הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ה"פ 25781-06-15

בפני
כבוד ה שופט אברהים בולוס

תובע

לביב יוסף אברהים ג'רייס

ע"י ב"כ עוה"ד ג'סאן אבו ורדה

נגד

נתבעת

מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל

ע"י פרקליטות מחוז חיפה-אזרחי

פסק דין

תביעה לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין.

רקע כללי
1. התובע היה הבעלים במספר חלקות:

גוש
חלקה
שטח כולל
חלק התובע
מיקום
18993
4
9,587 מ"ר
3/32
כרמיאל - מערב
18993
5
8,071 מ"ר
3/32
כרמיאל - מערב
18993
6
3,315 מ"ר
3/32
כרמיאל - מערב

יצוין כי כיום זיהוי החלקות שונה כלהלן:
חלקה 4 : חלק מחלקה 35 בגוש 18993.
חלקה 5 : חלק מחלקות 14, 15, 22, 39 בגוש 19875 וכחלק מחלקות 122, 127, 128, 142 , 148, 149 מגוש 19946.
חלקה 6 : חלק מחלקות 123, 128, 142, 144, 149, 151, 173 מגוש 19946.
(להלן: החלקות).
2. החלקות הופקעו על ידי הנתבעת בהודעה מיום 19.3.76, אשר פורסמה על פי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות ( רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות).
3. לפני ההפקעה חלה על החלקות תוכנית המתאר המנדטורית The Galilee District Regional Outline Planning Scheme אשר סימונה הרשמי הינו RP/50/42 ( להלן: התוכנית המנדטורית). לפי תוכנית זו ייעוד המקרקעין היה כאזור חקלאי ( agricultural zone) ומעמדה כתוכנית מתאר מקומית.
4. התוכנית המנדטורית, בזיקה לסוגיית פיצויי ההפקעה ובעיקר לשווי המקרקעין המופקעים, נידונה במספר הליכים שהגיעו לפתחו של ביהמ"ש העליון, ובעניינה נקבעו מספר הלכות.
תחילה ולפני סקירת טענות הצדדים והמחלוקות שהתגלעו ביניהם ולמען הבהירות , אציג מושכלות יסוד באשר לפיצויי הפקעת מקרקעין , וגם ההתפתחות בפסיקה באשר לתוכנית המנדטורית והשלכתה על שאלת הפיצוי והיקפו.
פיצויי הפקעה -המתווה הנורמטיבי
5. התכלית העומדת מאחורי פיצויי ההפקעה היא העמדת הנפקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה, בכך שיוכל לרכוש זכויות דומות לאלו שהופקעו ( ע"א 738/10 מפיד מחמד קאסם דבאח ואח' נ' מדינת ישראל, פס' 12 והאסמכתאות שם (17.11.13)( להלן: עניין דבאח).
6. במלאכת הערכת הפיצוי הראוי קיימת חשיבות באשר לשווי הקרקע, הזכות או טובת ההנאה המופקעת במועד הקובע שהינו מועד ההפקעה. בהתאם לסע' 12(ב) לפקודת הקרקעות הערכת שווי המקרקעין או הזכות שהופקעה נגזר משווי השוק, היינו כפי המחיר הצפוי בעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון בזמן ההפקעה.
בקביעת השווי יש להתחשב רק בשימוש האפשרי על פי היעוד התכנוני של המקרקעין נכון למועד ההפקעה, ואשר יניב את הערך הגבוה ביותר בהתחשב בתכונותיהם ( ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה, בעמ' 40 (28.4.2013); עם זאת, משקל יש ליחס גם לפוטנציאל הטמון במקרקעין, אפשרויות הניצול הגלומות בהם לרבות בהתבסס על ציפייה לשינוי תכנוני ( ע"א 832/13 רונן טוסי ואח' נ' מדינת ישראל פס' 27-28 (23.9.14); ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4) 154, 157 (1986); ע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון, פ"ד מב(3) 228, 233 (1988)).

7. שווי השוק של קרקע מופקעת נקבע לרוב באמצעות שומתו של שמאי מקרקעין : " קיימות מספר שיטות לאמוד שווי של מקרקעין, בין היתר, על פי היוון ההכנסות המופקות מהמקרקעין, ההוצאות שהושקעו בפיתוחם (' השיטה השיורית'), ובהיעדר נתונים אחרים - על פי עליית המחירים הכללית של שוק הנדל"ן. ככלל, שיטת ההערכה המועדפת היא " השיטה ההשוואתית" המכונה לעיתים גם " שיטת שווי השוק" (עניין דבאח, פס' 13).
כפי שיטת ההשוואה, שווי השוק נגזר מבחינת עסקאות מכר של נכסים בעלי מאפיינים דומים, לרבות הקרובים במקום ובזמן, תוך ביצוע ההתאמות המתחייבות מההבדלים בין המקרקעין המופקעים לאלו שעמדו ביסוד עסקאות ההשוואה: "מבין כל השיטות האפשריות לשום מקרקעין עדיפה זו הנקראת " השוואתית" והמבוססת על עסקאות שבוצעו לערך באותו פרק זמן במקרקעין שנתוניהם דומים לנכס נשוא הדיון. העובדה המוכחת שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע מהוה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם" (ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225, 227 (1980). עוד יש להדגיש, כי ככל ומספר עסקאות ההשוואה הינו רב יותר, אזי סביר להניח כי רמת הדיוק עולה וכך גם הנטייה לאמץ את השומה תגבר ( ע"א 9750/11 עומר מסרי נ' מנהל מקרקעי ישראל, פס' 13(3.2.14).
8. למקרה והנפקע לא קיבל את הפיצוי בגין שווי המקרקעין שהופקעו מיד לאחר המועד הקובע, הוא יהיה זכאי לפיצוי בגין שווי המקרקעין עצמם במונחים נומינליים כקבוע בסע' 12(ב) לפקודת הקרקעות, וגם לפיצויי פירות נומינליים. פיצויי השווי אינם כוללים התייחסות לתשואה שהנכס היה עשוי להפיק במרוצת הזמן ולאובדן היכולת לרכישת נכס דומה בתקופת הביניים - בין תפיסת החזקה ע"י הרשות המפקיעה ועד לתשלום הפיצויים לידי הנפקע ( ע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' סלים חביב אללה ואח', פס' 15 (1.12.11)(להלן: עניין חביב אללה).
9. לקושי זה הוצעו שלושה פתרונות חלופיים שהבחירה ביניהם בידי הנפקע : הראשון, פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות בצירוף פיצוי פירות נומינליים בהתאם לדמי החכירה האבודים לפי סעיף 13(1) לפקודה, אשר בוטל בינתיים במסגרת חוק לתיקון פקודת הקרקעות ( רכישה לצורכי ציבור)(מס' 3), התש"ע-2010; השני, פיצויי קרן לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות בצירוף ריבית והצמדה כקבוע בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964; השלישי, מסלול נוסף, שהינו יציר ההלכה, לפיו ישולמו פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי ריבית והצמדה בשיעור קבוע של 6% לשנה ( ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' הורוביץ, פ"ד נא(5) 23, 37-38 (1997)).
10. על החלקות בהן עסקינן חלשה בזמן ההפקעה, כפי שציינתי מקודם, התכנית המנדטורית לפיה יעודן הינו חקלאי. למרות זאת, התוכנית התירה שימושים נוספים, וביניהם בתי מגורים. נקבע בתוכנית המנדטורית כי ניתן בכל חלקה לבנות בית מגורים עד שתי קומות ובגובהה מרבי של - 8 מטרים, ששטחו 15% משטח החלקה אך לא יותר מ-180 מ"ר, ובתנאי ששטח החלקה הינו לפחות דונם אחד.
11. התוכנית המנדטורית והשפעתה על שווי המקרקעין שהופקעו בתחומה הגיעו לפתחו של ביהמ"ש העליון במספר פרשות.
בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004)), נקבע כי בהערכת שווי המקרקעין שהופקעו, יש לגלם פוטנציאל הבנייה בהתאם לתוכנית המנדטורית. כן נקבע, כי אין לקבל את טענת הנפקעים לפיצול אפשרי בחלקה שהופקעה לשם גילום זכויות בנייה בכל חלקת משנה. בפוטנציאל הבנייה יש להתחשב בהערכת השווי של החלקה שהופקעה פעם אחת בלבד, יהיה השטח המופקע אשר יהיה, אך כאמור לא פחות מדונם אחד.

התפתחות נוספת הייתה בהלכת חביב אללה. במקרה זה ביהמ"ש העליון קבע כי יש להעריך את הדונם הראשון המיועד לבניה בכל חלקה כשווה פי 8 מהשווי החקלאי גם אם לא ניתן בעבר אישור מאת הוועדה לתכנון ובניה לבנייתו של בית מגורים. עוד נקבע, כי הנטל לשכנע כי יש לסטות מהנחת מוצא זו, לעניין פוטנציאל הבניה ומימושו האפשרי שמקורה בהוראות התוכנית המנדטורית , בשל למשל קשיים צפויים בקבלת אישורי הבניה, מוטל על הגוף המפקיע (פס' 26 לפס"ד).

בשלב מאוחר יותר ניתן פס"ד בעניין דבאח. ביהמ"ש העליון הזכיר והדגיש כי יש ליתן עדיפות לשיטת ההשוואה, כן הוסיף :" לאור האמור, הנתונים המתקבלים מן העסקאות כבר משקפים את ערכו המלא של פוטנציאל הבנייה במועד הקובע, ולפיכך אין לשקלל את פוטנציאל המגורים בשווי הקרקע פעם נוספת" (פס' 21 לפס"ד). מכאן:" אין לפרש את הלכת חביב אללה כקובעת באופן גורף מתן פיצוי 'אוטומטי' של פי 8 לדונם הראשון בכל חלקה בהשוואה לערכו של דונם חקלאי". כל אימת ועיסקאות ההשוואה זמינות ומשקפות הן את שווי השוק בזמן הרלוונטי, בכפיפות להתאמות הדרושות, יש לגזור את השווי מעסקאות אלו, ואת הילכת חביב אללה, ב אשר לשוויו של הדונם הראשון המיועד לבניה , נכון לאבחן לנסיבותיה המיוחדות שלא אפשרו לעמוד על עסקאות השוואה רלוונטיות.

בע"א 7060/14 מדינת ישראל נ' סמיח סאלח דבאח ואח' (6.12.16) נתקבלה הטענה כי באשר לקרקעות המסווגות "איזור חקלאי" בהתאם לתוכנית המנדטורית, רשויות התכנון ישמו מדיניות תכנונית החל מאמצע שנות ה-50, אשר אסרה על מתן היתרי בנייה במטרה לייעד ן לחקלאות בלבד. מדיניות זו, המכונה הקפאה, חסמה את האפשרות לממש את זכויות הבנייה, ועקב כך מקרקעין הכפופים לתוכנית זו הפכו למעשה מייעוד של "אזור חקלאי" הכולל אפשרות בניה ליעוד חקלאי טהור. מדיניות זו גרמה לעיוות מחירי השוק, ולכך שבעיסקאות שבוצעו במקרקעין דומים התעלמו מפוטנציאל הבניה. עוד נקבע, כי עסקאות ההשוואה ונתונים נוספים ממועד ההפקעה שעל יסודם נקבע שווי הקרקע המופקעת משקפים שווי חקלאי בלבד, שכן מדובר במידע המתייחס לתקופת ההקפאה, כאשר ננקטה מדיניות תכנונית אשר אפשרה שימוש חקלאי בלבד בשטחים הנ"ל (פס' 37 לפס"ד).

ההקפאה הוכחה ואותה יש לגלם בקביעת שוויה של הקרקע המופקעת הנמצאת באזור חקלאי כפי התוכנית המנדטורית :" כיוון שעסקאות השוואה לשנים האמורות במקרקעין סמוכים מבטאות מצב תכנוני שונה ( של יעוד חקלאי " טהור"), יש לערוך את השומה על פי בחינת שווי מקרקעין שייעודם חקלאי וכן שווי מקרקעין שיועדו לבניה למגורים, ועריכת שומה שתיתן לכל אחד מהנתונים הנ"ל משקל יחסי, בהתחשב באופי הבניה שהתאפשרה על-פי המצב התכנוני במועד ההפקעה, בשטח החלקות, בהיות הבניה האמורה בניה בשטח שעיקרו מיועד לחקלאות, וביתר הנתונים שיש להביאם בחשבון על-פי עקרונות השמאות הראויים."(ע"א 4299/15 צאלח אסדי ואח' נ' מדינת ישראל, פס' 39 (8.12.16) (להלן: עניין אסדי).
חוות הדעת
12. התובע סמך על חו"ד ( מקורית ומשלימה) שערך השמאי מח'ול (להלן: שמאי התובע). שמאי זה בהעריכו את שווי החלקות שהופקעו הזכיר כי לרוב הדווח לרשויות המס באשר לעסקאות מקרקעין לוקה בחסר, ומכאן עסקאות ההשוואה לא משקפות את מחיר השוק במיוחד בחברה הערבית . עוד הוסיף, כי במקרה זה ונוכח ההקפאה שחלשה על מקרקעין הכפופים לתוכנית המנדטורית, יש לבחון בנפרד עסקאות במקרקעין בכל אחד מהיעודים, חקלאי ובניה, ומהן לגזור את שווי החלקות בכל שנה ושנה; זאת כמובן תוך ביצוע ההתאמות הדרושות לרבות ההתחשבות בנקודת המוצא כי הדיווח לרשויות המס לוקה בחסר .
שמאי התובע הוסיף, כי במקרה זה גם עסקאות ההשוואה עליהן סמך בהעריכו את השווי החקלאי לא מגלמות בחובן את הפוטנציאל לשינוי יעוד לבניה. אף אם שינוי זה הינו עתידי, הרי היה צפוי באותם הימים ו בצפי זה יש להתחשב בקביעת שווי החלקות בכל שנה ושנה.
מכאן, שמאי התובע בדעה כי שוויו של דונם לבניה הינו פי 2.5 בהשוואה לדונם חקלאי. השמאי סקר עסקאות למכירת מקרקעין ביעוד " אזור חקלאי" החל משנת 1985, את שוויו של החלק שהינו ליעוד בניה הכפיל במקדם בשיעור 2.5, וגזר מהתוצאה את דמי החכירה בשיעור שנתי של 6%.
עוד יש להדגיש, כי שמאי התובע בשומתו התעלם מהפיצוי בגין שווין הנומינאלי של החלקות, וגם מדמי החכירה שקדמו לשנת 1985, משום שהינם זניחים.
מכל האמור, השמאי מטעם התובע העריך את דמי החכירה האבודים בסך 406,700 ₪.
13. מנגד הנתבעת הגישה את חו"ד ( מקורית ומשלימה) של השמאי יצחק רוגובין ( להלן: שמאי הנתבעת). שמאי זה הבהיר כי נוכח ההלכה באשר להקפאה יש לחשב את השווי לפי יעוד מפוצל, לחקלאי לחוד ולבניה לחוד. באשר לחלק המיועד לבניה, ולפי שיטת שמאי זה יש לגזור את שיעור דמי החכירה מהשכירות המקובלת לנכסי מגורים, תוך חילוץ שווי הקרקע. לאחר ביצוע ההפחתות וההתאמות הדרושות, מסקנתו של שמאי הנתבעת הייתה כי שיעור דמי החכירה לקרקע המיועדת לבניה עומד על – 2.5%.
באשר לקרקע ביעוד חקלאי, ולאחר ביצוע השוואה לעסקאות רלוונטיות שמאי הנתבעת בדעה כי שיעור דמי החכירה לקרקע ביעוד חקלאי עומד לרוב על - 1.5%.
שמאי הנתבעת קבע את מחיר החלקות תוך השוואה לעסקאות אחרות. באשר ליעוד לבניה הוא השווה למקרקעין בתחום הכפר הסמוך בענה, ואילו לחקלאות לעסקאות במקרקעין סמוכים תוך ביצוע ההתאמות הדרושות. התוצאה שהתקבלה הינה פיצויי בגין אובדן דמי חכירה בסך 44,400 ₪, זאת החל משנת 1986.
14. נוכח הפערים בין מומחי הצדדים מיניתי את השמאי דיין יהודה כמומחה מטעם ביהמ"ש ( להלן: מומחה ביהמ"ש או המומחה הממונה ). מומחה זה הגיש חו"ד מקיפה המשתרעת על פני 55 עמודים, ובשלב מאוחר אחרי חקירתו הנגדית אף הגיש השלמה לחו"ד זו.
המומחה תיאר בחו"ד המקורית בהרחבה את החלקות, סביבתן, התוכנית המנדטורית שחלה וגם זכויותיו הקנייניות של התובע בחלקות אלו, עניינים שאינם שנויים במחלוקת בין הצדדים. מומחה זה גם הציג את נקודות המוצא אותן הניח כבסיס לחו"ד וגם מסקנותיו, אשר לגביהן הצדדים כן נחלקו.
לעניין עסקאות ההשוואה ביעוד חקלאי בין השנים 1986-1997, המומחה ציין כי באתר רשות המסים לא ניתן לעיין בעסקאות משנים אלו ללא קבלת צו מתאים. מכאן, בישיבה שהתקיימה עם שמאי הצדדים הציע להעריך את שווי החלקות על יסוד עסקאות השוואה לאותן השנים, עליהן הסתמך בחו"ד שהוגשה בעקבות מינויו כמומחה מטעם ביהמ"ש בה"פ (חי') 20187-06-13 עלי סואעד נ' רשות מקרקעי ישראל, (פס"ד מיום 30.6.16 ) . עוד הוסיף, כי עסקאות אלו הוא שאב ואמץ מחו"ד של מומחה הנתבעת שהוגשה באותו ההליך, זאת באשר להערכת פיצויי ההפקעה למקרקעין סמוכים ודומים במאפייניהם לחלקות בהן עסקינן.
לגישת המומחה, בהערכת שווי המקרקעין יש להביא בחשבון גם את הפוטנציאל הנובע מקרבת המקרקעין לעיר כרמיאל ולקו תוכנית ג/424. ההשוואה נעשתה עם מקרקעין מרוחקים מתחום העיר כרמיאל וממוקדי פיתוח ואשר ייעודם חקלאי, ומכאן המומחה נדרש להתאמות שערך לעסקאות השוואה אלו.
בהערכת השווי המומחה הסתמך על עסקאות ההשוואה מאתר האינטרנט של רשות המסים וגם על פסקי דין והערכות שמאים שעסקו בפיצויי הפקעה, תוך ביצוע ההתאמות בהתחשב במשתנים רבים כגון מיקום המקרקעין, השטח, הצורה הגיאומטרית ותנאי הטופוגרפיה שלהם.

לעניין יחוד הדונם הראשון לבנייה בהתאם לתוכנית המנדטורית, המומחה בדעה כי שעה שעסקינן בחלקה ששטחה פחות מ-5 דונם, הרי מתן היתר בנייה פוגע ביעוד החקלאי של הקרקע. משזו מסקנתו, כך הניח המומחה, הרשות המוסמכת לא הייתה מאשרת בניה של בית מגורים בחלקה ששטחה פחות מ-5 דונם . מסקנתו זו של המומחה הינה רלוונטית לעניין החלקה מס' 6 ששטחה נופל מ-5 דונם. בקביעת שוויה המשתנה של חלקה זו המומחה בחו"ד המקורית התעלם מאפשרות בנייתו של בית מגורים. בהקשר זה חשוב לציין כי לאחר חקירתו המומחה הגיש חו"ד משלימה, שבגדרה הערכת השווי של חלקה מס' 6 נעשתה תוך גילום פוטנציאל הבניה.
בהעריכו את מקדם השווי עבור תרומתו של הדונם הראשון לבנייה בשטח חקלאי המומחה צין כי יש לבחון מחירי אדמות מגורים מהכפר הסמוך, שהינו כפר בענה. אולם משום לגישתו קיים כשל שוק במגזר הערבי שבא לידי ביטוי בדווח חסר, אזי מצא לנכון להיזקק לנתוני השוואה בהתייחס למכרזים לשיווק מקרקעין של רשות מקרקעי ישראל אשר נערכו בכפר נחף שאף הוא סמוך לחלקות, תוך ביצוע התאמות כגון בשל ביקוש מצומצם בעקבות העובדה שהמגרשים יועדו למחוסרי דיור; לנוכח נחיתות המחיר בכפר נחף בהשוואה לכפרים סמוכים כמו כפר בענה, וגם הטופוגרפיה המדרונית של המגרשים המשווקים. מכל אלה, המומחה מצא כי מקדם השווי לתוספת השימוש למגורים בקרקע חקלאית הינו בשיעור 6.4% לחלקה 4, 7.6% לחלקה 5, ובחו"ד המשלימה נקבע המקדם באשר לחלקה 6 בשיעור 5.5%.
המומחה חשב את דמי החכירה האבודים בשיעור 6% משווי הקרקע כריקה ופנויה, המחושבים בכל שנה החל משנת 1986 ועד 2016, בערכם הנומינאלי בתחילת כל שנה. לאחר שהמומחה גם שקלל בהערכתו את תרומת השווי של דונם מגורים בכל אחת מהחלקות, התוצאה שהתקבלה היא סך 279,540 ₪, ואילו בהתעלם מפוטנציאל הבניה למגורים בחלקה 6 בלבד, בסך 273,240 ₪.
סיכומי הצדדים
15. בסיכומיו התובע הזכיר כי אין מחלוקת באשר לזכויותיו בחלקות, וטען כי במקרה זה יש לחשב את דמי החכירה האבודים החל משנת 1985.
התובע סקר בהרחבה את הפסיקה באשר לפיצויי ההפקעה, את העקרונות, את מסלולי הפיצוי המקובלים, זאת בפרט באשר למקרקעין הכפופים לתוכנית המנדטורית.
התובע הדגיש, כי נהוג ומקובל לחשב את דמי החכירה האבודים בשיעור 6% כקביעת המומחה מטעמו והמומחה מטעם ביהמ"ש. במקרה זה, כך סבור התובע, חו"ד של המומחה מטעם ביהמ"ש הינה יסודית ומקיפה ויש לקבל את ממצאיו ומסקנותיו משלא התגלתה אף טעות, לא כל שכן בולטת.
התובע בדעה כי יש לדחות את חו"ד ומסקנותיו של מומחה הנתבעת. גישה דומה הוצגה ע"י אותו המומחה בתיקים אחרים, ובתי המשפט חזרו ודחו את נקודות המוצא עליהן סמך ואישרו חישוב דמי החכירה האבודים בשיעור של 6%.
בשורה התחתונה התובע עתר לאימוץ חו"ד ומסקנותיו של המומחה שמונה מטעם ביהמ"ש, שלגישתו עשה את מלאכתו יסודית. עוד הוסיף, כי בשל העובדה שמומחה זה חשב את דמי החכירה רק עד לשנת 2016, אזי התובע ביקש לפסוק פיצוי לשנים 2017-18, בתוספת שכ"ט והוצאות משפט.
16. גם הנתבעת הגישה סיכומים מקיפים, ואף במידה רבה הינם ארוכים מעבר לדרוש. בסיכומיה הנתבעת לא הותירה אבן שלא ה פכה. הנתבעת הביעה התנגדות כמעט לכל קביעה ומסקנה מאלו של המומחה הממונה, ועתרה לדחיית חו"ד זו כן לאימוץ חו"ד של המומחה מטעמה.
להלן אעמוד בתמצית על כל אחת מהסתייגויות הנתבעת.
ההסתייגות הראשונה סבה סביב הנחת המוצא כי לא ניתן לסמוך על הדיווח אודות עסקאות במקרקעין בחברה הערבי ת. נוכח הנחה זו שבעיני הנתבעת הינה מוטעית, המומחה הממונה בהעריכו את שווי הקרקע ביעוד מגורים התעלם ממאגר הנתונים שברשות רשות המיסים וסמך על שלושה מכרזים של רמ"י מהשנים 2009-2012 באשר למגרשים ששווקו בכפר נחף; ואילו לעניין הערכת השווי של מקרקעין ביעוד חקלאי כן סמך על מאגר זה תוך מתן תוספת (מקדם) שאינה אחידה לכל השנים, ואשר לגישתו מנטרלת דיווח חסר זה.
עוד הוסיפה הנתבעת, כי השמאי הממונה בהעריכי את השווי באשר ליעוד החקלאי בשנים 1986-1997 סמך על הסכמה מתיק אחר שבו מונה כמומחה מטעם ביהמ"ש ולא נזקק לעסקאות השוואה, זאת בניגוד לדעת ה של הנתבעת בהליך זה ומשלא הביעה הסכמתה לכך.
לגישת הנתבעת המומחה הממונה גם טעה בהוספת מקדם בשיעור 20% לשווי החלקות בייעודן החקלאי בשל השפעת תוכנית מתאר מקומית (כרמיאל) ג/424 , שכן החלקות מרוחקות מקו התוכנית כ-120-300 מטר הגם שעסקינן בהתפתחות עתידית ובלתי צופיה נכון למועד הקובע. עוד נטען בהקשר זה , כי בהנחה זו התובע נהנה פעמיים, מתוספת הבנייה לפי התוכנית המנדטורית וגם מהקרבה לקו הגבול של תוכנית ג/424.
הנתבעת לא הסתפקה בכך וטענה, כי השמאי הממונה אף טעה שעה שסמך על שומותיהם של שמאים מטעם רכבת ישראל באשר לקביעת השווי ביעוד חקלאי לשנת 2005, שמאות שנעשתה בעקבות הפקעת תוואי מסילת הרכבת עכו - כרמיאל. לגישת הנתבעת בכך המומחה הממונה החליף שיקול דעתו בחוות דעתם של שמאים אחרים, הגם שלא פירט את הנתונים שעמדו ביסוד הערכה זו.
עוד טענה הנתבעת כי המומחה טעה שעה שסמך על עסקאות השוואה זהות לשנים 1998 ו-1999 . שגגה נוספת נפלה בחו"ד בכך שלמרות מסקנתו כי השווי של המחיר למ"ר לקרקע חקלאית לשנת 2004 הינו סך 20$, בפועל החישוב נערך על בסיס שווי של- 22$. כן הנתבעת בסיכומיה הדגישה, כי כל עסקאות ההשוואה עליהן סמך המומחה הממונה בין השנים 1998-2016 רחוקות מכל ההיבטים מהחלקות, ועל עסקאות אלו הפעיל המומחה הממונה מקדמי התאמה חריגים וקיצוניים.
בסוף סיכומיה, הנתבעת גם חלקה על שיעור דמי החכירה האבודים, כאשר לגישתה יש לאמץ את הערכים שקיבלו ביטוי בחו"ד של המומחה מטעמה, ולדחות את חו"ד של המומחה הממונה ובוודאי של מומחה התובע.
דיון והכרעה
17. המחלוקות שהתגלעו בין הצדדים סבות בעיקר סביב הסתייגויות הנתבעת באשר לקביעות ומסקנות המומחה הממונה. לטענות ולמחלוקות, אדרש להלן.
ההנחה לדיווח חסר
18. נקודת המוצא של המומחה הממונה כי הדיווחים לרשויות המס אודות עסקאות במקרקעין לוקים בחסר או בהשמטה של המחיר האמיתי במיוחד בחברה הערבית, ומכאן יש להוסיף לעסקאות אלו "מקדם בגין דיווח חסר" , אין לקבל. עסקינן בהנחה עובדתית (בשונה ממקצועית) גורפת, פרי השע רה ואין ביסודה תשתית ראייתית , לא כל שכן משכנעת.
המומחה הממונה עצמו אשר לא אחת במסגרת עדותו בפניי כי מסקנתו זו מבוססת על ניסיוני בעריכת הס כמים לעסקאות מקרקעין בכובעו כעו"ד ועל פסקי-דין שנ יתנו ובגדרם נקבע כי המחיר הנקוב בהסכם רחוק מ המחיר המוסכם בפועל (עמ' 3, ש' 10-22 ל פרוטוקול הדיון מיום 9.7.18). גם הסברים אלה אינם משכנעים, ובוודאי שאינם מהווים מסד נתונים רחב להסקת מסקנה גורפת זו שגם מכתימה ציבור שלם.
בהנחה שנמצאו מקרים, בין אם בפסקי דין או כאלה שהמומחה במסגרת עבודתו כעו"ד נחשף להם, עדיין עסקינן במקרים בודדים, נקודתיים הרחוקים מלהקים תשתית מספקת לביסוס הנחה זו. נוסיף לכך את העובדה שלא יכולה להיות מחלוקת לגביה, כי הנתונים הקיימים במ אגר רשויות המס לא מבוססים אך ורק על הצהר ות הצדדים לעסקאות, אלא הם גם תוצר של הפעלת הסמכות שבידי רשויות אלו לבחון, לבקר ואף לשום את העסקה אחרת.
עקרונית השמאי יכול לברור מבין עסקאות ההשוואה, להסתמך על חלק ולזנוח את החלק האחר כל עוד ביסוד מסקנתו נימוקים משכנעים. כך, למשל, אין לערוך השוואה לעסקאות שלגביהן מוכח ברמה הדרושה כי הדיווח שונה מהמחיר האמיתי "כמו כן אין לערוך השוואה לעסקאות בהן העלימו הצדדים נתונים ומאפיינים חשובים, כמו בנייה בלתי חוקית שבוצעה במקרקעין ואשר השפיעה על שווים וכדומה. את ההשוואה יש לערוך רק ביחס לעסקאות שנעשו בתנאי שוק חופשי וללא השפעה של יחסים מיוחדים שבין הצדדים על שווי העסקה."(הפ (חי') 20187-06-13 עלי סואעד נ' רשות מקרקעי ישראל, פס' 27 (30.6.16). אך כל זאת שעה שקיימות ראיות משכנעות באשר לעסקאות קונקרטיות, ולא באופן גורף.
תפקידו של מומחה מטעם ביהמ"ש לרבות שמאי, הוא להביע את דעתו בשאלות מקצועיות על יסוד נתונים ועובדות, ובאם הצדדים נחלקו לגביהם הסמכות בידי ביהמ"ש להכריע במחלוקות עובדתיות אלו. אין זה מתפקידו של המומחה לקבוע עובדות, וע וד על יסוד אותו מסד נתונים שלא הוכח ואשר לא הובאה לגביו ולו ראשית ראיה בגדרי ההליך המשפטי, להסיק את מסקנותיו המקצועיות.
נקודת מוצא זו שקיבלה ביטוי בחו"ד של המומחה הממונה הביאה לכך שביחס להערכת השווי של קרקע ביעוד למגורים, מומחה זה התעלם מהעסקאות מהמאגר של רשות המיסים וסמך בלעדית על נתונים משלושה מכרזים של רמ"י שבגדרם שווקו מגרשים לבניה בכפר נחף בשנים 2 009-X012. הנימוק של כשל שוק ודיווח חסר לא יכול לעמוד ביסוד מסקנה זו, והעיקר הוא שבקביעת השווי בהתאם לשיטת ההשוואה יש ככלל להיזקק לעסקאות בכל אחת מהשנים מושא השומה ובהתחשב בערך המשתנה משנה לשנה . בקיומם של נתונים אמינים בכל אחת מהשנים אין לסמוך על עסקאות קודמות או מאוחרות, אלא מ טעמים מיוחדים ומשכנעים, ובמקרה זה לא מצאתי כאלה.
גם ביחס להערכת השווי של החלקות ביעוד לחקלאות המומחה נקלע לטעות. אמנם בהקשר זה המומחה סמך על עסקאות המדווחות לרשות המיסים, אלא וכדי לרפא את הפגם שלגישתו קיים בעקבות הדיווח החסר, הוא בחר בתוספת ל שומות אלו. שיטה זו אינה מקובלת, מה גם שמעיון בחו" ד לא ניתן לעמוד על שיעור המקדם בו בחר, עניין אשר נותר לוטה בערפל.
במסגרת חקירת המומחה הממונה עמימות זו התבהרה משמסר בזו הלשון:
"כב' הש' בולוס: זה לגבי המגורים.
העד, מר דיין: לא, לא, לא. למגורים זה פי 2, מחירי העסקאות במאגרי הנדל"ן הם חצי,
כב' הש' בולוס: וחקלאות?
העד, מר דיין: גם. פחות או יותר.
כב' הש' בולוס: כלומר זה מוריד אותנו למחצית הסכום שמופיע בחוות הדעת שלך."
(עמ' 5, ש' 5-10 לתמליל החקירה מיום 9.7.18).
ואכן בעקבות תשובות אלו, יש להפחית את סכום הפיצוי שנקבע לחצי.
ההפניה להסכמות בתיק אחר
19. הנתבעת סבורה כי השמאי הממונה בהעריכו את השווי באשר ליעוד החקלאי בשנים 1986-199 7 סמך על הסכמה מתיק אחר שבו מונה כמומחה מטעם ביהמ"ש , זאת ללא שהתקבלה הסכמתה בהליך זה, ובכך הוא נקלע לטעות. אכן לא ניתנה הסכמת הנתבעת לשאיבת נתונים מתיק אחר, למרות זאת דעתי שונה מזו של הנתבעת וזאת ממספר נימוקים חלופיים.
בעמ' 15 לחו"ד המומחה הממונה ציין בזו הלשון:" אתייחס בחוות דעתי לשווי הקרקע בשנים 1986-1997 בהתאמה מלאה לשווי שקבעתי בחוות דעתי בעניין סוואעד שלמעשה מאמצים את ערכי השווי שקבע שמאי הנתבעת בתיקי הפקעה אחרים". המומחה במסקנתו הוא כן סמך על עסקאות השוואה רלוונטיות. העובדה שעסקאות אלו היוו תשתית לשומה בתיק אחר באשר להפקעת מקרקעין מאותו האזור, לא פוסלת הסתמכות זו. הנתונים ידועים היטב לנתבעת ולמרות זאת לא נשמעה מפיה ביקורת או הסתייגו ת ענייניות באשר לעסקאות השוואה אלה, שכן לא נטען כי אינן רלוונטיות, וגם לא נטען כי הינן פסולות מטעם כלשהו.
במסגרת חקירתו המומחה הסביר כי עסקינן בעסקאות השוואה באשר לחלקות "הנמצאות במרחקים מאוד מאוד קצרים זה מזה, יכול להיות שזה בגוש אחר" (עמ' 10, ש' 9). הוא גם הבהיר שאלו עסקאות שבהחלט רלוונטיות שהיו כפופות לאותה התוכנית וניתן לגזור מהן את השווי הנכון לחלקות בהן עסקינן. זוהי קביעה מקצועית מובהקת שלא התגלתה בה טעות, לא כל שכן בולטת שתצדיק התערבותו של ביהמ"ש במיוחד שעה שעסקינן במומחה שמונה מטעם ביהמ"ש.
ועוד, בהקשר זה נראה לכאורה כי הנתבעת מושתקת. ב אותו עניין דומה שבו הציגה הנתבעת אותן עסקאות השוואה, עסקאות אלו התקבלו ע"י המומחה שמונה מטעם ביהמ"ש ועל יסודן נעשתה השומה לפיצויי ההפקעה. היינו, נראה לכאורה כי בהליך הקודם טענתה לאימוץ אותן עסקאות השוואה התקבלה דבר שעשוי להקים השתק שיפוטי בהליך זה (ע"א 513/89 Interlego נ' Exin-Lines, פ"ד מח(4) 133, 194; ראו גם רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ ואח' נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט (6) 625, עמ' 633-634). באשר לנימוק זה איני קובע מסמרות ודברי נאמרו מעבר לדר וש, שכן טענה זו לא נטענה בהליך זה.
השפעת תוכנית מתאר מקומית ג/424
20. לגישת הנתבעת המומחה הממונה גם טעה בהוספת מקדם לשווי החלקות בייעודן החקלאי בשל השפעת תוכנית מתאר מקומית (כרמיאל) ג/424, שכן החלקות מרוחקות מתוכנית זו. אחזור ואזכיר כי עסקינן בעניין שנמצא בליבת שיקול דעתו של המומחה שמונה מטעם ביהמ"ש , ובכגון דא אין להתערב אלא במקרה בו המסקנה לוקה בחוסר היגיון או מבוססת היא על טעות בולטת, כאשר במקרה זה לבד מהטענות הכלליות הנתבעת לא הצליחה להצביע על טעות כלשהיא (ע"א 5509/09 ח'אלד עבד אלקאדר מוחמד מסארווה נ' עזבון המנוח אבראהים חסן מסארווה, פס' 14 (23.2.2014) .
המומחה הממונה הסביר לא אחת, כי בקביעת השווי נתן את דעתו לעסקאות השוואה רבות, אך מטבע הדברים עסקאות אלו מתייחסות לחלקות שמאפייניהן שונים במספר פרמטרים. כמו שלעיתים יש לבצע הפחתה, קורה ל א אחת כי החלקות בהן עסקינן עולות בנתונים מסוימים על אלו שביסוד עסקאות ההשוואה , זאת כפי שהסביר המומחה הממונה : "בשל הפוטנציאל הכללי כאמור לעיל אני סבור שניתן לייחס ערך מוסף ביחס לנכסי ההשוואה שלמעשה הינם בעלי פוטנציאל כללי נחות מזה אשר קיים בנכס הנדון"(עמ' 20 לחו"ד המקורית) .
ההתאמה הינה דרושה כדי לעמוד ככל שניתן על השווי הנכון, כמו למשל בקיומה של צפייה בשל קרבה לתוכנית כמו תוכנית ג/424. מקדמי ההתאמה לא נקבעים באופן שרירותי אלא הם נגזרים מההבדלים בין החלקות שביסוד עסקאות ההשוואה לאלה בהן עסקינן, מה גם שהמומחה היה ער לכך כי החלקות בהן עסקינן אינן נכללות בתוכנית, ואף מרוחקות במידת מה מקו תוכנית זו, ובשל כך : "מצביעות על רמת פוטנציאל כללי נמוך שהינו בבחינת ציפיה לעתיד" (עמ' 20 לחו"ד המקורית) . בסופו של דבר, השאיפה היא לעמוד על המחיר בין מוכר מרצון לקונה מרצון - תוכנית גם אם לא נראית קרובה לעיתים כן משפיעה ולדבר יש ליתן ביטוי מתאים.
גם טענתה החלופית של הנתבעת כי בפועל הדבר מוביל לכפל פיצוי אין בה ממש . הנתבעת בדעה כי בהנחה זו התובע נהנה פעמיים, מתוספת הבנייה לפי התוכנית המנדטורית וגם מהקרבה לקו הגבול של תוכנית ג/424. אפשרות הבניה המוגבלת כתוצאה מהתוכנית המנדטורית מגולמת במקרקעין מושא ההשוואה דבר שלא מצדיק בפני עצמו תוספת נוספת כפי שנקבע בעניין דבאח. אלא שבצד זאת, קיים שוני שמחייב התייחסות, והוא הפוטנציאל השונה הטמון בחלקות בהן עסקינן לאלו מושא ההשוואה ביחס לתוכנית ג/424, הב דל שנכון ליתן לו משקל. אין כל חשש לטעות ובעקבות כך לפיצוי יתר - נניח כי ההשוואה מבוססת על עסקה אחת המרוחקת מקו התוכנית ג/424, שוויה שנקבע באותה עסקה נגזר בין היתר מאותו מרחק; ואילו הקרקע המופ קעת קרובה והפוטנציאל הינו שונה, דבר המשליך על השווי ובו יש להתחשב.

ההסתמכות על שומות אחרות
21. הנתבעת בדעה כי השמאי הממונה אף טעה שעה שסמך על שומותיהם של שמאים מטעם רכבת ישראל באשר לקביעת השווי ביעוד חקלאי לשנת 2005, שמאות שנעשתה בעקבות הפקעת תווא י מסילת הרכבת עכו- כרמיאל. הנתבעת סבורה כי בכך המומחה הממונה החליף שיקול דעתו בחוות דעתם של שמאים אחרים, הגם שלא פירט את הנתונים שעמדו ביסוד הערכה זו. בטיעון זה הנתבעת לא דייקה. המומחה הסביר בחו"ד המקורית בזו הלשון: " הצעת הפיצויים של הרשות המפקיעה על בסיס הערכות שמאי הרשות בסוף שנת 2005 לקרקע ביעוד חקלאי שאין בה פוטנציאל כללי לשינוי יעוד שופכת אור על ערכי הקרקע החקלאית בתחילת שנת 2006 והובאה בחשבון במסגרת חוות דעתי"(עמ' 21 לחו"ד המקורית). הווה אומר, עסקינן בנתון אחד מיני רבים אחרים שהשלכתו על קביעת השומה הינה מצומצמת ביותר ומתייחס אך לשנה אחת ולכל היותר ש נתיים.
נתון זה הובא בחשבון, כך מסר המומחה, ויתכן שהיה נכון לפרוש את פרטי העסקאות שביסודו במסגרת חו"ד. אלא כפי שהבהרתי מקודם, ההשפעה על התוצאה הסופית הינה שולית בי ותר, ולא מצדיקה התערבות
עסקאות זהות לשנים 98 ו-99
22. עוד טענה הנתבעת כי המומחה טעה שעה שסמך על עסקאות השוואה זהות לשנים 1998 ו- 1999. עובדתית הנטען נכון, אולם במהלך זה סביר להניח כי אשר קופח היה דווקא התובע. מעיון בעמודים 23 ו-24 לחו"ד המקורית, עולה כי עסקאות ההשוואה כולן משנת 1998, ומהן נגזר השווי גם לשנת 1999. יש להניח כי המחירים עולים עם השנים ולא ההפך, ועל כך יע ידו עסקאות ההשוואה לשנים מאוחרות יותר שפורטו בהרחבה בחו"ד זו.
טעות החישוב שנפלה בחו"ד המומחה
23. שגגה נפלה בחו"ד בכך שלמרות מסקנת המומחה הממונה כי השווי של המחיר למ"ר לקרקע חקלאית לשנת 2004 הינו סך 20$ למ"ר , בפועל החישוב נערך על בסיס שווי של- 22$ למ"ר . תיקון טעות זו מצדיק הפחתת דמי החכירה לכל החלקות בג ין אותה שנה בשיעור 10%, בסך 1,200 ₪.
בניה בחלקה ששטחה קטן מ-5 דונם
24. עניין נוסף המצדיק התייחסות הוא מסקנת המומחה הממונה לעניין חלקה 6, אשר לגישתו משום ששטחה הינו פחות מחמש דונם אזי הבנייה פוגעת מעבר לנדרש ביעוד החקלאי של הקרקע :"כך שסביר מאוד כי בחלקה זו הרשות המוסמכת לא הייתה מתירה בניה של בית מגורים"(עמ' 18, לחו"ד המקורית), ומכאן באשר לחלקה זו אין כל תרומה לשווי בשל אפשרות הבניה. בעניין חביב אללה נקבע בזו הלשון: " הנטל לשכנע כי יש עילה לסטות מהזכויות המוענקות על-ידי תכנית בניין העיר מוטל על המערערת, והיא לא הרימה אותו."(פס' 26).לא מדובר במסקנה מקצועית אלא יותר בהשערה שאינה מתיישבת עם התוכנית המנדטורית, הגם שהנתבעת לא טענה וממילא לא הוכיחה קיומה של אפשרות מסתברת לסטייה מהוראות התוכנית המנדטורית באשר לחלקה זו.
שיעור דמי החכירה
25. גם באשר לשיעור דמי החכירה האבודים הצדדים נחלקו. באשר למחלוקת זו אני סבור כי אין לסטות מחו"ד של המומחה הממונה. בהק שר זה ולפני שאביא את נימוקיי חשוב להזכיר כי עסקינן בקביעה שמאית מובהקת המבוססת על הידע המקצועי שבידי המומחה, ובכגון דא ביהמ"ש יתערב רק במקרים מיוחדים( ע"א 2797/15 מדינת ישראל – רשות הפיתוח נ' עיסא, פס' 10 (22.5.2016) , דבר שהינו נכון ביתר שאת שעה שעסקינן במומחה שמונה ע"י ביהמ"ש :"בית המשפט לא ימהר לסטות מחוות דעתו ויעשה כן כחריג, במשורה ומטעמים מבוררים" (ע"א 6290/17 גבריאל מגנזי נ' יואב לוי, פס' 12 (11.2.18); ראו גם ע"א 832/13 רונן טוסי ואח' נ' מע"צ-החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פס' 28 והאסמכתאות שם (23.9.14).
כפי שהקדמתי התכלית שביסוד פיצויי ההפקעה היא מתן פיצוי המשפה את הנפקע בגין מלוא נזקיו ומעמידו במקום בו היה אלמלא ההפקעה. אף שזו התכלית אלא שבפועל הפיצויים הנפסקים בסופו של דבר לוקים בחסר. כך , למשל, הפיצוי בגין ערך הקרקע הינו נומינלי דבר שלעיתים רבות, כמו במקרה זה, מאפס רכיב זה; כן שלילת הזכות לפיצויים בשל עוגמת נפש והתעלמות מערכה האישי-סובייקטיבי של הקרקע לבעליה (ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פס' 69 לחוות דעתו של השופט פוגלמן (14.5.2012)).משזו נקודת המוצא, הרי סטייה נוספת מהערכת השמאי הממונה באמצעות בחירה בשיעור נמוך, תרחיק אותנו עוד יותר מהתכלית העומדת ביסוד פיצויי ההפקעה.
לא זו אף זו, המומחה הממונה במקרה זה הבהיר כי מאחר וקבע את שווי המקרקעין לתחילת כל שנה יש להביא בחשבון שיעור תשואה גבוה יותר ( סע' 8.9.3 לחו"ד המקורית). הווה אומר, הבסיס ממנו נגזרים דמי החכירה האבודים הוערך לתחילת כל שנה באופן חסר או על הצד הנמוך, דבר, שבפני עצמו, מצדיק בחירה בשיעור הגבוהה של דמי החכירה האבודים.
מעבר לאמור, אני מפנה בזאת בהסכ מה מלאה לנימוקים עליהם עמד חברי השופט אמיר טובי בת"א 22214-09-15 אסדי ואח' נ' מדינת ישראל, פס' 44-48 והאסמכתאות שם (30.7.18); ואזכיר כי גם ביהמ"ש העליון בעניין אסדי שנסיבותיו דומות לענייננו מצא כי : "משווי החלקות שייקבע יש לגזור את דמי החכירה השנתיים האבודים (בשיעור של 6 אחוזים), בהתחשב בשיעור הבעלות של המערערים בכל חלקה."(פס' 39 לפס"ד של כב' השופט זילברטל).

הפיצוי מתחילת שנת 2017 ועד היום
26. עניין אחרון שמחייב התייחסות הוא הפיצוי החל מתחילת שנת 2017 ועד למתן פס"ד, שכן המומחה בחו"ד חשב דמי החכירה עד לשנת 2016. החישוב לתקופה זו יעשה על יסוד דמי החכירה האבודים בשלושת החלקות לשנת 2016, כלהלן:
8,940+7,620+3,420 = 19,980 ₪.
אלה דמי החכירה המלאים לשנה, אלא שכפי שציינתי לעיל הפיצוי עומד על מחצית סכום זה בלבד, אותו יש להכפיל בתקופה מתחילת 2017 ועד היום:
19,980/2 * 2.25 (27 חודש) = 22,477 ₪.
סוף דבר
אני מקבל את התביעה ומחייב בזאת את הנתבעת לשלם לתובע סך 161,047 ₪ (22,477 + 139,770 ₪ - 1,200 ₪).
הנתבעת גם תשלם לתובע שכ"ט בסך 25,000 ₪ והמע"מ, והוצאות משפט בסך 3 5,000 ₪ (סכום הכולל שכר מומחה התובע בסך 1 0,000 ₪, חלק התובע בשכר המומחה הממונה בסך 22,230 ₪, ואגרת בית משפט בסך 1,152 ₪).
הסכומים ישולמו לתובע באמצעות ב"כ תוך 45 יום מהיום.
המזכירות תשלח פס"ד זה לצדדים
ניתן היום, כ"ד אדר ב' תשע"ט, 31 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.