הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ה"פ 42690-03-16

לפני כבוד השופט אמיר טובי
התובע
מחמוד עלי סאלח, ת"ז XXXXXX428

נגד

הנתבעת
מדינת ישראל

פסק דין

בפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת מקרקעין המצויים באדמות הכפר בענה, וזאת בהתאם לסעיף 13(1) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").
תמצית העובדות
 
1.       ביום 19.3.1976 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות בדבר הפקעת חלקות 8, 17, 21 ו- 25 בגוש 18992 וכן חלקה 98 בגוש 18991 (להלן ביחד: "החלקות" או "המקרקעין"). הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות לגבי הקניית חלקות אלו למדינת ישראל פורסמה ביום 17.10.1983.
 
2. במועד ההפקעה היה התובע הבעלים של 1/8 חלקים בכל אחת מהחלקות. בסיכומיה, אישרה הנתבעת כי היא מכירה בזכויותיו של התובע במקרקעין ובזכאותו לקבל פיצויים בגין הפקעתם. עוד הוסכם בין הצדדים, כי חרף מועד פרסום הודעת ההפקעה, הרי שבפועל נתפסה החזקה על ידי הנתבעת בחודש דצמבר 1991 (עמ' 9 לפרוטוקול, ש' 15-11), כאשר עד למועד זה החזיק התובע במקרקעין. למעשה, המחלוקת היחידה שנותרה בתיק היא מחלוקת שמאית שעניינה שיעור הפיצויים להם זכאי התובע בגין הפקעת המקרקעין.

3. התובע נסמך על חוות דעת שמאית מיום 5.1.2018 שנערכה על ידי השמאי מר פהים מח'ול, ולפיה פיצויי ההפקעה בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות, עבור המקרקעין, מסתכמים בסך 264,000 ₪ לדונם הראשון בייעוד מגורים, בכל אחת מהחלקות, ו-153,000 ש"ח לדונם ביחס ליתרת השטח, בכל אחת מהחלקות.
 
4. מטעם הנתבעת הוגשה חוו"ד שמאית ערוכה בידי השמאית הגב' אורלי שוורץ מיום 3.9.2018, ולפיה הפיצוי הכולל המגיע לתובע מסתכם בסך 65,506 ₪.

5.       נוכח הפערים בין חוות הדעת השמאיות כאמור, הוריתי ביום 21.11.2018 על מינויו של השמאי מר יצחק סיוון כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה") על מנת שיחווה דעתו במחלוקות שנתגלעו, אשר מצויות בתחום מומחיותו המקצועית.

חוות דעת מומחה בית המשפט

6.       בחוות דעתו מיום 30.1.2019 (מ/1) ציין המומחה כי מדובר במקרקעין שהיו שייכים לכפר בענה וכיום נמצאים בתחומי העיר כרמיאל וממוקמים בלב שכונת רמת בגין בעיר. התוכנית שחלה על המקרקעין במועד הפקעתם היתה התוכנית המנדטוריתRP/50/40 , לפיה סווגו המקרקעין בייעוד חקלאי (Agricultural Zone). בהתאם להוראות התוכנית, ניתן היה לבנות על חלקה ביעוד חקלאי בית מגורים בשטח של עד 15% משטח החלקה או עד 180 מ"ר, הנמוך מבין השניים. המומחה הפנה להלכה אשר נקבעה בע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (31.12.2015), לפיה יש להעריך בכל חלקה דונם אחד כמיועד למגורים בשטח חקלאי ואילו יתרת השטח תחושב בייעוד חקלאי טהור, ללא פוטנציאל לשינוי ייעוד.
 
7.       המומחה ציין כי הגישה המתאימה להערכת שווי הקרקע במקרה זה היא גישת השוואה, כאשר שווי המקרקעין צריך להיקבע לפי מצבם הפיזי והתכנוני במועד הקובע, הוא מועד פרסום ההפקעה ברשומות, ולפי ייעודם ערב ההפקעה.

8. לצורך קביעת שווי הקרקע בייעוד מגורים הסתמך המומחה על עסקאות השוואה משטח כפר בענה בייעוד מגורים, תוך שנאמר כי שטח הכפר הוא בעיקרו הומוגני. בבואו לקבוע שווי המקרקעין בייעודם החקלאי, הסתמך המומחה על עסקאות השוואה העונות על הפרמטרים שאפיינו את הקרקע במועד הקובע, קרי, קרקעות מדרום לכביש 85, שלא הושפעו מקרבה למוקדי בנייה ופיתוח, בשטחים גדולים יחסית העולים על דונם, המתאימות לשימוש חקלאי וללא מרכיב ספקולטיבי. באשר לשנים בהן לא נמצאו עסקאות השוואה מתאימות, נקבע השווי לפי מגמת השוק, בהתבסס על נתונים שהצטברו על גבי גרף שנתי.

9. המומחה ציין, כי תכנית המתאר הראשונה לכרמיאל ג/424 אושרה למתן תוקף ביום 21.8.1980, כאשר עוד ביום 1.6.1972 התקבלה בוועדה המקומית החלטה לתת תוקף לתכנית. הודגש, כי כל החלקות כלולות בקו הכחול של תכנית זו, ונמצאות בתחום ייעוד חקלאי. לשיטת המומחה, אף בטרם אושרה התכנית, היה בה כדי להשפיע על שווי המקרקעין משום שמידע על קיום תכנית בשוק החופשי מעלה את שווי החלקה הסמוכה ויוצר ציפיות לשינוי ייעוד. המומחה העריך את השפעת התכנית על שווי הקרקע למרכיב החקלאי בלבד, בתוספת בשיעור 20%. צוין כי הציפיה לשינוי ייעוד בשוק החופשי קיימת רק ביחס למרכיב החקלאי הטהור, ולא למרכיב המגורים.

10.     לעניין השיעור שיש לגזור משווי המקרקעין לצורך קביעת דמי החכירה האבודים, קבע המומחה כי בגין השנים 1986 ועד 2008 יעמוד השיעור על 6% לשנה, בגין השנים 2009 ועד 2014 על שיעור 5% ואילו בעבור השנים 2018-2015 לפי 4% לשנה.
 
11.    לפיכך, קבע המומחה כי הפיצוי לפי סעיף 13 (1) לפקודת הקרקעות, הנקבע לפי דמי החכירה האבודים, לחלקות בשלמותן, הינו כדלקמן: חלקה 68 בגוש 18991 - 469,579; חלקה 8 בגוש 18992 – 565,813; חלקה 17 בגוש 18992 – 226,459; חלקה 21 בגוש 18992 – 296,413; חלקה 25 בגוש 18992 – 678,868. יוער כי סכומים אלה הינם בהתאם למסמך תיקון ביחס לחוות הדעת המקורית, שהוגש על ידי המומחה ביום 9.2.2020.

12. בעדותו בפניי הוסיף המומחה כי עסקאות השכירות, שאת נתוניהם קיבל מידי הנתבעת, אינן משקפות את שווי הקרקע, אלא משקפות את דמי השימוש למטרה חקלאית מוגבלת על פי חוזה. נאמר כי השווי של הקרקע אינו בא לידי ביטוי בדמי השכירות הנ"ל. בהמשך משנשאל המומחה באם ניתן ללמוד מדבריו כי שוק השכירות ושוק הבעלות הם שני שווקים שונים השיב (עמ' 13 ש' 6 לפרוטוקול):

"זה לא שאלה שני שווקים שונים, אין ביניהם שום רלוונטיות, מכיוון שכשחקלאי שוכר קרקע, הוא שוכר אותה לא לקבל את מלוא השווי של הקרקע, אלא הוא מקבל את השימוש למטרה שבשבילה הוא לקוח אותה. הוא לוקח אותה למטרה של עיבוד חקלאי ועל זה הוא משלם. שווי הקרקע לא מעניין אותו".

עיקר טענות הצדדים

13. בסיכומיו, בקש התובע לאמץ את ממצאי חוות דעתו של המומחה, למעט שיעור דמי החכירה לשנים 2018-2015. לדבריו, שיעור ריבית הפריים אמנם ירד בשנים אלה ביחס לשנים קודמות, אלא שלמעט פרמטר זה לא חל כל שינוי ביתר הפרמטרים עליהם התבסס המומחה בקביעת שיעור דמי החכירה. כך לא חל שינוי בקווים המנחים של השמאי הממשלתי, וגם לא בדמי החכירה אותם גובה הנתבעת עצמה, אף לאחר ירידת ריבית הפריים. לפיכך, ביקש התובע לסטות מחוות דעת המומחה בעניין זה, ולהעמיד את שיעור דמי החכירה לשנים 2018-2015 כאמור, על 5% לשנה.

14.     הנתבעת מצדה טענה כי בהתאם לפסק הדין שניתן בע"א 8717/17 מדינת ישראל נ' עיזבון אסמעיל ז"ל (23.7.2019) ( (להלן: "פרשת אסמעיל") , דין התביעה להידחות, וזאת מן הטעם שהתובע לא הרים את הנטל להוכחת שיעור הפיצוי המגיע לו. לשיטת הנתבעת אף חוות דעתו של המומחה אין בה כדי לסייע לתובע בהוכחת תביעתו, שכן המומחה נקט בשיטת חישוב שלאור הקביעות בפסק דין אסמעיל אינה יכולה לעמוד. לחילופין, טענה הנתבעת, כי יש לאמוד את הפיצוי בהתאם להלכת אסמעיל, קרי על סמך עסקאות שכירות מקרקעין בין משכיר לשוכר מרצון. עסקאות כאמור הוצגו בחוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת, והן מלמדות כי דמי השכירות בקרקע חקלאית עומדים, לכל היותר, על 600 ₪ לדונם.
 
15.      הנתבעת ניתחה בהרחבה את פסק הדין שניתן בפרשת אסמעיל, הקובע כי מקום שהנפקע בחר במנגנון הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, עליו הנטל להוכיח את שיעור הפיצוי המגיע לו. שיעור זה נמדד, לשיטת כב' השופט שטיין, בשתי אמות מידה חלופיות - האחת, הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין בעבור התקופה שקדמה לתשלום הפיצויים, והשניה הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהשכרת המקרקעין בתקופה זו, כעניין שבעובדה.  מכאן שעל שמאי המקרקעין לבסס את חוות דעתו על יסוד ממצאים עובדתיים, היינו נתוני אמת של עסקאות במקרקעין דומים לאלה שהופקעו ולא על בסיס דעות, היפותזות או מודלים נורמטיביים או תיאורטיים. הנתבעת הדגישה כי יש לחשב את הפיצוי על פי החלופה השניה שנקבעה בפסק דינו של כב' השופט שטיין משום שהחלופה הראשונה נותרה בבחינת דעת יחיד, ואינה בגדר הלכה מחייבת.

16. בנוסף, הלינה הנתבעת על קביעת המומחה, לגזור את דמי החכירה האבודים משווי הקרקע הכולל את רכיב הפוטנציאל, תוך התחשבות בתכנית ג/424. לדבריה, פוטנציאל לשינוי ייעוד הוכר בפסיקה רק ביחס לפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה, ולא לפיצוי על פי סעיף 13, וגם זאת, רק אם הוכח שהסיכוי לשינוי ייעוד הינו ודאי או שניתן לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין, מה שלא התקיים בענייננו. עוד הוסיפה הנתבעת, כי הנפקע לא יכול היה לקבל דמי שכירות/חכירה הכוללים בחובם רכיב של פוטנציאל כללי עתידי, שכן לשוכר או לחוכר אין סיבה לשלם עבור רכיב זה שאינו נהנה ממנו.

17. לשיטת הנתבעת, הטענה כי רשות מקרקעי ישראל גובה מפולשים דמי שימוש בשיעור 6% לא התבססה על נתוני השוואה ממשיים ביחס למקרקעין שתכונותיהם דומות לתכונות המקרקעין שבנדון, אלא נותרה טענה כללית שהועלתה בעלמא. עוד הוסיפה הנתבעת כי מכל מקום, דמי השימוש שרשות מקרקעי ישראל גובה בגין שימוש במקרקעין שלא כדין אינם רלוונטיים לשומת דמי חכירה בגין הפקעה שנעשתה על פי דין.
 18.     בסיכומיה, הפנתה הנתבעת להחלטות שניתנו על ידי בית המשפט העליון בבקשות לעיכוב ביצוע פסקי דין שניתנו לאחר הלכת אסמעיל. לשיטתה, כפי שהובהר באותן החלטות, אמות המידה שנקבעו בפרשת אסמעיל חלות על תיקים תלויים ועומדים.
 
19.     בהתייחס לחוות דעתו של המומחה, טענה הנתבעת כי זו נערכה בניגוד לדרך החישוב שנקבעה בפרשת אסמעיל לגבי דמי חכירה אבודים. זאת, מאחר והמומחה חילץ את דמי החכירה מתוך שווים המשתנה של המקרקעין תוך שבחן בחוות דעתו, באמצעות השוואה לעסקאות שכירות שנערכו בפועל בשוק המקרקעין, אם השיעור שגזר משווי המקרקעין אכן משקף את שיעורם של דמי השכירות, במציאות עסקית ממשית. לטענת הנתבעת, בהקשר זה הסתפק המומחה באמירה כללית כי רשות מקרקעי ישראל מבססת את תחשיביה לדמי חכירה ולדמי שימוש על שיעור הנע בין 5%-6% מבלי שתמך קביעה זו בנתונים עובדתיים ביחס למקרקעין הרלוונטיים ולתקופה הרלוונטית.
 
20.     לחילופין בלבד ולמען הזהירות, ציינה הנתבעת כי השמאית מטעמה ערכה את חוות דעתה על בסיס בחינה שמאית ונתונים ממשיים. ממצאיה מלמדים כי דמי השכירות בקרקע חקלאית עומדים, לכל היותר, ע"ס 600 ₪ לדונם. מכאן, שאם לא תתקבל עמדת הנתבעת לפיה דין התביעה להידחות, הרי שיש לקבוע את שיעור הפיצוי בהתאם לשיעור שנקבע בחוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת.

דיון והכרעה

21. כפי שכבר נאמר במספר רב של הזדמנויות, פיצויי ההפקעה נועדו להעמיד את הנפקע באותו מצב בו היה אלמלא הופקעו המקרקעין שבבעלותו. הפיצוי לא נועד להיטיב את מצבו מחד ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך (ראו: ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (19.11.2007)).

22. הפיצוי הבסיסי בגין הפקעת מקרקעין נקבע בסעיף 12 לפקודת הקרקעות והוא למעשה מהווה פיצוי בגין השווי ההוני-נומינאלי של המקרקעין. כאשר חולף זמן רב בין מועד ההפקעה לבין מועד תשלום הפיצוי בגינה, כמו בענייננו, הופך הפיצוי הנומינאלי זניח. במקרה שכזה, מתווסף לפיצוי הנומינאלי תשלום המשקף את הנזק שנגרם לבעל הזכות בשל חלוף הזמן מאז ההפקעה ותפיסת החזקה במקרקעין על ידי הרשות המפקיעה ועד לתשלום הפיצוי בפועל לנפקע. אחד המסלולים לחישוב פיצוי כאמור מעוגן בסעיף 13(1) לפקודת הקרקעות. סעיף זה בוטל אמנם במסגרת תיקון הפקודה בשנת 2010, אולם במועד הרלוונטי עמד בתוקפו ואין חולק כי התובע רשאי להסתמך עליו וכי הוא חל בענייננו. וכך מורה סעיף 13(1) הנ"ל:

"מקום שקנה שר האוצר החזקה בקרקע כל-שהיא, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל-שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי קביעות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר...".

23. הנה כי כן, סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות, קובע פיצוי בדמות דמי חכירה המגיעים לנפקע בגין התקופה למן מועד תפיסת החזקה במקרקעין ועד לתשלום הפיצוי בפועל. עם זאת הסעיף אינו מפרט את האופן שבו יש לחשב את אותם דמי חכירה אבודים. בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012) עמד בית המשפט על אופן חישוב הפיצוי בקבעו:

"מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התכניות התקפות עובר להפקעתו, מה שמתיישב עם "הדרך הקניינית" המבטאת המשך רעיוני של הקשר בין בעל הקרקע לבין הפירות המופקים ממנה (עניין חביב אללה, בפסקה 16). מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחלופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה. בכך יש גם כדי להסביר את השוני בין סעיף 12(ה) לפקודה שעניינו הפקעה לתקופה, שאז הקרקע חוזרת לבעליה בתום התקופה, ולכן הפיצוי נעשה על פי "ההפסד הממשי" שנגרם לנפקע, לבין הפיצוי לפי סעיף 13(1) לפקודה, שהקרקע אינה חוזרת לבעליה ולכן הפיצוי נגזר משווי הקרקע".
על פי האמור, דמי החכירה האבודים נגזרים משווים המשתנה של המקרקעין, כפי שזה היה בכל שנה ושנה עד למועד תשלום הפיצוי. כדי להעריך את שווי המקרקעין בכל שנה, נהוג לעשות שימוש בשיטת ההשוואה, במסגרתה נבחנות עסקאות רצוניות שנערכו בפועל בשוק החופשי, בקרקעות בעלות תכונות דומות למקרקעין המופקעים. לאחר קביעת שווי המקרקעין מדי שנה בשנה, יש לגזור מתוך שווי זה את דמי החכירה האבודים, המשקפים את הפיצוי הפירותי.

24. הנתבעת סמכה יהבה בעיקר על פסק הדין שניתן בפרשת אמסעיל, מתוך תפיסה כי פסק דין זה שינה את ההלכות שקדמו לו וקבע דרך חדשה לחישוב פיצויי ההפקעה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות.

בעקבות פסק הדין הנ"ל ונוכח הסברה כי אכן נקבעה בו הלכה חדשה, שאינה עולה בקנה אחד עם ההלכות שקדמו לה, הוגשה בקשה לבית המשפט העליון לקיים לגביו דיון נוסף, על מנת להבהיר מהי ההלכה החלה.

בהחלטת בית המשפט שניתנה באותה בקשה מפי כב' הנשיאה א' חיות (דנ"א 5261/19 עיזבון אסמעיל אחמד ואח' נ' מדינת ישראל (25.2.2020)) נקבעו, בין היתר, הדברים הבאים:

"קריאה של פסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף, מעלה כי יש קושי לחלץ ממנו הלכה ברורה וגלויה, ועל אחת כמה וכמה יש קושי לקבוע כי ההלכה האמורה - ככל שנקבעה כזו - עומדת בסתירה לפסיקתו הענפה של בית משפט זה בנדון. סוגיית שווין של חלקות מקרקעין שהופקעו בעבר מגיעה לא אחת לפתחו של בית משפט זה ופסק הדין מושא הבקשה הוא נדבך נוסף באיזון שאליו חותר בית המשפט בין החובה המוטלת על המשיבה לשלם פיצויים בשיעור 'הוגן ושווה ערך' שיעמיד את הנפקע במקום שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, ובין הרצון לתמרץ את כל הצדדים הנוגעים בדבר לפצות נפקעים ולהביא אל סיומן את אותן תביעות 'ישנות' ".

עוד נקבע באותה החלטה כי על מנת להגשים את המטרה העומדת בבסיס סעיף 13 לפקודת הקרקעות, קרי העמדת הנפקע באותו מצב כספי שבו היה אלמלא ההפקעה, נקבע בהלכה הפסוקה כי "דמי החכירה הראויים הם דמי החכירה ששוכר מרצון היה משלם למשכיר מרצון, וכי מבין השיטות הנהוגות להערכת שווי קרקע לצורך פיצויי הפקעה, עדיפה השיטה ההשוואתית, המכונה לעתים גם שיטת שווי השוק . . . זאת, למעט באותם מקרים שבהם דמי שכירות המשולמים בפועל בעד השכרת מקרקעין דומים אינם זהים לתשואה הכלכלית הנגזרת משווי הנכס, למשל מקום שבשל נסיבות מיוחדות אין בעסקאות ההשוואה כדי לשקף תמונה מדויקת והוגנת של ערך הקרקע שהיתה בידי הנפקע אלמלא ההפקעה (ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הייטנר (4.7.20120); ע"א 7137/15 לאפי נ' מדינת ישראל (23.2.2017); ע"א 2979/15 מדינת ישראל נ' פאטמה עיסא (22.5.2016); ע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (8.12.2016). פסק הדין נושא בקשה זו לא סטה מכללים אלה" (ההדגשה אינה במקור - א.ט).

בהמשך ציין בית המשפט כי:

"לפיכך, נראה כי פסק הדין בעניין אסמעיל אין בו כדי לשנות מההלכה הנוהגת עמנו ביחס לאומדן שיעור דמי החכירה המגיעים לנפקע, כמפורט בפסקה 9 לעיל. לכל היותר מדובר בשלב נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת מבחינה רעיונית, שנפקותה המעשית מצומצמת".

25. הנה כי כן, עולה בבירור מהחלטת בית המשפט העליון כי פסק הדין בפרשת אסמעיל לא בא לשנות "סדרי עולם" ואין בו משום יצירת הלכה חדשה, אלא הוא מהווה לכל היותר נדבך נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת.

26. בהקשר זה אני רואה להפנות לשני פסק דין שהוזכרו בהחלטתו הנ"ל של בית המשפט העליון. האחד, פסק הדין שניתן בע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (8.12.2016), שכבר הוזכר לעיל, ואשר מתייחס למקרקעין עליהם חלה אותה תכנית מנדטורית החלה בעניינו. בפסק הדין הנ"ל נקבע כי יש לחשב את דמי החכירה האבודים לפי שיעור של 6% משווים המשתנה של המקרקעין משנה לשנה. פסק הדין האחר ניתן בע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' פאטמה עיסא (22.5.2016) ובו נקבע כי ההכרעה אם לחשב את דמי החכירה לפי שיעור 6% כדרישת התביעה או שמא לפי שיעור של 5% משווי המקרקעין, כדרישת המדינה, היא הכרעה שמאית מובהקת.

27. לאחר שסקרנו את המצב המשפטי, נשוב לענייננו ולמחלוקת שבבסיסה היא מחלוקת שמאית. אולם בטרם נרחיב את הדיון באותה מחלוקת, אני רואה להפנות למושכלות ראשונים בכל הנוגע לתפקידו ולמעמדו של מומחה המתמנה על ידי בית המשפט. ההלכה ארוכת השנים בעניין זה קובעת כי מומחה המתמנה על ידי בית המשפט, על מנת שיחווה דעתו בנושאים מקצועיים שבמומחיות, נהנה ממעמד מיוחד, באשר הוא מהווה גורם אובייקטיבי נטול פניות, המשמש כזרועו הארוכה של בית המשפט. לכן ככלל, יאמץ בית המשפט את חוות דעתו של המומחה שמונה על ידו, אלא אם מצא כי קיימים טעמים קיצוניים ונימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן.

עמד על כך בית המשפט בע"א 5509/09 מסארווה נ' עזבון המנוח אבראהים חסן מסארווה (23.2.2014) בקבעו:

"מינוי מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה ידועה ומקובלת במקרים בהם מתעוררת סוגיה המצריכה ידע מקצועי שבמומחיות, אשר לגביה נזקק בית המשפט לכלי עזר אובייקטיבי על מנת שיוכל להגיע לפתרון יעיל וצודק של הסכסוך (ראו: אורי גורן ועופר דרורי "עדויות מומחים לאחר תקנות סדר הדין האזרחי (תיקון מס' 3), התשס"ה-2005: היבטים דיוניים ומהותיים" המשפט יב 167, 182-180, 191 (2007); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 468 (מהדורה אחת עשרה, 2013) (להלן: גורן); ע"א 9418/04 צוות ברקוביץ-מאגרי בניה בע"מ נ' דמארי, פסקה י"ב (9.4.2006); ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ, פסקה 22 (28.10.2010) (להלן: עניין תשלו"ז)). חוות דעתו של המומחה היא אומנם רק אחת מן הראיות העומדות בפני בית המשפט ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מן הסמכות הנתונה לו להכריע באופן סופי במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים (ראו: ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון-לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987); ע"א 2160/90 רז נ' לאץ, פ"ד מז(5) 170, 174 (1993); ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו (2) 936, 948 (2002); ע"א 8950/07 עיריית נצרת נ' כרדוש, פסקה 8 (24.11.2010); משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי – הלכה ומעשה כרך ב' 947 (מהדורה חמש עשרה, 2007)). ואולם, לא אחת נפסק כי "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, פסקה 4 (23.4.1990) (להלן: עניין רבי); וראו גם: ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 570-568 (1998); ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5, פסקה 22 (23.7.2006); עניין תשלו"ז, פסקה 22; גורן, בעמ' 468)".

28. בענייננו, התרשמתי כי חוות דעתו של המומחה נערכה באופן יסודי ומקצועי, וכך גם תשובותיו בעדותו בפניי היו משכנעות והצביעו על כך שמדובר באיש מקצוע בעל ידע רחב וניסיון רב בתחומו. לפיכך, לא מצאתי כי מתקיימים אותם טעמים כבדי משקל המצדיקים סטייה מממצאיו, למעט בנקודה אחת כפי שיפורט להלן.

29. בחוות דעתו, ציין המומחה כי בעקרון יש לבחור עסקאות השוואה שנעשו לגבי קרקע הדומה במאפייניה לקרקע שהופקעה, כפי שאלה היו במועד הקובע, היינו קרקע חקלאית, רחוקה מפיתוח, המתאימה לשימוש חקלאי וללא מרכיב ספקולטיבי. המומחה הסכים עם שמאי הנתבעת שבחר כבסיס להשוואה עסקאות בגושים הנמצאים באזור כפר ראמה, מדרום לכביש 85, ובתוך כך נבחרו חלק מהעסקאות שהובאו על ידי שמאי הנתבעת וכן נבדקו עסקאות נוספות. המומחה ציין כי הואיל ומדובר בחלקות חקלאיות נלקחו בחשבון עסקאות בהן השטח הנמכר הוא מעל דונם וזאת על מנת לנטרל מרכיבים שאינם רלוונטיים לצורך קביעת שווי קרקע חקלאית נטולת פוטנציאל הן תכנוני והן ספקולטיבי.

30. לצורך קביעת שווי דונם אחד בייעוד מגורים, הסתמך המומחה על עסקאות השוואה מכפר בענה שנעשו לגבי מקרקעין שייעודם למגורים, תוך עריכת התאמות נדרשות, שעיקרן: מקדם 10% לתועלת חצר פנויה, מקדם 20% לחצר צמודה עם שימושים חקלאיים נלווים, ומקדם 0.44 בגין הפרשי קיבולת הבניה בין דונם למגורים בקרקע חקלאית לבין דונם בניה בכפר בענה. גישתו זו של המומחה מקובלת עליי, בהיותה הגיונית ומשכנעת.
 
31. כפי שצוין לעיל, לתכנית המתאר הראשונה לכרמיאל ג/424, אשר כללה בתחומה את המקרקעין נשוא ענייננו, ניתן תוקף עוד קודם למועד ההפקעה. המומחה מצא כי יש בכך כדי להצדיק הוספת שיעור של 20% לשווי המקרקעין, הגם שבהתאם לאותה תוכנית ייעודם נותר חקלאי. בהתייחס לכך הבהיר המומחה בעדותו בפניי (בעמ' 14 ש' 23 לפרוטוקול) כי תוכנית המתאר ג/242 "היתה תוכנית מתאר של כרמיאל שלא אושרה במועד הקובע, אבל היא יצרה ציפיות בשווי, והמיקום של החלקות האלה, המיקום הזה גרם לעליית שווי של 20% לדעתי, לעומת חלקות של עסקאות ההשוואה שהיו באזור חקלאי נטו".

אף בתשובותיו לשאלות ההבהרה שהופנו אליו מאת הנתבעת (נ/1) הבהיר המומחה כי התוספת בשיעור 20% ניתנה בגין מיקומן המועדף של החלקות בהן עסקינן לעומת חלקות השוואה מרוחקות ממוקדי הפיתוח. נאמר כי תוספת זו משקפת מיקום עודף של החלקות ביחס לחלקות חקלאיות מרוחקות לאור התוכנית המופקדת בלבד.

32.     הנתבעת טענה, כי יש להתעלם מההשפעה שהייתה להכללת המקרקעין בתכנון העתידי של העיר כרמיאל, שכן לשיטתה, יוביל הדבר לכפל פיצוי הואיל והאמדן נעשה ממילא לפי דונם למגורים, הגם שמדובר בקרקע חקלאית.

33. טענה זו דינה להידחות. כלל ידוע הוא כי יום ההפקעה הוא המועד הקובע לעניין פיצויי ההפקעה וכי מידע בנוגע למצב הקרקע לאחר ההפקעה אין בו כדי להשפיע על מחירה וכנגזרת מכך על שיעור הפיצוי בגין הפקעתה. כמו כן, אין להביא בחשבון בעת קביעת פיצויי הפקעה כל השבחה שהיא תולדה של התוכנית, שלצורך מימושה בוצעה ההפקעה (ראו: ע"א 9749/03 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה קרית אתא נ' אליהו (22.8.2007)). יחד עם זאת, אם במועד ההפקעה, צדדים לעסקה רצונית היו מביאים בחשבון אפשרות להשבחה עתידית, ומשקללים אותה בחישוב שווי הקרקע - אזי אין מקום להתעלם מכך. בית המשפט עמד על כך במספר הזדמנויות. כך למשל בע"א 133/83  מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פ"ד מ(4), 154) נקבע כי:

"בבואו להעריך שווי של מקרקעין, שומה על בית המשפט לבחון את השטח לאור מידע שהיה מצוי בידיו של קונה פוטנציאלי ביום עריכת העסקה הדמיונית (היינו במועד ההפקעה), לא לאור התפתחויות שהתרחשו לאחר מכן. הקובע הוא, מה היו אז הציפיות הסבירות שהיו קיימות ביחס לאפשרויות הגלומות בקרקע, ולא מהו המצב בפועל בזמן מתן פסק הדין".

          על הציפייה הסבירה לשינוי תכנוני, שראוי להביאה בחשבון, עמד בית המשפט גם בע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (פ"ד מב (3), 228) שם נדונה אמנם תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה אך הדברים יפים גם לענייננו. באותו מקרה נקבע בעמ' 233 כי:

"הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין, אשר "נפגע" על-ידי תכנית, איננו מגולם אך ורק בתוכנית המתאר, אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. אינפורמציה תכנונית רלוואנטית מצויה גם בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין".

34. הנתבעת טענה, כפי שצוין, כי חישוב הדונם הראשון לפי ייעוד מגורים מגלם את עליית ערך הקרקע בשל הכללתה בתכנון העתידי של העיר כרמיאל, ולכן כל תוספת לענין זה תהווה כפל פיצוי. אין בידי לקבל טענה זו שכן מדובר בשני פרמטרים שונים, מה גם שתוספת השווי ניתנה רק בעבור הייעוד החקלאי הטהור, ולא בעבור שטח המקרקעין שיועד למגורים.

      בת"א (חי') 17340-01-16‏ עיסא בולוס נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח‏ (1.11.2017) שעסק בנסיבות דומות והתייחס לאותה תכנית בה עסקינן ממש, ג/424, נקבע מפי כב' השופט י' כהן כי יש להתחשב בציפייה ריאלית לגבי תכנון עתידי, ציפייה שהיה בה כדי להשפיע על ערך הקרקע:

"יש לתת משקל לעובדה שבמועד ההפקעה החלקה נכללה בתחום התכנית ג/424. מקובל עלי, שהדבר יצר צפייה אצל בעל החלקה, שבעתיד קיימת אפשרות שהיא תופשר לבניה לצורך הרחבת העיר כרמיאל. מחד גיסא, קשה לי להניח, שאם קונה מרצון היה מבקש לרכוש את הקרקע מאת בעליה עובר להפקעתה, הבעלים היה מוכר לו אותה כקרקע חקלאית טהורה, מבלי להתחשב בכך שהיא מצויה בתחום התכנית. מאידך גיסא, אין מקום לקבוע את שווי החלקה על בסיס ההנחה, שבמועד ההפקעה בעל החלקה כבר ראה את האור שבקצה המנהרה, והתייחס אליה כאל קרקע לבנייה. במועד ההפקעה לא הייתה ודאות כלשהי בנוגע לאפשרות הפשרת החלקה ובנוגע למועד העתידי בו תופשר, ואם קונה מרצון היה מבקש לרכוש אותה מבעליה, כי אז היה רוכש אותה על בסיס ספקולטיבי, וכאפיק השקעה למשך שנים רבות וארוכות.

את "שווי הצפייה" הנני סבור שיש להעריך בשיעור של 15% משווי החלקה, נכון למועד ההודעה על הכוונה להפקיעה. במילים אחרות: בהתחשב בכך שבעת ההיא החלקה הייתה מרוחקת מהשטח הבנוי, וכלל לא היה ברור מתי ואם בכלל היא תופשר כדי שתשמש לצורך הרחבת העיר כרמיאל, שוויה של הקרקע, לקונה ספקולטיבי, היה כשוויה של הקרקע כקרקע חקלאית בתוספת 15%".

    דברים אלה יפים גם בענייננו, הגם ששיעור ההשבחה בעקבות התוכנית המופקדת נקבע בענייננו על שיעור 20%. קביעתו של המומחה בעניין זה מקובלת עליי ולא מצאתי טעמים כבדי משקל שיצדיקו סטייה הימנה.

35. המומחים מטעם הצדדים נחלקו ביניהם בשאלת האופן שבו יש לחשב את דמי החכירה. בעוד המומחה מטעם התובעים סבור כי החישוב צריך להיעשות לפי שיעור של 6% משווים המשתנה של המקרקעין מדי שנה, גרסה המומחית מטעם הנתבעת כי יש לחשב את דמי החכירה לפי שיעור של 1.5% לגבי קרקע חקלאית ו- 2.5% לקרקע בייעוד למגורים.

בהתייחס למחלוקת זו, הפנה המומחה לפסק הדין שניתן בפרשת הייטנר שהוזכרה לעיל, שם נקבע כי מטרת הסעד לפי סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין.

עוד ציין המומחה כי רשות מקרקעי ישראל, המנהלת 92% מהקרקעות במדינה, גובה דמי חכירה ודמי שימוש בשיעור 5% משווי הקרקע, וזאת כשהשימוש נעשה על פי חוזה. כשמחזיק משתמש בקרקע ללא חוזה, ובלא אישור מעם הרשות, דמי השימוש אותם היא נוהגת לגבות עומדים על 6% משווי הקרקע. זאת ועוד, בהתאם לקווים המנחים של השמאי הממשלתי, השתרש הנוהג לייחס לקרקע שיעור היוון הנע בין 5% ל- 6%. עם זאת, בשל השתנות ריבית הפריים במשק, ושיעוריה הנמוכים בשנים האחרונות, מצא המומחה לנכון לעשות התאמות ולהעמיד את שיעור דמי החכירה על 4% כאמור, בגין השנים 2018-2015.

36. יוער כי בפרשת אסמעיל התייחס בית המשפט לדמי החכירה הנהוגים אצל המדינה, כמשקפים את השווי הכלכלי של השימוש שזו עשתה במקרקעין השייכים לנפקע, במהלך השנים בהן לא שלמה לו את הפיצויים המגיעים לו בגין ההפקעה, בקבעו כי "אמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רמ"י. בנסיבות מתאימות, דמי חכירה אלו יכולים לשקף את הרווח שהמדינה עשתה על חשבון הנפקע; ומכאן עולה זכאות הנפקע לקבלם".

37. בסיכומו של דבר, קבע המומחה כי שיעור דמי החכירה בגין השנים 1986 -2008 עומדים על 6% משווי המקרקעין, ואילו לשנים 2009 - 2014 על שיעור 5% בעוד שלשנים 2015 - 2018 יש לחשב את דמי החכירה לפי שיעור 4% משווי המקרקעין.

38. מסקנתו של המומחה עד לשנת 2015 מקובלת עליי באשר היא מנומקת ומבוססת כדבעי.

חיזוק למסקנה זו, לפיה דמי החכירה נעים בין שיעור של 5% - 6% ניתן למצוא גם בעובדה כי בעבר עמדתה של הנתבעת הייתה כי שיעור דמי החכירה הראויים עומד על 5% משווי הקרקע (כך למשל בפסקי הדין ע"א 2797/15 ‏ מדינת ישראל - רשות הפיתוח נ' עיסא (22.5.2016); ת"א (חי') 24775-11-10 דבאח נ' מדינת ישראל (10.9.2015); ת"א (נצ') 38485-01-14‏ ‏ אבו דאוד נ' מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל‏ (4.12.2016); ת"א (חי') 37401-01-11 חוסין נ' רשות הפיתוח (26.4.2016) ועוד רבים אחרים. הנתבעת שינתה את עמדתה הנ"ל, בה החזיקה שנים רבות, מבלי ליתן כל הסבר או להצביע על טעם ענייני שיצדיק שינוי גישתה לעניין זה.

39. זאת ועוד, אף בתי המשפט אימצו במקרים רבים, בהם נדונו נסיבות דומות, דמי חכירה בשיעור 6% מהשווי המשתנה של הקרקע, על פי רוב בעקבות חוות דעת מומחה אובייקטיבי מטעם בית המשפט. ראו לדוגמא: ה"פ (חי') 20187-06-13 סואעד נ' רשות מקרקעי ישראל מחוז צפון (30.6.2016); ת"א (חי') 21750-05-14‏ ‏ עבאס נ' רשות מקרקעי ישראל (2.4.2017); ת"א (חי') 708/08 עומר נ' מדינת ישראל (27.10.2013); ת"א (חי') 6721-03-14 קייס נ' רשות הפיתוח (29.1.15); ת"א (חי') 1097/05 פרחאת נ' מדינת ישראל (8.2.2015); ת"א (חי') 28343-01-14 עזבון המנוח סלאמה נ' מדינת ישראל (11.11.2015); ת"א (נצ') 740-03-16 עיד נ' רשות מקרקעי ישראל (20.6.2018); ת"א (נצ') 22992-03-16 תאברי נ' רשות מקרקעי ישראל (13.6.2018); ת"א (חי') 20103-11-14 עבאס נ' מדינת ישראל (13.12.2016); ת"א (חי') 4561-03-15  עיזבון המנוח מנאע נ' מדינת ישראל (26.12.2018); ת"א (חי') 30158-08-15 קשקוש נ' רשות הפיתוח (26.8.18); ה"פ (חי') 7388-10-14 אסמעיל נ' מדינת ישראל (7.10.2018); ת"א (חי') 22214-09-15 אסדי נ' מדינת ישראל (30.7.18) ; ה"פ (חי') 19639-06-15 אליאס נ' רשות מקרקעי ישראל (9.7.2018 ); ת"א (חי') 29344-01-16‏ חלאילה נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח‏ (21.12.2017); ת"א 53059-05-15 אסדי ואח' נ' מדינת ישראל (2.1.2019); ת"א (נצ') 2915-09-15 מנסור ואח' נ' מדינת ישראל (13.3.2018); ת"א (נצ') 59676-06-15 עבדאלקאדר נ' מדינת ישראל (1.5.2018); ת"א (חי') 27731-03-16‏  ‏חראמי נ' מדינת ישראל (20.5.2019); ת"א (חי') 44377-09-15 חאזן נ' מדינת ישראל (7.2.2019); ת"א (חי') 14896-05-16 עומר נ' מדינת ישראל (24.1.2019); ת"א (חי') 817-07-15 סנעאללה נ' מדינת ישראל (16.10.2018); ת"א (חי') 9916-09-15 ח'טיב נ' מדינת ישראל (2.1.2019). גם בכך יש בכך כדי לחזק את סבירותה של קביעת המומחה לעניין שיעור דמי החכירה הנהוגים והמקובלים בנסיבות דומות. אין בידי לקבל את עמדת הנתבעת, כאילו בכל הפסיקות דלעיל נפלה שגגה משפטית.

40. יתר על כן, במספר רב של פסקי דין שניתנו גם לאחר פסק הדין בפרשת אסמעיל, פסקו בתי המשפט פעם אחר פעם, פיצוי בשיעור 6% מהשווי המשתנה של הקרקע. ללמדך, שלא היה בפסק הדין הנ"ל משום שינוי של ההלכות שקדמו לו, כפי שקבע אף בית המשפט העליון בהחלטתו האחרונה בדנ"א 5261/19 הנ"ל. ראו למשל: ת"א (חי') 46550-03-16  עיזבון המנוח סוהיל בשארה חורי ז"ל נ' מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל (1.10.2019) מפי כב' השופטת ע' חן-ברק; ת"א (נצ') 22591-03-16 עזבון המנוח עלי עבד אר- ראזק עבד אל-חלים היורשת נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל (28.11.2019), מפי כב' השופטת ע' הוד; ת"א (חי') 23129-02-16  סלאח חליאלה נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל (31.12.2019) מפי כב' השופט א' בולוס; ת"א 12948-03-16  טרבייה נ' מדינת ישראל (ביום 5/1/20) מפי כב' השופטת א' אלון; ת"א (חי') 55737-11-14, 23834-12-14 טרביה נ' מדינת ישראל (24.1.2020), מפי כב' הש' י' קראי גירון; ת"א (נצ') 39738-03-16  אמין סלימאן נ' מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל (2.2.2020), מפי כב' השופטת ע' הוד; ת"א (חי') 54621-01-16‏ עלי ח'ליל נ' רשות מקרקעי ישראל חיפה‏ (12.3.2020) מפי כב' השופטת ע' חן-ברק; ת"א (חי') 43066-03-16‏ ‏ עזבון המנוח אחמד תופיק יאסין נ' רשות מקרקעי ישראל (1.4.2020) מפי כב' השופט י' כהן; ת"א (חי') 46723-03-16‏ ‏ עיזבון המנוח מוחמד מחמוד נסאר נ' מדינת ישראל (30.3.2020) מפי כב' השופט י' כהן; ת"א (נצ') 45316-03-16‏ ‏ עזבון המנוח מוחמד חמד ז"ל נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל‏ (8.3.2020) מפי כב' השופטת ע' הוד; ת"א (חי') 49080-04-15‏ ‏עיזבון מוחמד סעיד ז"ל נ' רשות מקרקעי ישראל (31.3.2020) מפי כב' השופט כ' סעב; ת"א (חי') 17949-11-15‏ עזבון המנוח מוחמד עבד עומר ז"ל עזבון המנוח מוחמד עבד עומר ז"ל נ' רשות מקרקעי ישראל (22.3.2020) מפי כב' השופטת ר' למלשטרייך לטר; ת"א (חי') 49080-04-15  עיזבון מוחמד סעיד ז"ל נ' רשות מקרקעי ישראל (31.3.2020) מפי כב' השופט כ' סעב; ת"א (חי') 17949-11-15  עיזבון המנוחה עאישה מוחמד עומר נ' רשות מקרקעי ישראל (22.3.2020) מפי כב' השופטת ר' למלשטרייך לטר; ת"א (חי') 40180-03-16  עזבון המנוח עבד אלחי עודה נ' מדינת ישראל רשת מקרקעי ישראל/רשות הפיתוח (19.4.2020), מפי כב' השופטת ב' טאובר; ת"א (חי') 25622-06-15 נג'ייה יוסף (לאפי) אבו היכל נ' מדינת ישראל-רשות הפיתוח (26.4.2020) מפי כב' השופטת א' אלון.

41. לצד כל האמור, אין בידי לקבל את מסקנתו של המומחה בנוגע לשנים 2015 - 2018 לגביהן קבע כי דמי החכירה עומדים על שיעור 4%. את קביעתו זו תלה המומחה בירידה שחלה בריבית הפריים שכן בין השנים 1994 ועד 2007 נעה ריבית זו בין 18.5% ל- 6%, ואילו משנת 2008 ועד 2018 ירדה ריבית הפריים בהדרגה עד לשיעור של 1.6%. לכן ראה המומחה להעמיד את שיעור דמי החכירה לשנים 2 015-X018 על שיעור 4%, כאמור.

איני מקבל מסקנתו זו של המומחה שכן באם היינו הולכים לפי גישתו באופן עקבי, צריך היה הדבר להוביל לכך ששיעור דמי החכירה לתקופה קודם לשנת 2008, בתקופה בה ריבית הפריים נעה בין 6% - 18.5%, צריך היה לעמוד על שיעור הגבוה מ- 6%. אין הצדקה ששיעור הריבית יבוא לידי ביטוי רק כשהוא ברף הנמוך ולא יקבל כל ביטוי כשהוא בטווח הגבוה. בנוסף, גם אם הייתי מקבל את עמדתו של המומחה לגבי קיומה של קורלציה בין ריבית הפריים לבין שיעור התשואה לגבי מקרקעין, הרי שבהתאם לממוצע ריבית הפריים לגבי כלל התקופה בה עסקינן, ראוי היה להעמיד את שיעור דמי החכירה על 5% לכל הפחות, גם לגבי התקופה שלאחר שנת 2014.

התוספת בדמי החכירה האבודים הנגזרת משינוי שיעור דמי החכירה כאמור, מסתכמת בסכומים שלהלן: חלקה 68 בגוש 18991 - 20,471 ₪; חלקה 8 בגוש 18992 - 24,632 ₪; חלקה 17 בגוש 18992 - 9,962 ₪ ; חלקה 21 בגוש 18992 - 12,986 ₪ ; וחלקה 25 בגוש 18992 - 29,519 ₪.

42. על יסוד מקבץ הנימוקים שנמנו לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע תוך 30 יום פיצוי בגין הפקעת המקרקעין, כדלקמן:

חלקה 68 בגוש 18991 - 490,050 * 1/8 = 61,256 ₪
חלקה 8 בגוש 18992 – 590,445 * 1/8 = 73,806 ₪
חלקה 17 בגוש 18992 – 236,421* 1/8 = 29,553 ₪
חלקה 21 בגוש 18992 – 309,399 * 1/8 = 38,675 ₪
חלקה 25 בגוש 18992 – 708,387 * 1/8 = 88,548 ₪
___________
291,838 ₪

הסכום דלעיל ישולם בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום 30.1.2019 (מועד עריכת חוות דעת המומחה) ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובע הוצאות משפט בסך 12,000 ש"ח וכן שכ"ט עו"ד בסך 45,000 ₪ וזאת תוך 30 יום, אחרת יישאו סכומים אלה ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתנה היום, י"ד אב תש"פ, 04 אוגוסט 2020, בהעדר הצדדים.