הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ה"פ 31209-07-18

לפני כב' השופט יצחק כהן, סגן נשיא

המבקשים
.1 ניצן זנו ת.ז. XXXXXX930
.2 חברת עורכי דין יניב דרי ושות' ח.פ. 514527183

נגד

המשיבים
.1 עומר רויט ת.ז. XXXXXX495
.2 צביה רויט ת.ז. XXXXX040

פסק דין

א. ההליך

1. בתובענה שלפני, אשר הוגשה על דרך "המרצת הפתיחה", עותרים התובעים לכך שיוצהר, כי הסכם מכר שנחתם ביום 30.7.2016 (להלן – "ההסכם", צורף כנספח 1 להמרצת הפתיחה) – הינו בטל, נוכח הפרתו היסודית על ידי הנתבעים.

ב. הרקע

2. ביום 30.7.2016 חתמו הצדדים על ההסכם, ולפיו מכרו התובעים לנתבעים זכויות במחצית מיחידה המהווה מחסן בקומת הקרקע ברחוב רוטשילד בחדרה, הידועה כגוש 10037 חלקה 12 תת חלקה 2 (להלן – "הנכס").

3. סעיף 5 להסכם, שכותרתו "תמורה", קובע כי תמורת הנכס ישלמו הנתבעים סכום של 110,000 ₪ בצירוף מע"מ, בתוך 12 חודשים ממועד החתימה על ההסכם.

4. ביום 9.2.2017 חתמו הצדדים על מסמך "נספח להסכם המכר מיום 30.7.2016" (להלן – "הנספח"), אשר כלל שני סעיפים, שמפאת חשיבותם יצוטטו במלואם:

"1. בסעיף 5.1.1, תקופת התשלום תתוקן ל 18 חודשים ממועד החתימה.
2. התשלום יבוצע בפעימות שוות לפעימות והסכומים בהם תידרש חברת ליטל הלפ בע"מ לשלם לחברת עומר רויט גרופ יזמות ובניה בע"מ עבר הסכם שרותי ביצוע לנכס בגוש 10014 חלקה 31."

הנה כי כן, סעיף 1 לנספח קובע כי מועד התשלום יידחה, כך שהתמורה תשולם על ידי הנתבעים בתוך 18 חודשים (במקום 12 חודשים כפי שנקבע תחילה), דהיינו עד לתאריך 30.1.2018.

סעיף 2 לנספח קובע כי התשלום יבוצע בהתאם לסכומים אותם תשלם חברת ליטל הלפ בע"מ לחברת עומר רויט גרופ יזמות ובניה בע"מ, במסגרת הסכם שנחתם ביחס לנכס אחר.

בהקשר זה יצוין, כי כפי העולה מכתבי הטענות, חברת עומר רויט גרופ יזמות ובניה בע"מ הינה חברה השייכת לנתבעים, ואילו חברת ליטל הלפ בע"מ הינה חברה השייכת למר יניב דרי, הבעלים של תובעת מס' 2.

5. ביום 21.6.2018, שלחו התובעים מכתב לנתבעים שעניינו הודעת ביטול ההסכם, עקב העובדה כי לא שולמה התמורה בעבור הנכס (המכתב צורף כנספח 3 להמרצת הפתיחה).

ג. תמצית טענות הצדדים

6. התובעים טוענים, כי לאור העובדה שהנתבעים לא שילמו את התמורה הקבועה בהסכם, הרי שהם הפרו את ההסכם הפרה יסודית, ומשכך קמה לתובעים הזכות לבטל אותו, בהתאם לסעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן – "חוק התרופות").

7. לפיכך, ביקשו התובעים מבית המשפט להורות על ביטל ההסכם והנספח לו, וכן ליתן להם היתר לפיצול סעדים (מאחר ועדיין לא ברור להם אם התגבשו כל הסעדים).

8. מנגד, טוענים הנתבעים כי הם היו אמורים לשלם את התמורה באמצעות כספים שיתקבלו מחברת ליטל הלפ בע"מ, במסגרת הסכם שירותי ביצוע (ההסכם צורף כנספח א' לכתב התשובה). הנתבעים הסבירו כי בהסכם שירותי הביצוע נקבע כי עם קבלת היתר בנייה בנכס בגוש 10014 חלקה 31, תשלם חברת ליטל הלפ בע"מ לחברת עומר רויט גרופ יזמות ובניה בע"מ את התשלומים בפעימות, וכי הצדדים הסכימו ביניהם כי כספים אלה יקוזזו ביניהם.

9. הנתבעים הבהירו כי משלא התקבל היתר בנייה, טרם קמה חובת תשלום לפי הסכם שרותי הביצוע, ולפיכך טרם הגיע הזמן לשלם את התמורה בגין הנכס נשוא ענייננו. לטענה אחרונה זו משיבה באת כוח התובעים, כי המשיב מס' 1 הוא זה שמעכב את קבלת היתר הבניה ביחס לנכס האחר.

ד. דיון

10. כאמור, טענת התובעים כי קמה חובת התשלום בעבור הנכס, היא פועל יוצא של פרשנותם את ההסכם והנספח, קרי, מתן עדיפות לסעיף 1 לנספח הקובע חובת תשלום בתוך 18 חודשים ממועד החתימה. מנגד, טענת הנתבעים כי טרם קמה חובת התשלום, מבטאת את פרשנותם המעדיפה את סעיף 2 לנספח, אשר קושר את תשלום התמורה עם סכומים אחרים אותם עתידה לקבל חברה השייכת לנתבעים.

11. הוראת החוק החולשת על סוגיית פרשנות הסכם מצויה בסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – "חוק החוזים"), כפי שתוקן בתיקון מס' 2 לחוק משנת 2011, אשר קובע כי:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו."

שאלת פרשנותם של הסכמים בעקבות תיקון סעיף 25(א) ל חוק החוזים נידונה בהרחבה ב רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ [פורסם בנבו] (26.2.2012). באותו עניין פסק בית המשפט העליון, ברוב דעות, כי תיקון מספר 2 לא הביא לשינוי של ממש במצב המשפטי הנוהג לגבי פרשנות חוזים, לפיו יש להתחקות אחר התכלית הסובייקטיבית באמצעות לשון החוזה ונסיבותיו, תוך שצוין כי התיקון הדגיש את מקומה המשמעותי של לשון החוזה בתהליך הפרשנות.

12. על יחסי הגומלין שבין הלשון לבין הנסיבות בפרשנות חוזים עמד בית המשפט העליון בע"א 8763/15 יואל זיו נ' גספא הנדסה בע"מ [פורסם בנבו] (4.1.2017):

"אכן, בלעדיות הלשון היא החריג; לעיתים מזומנות נבקש לפנות אל מערכי הלב (נסיבות העניין – אומד דעת הצדדים), ולעיתים אף נעדיפן על פני הלשון (מובנו המילולי של החוזה). ברם, לא בנקל, בנזיד עדשים, יעטה על עצמו הפרשן את בגדי החמודות של הצדדים, מנסחי החוזה. התחקות אחר אומד דעתם, משמעה, על-פי רוב – קפיצה, דילוג אל מעבר לטקסט, מתוך תקווה לעמוד על כוונתם של אלה הניצבים "מעבר לפרגוד". במקרים כגון אלה שומה על הפרשן לעגן את פרשנותו על אדנים יציבים, לבל יניח את המבוקש ויחליף את דעתו ועמדתו בכוונת הצדדים...

ברם, לעיתים, לא יזדקק הפרשן לנסיבות חיצוניות על-מנת להעריך את אומד דעתם של הצדדים. לא אחת קבע בית משפט זה, כי ככל שהחוזה ברור מתוכו, מלשונו, פוחת משקלן של הנסיבות, וחזקה על הלשון כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים, ולכן מן הראוי ליתן לה משקל מהותי בפרשנות ההסכם. אכן, בתווך שבין מובנו המילולי של הכתוב לבין הנסיבות החיצוניות, עולה לעיתים אומד דעת הצדדים מתוך "ההקשר הטקסטואלי" של לשון החוזה. סוג המסמך, מהות ההסדרים הקבועים בו ומבנהו, הדברים שאותם בחרו הצדדים לקבוע במפורש או במשתמע – כל אלה עשויים, מבין השיטין, להוסיף מידע על נסיבות כריתת ההסכם, מעבר למובנו המילולי-לקסיקלי של הכתוב עלי ספר. לא רק לשון החוזה צריכה לימוד – גם כותלי הדברים חשובים; כך, לעיתים, יוכל הפרשן 'לשלוף' את אומד דעתם של הצדדים – מתוך לשון החוזה עצמה...

קיצורם של דברים – למיקומה, ארגונה וסידורה של ההוראה החוזית בתוך המכלול, ישנה חשיבות פרשנית, כחלק מהערכת אומד דעת הצדדים מתוך לשון החוזה ותוכנו."

13. מן הכלל אל הפרט:

על פי הגיונם של דברים, ההנחה שעמדה לנגד עיני מנסח הנספח להסכם, הינה כי שני סעיפיו יכולים לדור בכפיפה אחת, קרי, כי התשלומים אותם תקבל החברה השייכת לנתבעים, יבוצעו בתוך 18 חודשים ממועד החתימה, וכך התשלום בעבור הנכס יבוצע בפעימות שוות לאותם הסכומים כאמור.

לשון הנספח אינה נותנת מענה למצב דברים בו התקופה שהוגדרה בסעיף 1 לנספח חלפה, אולם תנאי סעיף 2 לנספח לא התקיימו, כך שטרם הועברו התשלומים לחברה השייכת לנתבעים. לפיכך, בנסיבות אלה, אין לומר כי לשון החוזה היא ברורה וכי יש לנהוג על פיה מבלי צורך להידרש לאמצעי פרשנות אחרים.

אשר על כן, יש להידרש לאומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מנסיבות העניין.

14. נתבע מס' 1 העיד, ודבריו לא נסתרו, כי "כל מה שסוכם בינינו זה שכל הסכום יתקזז בין הצדדים, על סמך שירותי הבנייה. היינו אמורים לקזז 110,000 ₪ + מע"מ כנגד תשלומים שהוא צריך לשלם במהלך הבנייה" (עמ' 1 לפרוטוקול ש' 25-26).

מדבריו עולה, וכפי שציינתי לעיל, אומד דעת הצדדים היה כי תשלום התמורה בסך 110,000 ₪ (בצירוף מע"מ), יבוצע בהתאם לסכומים אותם תשלם חברה אחרת השייכת לבעלים של תובעת מס' 2, לחברה השייכת לנתבעים (כאמור בהסכם שירותי הביצוע).

נדמה כי התובעים אינם חולקים על פרשנות זו, אלא שלשיטתם ה"התחשבנות" בין הצדדים הייתה צריכה להיעשות במסגרת 18 החודשים שנקבעו בסעיף 1 לנספח.

15. בענייננו, הקושי נעוץ בעובדה כי הסכם שירותי הביצוע, המתנה את התשלומים על פי קצב התקדמות הבניה (ראו נספח א' להסכם זה), קובע בסעיף 11 כי "התחלת הבנייה תהא לא יאוחר מתום 21 יום ממועד קבלת היתר בנייה...". משלא התקבל היתר בנייה, הרי שמטבע הדברים טרם החלה הבנייה וטרם חלה חובת התשלום.

ער אני לכך שהצדדים חלוקים באשר לסיבה בגינה טרם התקבל היתר הבנייה, כאשר לשיטת נתבע מס' 2 הסוגיה מצויה בבירור במסגרת תביעה בבית משפט בתל אביב (עמ' 2 לפרוטוקול ש' 2-3), ואילו לשיטת התובעים ההיתר לא ניתן עקב התנהלות נתבע מס' 2 אשר לא הפקיד כסף עבור תשלום אגרות ואף לא הגיע לישיבת בעלי הזכויות באותם המקרקעין (עמ' 2 לפרוטוקול ש' 13-17). אולם הצדדים לא הביאו כל ראיות לתמיכה בטענותיהם, וממילא שאלת יישומו של הסכם הביצוע אינה עומדת להכרעה לפני במסגרת פסק דין זה.

16. התנהגות הצדדים מלמדת, כי לתובעים הייתה נכונות להמתין עד שהנתבעים יקבלו את סכומי הכסף, באמצעותם ישלמו בעבור הנכס, זאת משום שהסכימו למתן ארכה לתשלום בתוך 18 חודשים, במקום 12 חודשים כפי שנקבע תחילה בהסכם. והרי, כבר נפסק שהתנהגות הצדדים לאחר חתימת ההסכם יכולה ללמד על המשמעות שהם ייחסו להוראה מסוימת בהסכם (רע"א 8060/95 הנהלת בתי-המשפט משרד המשפטים נ' אב-חן אחסנה בע"מ, פ"ד נד (1) 357, (3.2.2000)).

מובן כי התובעים אינם מעוניינים להמתין עד אין קץ לתשלום, ולכן תחמו את תקופתו ל-18 חודשים ממועד החתימה. עם זאת, סבורני כי על מנת להגשים את אומד דעת הצדדים, קרי מתן האפשרות לנתבעים לקזז בין שני הסכומים כאמור, יש לתת משקל מכריע לסעיף 2 לנספח.

17. תוצאה זו עולה בקנה אחד עם סעיף 25(ב) לחוק החוזים, המורה כי "חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל". הוראה זו חלה מקום בו הפעלת כללי הפרשנות המקובלים, מובילה לתוצאה כי החוזה ניתן לפירושים שונים. במצב זה, קובע הסעיף, מופעלת "חזקת התוקף", המעדיפה את קיום החוזה.

פרופ' אהרון ברק התייחס בספרו למצבים השונים בהם חלה חזקת התוקף, וקבע כי היא חלה גם במקרים בהם מועלית הטענה כי החוזה, או סעיף מסעיפיו, הינו בטל, וכאשר קיימת סתירה בין סעיפים שונים בחוזה. כך צוין בספרו (אהרן ברק פרשנות במשפט – החוזה 602-601 (2001)) (ההדגשה בקו תחתון איננה במקור):

"חזקת התוקף אינה מצטמצמת אך לסוגיית החוזה הפסול. היא חלה במקרים נוספים בהם מועלית הטענה כי החוזה – או סעיף מסעיפיו – אינו "קיים" או אינו "תופס" או "בטל". היא משתרעת על טענות משפטיות המביאות לידי בטלות החוזה או תניה שבו. על כן תחול חזקת התוקף כאשר התקיימה הדרישה של גמירת הדעת והטענה הינה לאי-קיום מסוימות החוזה או לאי-קיום דרישות הצורה...החזקה תחול בכל מקרה אחר שבו על-פי דין פלוני פעולה משפטית אינה ניתנת לביצוע...כן תחול החזקה כאשר קיימת סתירה בין שתי הוראות באותו חוזה, או בין שני חוזים, אשר תוצאתה היא בטלות אחת ההוראות או אחד החוזים."

כלל פרשני זה מצדיק קבלת עמדת הנתבעים, שהרי, קבלת פרשנות התובעים את ההסכם, משמעה כי משלא שולמה התמורה עד ליום 30.1.2018 – ההסכם בטל נוכח הפרתו היסודית.

18. נקודה נוספת המצדיקה קבלת פרשנות הנתבעים היא העובדה, שהתובעת מס' 1 היא חברת עורכי דין ואילו המשיב מס' 1 הוא קבלן בניין. חזקה שאת החוזה ניסחה חברת עורכי הדין ולא קבלן הבניין. על כן, את הניסוח הבעייתי, שעורר את הבעיה הפרשנית שנוצרה בין הצדדים, יש לזקוף לחובתם של התובעים.

19. עם זאת, וכפי שצוין לעיל, אין משמעות הדבר כי על התובעים להמתין לקבלת התשלום ללא גבול, מבלי שתקבע כל מסגרת זמנים לכך. לפיכך, ולאחר שהנתבע מס' 1 הסכים לכך שתשלום התמורה ייעשה בתוך 30 ימים (בעמ' 2 לפרוטוקול שורות 29 - 31), הנני מורה, כי תמורת הנכס תשולם עד ליום 30.11.2018, בשעה 10:00 בבוקר. היה והתמורה לא תשולם עד למועד זה ( בשעה 10:00 בבוקר), החוזה שנכרת בין הצדדים בתאריך 30.7.2016 יבוטל , בלא צורך בהליך משפטי נוסף.

20. התובעים עתרו לכך שתינתן להם הרשות לפצל סעדיהם. לאחר ששקלתי בקשתם, לא מצאתי מקום להיעתר לבקשתם. פיצול הסעדים נדרש ביחס לסעדים הנובעים מאותה עילת תביעה, וככל שעומדים לתובעים סעדים נוספים, הקשורים לעילת התביעה נשוא התובענה שלפני, היה עליהם לתבוע סעדים אלה במסגרת ההליך הנוכחי, ולא להותיר אותם לעתיד לבוא.

21. אשר על כן, הנני מחליט כדלקמן:

(א) הנני דוחה את תביעת התובעים.

(ב) הנתבעים ישלמו לתובעים את תמורת הנכס, סכום של 110,000 ₪ בצירוף מע"מ, עד ליום 30.11.2018 בשעה 10:00 בבוקר.

(ג) ככל שהנתבעים לא ישלמו את הסכום האמור עד למועד הנקוב בסעיף קטן (ב) שלעיל, ההסכם שנכרת בין הצדדים בתאריך 30.7.2016 יבוטל בלא צורך בהליך משפטי נוסף.

(ד) בנסיבות העניין לא מצאתי מקום לעשות צו לתשלום הוצאות, וכל צד ישא בהוצאותיו.

ניתן היום, כ' חשוון תשע"ט, 29 אוקטובר 2018 בהעדר הצדדים.