הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ה"פ 34618-05-19

בפני
כבוד ה שופט חננאל שרעבי

מבקשים

  1. מרים ששי ת.ז. XXXXXX299
  2. חיים ששי ת.ז. XXXXXX357

ע"י ב"כ עו"ד אורלי בוקריס גז

נגד

משיבים

  1. מאירה תוהמי ת.ז. XXXXXX889
  2. מאיר תוהמי ת.ז. XXXXXX231

ע"י ב"כ עו"ד עדן חן תוהמי

3. אסתר סעדי ת.ז. XXXXXX169
ע"י ב"כ עו"ד נאור יאיר ממן

4. מדינת ישראל- רשות מקרקעי ישראל (פורמלי)
5. מדינת ישראל - רשם המקרקעין חיפה (פורמלי)
6. מדינת ישראל – משרד האוצר/מיסוי מקרקעין (פורמלי)
ע"י פרקליטות מחוז חיפה-אזרחי

פסק דין

עסקינן בתביעה לסעד הצהרתי, במסגרתה ביקשו המבקשים סעד הצהרתי בו יוצהר, כי הם, יחד עם המשיבים 1-2, הם החוכרים של מקרקעין שיפורטו להלן (להלן: "הסעד ההצהרתי המבוקש").
2. תביעה זאת מבוססת על הסכם מכר מיום 15.9.1991 (זה התאריך הרשום בהסכם המכר, אם כי יש אפשרות כי ההסכם במתכונתו הנוכחית נחתם זמן מה לאחר התאריך הנקוב בו, כפי שנפרט להלן), במסגרתו רכשו הקונים (המבקשים והמשיבים 1-2) מהמוכרת (המשיבה 3) את מלוא זכויותיה במגרש בשטח של כ-533 מ"ר [כעולה מחוזה החכירה שנחתם בין המוכרת לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") ביום 26.7.1989 (נספח ז לתשובת המשיבות 4-6) ] המצוי בחדרה, והידוע כחלק מחלקה 59 בגוש 10034, בחלק הצפוני של החלקה (להלן: "המקרקעין").
את הסכם המכר הנדון נכנה להלן: "ההסכם" או "החוזה".
לגרסת הקונים הם שילמו את מלוא התמורה החוזית הנקובה בהסכם (45,000 $) ולכן הם זכאים לסעד ההצהרתי המבוקש ולרישומם כבעלים של המקרקעין תחת המוכרת. או בלשון כתב התביעה, הם זכאים להצהרה כי הם זכאים להירשם כחוכרים של המקרקעין, תחת המוכרת.
3. כבר כעת נדגיש, כי התמורה החוזית האמיתית בגין מכירת המקרקעין היתה 80,000 $ ולא 45,000 $ (וכל צד "מאשים" השני לאי רישום התמורה האמיתית בהסכם, וגם לכך נתייחס בהרחבה להלן). עם זאת טוענים הקונים, כי גם תמורה זאת שולמה על ידם במלואה למוכרת הן במישרין (תשלום בכסף) והן על דרך של פרעון חובות שרבצו על המקרקעין עובר למכירה הנדונה והן מכח המכירה הנדונה, ושחובת תשלומם על-פי ההסכם רבץ על כתפי המוכרת. לטענת הקונים הם שילמו חובות אלה כחלק מהתמורה החוזית בהסכמת המוכרת.
4. המוכרת שוללת את זכאותם של המבקשים (והמשיבים 1-2, שהצטרפו לבקשה, שכן שניהם היו הקונים על פי ההסכם) לקבלת הסעד ההצהרתי המבוקש.
בנדון המוכרת מכחישה כי קיבלה את מלוא התמורה החוזית, וגם את העובדה כי רבצו על המקרקעין חובות כלשהם עובר למכירת המקרקעין על פי ההסכם (שתשלומם על פי הנטען היווה לכאורה חלק מהתמורה החוזית).
במצב דברים זה של אי תשלום מלוא התמורה על-פי ההסכם אין מקום לסעד ההצהרתי המבוקש מכוחו של ההסכם (היינו העברת זכויות החכירה במקרקעין מ המוכרת לקונים). ההיפך – המוכרת טוענת לביטול ההסכם עקב הפרתו על ידי הקונים (אי תשלום התמורה החוזית בהתאם להסכם המהווה הפרה יסודית של ההסכם), ואף שלחה בנדון (באמצעות בא כוחה) מכתב ביטול של ההסכם אל הרוכשים ביום 5.2.2020.
5. זאת "על רגל אחת" תמצית התובענה שבפנינו.

הצדדים לתובענה
6. המבקשים, ה"ה מרים וחיים ששי (להלן: "ששי" או "מרים" או "חיים", בהתאמה) ביחד עם המשיבים 1-2, ה"ה מאירה ומאיר תוהמי (להלן: "תוהמי" או "מאירה" בהתאמה) הם הקונים של המקרקעין על פי ההסכם (להלן: "הקונים").
7. המשיבה 3, הגב' סעדי אסתר (להלן: "סעדי" או "המוכרת") היא בעלת הזכויות במקרקעין בהתאם לרישומי רמ"י, והיא המוכרת על פי ההסכם.
יצויין כבר כעת, כי סעדי היא אישה מבוגרת, כבת 94 שנים (עמ' 56 לפרו' שו' 12) . היא ביצעה את המכירה נשוא ההסכם באמצעות בנה דני סער (סעדי) – (להלן: "דני"). דני למעשה היה הרוח החיה בעסקת המכר נשוא ההסכם מצידה של אימו סעדי, וגם קיבל כספים לידיו מהקונים בעקבות המכירה האמורה מבלי שהעבירם לאימו . סעדי העידה, כי לא קיבלה לידיה כל כספים מהמכירה האמורה ( עדותה עמ' 33 לפרו' שו' 26).
למעשה דני ניהל המכירה, וידיעותיה של סעדי לגבי המכירה, תנאיה והכספים שהתקבלו בגינה שואפים לאפס (ראו עדותה עמ' 33-35 לפרו').
דני הודה במצב דברים זה , כשציין בעדותו כי הכל עבר דרכו, והכוונה לנושא המכירה נשוא ההסכם. אימו, כך לדבריו, לא היתה עושה כל צעד בלעדיו (עדותו עמ' 56 לפרו' שו' 9-14).
כאמור, וכפי שנראה להלן, כספים ששולמו על ידי הקונים בגין המכירה נשוא ההסכם , נמסרו לידיו של דני .
יותר מזה, הן בזכרון הדברים שנחתם בין הצדדים עובר להסכם, והן בהסכם בנוסחו הראשון (טרם החלפתו בהסכם בנוסחו הנוכחי) דני ואשתו (דאז) רחל נרשמו כמוכרים של המקרקעין (ראו נספ ח א' לת/1, סעיף 10 לת/1). רק לאחר זמן מה (ונתייחס לכך בהמשך) תוקן ההסכם כשבמקום דני ורחל סעדי כ"מוכרים" נרשמה סעדי כ"מוכרת" .
8. מדינת ישראל גם צורפה כמשיבה בתיק זה (המשיבים 4-6) אך לא השתתפה בפועל בניהול ההוכחות בתיק זה. זאת לאחר שבכתב התשובה שהגישה בנדון הבהירה כי אין לה ענין במחלוקת שבין הצדדים (הקונים והמוכרת).
יחד עם זאת בכתב התשובה פירטה את התנאים הנדרשים על ידי רמ"י להעברת הזכויות במקרקעין. בין היתר:
"...לאחר הסדרת הרישום בלשכת רישום המקרקעין לפיצול החלקה לשתי חלקות רישום נפרדות ורישום בית משותף במגרש המועבר ובו 2 יחידות דיור שהזכויות הרשומות בו רשומות כיום בספרי רמ"י ע"ש הגב' סעדי" (ציטוט מסעיף 7 לכתב התשובה מטעם המדינה).
בישיבת יום 4.3.20 הוסיפה ב"כ המדינה תנאי נוסף – והוא הסדרת הדיווח האמיתי על מחיר עסקת המכר (דיווח על 80,000 $ במקום 45,000 $ שנרשם בהסכם) – (דברי ב"כ המדינה עמ' 7 לפרו' שו' שורות 13-18).
ב"כ הצדדים הסכימו לדרישות הרישום המפורטות בכתב התשובה של המדינה (ראו דברי ב"כ המדינה בעמ' 7 לפרו' המוזכרים לעיל), וברור כי הצהרה ודיווח מתוקנ ים, לפי המחיר האמיתי של העסקה, הם תנאי הכרחי בכל פסק דין בתיק זה .
במצב דברים כמתואר, ב"כ המדינה לא השתתפה בפועל בניהול ההוכחות בתובענה זאת.

עיקר טענות הקונים (ששי ותוהמי)
9. מכתב התביעה שהגישו ששי, כתב התשובה שהגישו תוהמי ותצהיריהם של חיים (ת/1) ומאירה (נ/1) עולות הטענות הבאות :
א. הם זכאים לסעד ההצהרתי המבוקש , שכן שילמו את מלוא תמורת ההסכם בכספים (שיפורטו להלן) שנמסרו לדני ו בפרעון חובות שרבצו על הנכס (שיפורטו להלן) , כפי שגם צויין בסעיף 3 לעיל, זאת בהסכמת המוכרת (סעדי).
ב. אין להם את מלוא האסמכתאות על התשלומים ששולמו לדני במזומן, לנוכח השיהוי בהעלאת טענת אי תשלום מלוא התמורה, כפי שהועלתה על ידי המוכרת במסגרת התובענה הנדונה (כ-28 שנה לאחר מועד ההסכם).
ג. המוכרת הפרה את ההסכם הפרה יסודית ביחסיה עימם.
ד. בכל מקרה התיישנה תביעתה של המוכרת לתשלום מלוא התמורה על פי ההסכם. כך שאין באי תשלום מלוא התמורה בכדי לעכב את רישום הזכויות במקרקעין על שם הקונים בהתאם להסכם.
לחילופין טענת אי תשלום התמורה המלאה על פי ההסכם הועלתה על ידי המוכרת בכתב תשובתה ובתצהירי העדות הראשית מטעמה תוך שיהוי ניכר שגרם לנזק ראייתי לקונים (אובדן אסמכתאות תשלום תמורה במזומן לדני בחלוף השנים).

עיקר טענות המוכרת (סעדי)
10. סעדי הגישה כתב תשובה, תצהיר עדות ראשית (נ/3) ואף דני הגיש תצהיר עדות ראשית (נ/4) מהם עולות טענות כדלקמן:
א. הקונים אינם זכאים לסעד ההצהרתי המבוקש, שכן לא שילמו את מלוא התמורה על פי ההסכם, אלא סך של 30,000 ₪ בלבד. סכום זה שולם על ידם לדני במעמד חתימת זכרון הדברים שנחתם בינם לבין דני ורעייתו דאז רחל (ועל כך נעמוד ל הלן) ביום 13.9.1991 (להלן: "זכרון הדברים").
ב. הקונים למעשה השתלטו על המקרקעין ובנו ביתם עליהם ללא רשות המוכרת ובניגוד להסכם, תוך הפרתו הפרה יסודית.
ג. המוכרת לא נקטה כל צעד משפטי נגד הקונים בגין הפרת ההסכם עקב חולשותיה (אישה מבוגרת הנעדרת השכלה פורמלית). דני לא היה יכול לעמוד על זכויותיה של אימו המוכ רת הנובעות מהפרת ההסכם, עקב מצב כלכלי ונפשי קשה הנובע מהליך גירושין קשה בו היה נתון.
במצב דברים זה המוכרת לא שיתפה פעולה עם הקונים לרישום זכויותיהם במקרקעין שכן טרם שילמו את מלוא התמורה בהתאם להסכם.
ד. לא רבצו חובות על המקרקעין עובר למכירתם לקונים.
ה. בסיכומיה הוסיפה המוכרת טענה חדשה, והיא כי תביעתם של המבקשים התיישנה, או לוקה בשיהוי ניכר המעיד על ויתור ונטישת ההסכם.

דיון והכרעה
11. אלה הסוגיות העיקריות העומדות להכרעה בתובענה זאת :
א. סוגיות התיישנות ושיהוי שהועלו על ידי הצדדים בהקשר דנן;
ב. סוגיית תשלום התמורה החוזית והפרת ההסכם ;
ג. זכאות הקונים לסעד ההצהרתי המבוקש.

סוגיה א' – התיישנות ושיהוי בהקשר דנן
12. שאלת ההתיישנות עולה בענייננו בשני הקשרים :
טענת הקונים – כמפורט בסעיף 9(ד) לעיל - התיישנות תביעה אפשרית מצידה של המוכרת לתשלום מלוא התמורה על פי ההסכם. לכן אפילו לא שולמה מלוא התמורה על פי ההסכם אין בכך לעכב את רישום הזכויות המקרקעין על שם הקונים מכוחו של ההסכם ;
טענת המוכרת – כמ צויין בסעיף 10 (ה) לעיל – התביעה של המבקשים התיישנה, שכן היה ידוע לקונים סירובה של המוכרת לשתף פעולה ברישום המקרקעין על שמם כבר שנים רבות, מעבר לתקופת ההתיישנות.
13. נתחיל דווקא בטענת ההתיישנות של המוכרת ה מכוונת נגד התובענה דנן (להבדיל מטענת המוכרים המכוונת נגד טענה אפשרית של המוכרת לאי תשלום מלוא התמורה), שכפי שציינו לעיל עלתה לראשונה בסיכומיה. טענה זאת יש לדחות מטעמים כדלקמן :
א. ידועה ההלכה כי אין לשעות לטענה הנטענת לראשונה בסיכומים [ראו לענין זה: ע"א 1184/04 גרשון קרויזר נ' אנטשיל שוורץ, פסקה 18 (15.4.07)];
ב. כידוע, אין נזקקים לטענת התיישנות אם לא טען הנתבע טענה זו בהזדמנות ראשונה לאחר הגשת התובענה (במקרה דנן טענת ה התיישנות לא נטענה בכתב התשובה מטעם המוכרת ואף לא בתצהיר עדותה הראשית או תצהיר עדותו הראשית של דני), שאחרת יבוזבז זמן שיפוטי יקר שבסופו יעלה הנתבע את טענת ההתיישנות המייתרת את התביעה כולה. כך גם מורה סעיף 3 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות").

לעניין זה ראו:
ע"א 9245/99 ויינברג נ' אריאן, פד"י נח(4) 769;
ע"א 7194/13 טובית דרור חברה לנכסים בע"מ נ' ב.ס.ר המהנדסים בע"מ (2 2.7.15).
ג. מעבר לשני הנימוקים הנ"ל, ולגופם של דברים נאמר, כי ההסכם לא בוטל על ידי המוכרת, הגם שידעה לכאורה כי לא שולמה לה מלוא התמורה, לאורך השנים ועד מועד הגשת התביעה ביום 15.5.2019. רק ביום 5.2.2020, כתשעה חודשים לאחר הגשת כתב התביעה, "נזכרה" המוכרת לשלוח, באמצעות בא כוחה, מכתב על ביטול ההסכם (לענין כוחו ותוקפו של מכתב ביטול זה נעסוק להלן). בכל אופן כאמור, במועד הגשת התביעה ביום 15.5.2019, ההסכם נותר שריר וקיים. מכאן כי זכותם של הקונים, ובכללם המבקשים, לתבוע את הסעד ההצהרתי מכוחו של ההסכם התקף, ושאלת ההתיישנות כלל אינה רלוונטית.
14. כעת נבחן את טענת ההתיישנות שהעלו הקונים כמפורט לעיל, ונמצא כי גם דינה דחיה.
כאמור טוענים הקונים כי בכל מקרה התיישנה תביעתה של המוכרת לתשלום מלוא התמורה על פי ההסכם. כך שאין באי תשלום מלוא התמורה בכדי לעכב את רישום הזכויות במקרקעין על שם הקונים בהתאם להסכם.
האמנם?
לטעמי התשובה שלילית, ואבהיר עמדתי;
סעיף 4 להסכם (שצורף כנספח 1 לנ/1) עוסק בהתחייבויות המוכרת על פי ההסכם, ובין היתר:
א. מסירת החזקה במקרקעין לא יאוחר מיום 15.12.1991 "ובתנאי שהקונה יבצע תחילה את כל התחייבויותיו... (סעיף קטן א');
ב. "להעביר ולרשום ע"ש הקונה את כל זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין... עד ולא יאוחר מיום 31.12.93" (סעיף קטן ב');
ג. לחתום על יפוי כח בלתי חוזר במעמד החתימה על ההסכם, בכדי לאפשר לעורך הדין המטפל ברישום הנכס על שם להעביר ולרשום הנכס על שם הקונים. עורך הדין המטפל ברישום יהא רשאי לעשות שימוש ביפוי הכח רק אם "יווכח להנחת דעתו כי הקונה מילא התחייבויותיו בהתאם לחוזה" (סעיף קטן ז').
המסקנה היא – מסירת החזקה במקרקעין ורישום הזכויות על שם הקונים מותנים בקיום הקונים את התחייבותם על פי ההסכם, ובראש וראשונה תשלום מלוא התמורה החוזית (סעיף 5 להסכם, הקובע כי "תמורת התחייבויותיו של המוכר לפי החוזה מתחייב הקונה לשלם למוכר...").
עסקינן למעשה בחיובים מותנים או בחיובים שלובים/מקבילים.
לטעמי עדיף לומר כי עסקינן חיוב מקביל או משולב, שכן הדבר עולה מלשון ההסכם בסעיף 4, כמצויין לעיל, וגם מהוראת סעיף 23 לחוק המכר תשכ"ח-1968 הקובעת, כברירת מחדל, כי - "חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד"; כן ראו ע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן , פסקה 22 (11.8.2011) – (להלן: "ענין מונסנגו").
נבהיר המושגים הנ"ל:
חיובים מותנים - הם חיובים נגדיים שנקבעו למועדים עוקבים שונים, וקיום החיוב האחד מותנה בכך שיקויים תחילה החיוב הנגדי.
חיובים שלובים/מקבילים - הם חיובים נגדיים בחוזה הדדי שיש לקיימם בד בבד. ביצוע החיוב על ידי צד אחד, מבחינת השלב והמועד, שלוב ומקביל לביצועו של החיוב על ידי הצד השני.
כך נלמד מהוראת סעיף 43 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), הקובע כדלקמן:
"(א) המועד לקיומו של חוב נדחה –
(1) אם נמנע הקיום במועדו מסיבה תלויה בנושה - עד שהוסרה המניעה;
(2) אם תנאי לקיום הוא שיקויים תחילה חיובו של הנושה - עד שקויים אותו חיוב;
(3) אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד - כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו".
היינו – בהתאם לסעיף 43(א) על שלושת סעיפי המשנה שלו, נדחה המועד לקיום החיוב המאוחר או המקביל , כל עוד לא קויים החיוב המוקדם או המשולב.
ראו לענין זה:
גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים, מהדורה רביעית, עמ' 575-576;
ענין מונסנגו, פסקאות 22-23.
במקרה דנן, וכמצויין לעיל, רישום המקרקעין של שם הקונים מותנה או מקביל בחיוב הקונים בתשלום מלוא התמורה החוזית , משבחרו הקונים לתבוע את אכיפת ההסכם כ-28 שנה לאחר כריתת ההסכם, עומדת זכותה של המוכרת לתבוע או לדרוש את קיום החיוב המותנה או המקביל של הקונים אשר הוא תשלום מלוא התמורה החוזית ללא מגבלה דיונית הנובעת מטענת התיישנות.
משהחוזה שריר וקיים לצורך תביעת הקונים או מי מהם (המבקשים), הוא שריר וקיים על כל תנאיו המותנים והמקבילים כאמור הרלוונטיים למוכרת.
לכן דין טענת ההתיישנות, כפי שנטענה על ידי הקונים דנן, להידחות.
15. כעת נעבור לבחון את טענת השיהוי שטוענים לה שני הצדדים, כמפורט בסעיפים 9(ד) ו-10(ה) לעיל.
16. סעיף 27 לחוק ההתיישנות קובע כדלקמן:
"אין חוק זה בא לפגוע בתקופת ההתיישנות הקבועה לענין פלוני בדין אחר, אלא אם נאמר כך במפורש בחוק זה; ואין חוק זה בא לפגוע בכל סמכות, לפי כל דין, לדחות תובענה או לסרב למתן סעד מחמת שיהוי".
טענת השיהוי עוגנה בסעיף 27 לחוק ההתיישנות.
17. סוגיית השיהוי נדונה בהרחבה בפסיקת בתי המשפט ואנסה לתמצתה להלן;
כידוע חסימת דרכו של תובע מפאת הטענה לשיהוי הינה צעד דרסטי [ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 445 (2003) (להלן: "עניין תלמוד תורה")].
קבלת טענה זו אפשרית בהתקיים שני תנאים:
הראשון - שעה שמהשיהוי נכון להסיק כי התובע זנח את תביעתו: "איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין, והיא עשויה לעתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות, לפיכך קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצדו על זכות התביעה הנתונה לו" (עניין תלמוד תורה, עמ' 446).
השני - בקיומה של הרעה במצב הנתבע בשל שיהוי זה: "התנאי בדבר שינוי מצב לרעה של הנתבע אחוז ושלוב בדרישה כי שינוי כאמור ינבע מהתנהגותו הבלתי ראויה של התובע. אין הרי שינוי מצב לרעה של נתבע בשל שינוי בנסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע, כהרי שינוי הנובע מהתנהגות התובע" ( עניין תלמוד תורה, עמ' 446).

עוד ראו לענין זה:
ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ , פ"ד נד(5) 252, 280 (2000);
ע"א 5793/96 חיים נ' חיים, פ"ד נא(5) 625, 635 (1997);
ע"א 403/63 תמיר נ' שמאלי, פ"ד יח(1) 47, 53 (1964) ;
ע"א 410/87 עיזבון המנוחה רבקה ליברמן ז"ל ע"י יורשיה נ' יונגר , פ"ד מה(3) 749, 755-756 .
18. אכן, שינוי במצב התובע לרעה אפשרי בעקבות נזק ראייתי דוגמת אובדן ראיות ופטירת עדים. זאת בתנאי שהנזק שהוסב לנתבע אינו תוצאה של נסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע עצמו. יחד עם זאת, נזק כזה, גם בהתקיים יתר התנאים, לא מצדיק בכל מצב חסימת דרך, שכן הדבר נתון לשיקול דעתו של ביהמ"ש ולרוב האיזון נמצא בהקפדה או בהקלה עם מי מהצדדים במישור הראייתי.
ראו לענין זה:
רע"א 901/07 מדינת ישראל-הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל, [פורסם בנבו] פסקה 97 לפס"ד של השופט עמית (19.9.10);
ע"א 8496/06 עזבון המנוח משה איסקולסקי ז"ל נ' גן-הדר, [פורסם בנבו] פסקה כ"ג (4.5.08);
ע"א 6187/15 פסגות גמל ופנסיה בע"מ נ' מיכאל צולר, [פורסם בנבו] פסקה 39 (28.5.18);
ע"א 6182/14 אינבסטלום הולדינגס בע"מ נ' ספריית יפת, [פורסם בנבו] פסקה 14 (3.5.16);
ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, [פורסם בנבו] פסקה 21 (21.2.07).
19. עוד נזכיר ונדגיש, כי קבלת טענת שיהוי אפשרית במקרים חריגים במיוחד, והרתיעה מקבלתה תגבר ככל שעסקינן בזכות בעלת משקל רב יותר כמו זכות קניינית. נטל הראיה להוכחת כל התנאים רובץ לפתחו של הטוען לשיהוי והרמתו: "מחייבת רמת הוכחה נכבדה על-ידי הטוען לה" (עניין תלמוד תורה, עמ' 446).
20. בשקלול הנסיבות דנן עליהן אעמוד מיד, שוכנעתי לדחות את טענת השיהוי הנטענת על ידי שני הצדדים , בעיקר מהטעם כי שני הצדדים "חטאו" בנסיבות דנן ב"חטא" השיהוי.
מחד גיסא הקונים – שלא טרחו לבקש אכיפת ההסכם עד כה הגם שחלפו כ-28 שנים מיום חתימת ההסכם ועד ליום הגשת התובענה דנן (שגם ב מסגרתה לא ביקשו אכיפת ההסכם אלא סעד הצהרתי הנובע מההסכם). כנראה גם לא היו מגישים התובענה הנדונה, אלמלא רצו ששי למכור לאחרונה את הבית שבנו על המקרקעין, והקונה הפנה תשומת ליבם כי המקרקעין טרם נרשמו על שמם (עדותו של חיים עמ' 15 לפרו' שו' 5-20).
מאידך גיסא המוכרת – שלא טרחה להגיש במהלך השנים תובענה לאכיפת ההסכם או ביטולו נוכח אי תשלום מלוא התמורה מהטעם התמוה (כך לפחות לפי גרסתו של דני) כי בידי המוכרת "תעודת ביטוח" להבטחת יתרת התמורה החוזית . היינו - הקונים לא יוכלו להעביר המקרקעין על שמם, בהעדר שיתוף פעולה מטעם המוכרת, טרם תשלום מלוא התמורה (עדותו של דני עמ' 39 לפרו' שו' 29-30; עמ' 41 לפרו' שו' 10; עמ' 44 לפרו' שו' 9-12).
משזו התנהלות שני הצדדים אין מקום לקבלת טענת את השיהוי, בו "חטאו" שניהם, ללא הצדקה או סיבה סבירה אחרת.
כאן ראוי לציין נקודה נוספת עליה עמד כב' השופט עמית בענין מונסנגו, כדלקמן:
כשעסקינן בחיובים מושעים דוגמת המקרה דנן – אי רישום המקרקעין על שם הקונים עקב אי תשלום מלוא התמורה החוזית על ידי הקונים – עד מתי נשעה החיובים הנ"ל, לנצח או למשך שנים רבות כבמקרה דנן?!
על כך השיב השופט עמית במילים הבאות (ציטוט מפסקה 23) :
"...סעיף 43 לחוק החוזים חלק כללי שותק לגבי תקופת ההשעייה. האם ניתן להשעות קיום חיוב לנצח נצחים או למשך שנים רבות כמו במקרה דנן? איני סבור כך. לטעמי, כאשר המועד לקיומו של חיוב נדחה מחמת אי קיום חיובו של הנושה, יש להחיל על דרך ההיקש ומכוח עקרון תום הלב את הוראת סעיף 41 לחוק החוזים חלק כללי, ולפיה חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה. תקופת ההשעייה צריכה להיות סבירה, על מנת למנוע מצב בו הנושה יעמוד במצב של חוסר ודאות משך שנים רבות. דהיינו, בשלב מסויים, על החייב שחיובו הושעה "לרדת מהגדר" ולפעול באופן אקטיבי - לוותר על ההתקשרות החוזית או לראות בנושה שלא קיים את חיובו במועד כמי שהפר את החוזה ולהגיש תביעה (השוו: מיגל דויטש ביטול חוזה בעקבות הפרתו 98, ובה"ש 81 (1993))".
כאמור במקרה דנן שני הצדדים שקטו על שמריהם במשך שנים ארוכות, עד שבסופו של דבר נקטו המבקשים בהליך משפטי דנן, וגם זה רק בגלל אילוץ של ששי, בעוד שהמוכרת ממשיכה להחזיק בידיה "תעודת ביטוח" מבלי שנקטה לאורך כל השנים (ועד כה) כל הליך משפטי נגד הקוני ם.
במצב דברים זה השיהוי שנגרם בבירור טענות הצדדים כמשתקף בתובענה דנן, אינו מצדיק חסימת מי מהצדדים, במיוחד כשעסיקנן בזכויות קנין במקרקעין, אלא שקילת הקלה עם מי מהצדדים במישור הראייתי (ראו דברינו בסעיפים 17-18 לעיל).
בכל אופן ובמקרה דנן -השיהוי בהגשת התובענה בכל מקרה לא מלמד, כטענת המוכרת בסיכומיה, על זניחת/נטישת ההסכם, שהרי הקונים מחזיקים במקרקעין כ-28 שנים ואף בנו בו את ביתם לפני למעלה מעשרים שנה, בית בו מתגוררים עד היום.
ההיפך אולי ניתן לומר, כי המוכרת היא היא שויתרה על זכויותיה על פי החוזה, לרבות אי-קבלת התמורה המלאה (כטענתה) שהרי בחרה לשבת בחיבוק ידיים עד כה ולא להגיש תביעה לאכיפת ההסכם או ביטולו, וכל טענותיה בנדון הועלו על הכתב כלפי הקונים במישרין רק במסגרת תובענה זאת, שהוגשה כ-28 שנים לאחר כריתת ההסכם (ולאפשרות זאת אף נתייחס להלן) .
בכל מקרה כאמור, היות ששני הצדדים השתהו בנדון התביעה תתברר לגופה, ומרכיב השיהוי יילקח בחשבון במישור הראייתי, כשאבחן את טענות הצדדים.

סוגיה ב' – תשלום התמורה החוזית והפרת ההסכם
21. כאמור טוענים הקונים במסגרת כתבי הטענות ותצהיריהם, כי הם שילמו את מלוא התמורה החוזית, ולכן על המוכרת חלה החובה להעביר את הזכויות במקרקעין ברמ"י, ולדאוג לרישומם בלשכת רישום המקרקעין על שמם, כהוראת סעיף 4 להסכם. משלא עשתה כן תוך תקופת הזמן שננקבה בהסכם (ראו סעיף 14 לעיל), הפרה את ההסכם הפרה יסודית.
מנגד טענה המוכרת במסגרת כתב התשובה ותצהירי העדות מטעמה, טענה להפרה יסודית של ההסכם על ידי הקונים בכך שלא שילמו את מלוא התמורה. לכן גם לגרסתה לא היו זכאים לתפוס החזקה במקרקעין וודאי שלא לבנות את בתיהם על המקרקעין.
בלשון ב"כ המוכרת בישיבת יום 31.10.2019 – "לשאלת בית המשפט, מובן שהטענה היחידה שלנו בענין הפרת ההסכם על ידי הקונים זה אי תשלום, אני משיב נכון" (עמ' 2 לפרו' שו' 1-2).
22. במילים אחרות השאלה העיקרית שעל הפרק, הרלוונטית להכרעה האם הופר ההסכם ועל ידי מי, נוגעת לשאלה האם שולמה מלוא התמורה החוזית על יד י הקונים.
על מי נטל הראיה והשכנוע להוכיח את תשלום מלוא התמורה החוזית, על הקונים או על המבקשת?
ככלל, בתחילת המשפט נטל הבאת הראיות רובץ על מי שנושא בנטל השכנוע.
השאלה על מי רובץ נטל השכנוע, נקבעת על-פי הדין המהותי. נטל השכנוע להוכחת טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו במשפט כאשר הכלל הבסיסי הינו "המוציא מחברו – עליו הראיה". על התובע הנטל להוכיח את כל יסודותיה של עילת התביעה, החיובים והשליליים, ואילו על הנתבע הנטל להוכיח את כל רכיביה של טענת ההגנה שהוא מעלה [ ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 13, (5.10.2006)].
משטענו הקונים בכתב התביעה ובכתב התשובה כי שילמו את מלוא התמורה, ו כן טענו להפרת ההסכם על ידי המוכרת באי רישום המקרקעין על שמם עד כה, ולכן מבקשים את הסעד ההצהרתי המבוקש בהתבסס על ההסכם, נטל הראיה והשכנוע רובץ על שכמם. בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה".
אכן המוכרת גם טענה בכתב תשובתה כי לא קיבלה את מלוא התמורה אלא רק סך של 30,000 ₪ בלבד מהתמורה החוזית ולהפרת ההסכם על ידי הקונים עקב כך . יחד עם זאת כל סכום שיוכח כי שולם על ידי הקונים מעבר לסך של 30,000 ₪, יועבר נטל הראיה והשכנוע למוכרת לסתור תשלום סכום זה.
23. האם הוכיחו הקונים כי שילמו את מלוא התמורה החוזית? שאלה זאת נברר כעת.
24. בתחילת הדברים נחזור ונציין את שציינו בסעיף 3 לעיל – הגם שהתמורה החוזי ת שנרשמה בהסכם היא 45,000 $, התמורה האמיתית היא, כפי שנרשם בזכרון הדברים מיום 13.9.1991 (נספח א' לת/1) , 80,000 $.
בישיבת קדם המשפט מיום 31.10.2019 חיים לא ידע להסביר למה בהסכם לא נרשם המחיר האמיתי (עמ' 4 לפרו' שו' 7).
כשנשאלה מאירה את אותה שאלה בישיבת קדם המשפט מיום 31.10.209 השיבה כי הדבר נעשה לבקשת דני, שרצה לקבל כספים לא מדווחים בגין המכר הנדון, בעוד הם רצו לרשום את המחיר האמיתי בכדי להגדיל את אפשרות קבלת המשכנתא בעבור הרכישה. ברם דני התעקש, ואף ציין כי אם לא יסכימו לרצונו זה, לא ייחתם הסכם (עמ' 4 לפרו' שו' 27-36).
בתצהיריהם הקונים מסרו סיבה קצת שונה לאי רישום המחיר האמיתי בהסכם, בכך שדני טען שסכום של 35,000 $ הוא בג ין החזר הוצאות שהוציא על המקרקעין, לרבות בעבור הוצאת היתר שהוציא לבניה עליהם. לכן המחיר החוזי לא צריך לכלול סכום זה, שצריך לעמוד על סכום היתרה, בשיעור של 45,000 $ (סעיף 9 לת/1; סעיף 7 לנ/1).
דני, מן העבר השני , ציין כי המחיר המופחת נרשם בהסכם ביוזמת הקונים, שכן לו אין כל סיבה לשנות את המחיר המוסכם (עמ' 52 לפרו' שו' 20-21).
כשהציגו לו סיבה אפשרית, הפחתת מס השבח שיחול על המכירה הזאת, שתשלומו על פי ההסכם הושת על המוכרת (סעיף 4(ד) להסכם), השיב:
"אני לא מבין במס שבח לא מס השבחה ולא בכל מס. כמו שהיום אני לא מבין. זו עסקה ראשונה בחיים שלי בעניין מקרקעין. הם ידעו יותר ממני" (עמ' 52 לפרו' שו' 23-24).
במחלוקת זו שבין הצדדים דעתי נוטה בבירור לגרסת הקונים. היינו היוזמה לרישום המחיר המופחת והלא אמיתי בהסכם היה של דני, ולטעמי בכדי להפחית את שיעור מס השבח החל על העסקה, ושמוטל על פי ההסכם על המוכרת (אימו).
טענתו של דני כי אינו מבין במס שבח אינה משכנעת. דני כשלעצמו אדם מוכשר כפי שנראה להלן: עובר לגירושיו היה בעל עסק לחלקי חילוף למכוניות (עמ' 54 לפרו' שו' 16), ובהמשך הדרך אף למד הנדסאות מכונות במשך כארבע שנים, שמאות רכב וקציני בטיחות כפי שיפורט להלן. אדם כזה, סביר כי ידע על חיוב מס שבח בעקבות מכר מקרקעין. בכל מקרה היה עורך דין שייצג את שני הצדדים בעסקת המכר דנן (עו"ד אלי גור) וחזקה כי הסביר לצדדים על חיוב מס השבח בגין מכר המקרקעין, שהוזכר בהסכם הושת בו על המוכרת.
דני גם לא הוכיח את טענתו כי עסקינן בעסקת מקרקעין ראשונה בחייו;
גם אם כך הוא המצב, הרי סוגיית מס השבח נרשמה במפורש בהסכם. היה ברור כי יחול מס שבח על עסקת מכירת המקרקעין האמורה, והמס הוטל על המוכרת (סעיף 4(ד) להסכם). לא צריך להיות מבין גדול במכירת מקרקעין כדי לדעת שסכום מס שבח שיוטל על העסקה יקטן ככל שמחיר העסקה יהיה נמוך יותר;
לקונים היה אמנם אינטרס מסויים בהפחתת סכום עסקת המכר (שיוביל להפחתה מסויימת במס הרכישה), אך מנגד היה להם אינטרס של ממש ברישום המחיר האמיתי בהסכם, שיאפשר להם לקבל הלוואה גדולה יותר לצורך רכישת המקרקעין, כפי שהעידה על כך מאירה (כמצויין לעיל);
יחד עם זאת, ועל אף רישום מחיר לא אמיתי בהסכם והסכמת הצדדים על המחיר האמיתי (80,000 $), ככל שאקבל התובענה דנן בהסתמך על ההסכם, אתנה זאת בדיווח מתוקן למיסוי מקרקעין על המחיר האמיתי של עסקת המכר הנדונה , דרישה עליה עמדה גם נציגת ב"כ המדינה כמצויין בסעיף 8 לעיל.
כך אעשה הגם שרישום מחיר לא אמיתי הופך לכאורה את ההסכם לבלתי חוקי, כמשמעותו בסעיף 30 לחוק החוזים (אם כי אף אחד מהצדדים לא טען במקרה דנן כי ההסכם בלתי חוקי).
בע"א 6667/10 טנדלר נ' קוזניצקי (12.9.2012) כב' השופט עמית הדגיש, כי בפסיקה ניתן לזהות נטייה לאכוף חוזה מכר מקרקעין שכרוכה בו הונאה של רשויות המס, ובלבד (בין היתר) שמדובר באי-חוקיות שניתן להסדירה, דוגמא דיווח לרשויות על מחיר המכר האמיתי.
פרופ' אייל זמיר סבור (במאמרו "החוזה הבלתי חוקי ותוצאותיו", ספר דניאל, תשס"ח 423, 448), כי אי החוקיות בנקיבת סכום תמורה שאינו אמיתי בחוזה מכר היא אגבית (אינצידנטלית) לתכלית המרכזית של החוזה. במקרה כזה יוכל בית המשפט להורות על קיום החוזה לאחר שאחד הצדדים כבר קיים את חלקו, ובלבד שהעובדות הובאו לידיעת רשויות המס.
25. כעת נברר את שאלת תשלום התמורה (האמיתית) והוכחתה על ידי הקונים.
סבורני כי על שתי עובדות אין מחלוקת בין הצדדים :
א. הקונים מחזיקים למעשה במקרקעין כ-28 שנים ללא כל מחאה ישירה או פעולת מניעה, בכתב או אחרת (מוכחת) , מצד המוכרת כלפיהם במישרין ;
ב. הקונים בנו ביתם על המקרקעין החל משנת 1993 (קיבלו היתר בניה לבניית דו משפחתי ביום 27.4.1993 – העתק ההיתר צורף כחלק מנספח 7 לנ/1). היינו כ-26 שנים טרם הגשת התביעה , ומתגוררים בביתם כ-25 שנים, ללא כל מחאה ישירה או פעולת מניעה מצד המוכרת כלפיהם.
לכאורה עצם החזקת הקונים במקרקעין שנים כה רבות, ואף בניית ביתם עליו, ללא כל פעולת מניעה או מחאה ישירה מצד המוכרת כלפיהם לאורך למעלה מעשרים וחמש שנים, מוכיחה לכאורה כי הקונים שילמו את מלוא התמורה החוזית למוכרת. במיוחד כשסעיף 4(א) להסכם התנה את מסירת החזקה במילוי מלוא התחייבויות הקונים על פי ההסכם, ובראש וראשונה תשלום מ לוא התמורה.
ראוי לצטט בנדון את דבריה כב' הנשיאה גרסטל בה"פ 37922-08-11 זגור נ' האפוטרופוס הכללי (14.3.2012) כי:
"... אין ספק כי קיומה של חזקה בנכס מהווה אינדיקציה משמעותית לתקפות הסכם המכר ואף לתשלום התמורה, שעל פי רוב קודם למסירת החזקה" (ציטוט מסעיף 3(ג), עמ' 10 לפסק הדין).
דברים דומים ראו:
ה"פ (ת"א) 33967-10-17 שוקר נ' קורן, פסקה 53 (8.7.2019);
ה"פ (ת"א) 57677-12-17 סימן טוב נ' בן מנשה, פסקה 100 (11.2.2020).
26. כיצד מתמודדת המוכרת עם טענה זאת של חזקה רבת שנים ובניית בית על המקרקעין כבר לפני למעלה מעשרים וחמש שנים , ללא כל פעולת מניעה ו/או מחאה ישירה מצידה כלפי הקונים ?
א. טוענת המוכרת כי הסכימה למסור חזקה מאוד מוגבלת לקונים כבר ביום חתימת ההסכם (15.9.1991) כהוראת סעיף 4(א) סיפא להסכם, הקובעת כי:
"...ואולם הקונה רשאי לפרוק במגרש מיום החתימה על הסכם זה ואילך ציוד וחומרי בנין, ללא התחלת עבודה".
אך לא הסכימה למסירת חזקה כוללת במקרקעין טרם תשלום מלוא התמורה, כהוראת סעיף 4(א) רישא להסכם.
עם כל הכבוד – טענה זאת אינה משכנעת. הרי אין מחלוקת כי כעשרים ושש שנים עובר להגשת התובענה, עם קבלת ההיתר בשנת 1993 ותחילת הבניה, הקונים החזיקו במקרקעין חזקה מלאה שלא עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 4(א) סיפא ל הסכם ("ללא התחלת בניה"), ללא כל פעולת מניעה ו/או מחאה ישירה מצד המוכרת כלפיהם. מכאן לכאורה הסכימה המוכרת לחזקה זאת. שלא לדבר על התקופה ארוכת השנים בה התגוררו הקונים בבתים שבנו, ללא כל פעולת מניעה ו/או מחאה ישירה מצד המוכרת.
לכאורה הסכמה זאת של המוכרת תומכת בטענת הקונים לתשלום מלוא התמורה שהרי החזקה במקרקעין הותנתה בתשלום מלוא התמורה!
ב. כאמור הרוח החיה מצד המוכרת בכל הקשור להסכם היה דני.
באשר לשאלה מתי נודע לו כי הקונים בנו על המקרקעין השיב דני תשובה די מעורפלת, כדלקמן:
"לשאלת בית המשפט, מתי נודע לי לראשונה שהקונים ששי ותוהמי התחילו לבנות על השטח, אני משיב שבתקופה מאוד מאוחרת, לפני כמה שנים בודדות. ניתקתי עצמי רגשית מהחובות וההתנהלות שלהם כדי לא לחטוף התקף רוב. אמרתי שכשיגיע הזמן שאני והילדים שלי יהיו מסודרים, אני אטפל בסוגיה ואדרוש את המגרש או את התמורה " (עמ' 3 לפרו' שו' 31-34).
בחקירת הנגדית ביום 4.3.20 על אותה שאלה - מתי נודע לו כי הקונים בנו על המקרקעין - השיב כי: "אני ממש לא זוכר. אני יודע שכשנודע לי מיד רצתי למנהל כדי להבטיח א ת עצמי" (עמ' 39 לפרו' שו' 16).
לכתב התשובה של המדינה צורף, כנספח ב1 מכתבו של דני אל רמ"י מיום 29.5.1995, שנרשם בכתב ידו, בו ציין כי "היום בנכס גרים רוכשים שלא שילמו את חובם". היינו לכאורה כבר בשנת 1995 דני ידע לא רק שהקונים בנו בתים על המקרקעין, אלא אף גרים בהם.
נשאל על כך דני בחקירתו הנגדית והשיב כי "יכול להיות שאני כתבתי את המכתב" (עמ' 41 לפרו' שו' 33).
זאת למרות הכחשותיו המתחמקות של דני בנדון (כמתואר לעיל), עליהן חזר אפילו לאחר שהוצג לו מכתבו לרמ"י משנת 1995 הנ"ל, כדלקמן :
"ש. בדיון שלך ביום 31.10, בעדות שלך, רשמת שגילית שהם בנו לפני מס' שנים בודדות. מה זה מס' שנים בודדות?
ת. אני לא יכול לענות על השאלה הזו. אני אפילו לא יודע איפה הבתים נמצאים. אני נשבע ומוכן שכולנו נהיה בפוליגרף, לא ראיתי את הבתים. אני מוכן ללכת לפוליגרף, בתנאי שיבואו איתם גם. אני לא יכול נפשית, עשקו אותי, ניצלו אותי בתקופה הכי קשה שהייתה לי בחיים. עכשיו כשאני מיוצב, אני יכול לשכור עו"ד..." (עמ' 42 לפרו' שו' 3-9).
לא האמנתי לדני כי אינו זוכר מתי נודע לו על בניית הקונים את ביתם על המקרקעין , או כי נודע על כך רק לפני שנים ספורות. מכתבו של דני לרמ"י משנת 1995 המוזכר לעיל, מלמד כי דני ידע על בניית הבתים (והתגוררות הקונים בבתים) לפחות כבר בשנת 1995, כ-24 שנים עובר להגשת התובענה דנן.
נסיון התחמקותו של דני ממתן תשובה ברורה לשאלה מתי נודע לראשונה על הבניה אומר דרשני, ומלמד כי גם דני הבין לכאורה כי מחדלה של המוכרת מלנקוט פעולה כלשהיא נגד המשך חזקת הקונים במקרקעין ו/או בניית ביתם עליהם עד כה, תומכת בגרסת הקונים כי שילמו את מלוא התמורה, כהוראת סעיף 4(א) להסכם – חזקה תמורת תשלום מלוא התמורה החוזית.
ג. דני טען בתצהירו (נ/4) כי לא היה יכול לעמוד על זכויותיה של אימו הנובעים מהפרת ההסכם, עקב מצב כלכלי ונפשי קשה בו היה שרוי הנובע מהליך גירושין קשה בו היה נתון .
דני תיאר את מצבו הנפשי והכלכלי הקשה כך, שכשהיה מגיע לבקר את אימו (המוכרת) והיא היתה שואלת אותו לגבי המגרש, הוא היה משיב לה – "...ואמרתי לה שאני לא יכול ואז היא היתה נותנת לי 20 ₪ שיהיה לי לבקר את ילדיי שגרו בחדרה" (עמ' 37 לפרו' שו' 27-28).
באמירות אלה של דני גם לא נתתי אמון . הרי אדם שנמצא במצב כלכלי קשה מחפש כל מקור כספי אפשרי. במצב כזה סביר כי לא היה מוותר לקונים על תשלום מלוא התמורה החוזית, ולא מסתפק ב"תעודת ביטוח" (ראו סעיף 20 לעיל). משלא עשה כן לאורך כל השנים, ולמעשה לא נקט כל הליך משפטי בו המוכרת תהא תובעת (אכיפת החוזה או ביטולו עקב הפרה יסודית) עד היום ( הרי בהליך זה טענות המוכרת הן טענות הגנה בלבד), יש בכך חיזוק לכאורי לגרסת הקונים כי שילמו את מלוא התמורה החוזית למוכרת.
גם אם נבחן את גרסתו של דני לענין המצב הכלכלי והנפשי בו היה נתון עקב הליך גירושין הקשה שעבר (לדבריו) נמצא כי אינה אמינה.
נתחיל בישיבת יום 31.10.19, בה דני ציין כי היה בהליך גירושין במשך 7-8 שנים (עמ' 3 שו' 14). כשנשאל בישיבת יום 4.3.2020 באיזו שנה הוא התגרש, השיב כי אינו זוכר (עמ' 35 לפרו' שו' 22-23). כשבית המשפט לחץ על דני לקבל תשובה ברורה בנדון (שהרי קושר בין אי עשייתו דבר לגביית החוב החוזי הנטען לבין הליך הגירושין) השיב, שהוא חושב שבשנת 1991, שנת חתימת ההסכם, הוא עדיין חי עם גרושתו (רחל), אך הוא כבר היה בהליכי גירושין (עמ' 36 לפרו' שו' 18-23).
עדותו זאת של דני לא מסתדרת עם האמור בסעיף 81 לתצהירו נ/4, שם ציין כי הליך הגירושין החל בשנים שלאחר ההסכם. נשאל על כך דני בחקירתו והשיב כי הבעיות בינו לבין אישתו דאז החלו עובר להסכם וזו הסיבה שמכר המקרקעין, הגם שכבר הוציא היתר לבניית בית עליו (מ' 36 לפרו' שו' 29-31).
בכל אופן גם בהמשך עדותו דני לא היה מוכן למסור שנים מדוייקות בו החל והסתיים הליך הגירושין הקשה לדבריו (עמ' 37 לפרו' שו' 35-36)
בקיצור – כל "סיפור" הגירושין הקשה נטען על ידי דני ללא כל אסמכתאות ובהבל פיו בלבד. כל מי ששומע את ס יפור הגירושין מפיו של דני לכאורה סבור כי עסקינן באדם שבור המצוי "על הקרשים", ולא היא – בתקופה שלאחר כריתת ההסכם, לכאורה תוך כדי הליך הגירושין או בשנים לאחריו (בין השנים 1998-2001) דני למד לימודי הנדסאות מכונות במשך כארבע שנים, למד שמאות רכב, קציני בטיחות, סיים הכשרה בקורס למתן חוות דעת מומחים לבתי משפט. חלק מהמקצועות למד במקביל עובדה המלמדת לכאורה על כושר ריכוז טוב (עמ' 38 לפרו' שו' 1-19).
הכיצד כל אלה מלמדים על מצב נפשי/כלכלי קשה כל כך, כפי שמתאר דני? נשאל על כך דני והשיב, כי היה חייב לנהוג כך כדי לפרנס את שלושת ילדיו (עמ' 38 פרו' שו' 21-22).
כשלעצמי סבורני כי פניה של דני לעורך דין שיטפל לו באכיפת החוזה וגביית יתרת התמורה החוזית הנטענת (שהיתה עוזרת לו בפרנסת ילדיו) היתה קלה ומועילה יותר עבורו, אך באופן תמוה לא כך נהג דני והעדיף לנקוט בגישת "שב ואל תעשה" ביחסיו עם הקונים בטענה תמוהה של "תעודת ביטוח".
כשבית המשפט שאל את דני מה הוא רוצה, תעודת ביט וח או כסף, השיב:
"אני ידעתי שיגיע היום שהוא ישלם את זה ואני מקווה שזה לא יפגע לו בבריאות. אני גם לא הייתי מגיע לבית המשפט עכשיו. הגעתי כי הם הביאו אותי. הבן שלהם, נדמה לי ניר ששי, והוא אמר שהוא הבן של חיים ששי ואני צריך שתחתום כי אבא לא יודע להעביר. אמרתי שאין בעיה, ישלמו את החוב ואחתום" (עמ' 44 לפרו' שו' 12-16).
בכל הכבוד, תשובה זאת לא שכנעה אותי.
יותר מזה, בהמשך עדותו דני "מספר" מדוע לאורך השנים, גם כשכבר התאזן כלכלית, לא הגיש תביעה נגד הקונים לאכיפת ההסכם או ביטולו עקב אי תשל ום יתרת התמורה החוזית. תשובותיו, בלשון המעטה, לא שכנעו אותי.
דני העיד כי התאזן כלכלית בשנת 2004 כשנישא לעו"ד מסויימת (את שמה לא נזכיר מפאת צנעת הפרט), ראש ענף פלילי בפרקליטות צפון, "ומאז אני מסודר" (עמ' 43 לפרו' שו' 28-29).
כשנשאל מדוע משנת 2004 ועד כה לא נקט בכל הליך משפטי נגד הקונים, השיב כי הוא ורעייתו היו בטיפולי פוריות ( IVF) והיה עסוק בכך, עד שלא היה סיפק בידו, כך משתמע, לטפל בענין הקונים ותשלום התמורה החוזית (עמ' 43 לפרו' שו רות 30-34).
ברוך ה', טיפול הפוריות הצליח ונולד לדני ורעייתו ילד ראשון ביום 20.11.2007. נשאל דני מדוע לאחר מכן לא פעל נקט הקונים משפטית, והשיב כי אז אשתו לחצה עליו לטיפולי פוריות נוספים לילד שני, שנולד בשנת 2008 (עמ' 44 לפרו' שו' 1-5). כשנ שאל מדוע משנת 2008 ואילך לא פעל משפטית נגד הקונים, השיב: "הייתי צריך לטפל בילדים כיוון שלגב' (אישתו- ח"ש) קריירה בפרקליטות ואני טיפלתי בילדים" (עמ' 44 לפרו' שו' 4-5).
לשאלה מדוע אז לא פנה לעורך דין למסור לו הטיפול המשפטי נגד הקונים, הרי כבר היה מאוזן כלכלית לדבריו, השיב כי סמך על "תעודת הביטוח" הקיימת בידיו, שהקונים לא יוכלו להעביר הזכויות במקרקעין על שמם טרם תשלום מלוא התמורה (עמ' 44 לפרו' שו' 8-10).
כל ההתנהלות והסיפור הנדון של דני לא נראים לי. לא האמנתי לו. לא סביר בעיניי כי אדם המצוי בהליך גירושין קשה, שהוביל אותו למצב כלכלי ונפשי קשה, לומד מקצועות טובים המצריכים ריכוז ומחשבה ואף נותן חוות דעת כמומחה מטעם בתי המשפט בתחום שמאות הרכב (עמ' 55 לפרו' שו' 3).
גם לא סביר בעיניי כי דני לאורך השנים לא מצא זמן לדרוש מהקונים במישרין, בעצמו או באמצעות עורך דין מטעמו (או מטעם המוכרת) את יתרת התמורה, או להגיש נגדם תביעה משפטית. "סיפוריו" של דני בנדון הם בגדר סיפורים בעלמא, ולא מוכחים.
הרבה גברים דוגמת דני עברו, ועוברים, הליכי גירושין שאינם קלים, עוברים (עם בנות זוגם) טיפולי פוריות ואף משתתפים באופן מסיבי בגידול הילדים, אך כל זאת לא גורם להם ל"שיתוק" תפקודי דוגמת זה עליו מצביע דני.
כאמור זה לא סביר ומשכנע ולכן לא האמנתי לדני בתיאור הדברים.
לכן יש להסביר את אי-פעולותיו של דני במשך כ-28 שנים בגביית יתרת התמורה החוזית הנטענת באחת משתי דרכים:
הראשונה – כל התמורה החוזית שולמה למוכרת (באמצעות דני) בכסף או בפרעון חובות שרבצו על המקרקעין שחובת תשלומם על-פי ההסכם רבצה על המוכרת, כגרסת הקונים;
השניה – המוכרת זנחה את גביית יתרת חוב התמורה החוזית הנטע נת או ויתרה עליה (ולאפשרות זאת נתייחס גם להלן).
ד. האם מכתביו של דני לרמ"י במהלך השנים, בהם, או בחלקם, ציין חוב של הקונים אל המוכר מלמדים אכן על חוב כאמור ?
לטעמי התשובה שלילית - נבהיר את דברינו:
דני הפנה לעובדות כי כבר בשנים 1995, 2000, 2003 ו-2007 פנה לרמ"י במכתבים ובהם התריע על אי תשלום מלוא התמורה החוזית על ידי הקונים ו/או החזקתם במקרקעין ללא רשות המוכרת (סעיפים 89-96 לנ/4 ; המכתבים האמורים גם צורפו לתשובת המדינה בתיק זה). דא עקא שבתקופה זאת לא פנה דני בכתב, ולו פעם אחת , לקונים במכתב דומה על אי תשלום מלוא התמורה החוזית ו/או החזקתם במקרקעין ללא רשות.
בצדק טענו תוהמי בסיכומיהם (סעיף 42), כי מכתביו של דני לרמ"י אינם מועילים למוכרת להוכחת אי תשלום מלוא התמורה החוזית. עליה היה למצות את זכויותיה מול הקונים במישרין, שלכאורה הפרו ההסכם (לטענתה) ולא באמצעות פניה לצד ג' ואפילו היא רמ"י.
היה אפשר להבין פניה לרמ"י כנלווית לפניה במישרין לקונים בסוגיית הפרת ההסכם ואי תשלום מלוא התמורה החוזית, אך פניה לרמ"י בלבד מה תועיל בפתרון הסכסוך?!
לא זאת אף זאת – במכתבו האחרון של דני לרמ"י ביום 1.7.2007 (נספח יב לתצהירו נ/4) ביקש דני צילומי מסמכים הנוגעים למקרקעין "בכדי להמשיך טפול משפטי במידת הצורך". מאז, לא עשה דבר ולא נקט בכל הליך משפטי נגד הקונים, ולמעשה אף לא פנה אליהם בכתב כאמור.
דני אמנם טען בעדותו בפני כי פנה בנדון למרים במהלך השנים ואף לברוך אחיו המקורב לששי (עבדו שנים ארוכות יחדיו בחברת החשמל) שיפנה לקונים, שיסיימו לשלם את התמורה החוזית (עמ' 39 לפרו' שו' 21-25), אך עדותו היתה בעלמא, והוא לא טרח להזמינם (את מרים וברוך) לעדות (הגם שמרים בעלת דין).
אמנם לגבי ברוך דני טע ן כי קיבל אירוע מוחי (עמ' 39 שו' 8) אך לא ה וכיח זאת ו/או לא הוכיח כי מצבו הרפואי כיום, ואפילו לאחר אירוע מוחי, אינו מאפשר לו להעיד על העובדה האמורה.
אי הבאתם של מרים ו/או ברוך אחיו לעדות פועלת לחובת גרסתו של דני כי פנה אליהם בעל-פה בסוגיית תשלום התמורה החוזית, מכח הכלל שבפסיקה הקובע לאמור, כי צד שנמנע מלהביא עד רלבנטי בהעדר הסבר אמין וסביר, מעורר מדרך הטבע את החשד שיש דברים בגו, וכי נמנע מהבאתו לעדות כי הוא חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה נגדית. לשון אחרת, מחדל זה פועל לחובתו, ויש בו בכדי לתמוך בגרסת הצד היריב. על כן, ביהמ"ש רשאי להסיק מאי הזמנת עד רלבנטי כאמור, מסקנות מחמירות וקיצוניות נגד מי שנמנע מהבאת העד.

לעניין זה ראו:
יעקב קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1649, מהדורה משולבת ומעודכנת תש"ע – 2009.
בנדון נציין כי הן חיים והן מאירה ציינו בתצהירם, ועובדה זאת לא נסתרה על ידי המוכרת, כי לאורך כל השנים מאז רכישת המקרקעין ובניית ביתם עליו, לא קיבלו כל דרישה או מכתב מצידם של המוכרת ו/או דני בדבר אי תשלום מלוא היתרה החוזית או הפרת ההסכם (סעיף 24 לת/1; סעיף 17 לנ/1).
ה. היה ויישאל הרי גם הקונים ישבו ב"חיבוק ידיים" לאורך שנים, ואולי זה מלמד בדיוק ההיפך, כי לא שילמו את מלוא התמורה החוזית?
לא שוכנעתי כי כך הם פני הדברים. הקונים לא ישבו בחיבוק ידיים לאורך השנים, הגם שהרושם הוא, כי לא פעלו בנמרצות נדרשת.
נתחיל בכך שעל פי ההסכם היה על המוכרת לחתום, במעמד חתימת ההסכם , על יפוי כח בלתי חוזר להשלמת הרישום על שם הקונים. ייפוי הכח היה צריך להינתן לטובת עורך דין אלי גור, שערך ההסכם בשם שני הצדדי ם, שהיה רשאי לעשות שימוש ביפוי הכח האמור להשלמת הרישום על שם הקונים "בכל מקרה שיוכח לו להנחת דעתו כי הקונה מילא התחייבויותיו בהתאם לחוזה" (סעיף 4(ז) להסכם).
אי הפקדת יפוי כח כאמור על ידי המוכרת מהווה הפרה יסודית של ההסכם (סעיף 9(א) להסכם).
דני הודה בתצהירו כי יפוי כח כאמור לא נחתם על ידי אימו (סעיף 24 לנ/4).
בכך למעשה הפרה המוכרת את ההסכם הפרה יסודית, והותירה את הקונים נתונים לחסדיה לרישום המקרקעין על שמם למרות תשלום מלוא התמורה;
בכך גם נפתח פתח לדרישות כספיות בלתי מוצדקות מצד המוכרת (או דני מטעמה) כתנאי לביצוע רישום המקרקעין על שם הקונים , הגם ששולמה כל התמורה החוזית (מצב שיש לי חשש כי קורה במצב הדברים דנן , ועל כך גם עמדו הקונים בסיכומיהם).
כעת נבחן את התנהלות הקונים לאחר כריתת ההסכם.
חיים בתצהירו ת/1 ציין כי ביום 28.10.1991 פנה עו"ד גור (שערך העסקה וייצג הצדדים בה ) בשם הצדדים לרמ"י בבקשה להעברת הזכויות בנכס על שם הקונים (נספח ט' לת/1). בתשובה שקיבל מרמ"י ביום 2.11.1992 נדרש עו"ד גור, כתנאי להמשך הרישום על שם הקונים, לפעול "להסדרת רשום בטאבו לפיצול מגרש ורשום בית משותף לגבי המגרש המועבר ובו 2 יחידות דיור" (נספח ט/1 לת/1).
בהמשך הדרך, כך לטענת חיים בעדותו, עו"ד גור נעלם להם ולא ניתן היה להשיגו (עמ' 12 לפרו' שו' 34-36 ; עמ' 15 לפרו' שו' 33-34). במצב דברים זה הקונים פנו להמשך השלמת רישום המקרקעין על שמם באמצעות עו"ד יאיר בוסי כבר בראשית שנת 1993 או בסמוך לכך (ראו נספח י' לנ/4), לו אף שילמו שכר טרחה בשיעו ר של 1000 $ (עמ' 14 לפרו' שו' 34-36).
עו"ד בוסי נסע לרמ"י לפגישה בנושא העברת הזכויות, ולאחריה קיבל מכתב מרמ"י ביום 24.10.1994 (נספח י' לת/1) כי סוגיית הרישום מורכבת כמפורט במכתב.
בשלב מסויים אף ניסו הקונים לפנות למוכרת (שכאמור לא חתמה על יפוי כח בלתי חוזר במעמד חתימת ההסכם), באמצעות ניר הבן של חיים, לחתימה על מסמכים לצורך השלמת רישום המקרקעןם על שמם, אך היא סרבה לחתום ולשתף פעולה (ובכך הודה אף דני בסעיפים 74-75 לתצהירו נ/4).
יותר מזה – הקונים (באמצעות ניר בנו של חיים) פנו אל דני עובר להגשת התביעה (עדותו של חיים עמ' 17 לפרו' שו' 1-5) במטרה לקבל עזרתו בהחתמת אימו, המוכרת, על מסמכים להעברת רישום המקרקעין על שמם, אך דני סרב לכך בתואנה כי קיים חוב בתשלום התמורה החוזית (עדותו של דני עמ' 44 שו' 12-16).
היינו הקונים לא שקטו על שמריהם במהלך השנים בנוגע לרישום הזכויות על שמם, אך לא זכו לשיתוף פעולה מצד המוכרת ובנה דני. אמנם נכון כי היו צריכים להגיש תובענה זאת כבר לפני שנים, אך אין בכך לשלול את דבריהם כי עשו מאמץ לרישום המקרקעין על שמם במהלך השנים.
ו. תמיהה נוספת שיש להבהיר מצידם של הקונים , נוגעת לעצם תשלום מלוא התמורה החוזית טרם רישום המקרקעין על שם הקונים, או לפחות וידוא קבלת יפוי כח בלתי חוזר מהמוכרת כדרישת ההסכם, בכדי שיוכלו להשלים את העברת הזכויות בעצמם.
לתמיהה זאת מצאתי מספר הסברים משכנעים כדלקמן:
הסבר ראשון – חיים הסביר בעדותו כי מחד גיסא ידע על אפשרות בעיות ברישום רק לאחר בניית הבית. היינו כשנתיים-שלוש לאחר חתימת ההסכם. מאידך גיסא – נתן אמון במשפחת סעדי (המוכרת ודני). אח של דני, ברוך, עובד איתו כארבעים שנה בחברת חשמל , והוא אמר לו לא לדאוג שכן הכל יהיה בסדר (עמ' 16 שו רות 5-18);
הסבר שני – התמורה החוזית שולמ ה כאמור בשתי דרכים: כסף ותשלום חובות. בסופו של דבר, התוצאה היתה, לאחר תשלום החובות, כי שולמה מלוא התמורה ו אף מעבר לכך (עדותה של מאירה – עמ' 31 לפרו' שו' 14; סע יף 15 לתצהירה נ/1). במילים אחרות אם התמורה היתה צריכה להשתלם רק בצורה של כסף מזומן, הקונים היו נזהרים יותר, אך מששולמה התמורה גם על דרך של פרעון חובות שרבצו על המוכרת בגין המקרקעין, נקלעו הקונים למצב בו שילמו את מלוא התמורה טרם הבטחת רישום זכויותיהם במקרקעין הנרכשים.
הסבר שלישי – לא היה לקונים עו"ד שילווה אותם כראוי לאורך העסקה ויקפיד להדריכם על מילוי תנאיי ההסכם, לרבות תשלום תמורה מלאה רק לאחר השלמת התחייבויות המוכרת על פי ההסכם . אכן עו"ד גור ערך בשם הצדדים את עסקת המכר וייצג אותם בה, אך לא התרשמתי (העיד בפני) כי עשה מלאכתו כראוי ביצוג הצדדים בהסכם.
נתחיל בכך שלא דאג לקבלת יפוי כח בלתי חוזר מהמוכרת להשלמת העסקה למרות הוראת סעיף 4(ז) להסכם;
עו"ד גור עשה הסכם ראשון בו מופיעים כמוכרים דני ורעייתו רחל (נספח ראשון לנ/2) ורק לאחר מכן (לאחר תקופה של כחודש) גיל ה שהמוכרת היא הבעלים של המקרקעין ותיקן ההסכם תוך החתמת הצדדים על החוזה המתוקן הנושא את אותו תאריך (עמ' 22 לפרו' שו' 6-7). דבר זה מלמד לכאורה כי לא בדק , כנדרש, אישורי זכויות עובר לעריכת ההסכם, אחרת היה יודע כי נפלה טעות בזכרון הדברים (ממנו העתיק את פרטי הצדדים והמקרקעין) וכי בעלת הזכויות היא סעדי (עמ' 21 לפרו' שו' 1-7);
הוא לא ידע לומר אם הקונים הפקידו בידיו פקדון לתשלום חובות אפשרי ים של המוכרת בשיעור של 15,000 $, כדרישת ההסכם (עמ' 17 לפרו' שו' 21);
הוא אינו זוכר למה העסקה דנן לא הסתיימה ברישום, וגם תיק העסקה ובו כל המסמכים אבד לו (עמ' 19 לפרו' שו' 25-34);
כל אלה הביאוני למסקנה כי הליווי של עו"ד גור את הצדדים בהשלמת העסקה לא היה מקצועי דיו, דבר שהוביל בסופו של דבר את הקונים לשכור את שירותיו של עו"ד בוסי שגם לא צלח, כנראה עקב מורכבות השלמת העסקה (כדרישת רמ"י, עליה אף התעקשה ב"כ רמ"י בתובענה דנן כמפורט בכתב התשובה) ואי שיתוף פעולה מצד המוכרת .

27. אם נסכם את מסקנותינו בסעיף 26 לעיל נאמר כדלקמן:
א. המוכרת ישבה בשקט במשך כ-28 שנים מבלי לפנות לקונים במישרין לתשלום יתרת התמורה החוזית הנטענת;
ב. לא הוכח לי כי המוכרת ו/או דני פנו אל מי מהקונים במישרין, בכתב או בעל-פה לתשלום יתרת התמורה החוזית. זאת הגם שידעו לפחות משנת 1995 על בניית בתיהם על המקרקעין;
ג. למעשה עד כה לא נקטה המוכרת (ביוזמתה) בכל הליך משפטי נגד הקונים עקב אי תשלום התמורה הנטענת (אכיפת ההסכם או ביט ולו עקב הפרה);
ד. לא האמנתי לטענותיו של דני כי לא נקט בשם אימו המוכרת בכל הליך משפטי נגד הקונים, עקב מצב נפשי ו/או כלכלי הנובע מהליך גירושין;
נתונים אלה תומכים לכאורה בטענת הקונים כי שילמו את מלוא התמורה החוזית למוכרת, וכל מטרתו של דני כיום, לנצל את מצב הדברים הנתון ולהוציא מהם כספים נוספים שלא כדין, כתנאי לרישום המקרקעין על שמם (סעיף 1 לסיכומי ששי; סעיף 26 לסיכומי תוהמי).
28. מעבר לאמור, גם שוכנעתי כי הקונים הוכיחו את תשלום מלוא התמורה (או רובה המכריע) כפי שנפרט להלן.
בנדון הציגו הקונים אסמכתאות בכתב לגבי רוב תשלום התמורה, ולגבי חלקה טענו כי שולמה ללא קבלת אסמכתא מדני לנוכח יחסי אמון או כי אבדה האסמכתא. נעמוד על כך כעת:
א. כאמור זכרון הדברים נחתם ביום 13.9.1991 (נסח ב לת/1) במסגרתו לכאורה קיבל דני מחיים שיק שמספרו 29666 על סך 80,000 ₪ מחשבון בנק של חיים שמספרו 3254. זאת כעולה מקבלה שנחזית להיות בחתימת ידו של דני (סעיף 7 לת/1; עדותו של חיים עמ' 10 לפרו' שו' 3-7; עדותה של מאירה עמ' 24 לפרו' שו' 9).
היות ששער הדולר היציג ביום 13.9.1991 היה 2.304 מכאן כי סכום זה של 80,000 ₪ היה שווה ערך ל-34,722 $ באותו מועד.
דני הכחיש קבלת שיק על סך של 80,000 ₪ מידיו של חיים, וטען כי קיבל ביום חתימת זכרון הדברים סך של 30,000 ₪ במזומן מחיים (ישיבת יום 31.10.2019 שו' 7-10);
הגם שדני הכחיש תחילה את חתימתו על הקבלה האמורה, ואף ניסה לטעון כי המספר "30,000" שונה ל- "80,000" (עמ' 51 לפרו' שו' 1-3), הודה בסופו של דבר כי הקבלה לא מזוייפת וכי נרשם בה סכום של 80,000 ₪ הגם שקיבל רק 30,000 ₪. לגרסתו הוא הסכים לחתום על קבלה שאינה מתאימה לסכום שקיבל, כי סמך על ציון תוהמי , המתווך בעסקה , שאמר לו כי גם הוא לא קיבל את חלקו. הוא לא תיקן את הקבלה כי סמך בנדון על ציון תוהמי (עמ' 51 לפרו' שו' 35; עמ' 52 לפרו' שו' 1-5).
בנדון לא האמנתי לדני, שאף לא טרח להביא את ציון תוהמי לעדות, שהגם שמתגורר כיום ברומניה הוא מגיע לעיתים מזומנות לארץ (ראו בקשה 21 שהוגשה על ידי המוכרת) והיה ניתן לבקש להעידו באחת מחופשותיו בארץ . אמנם בבקשה 21 ציינה המוכרת כי תוהמי סירב ליתן עדות, אך לא שוכנעתי בכך, שכן דני לא ביקש להוציא כנגדו צו הבאה וויתר על עדותו די בקלות, למרות חשיבות עדותו לעניינו.
שוכנעתי יותר מחתימת דני על הקבלה על סך של 80,000 ₪, כמשקפת המציאות. היינו דני חתם על הקבלה וקיבל 80,000 ₪ (34,722 $) בשיק כאמור מחיים.
ב. בסעיף 5(א) להסכם נרשם כי "סך של 10,000 $ בשקלים ישלם הקונה במעמד חתימת החוזה והמוכר מאשר בחתימתו על החוזה את קבלת תשלום זה". משחתמה המוכרת על ההסכם היא מאשרת לכאורה את קבלת הסכום האמור.
דני כאמור מכחיש קבלת כל סכום מעבר לסך של 30,000 ₪ שקיבל מחיים ביום חתימת זכרון הדברים.
בנדון ציין עו"ד גור שערך ההסכם וייצג הצדדים בעסק ת המכר הנדונה, כי העובדה ששלח לרמ"י בקשה להעברת זכות שכירות בשם הצדדים לאחר חתימת ההסכם מלמדת מן הסתם כי נאמר לו שהסכום שולם (עמ' 21 לפרו' שו' 33-35).
במצב דברים זה שוכנעתי כי גם סכום זה של 10,000 $ שולם על ידי הקונים במעמד חתימת ההסכם. ההסכם עצמו מהווה כאמור אסמכתא לתשלום, מעבר לעדותו המחזקת בנקודה זאת של עו"ד גור.
ג. תשלומי חובות שרבצו על המקרקעין הן מכח המכירה הנדונה והן חובות אחרים שרבצו על המקרקעין טרם המכירה הנדונה ונובעים ממכירות קודמות של המקרקעין , עד מכירתם לסעדי.
נזכיר כי על פי סעיף 4(ב) להסכם התחייבה המוכרת להעביר ולרשום את זכויותיה במקרקעין כשהם נקיים מכל חוב.
סעיף 8 להסכם קובע כי "שילם צד מן הצדדים תשלום כלשהו החל על משנהו עפ"י חוזה זה יהא הצד המשלם זכאי לקבלו חזרה מן הצד האחר מיד עם דרישתו הראשונה וכנגד הצגת קבלות..." .
במקום ללכת בדרך הארוכה הקבועה בסעיף 8 להסכם, סיכמו הצדדים בכתב, כי מתוך יתרת התמורה ישלמו הקונים את כל החובות הרובצים על המקרקעין, לרבות חובות לעיריית חדרה (היטל השבחה), מס שבח בגין המכר דנן וחובות קודמים (לרבות חובות מעסקאות קודמות).
בנדון נפנה לסעיף 13 לנ/1 לתצהירה של מאירה, האומר את הדברים, ולנספח 3 לנ/1 בכתב יד המופנה לקונים , החתום לכאורה על ידי המוכרת , נושא תאריך 14.5.1992 (להלן: "נספח 3"), ובו צויין כדלקמן :
"אני הח"מ סעדי אסתר... מאשרת לכם בזה לשלם במקומי ובעבורי מתוך יתרת הכספים המצויים בידכם על פי ההסכם מיום 15.9.91, את כל החובות הרובצים על הנכס שמכרתי לכם...הכוללים בין היתר, חוב לעיריית חדרה – היטל השבחה, מס שבח בגין המכירה לכם, וחובות קודמים אם קיימים למס שבח, ומס רכישה ומס רכוש בעסקאות שביני לבין טאובה ובין טאובה לבין מסורי (מכירות שקדמו למכירה דנן – ח"ש) . למען הסר ספק ביצוע מי מהתשלומים האמורים נחשב לכל דבר וענין כתשלום ששולם לי עבור התמורה המגיעה לי מכם....".
מאירה העידה כי את נספח 3 מסר לה דני (עמ' 25 לפרו' שו' 13-16), ועדותה בנדון לא נסתרה.
המוכרת עצמה בתצהירה נ/3 לא הכחישה כלל ועיקר את חתימתה על נספח 3, הגם שהיה מצופה כי כך תעשה, וכך גם לא מצאתי התייחסות לנספח זה בתצהירו של דני ו/או בעדותו.
ציינה מאירה בתצהירה כי בעקבות נספח 3, שילמו הקונים חובות שרבצו על הנכס (אותם פירטה בסעיף 14 לתצהירה ואליהם נתייחס להלן), כחלק מהתמורה החוזית.
דני בתצהירו הכחיש כי רבצו חובות קודמים על המקרקעין (סעיף 43 לנ/4), וכן הכחיש כל חוב היטל השבחה (סעיף 46 לנ/4).
יחד עם זאת דני לא ידע להמציא כל אישור על העדר חובות קודמים על המקרקעין (עמ' 57 לפרו' שו' 25).
עוד ניסה דני לטעון כי חלק מהחובות הנטענים וששולמו על ידי הקונים, שייכים לחלק הדרומי של המקרקעין שלא שייך למוכרת, והקונים שילמו מסים לא להם בהתנדבות (עמ' 50 לפרו' שו' 11-16).
לא שוכנעתי מאמירתו זו של דני משתי סיבות עיקריות:
שוכנעתי כי הקונים שילמו חובות שהושתו בהסכם על המוכרת וב התייחס לחלק הצפוני של המקרקעין, ולא כל חוב הנוגע לחלק הדרומי של המקרקעין;
דני לא הביא לעדות את הבעלים של החלק הדרומי של המקרקעין, שזהותו/זהותם ידועה לו (עמ' 50 לפרו' שו' 13), לאמת טענה זאת.
לעומת גרסתו של דני, ע"ד גור בעדותו, הגם שהכחיש כי הוא רשם את נספח 3 בכתב ידו (עמ' 19 לפרו' שו' 3) אישר כי רבצו על המקרקעין חובות שנבעו מבעיות מיסים עם החוליות הקודמות בהעברה (עמ' 21 לפרו' שו' 5-7).
חיזוק לקיומם של חובות קודמים, הנובעים מעסקאות קודמות במקרקעין ניתן ללמוד מהסכם המכר שנחתם בין יגאל טאובה לסעדי ביום 8.3.1984, במסגרתו רכשה המוכרת את המקרקעין (ההסכם האמור צורף כנספח ד' לנ/4). ב"הואיל" השביעי לאותו הסכם נרשם, כי המוכר מצהיר שזכויותיו במקרקעין טרם נרשמו על שמו בלשכת רישום המקרקעין, "אולם שולמה כל תמורת הממכר למסוורי (המוכר לטאובה – ח"ש), אך טרם שולמו מיסי ההעברה בעסקה שבינו למסוורי".
דני לא ידע להסביר סעיף זה בהסכם שבין טאובה לסעדי (עמ' 45 לפרו' שו' 18-22), וכן לא ידע לומר אם כל המסים הנובעים מעסקת טאובה והמוכרת דנן שולמו (עמ' 45 לפרו' שו' 3-4).
לדידי חלק מחובות אלה כאמור שולמו על ידי הקונים, כפי שנראה להלן.
כך או כך – ככל שיוכח כי הקונים שילמו בעבור המוכרת חובות שרבצו על המקרקעין ונובעים מהעסקה דנן או מכח עסקאות קודמות הנוגעות למקרקעין, ממילא ומכח ההסכם (סעיף 8 כמפורט לעיל) הם זכאים לקבלם חזרה מהמוכרת, ולטעמי על דרך של קיזוז/הפחתה מיתרת התמורה החוזית .
בנדון דני נשאל, אם בכל אופן יוכיחו לו הקונים כי שילמו חובות שרבצו על המוכרת, האם מסכים כי תשלומים אלה צריכים להיות מקוזזים/מופחתים מסכום התמורה החוזי וענה תוך התחמקות, ולטעמי בחוסר תום לב (שהרי החוזה על הוראותיו, גם בשאלת תשלום חובות מונח בפנינו) כי "שאלה זו צריכה להיות מופנית לעו"ד גור ולא אלי" (עמ' 45 לפרו' שו' 8). כך העיד הגם שזמן קצר קודם לכן העיד, כי אמר לעו"ד גור כי כל חוב המוטל על המוכרת על פי ההסכם ינוכה מהתמורה החוזית (עמ' 40 לפרו' שו' 26-28).
כעת נבחן את תשלומי החובות הנטענים , שהוכחו לי כי היו צריכים להיות משולמים על ידי המוכרת ושולמו על ידי הקונים. תשלומים אלה רוכזו בסעיף 14 לנ/1 (תצהירה של מאירה):
היטל השבחה לעיריית חדרה בעסקת המכר דנן – שול ם על ידי הקונים בסכום של 24,959 ₪ ביום 24.5.1992. אסמכתא לכך צורפה כנספח 4 לנ/1. העידה מאירה כי על הקבלה מעירית חדרה נרשם כי עסקינן בהיטל השבחה על החלק הצפוני של המקרקעין (עמ' 25 לפרו' שו' 30-32). היינו המקרקעין דנן.
משכך סכום זה הוכח לי ובכתובים.
השער היציג של הדולר ביום 24.5.1992 עמד על 2.447. מכאן כי סכום זה שווה ערך לסכום של 10,200 $.
תשלום מס שבח בגין עסקת המכר דנן – שולם על ידי הקונים סך של 12,229 ₪ ביום 9.6.1992 חוב מס שבח בגין עסקת המכר דנן. אסמכתא לכך צורפה כנספח 5 לנ/1, וכך אף העידה מאירה (עמ' 25 לפרו' שו' 33-34).
משכך סכום זה הוכח לי ובכתובים.
השער היציג של הדולר ביום 9.6.1992 עמד על 2.448. מכאן כי סכום זה שווה ערך לסכום של 4,995 $.
תשלום חוב מס שבח בגין עסקה קודמת שבין מסורי לטאובה - כפי שציינו לעיל בהסכם המכר שבין טאובה למוכרת, הצהיר טאובה כי לא שולמו המיסים בעסקת המכר שבינו (כקונה) לבין מסורי (כמוכר). עובדה זאת גם הגיונית שכן שני הסכמי המכר האמורים נחתמו באותו יום 8.3.1994 (נספחים ג'-ד' לנ/4) , ולא היה סיפק בידי המוכר והקונה שם (טאובה ומסורי) לשלם את המיסוי הרובץ על המקרקעין ביום חתימת ההסכם שבין טאובה לסעדי (שנחתם כאמור באותו יום).
העידה מאירה על תשלום זה, שהיה בשיעור של 19,851 ₪, שבוצע על ידי הקונים ביום 24.6.1992 (עמ' 26 לפרו' שו' 9-12) ואף צירפה אסמכתא לתשלום האמור (נספח 6) . עדותה בנקודה זאת לא נסתרה על ידי המוכרת ו/או דנ י, מעבר לאמירות בעלמא, כי יתכן שמדובר בחוב בגין מכירת החלק הדרומי של המקרקעין שגם נמכר על ידי מסורי (ועמדנו על כך לעיל).
משכך סכום זה הוכח לי ובכתובים.
השער היציג של הדולר ביום 24.6.1992 עמד על 2.456. מכאן כי סכום זה שווה ערך לסכום של 8,083 $.
לסיכום ייאמר כי סכומי החובות שהוכח לי בכתובים כי שולמו על ידי המוכרים בעבור המוכרת, מסתכמים לסך של 23,278 $.
(כאן אעיר כי דני בסיכומיו ציין כי היה על הקונים להפקיד בידי עורך דין גור 15,000 $ לכיסוי חובות אפשריים של המוכרת, כהוראת סעיף 10 להסכם. לכן ככל שהיו חובות הם היו צריכים להיות משולמים מסך זה על ידי עו"ד גור. יחד עם זאת מסתבר מחקירתם של עו"ד גור והקונים כי סכום זה לא הופקד על ידי הקונים. מאירה הבהירה כי לא היה טעם בהפקדה האמורה, שהרי בכל מקרה הקונים שילמו חובות שרבצו על המקרקעין ושחובת תשלומם על המוכרת בשיעור הגבוה מ-15,000 $ (עמ' 17 לפרו' שו' 17-29; עמ' 31 לפרו' שו' 6-19), והצדק עימה.
ד. מכאן כי הוכח לי בכתובים או באסמכתאות כי הקונים שילמו על חשבון התמורה סכום של 68,000 $ (סיכום הסכומים בסעיפים קטנים א-ג לעיל), ולכאורה חסר סך של 12,000 $ לתשלום מלוא התמורה. כעת נבחן את גרסת הקונים לתשלום היתרה החוזית בשיעור של 12,000 $.
ציין חיים בעדותו בפני ביום 31.10.20, כי לאחר חתימת ההסכ ם שילם לדני סך של 5000 $ במזומן, ששולמו בשני תשלומים; האחד של 4000 $ ולאחר מכן עוד 1000 $ (עמ' 4 לפרו' שו' 10). על גרסה זאת חזר בתצהירו ת/1 (סעיף 7) , בשינויים דלקמן:
4000 $ שולמו לידיו של דני כחודש לאחר חתימת ההסכם;
1000 $ שולמו לכיסוי הוצאות שונות הקשורות למקרקעין (שחבות ן על המוכרת) ;
שני התשלומים הנ"ל שולמו כחודש לאחר חתימת ההסכם.
חיים חזר על כך בחקירתו הנגדית, וציין כי אין לו אסמכתא לתשלום ההוצאות בשיעור של 1000 $, ואף לא טרח לקבל קבלה על תשלום הסכום המזומן ששילם לדני לנוכח יחסי האמון שהיו ביניהם וחברו תו רבת השנים עם ברוך, אחיו של דני, שאמר לו לא לדאוג והכל יהיה בסדר (עמ' 9 לפרו' שו' 33-36; עמ' 10 לפרו' שו' 1-2).
מאירה בעדותה ציינה כי ביום החוזה לא שולמו רק 10,000 $ אלא סך של 10,640 $ בהתאם לרישום שערכה ושאחזה בו בזמן עדותה, אך לא צירפה אותו כראיה לתצהירה כי לא נדרשה לכך על ידי באת כוחה . לגרסתה שילמו ביום חתימת ההסכם סך של 24,515 ₪ השקולים ל-10,640 $. היינו 640 $ נוספים, מעבר לסך של 10,000 $ שנרשמו בהסכם (עמ' 23 לפרו' שו' 18-36).
על הסכום של 640 $ לא קיבלה קבלה מדני. היא סברה כי היות שההסכם הוא על 45,000 $ בלבד, והסכום של 640 $ "סוגר" סכום של 35,000 $ שדני קיבל ב"שחור" (סכום לא מדווח בהסכם המכר) , היא לא צריכה על סכום זה קבלה מדני (עמ' 24 לפרו' שו' 19; עמ' 25 לפרו' שו' 3-4).
עוד העידה מאירה כי בהמשך הדרך שילמה לדני סכום נוסף של 5000 $ במזומן. היא אינה זוכרת תאריך, אך זה היה לפני שידעה שיש חובות על המקרקעין. היא לא קיבלה אסמכתא לתשלום זה כי ככה התנהלו בשנים ההם, שהרי אף את זכויותיה של המוכרת במקרקעין היא לא בדקה. לטענתה בנדון התנהגה בטפשות (עמ' 25 לפרו' שו' 22-24).
עולה מעדותם של חיים ומאירה כי שילמו סכומים נוספים על חשבון התמורה החוזית בסכום כולל של 10,640 $ לגביהם אין בידם אסמכתא, מטעמים עליהם עמדתי לעיל.
הגם שברגיל יש קושי לקבל כמוכח טענת תשלומים ללא אסמכתא (ועמדה על כך המוכרת בסיכומיה, במיוחד כשלכל יתר התשלומים או פרעון החובות היו לקונים אסמכתאות) , במקרה החריג הזה שוכנעתי לקבל טענותיהם של מאירה וחיים לענין התשלומים האמורים משני טעמים עיקריים:
הטעם הראשון - נתתי אמון בגרסתם, לעומת חוסר האמון הבולט בגרסתו ועדותו של דני, שהודה בקבלת סך של 30,000 ₪ בלבד. הרי הוכח בכתובים כי שולם על חשבון התמורה סך של 68,000 $ הרחוקים מאוד מהסכום שהודה בו דני (30,000 ₪). גרסה שקרית זו של דני , שלטעמי מוכחת, בסוגיית תשלומי התמורה החוזית , מחזקת את ההנחה כי קיבל תשלומי מזומן נוספים מהקונים, למרות שאין אסמכתא לגביהם, שביחד עם התשלומים ו תשלומי החובות לגביהם יש אסמכתא (ועמדתי עליהם לעיל) היוו את מלוא תשלומי התמורה החוזית, או למצער את רובה המכריע.
ודוק – הקונים טענו לתשלום מזומן בשיעור של 10,640 $ בלבד, והיו יכולים לט עון לתשלום מלוא היתרה שאין עליה אסמכתא (12,000 $). דבר זה מגביר את מהימנותם לגבי הסכום האמור, הנטען כי שולם במזומן לדני או תמורת הוצאות על הנכס שחבותן היתה על המוכרת (1000 $ כגרסתו של חיים לעיל).
הטעם השני - הישיבה בשקט רבת השנים של המוכרת ודני ללא נקיטה בכל הליך משפטי נגד הקונים, ואף לא פנו אל הקונים בדרישה בעל פה או בכתב לתשל ום יתרת התמורה (עמדנו על כך בהרחבה לעיל). זאת הגם שהקונים לא רק מחזיקים במקרקעין כ-28 שנים אלא אף בנו עליהם את ביתם, והדבר היה בידיעת דני לפחות משנת 1995, כ-24 שנים עובר להגשת התובענה דנן.
לחיזוק שני הטעמים דלעיל נוסיף ו נזכיר, כי השיהוי בהעלאת ט ענת חוסר תשלום מלוא התמורה מצד המוכרת , אמנם לא גרם לחסימת בירור טענה זאת, אך הוא מאפשר הקלה ראייתית לטובת הקונים בהוכחת תשלום התמורה (ראו סעיף 18 לעיל).
העולה מכל האמור לעיל כי הוכח לי לכאורה כי הקונים שילמו על חשבון התמורה סך של 78,640 $ (68,000 $ + 10,640 $). המוכרת ודני לא הצליחו לסתור נתונים אלה.
ה. מכאן לכאורה חסרה תמורה בשיעור של 1360 $ להשלמת התמורה החוזית , המהווים 1.7% מהתמורה החוזית. עסקינן בסכום פעוט שיתכן כי נשכח על ידי הקונים כי שולם לנוכח השנים שחלפו, ובשתיקת המוכרת (ודני) בנדון לאורך שנים ארוכות (כ-28 שנים) נגרם נזק ראייתי לקונים (ראו טענת תוהמי בנדון בסעיף 79 לסיכומיהם ; טענת מאירה בסעיף 15 לנ/1).
לחילופין לא מן הנמנע כי סכום פעוט זה נזנח או נמחל במהלך השנים על ידי המו כרת, שהרי לא פעלה לגבייתו עד כה, לא בעצמה ולא באמצעות דני (ראו טענת ששי בנדון בסעיף 42 לסיכומיהם). בנדון נפנה לדבריו של כב' השופט זילברג בע"א 158/54 יצחק דה בוטון נ' בנק המזרחי בע"מ פד"' י' 687, 695 כי: "כל השהיה, ארוכה מדי, בהגשת תביעה, יש בה ריח של מחילה וויתור".
אם בכל זאת יהיה מי שיאמר מדוע שבכל אופן לא נפסוק סכום פעוט זה למוכרת בערכו להיום , אומר כך – העסקה דווחה למיסוי מקרקעין על סכום מופחת של 45,000 $ ששוויו דאז בשקלים חדשים הי ה סך של 103,680 ₪ (מש"ח הדיווח צורף כנספח ה' לת/1). במיסוי מקרקעין לא הכירו בשומה העצמית והעריכו המקרקעין על סך של כ-60,000 $ ובשיעור של 138,000 ₪ (ראו נספח ו/1 לת/1). בעקבות שומה עדכנית זו חוייבה המוכרת בתשלום מס שבח בשיעור של 12,229 ₪ השקולים לסכום של 4995 $, כפי שגם פו רט לעיל.
במסגרת פסק דין זה, כפי שנראה להלן, אחייב את הצדדים לדווח למיסוי מקרקעין על סכום העסקה האמיתי (80,000 $ בשקלים חדשים נכון ליום חתימת ההסכם בתאריך 15.9.1991), שהינו סך של 184,320 ₪ (לפי שער יציג של 2.304 כפי שהיה ביום חתימת ההסכם).
הפער בין סכום המכירה האמיתי לסכום שומת מס שבח (138,000 ₪) הינו סך של 46,320 ₪ נכון ליום חתימת ההסכם. סכום מכירה אמיתי זה גבוה בכ-33% מסכום השומה. מכאן כי גם מס השבח שיחול על עסקת המכר דנן צפוי לגדול, לפחות כסכום היתרה האמורה בשיעור של 1360 $, אם לא מעבר לכך.
למען ההגינות והסר הספק, אני מורה כי ביתרת מס השבח לאחר תיקון הדיווח יישאו הקונים, למרות הרשום בהסכם המכר המטיל את תשלום מס השבח על המוכרת, מש לוש סיבות עיקריות :

  1. יש אפשרות כי קיימת יתרה של 1360 $ שצריכה להיות משוערכת להיום;
  2. לנוכח ההקלה הראייתית שנהגתי עימם (עם הקונים) בכל הקשור לסכומים ששילמו על חשבון התמורה ללא הצגת אסמכתא, ומדובר כאמור בסכום של 10,640 $ נכון ליום חתימת ההסכם בתאריך 15.9.1991. ההקלה הראייתית המדוברת ניתנה לקונים בעיקר עקב שתיקת המוכרת (בעצמה ו/או באמצעות דני) לאורך השנים ביחסיה עימם, אך גם הם איחרו בהגשת התביעה הנדונה, ויתכן שבכך הרעו ראייתית את מצבה של המוכרת.
  3. המבקשים במסגרת התובענה הנדונה ביקשו ממני כאמור סעד הצהרתי בהסתמך על ההסכם. ודוק - המבקשים לא הגישו התביעה בעילה חוזית במסגרתה היו יכולים לבקש סעד של אכיפת ההסכם (עמדה על כך המוכרת בפרק ז' לסיכומיה) , אלא העדיפו לבקש סעד הצהרתי.

תוהמי (המשיבים 1-2) הסכימו לתובענה כפי שהוגשה (סעד הצהרתי).
כידוע סעד הצהרתי, שהינו סעד מן היושר, נתון לשיקול דעתו של בית המשפט, שלעיתים אף יכול להתנות את נתינתו בתנאי/ם מסויימ/ים שיש בו/בהם בכדי לסטות מהוראה שבהסכם , שמכוחו או על בסיסו ניתן הסעד ההצהרתי . זאת מטעמי הגינות ו/ או יושר ו/או צדק הנובעים מנסיבות הענין - וזה המקרה דנן כעולה משני הנימוקים הקודמים לעיל.
ראו לענין זה:
ע"א 1685/12 הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ נ' גרינברג, פסקה 18 (22.12.2013);
ע"א 4076/00 נצחון צפורה בראשון בע"מ נ' מירם זמברובסקי בע"מ, פסקה 8, פד"י נו(3) 41;
29. בהינתן כל אלה ולסיכום אני קובע, כי הוכח לי שהקונים שילמו את מלוא התמורה החוזית, או לפחות את רובה המכריע (למעט סך של 1360 $), כשעל יתרת התמורה האפשרית ויתרה או מחלה המוכרת (ראו הסברנו לעיל).
בכל מקרה גם יתרה קטנה זו, וכנראה גם מעבר לכך, תשולם על ידי הקונים בתשלום הפרש מס שבח שיתקבל עם הגשת הדיווח המתוקן, על מחיר העסקה האמיתי, ל מיסוי מקרקעין. כך שגם אליבא דהמחמירים נהיה במצב שכל התמורה החוזית נשוא ההסכם שולמה.
30. בכל אופן אני דוחה לנוכח הממצאים דלעיל, את טענת המוכרת להפרת ההסכם על ידי הקונים באי תשלום מלא התמורה החוזית.
אם כבר עסקינן בהפרת ההסכם – הוכח לי דווקא ההיפך, כי המוכרת הפרה את ההסכם הפרה יסודית בכך שלא הפקידה ביום חתימת ההסכם יפוי כח בלתי חוזר, כהוראת ההסכם, ועמדנו על כך לעיל.

סוגיה ג' - זכאות הקונים לסעד ההצהרתי המבוקש .
31. במצב הדברים האמור, כמתואר בהרחבה לעיל, ומשדחיתי את טענת המוכרת להפרת ההסכם על ידי הקונים באי תשלום מלוא התמורה החוזית, לכאורה אין מניעה ליתן לקונים את הסעד ההצהרתי המבוקש.
32. כפי שציינתי לעיל, ביום 5.2.2020 שלחה המוכרת, באמצעות בא כוחה, הודעת ביטול ההסכם לקונים, בטענה להפרתו הנובעת מאי-תשלום מלוא התמורה החוזית.
33. לאור המתואר לעיל ברור כי לא היה מקום לשליחת הודעת הביטול האמורה, ואני קובע כי אינה תקפה .
34. מעבר לצורך אציין כי הודעת הביטול הנדונה אף לא נשלחה תוך זמן סביר לאחר ש נודע למוכרת (או לדני מטעמה) על עילת הביטול, כדרישת סעיף 20 לחוק החוזים, ולא ארחיב על כך את הדיבור שכן אין צורך בכך.
35. בהינתן כל אלה אקבל התביעה ואיעתר לסעד ההצהרתי המבוקש, כפי שאורה להלן.

סוף דבר
36. לאור כל האמור לעיל אני נעתר לסעד ההצהרתי המבוקש, ומצהיר כי הקונים (המבקשים והמשיבים 1-2) זכאים להירשם כבעלי הזכויות במקרקעין (כהגדרתם בסע יף 2 לעיל) תחת המוכרת.
זאת בכפוף לתנאים הבאים:
א. דיווח מתוקן על עסקת המכר נשוא ההסכם למיסוי מקרקעין עם מחיר העסקה האמיתי, שייעשה תוך 30 ימים מיום קבלת פסק דין זה;
ב. המצאת אישורי מיסים (מתוקנים) ואישורי רשות מקומית או כל אישור נדרש אחר על פי הוראות רמ"י או רשם המקרקעין ;
ג. מילוי אחר כל דרישות רמ"י או רשם המקרקעין, כפי שאף פורט בתשובת המדינה לתובענה זאת, להם הסכימו הצדדים.
37. היות שיש אפשרות, לנוכח נסיון העבר, כי לא יהיה שיתוף פעולה מצידה של המוכרת, אני מסמיך את ב"כ המבקשים, עו"ד אורלי בוקריס-גז לחתום בשמה ובמקומה של המוכרת על כל מסמך נדרש לשם ביצוע העברת הזכויות האמורה. זאת גם כמתבקש בכתב התביעה וסיכומי הקונים.
38. בנסיבות המקרה דנן, ולאור העובדה כי גם תובענה זאת הוגשה תוך שיהוי ניכר, שוכנעתי לא לעשות צו להוצאות.

המזכירות תעביר פסק דין זה לצדדים.

ניתנה היום, כ"א חשוון תשפ"א, 08 נובמבר 2020, בהעדר הצדדים.