הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ה"פ 23905-06-18

בפני
כבוד ה שופט חננאל שרעבי

המבקש בה"פ 23905-06-18

מערוף אבו מערוף ת.ז. XXXXX968
(הנתבע 1 בת.א. 3180-02-19)
ע"י ב"כ עו"ד עבאס עבסי

נגד

המשיבים בה"פ 23905-06-18
1. מוחמד אבו מערוף ת.ז. XXXXXX428
(התובע בת.א. 3180-02-19)
ע"י ב"כ עו"ד ראזי שואח

2. עלי רמאל ת.ז. XXXXX075
( הנתבע 2 בת.א. 3180-02-19 )
ע"י ב"כ עו"ד מוניר רמאל

פסק דין

1. המחלוקת בתובענות המאוחדות שבפניי עוסקת בחלקיו הרשומים של המשיב 1 בהמרצת הפתיחה והתובע בתובענה המאוחדת, מר מוחמד אבו מערוף, הידוע בכינוי "דני" (להלן: "דני"), בגוש 18896 חלקה 80 בשיעור של רבע (1/4) באדמות הכפר ירכא להלן: ("המקרקעין").
נסח טאבו שצורף לת/1 מיום 18.5.18 מלמד על רישום זכויותיו של דני במקרקעין ביום 10.6.1999 בהתאם לשטר 7587/1999/2 מכר ללא תמורה.
2. בעוד שהמבקש בהמרצת הפתיחה והנתבע 1 בתביעה המאוחדת, מערוף אבו מערוף, אחיו של דני (להלן: "מערוף") טוען כי דני נתן לו את המקרקעין במתנה ביום 1.7.2017 (להלן: "עסקת המתנה") טוען עלי רמאל, המשיב 2 בהמרצת הפתיחה והנתבע 2 בתובענה המאוחדת (להלן: "עלי"), כי דני מכר לו המקרקעין כבר ביום 10.5.2017 בתמורה (להלן: "עסקת המכר") כעולה מזכרון דברים מאותו תאריך עליו חתומים הצדדים, ושצורף כנספח א' לנ/5 (להלן: "זכרון הדברים").
לכאורה עסקינן בעסקות נוגדות.
3. אך בכך לא תם הסיפור – בתביעה המאוחדת טוען דני לבטלות או ביטול עסקת המתנה כשלעצמה, ללא קשר לעסקת המכר, מטעמים חוזיים ומכח דיני המתנה, כדלקמן :

הטעמים החוזים הם כדלקמן:
עסקינן בהסכם (תצהירי מתנה) למראית עין שכן עסקינן במכר בתמורה ואין עסקינן במתנה;
הטעיה;
כפיה;
עושק.
הטעמים מכח דיני המתנה הם כדלקמן :
מכח הוראות סעיף 5 לחוק המתנה, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המתנה"):
עסקת המתנה טרם הסתיימה ברישום ולכן עסקינן בהתחייבות לתת מתנה;
מערוף טרם שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות;
מערוף ובני משפחתו הקרובה מתנהגים כלפי דני בהתנהגות מחפירה, וחלה הרעה ניכר ת במצבו הכלכלי של דני.
עובר לביצוע עסקת המתנה דני ידע על עסקת המכר שנכרתה בין דני לעלי.
4. שם נוסף שכדאי להכיר בבירור התובענות המאוחדות הוא אנואר רמאל (להלן: "אנואר"), אביו של עלי. אנואר היה הרוח החיה בעסקת המכר . בכתב ידו אף נרשם זכרון הדברים (עדותו של אנואר, עמ' 51 לפרו' שו' 12-13).

רקע בקצרה
5. כעולה מכתבי הטענות המאוחדים עולה תמונת מצב לכאורית כדלקמן:
א. ביום 10.5.2017 נחתם על אודות המקרקעין זכרון דברים בין עלי לדני למכירת המקרקעין בתמורה, שננקבה בזכרון הדברים אשר היא - 60,000 דולר לדונם.
במעמד החתימה על זכרון הדברים (שנרשם כאמור על ידי אנואר) או בסמוך אליו שולמו לדני על ידי אנואר, שרכש המקרקעין לבנו עלי, סך של 120,000 ₪, תוך שצויין כי: "צד ב ישלים את התשלום בזמן חתימה על הסכם מכירה אצל עורך דין גואד רמאל במשרדו...".
הסכם מכר אכן נחתם בין דני לעלי על אודות המקרקעין במשרדו של עו"ד גואד רמאל (להלן: "עו"ד גואד") ביום 1.3.2018 (צורף כנספח ד' לנ/5).
לאחר ההסכם רשם עו"ד גואד הערת אזהרה לטובת עלי על המקרקעין ביום 5.3.2018.
ב. ביום 1.7.17 נחתמו תצהירי מתנה בין דני למערוף, בפני עו"ד נזיה סעיד (להלן: "עו"ד נזיה"), שרשם הערת אזהרה על עסקת המתנה ביום 3.7.2017.
בתצהיר המתנה עליו חתם דני הוא הצהיר כי הוא מוותר על הזכות לחזור בו מהמתנה הנ"ל (סעיף 8 לתצהיר). דני אף חתם על יפוי כח בלתי חוזר ביום 1.7.17 במסגרתו ייפה את כוחו של עו"ד נזיה לרשום המתנה על שם מערוף (מקבל המתנה).
ג. לכן בהמרצת הפתיחה ביקש מערוף להצהיר כי עסקת המתנה קודמת ועדיפה על עסקת המכר.
ד. בתביעה המאוחדת ביקש דני להצהיר על עסקת המתנה כבטלה או מבוטלת מהטעמים שפורטו בסעיף 3 לעיל.
לטענת דני בכתב התביעה המאוחד, בחודש יולי 2017 נודע למערוף על עסקת המכר שנכרת ה בין דני לעלי (זכרון הדברים), וכעס על כך. הוא ביקש לרכוש את הזכויות של דני במקרקעין. סוכם ביניהם (בין דני למערוף) כי מערוף יתן לדני מקדמה על סך של 120,000 ₪ כדי שיחזיר לעלי את סכום המקדמה בשיעור זה ששילם במסגרת עסקת המכר.
בעקבות סיכום דברים זה התבצעה עסקת המתנה, אך בסופו של דבר לא קיים מערוף את סיכום הדברים שבינו לבין דני ולא העביר לו את הכספים שהתחייב, למעט סך של 4000 ₪ מקדמה.
מערוף הכחיש בכתב ההגנה את כל טענותיו של דני לענין הבטחת התשלום ו/או הידיעה על עסקת המכר עם עלי עובר לעסקת המתנה.
לטענת מערוף זכרון הדברים הוכן בדיעבד, לאחר שנודע לעלי ו/או לאביו אנואר על עסקת המתנה. היינו התאריך הנקוב בו לא משקף תאריך אמיתי אלא תאריך בדיעבד, שאינו אמיתי.
מעבר לכך טען מערוף, כי בין עלי לדני נכרתה עסקת הלוואה ולא עסקת מכר.
ה. להשלמת התמונה ייאמר, כי דני, לדבריו הוא מכור לסמים (סעיף 13לתצהירו נ/1), ובעברו אף הסתבכות עם החוק בגין עבירות סמים בגינן אף נגזר דינו ביום 4.2.2010 ל מאסר של 80 חודשים (סעיף 30 לת/1; עדותו של מערוף עמ' 17 לפרו' שו' 36). בגין כך מצבו הכלכלי בכי רע. הוא צורך סמים לעיתים קרובות ועקב כך אף צבר חובות (סעיף לנ/1; סעיף 34 ל ת/1).

דיון והכרעה
6. במצב הדברים הנדון, השאלות הדורשות הכרעה בתובענות המאוחדות , הן כדלקמן:
א. מהי מהות העסקה שבין דני לעלי, האם עסקת מכר (כטענת עלי) או עסקת הלוואה (כטענת מערוף) ובחינת אמיתותה ?
ב. מהו המועד הקובע לעסקת המכר שבין דני לעלי. האם יום 10.5.2017 (יום חתימת זכרון הדברים, בהנחה שהתאריך אמיתי) או יום חתימת חוזה המכר בין השניים (1.3.2018)?
ג. היות שבפנינו עסקות מכר נוגדות, איזו עסקה עדיפה – עסקת המתנה (שבין דני למערוף) או שמא עסקת המכר (שבין דני לעיל)?
ד. האם יש ממש בטענותיו של דני נגד מערוף בכל הקשור לבטלותה או ביטולה של עסקת המתנה כשלעצמה (התביעה המאוחדת)?

שאלה א' – מהות העסקה שבין דני לעלי ובחינת אמיתותה
7. השאלה הראשונה אותה אברר היא – מה מהות העסקה שבין דני לעלי, האם עסקת מכר (כטענת עלי) או שמא עסקת הלוואה (כטענת מערוף).
נבחן טענה זאת ונכריע בה לפי נוסח זכרון הדברים, הסכם המכר מיום 1.3.2018 ועדויות הצדדים המעורבים במישרין בעסקה זאת (דני, אנואר, עלי ועו"ד גואד).
8. מסמך זכרון הדברים נושא כותרת "הסכם זכרון דברים" ועוסק ב"מכירת קרקע שטח של 1211 מטר גוש 18896 חלקה 80. ערך העסקה. ..60,000 $ לדונם".
דני הוגדר כ"צד א" ועלי הוגדר כ "צד ב" לזכרון הדברים.
כן צויין בהמשך זכרון הדברים כי "המוכר צד א הבעלים של הקרקע הנ"ל מעונין למכור לעלי...הצד ב...מעונין לקנות".
וכן - "הסכום: הוא צד ב ישלם לצד א ע"ח העסקה הנ"ל סך של 120,000 ₪ מקדמה לסגירת חובות שלו של המוכר. צד א' מצהיר שהקרקע נקיה מכל חוב שהוא וניתנת להעברה ואין כל סכום בינו לבין כל אדם אחר בגין העסקה וסכום זה מבטל כל סכום קודם שישנו. צד ב' ישלים את התשלום בזמן חתימה על הסכם מכירה אצל עורך דין גואד רמאל במשרדו...."
על זכרון הדברים חתומים דני ועלי, ואנואר חתום כעד.
9. לכאורה לשונו של זכרון הדברים ברורה ופשוטה, וכפי שעינינו רואות, עסקינן בעסקת מכר ולא בעסקת הלוואה. אמנם צויין כי תשלום המקדמה על סך של 120,000 ₪ תשמש את דני לסגירת חובות, אך היא ניתנה על חשבון תמורת עסקת המכר.
10. זו גם גרסתם למעשה של דני, עלי ואנואר.
עלי ציין בתצהירו נ/2 כי מי שיזם את מכירת המקרקעין היה דני. בסוף חודש אפריל תחילת חודש מאי 2017 פנה דני לאביו אנואר והציע לו לרכוש את המקרקעין, הצמודים לחלקתו, ואביו הסכים לכך. כך נרקמה ונולדה עסקת המכר שביטויה הראשון ניתן בזכרון הדברים (סעיפים 6-7 לנ/2).
על גרסתו זאת חזר למעשה עלי בחקירתו הנגדית בישיבת יום 6.2.2020 (עמ' 43 לפרו' שו' 19-20).
הדגיש עלי בחקירתו הנגדית כי מי שיזם את המכירה היה דני (עמ' 44 לפרו' שו' 7).
הגם שהעסקה התגבשה בין דני לאביו אנואר, הוא היה נוכח בזמן רישום זכרון הדברים על ידי אנואר והבין את תוכנו (עמ' 45 לפרו' שו' 1-19).
הדגיש עלי כי המקרקעין המדוברים צמודים לביתו (עמ' 46 לפרו' שו' 1).
אנואר, אביו של עלי, שרכש המקרקעין בשביל בנו עלי, ציין בתצהירו נ/5 דברים דומים לדבריו של עלי בתצהירו, שצויינו לעיל (סעיפים 5-6 לנ/5).
ציין אנואר בתצהירו כי שילם לידיו של דני את הסך של 120,000 ₪ המוזכרים בזכרון הדברים (סעיף 6 לנ/5).
בחקירתו הנגדית ציין אנואר את הדברים הבאים:
דני פני אליו בסוף חודש אפריל 2017 וענין אותו ברכישת המקרקעין. הם נסעו יחדיו לראות המקרקעין, ולאחר שהוא ראה כי המקרקעין צמודים לחלקת בנו הוא אמר לדני כי מתאים לו לרכוש המקרקעין. ואז "ב-10/5 הגיע אלי אמר לי תשמע אני צריך כסף דחוף דחוף דחוף אני מאוים ויש לי חובות, אמרתי לו תשמע אני לא יכול לעזור אם הייתה רוצה 100 שקל אלף שקל מילא, אבל הוא רצה 120,000 ₪, אמרתי לו תבוא נשב נעשה הסכם על הקרקע אני מוכן לתת לך ואחר כך להשלים לך. וכך היה אני גם חתום על הזכרון דברים" (עמ' 50 לפרו' שו' 19-27).
אנואר ציין כי רכש המקרקעין בעבור בנו עלי (עמ' 51 לפרו' שו' 17).
הוא נתן לדני את המקדמה המצויינת בזכרון הדברים בשיעור של 120,000 ₪ בעבור סגירת החובות שלו (עמ' 51 לפרו' שו' 20).
כשעומת אנואר עם גרסתו של מערוף (כי דני לא בא אליו בשביל למכור את ה מקרקעין, אלא כי רצה הלוואה והמקרקעין ישמשו כערבון או כבטוחה לפרעון ההלוואה. רק משלא פרע דני ההלוואה נערך הסכם המכר ביום 1.3.18 למכירת המקרקעין), שלל תזה זאת מכל וכל וציין כי:
"כשהוא בא אלי בכלל לא דובר על זה אלא הוא בא בשביל למכור את הקרקע לא בשביל לקבל הלוואה, לא הייתי נותן הלוואה של 120,000 ₪...
כשאני דברתי עם דני דברתי איתו מהתחלה על רכישת הקרקע, לא על הלוואה" (עמ' 51 לפרו' שו' 28-33).
לשאלה מדוע חיכה עד יום 1.3.18, כעשרה חודשים, לעריכת הסכם המכר, השיב אנואר:
"דברתי עם דני ודני אמר לי כשאני אצטרך את יתרת הכסף אני אבוא אליך, בא אלי אמר לי אני צריך את הכסף, אמרתי לו בוא אני אתן לך את יתרת הכסף ואתן לעו"ד ג'ואד כשנעשה הסכם" (עמ' 52 לפרו' שו' 18-20).
בהמשך הוסיף במענה לשאלה איך לא דאג להסכם מכר תוך זמן קצר, לאור העובדה כי כבר מסר לדני 120,000 ₪ על חשבון תמורת המכר, ועסקינן באסיר משוחרר (דני) המסובך בחובות, השיב:
"אני סומך עליו בכל דבר, ואני מאוד מעריך אותו, אני סמכתי עליו" (עמ' 52 לפרו' שו' 23).
לכן לא הפריע לו לעשות את הסכם המכר כעשרה חודשים לאחר חתימת ז כרון הדברים (עמ' 52 לפרו' שו' 26).
בנדון הדגיש אנואר בתצהירו נ/5 כי:
"הריני להצהיר כי ביני לבין דני קיימת חברות עמוקה, שנינו למדנו באותו בית הספר היסודי ומאז אנו חברים" (סעיף 4).
דני ציין בתצהיר עדותו נ/1 גרסה דומה לגרסתם של עלי ואנואר. הוא ציין בתצהירו כי בסוף חודש אפריל 2017 פנה לאנואר והציע לו לקנות את המקרקעין. ביום 10.5.2017 נחתם זכרון דברים, בו ראה הסכם מכר, מכוחו קיבל על חשבון סך של 120,000 ₪ (סעיף 3 לנ/1).
ביום 1.3.2018 נחתמו יתרת המסמכים הנדרשים לעסקת המכר אצל עו"ד גואד, וביניהם הסכם מכר שצורף כנספח ב' לנ/1.
ודוק – את זכרון הדברים ואת הסכם המכר מכנה דני בתצהירו כהסכמים (ראו סעיפים 3+10 לנ/1).
בחקירתו הנגדית דני שב וציין כי הציע ביוזמתו את המקרקעין לעלי ואנואר בחודש אפריל 2017. לגרסתו עשה כן ממצוקה כספית, ופנה לאנואר שהוא חברו ותמיד עוזר לו (עמ' 30 לפרו' שו' 28-36; עמ' 31 לפרו' שו' 1-8).
בהמשך עדותו ציין דני, כי לאחר שסיכמו, הוא ואנואר, כי עלי ירכוש המקרקעין הוא ביקש מאנואר הלוואה בסך של 120,000 ₪ כשהקרקע תשמש כערובה לפרעון ההלוואה (עמ' 31 לפרו' שו' 8-24).
כשבית המשפט הקשה בנדון כדי להבין, אם מדובר בהלוואה או מכר, השיב דני כי עסקינן בעסקת מכר. היינו אפילו היה בידיו סך של 120,000 ₪ להחזיר לאנואר/עלי לא ניתן היה לבטל את עסקת המכר בלשונו: "לא, הייתי ממשיך למכור לו את האדמה. זאת אומרת להמשיך בעסקת המכר" (עמ' 32 לפרו' שו' 16).
דני אף הוסיף וציין כי עובר למכירת המקרקעין לעלי הוא הציע לאחיו עבדאללה לרכוש ממנו את המקרקעין, שסרב להצעה זאת (עמ' 34 לפרו' שו' 28-30).
הוא גם סיפר לאחיו עבדאללה על המכירה לעלי כחודש לאחר חתימת זכרון הדברים, בחודש יוני 2017, ואחיו אמר לו "תעשה מה שאתה רוצה, זו אדמה שלך" (עמ' 34 לפרו' 17-23).
11. עו"ד גואד, שערך את הסכם המכר ביום 1.3.2018 בין דני לעלי בהסתמך על זכרון הדברים, העיד כי ראה בו כמלמד על עסקת מכר בין הצדדים.
בתצהירו נ/3 ציין עו"ד גואד, כי ביום 1.3.2018 נפגשו במשרדו דני ואנוא ר (עלי הגיע יותר מאוחר לחתימה), והוצג בפניו זכרון הדברים. הוא ראה בזכרון הדברים כמכר זכויותיו של דני לעלי ביום 10.5.2017 ועל בסיסו הכין את הסכם המכר ביום 1.3.2018 ואת יתר המסמכים הנדרשים להשלמת עסקת המכר (יפוי כח בלתי חוזר ובקשה לרישום הערת אזהרה). לאחר חתימת כל המסמכים על ידי דני ביום 1.3.2018 ובנוכחותו אנואר שילם לדני את יתר ת התמורה החוזית (סעיפים 2-4 לנ/3).
לסיכום דבריו בנ/3, ציין עו"ד גואד (סעיף 6) כי:
"הריני להצהיר ולהדגיש כי מר אנואר ודני הגיעו למשרדי כאשר העסקה היתה כבר מוגמרת. אני נכנסתי לתמונה רק כשהכנתי את יתר המסמכים להשלמת העסקה ולרישום הערת אזהרה לטובת עלי לאחר שהוצג בפני הסכם זכרון הדברים...".
דברים דומים אמר עו"ד גואד בחקירתו הנגדית, שם ציין כדלקמן:
"הם הגיעו אלי עם זכרון דברים מ-1.3.2017 אם אני לא טועה, אני מתקן לאחר שאני מעיין בזכרון הדברים אני אומר שתאריכו 10.5.2017. הציגו לי את זכרון הדברים, ראיתי שגם אנואר שילם בהתחלה 120,000 ₪ ואת השאר שילמו (אנואר בעבור עלי ) כשסיימו את ההסכם. היינו אחרי שעלי חתם ודני חתם על ההסכם ועל ייפוי כוח בלתי חוזר אז חזרנו על ההסכמים, באותו מעמד אנואר שילם במזומן את השאר, סוכם ביניהם שזה 60,000 דולר לדונם לכן העסקה כולה (אני מסתכל בהסכם) 72,660 דולר. אנואר שילם לדני בשקלים 253,220 ₪ בסך הכל...
המשא ומתן התחיל בין אנואר לדני עוד עובר לחתימת זכרון הדברים. אחר כך נחתם זכרון הדברים, הגיעו אלי למשרד ב-1.3.2018, הגיעו אנואר ודני, הציגו בפני את זכרון הדברים וביקשו שאכין הסכם. הכנתי הסכם, הכל נעשה במקום, קראנו לעלי שיבוא לחתום, אני לא זוכר אחרי כמה זמן עלי הגיע והוא חתם. על ההסכם חתומים דני ועלי" (עמ' 47 לפרו' שו' 18-34).
במענה לשאלה מדוע כשבאו אליו דני ואנואר הוא ראה בעסקה כמוגמרת, השיב:
"הם באו עם זכרון דברים ושולמה תמורה, ומופיע גם גוש וחלקה בזכרון הדברים. בעיני זה היה להשלים מסמכים" (עמ' 48 לפרו' שו' 29-30).
עו"ד גואד אישר כי ידע על זכרון הדברים לראשונה רק ביום 1.3.2018, ולפני תאריך זה אף אחד מן הצדדים לא יצר עימו קשר בנדון (עמ' 48 לפרו' שו' 31-34; עמ' 49 לפרו' שו' 1-4).
12. היחיד שטען כי בין דני לאנואר נכרתה מלכתחילה עסקת הלוואה ולא עסקת מכר היה מערוף. הוא ביסס טענתו זאת על דבריו של דני בישיבת קדם המשפט ביום 25.11.2018 שם דני ציין כי לא מכר המקרקעין לעלי, אלא קיבל מאנואר הלוואה בלבד (סעיף 24 לת/1).
הוסיף וציין מערוף כי זכרון הדברים ביסודו הוא הסכם הלוואה. דני קיבל מאנואר הלוואה לסגירת חובותיו. אנואר לא נקב בזכרון הדברים מועד להחזרת ההלוואה שכן תכנן מראש להחתים את דני על הסכם מכר. בכל מקרה זכרון הדברים נערך רק לאחר שנודע לעלי/אנואר על עסקת המתנה שבין דני למערוף. היינו התאריך הנקוב בו אינו אמיתי, ולא שיקף המציאות (סעיף 23 לת/1).
בחקירתו הנגדית ציין מערוף כדלקמן :
א. עובר לעסקת המתנה הוא לא ידע על עסקת המכר. דני גם לא סיפר לו על כך (עמ' 11 לפרו' שו' 3-6);
ב. כשעומת עם גרסתו של דני, כי עסקת המתנה נולדה רק לאחר שנודע לו על עסקת המכר, השיב:
"זה שקר וכזב. דני שקרן. לא היה ולא נברא. חד וחלק" (עמ' 11 לפרו' שו' 30).
ג. כשנשאל למה שדני ישקר בנקודה זאת השיב:
"כי הוא רוצה גלגל הצלה להציל את עצמו מההלוואה שלקח. הדבר של זיכרון דברים זה דבר שנולד אחרי שאנשים ידעו על העסקה שלי, והם עשו טעות ונפלו בעקיצה או ב 'פרטייה' לאדם אחר, אז המציאו תירוץ שנקרא "זיכרון דברים", כביכול העסקה שלהם קודמת, וזה לא היה. אף אחד לא שמע על זה. לא אני, לא אחיי, לא המשפחה, זה צץ באופן פתאומי אחרי שהגשתי עתירה לבית המשפט. אחי אמר לי "הצמידו לי אקדח לרקה בשביל לחתום על המסמך הזה" (עמ' 11 לפרו' שו' 32-35; עמ' 12 לפרו' שו' 1-2).
כשנשאל מי הכריח את דני לחתום על זכרון הדברים השיב:
"הוא יודע מי" (עמ' 12 לפרו' שו' 5).
[כאן אציין כי בנקודה זאת דני התפרץ כלפי מערוף וציין שהוא משקר (עמ' 12 לפרו' שו' 6) ].
ד. כשנשאל היכן יש זכר להלוואה בזכרון הדברים, השיב:
"אני לא יודע מה הם (דני ואנואר – ח"ש) ביניהם. אני לא הייתי איתם" (עמ' 14 לפרו' שו' 7).
ה. כשנשאל מכח מה הוא אומר שהיה בין עלי/אנואר לבין דני הסכם הלוואה ולא הסכם מכר, השיב:
"זה מה שדני אמר לי, שלקח הלוואה. זה מה שעורך דין ג'ואד רמאל כשהיינו אצלו אמר, שלא הייתה עסקה. כך גם עולה מהתמליל (עמ' 15 לפרו' שו' 9-10).
ו. כשנשאל מתי לפי גרסתו דני לקח ההלוואה מאנואר/עלי, השיב:
"לפי מה שהוא סיפר, הוא לקח את ההלוואה בחודש דצמבר 2017, ינואר 2018. שאלתי אותו למה עשית את זה, והוא שאל 'אתה זוכר שהפסקתי לבוא אליך לקבל עזרה?'" (עמ' 14 לפרו' שו' 13-14).
ז. כשנשאל מדוע דני לקח הלוואה מאנואר, האם אנואר הוא מלווה בריבית, השיב:
"כן, כנראה אני לא יודע. אולי הוא היה חבר שלו והלווה לו כסף" (עמ' 14 לפרו' שו' 26).
ח. לשאלה מדוע דני צריך לקחת הלוואה אם הוא יכול למכור מקרקעין, השיב:
"הוא כבר מכר, נתן לי, אז לקח הלוואה אחרי זה. בא לו רעיון לקחת הלוואה, לא יודע מה היה לו בראש" (עמ' 14 לפרו' שו' 28-29).
ט. לשאלה מדוע דני לא ביקש ממנו (ממערוף) הלוואה אם נתן לו המקרקעין במתנה, השיב: "לא יודע" (עמ' 14 לפרו' שו' 33-34).
י. לשאלה האם נכון כי מסמך זכרון הדברים הועבר לבא כוחו לבדיקה גרפולוגית ביום 22.7.2019 והוחזר ביום 14.11.2019 מבלי שהוגשה כל חוות דעת גרפולוגית, השיב: "תשאל את עורך הדין" (עמ' 15 לפרו' שו' 15-22).
13. כשאני בוחן הראיות האמורות שעמדו בפני, שוכנעתי כי הוכח לי שעסקינן בזכרון דברים המשקף עסקת מכר שנכרתה בין דני לבין עלי (בתיווכו של אנואר) ולא עסקת הלוואה , וכי התאריך הנקוב בו, 10.5.2017, משקף תאריך חתימה אמיתי, ולא תאריך בדיעבד שאינו אמיתי.
14. ראשית נפנה ללשונו של זכרון הדברים שצוטט בחלק העיקרי שבו בסעיף 8 לעיל. כפי שכבר ציינתי בסעיף 9 לעיל, לכאורה לשונו של זכרון הדברים ברורה ופשוטה, וכפי שעינינו רואות, עסקינן בעסקת מכר ולא בעסקת הלוואה. אמנם צויין כי תשלום המקדמה על סך של 120,000 ₪ תשמש את דני לסגירת חובות, אך היא ניתנה כחלק מתמורת עסקת מכר .
סעיף 25(א) ל חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע את כללי פרשנותו של חוזה בדרך הבאה :
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
היינו עדיפות ראשונה ללשון החוזה.
נאמר לא אחת בפסיקה, כי ככל שהחוזה ברור מתוכו, מלשונו, פוחת משקלן של הנסיבות, וחזקה על הלשון כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים, ולכן מן הראוי ליתן לה משקל מהותי בפרשנות ההסכם [ראו למשל – ע"א 8763/15 יואל זיו נ' גספא הנדסה בע"מ, פסקה 31 (4.1.17)].
בספרות המשפטית גם מוכרת האפשרות לראות באומד הדעת העולה מלשון החוזה, אמת מידה למשקל שיש ליתן, אם בכלל, לאומד הדעת העולה מן הנסיבות. כך למשל, מקום בו שקדו ועמלו הצדדים על ניסוח החוזה, דקדקו בפרטיו, והתייחסו לתרחישים אפשריים מגוונים, ניתן לשער שכוונתם היתה שהחוזה ימצה את מכלול יחסיהם, ועל כן יתחזק משקלו של אומד הדעת כפי שעולה מתוך החוזה גופו [שחר ליפשיץ ואלעד פינקלשטיין "מבט הרמנויטי על פרשנות חוזים" משפטים מג 55, 96-98 (2013)].
15. מעבר ללשונו הברורה של זכרון הדברים (שגם אנואר התקשה להתנער ממנה או להסבירה – ראו סעיף 12(ד) לעיל), שני הצדדים לו, דני מחד גיסא ואנואר ועלי מאידך גיסא, טוענים ברורות (כעולה מעדותם המפורטת לעיל ), כי זכרון הדברים משקף עסקת מכר ולא עסקת הלוואה.
אמנם דני "זגזג" קימעא בעדותו בפני (ואף בתחקורו על ידי בישיבת קדם המשפט ביום 25.11.2018, אליה הפנה ערוף בעדותו, כמצויין לעיל), אך לאחר שבית המשפט התעקש על קבלת תשובה ברורה והחלטית בנדון, הבהיר דני, כי עסקינן בעסקת מכר ולא עסקת הלוואה (ראו פירוט עדותו של דני בנדון בסעיף 10 לעיל).
חיזוק לעובדה כי דני התכוון למכור המקרקעין (להבדיל מקבלת הלוואה בה המקרקעין ישמשו כערובה או כבטחון לפרעון ההלוואה) מצאתי בעדותו של דני המפורטת לעיל, כי עובר למכירת המקרקעין לעלי, הציע לאחיו עבדאללה לרוכשם והוא סרב. היינו דני רצה למכור את המקרקעין, להבדיל ממשכונם תמורת הלוואה.
בכל אופן נתתי אמון מלא בגרסתו של אנואר המפורטת לעיל בנקודה הנדונה, כי דובר מלכתחילה בינו לבין דני על עסקת מכר, וכי אם היה מדובר על הלוואה גרידא, הוא לא היה נותן לדני ההלוואה בשיעור של 120,000 ₪, סכום המקדמה בהתאם לזכרון הדברים.
יותר מזה – אין מחלוקת בין דני לבין אנואר/עלי כי זכרון הדברים שי קף את עיקרי עסקת המכר שביניהם. כך ראה זאת גם עו"ד גואד, שערך את הסכם המכר ביניהם ביום 1.3.2018 על בסיס נתוני זכרון הדברים, שלטעמו שיקף "עסקה גמורה" בין דני לעלי (ראו פירוט עדות בנדון בסעיף 11 לעיל).
העובדה כי עו"ד גואד לא היה מודע לזכרון הדברים עד ליום 1.3.2018 אינה גורעת מכוחו ומתוקפו של זכרון הדברים שנערך בין דני לבין אנואר 10 חודשים קודם לכן, בתאריך 10.5.2017 .
16. למעשה היחיד שטען כי בין דני לבין עלי (באמצעות אביו אנואר) נכרתה עסקת הלוואה, וכי זכרון הדברים הוכן רטרואקטיבית (היינו לא נעשה בזמן אמיתי) היה מערוף, וגם זאת תוך הסתמכות בעיקר על דבריו של דני בישיבת יום 25.11.2018.
עיון בדבריו של דני בישיבת יום 25.11.2018 כוונו בעיקר לביטול עסקת המתנה הלכאורית שנכרתה בינו לבין מערוף (ראו עמ' 2 לפרו'). אמנם דני ציין באותה ישיבה כי בינו לבין עלי נכרתה עסקת הלוואה, אך כאמור חזר בו מגרסה זאת בהמשך ניהול ההליך בצורה די ברורה, שגם אינ ה תואמת את לשונו של זכרון הדברים.
יותר מזה – דני העיד כי כחודש לאחר חתימת זכרון הדברים, בחודש יוני 2017, שזה כחודש טרם כריתת עסקת המתנה, סיפר לאחיו עבדאללה על מכירת המקרקעין לעלי, ועבדאללה לא התערב בכך (ראו הציטוט המדוייק של הדברים בסעיף 10 לעיל).
לו רצה מערוף לסתור דברים אלה (כמו גם את עדותו של דני, כי עובר למכירת המקרקעין לעלי הוא הציע לאחיו עבדאללה לרוכשם, ועבדאללה סירב לכך), היה יכול לזמן את עבדאללה לעדות הזמה, שהיתה פוגמת במהימנות גרסתו של דני בנדון, אך הוא לא עשה כן. מחדל זה יש לפרש לחובת גרסתו מכח הכלל שבפסיקה הקובע לאמור, כי צד שנמנע מלהביא עד רלבנטי בהעדר הסבר אמין וסביר, מעורר מדרך הטבע את החשד שיש דברים בגו, וכי נמנע מהבאתו לעדות כי הוא חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה נגדית. לשון אחרת, מחדל זה פועל לחובתו, ויש בו בכדי לתמוך בגרסת הצד היריב. על כן, ביהמ"ש רשאי להסיק מאי הזמנת עד רלבנטי כאמור, מסקנות מחמירות וקיצוניות נגד מי שנמנע מהבאת העד.
לעניין זה ראה:
יעקב קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1649, מהדורה משולבת ומעודכנת תש"ע – 2009.
17. למערוף אף לא היה הסבר מדוע שאנואר ילווה סכום כה ניכר (120,000 ₪) לדני אם אכן אין עסקינן בעסקת מכר, והע לה השערות לא מבוססות כי אולי אנואר מלווה בריבית או אולי בגלל שהוא חבר שלו (ראה סעיף 12(ז) לעיל).
למערוף גם לא היה כל נימוק משכנע מדוע דני צריך הלוואה מאנואר אם יכול למכור לו המקרקעין בסכום ניכר שיעזור לו מבחינה כלכלית (ראו סעיף 12(ח) לעיל).
מערוף גם לא היה יכול להאיר את עינינו, מדוע היה צריך לבקש הלוואה מאנואר, אם היה יכול לבקש ההלוואה ממערוף עצמו, לו (לפי הנטען) נתן קודם לכן את המקרקעין במתנה (ראו סעיף 12(ט) לעיל).
18. לאור כל זאת שוכנעתי כי זכרון הדברים שיקף עסקת מכר שהתבצעה בין דני לבין עלי, באמצעות אנואר.
19. כעת נבחן השאלה האם התאריך הנקוב בזכרון הדברים 10.5.2017 משקף תאריך אמיתי?
אקדים ואומר כי שוכנעתי שהתשובה לכך חיובית. היינו, זכרון הדברים אכן נחתם על ידי הצדדים ביום 10.5.2017.
להלן אפרט את נימוקיי:
א. דני, אנואר ועלי העידו (כמפורט לעיל) כי דני יזם את עסקת המכירה לקראת סוף חודש אפריל תחילת חודש מאי 2017, ועדותם לא נסתרה.
ב. האמנתי גם לעדותם של דני, אנואר ועלי בדבר מועד עסקת המכר נשוא זכרון הדברים (10.5.2017) לנוכח עדותו של דני (עליה גם עמדנו לעיל) כי כחודש לאחר חתימת זכרון הדברים, בחודש יוני 2017, כחודש טרם כריתת עסקת המתנה, סיפר לאחיו עבדאללה על מכירת המקרקעין לעלי, ועבדאללה לא התערב בכך (ראו הציטוט המדוייק של הדברים בסעיף 10 לעיל). מערוף לא הזים עדות זאת באמצעות הבאת עבדאללה לעדות הזמה, והדבר פועל לחובת גרסתו מכח הכלל שבפסיקה המצויין בסעיף 16 לעיל).
ג. נתתי אמון בגרסתו של דני כי עסקת המתנה נכרתה בינו לבין מערוף רק לאחר שנודע למערוף על עסקת המכר שבין דני לעלי (בניגוד לגרסתו של מערוף). למעשה, כך התרשמתי, בעיקר מעדותו של דני, כי עסקת המכר לעלי הובילה לעסקת המתנה, בכדי "להציל" המקרקעין מידיו של עלי, שאינו בן משפחה. בנדון העידו הן מערוף והן אישתו הגב' אמירה אבו מערוף (להלן: "אמירה") כי להשקפתם מקרקעין צריכים להישאר במשפחה ולא לצאת לידיים זרות.
בנדון העיד מערוף, במענה לשאלה למה שדני יתן לו המקרקעין במתנה אם יכול למוכרם בתמורה, כי :
"קודם כל, זו אדמת ירושה. זה מצווה של אבא שלי ואמא שלי, לא מוכרים אדמה מחוץ למשפחה. היו לו 2 חלקות לפני כן, שהוא מסר לאחי הגדול. זה הנוהל אצלנו. הוא מקבל את העזרה, היחס והתמורה מאיתנו. כמו שצריך. זה לא נכס שהשקיע בו, זה נכס ירושה מההורים. זה ההסכם בינינו וכל האחים, שאנחנו לא מוכרים מחוץ למשפחה, ואם מישהו צריך עזרה אנו תומכים אחד בשני" (עמ' 11 לפרו' שו' 17-21).
במענה לשאלה האם בגלל שהמקרקעין התקבלו בירושה הוא חייב להעביר לו אותם ללא תמורה, השיב מערוף:
"הוא לא חייב, אבל כך נהוג" (עמ' 12 לפרו' שו' 19).
גם אישתו של אמירה ציינה בעדותה כי:
"...אני חונכתי בבית שהאדמה היא ערך" (עמ' 26 לפרו' שו' 21).
דני ציין בתצהיר עדותו הראשית כי במהלך חודש יוני 2017 נודע למערוף על עסקת המכר שנכרתה לבינו לבין עלי. מערוף כעס וביקש לרכוש את זכויותיו במקרקעין והתחייב ליתן לו כסף בכדי שיחזיר לעלי את סכום המקדמה בשיעור של 120,000 ₪. כך נולדה עסקת המתנה, הגם שדני טען כי לא הבינה כפשוטה, שכן סבר שמערוף ישלם לו את תמורת המקרקעין לפי שווי שוק (סעיפים 4-7 לנ/1);
בחקירתו הנגדית שב דני וציין כי למערוף נודע על עסקת המכר עם עלי זמן מה לאחר כריתתה, ואז פנה אליו בנדון. דני ציין באוזניו אז, כי אכן מכר המקרקעין לעלי (עמ' 33 לפרו' שו' 28-33);
אמנם בהמשך חקירתו הנגדית טען שבזמן כריתת עסקת המתנה מערוף לא ידע על עסקת המכר לעלי (עמ' 37 לפרו' שו' 27-28), אך אז לא היה לו הסבר מדוע העיד קודם לכן כי מערוף כעס עליו עובר לכריתת עסקת המתנה (עמ' 37 לפרו' שו' 30). בסופו של יום שב דני והעיד כי מערוף ידע על עסקת המכר לעלי כחודש לאחר כריתתה (חודש יוני 2017) מה שהוביל לעסקת המתנה בראשית חודש יולי 2017 (עמ' 41 לפרו' 6-10).
הוא לא יודע איך מערוף גילה על עסקת המכר לעלי, הוא לא סיפר לו ביוזמתו (עמ' 34 לפרו' שו' 18);
לאחר שמערוף גילה את מכר המקרקעין לעלי הוא החל להקניט אותו והבטיח לו סכום של 300,000 ₪ תמורתה (עמ' 35 לפרו' שו' 14-24). לכן כרת איתו את עסקת ה מתנה, תוך כוונה כי מתוך הכספים שיקבל ממערוף יחזיר לעלי את סכום המקדמה בשיעור של 120,000 ₪ (עמ' 33 לפרו' שו' 12-17; עמ' 38 לפרו' שורות 33-36; עמ' 39 לפרו' שו' 5-6 ושו' 12);
ד. לא נתתי אמון בגרסתו של מערוף כי עסקת המתנה נכרתה טרם כריתת עסקת המכר.
כשעומת מערוף עם גרסתו של דני כי עובר לעסקת המתנה ידע על עסקת המכר לעלי, ולמעשה עסקת מכר זאת שימשה זרז לעסקת המתנה, שלל זאת וציין כדלקמן:
" זה שקר וכזב. דני שקרן, לא היה ולא נברא. חד וחלק.
ש. למה שישקר?
ת. כי הוא רוצה גלגל הצלה להציל את עצמו מההלוואה שלקח. הדבר של זיכרון דברים זה דבר שנולד אחרי שאנשים ידעו על העסקה שלי, והם עשו טעות ונפלו בעקיצה או ב 'פרטייה' ל אדם אחר, אז המציאו תירוץ שנקרא 'זיכרון דברים', כביכול העסקה שלהם קודמת, וזה לא היה. אף אחד לא שמע על זה. לא אני, לא אחיי, לא המשפחה, זה צץ באופן פתאומי אחרי שהגשתי עתירה לבית המשפט. אחי אמר לי "הצמידו לי אקדח לרקה בשביל לחתום על המסמך הזה".
ש. הוא אמר לך מי?
ת. הוא יודע מי" (עמ' 11 לפרו' שו' 30-35; עמ' 12 לפרו' שו' 1-5).
(יצויין כי בקטע זה בעדותו של מערוף, התפרץ דני לעברו וצעק לו כי הוא משקר -הדבר תועד בפרוטוקול בעמ' 12 שו' 6).
בכל הכבוד אלה דברים לא מבוססים של מערוף שאף אינם עולים בקנה אחד עם זכרון הדברים שהצדדים לו הודו באמיתותו. מעבר לכך דבריו אלה אינם מדוייקים. דני העיד (ועמדנו על כך לעיל) כי הציע את המקרקעין, טרם מכירתם לעלי, לאחיו עבדאללה והלה סירב. עוד העיד דני כי כחודש לאחר שמכר את המקרקעין לעלי סיפר על כך לאח עבדאללה. לו רצה מערוף לסתור גרסה זאת היה יכול לעשות זאת באמצעו הבאת האח עבדאללה, רופא במקצועו, לעדות אך לא עשה כן. מחדל זה רובץ לפתחו ולחובת גרסתו מכח הכלל המשפטי ש בפסיקה המוזכר לעיל בסע' 16.
ה. עוד אוסיף כי באופן כללי לא התרשמתי לחיוב מעדותו של מערוף ומהתנהלותו מול דני בעסקת המתנה הנטענת .
הגם שאתייחס לדברים ביתר הרחבה להלן, כשאעסוק בתביעה המאוחדת שהגיש דני הנוגעת לבטלות או ביטול עסקת המתנה, אציין בתמצית את מסקנותיי כבר כעת :
שוכנעתי כי אין עסקינן בעסקת מתנה אלא בעסקה בתמורה. שוכנעתי כי מערוף הבטיח לדני סכום כסף מסויים בעבור המקרקעין (דני טוען כאמור שמדובר בסך של 300,000 ₪), ובסופו של דבר לא עמד במילתו ולא שילם לדני את התמורה עד כה (אולי חלק קטן מאוד בשיעור של 4000 ₪ כפי שהעיד דני) . יתכן שמערוף טרם שילם התמורה כי רצה לוודא תחילה שעסקת המכר עם עלי תבוטל. יחד עם זאת ההתכחשות כיום של מערוף מעסקת התמורה והתעקשות על עסקת מתנה עם דני נגועה בחוסר תום לב . שוכנעתי כי אם אחליט כי עדיפה עסקת ה"מתנה" על פני ע סקת המכר, מערוף צפוי להתכחש להבטחותיו לדני ולא לשלם לו את התמורה המובטחת, הנחוצה למחייתו, היחלצותו מחובות מציקים, לבריאותו (ובכלל זה הליך של גמילה מסמים) ואף להשבת הכספים שקיבל מעלי במסגרת עסקת המכר.
שוכנעתי עוד כי התנהגותו של מערוף כלפי דני לאחר עסקת המתנה הי תה מחפירה, משפילה, תוך התנשאות וניצול מצוקותיו של דני הנובעים ממצבו האישי והבריאותי, ב היותו מכור לסמים קשים, כפי שאפרט להלן.
כך נהג מערוף, תוך שהוא מסבך את דני (ואת עצמו גם כן) בחתימה על עסקת מתנה ביום 1.7.2017, ביודעו על עסקת המכר לעלי (זכ רון הדברים) שקדמה לה בכחודשיים (10.5.2017).
ו. לעומת זאת האמנתי בנדון לעדותו של אנואר כי עובר לעסקת המכר לא ידע על עסקת מתנה כלשהיא שבין דני למערוף. הדבר נודע לו כשבועיים לאחר שעו"ד גואד רשם הערת אזהרה מכוחו של הס כם המכר ביום 1.3.2018 (עמ' 53 לפרו' שו' 17-20). נזכיר כי הערת האזהרה לטובת עלי נרשמה ביום 5.3.2018.
עדותו עולה בקנה אחד עם לשונו של זכרון הדברים בו הצהיר דני כי המקרקעין נקיים מכל חוב וניתנים להעברה (ראו ציטוט מדוייק בסעיף 8 לעיל), ואף בקנה אחד עם עדותו של דני כי אנואר לא ידע על עסקת המתנה אף לאחר כריתתה עם מערוף , כיוון שלא סיפר לו על כך (עמ' 39 לפרו' שו' 1-2).
20. לסיכום שאלה א' ייאמר, כי זכרון הדברים שיקף או לימד על עסקת מכר בין דני לעלי על אודות המקרקעין (דני מכר זכויותיו במקרקעין לעלי).
זכרון הדברים נחתם על ידי הצדדים לו (דני ועלי, כשאנואר חתום כעד) ביום 10.5.2017 , ומועד זה הוא אמיתי ולא רטרואקטיבי.

שאלה ב' – המועד הקובע לעסקת המכר שבין דני לעלי
21. כעת נבחן מהו המועד הקובע לעסקת המכר שבין דני לעלי. האם יום 10.5.2017 (יום חתימת זכרון הדברים, שקבענו לעיל כי הוא אמיתי) או יום חתימת חוזה המכר בין השניים (1.3.2018)?
בעוד שמערוף טוען (בסיכומיו) כי זכרון הדברים אינו מלמד על גמירות דעת לעסקת מכר, וגמירות הדעת התגבשה רק עם החתימה על הסכם מכר ביום 1.3.2018, טוענים דני ועלי (בסיכומיהם) כי זכרון הדברים כולל את כל הפרטים הנדרשים לגיבוש גמירות דעת לעסקת מכר ויש לראותו כהסכם מכר מחייב כבר מיום חתימתו ביום 10.5.2017.
22. סעיף 2 ל חוק החוזים קובע כי:
"פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה".
מסעיף זה אנו לומדים כי הצעה צריכה להכיל שני יסודות מרכזיים: גמירות דעת ומסויימות.
שני יסודות אלה הם נפרדים ועצמאיים. היינו – הצדדים יכולים להצהיר כי הם גמרו בדעתם לכרות חוזה, אך אם אין הוא מפורט דיו, לא ייחשב כחוזה. מן הצד האחר, אפילו בין הצדדים מסמך מפורט ומלא, הוא לא ייחשב לחוזה, אם יסתבר כי הצדדים עדין לא גמרו בדעתם לכרות חוזה [ראו לענין זה: דניאל פרידמן ונילי כהן, דיני חוזים, כרך א' עמ' 266 (אבירם הוצאה לאור בע"מ תשנ"א - 1991)].
לעיתים מסמך המכונה ע"י הצדדים "זכרון הדברים" לא השתכלל לכדי חוזה מחייב, אפילו כולל הסכמה לגבי רבים מפרטיה המהותיים של העסקה, כדוגמת זהות הצדדים, זיהויו של הנכס, מחירו מועדי התשלום וחלוקת תשלומי המיסים בין הצדדים. זאת כאשר היבטים חשובים אחרים של העסקה נותרו עלומים באופן שלא ניתן להשלימם ע"י הדין ו/או הנוהג.
ראו לענין זה:
ע"א 3102/95 כהן נ' כהן ואח' פד"י מט (5) 739 (להלן: "ענין כהן").
ע"א 3380/97 תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן ואח' פד"י נב (4) 673, 682.
ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן (24.7.13) – (להלן: "ענין רוזנברג" ).
ע"א 9255/11 דניאל נ' פלונית (11.8.13) – (להלן: "ענין פלונית").
23. בכל הקשור לענייננו לנוכח כל האמור לעיל יש לומר, כי בכדי לבדוק את תוקפו המשפטי של מסמך זכרון דברים, יש לבדוק תוכנו לגופו ולהסיק האם יש בו בכדי ללמד על "גמירות דעת" ו"מסויימות" הנדרשים מחוזה מחייב, ויתר פרטיו ניתנים להשלמה.
24. באשר לגמירות הדעת:
המבחן לגמירות דעתם של הצדדים הוא מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות הענין, את תוכן המסמך עצמו ועוד. ודוק - אין גמירות הדעת תלויה בתחושותיהם הסובייקטיבית של הצדדים, אלא היא נבחנת כאמור על-פי אמת מידה של האדם הסביר.
ראו לענין זה:
ע"א 440/75 זנדבק ואח' נ' דנציגר ואח' פד"י ל (2) 260.
ענין כהן.
ע"א 7193/08 מנחם עדני נ' דוד (18.7.10) – (להלן: "ענין עדני").
25. באשר ליסוד המסויימות:
בהתאם ליסוד זה נדרש כי כל הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה, שאינם ניתנים להשלמה על-פי הדין או הנוהג, מצויים באותו מסמך המתקרא "זכרון דברים" (ענין עדני). אם לא כן, המסמך נעדר "מסויימות" המתחייבת לשם ביצוע "קיבול" ושכלול חוזה תקף ומחייב (סעיף 2 ל חוק החוזים).
או בלשונו של בית המשפט בענין פלונית – דרישת המסויימות עניינה בשאלה, אם הצעת המציע היתה מסויימת דיה כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה. אם אינה כזאת יש לראות באותו מסמך שכונה ע"י הצדדים "זכרון דברים" כשלב במו"מ לקראת הסכם מחייב, לאחר גיבוש כל ההסכמות החיוניות הנדרשות (ראו דברים דומים גם ב ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) פד"י לג(2) 281, 287-288).

26. יחסי הגומלין בין יסוד גמירות הדעת ליסוד המסויימות:
על-אף שעסקינן בשני יסודות נפרדים ועצמאיים קיימים ביניהם יחסי גומלין. לעתים, העדה חזקה על גמירות דעת נתפשת כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה. מנגד, היעדר מסוימות – בדגש על היעדר הסכמה לגבי פרט עיקרי – עשוי להעיד על פגם בגמירות דעתם של הצדדים.
ראו לענין זה:
ענין עדני.
ענין רוזנברג.
27. להלן נבחן האם זכרון הדברים דנן, שנחתם ע"י הצדדים, מלמד על גמירות דעתם מבחינה אובייקטיבית לכרות חוזה, והאם הוא מסויים דיו, בכדי ללמדנו כי בפנינו חוזה תקף שנכרת בין הצדדים.
אקדים ואציין כי שוכנעתי כי מתקיים בזכרון הדברים דנן גמירות דעת ומסויימות באופן אובייקטיבי, כך שניתן לקבוע כי הוא בגדר הסכם מחייב בין הצדדים לו, דני ועלי.
28. גמירות הדעת
א. יסוד זה צריך להיבחן, כמפורט לעיל, באופן אובייקטיבי, ואין די בתחושותיהם או כוונותיהם הסובייקטיביות של הצדדים. יחד עם זאת ולהשלמת התמונה אציין כי עולה בבירור שמבחינה סובייקטיבית התכוונו הצדדים (דני ועלי) לכרות באמצעות זכרון הדברים עסקת מכר מחייבת (דני הציע את המקרקעין לעלי, שהתאים לו הדבר שכן המקרקעין הם בסמיכות למקרקעין אחרים של משפחתו, ועמדנו על כך לעיל. שולמה גם מקדמה של 120,000 ₪ על חשבון מחיר הרכישה שעמד על סך של 253,220 ₪, המהווים כ-47% ממחיר מלוא התמורה (ראה חוזה המכר מיום 1.3.18 שתרגם לשקלים את התמורה הנקובה בערכים דולריים בזכרון הדברים).
ב. במקרה דנן שוכנעתי כי אף באמת מידה אובייקטיבית ניתן ללמוד על גמירות הדעת של הצדדים למכירת המקרקעין במסגרת זכרון הדברים.
ג. נסיבות הענין מלמדות באופן אובייקטיבי על גמירות דעת - סבורני כי אין מחלוקת בין הצדדים כי מצבו הכלכלי של דני עובר לעסקת המכר עם עלי היה (בלשון עדינה) בכי רע (ראו התייחסות למצבו הכלכלי הקשה של דני בסעיף 5(ה) לעיל).
זאת למעשה הסיבה שדני רצה למכור המקרקעין, שאף ייעד את המקדמה שקיבל מעלי (120,000 ₪) לצורך סילוק חובות. כך נרשם במפורש בזכרון בדברים (ראו ציטוט בסעיף 8 לעיל).
חיזוק לכך אנו מוצאים בעדותו של דני (אליה התייחסנו לעיל) כי הציע תחילה את המקרקעין לאחיו עבדאללה, אך זה לא היה מעונין לרוכשם. לכן מכרם לע לי. היינו רצון מגובש מצידו של דני למכור את המקרקעין לצרכי פרעון חובות.
מכירת מקרקעין במטרה לסלק חובות לטעמי היא סממן אובייקטיבי לגמירות דעת .
ד. תוכן זכרון הדברים גם מלמד באופן אוביקטיבי על גמירות דעת – עיון בלשונו של זכרון הדברים מלמד על גמירות דעת הצדדים למכירה (מצידו של דני) ולרכישה (מצידו של עלי).
עמדנו על כך עת דנו בשאלה א' לעיל על מהות העסקה המשתקפת או הנלמדת מזכרון הדברים (ראו שם).
נחזור ונדגיש הדברים העיקריים (ונפנה שוב לציטוט התוכן העיקרי של זכרון הדברים בסעיף 8 לעיל):
נרשם על רצונו של דני למכור המקרקעין ועל רצונו של עלי לקנותם. היינו מרכיבים של "הצעה" וקיבול" המוזכרים בסעיף 2 לחוק החוזים;
נרשמו פרטי המקרקעין, שטחם ושיעור התמורה;
נרשמה התחייבותו של דני, כמוכר, כי המקרקעין "נקיים" מכל חוב (היינו זכות צד ג') והם ניתנים להעברה לקונה עלי;
שולמה מקדמה בשיעור ניכר מהתמורה הכוללת (47%) ( באשר לראיית דמי קדימה כמלמדים על גמירות דעת ראו: גבריאלה שלו ואפי צמח, "דיני חוזים", מהדורה רביעית, עמ' 191 – להלן: "שלו וצמח").
היתה גם התייחסות לדרך השלמת פרטי עסקת המכר, לרבות השלמת התמורה (במשרדו של עו"ד גואד ובמעמד החתימה על הסכם המכר – ראו סעיף 8 לעיל).
במילים אחרות לא היתה בין הצדדים לזכרון הדברים, דני ועלי, כל מחלוקת באשר לאופן השלמת עסקת המכר, במובן של חתימה על הסכם מכר (במשרדו של עו"ד גואד) ו תנאי התשלום.
כל אלה מלמדים מבחינה אובייקטיבית על גמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב.
חתימת הסכם מכר כעשרה חודשים לאחר חתימת זכרון הדברים תוך השלמת יתרת התמורה החוזית , מחזקת את גמירות הדעת האובייקטיבית הנלמדת מזכרון הדברים.
29. מסויימות
א. במקרה דנן הופיעו בזכרון הדברים הפרטים המהותיים הבאים:
פרטי המוכר והקונה;
פרטי המקרקעין (גוש, חלקה ושטח);
מחיר העסקה ואופן תשלומה (מקדמה עם החתימה (47% מהתמורה) והיתרה עם חתימת הסכם המכר במשרדו של עו"ד גואד).
ב. לא הופיעו בזכרון הדברים הפרטים המהותיים הבאים:
מועד החתימה על הסכם המכר אצל עו"ד גואד;
תשלומי מיסים;
מסירת חזקה;
ג. נבחן אם הפרטים החסרים ניתנים להשלמה על פי הדין והנוהג.
בנדון נציין כי שלו וצמח מציינים בספרם כי בפסיקה מסתמנת מגמת ריכוך הבאה לידי ביטוי בצמצום הפרטים החיוניים שבהעדרם לא נחשבה בעבר ההסכמה כמסויימת דיה וכניתנת להשלמה, תוך שימוש במספר הוראות השלמה בעת ובעונה אחת. לכך ניתן להוסיף את נכונותו של בית המשפט להשלים חסר בהסכם מכח הסכמה או התנהגות מאוחרת של הצדדים. במילים אחרות הקלה בדרישת המסויימות, שלא תשמש עילה לצד בחוזה להשתחרר מחיוב שנטל על עצמו בגמירות דעת (עמ' 175-176).
עמדנו על כך גם לעיל, כשדנו ביחסי הגומלין שבין יסוד גמירות הדעת ליסוד המסויימות (ראו סעיף 26 לעיל).
ד. כעת נבחן את הפרטים החסרים בזכרון הדברים דנן, והאם ניתן להשלימם על פי הדין והנוהג:
מועד החתימה על הסכם המכר אצל עו"ד גואד – כיום אנו יודעים כי הצדדים השלימו חסר זה בחותמם על הסכם מכר שערך עו"ד גואד ביום 1.3.2018, פחות מעשרה חודשים לאחר חתימת זכרון הדברים. היינו התנהגות מאוחרת של הצדדים השלימה חסר זה.
בנוסף, סעיף 41 לחוק החוזים קובע כי - "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה...".
מהו "זמן סביר" בהקשרו של סעיף 41 לחוק החוזים?
עמד על כך בית המשפט העליון בע"א 6018/03 משה אוליאור נ' מסא א.א. ייזום ונהול נכסים בע"מ (21.1.2007) בציינו כך:
"כידוע, סבירות הזמן קשורה באופן הדוק לנסיבותיו של המקרה הקונקרטי והיא משתנה ממקרה למקרה בהתאם לתוכן החוזה ולכוונת הצדדים כפי שהיא משתמעת מהאמור בחוזה ומהתנהגותם לאחר חתימתו. יפים בהקשר זה דברי השופט בך בפרשה אחרת:
הזמן הסביר לביצוע תנאי החוזה איננו מונח סטאטי, הנקבע על-פי מה שנראה בעיני הצדדים באופן מודע כהערכה סבירה בעת חתימת החוזה. סבירות הזמן עשויה להשתנות עקב התפתחויות המתרחשות לאחר חתימת החוזה ועקב התנהגותם של הצדדים עצמם" (ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' הוך, פ"ד לז(3) 393, 401 (1983))" – (ציטוט מסעיף 21 לפסק הדין).
במקרה דנן ולנוכח יחסי החברות שבין הצדדים (עליהם העידו דני אנואר ועלי והתייחסנו לכך לעיל), ובהם הודה גם מערוף (ראו סעיף 12(ז) לעיל), יש לומר כי הצדדים ראו במועד חתימת החוזה, לאחר כעשרה חודשים אצל עו"ד גואד, כזמן סביר.
אנואר גם נתן הסבר לענין בציינו בעדותו, במענה לשאלה מדוע המתינו כעשרה חודשים לחתימת הסכם המכר, כי:
"דברתי עם דני ודני אמר לי כשאני אצטרך את יתרת הכסף אני אבוא אליך, בא אלי אמר לי אני צריך את הכסף, אמרתי לו בוא אני אתן לך את יתרת הכסף ואתן לעו"ד ג'ואד כשנעשה הסכם...לא הפריע לי" (עמ' 52 לפרו' שו' 18-27).
במילים אחרות – אנואר שם מבטחו בזכרון הדברים להבטחת כספי המקדמה והאמין בדני ( "אני סומך עליו בכל דבר, ואני מאוד מעריך אותו" - עמ' 52 לפרו' שו' 23). לכן שני הצדדים ראו בפרק זמן של 10 חודשים כפרק זמן סביר לחתימת הסכם מכר ביניהם, ואין סיבה שלא לראות כך את פני הדברים.
תשלומי מיסים – אין בזכרון הדברים פירוט לגבי זהות הנושא בנטל המס ים בגין עסקת המכר נשוא זכרון הדברים . יחד עם זאת חסר זה ניתן להשלמה מכח הדין.
עסקינן במקרקעין ביעוד חקלאי (על כך אין מחלוקת). משכך המיסוי הרלוונטי הוא - מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע כי:
במס רכישה יישא הרוכש (סעיף 9(א) לחוק), ובמקרה דנן – עלי;
במס שבח יישא המוכר (סעיף 15(א) לחוק), ובמקרה דנן – דני;
באשר להיטל השבחה, יישא בהיטל זה המוכר, כהוראת סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, ובמקרה דנן דני.
כמובן שהצדדים יכולים להסכים אחרת בהסכם ביניהם. עיון בהסכם המכר שנחתם ביום 1.3.2018 בין דני לעלי, מלמד כי את תשלומי מס הרכישה ומס השבח השאירו הצדדים על כנם על פי הדין הנוהג (היינו עלי יישא במס רכישה ודני יישא במס שבח – סעיף 10 להסכם) , אך בכל הקשור להיטל ההשבחה סטו מהוראת הדין והטילו אותו, במידה שיחול, על עלי הקונה (סעיף 11 להסכם).
על כן יש לומר כי החסר הנ"ל בנוגע לתשלומי המיסים היה ניתן להשלמה מכח הדין. בכל מקרה "ריפאו" הצדדים חסר זה עם חתימה על הסכם המכר מיום 1.3.2018 בפני עו"ד גואד, בו היתה התייחסות לתשלומי המיסים.
מסירת חזקה – אכן לא היתה התייחסות למועד מסירת החזקה במקרקעין, שהינם כאמור מקרקעין ביעוד חקלאי. התייחסות כאמור היתה רק בהסכם מיום 1.3.2018 בו צויין למעשה (בסעיף 8) כי החזקה ניתנת לקונה עם החתימה על ההסכם, שבמסגרתו גם תשולם יתרת התמורה החוזית.
מצב דברים זה גם סביר, ונוהג ברגיל בין צדדים להסכם מכר מקרקעין, כי החזקה במקרקעין עוברת עם תשלום מלוא התמורה החוזית. לכן פרט זה ניתן היה להשלמה על פי הנהוג והמקובל בתחום הסכמי המכירה של מקרקעין.
בכל מקרה כאמור עסקינן במקרקעין חקלאית, שלפחות הקונה ראה בשאלת מסירת החזקה נתון פחות קריטי ומהותי לעסקה ביניהם, כעולה מעדותו של אנואר, שציין כי:
רק בעונה האחרונה קטף את הזיתים הירוקים שהיו במקרקעין, ואמר לדני לאסוף את יתר הזיתים (עמ' 52 לפרו' שו' 35-36);
הוא לא חרש עד כה את המקרקעין, וכך גם לא את המקרקעין הסמוכים להם שבבעלותו (עמ' 53 לפרו' שו' 9);
הוא מבקר לעיתים רחוקות במקרקעין (עמ' 53 לפרו' שו' 16).
במצב דברים זה יש לומר כי אף שאלת החזקה במקרקעין ניתנת היתה להשלמה בהתאם לנהוג ומקובל בעסקאות מקרקעין, ובכל מקרה שאלה זאת נפתרה במסגרת הסכם המכר בין דני לעלי מיום 1.3.2018.
לאור כל זאת יש לומר כי זכרון הדברים דנן עונה על דרישת המסויימות.
30. העולה מכל האמור לעיל, כי במקרה דנן קיימים יסודות גמירות הדעת והמסויימות בזכרון הדברים, ומכאן כי לזכרון הדברים תוקף משפטי מחייב כהסכם מכר לכל דבר וענין.
משמעות הדבר היא – כי מועד עסקת המכר שבין דני לעלי בנוגע למקרקעין הוא יום זכרון הדברים בתאריך 10.5. 2017.
בנקודה זו אוסיף ואציין, למרות שהדבר לא נטען על ידי מי מהצדדים, כי הגם שעסקת המכר שבין דני לעלי טרם דווחה למיסוי מקרקעין כמתחייב על פי דין (ראו עדותו של עו"ד גואד, כי עסקת המכר טרם דווחה למיסוי מקרקעין לנוכח התסבוכת עם עסקת המתנה – עמ' 47 לפרו' שו' 1-5), אין הדבר פוגם בזכויות הקנין שנרכשו מכוחו של זכרון הדברים והסכם המכר שבא מכוחו. את הדיווח ניתן להשלים גם כעת, באיחור, תוך שהדבר יוביל כנראה להטלת קנסות (ראו לענין זה – ת"א (מחוזי ת"א) 36765-12-13 חנה בייקוביץ נ' איילת ויגיסר הירשברג, פסקה 3, 17.11.2016).

שאלה ג' – עסקאות נוגדות ועדיפות אחת מהן
31. מצב הדברים עד כה הוא, כי בפנינו עסקאות נוגדות בנוגע למקרקעין (עסקת המתנה ועסקת המכר) , כשעסקת המכר קודמת בזמן.
עסקת המכר בין דני לעלי – מיום 10.5.2017 (מועד החתימה על זכרון הדברים);
עסקת המתנה בין דני למערוף – מיום 1.7.2017.
מכאן השאלה היא – איזו עסקה עדיפה ?
32. סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") עוסק בעסקאות נוגדות וקובע כדלקמן:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה".
סעיף זה נותן ברגיל עדיפות לעסקה הראשונה בזמן. יחד עם זאת קובע הסעיף עדיפות לעסקה השניה בזמן בתנאים הבאים:
הרוכש השני תם לב;
הרוכש השני נתן תמורה;
העסקה השניה בזמן הסתיימה ברישום.
ראו לענין זה:
ע"א 8609/15 מוסטפא נ' חלבי ואח' (3.5.17) .
במקרה דנן אין מקום לסטות ממצב הדברים הרגיל, שעדיפה העסקה הראשונה בזמן (עסקת המכר שבין דני לעלי) שכן :
מערוף, הרוכש השני בזמן, ביצע את עסקת המתנה כשכבר ידע על עסקת המכר עם עלי (ראו דברינו בסעיף 19(ג) לעיל). לכן אינו תם לב;
הרוכש השני (מערוף) טוען כי לא נתן תמורה במסגרת עסקת המתנה (עדותו של מערוף – "דני העביר לי את הקרקע ללא תמורה" – עמ' 10 לפרו' שו' 22);
העסקה השניה, עסקת המתנה, לא הסתיימה ברישום;
לכן על פניו עדיפה העסקה הראשונה בזמן, עסקת המכר שבין דני לעלי.
33. האם העובדה כי עלי לא רשם הערת אזהרה סמוך לאחר עסקת המכר אלא רק ביום 5.3.2018, באופן שלכאורה הכשיל את מערוף בעסקת המתנה וגרם ל"תאונה משפטית" [כמשמעות מונח זה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ פד"י נז (2) 385 - 5.2.2003)], צריכה לשנות ממסקנתנו כי עסקת המכר עדיפה על פני עסקת המתנה?
התשובה שלילית לנוכח נסיבות המקרה דנן.

נבהיר את דברינו:
בהתאם להלכה הפסוקה לא בכל מקרה ולא בכל הנסיבות יש באי-רישומה של הערת אזהרה משום פגיעה בעקרון תום-הלב. כך, מקום בו השני בזמן פעל בחוסר תום לב, או ידע על הראשון בזמן, יגבר הראשון בזמן, גם אם חטא באי רישום הערת אזהרה. זאת, מאחר שמודעות השני בזמן לקיומה של עסקה נוגדת מנתקת את הקשר הסיבתי בין מחדלו של הראשון בזמן, לבין "התאונה המשפטית" בדמות שתי עסקאות נוגדות ביחס לאותם מקרקעין (ראו לענין זה – ע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל, פסקה 13, 27.2.2014).
זהו בדיוק המקרה דנן – מערוף (הרוכש בעסקת המתנה השניה בזמן) ידע, עובר לעסקת המתנה , על עסקת המכר לעלי . ב כך ניתק הקשר הסיבתי בין מחדלו של עלי באי רישום הערת אזהרה לבין "התאונה המשפטית" בדמות שתי עסקאות דומות ביחס לאותם מקרקעין.
34. לאור כל זאת ובמענה לשאלה ג' יש לומר, כי בעסקאות הנוגדות דנן על אודות המקרקעין עדיפה העסקה הראשונה בזמן, עסקת המכר שבין דני לעלי מיום 10.5.2017.

סיכום ביניים
35. די בדברינו עד כה כדי להורות על דחיית תביעתו של מערוף (ה"פ 23905-06-18) במסגרתה ביקש להצהיר כי עסקת המתנה קודמת ועדיפה על עסקת המכר.
מסקנתנו היא בדיוק ההיפך. עסקת המכר קודמת ועדיפה על פני עסקת המתנה.
36. על מנת להוציא את עסקת המכר מן הכח אל הפועל אני מורה כדלקמן:
א. הצדדים לעסקת המכר (דני ועלי) ידווחו על העסקה בהקדם למיסוי מקרקעין.
ב. אני מורה לרשם המקרקעין בנצרת למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת מערוף בעקבות עסקת המתנה ביום 3.7.2017 על פי שטר 19773/2017/1.

שאלה ד' - בטלותה או ביטולה של עסקת המתנה
37. במסגרת שאלה זו נעסוק למעשה בתביעה המאוחדת (ת"א 3180-02-19) , תביעתו של דני, במסגרתה טען לבטלותה או ביטולה של עסקת המתנה כשלעצמה, תוך התעלמות מעסקת המכר.
תמצית טענותיו פורטו בסעיפים 3 ו-5(ד) לעיל, וכעת נרחיב בהן.
למעשה תובענה זאת מתייתרת משהו עם דחיית תביעתו של מערוף והעדפת עסקת המכר, שזה גם רצונו של מוחמד כעולה מכתבי טענותיו וסיכומיו בתובענות במאוחדות.
יחד עם זאת, מאחר ששמעתי ראיות גם בענין התביעה המאוחדת (תביעתו של דני) , ויתכן שיהיה מי שיחלוק על דעתי ויסבור כי עסקת המתנה עדיפה על פני עסקת המכר (בניגוד לקביעתי לעיל), אכריע בתביעה זאת לגופה.
38. כפי שראינו לעיל, דני טוען נגד עסקת המתנה גם טענות חוזיות מחוק החוזים (חוזה למראית עין, טעות, הטעיה , כפיה ועושק), והדבר אפשרי.
חוק המתנה, בסעיף 2, דורש את הסכמת שני הצדדים (הנותן והמקבל) כי נשוא המתנה ניתן במתנה. מכאן כי חוק המתנה רואה במתנה חוזה. מכאן כי בעניינים שאין חוק המתנה דן בהם ישירות יחולו דיני החוזים הכלליים, חוק החוזים וחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1971) .
ראו לענין זה:
מרדכי ראבילו, חוק המתנה, תשכ"ח-1968, מהדורה שניה (להלן: "ראבילו"), עמ' 30-33;
ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח זלמן בראשי פ"ד נב(2) 582,595 ה- ו;
ע"א 495/80 ברקוביץ נ קלימר, פ"ד לו (4) 57,61;
ע"א 173/72 גנאים נ גנאים, פ"ד כז(1) 414.

הסכם למראית עין, טעות, הטעיה, כפיה, עושק
39. דני טוען בכתב התביעה ובתצהירו נ/1 כי עסקת המתנה נכרתה למראית עין והיא בגדר הסכם למראית עין שהינו בטל מכוח סעיף 13 לחוק החוזים. זאת כיוון שאין עסקינן בעסקת מתנה אלא בעסקה בתמורה. מערוף התחייב לתשלום תמורה בגין עסקה זאת, ולא שילם.
עוד טוען דני בכתב התביעה, כי לנוכח מערכת הנסיבות האמורה (אי תשלום התמורה שהתחייב לה מערוף במסגרת "עסקת מתנה" ), חתם על תצהירי המתנה תוך טעות והטעיה. לכן ניתן לבטל את עסקת המתנה מכח סעיפים 14-15 לחוק החוזים.
הוסיף דני, שלנוכח כעסו של מערוף לאחר שנודע לו על עסקת המכר, נאלץ לחתום על עסקת המתנה תוך כפיה, כמשמעה בסעיף 17 לחוק החוזים.
בנוסף טוען דני, כי בנסיבות דנן ואי תשלום התמורה המובטחת על ידי מערוף, ניתן לבטל את עסקת המתנה גם מכח עילת העושק הקבועה בס עיף 18 לחוק החוזים.
40. בתצהירו נ/1 ציין דני, כי לאחר שנודע למערוף על ההסכם בינו לבין עלי הוא כעס, וביקש לרכוש את זכויותיו של דני במקרקעין. מערוף התחייב לתת לו תחילה סך של 120,000 ₪ להחזרת המקדמה ששולמה על ידי עלי לשם החזרתה אליו, ולאחר מכן להשלים את שווי המקרקעין בכדי שדני גם יוכל להסתדר בחיים. מערוף אף התחייב ליטול על עצמו את כל המיסים הכרוכים בעסקה זאת ושילם לדני מקדמה סך של 4000 ₪ תוך הבטחה כי ישלים היתרה בהמשך (סעיפים 3-6 לנ/1).
דני אף ציין כי לא הבין כי מדובר בעסקת מתנה, וחתם על מסמכי עסקת המתנה בלי לקוראם ולהבין תוכנם (סעיף 7 לנ/1).
בסופו של דבר מערוף לא שילם לו את התמורה שהתחייב בנימוק כי כבר שילם לו (לדני) כספים כשהיה בכלא, בכך שהפקיד לו כספים לחשבון הקנטינה שלו, שהסתכמו בסך של 65,000 ₪ (סעיף 9 לנ/1).
41. בחקירתו הנגדית חזר דני על גרסתו בתצהירו, וציין כי העסקה האמיתית בינו לבין מערוף היא עסקה בתמורה, ואף ציין כי התמורה שסוכמה בינו לבין מערוף היתה סך של 300,000 ₪ (עמ' 35 לפרו' שו' 14-30 ושו' 33-36; עמ' 37 לפרו' שו' 23-17; עמ' 38 לפרו' שו' 7 ושו' 35) .
דני גם חזר על גרסתו כי לא קרא ולא ידע כי חותם על מסמכי מתנה (עמ' 38 לפרו' שו' 23) , ועו"ד נזיה (שערך את עסקת המתנה) לא הסביר לו על מה הוא חותם. הוא הכחיש את גרסתו של עו"ד נזיה (אותה נפרט להלן) כי הסביר לו בעברית ובערבית כי הוא חותם על תצהירי מתנה (עמ' 36 לפרו' שו' 23-32).
בנדון הוא האמין לאחיו מערוף, לכן לא קרא את מסמכי עסקת המתנה (עמ' 37 לפרו' שו' 4-9).
דני אישר כי הוא קורא עברית, ואף התרשמות בית המשפט היתה, לאחר קריאת סעיף 1 לתצהירו בקול באולם בית המשפט, כי קריאתו של דני בעברית היא שוטפת (עמ' 36 לפרו' שו' 35-36; עמ' 37 לפרו' שו' 1-4).
דני גם ציין בחקירתו, כי את ההפקדות לחשבון הקנטינה שלו בזמן שהיה בכלא לא שילם מערוף מכיסו, אלא אמם הביאה למערוף שיפקיד זאת בעבורו , וזה היה סך של 60,000 ₪ (עמ' 33 לפרו' שו' 2).
הדגיש דני כי הוא רוצה לבטל את עסקת המתנה כי וון שמערוף לא שילם לו את התמורה שהתחייב בגינה (עמ' 41 לפרו' שו' 28).
42. מן העבר השני מערוף בתצהירו ת/1 דבק בעסקת המתנה (ללא תמורה) שנערכה על ידי עו"ד נזיה.
בחקירתו הנגדית שב והדגיש כי דני העביר לו המקרקעין ללא תמורה (עמ' 10 לפרו' שו' 22-24).
לשאלה למה שדני יתן לו המקרקעין במתנה, אם יכול למוכרם לצד ג' בתמורה, השיב:
"קודם כל, זו אדמת ירושה. זה מצווה של אבא שלי ואמא שלי, לא מוכרים אדמה מחוץ למשפחה. היו לו 2 חלקות לפני כן, שהוא מסר לאחי הגדול. זה הנוהל אצלנו. הוא מקבל את העזרה, היחס והתמורה מאיתנו. כמו שצריך. זה לא נכס שהשקיע בו, זה נכס ירושה מההורים. זה ההסכם בינינו וכל האחים, שאנחנו לא מוכרים מחוץ למשפחה, ואם מישהו צריך עזרה אנו תומכים אחד בשני" (עמ' 11 לפרו' שו' 17-21).
כשנשאל שוב, למה דני ייתן לו מתנה, כשהוא מצוי בחובות והוא יכול לקבל עליה תמורה כספית שתעזור לו כלכלית, השיב:
"אכן דני לא טיפש, הוא חכם מאוד...דני לא התכוון להעביר הקרקע למישהו אחר מחוץ למשפחה" (עמ' 14 לפרו' שו' 19-22).
כשעומת עם הטענה כי אישתו, אמירה, במסגרת הקלטה שבוצעה במשרדו של עו"ד גואד (הוגשו שני תמלולים לשיחה זאת , האחת על ידי מערוף והשניה על ידי עלי – את שני התמלולים נכנה "התמלול"), ציינה כי מערוף שילם על המקרקעין, השיב כי כנראה התכוונה למיסים הנובעים מעסקת המתנה (עמ' 12 לפרו' שו' 36; עמ' 13 לפרו' שו' 8-11).
כשנשאל אם דני ביקש ממנו הלוואה לאחר עסקת המתנה, השיב בשלילה. כשנדרש להסביר תשובתו שהרי ידוע שדני היה בחובות, הסביר, שלא ידע שדני היה בחובות, ובזמן עסקת המתנה דני עבד (עמ' 14 לפרו' שו' 30-36).
כשהופנה לסעיף 5 לכתב ההגנה שהגיש בתביעתו של דני, שם הבהיר כי דני מכור לסמים קשים ואף נכלא לשמוני ם חודשי מאסר בגין עבירות סמים, וכי אנואר הסתכן כשנתן לו סך של 120,000 ₪ , ומכאן משתמע כי דני לא היה במצב כלכלי טוב, ולא סביר כי ייתן לו המקרקעין במתנה, השיב:
"השתחרר, יצא לעבוד, השתקם, עבד במגה תקופה, ואפילו המשכורת שלו הועברה אלי והייתי נותן לו את המשכורת..." (עמ' 17 לפרו' שו' 12-13).
הוסיף מערוף, כי דני נתן לו את המקרקעין במתנה כי תמך בו כלכלית במשך שנים בסכום מצטבר של כ-200,000 ₪ (עמ' 17 לפרו' שו' 21-28).
(בנקודה זו בעדותו של מערוף דני התפרץ וציין כי מדובר בכספים של אימו – עמ' 17 לפרו' שו' 23).
מערוף ציין כי שילם בעבור דני כל חודש במכולת, וכן את תשלומי מים ארנונה ומיסים שהיו מוטלים עליו (עמ' 17 לפרו' שו' 27-28).
43. עו"ד נזיה שערך את עסקת המתנה גם העיד בנדון. הוא הבהיר בעדותו כי הבהיר היטב לדני בעברית ובערבית, שאותו ואת מערוף ייצג בעסקה זאת, כי עסקינן בעסקת מתנה (ראו עדותו עמ' 19-23 לפרו').
כשעומת עם טענתו של דני כי לא ידע על מה הוא חותם, שלל זאת נחרצות (עמ' 21 לפרו' שו' 15).
יחד עם זאת ציין עו"ד נזיה בעדותו כי :
לא וידא עם מערוף ודני אם הועברה תמורה ביניהם, ואינו יודע אם הועברה תמורה ביניהם (עמ' 20 לפרו' שו' 11-14);
הוא לא בדק מול דני מדוע רוצה להעביר המקרקעין לאחיו מערוף במתנה, מהטעם שזה לא עניינו (עמ' 23 לפרו' שו' 10).
44. אמירה, אישתו של מערוף גם העידה בפני.
כשנשאלה מדוע שדני ייתן המקרקעין במתנה למערוף, אם יש לו עסקה אחרת בהישג יד עם עלי, והשיבה:
"תשאל את דני, לא אותי. תפנה אליו את השאלה הזו" (עמ' 25 לפרו' שו' 18).
בהמשך כשבית המשפט הבהיר לה את התמיהה הכרוכה במתן מתנה כה יקרה למערוף כשדני נתון בחובות, השיבה:
"בעלי ואני תומכים בו כספית, רגשית, מכל הבחינות, בריאותית. כל מה שהוא רוצה. גם הכלה, שכן הוא מדי פעם בוכה, ואז אנחנו עוזרים לו. אם הוא רוצה כסף, נותנים, מצרכים מהסופר-מרקט, בגדים, דברים בסיסיים, אנו לרשותו תמיד. בטוח זו הסיבה שהוא נתן את המתנה" (עמ' 25 לפרו' שו' 25-28).
כשנשאלה האם בידם רשימה של הכספים/תמיכה מכל סוג שנתנו לדני במהלך השנים, השיבה:
"תפנה את השאלה לבעלי, כי הוא זה שנתן, אני אישית לא ערכתי רשימה" (עמ' 27 לפרו' שו' 14).
כך השיב העדה אמירה, הגם שציינה מיד לאחר מכן כי היא ובעלה מערוף "מעורבים בכל דבר" (עמ' 27 לפרו' שו' 18).
כשהופנתה לדבריה בתמלול ממנו עולה לכאורה כי מערוף שילם כספים לדני תמורת המתנה השיבה, ששילם את המיסים הכרוכים בעסקת המתנה . היא ש ללה הבטחה של מערוף לשלם לדני כספים בעקבות המתנה (עמ' 26 לפרו' שו' 1-10).
בהמשך עדותה הוסיפה, כי כשדיברה על תשלום , כעולה מהתמלול , התכוונה מעבר למיסוי החל והנובע מעסקת המתנה, אלא: "מיסים, קניות, דמי כיס, ארנונה, חשמל, טלפונים, כל הדברים הבסיסיים" (עמ' 26 לפרו' שו' 13); "אוכל, תרופות, בגדים, נעליים" (עמ' 27 לפרו' שו' 36) היינו התכוונה לתמיכה כללית בדני.
כשנשאלה למה לא ציינה זאת בתצהיר עדותה ת/2, השיבה: "אגיש תצהיר חדש" (עמ' 26 לפרו' שו' 16).
אמירה עוד טענה בהמשך עדותה, כי אנואר ניצל את מצוקתו של דני כשערך עימו את עסקת המכר (עמ' 28 לפרו' שו' 23-24).
כשנשאלה מה הניצול אם אנואר שילם לדני בעבור המקרקעין סך של כ-250,000 ₪ השיבה:
"הניצול בזה שהוא ראה שדני רוצה כסף בשביל להשתמש (בסמים – ח"ש) , ונתן לו" (עמ' 28 לפרו' שו' 27).
כשנשאלה האם לא ניתן לומר שמערוף דווקא מנצל את מצבו של דני בכך שנוטל את המקרקעין ממנו במתנה, השיבה:
"כי אני מכירה את המצפון של בעלי, את היושר וההגינות שלו. כל הזמן דאג למשפחה" (עמ' 28 לפרו' שו' 30).
כשנשאלה מדוע היא סבורה שעסקת המתנה של מערוף הוגנת יותר מעסקת המכר של עלי, השיבה:
"כיוון שדני בעצמו הציע את האדמה לבעלי, ואמר 'אני אוהב אותך ואת הבן שלך, אתה היחידי שתמיד דואג לי כשאני בכלא'. תמיד היה מבקר אצלו שבוע-שבוע, משלם לו על הקנטינה, ותמיד היה דואג לו. לכן הוא מעצמו הציע שייתן לו את האדמה" (עמ' 28 לפרו' שו' 33-36).
45. כשאני בוחן הראיות שבפני, כמו התרשמותי מהעדים שהעידו בפני, השתכנעתי כי מערוף הבטיח לדני תמורה בעבור המקרקעין. לא הוכח לי כי התמורה היתה ברורה ו מוגדרת אך שוכנעתי כי לא היתה פחותה מתמורה שסוכמה עם אנואר/עלי, אחרת דני לא היה חותם על עסקת המתנה, וממשיך בעסקת המכר עם עלי, שקדמה לה.
אבהיר דבריי להלן.
46. בהתאם למסקנתנו לעיל עסקת המכר קדמה לעסקת המתנה. כשמערוף גילה זאת הוא קשר עם דני את עסקת "המתנה", אך הבטיח לו תמורה.
לא סביר בעיניי, לנוכח מצבו הבריאותי של דני (מכור לסמים, כפי ש אף הודתה בכך אמירה בחקריתה הנגדית, בציינה "זה לא חדש שהוא מסומם" במשך שנים - עמ' 27 לפרו' שורות 5-8) והכלכלי (שרוי בחובות , ועמדנו על כך לעיל) כי יתן את המקרקעין למערוף במתנה, כשיש לו עסקת מכר ביד על אותם מקרקעין בסכום של כ-250,000 ₪ שיכולה להוציאו או לעזור לו בפרעון חובותיו (ואכן לתמיהה זאת למערוף ואמירה לא היתה תשובה מניחה את הדעת – ראו סעיפים 42 ו-44 לעיל).
לדני יש כנראה בעיית סמים, אך הוא "חכם מאוד" כאמירתו של מערוף בפני בעדותו (ראו סעיף 42 לעיל). אדם חכם לא סביר כי ינהג כך (יתן מקרקעין במתנה, ואפילו לאחיו) , במיוחד כשמצוי בחובות מעיקים שהו בילו אותו בסופו של יום לבחור למכור את המקרקעין.
יותר מזה, הוכח לי כי כוונתו ומטרתו של דני עובר לעסקת המכר (שקדמה לעסקת המתנה) היו למכור את המקרקעין בתמורה . הרי דני הציע את המקרקעין תחיל ה לאחיו עבדאללה, ורק כשסרב הציע לאנואר/עלי לרכוש המקרקעין (ועמדנו על כך לעיל ). אז למה שישנה עמדתו, במיוחד לאחר כריתת עסקת המכר, ויתן את המקרקעין למערוף במתנה?!
בנוסף – בעבר כבר מכר דני מקרקעין (חצי דונם) לאח אחר שלו (יוסף) בתמורה של 120,000 דולר (עמ' 34 לפרו' שו' 33), אז למה שכעת יתן מתנה ל אח מערוף, במיוחד כשנתון בחובות?!
לא בכדי ציין דני בעדותו, כשהעיד על המכירה לאח יוסף, כי העסקה עם מערוף היתה בתמורה (עמ' 34 לפרו' שו' 36).
זאת ועוד, הן מערוף והן אמירה העידו, כי דני בחר לתת להם המקרקעין במתנה לנוכח תמיכתם בו כלכלית בעבר (ראו סעיפים 44 לעיל). דא עקא תמיכה כלכלית זאת לא הוכחה לי ו/או לא הוכח כי הגיעה לשווי השוק של המקרקעין (שמשתקף לטעמי במחיר עסקת המכר), עד כדי שכנועו של דני ליתן להם המקרקעין במתנה.
בנדון לא הציג מערוף כל אסמכתא בכתב או אחרת (לדוגמא העדת מי מאחיו, להם סביר כי קיימת ידעה בנדון) לתמיכה כלכלית כאמור בדני.
דני הכחיש תמיכה כלכלית זאת וציין כי מערוף העביר לו כספים שקיבל מאימו בעבורו. היינו מערוף היה סך הכל "צינור" להעברת כספים (ראו סעיף 41 לעיל). הא ותו לא!
אם בכך לא סגי, נפנה לעדותו של מערוף שציין, כי כשדני עבד, מערוף היה נוטל את משכורתו והוא היה נותן לדני את משכורתו, אפילו לפני המועד שלה, מעין אשראי (עמ' 17 לפרו' שו' 12-13).
אם כך לכאורה, תשלומים מסויימים שמערוף שילם (ככל ששילם) בעבור דני, יש אפשרות כי השתמש למעשה בכספי משכורותיו של דני שהגיעו לידיו. היינו השתמש בכספו של דני ולא בכספו שלו (של מערוף).
לא זו אף זו – מערוף ואמירה ניסו להצדיק את המתנה לנוכח עזרתם ותמיכתם הכלכלית בדני בעבר אך דני היה צריך כספים בהווה לפרוע חובות. לכן לא סביר כי יתן למערו ף, את המקרקעין במתנה, כשיכול לקבל עליהם כ-250,000 ₪ מעלי במסגרת עסקת מכר חתומה.
נשאלה בנדון אמירה, האם עד היום מערוף והיא תומכים בדני, והשיבה: "אם הוא ירצה אני אתן לו..." (עמ' 29 לפרו' שו' 1-2). תשובה עמומה המלמדת בסבירות ראויה, כי לא יפרעו את חובותיו המעיקים של דני בגינם בחר למכור את המקרקעין.
בנוסף – דני קיבל מעלי מקדמה על חשבון עסקת המכר בשיעור של 120,000 ₪. דני העיד כי במסגרת הבטחת התמורה על ידי מערוף עובר לעסקת המתנה, מערו ף הבטיח לו מיידית סך של 120,000 ₪ בכדי להחזיר את סכום המקדמה לעלי (ראו סעיף 40 לעיל). האמנתי לגרסה זאת של דני בהיותה סבירה. נזכור כי דני ואנואר היו חברים ( הודה בכך גם מערוף, והזכרנו זאת לעיל), ואין סיבה כי יתן המקרקעין במתנה למערוף, מבלי להבטיח לפחות את החזר המקדמה האמורה לידידו אנואר, סכום אותו התעתד לקבל ממערוף בעקבות עסקת המתנה. מכאן חיזוק כי עסקת "המתנה" היתה בתמורה.
47. מהטעמים דלעיל שוכנעתי כאמור, כי דני הסכים לכרות את עסקת המתנה רק לאחר שהובטחה לו תמורה על ידי מערוף .

48. מהי התמורה שהובטחה על ידי מערוף לדני ומועד תשלומה ?
הסכום המדוייק לא הוכח לי במידה מספקת, אך שוכנעתי שלא פחתה מסכום עסקת המכר עם עלי (כ-250,000 ₪), שאחרת דני, בהיותו נתון בחובות, היה ממשיך בעסקת המכר עם עלי.
בכתב התביעה ובתצהירו נ/1 לא נקב דני בסכום התמורה, אלא ציין כי מערוף הבטיח לו מקדמה בסך של 120,000 ₪ בכדי להחזיר לעלי את המקדמה שקיבל ממנו במסגרת עסקת המכר, ובהמשך הבטיח או התחייב לו להשלים את התמורה לשווי שוק של המקרקעין (סעיף 8 לכתב התביעה; סעיף 4 לנ/1).
רק בחקירתו הנגדית ציין דני כי התמורה שסוכמה בינו לבין מערוף בגין העברת המקרקעין "במתנה" היא סך של 300,000 ₪ (ראו סעיף 41 לעיל).
לנוכח האמור, ואי ציון התמורה המוסכמת כבר בכתב התביעה ובתצהירו נ/1 איני יכול לקבוע כי הוכח לי על ידי דני כי התמורה המוסכמת היתה אכן 300,000 ₪. אולם כן שוכנעתי כי היתה התחייבות או הבטחה של מערוף ליתן לדני תמורה בעבור המקרקעין שלא תפחת מתמורת עסקת המכר (אחרת דני לא היה רוצה לסגת מעסקת המקרקעין, במיוחד כשאנואר הוא חברו, ועמדנו על כך לעיל) היינו סך של כ-250,000 ₪ בקירוב .
כן שוכנעתי כי סוכם בין דני למערוף, כי מתוך סכום זה יתן מערוף לדני סך של 120,000 ₪ מיד לאחר כריתת עסקת המתנה, בכדי שיחזיר המקדמה שקיבל מעלי במסגרת עסקת המכר, והיתרה תשולם בהמשך הדרך ללא תאריך יעד מוגדר.
49. האם דני ידע כי חתם על עסקת מתנה?
כאמור דני העיד כי לא ידע או לא הבין כי חתם על עסקת מתנה. לטענתו הוא חתם על כל מסמכי עסקת המתנה מבלי שקראם תוך שנתן אמון במערוף אחיו (ראו סעיפים 40-41 לעיל).
כך העיד דני הגם שקורא עברית באופן שוטף, כפי שאף התרשם בית המשפט במישרין במהלך עדותו (ראו סעיף 41 לעיל), ולמרות שעו"ד נזיה (שערך את עסקת המתנה) העיד, ונתתי אמון בגרסתו, כי הבהיר לדני בעברית ובערבית כי עסקינן בעסקת מתנה (ראו סעיף 43 לעיל).
בנדון כבר נפסק כי:
"בנוסף לנטל ההוכחה הרגיל המוטל על תובע, מוטל על הטוען עול הוכחה מוגבר לסתירת החזקה שבעובדה כי אדם יודע את תוכנו של מסמך שעליו הוא חותם (ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' שרה רייז, פ"ד נח(3) 934 (2004)). על הטוען להוכיח "את גירסתו בראיות פוזיטיבות כאפשרות קרובה" (ע"א 6799/02 רוזלרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ [פורסם בנבו] בפסקה 5 (17.2.2009). עוד ראו, לדוגמה, ע"א 685/88 קוטרמן נ' קרן תורה ועבודה, פ"ד מז(2) 598, 602 (1993) שם נדחתה טענת המוכר כי לא הבין שהוא חותם על חוזה מכר וכי סבר שמדובר בחוזה ל'חילופי שכירות'. עוד לנטל ההוכחה המוגבר לסתירת החזקה ראו ע"א 624/88 גולד נ' מעוז, פ"ד מד(1) 497, 503 (1990), שם נדחתה טענתה של התובעת כי לא הבינה מה המשמעות של יפוי כח עליו חתמה).
משנחתם מסמך על ידי אדם בר דעת ובוגר, וניתנה לו שהות לבחון את המסמך ולהיוועץ ואין כל סימן להפעלת לחץ על החותם, לא בנקל תישמע הטענה כי החותם לא הבין את תוכנו של המסמך עליו הוא חתם (השוו ע"א 325/88 טוויל נ' בית מנוחה לזקנים בני-ברק, פ"ד מד(1), 341, 349 (1990); ת"א (מחוזי חי') 865/92 אלפא צפון נ' אלטשולר חברה לבניין, [פורסם בנבו] דינים מחוזי כו(3) 373 (23.1.1996)). ולא רק זאת, אלא ש"החותם נושא באחריות לחתימתו ואינו יכול ליהנות מעצימת עיניים" (ע"א 8510/09 בנק הפועלים נ' נויברג [פורסם בנבו] (24.11.2011)).
הפסיקה פיתחה מעין כללי מניעות בסוגיה זו. הכלל הראשון - מי שלא קרא כלל את המסמך עליו הוא חתום, מנוע מלטעון טענה נוסח "לא נעשה דבר" (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113 (1965); ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פד"י נד(3), 591, 594 (2000); ע"א 6645/00 ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365, 376-375 (2002)).
הכלל השני, היפה במיוחד לענייננו – מי שחתם על מסמך תוך הסתמכות עיוורת על יועץ המהימן עליו, מנוע מלהעלות את הטענה שלא הבין על מה הוא חותם..." (ע"א 1333/14 סעדה גואנה מיטרינ' עו"ד עלס דוברונסקי, ציטוט מפסקה 29, 28.7.2015).
מהלכה פסוקה זאת עולה, כי דני לא עמד בנטל ההוכחה המוגבר המוטל עליו, להוכיח כי לא הבין או לא קרא על מה חתם לאור האמון שנתן במערוף.
תמוה בעיני גם האמון "העיוור" שנתן דני במערוף כטענתו. הרי עלה מעדותו כי לא כל כך נתן אמון במערוף. דני נתן בעדותו שתי דוגמאות למה לא ניתן לכאורה לתת אמון במערוף:
דוגמא ראשונה – כשהיה בכלא, אימו היתה נותנת סכום כסף למערוף להפקיד בחשבון הקנטינה של דני. מערוף היה נוטל חצי מהסכום לכיסו וחצי היה מפקיד;
דוגמא שניה – סכום כסף (17,000 דולר) שנועד לדני , אימו מסרה למערוף שיעביר לו הכסף ולא עשה כן. כששאל את מערוף היכן הכסף, הוא הכחיש את קבלתו (עמ' 37 לפרו' שורות 30-35; עמ' 38 לפרו' שו' 1-2) .
במצב דברים זה שוכנעתי כי דני הבין את עסקת המתנה וחתם במודע על מסמכיה. יחד עם זאת הוא התכוון לקבל ממערוף תמורה בעבור עסקת המתנה, כ הבטחתו/התחייבותו של מערוף, וכפי שסוכם ביניהם בעל-פה.
50. במצב דברים עובדתי זה, אבחן את טענותיו החוזיות של דני, כמפורט לעיל.
51. חוזה למראית עין:
טוען דני בכתב תביעתו, כי לנוכח התחייבותו של מערוף ליתן לו תמורה בעבור המתנה (המקרקעין) עסקינן בחוזה למראית עין, כמשמעותו בסעיף 13 לחוק החוזים, שלשונו כדלקמן:
"חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".
ודוק – דני לא טען, לא בכתב התביעה, לא בתצהירו ואף לא בסיכומיו כי עסקינן בחוזה בלתי חוקי כמשמעו בסעיף 30 לחוק החוזים (לנוכח העובדה הלכאורית כי הצדדים לא ערכו עסקת מכר בתמורה כדי לחמוק מתשלום מיסים הכרוכים בעסקה זאת. אמנם דני ציין אפשרות זאת בסיכומיו, אך לא טען גם בסיכומיו כי עסקינן בחוזה בלתי חוקי , אלא דבק בטענתו כי עסקינן בחוז ה למראית עין).
משכך אבחן את טענתו של דני בתביעתו דרך הפריזמה של חוזה למראית עין, הגם שניתן לסווג את עסקת המתנה, ככל שנועדה לחמוק מתשלומי מס אמיתיים לרשויות המס (ואין סיבה סבירה אחרת) גם כחוז ה בלתי חוקי כמשמעו בסעיף 30 לחוק החוזים.
בע"א 4305/10 אילן נגד לוי (9.5.2012) – להלן: (ענין אילן") נדונה בהרחבה השאלה מ ה דינו של חוזה מכר מקרקעין שנעשה תוך ניסיון להתחמק מתשלום מס.
השופט פוגלמן סבר כי יש להבחין בין שתי הדוקטרינות לפי מבחן התכלית הדומיננטית על פי כוונת הצדדים. לכן סבר כי כאשר מדובר בחוזה שיש בו כדי להונות את רשויות המס יש לסווגו כחוזה כבלתי חוקי, כפי שנעשה באותו מקרה, כאשר הסעד שנבחר הוא קיום החוזה. לשיטת השופט הנדל, ייתכן מצב בו חוזה יסווג בו זמנית כחוזה בלתי חוקי וגם כחוזה למראית עין. השופט רובינשטיין, על אף שלא קבע מסמרות בנושא שלא נצרך לטעמו, נטה גם הוא לדעתו של השופט הנדל לפיה תתכן מערכת נסיבות המקימה במקביל חוזה למראית עין בד בבד עם חוזה בלתי חוקי, במקרה של סימולציה חלקית.
אינני נדרש במקרה דנן להכריע במחלוקת העיונית שנתגלעה בפסק הדין ב ענין אילן. מערכת החוזים שיצרו הצדדים בענייננו אינה תואמת לאב-הטיפוס של חוזה למראית עין (סימולציה חלקית), שברגיל מורכב משני חוזים, האחד מוסווה והשני גלוי. במקרה דנן חתמו הצדדים, דני ומערוף, על עסקת מתנה – תצהירי מתנה על אודות המקרקעין. זה ההסכם הגלוי. מאידך לא שוכנעתי כי ההסכמות בעל פה ביניהם על אודות מתן תמורה בגין המקרקעין השתכללו לכדי הסכם מגובש ממש, שניתן לכנותו הסכם סמוי. כפי שציינו לעיל, לא הוכחו התמורה המדוייקת שסוכמה ומועדי תשלום, וכל ההסכמות נעשו בעל-פה. בעוד שעסקת מכר במקרקעין מחייבת כתב כדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין. משכך, אין מדובר בחוזה למראית עין בעל סימולציה מלאה (שאין מאחוריו דבר) ואף לא חוזה בעל סימולציה חלקית "קלאסית".
(השווה בנדון דברי כב' השופט עמית בע"א 6667/10 טנדלר נ' קוזניצקי, פסקה 30, 12.9.12).
מכאן כי אין עסקינן בחוזה למראית עין, ודין טענתו של דני בנדון להידחות.
52. טעות והטעיה:
דני כרת את עסקת המתנה עם מערוף ביודעו כי מובטחת לו תמורה. מכאן ההנחה הסבירה (והמוכחת) כי לא היה חותם על תצהירי המתנה אם היה יודע כי מערוף יתכחש להבטחו או התחייבותו למתן תמורה.
סעיף 2 לחוק המתנה קובע כי:
"מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על-ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה".
היינו יש צורך בגמירת דעתו של נותן המתנה כי הדבר ניתן בדעתו.
מציין ראבילו (עמ' 37-45) כי דווקא במתנה יש משנה חשיבות לגמירת דעתו של נותן המתנה. יש לוודא מעל לכל ספק כי התכוון לתת מתנה מרצונו החופשי ואין ליקוי רצון הפוגם בגמירת דעתו. לכן מתנה שניתנה תוך טעות של נותנה או תוך הטעייתו ניתנת לביטול, וזאת מכוחן של הוראות סעיפים 14-15 לחוק החוזים.
(לענין נחיצותה של גמירות הדעת בהסכם מתנה ראו גם - ת"א (חי') 2479-09-11 עזבון המנוחה שולמן סטניסלבה נ' ראמי חג'אזי, פסקה 29, 12.8.2014, והפסיקה המוזכרת שם).
במקרה דנן שוכנעתי כי דני כרת את עסקת המתנה תוך טעות (כי יקבל תמורה) או הטעיה (של מערוף, מקבל במתנה, כי יתן לו תמורה). לכן המתנה לא ניתנה מרצון חופשי ויש פגם ברצונו החופשי של דני, נותן המתנה. מכאן כי יש פגם בגמירות דעתו של דני בעסקת המתנה (אם היה יודע כי לא יקבל התמורה לא היה כורת את עסקת המתנה).
במצב דברים זה דני רשאי לבטל את עסקת המתנה מכוחם של סעיפים 14-15 לחוק החוזים , וכך עשה.
את כתב התביעה שהגיש דני ניתן לראות כהודעת ביטול עסקת המתנה (לענין אפשרות ראיית הגשת כת ב תביעה כהודעת ביטול ראו – שלו וצמח, עמ' 459).
53. כפיה:
דני טען כי חתם על עסקת המתנה תחת כפיה, כהוראת סעיף 17(א) לחוק החוזים הקובע כי:
"מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה".
לא שוכנעתי כי דני הוכיח כפיה מצידו של מערוף בחתימת עסקת המתנה. אמנם דני העיד כי מערוף כעס ע ליו כשנודע לו שחתם על עסקת המכר, אך בין כעס לכפיה המרחק גדול, וכפיה כאמור לא הוכחה על ידי דני.
מעבר לכך דני לא יכול לטעון לכפיה אם טוען כי סיכם עם מערוף על קבלת תמורה בגין עסקת המתנה בשווי שוק של המקרקעין. מצב דברים נטען כזה ודאי שאינו בגדר חתימה ב כפיה.
לכן דין טענתו של דני לחתימה על עסקת המתנה תחת כפיה דינה להידחות.
54. עושק:
דני טען כי חתם על עסקת המתנה בתנאי עושק, כמשמעו בסעיף 18 לחוק החוזים, שנוסחו כדלקמן:
"מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".
נקצר ונאמר – משהסקנו כי בגין עסקת המתנה התחייב או הבטיח מערוף לדני תמורה בשווי שוק של המקרקעין, אין עסקינו בעסקה בתנאי עושק. אכן, מערוף בחר להתכחש להתחייבות או הבטחה זאת, ובגין כך זכאי דני לבטל את עסקת המתנה מכח טעות והטעיה. יחד עם זאת העסקה במהותה, ככל שהיתה מתקיימת על ידי מערוף, לא היתה מקימה תנאיי עושק.
לכן טענתו של דני בנדון לעושק דינה להידחות.
55. סיכום ביניים – הטענות החוזיות :
בנסיבות המקרה דנן, כמפורט לעיל, דני היה רשאי לבטל את עסקת המתנה מכח סעיפים 14-15 לחוק החוזים (טעות והטעיה), וכך עשה באמצעות הגשת כתב התביעה.
יתר טענותיו החוזיות של דני (חוזה למראית עין, כפיה ועושק) נדחות בזה.

זכותו של דני לביטול עסקת המתנה מכוחו של סעיף 5 לחוק המתנה
56. כעת נעבור לבחון את טענתו של דני לחזור מהתחייבותו ליתן מתנה (מקרקעין) למערוף מכוחו של סעיף 5 לחוק המתנה.
57. טרם שנבחן טענה זאת של דני נצטט את סעיף 5 לחוק המתנה, שלשונו כדלקמן:
" 5. (א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב.
(ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.
(ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן".
58. הכלל העולה מסעיף זה הוא, שכל עוד לא הסתיימה העסקה ברישום, רשאי נותן המתנה לחזור בו מהתחייבותו ליתן מתנה. היינו אין הגבלה בזמן כל עוד לא הושלמה המתנה וכל עוד לא שינה המקבל את מצבו בהסתמך על המתנה.
אין צורך במסירת מסמך פורמלי שבו נותן המתנה מודיע למקבל המתנה על חזרתו מן ההתחייבות ליתן מתנה, ודי, למשל, בהודעה בעל פה או בהגשת תביעת ביטול.
זכות החזרה של נותן המתנה אינה מוגבלת בשום אמת מידה להערכת הסיבה לחזרה מהמתנה. היינו – נותן המתנה רשאי לחזור בו מכל סיבה שהיא, אם כי גם במקרה כזה יש להשתמש בזכות החזרה בתום לב כהוראת סעיף 39 ל חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973.
בצידו של הכלל בדבר זכות נותן המתנה לחזור בו מהתחייבותו ליתן מתנה, שני חריגים והם: ויתור בכתב של נותן המתנה על הזכות לחזור בו, או שינוי מצב של מקבל המתנה בהסתמך על ההתחייבות.
ראו לענין זה:
ראבילו, עמ' 357-359;
ע"מ (חי') 358/06 ס.י. נ' ס.א. פסקה 21 (25.9.06).
במקרה דנן עסקת המתנה טרם הסתיימה ברישום המקרקעין על שמו של מערוף (לנוכח רישומה של הערת אזהרה לטובתו של עלי הנובעת עסקת מכר, כמוזכר לעיל). לכן אין עסקינן במתנה שהושלמה אלא בהתחייבות ליתן מתנה.
יחד עם זאת, ואפילו לא שינה מערוף את מצבו בהסתמך על ההתחייבות האמורה, ויתר לכאורה דני על זכות החזרה מן המתנה. זאת לנוכח הצהרתו בסעיף 8 לתצהיר המתנה שחתם במסגרת עסקת המתנה ביום 1.7.17 בפני עו"ד נזיה (צורף כנספח ג1 לת/1) כי:
"...ומודיע בזה כי אין בכוונתי לחזור בי מהמתנה האמורה האמורה ומוותר בזה על כל זכות בנוגע למקרקעין הנ"ל לרבות הזכות לחזור בי מהמתנה הנ"ל" (להלן: "סעיף הויתור").
אם בכך לא סגי, במעמד חתימת תצהירי המתנה ביום 1.7.2017 חתם דני על יפוי כח בלתי חוזר לטובת אבו מערוף להשלמת רישום עסקת המתנה. הדעה הדומיננטית בפסיקה ובספרות היא, כי ייפוי כוח בלתי חוזר מהווה, ככלל ובהעדר ראיות אחרות, משום ראיה לוויתור של נותן המתנה על זכותו לחזור בו מהתחייבותו, זכות המוקנית לו בסעיף 5(ב) לחוק.
ראו לענין זה:
בע"מ 4778/17 פלוני נ' פלוני [פורסם בנבו] (2.8.17);
בע"מ 3948/14 פלוני נ' פלוני [פורסם בנבו] (16.7.14).
59. במצב דברים זה לכאורה, דני אינו יכול לחזור בו מהתחייבותו ליתן מתנה למערוף מכח סעיף 5(ב) לחוק המתנה.
יחד עם זאת דני טוען כי רוצה הוא לחזור מהתחייבותו ליתן מתנה מכח סעיף 5(ג) לחוק המתנה, המצוטט לעיל.
מה ההבדל בין זכות החזרה לפי סעיף 5(ג) לסעיף 5(ב) לחוק המתנה?
עמד על כך ראבילו (עמ' 354) בציינו כדלקמן:
"סעיף 5(ג) מעניק למבטיח זכות חזרה, השונה מזכות החזרה ש בסעיף 5(ב). מצד אחד, זכות זו כללית יותר, שכן ניתן להפעילה ללא כל הגבלות. במילים אחרות: המבטיח יהיה רשאי לחזור בו במסגרת סעיף 5(ג), אפילו אם ויתר בכתב על זכותו לחזור ואפילו אם המקבל שינה את מצבו בהסתמך על המתנה. מצד אחר, זכות זו מוגבלת יותר. החזרה צריכה להיות מוצדקת משום התנהגות מחפירה של מקבל המתנה או משום הרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן".
כן ראו: ע"א 350/96 אבי וייסר נ' בלהה שביט, פד"י נב(5) 797.
מכאן עולה, כי למרות סעיף הויתור או החתימה על יפוי הכח הבלתי חוזר, אם יוכיח דני כי עומד בתנאי סעיף 5(ג) לחוק המתנה, יהיה זכאי לחזור בו מהתחייבותו לתת מתנה למערוף מכוחו של אותו סעיף.
60. כדי לעמוד בתנאי סעיף 5(ג) לחוק המתנה צריך דני להוכיח כי מערוף אחת משניים :
א. התנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפיו;
ב. חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי.
נבחן להלן אם דני הוכיח את המרכיבים הנ"ל, או אחד מהם.
61. התנהגות מחפירה
משמעות המונח "התנהגות מחפירה" בהקשרו של סעיף 5(ג) היא – התנהגות המצביעה על כפיות טובה, התנכלות לחייו או על פגיעה בכבודו או רכושו של נותן המתנה (ראבילו, עמ' 385).
מיותר לציין כי מערוף בתצהירו ובעדותו בפני הכחיש כל התנהגות מחפירה כלפי דני.
יחד עם זאת הראיות האחרות שכנעו אותי אחרת, והן כדלקמן :
א. ניתן לראות בהבטחת/התחייבות התמורה לדני כהתחייבות לתמיכה כלכלית בהווה ובעתיד בעבור המתנה, ובין היתר עזרה בסילוק חובותיו. התכחשותו של מערוף כיום להתחייבותו זאת מהווה התנהגות כפויית טובה המהווה לטעמי "התנהגות מחפירה" כלפי דני.
ב. דני ציין בתצהירו כי לאחר שהשלים את עסקת המכר ביום 1.3.2018, לאחר שמערוף לא עמד בהתחייבותו ליתן לו תמורה, הוא סבל ו סובל מהתנכלויות, הצקות ואיומים מצד מערוף ובני ביתו, אשר אף מעליבים אותו באומרם כלפיו: "נרקומן"; "חשאש"; "תקח זריקה ותמות"; תקח מנת יתר ותמות"; "יא כלב"; יא רח'י ס". מערוף, ובני ביתו אף היכו את חברתו (סעיפים לנ/1).
בישיבת יום 25.11.2018 דני אמר דברים דומים כדלקמן:
"...הקניטו אותי במשפחה וכל הזמן זורקים לי מילים שאני מסומם..." (עמ' 3 לפרו' שו' 4-5).
בעדותו בישיבת יום 17.4.19 שב דני והעיד דברים דומים כדלקמן:
הוא ציין כי לאחר שנודע למערוף שהשלים את עסקת המכר הוא קילל אותו והתחיל להקניט אותו (עמ' 35 לפרו' שו' 15).
הוסיף וציין דני בעדותו, כי כבר שנתיים-שלוש לא דרכה כף רגלו בביתו של מערוף, שאף חגג בתקופה זאת אירוסין לשתי בנותיו ולא הזמין אותו (עמ' 33 לפרו' שו' 10-16).
נתתי אמון בגרסה זאת של דני, שחוזקה על ידי עדותה של אמירה, כפי שאציין בסעיף קטן ג' להלן.
ג. חיזוק לגרסתו של דני בדבר כינויו בכינויים לא מחמיאים (בלשון עדינה) ומעליבים על ידי מערוף ובני ביתו ניתן ללמוד דווקא מהתמלול שהוא הגיש במסגרת ת/2. שם רואים כי אמירה, אישתו של מערוף, מכנה את דני כ"מסומם" (עמ' 5 לתמלול שו' 1 . שם נרשם "מסוכן" אך אמירה בעדותה תיקנה זאת ל"מסומם" – עמ' 28 לפרו' שו' 2).
במצב דברים זה שוכנעתי כי התנהגתו של מערוף (ובני ביתו) כלפי דני לאחר עסקת המתנה היתה התנהגות מחפירה.
62. חלה הרעה כלכלית ניכרת במצבו של דני
כפי שהזכרנו לעיל ובהרחבה, מצבו של דני, עובר לעסקת המתנה לא היה שפיר, אלא בכי רע. בין היתר עקב בעיית הסמים ממנה סבל (בה גם הודה בסיכומיו – סעיף 13). זאת הסיבה למעשה שמכר בסופו של יום את המקרקעין לעלי.
העיד על כך מערוף עצמו בציינו – "היה נקי, וחזר. נרקומן תמיד נגמל, עוד פעם חוזר ואלו החיים שלו, תמיד הסתבך בעסקאות סמים" (עמ' 17 לפרו' שו' 30-31).
אם נסתכל על עסקת המתנה כשלעצמה, ניתן לראות בהבטחת/התחייבות התמורה של מערוף לדני כהתחייבות לתמיכה כלכלית בהווה ובעתיד תמורת המתנה, ובין היתר עזרה בסילוק חובותיו ובהשתקמותו מעולם הסמים . התכחשותו של מערוף כיום להתחייבותו זאת, ואלמלא עסקת המכר, היתה מותירה את דני עם חובותיו הרבים שהולכים ונצברים, עד כדי הרעה ניכרת במצבו הכלכלי .
בכלל מצבו הכלכלי של דני, בהיותו, לצערנו, נתון בעולם הסמים, מטבע הדברים הולך ומורע עם השנים. צריכת סמים ידועה לכל, ואינה מצריכה הוכח ה מיוחדת, כ"תענוג" יקר, המרושש את כיסם של הצורכים אותם.
יותר מזה – עולה מהתמלול כי א מירה "האשימה" את אנואר, ששילם טבין ותקילין במסגרת עסקת המכר בעבור המקרקעין, כי ניצל את מצוקתו של דני כי הוא מסומם (עמ' 5 לתמלול שו' 1-2) אך באפן תמוה לא "הא שימה" את מערוף בעלה באותה "אשמה".
לנוכח האמור סבורני כי דני הצליח להוכיח, כי היתה נוצרת הרעה ניכרת במצבו הכלכלי לאחר עסקת המתנה , אלמלא עסקת המכר.
ניתן לומר את הדברים גם אחרת. אם הייתי קובע כי עסקת המתנה היתה הראשונה בזמן ובשל כך עדיפה על עסקת המכר (כגרסת מערוף) , פירושו של דבר כי עסקת המכר היתה מתבטלת. במקרה כזה היה נדרש דני להשיב לעלי את התמורה החוזית , מעל 250,000 ₪. זה, בנוסף לבעיית הסמים, ודאי היה גורם להרעה ניכרת במצבו הכלכלי של דני, המצדיקה את חזרתו מהתחייבותו לתת מתנה למערוף מכח סעיף 5(ג) לחוק המתנה.
63. לאור האמור שוכנעתי כי דני הוכיח עמידה בתנאי סעיף 5(ג) לחוק המתנה. לכן הוא יכול לחזור בו מהתחייבותו ליתן מתנה למערוף מכוחו של סעיף זה, והוא עשה כן באמצעות הגשת כתב התביעה (התביעה המאוחדת).
64. לסיכום שאלה ד', הבוחנת את עסקת המתנה כשלעצמה (בתעלמות מעסקת המכר) במסגרת תביעתו של דני (ת.א. 3180-02-19) יש לומר כדלקמן :
דין התביעה להתקבל.
דני זכאי היה לבטל את עסקת המתנה מכח דיני החוזים (טעות והטעיה) ו/או מכח דיני המתנה (סעיף 5(ג) לחוק המתנה), וכך עשה באמצעת הגשת תביעתו.

סוף דבר התביעות המאוחדות
65. דין התביעה שהגיש מערוף במסגרת ה"פ 23905-06-18 להידחות.
מסקנתנו היא ההיפך – כי עסקת המכר עדיפה וקודמת לעסקת המתנה.
על מנת להוציא את עסקת המכר מן הכח אל הפועל יפעלו הצדדים על פי הוראותי בסעיף 36 לעיל.
66. דין התביעה שהגיש דני במסגרת ת"א 3180-02-19 להתקבל (אם כי לנוכח עדיפות עסקת המכר אין משמעות אופרטיבית לקביעה זאת).
67. אני מחייב את מערוף לשאת בהוצאותיהם של דני ועלי בתביעות המאוחדות, ובשכר טרחת עורך דינם, בסכום כולל של 15,000 ₪ לכל אחד מהם (ובסך הכל סך של 30,000 ₪).
סכומים אלה ישול מו על ידי מערוף תוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה, באמצעות תשלום לבאי כוחם של דני ועלי, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין עד ליום התשלום המלא בפועל.

המזכירות תעביר פסק דין זה לצדדים.

ניתנה היום, י"ג תמוז תש"פ, 05 יולי 2020, בהעדר הצדדים.