדי להעיד על כך שהיא הסכימה לשלם לתובע פיצויים בגין הריסת המבנה, וזאת מן הטעמים הבאים: ראשית, מדובר במסמך פנימי של העירייה שאין בו כדי לחייב אותה. שנית, הגורמים המוסמכים לחייב את העירייה בהתחייבויות כספיות לא אישרו כל פיצוי לתובע, ואף לא הביעו עמדה ביחס לטענות לגופן. שלישית, מסמך זה היה חלק מהליכי משא ומתן שהתנהלו עם התובע, הליכים אשר לא הבשילו לכדי הסכמה סופית. מכאן, שמסמך זה הינו חסוי ובלתי קביל.

19. משיבה 1 אף טוענת כי היה על התובע לצרף להליך את הבעלים המשותפים של המקרקעין, שכן דיון בתובענה בלעדיהם עלול לגרום להם נזק. נטען כי זהו פגם מהותי שדי בו כדי להביא לסילוק ההמרצה על הסף.

טענות משיבה מס' 2

20. משיבה 2 טוענת בכתב התשובה המתוקן, כי תביעת התובע התיישנה, מכוח "הלכת ארידור" (דנ"א 1595/06 עזבון המנוח ארידור נ' עירית פתח תקוה (פורסם במאגר נבו – 21.3.2013 )).

21. לגופו של עניין נטען, כי לתובע לא קמה זכות לקבל פיצויי הפקעה, שכן שיעור ההפקעה עומד על כ-34%, כלומר מתחת לרף הפיצוי בגובה 40% הקבוע בחוק.

22. משיבה 2 מוסיפה וטוענת כי התובע לא זכאי לפיצוי בגין המחוברים על הקרקע, שכן המדובר במבנה שהוקם ללא היתר בניגוד להוראות הדין.

ד. דיון

23. לצורך בחינת עצם זכאותו של התובע לפיצויים, ובחינת שיעור הפיצויים המגיעים לו, אם בכלל, הניחו לפני התובע ומשיבה מס' 1 חוות דעת שמאיות, ולהלן אסקור חוות דעת אלה.

24. חוות דעת מטעם התובע:

מטעם התובע הונחה לפני חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר אמיר חורי מיום 22.11.2015, אשר צורפה להמרצת הפתיחה (מוצג ת/7). בפתח חוות דעתו, ציין מר חורי כי מטרת הערכתו הינה "לאמוד את שווי מבנה ששימש כמתפרה לצורך פירוק המבנה להעברת דרך ע"י עיריית באקה אלגרביה כתוצאה מהפקעת חלק מחלקה 15 בגוש 8756 בבאקה אלגרביה" (ראו עמ' 3).

מר חורי סקר בחוות דעתו את סביבת החלקה ואת מאפייני המבנה. בתוך כך ציין, כי מדובר במבנה בן קומה אחת ששטחו כ-400 מ"ר, צמוד למבנה מגורים קיים, והיה בעבר בשימוש כמתפרה. נכון למועד עריכת חוות הדעת, ציין מר חורי כי המבנה ריק, וזאת לאור הודעת העירייה על פינוי השטח בו עומד המבנה. השמאי פירט את הרכיבים מהם בנוי המבנה (ראו עמ' 7-8), והסיק כי בהתאם לסוג הבניה, רמת הגימור והחומרים, שווי מ"ר במבנה עומד על סך של 1,500 ₪.

לאור האמור, פיצויים בגין פירוק המבנה, ששטחו 400 מ"ר, הוערכו על ידי מר חורי ב-600,000 ₪.

25. חוות דעת מטעם משיבה מס' 1:

מטעם משיבה 1 הונחה לפני חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר יאיר תודה מיום 29.4.2019 (מוצג נ/3). מר תודה סקר בחוות דעתו את המבנה וסביבתו, וכן את המצב התכנוני שחל על החלקה. לאחר הצגת הסקירה המפורטת, הסיק השמאי כי התכניות החלות על החלקה (תכנית 125 ותכנית 358), השביחו את המקרקעין וכי המקרקעין לא נפגעו כתוצאה מתכניות אלה (זאת בגין הגדלת השטח ביעוד למגורים א'). עוד סיכם מר תודה, כי שיעור ההפקעות בחלקה הנובע מתכנית 358 אינו עולה על 40% ועומד על כ-33.86% הפקעה בלבד, ולפיכך לתובע לא קיימת עילה לתביעת פיצויים. כן צוין, כי אף שהופקעו לצרכי ציבור כ-33.86% משטחי החלקה, החלקה הושבחה מעצם ייעוד של כ-66% משטחיה למגורים א'. בשל ההשבחה שחלה בשווי המקרקעין כאמור , טוען המומחה כי התובע לא זכאי לפיצוי בגין ההפקעה.

26. השמאי תודה קבע, כי המבנה נבנה ללא היתר כחוק, והתייחס לכך שהתובע הרחיב את המבנה לאחר אישור תכנית 358, בין השנים 2000 ו- 2007, למרות שהשטח יועד לדרך וללא היתרי בניה.

בהקשר זה אף צוין, כי רק חלק מהמבנה נהרס בהתאם לצו ההריסה המנהלי, ונותר ממנו שטח של 247 מ"ר המשמש לאחסנה, וכלשונו של מר תודה: "המבנה שנותר לאחר פריצת הדרך לא נפגע וכיום הוא מאפשר שימוש סביר בנכס ואכן בחלקו הגדול הוא משמש שימוש מסחרי לאחסנה" (ראו עמ' 10). מאחר והמומחה סבור כי בחלק המבנה שנותר ניתן לעשות שימוש, לא נלקח על ידו בחשבון השטח הבנוי שלא נהרס, בעת קביעת הפיצוי.

27. לשיטתו של המומחה, התובע אינו זכאי לפיצוי בגין הריסת המבנה, אשר נבנה ללא היתר על קרקע שהינה בבעלות העירייה. למען הזהירות, העריך המומחה את שווי המחוברים של המבנה התעשייתי בסך 100,000 ₪ (ראו עמ' 26).

28. המומחה סבור כי העירייה זכאית לפיצוי בגין השימוש הבלתי חוקי שעשה התובע על קרקע שהופקעה לטובת דרך. אומדן דמי השימוש הראויים בגין חלק מהמבנה, המצוי על דרך מס' 35 על פי תכנית 358, הוערך על ידי מר תודה בסך של 325,043 ₪, לאחר הפרשי ריבית והצמדה כחוק (ראו טבלה בעמ' 25).

29. שני השמאים נחקרו לפני, ולאחר ששקלתי את חוות הדעת שהוגשו, עדויות המומחים ואת שאר הראיות בתיק, הנני נוטה להעדיף את חוות דעתו של השמאי תודה מטעם משיבה 1, הכל כפי שיפורט להלן.

זכאות התובע לפיצויים

30. סבורני כי הנחת היסוד העומדת בבסיסה של חוות דעתו של השמאי חורי, לפיה התובע זכאי לפיצויים בגין הריסת המבנה, ומטרת חוות הדעת היא לאמוד את שוויו – הינה הנחה מוטעית. זאת, משום שבנסיבות המקרה הנדון, כלל לא קמה לתובע זכות לקבלת פיצויים בגין הריסת המבנה.

31. המבנה שהתובע הקים נבנה שלא כחוק, שכן לא ניתן היתר בניה לבנייתו. לעניין זה קובע סעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבניה:

"לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה; אך רשאית הועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים"

על פי הסעיף האמור, במסגרת שומת פיצויים בגין הפקעה אין להתחשב בשווים של מבנים או מחוברים אחרים שהוקמו תוך הפרת הוראות חוק התכנון והבניה. למותר לציין כי התובע אישר הן בתצהירו (סעיף 5 לתצהיר אשר סומן ת/4), והן בחקירתו הנגדית (ש' 23 בעמ' 17 לפרוטוקול מיום 21.5.19), שהמבנה הוקם בתחילת שנות התשעים, כלומר, עשרות שנים לאחר כניסתו לתוקף של חוק התכנון והבניה.

32. אין חולק שהקמתו של המבנה חייבה קבלת היתר בניה, היתר שלא ניתן לתובע (וראו: דברי התובע בעמ' 17 לפרוטוקול הישיבה מתאריך 21.5.2019). עובדה זו לבדה די בה כדי לשלול מן התובע את הפיצוי בגין הריסת המבנה. לכך יש להוסיף, שהתכניות אשר חלו על המקרקעין כלל לא אפשרו שימוש בקרקע להקמת מבנה של בית מלאכה תעשייתי, כדוגמת המבנה הנדון. תחילה התכניות ייעדו חלק מהמקרקעין עליהם נבנה המבנה בייעוד חקלאי, ולאחר כן ייעדו את השטח לדרך מאושרת.

אזכיר, שתכנית 125 פורסמה לאישור ברשומות כבר ביום 29.1.1995, הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה לפיה המקרקעין דרושים לוועדה לצרכי ציבור כדרך, פורסמה ביום 17.4.2007, והודעה על הקניית המקרקעין לעירייה לפי סעיף 19 פורסמה ביום 6.4.2008.

33. תכנית 358 פורסמה למתן תוקף ביום 25.5.2000, ובין מטרותיה, כאמור בסעיף 9 לתכנית, היו: "שינוי יעוד אדמה חקלאית להרחבת שטחי הבניה למגורים בכפר תוך הקצאת שטחים לאתרים לבניני ציבור, שטח ציבורי פתוח ודרכים", וכן: "התווית רשת דרכים בכפר הכוללת הרחבת דרכים קיימות וקביעת דרכים חדשות". סעיף 11 לתכנית אף קובע כי "מבנים שחורגים לתחומי דרכים על פי תכנית זו מיועדים להריסה".

הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה לפיה המקרקעין דרושים לצרכי ציבור כדרך, פורסמה ביום 12.11.2007, והודעה על הקניית המקרקעין לעירייה לפי סעיף 19 פורסמה ביום 6.4.2008.

34. מן המסמכים שהוצגו לפני במסגרת הליך זה, ניתן ללמוד כי התובע אף היה מודע בפועל לכך שהמבנה עתיד להיהרס. כך למשל, הפנתה משיבה 1 לבקשה להיתר בניה שהגיש התובע לוועדה המקומית (ראו נספח מס' 11 לכתב התשובה המעודכן). ביום 30.12.2011 חתם מהנדס העיר דאז, מר מ. זוהיר, על הבקשה להיתר, תוך ציון כי "הנפקת ההיתר מותנית בביצוע בפועל של האלמנטים המסומנים להריסה ובכפוף להנפקת מצבית עדכנית". במאמר מוסגר יוער כי לא הוצגו בפני ראיות לכך שבסופו של יום אכן ניתן לתובע היתר למבנה. מכל מקום, התובע ידע שתנאי לקבלת ההיתר הוא הריסת המבנה המצוי בתוואי הדרך.

35. על כן, בסיכומם של דברים, התובע אינו זכאי לפיצויים עבור הריסת המבנה, בשל כך שמדובר במבנה שנבנה ללא היתר בניה, ובניגוד להוראות חוק התכנון והבניה.

זאת ועוד: התובע אף אינו זכאי לפיצויים עבור הפקעת הקרקע עליה עמד המבנה, וזאת מן הנימוקים שלהלן.

36. שיעור ההפקעה מכלל שטח המגרש אינו עולה על 40% והוא עומד על 33.86% בלבד. סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, המפנה לסעיף 20 לפקודה, מסמיך את הוועדה המקומית לתכנון ולבניה להפקיע מקרקעין לצרכי ציבור שנקבעו, מבלי לשלם פיצוי בעבור השטח המופקע, ככל שהופקע שטח הקטן מארבע עשיריות (40%) משטחו הכולל של המגרש, וכך מורה הסעיף:

"סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבניני חינוך, תרבות, דת ובריאות, ובכל מקום שמדובר באותו סעיף על "רבע" יבוא "ארבע עשיריות"; אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש."

סעיף 20 לפקודה קובע את הדברים הבאים:

"(1)  בסעיף זה –
(א) אזכורי שוויה של כל קרקע בלבד יפורשו כאזכורי הסכום, שהיה מהווה את שוויה של הקרקע (שנתברר בהתאם להוראותיה של פקודה זו), אם לא חוברו אליה שום בנינים, עצים או דברים אחרים;
(ב) המונח "מגרש" פירושו כלל הקרקע שבבעלות אחת המהווה שטח אחד.
(2) מקום שנרכשה כל קרקע לפי פקודה זו כדי להרחיב איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש, או כדי לסלול איזו דרך חדשה, או חלק ממנה או להתקין איזה מגרש-משחקים או מגרש-נופש חדשים, יהיו הפיצויים המשתלמים לפי פקודה זו כפופים לשינויים הבאים, היינו –
(א) מקום ששטח הקרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, אינו עולה על רבע כלל שטחו של המגרש, ואין שום בנינים, עצים או דברים אחרים מחוברים אל הקרקע שנלקחה, לא ישתלמו פיצויים, ואם מצויים בנינים, עצים או דברים אחרים כאלה כל שהם המחוברים כן, יופחתו הפיצויים בסכום העולה כדי שוויה של הקרקע בלבד הנכללת בחלק המגרש שנלקח;
(ב) מקום ששטח קרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, עולה על רבע כלל-שטחו של המגרש, יופחתו הפיצויים בסכום שמתכונתו לערך הקרקע בלבד, הנכלל בחלק המגרש שנלקח, היא כמתכונת רבע כלל-שטחו של המגרש לכלל שטח-הקרקע, הנכלל בחלק המגרש שנלקח;
(ג) למרות הוראותיהן של הפסקאות (א) ו-(ב) שלעיל, מותר לשר האוצר להעניק - לפי ראות עיניו, אם נקבע כדי הנחת דעתו, שהצמצומים שהוטלו בכל אחת מן הפסקות ההן, יגרמו סבל - אותם פיצויים או פיצויים נוספים, שיראה אותם נכונים בהתחשב בכל נסיבות המקרה."

הנה כי כן, בהפקעה מכוח החוק לאחת המטרות המנויות בסעיף 190(א)(1), לא ישולמו פיצויי הפקעה בגין 40% משטח המגרש שהופקע.

37. בענייננו, שיעור ההפקעות בחלקה, הנובע מתכנית 358, עומד על 33.86% בלבד (ראו טבלה בעמ' 22 לחוות דעתו של השמאי יאיר תודה ). לפיכך, התובע אינו זכאי לפיצויים עבור השטח שהופקע.

אוסיף, כי אני מקבל קביעותיו של השמאי תודה בחוות דעתו, כי התכניות 125 ו-358 השביחו את המקרקעין הנדונים, מעצם יעוד של כ-66% משטחם למגורים א'. לא בכדי התובע לא הגיש תביעה לוועדה המקומית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין ירידת ערך המקרקעין הכרוכה בשינוי ייעוד החלקה על פי התכנית, תביעה אשר המועד להגשתה הינו בתוך שלוש שנים מיום פרסום ההודעה על אישור התכנית. על כל פנים, השבחת המקרקעין, אף היא שוללת את זכאות המערער לפיצויים.

טענת האפליה

38. ב"ב התובע טען, במסגרת סיכומיו שנשמעו ביום 8.9.2919, כי בעירייה קיימת מדינות של תשלום פיצויים עבור הריסת מחוברים שנבנו ללא היתר בניה, כך שאי מתן תשלום לתובע במקרה הנדון, מהווה אפליתו של התובע לרעה לעומת בעלי מבנים אחרים שקיבלו פיצוי.

39. עם כל הכבוד, אין בידי לקבל טענה זו. תחילה אציין, שטענת האפליה היא בגדר הרחבת חזית אסורה, שכן הועלתה לראשונה בשלב שמיעת העדויות, ואין לה זכר בכתבי הטענות שהוגשו.

לגופו של עניין, מקרה של אפליה פסולה מתקיים מקום בו ננקט יחס בלתי שוויוני כלפי מי שראויים לו, כאשר אין ביניהם שונות רלוונטית. כלומר, "ההפליה, להבדיל מהבחנה בין פלוני למשנהו, משמעותה מנהג של איפה ואיפה שרירותי, שאין לו הצדקה בשל היעדר שוני הגיוני משמעותי בנסיבות בין האחד למשנהו" ( בג"ץ 678/88 כפר ורדים נ' שר האוצר, פ"ד מג(2) 501, 508 (18.7.1989)). בענייננו, מצאתי שקיימת שונות רלוונטית בין המקרים החריגים והבודדים בהם שולמו פיצויים לתושבים שהעירייה הרסה מבנים שנבנו ללא היתרי בניה ואשר היו בהחזקתם , לבין המקרה שלפני.

40. ראש העירייה, מר מורסי אבו מוך, העיד כי בתקופת כהונתו כראש עיר, היו שלושה מקרים חריגים בהם שולמו פיצויים בעבור הריסת מבנים שהוקמו ללא היתר בניה, וגם אז, סכום הפיצוי לא עלה על 50,000 ₪ (ראו עמ' 3 לפרוטוקול הדיון מיום 8.9.2019, שורות 14 עד 22):

"ש: קרה שאתם שילמתם פיצויים לאזרחים?
ת: אנחנו בדרך כלל לא משלמים, כי רוב המבנים הם מבנים שנבנו ללא היתר ושלא כדין, ואנחנו עושים חסד עם האנשים שאנחנו לא מבקשים שימוש, למרות שהעירייה לדעתי זכאית לשימוש עבור המבנים האלה. אבל היו מקרים אישיים שאנחנו כן שילמנו. היו 3 מקרים שאני זוכר. אחד מהם היה בעצם מישהו שבעצם לא היה לו מקום מגורים חלופי, אנחנו הרסנו לו את המבנה שהוא היה גר בו ואנחנו שילמנו לו פיצוי. מה שכן, בשלושת המקרים ששולמו לאנשים בתקופה שאני כיהנתי כראש עיר, אף תשלום לא עלה על 50,000 ₪."

41. ובהמשך הדברים (עמ' 3 לפרוטוקול הדיון מיום 8.9.2019, שורות 32 עד 35):

"העד, מר אבו מוך: כן, כן, ואחד מהם, אדוני, זה היה אדם בן 60 שלא היה לו מקום מגורים חלופי, ולכן זה היה בעצם הסיבה,
השופט כהן: אתה אומר, מטעמים הומניטאריים, שלא יישאר תחת כיפת השמיים.
העד, מר אבו מוך: בדיוק."

42. ניסיונו של התובע להסיק מן העדויות שנשמעו בבית המשפט, על קיומה של אפליה בתשלום פיצויים, הוא ניסיון מרחיק לכת. התובע לא הציג תיעוד או אסמכתאות מסודרות באשר למקרים בהם לכאורה שולם הפיצוי, ולמעשה לא הובאה בפני תמונה שלמה בדבר נסיבותיהם המדויקות של המקרים או השיקולים שהניעו את העירייה למתן הפיצוי באותם המקרים הבודדים.

כמו כן, ישנה אי בהירות בשאלה האם הפיצויים ניתנו לגבי מבנים שהוקמו עם היתר בנייה, או ללא היתר בניה. על סוגיה זו נשאל מר שאהב שריף, ממלא מקום ראש העירייה, במהלך חקירתו הנגדית בבית המשפט, והעד השיב" "את האמת את זה אני לא יודע" (ראו עמ' 12 לפרוטוקול ש' 18-21).

לאור האמור, הנני דוחה את טענת האפליה שהעלה התובע.

הסכמות קודמות בין הצדדים

43. בהמשך ישיר לכך, טען התובע, כי העובדה שהעירייה ניהלה עמו משא ומתן, ואף הזמינה חוות דעת שמאית מטעמה, מעידה על מדיניותה לשלם פיצויים. אף טענה זו אין בידי לקבל, שכן לא נשתכלל במקרה הנדון חוזה מחייב בין התובע לבין העירייה.

44. התובע הפנה לחוות דעת שמאית מיום 3.11.2015 שנערכה על ידי השמאי זחאלקה מוחסן, לבקשת העירייה (חוות הדעת צורפה כנספח מ"ב 2 להמרצת הפתיחה המתוקנת). בפתח חוות הדעת, מציין השמאי זחאלקה, כי מטרת השומה הינה לאמוד את שווי המבנה לשם מתן פיצויים לבעל הנכס.

שוכנעתי שחוות דעתו זו הוכנה במסגרת משא ומתן שהתנהל בין הצדדים ואשר לא הבשיל לכלל הסכם מחייב. העיריה ביקשה להעריך, בראש ובראשונה לעצמה, מה השווי הכספי של המבנה שהתובע דרש פיצוי עבורו, ועל כן פנתה לשמאי. למעשה מדובר בחוות הדעת פנימית, שהוכנה עבור העיריה כחומר עזר בלבד, ולא ניתן לבסס עליו קביעה, שהעירייה קיבלה על עצמה לשלם פיצויים לתובע.

45. יתרה מזו, סעיף 203 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע דרישה צורנית לחוזה שהעירייה מתקשרת בו - חתימת ראש העיר, גזבר העירייה וקיומה של חותמת העירייה, אשר נדרשים כתנאי לתוקפו של חוזה שהעירייה צד לו . להלן נוסחה של הוראת סעיף 203(א):

"חוזה, כתב התחייבות, הסדר פשרה המוגש לבית משפט או לבית דין על מנת לקבל תוקף של פסק דין או תעודה אחרת מסוג שקבע השר בתקנות ושיש בהם התחייבות כספית מטעם העיריה, לא יחייבוה אלא אם חתמו עליהם בשם העיריה, בצד חותמת העיריה, ראש העיריה והגזבר; לא היתה בהם התחייבות כספית כאמור, לא יחייבו את העיריה אלא אם חתמו עליהם בשם העיריה, בצד חותמת העיריה, ראש העיריה והמזכיר, ובאין מזכיר – עובד אחר של העיריה הממלא את תפקיד המזכיר לפי החלטת המועצה."

בענייננו, לא התקיימו הדרישות הקבועות בסעיף 203 לפקודת העיריות, ואין כל מקום לקבוע, שבין התובע והעירייה, נכרת חוזה מחייב או שניתנה לתובע התחייבות שלטונית לשלם לו פיצויי עבור הריסת המבנה.

בהקשר זה אפנה לפסיקת בית המשפט העליון בע"א 739-86 ארי שם טוב נ' עירית קרית גת, פ"ד מ"ד(2) 563 (1990), בעמ' 566:

"מאחר שלא עמדו הצדדים בדרישות הצורה שהציב המחוקק, כאילו לא עשו דבר. לא בכדי השתמש המחוקק במלים "לא יחייבוה", שמשמעותן, כי חוזה, שאין עליו החתימות הדרושות מטעם העירייה, חסר נפקות משפטית (ראה: ע"א 485/75 [1] 500 בעמ' 626). הדרישות הללו נועדו להבטיח שימוש זהיר ומבוקר בכספי ציבור, ולכן חשיבות רבה יש בשמירה עליהן. לפיכך הקפיד בית משפט זה שלא לתת תוקף להסכם שאינו עומד בדרישות סעיף 203 הנ"ל, גם במקרים בהם נוצר לכאורה עיוות דין בשל כך."

46. לא שוכנעתי שבמקרה הנדון הוכח חוסר תום ליבה של העירייה, באופן המצדיק סטייה מן התוצאה הקבועה בסעיף 203 לפקודת העיריות. בתצהירו של התובע, טען התובע, כי ראש העירייה מר אבו מוך ביקר אותו בביתו לצורך דיון בסלילת הכביש, ובתוך כך עלה נושא הפיצויים (ראו סעיף 22 לתצהיר אשר סומן ת/4). ראש העירייה העיד דברים דומים בחקירתו בבית משפט (עמ' 2 לפרוטוקול ש' 15-18):

"עיקר הדיבורים היו בעצם לגבי סלילת הדרך, ואנחנו הסברנו שאנחנו כעירייה מתעקשים לסלול את הדרך הזו, שהיא דרך מופקעת. וכאשר מדובר בעצם במבנה שהוא נבנה שלא כדין, כמובן התובע העלה את נושא הפיצוי והוא התנה את נושא הפיצוי כתנאי לבצע את הדרך."

מן הדברים האמורים, לא משתמעת כל הבטחה מצד העירייה לשלם לתובע פיצוי, ובנסיבות העניין מקובלת עלי גרסתו של מר אבו מוך בתצהירו, לפיה "אני לא טענתי בפני המבקש כי הוא זכאי לפיצויים מצד העירייה ובוודאי לא הבטחתי לו כל פיצוי מצד העירייה" (סעיף 6 לתצהיר אשר סומן נ/5).

גם בפגישה מאוחרת יותר, שנערכה לדברי המבקש עם מר שאהב שריף, ממלא מקום ראש העירייה, לא התחייבה העירייה לשלם לתובע פיצוי. בסעיף 16 לתצהירו מציין התובע כי "בשלב מסוים הגיע שריף לבית שלי וביקש כי יקבל לידו את חוות הדעת שמסר לי ראש העיר, "על מנת שהוא יאשר את התשלום במליאת העירייה"." מכך ניתן ללמוד, כי הובאה לידיעת התובע הדרישה בדבר אישור העירייה להתקשרות. כלומר, התובע היה מודע לצורך בקבלת אישורים מסוימים בעירייה, ולא הטעו אותו לחשוב כי הנציגים השונים שביקרו בביתו מוסמכים לבדם לאשר לו את התשלום כאמור.

הערות בטרם סיום

47. לנוכח התוצאה שאליה הגעתי ונימוקיה, התייתר הצורך לדון בטענות המקדמיות של התיישנות ושיהוי שנטענו על ידי המשיבות.

48. מטבע הדברים, התייתר הדיון בטענות הצדדים בעניין שיעור הפיצוי. כמו כן, אין בידי לקבל את טענת השמאי תודה, לפיה העירייה זכאית לדמי שימוש עבור המבנה. העירייה כלל לא הגישה תביעה בה עתרה לקבלת כספים אלה ואין בידי לדון בכך במסגרת הליך זה.

ה. סיכום

49. התובע אינו זכאי לפיצוי עבור המבנה שנהרס או עבור הקרקע שהופקעה, מהטעמים הבאים:

(א) המבנה שנהרס נבנה ללא היתר בניה, תוך הפרת הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965.

(ב) שטח הקרקע שהופקע קטן מהשיעור 40% משטחו הכולל של המגרש.

50. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן:

(א) הנני דוחה את המרצת הפתיחה שהגיש התובע.

(ב) כמו כן הנני מחייב את התובע, לשלם למשיבות, ביחד ולחוד, הוצאות משפט (כולל ש"ט עו"ד ומע"מ) בסכום כולל של 23,400 ₪.

ניתן היום, ב' שבט תש"פ, 28 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.