הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ה"פ 41437-12-13

בפני
כבוד ה שופטת דיאנה סלע

המבקש

אריה פרומן

נגד

משיבים

  1. אנדרי אטס
  2. דוריס אטס
  3. אלטר חיים דרטלר
  4. עדינה דרטלר
  5. נפתלי צבי גולדמן
  6. שלום אלפסי
  7. רות אלפסי
  8. הועדה לתיכנון ובניה קרית אתא
  9. מוטי חיים
  10. יעל חיים

החלטה

1. בין הצדדים התגלעה מחלוקת בנוגע לזכויותיהם כדיירים בבית משותף, וביום 14/5/17 הגיעו להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ( להלן: הסכם הפשרה ו פסק הדין, בהתאמה). במסגרת הסכם הפשרה הוסכם, בין היתר, כי לדירותיהם של המבקש ומשיב 5 (להלן: פרומן וגולדמן, בהתאמה), יוצמדו הגגות המצויים מעל לדירותיהם). כן הוענקו לשניהם זכויות בנייה אותן יוכלו לנצל מכוח ההצמדה כאמור. עוד נקבע בהסכם הפשרה, כי באחריותו של פרומן להביא לרישום תקנון הבית המשותף, ובהחלטה מיום 1/3/18 נקצבו לו 45 יום לצורך כך.

בקשת גולדמן להבהרת פסק הדין
2. בבקשתו, עותר גולדמן להשלים או להבהיר את פסק הדין, באופן שיקבע כי הדיירים דרטלר וחיים ישתתפו בהוצאות תחזוקת הגג שהוצמד לדירתו (להלן: הגג), כל עוד קיימים מתקנים שלהם עליו, וזאת אף אם ינוצלו זכויות הבניה שלו בגג ( להלן: הבקשה). הרקע לבקשה הוא סירוב מצד דרטלר וחיים להשתתף בהוצאות איטום הגג, אשר נדרש למניעת חדירת מים. יצוין, כי תביעה שהגיש גולדמן בעניין זה למפקח על המקרקעין ( להלן: המפקח) – נדחתה בפסק דין מיום 14/11/18.

3. דין בקשתו של גולדמן להידחות.

בפתח הדברים ייאמר כי בהסכם הפשרה נקבע שהצדדים יוכלו לפנות בבקשות הבהרה לבית משפט זה; הצדדים אכן פנו בעבר בבקשה להבהרות, ובית המשפט נדרש לבקשתם; דא עקא שבקשה זו של מר גולדמן אינה בגדר "הבהרה" או " השלמה" של פסק הדין (בשונה מבקשתם של הדיירים האחרים), ודינה היה להדחות על הסף. למעשה, די היה בדברים האמורים, אולם היות שהצדדים האריכו בטענותיהם, יידונו אלה בקצרה.

א) איני רואה לקבל את טענתו של גולדמן, לפיה תגובתם של חיים ודרטלר לבקשה אינה נתמכת בתצהיר, אף שהיא כוללת טענות עובדתיות, ומשכך יש לדחותה על הסף. זאת, מפני שבבקשתו של גולדמן עסקינן, ואף שקיימות בה טענות עובדתיות למכביר, היא אינה נתמכת בתצהיר מטעמו, וכך גם ביחס לתשובה לתגובה שהגיש. משכך, אין מקום להתייחס לטענה זו, מה גם שגולדמן מיוצג והדיירים – לא.

ב) לגופם של דברים, בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), אין הדיירים מחויבים להשתתף בהוצאות של אחזקת הגג, מאחר שהגג אינו חלק מן הרכוש המשותף עוד. למותר לציין, כי נושא שהסכם הפשרה שותק בו - מוסדר בהוראות הדין.

ג) לא מצאתי לקבל את דברי גולדמן לעניין אומד דעת הצדדים בגיבוש הסכם הפשרה, לרבות דבריו בהליך שנוהל בפני המפקח, כי לא היה מודע לכך שהצמדת הגג לדירתו תחייב אותו לשאת לבדו בהוצאות האחזקה של הגג. יצוין, כי גולדמן היה מיוצג בהליך וקיבל ייעוץ משפטי בעת גיבוש ההסכמות נשוא הסכם הפשרה. לפיכך, חזקה עליו כי היה מודע למשמעויות המשפטיות של הצמדת גג הבית לדירתו, ולא תישמע כעת טענה אחרת. מכל מקום, ככל שהייתה טעות מצדו כאמור, דומני כי נכון יהיה לסווגה כ"טעות בכדאיות העסקה", שהסיכון לה מוטל לפתחו.

ד) כמו כן, אין משמעות לדברי גולדמן כי על הגג שהוצמד לדירתו מוצבים מתקנים של דרטלר וחיים, או כי אחזקת הגג תשמש גם אותם, ומכאן כי גם הם ייהנו מפעולות האחזקה. הוראות החוק בעניין זה הן ברורות. סוגיית ההשתתפות של דיירים בבית משותף בהוצאות אחזקה מוסדרת בסעיף 58 לחוק המקרקעין, כאמור, והשאלה היחידה הצריכה לעניין היא האם מדובר ברכוש משותף, אם לאו. הנאת דיירי בית משותף מחלק ברכוש המשותף שהוצמד לאחת הדירות, ככל שקיימת, אינה רלוונטית כלל ועיקר לשאלה אם עליהם לשאת בהוצאות האחזקה של אותו חלק שהוצמד כאמור, ואין בכוחה לשנות בדיעבד, באורח חד צדדי, את הסכם הפשרה על ידי הוספת תניות חדשות בו.

ה) בנוסף, השאלה האם קיימת אפשרות מעשית כיום לממש את זכויות הבניה, אם לאו, גם היא אינה מעלה ואינה מורידה בענייננו. גג המבנה הראשון הוצמד לדירתו של גולדמן והוא מהווה חלק ממנה, בין אם ניתן לעשות שימוש בשלב זה בזכויות הבניה על הגג, ובין אם לאו. יתר הדיירים בבית המשותף אינם מחויבים לשאת בהוצאות אחזקת הגג, מאחר שהוא אינו חלק מהרכוש המשותף, כאמור, וזאת ללא קשר לשאלת זכויות הבנייה וניצולן בפועל. (מה גם, שבכל מקרה בקשתו של גולדמן היא לקבוע כי דרטלר וחיים ישתתפו בעלות ההוצאות של תחזוקת הגג, אף אם ינצל את זכויות הבניה).

4. דין הבקשה אפוא, להידחות. גולדמן יישא בהוצאות דרטלר וחיים בסך כולל של 2, 000 ₪, אשר יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.
5. בקשת הדיירים להורות על יישום הסכם הפשרה

הדיירים טענו בבקשתם, כי אף שחלף זמן רב מאז היה על פרומן לפעול לרישום התקנון - בהתאם לפסק הדין ולהחלטה שניתנה בעקבותיו - הוא לא עשה כן, ולפיכך ביקשו לחייבו ב"צו עשה".

א) פרומן טען בתגובתו, כי פעל לרישום התקנון בתוך המועד שנקצב לכך, ואף פירט את מאמציו להשלים את הרישום גם לאחר שחלף אותו מועד. ואולם, דרישות שונות של המפקח על המקרקעין והצורך בהשגת אישורים מגורמים שונים עיכבו את השלמת הרישום. עוד טען פרומן כי נכון לעת הזו נדרשת חתימתו של גולדמן על הבקשה לתיקון התקנון, וכן נדרשים שני אישורים אחרונים לצורך השלמת הרישום ( אישור מיסים מהרשות המקומית ואישור ממשרד מיסוי מקרקעין).

ב) נוכח האמור בתגובת פרומן, אשר נתמכה במסמכים שונים להוכחת האמור בה, שוכנעתי כי רישום התקנון אכן לא נזנח על ידו, אלא שמסיבות אובייקטיביות לא הושלם הרישום עד למועד זה. לאור האמור, מוארך המועד להשלמת רישום התקנון ב-90 ימים נוספים.

ג) בנסיבות הענין , אין צו להוצאות.

ניתנה היום, כ"א שבט תשע"ט, 27 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.