הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ה"פ 19986-06-17

בפני
כבוד ה שופט נאסר ג'השאן

המבקשת

הדס אחזקות (בי) בע"מ

נגד

המשיבים
1.נצבא החזקות 1995 בע"מ
2.נאות כרמלי חברה לבנייה ואחזקות בע"מ
3.המשרד לקליטת עליה/המשרד הראשי (פורמלי)
4.בנק לאומי לישראל בעמ (פורמלי)

פסק דין

1. בקשה על דרך המרצת פתיחה, בגדרה עותרת המב קשת- הדס אחזקות (בי) בע"מ (להלן: "הדס" או "המבקשת") למתן פסק דין הצהרתי, לפיו האופציה לרכוש זכויות בעלות בנכס הידוע כחלקה 196 בגוש 10925 (שהוגדר בעבר מגרש 207 והיווה חלק מחלקות 73, 75 ו-127 בגוש 10925) (להלן : "החלקה") המצוי בבעלות המשיבה 2 – נאות כרמלי חברה לבנייה ואחזקות בע"מ (להלן : "נאות כרמלי") כנגד התמורה המוסכמת לפי תנאי האופציה - היא אופציה תקפה ועומדת למימוש החל מיום 16.07.2017 ולמשך שלושה חודשים. כן מבוקש להצהיר, כי הזכויות בחלקה תעבורנה לידי הדס כשהן נקיות מכל זכות של צד ג' ו לפיכך מבוקש להצהיר כי זכאית הדס לשלם למשיב מס' 4, את חלק התמורה הדרוש, לשם מחיקת המשכנתא הרשומה לטובתו.
לפי המבקשת קיבלה היא את האופציה לפי הסכם בינה לבין המשיב ה מס' 1- נצבא החזקות 1995 בע"מ (להלן: "נצבא") (האופציה הנ"ל תיקרא להלן: "אופציית הרכישה ").

2. מאידך, המשיבות מס' 1 ו-2 (להלן : "המשיבות") טוענות, כי למבקשת לא עומדת אופציית הרכישה, זאת מאחר ולא התמלאו התנאים למימושה, והן טוענות טענות נוספות הנוגעות בין היתר, לתוקף האופציה ולהעדר מסוימות לגביה, עליהן אעמוד בהרחבה בהמשך.

3. התובענה הוגשה, כאמור, על דרך המרצת פתיחה. ביום 12.11.2017 הוגשה תשובה מטעם המשיבות 1 ו-2. בדיון מקדמי שנערך ביום 03.01.2018 הסכימו הצדדים כי תוגש תגובה לתשובה מטעם המבק שת ותישמר למשיבות הזכות להגיש תשובה לתגובה. כן ביקשו הצדדים לקבוע את התיק להוכחות הצדדים, בהתאם לכתבי הטענות שהוגשו ויוגשו . תגובה לתשובה מטעם המבקשת הוגשה ביום 19. 02.2018 (להלן: "התגובה לתשובה מטעם המבקשת") ואילו תשובה לתגובה מטעם המשיבות הוגשה ביום 18.03.2018 (וזו תיקרא להלן : "תשובת המשיבים לתגובת המבקשת").
4. לכתבי הטענות הנ"ל שהגישו בעלי הדין, צורפו תצהירים. מטעם המבקשת הוגש תצהירו של מר אורי אלון בוכניק , ואילו מטעם המשיבות הוגש תצהירו של מר פריאל אטיאס מנכ"ל שתי המשיבות. המצהירים מטעם בעלי הדין נחקרו על תצהיריהם.

5. כן הוסכם בין הצדדים כי יזומן לעדות מר חביב קצב סמנכ"ל בכיר לענייני דיור במשרד העלייה והקליטה. ב עקבות עדותו הגישה המבקשת בקשה להבאת ראיות הזמה ובקשתה התקבלה, ולפיכך זומנה לעדות הגב' חני גד, חשבת משרד העלייה והקליטה.

6. יצויין כי המשיב מס' 4 בל"ל הגיש הודעה , כי הוא מותיר את ההחלטה ב תובענה לשיקול דעת בית המשפט. כן הוגשה הסכמה דיונית בין המבקשת לבין המשיבה מס' 3 - משרד העלייה והקליטה, ולפיה ביקשו הצדדים כי התובענה תימחק כנגד המשיבה מס' 3 .

מערכת ההסכמים הרלוונטית למחלוקת:

7. על מנת לעשות מלאכתו של הקורא קלה, ולאור קיומם של מספר ה סכמים הנוגעים למחלוקת בין הצדדים, שעליהם אין הצדדים חלוקים, א ביא להלן את ההסכמים לפי סדר עריכתם מן המוקדם אל המאוחר, אביא את תוכן ההסכמים ולאחר מכן אפרט את המחלוקת בין הצדדים.

8. עוד כאשר המניות בנאות כרמלי היו בבעלות צדדי ג' שאינ ם מעורבים במחלוקת שלפניי, היתה נאות כרמלי בעלת הזכויות להירשם כבעלים בחלקה הנ"ל (שהוגדרה, כאמור כמגרש 207) המצויה ברחוב חטיבת כרמלי 51 בחיפה.

9. ביום 30.03.2003 נכרת ונחתם הסכם בין נאות כרמלי לבין "מדינת ישראל – המשרד לקליטת עליה באמצעות שלוחתה המוסמכת 'עמידר'-החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ " שהוגדרה בהסכם כ -"המארח" (ל הלן ייקרא ההסכם הנ"ל לשם הקיצור: "הסכם נאות כרמלי-עמידר"). על-פי ההסכם זה (נספח ג' לבקשה על דרך המרצת פתיחה), התחייבה נאות כרמלי לבנות מקבץ דיור לשיכון עולים, אשר יכלול 117 יחידות מגורים בנות חדר אחד , ועוד 52 יחידות מגורים בנות שני חדרים ובסה"כ 169 יחידות מגור ים בהתאם למפרט שצורף להסכם (ראו המבוא להסכם) . נאות כרמלי התחייבה לסיים את בניית המפרט בהתאם להסכם 15 ימים לפני תחילת תוקף ההסכם. כן כלל ההסכם ההוראות שלהלן שחשובות לענייננו:

א) תקופת ההסכם תהיה לתקופה בת 120 חודשים החל מיום 01.01.2005 ועד 31.12.2014 כאשר נאות כרמלי תהיה רשא ית לדחות את מועד תחילת ההסכם ב-30 ימים בלבד (סעיף 4.3.1 ). הוסכם, כי בכל מקרה, ההסכם ייכנס לתוקף מיום מסירת החזקה במקבץ לעמידר (סעיף 4.2.4 להסכם). כן הוסכם, כי דחיית מועד המסירה מעבר ל -30 ימים תיחשב להפרה יסודית (סעיף 4.3.3 להסכם).

ב) בסעיף 4.5 להסכם הוסכם, כי לעמידר מוקנית מה שהגדירו הצדדים "אופציה" להאריך את תוקף ההסכם ב- 5 שנים נוספות. בטרם א ביא את לשון הסעיף המקנה אותה "אופציה" לעמידר אעיר, כפי שעוד יפורט בהמשך, כי אין מדובר באופציה רגילה (זכות ברירה לחדש את ההסכם בהתאם לתנאים קבועים מראש כאשר ההחלטה נתונה לבעל זכות הברירה ), כי אם אופציה להודיע על רצון לחדש ההסכם שלאחיה יבוא מו"מ בין הצדדים לגבי המחיר . אותה זכות שניתנה לעמידר תכונה להלן " האופציה" על מנת להבדילה מ-"אופציית הרכישה" בהסכם שבין נצבא לבין הדס. בשל חשיבות הסעיף שהקנה לעמידר אופציה להודיע על רצונה לחדש את ההסכם, אביא להלן לשון סעיף 4.5.1:

"4.5.1 לעמידר תהיה אופציה להאריך את תקופת תוקף החוזה לתקופה נוספת שלא תעלה על 60 (שישים) חודשים, לפי בחירתה, וזאת על ידי מתן הודעה מוקדמת בכתב למארח לאחר תום 108 (מאה ושמונה) חודשים מים כניסת החוזה לתוקף ולכל המאוחר 6 (ש ישה) חודשים לפני תום תקופת החוזה.

4.5.2 מובהר בזאת, כי אם תחליט עמידר לממש את האופציה להארכת החוזה, אזי יהא התשלום בגין המקבץ/יחידות הדיור בהתאם לתוצאות המשא ומתן בין עמידר למארח".

ג) כן הוסכם, כי נאות כרמלי תה יה רשאית לבנות שלושים יחידות נוספות, ובלבד שבנייתן תסתיים לפני מסירת ה-169 יחידות. בניית היחידות הנוספות מותנה בכך שעמידר תחליט על כך (סעיף 5.2 להסכם) .

ד) נאות כרמלי תהיה אחראית "להפעלה, לאחזקה ותחזוקה שוטפת מלאה ויסודית של מקבץ הדי רות על כל מערכותיו, מתקניו ותשתיותיו .." (סעיף 7.11 להסכם), והי א תהיה אחראית לניקיון שוטף של המקומות הציבוריים (סעיף 7.12) .
ה) התמורה פורטה בנספח ד' להסכם, והיא כוללת , בין היתר , גביית תשלום חודשי בגין כל יחידת אירוח, כאשר חלק מן הסכום ייגבה מן הדייר וחלקו ה נותר ייגבה מעמידר .

ו) יצוין כי ביום 13.02.2004 נחתם נספח להסכם הנ"ל, לפיו תעמיד נאות כרמלי 40 יחידות דיור נוספות וב סה"כ 219 יחידות דיור באותו מקבץ דיור.

10. ההסכם השני עליו נעמוד- הוא הסכם מכירת המניות בנאות כרמלי לחברת הדס (צורף כנספח א' לתגובה לתשובה שהגישה המבקשת): ביום 25.02.2004 נערך ונחתם הסכם בין בעלי המניות של נאות כרמלי דאז (שכאמור, הם צדדים שלישיים שאינם נוגעים למחלוקת שלפניי) לבין הדס , לפיו רכשה הדס 100% מן המניות של נאות כרמלי. בגוף ההסכם הוזכרו הנכסים שבבעלות נאות כרמל י וכן ההסכם בין נאות כרמלי לבין עמידר. בסעיף 4.1 להסכם הנ"ל נקבע כי הדס תשלם בגין המניות סך בש"ח השווה ל-3,138,605 דולר ארה"ב.

11. ביום 24.03.2004 נחתם הסכם נוסף בין הדס מצד אחד לבין נצבא מצד אחר (נספח ו' לבקשה על דרך המרצת פתיחה (להלן : "הסכם הדס-נצבא")). כפי שעולה מלשון ההסכם, בשל קושי להשלים את עסקת רכישת המניות מבעלי המניות בנאות כרמלי, קושי של נאות כרמלי בהמצאת הערבויות הבנקאיות במסגרת הסכם נאות כרמלי-עמידר ו קושי במימון הקמת פרויקט מקבצי הדיור נחתם הסכם הדס- נצבא, לפיו נצבא תממן את כל ההוצאות הנ"ל (ראו סעיף 4 להסכם). ואלה הוראותיו העיקריות של הסכם הדס-נצבא:

א) נצבא תסייע להדס במימון השלמת רכישת המניות, במימון הערבויות הבנקאיות לטובת עמידר והשלמת בניית פרויקט מקבצי הדיור כאשר נצבא אחראית "להעמדת כל המימון לרבות מימון בנקאי" לצורך כך (סעיפים 4 ו-5 להסכם). כן הוסכם, כי אף סכום השווה בש"ח ל- 250,000 דולר ארה"ב אשר שולם על-ידי הדס כמקדמה ע"ח רכישת מניות נאות כרמלי, יושב להדס.

ב) בסעיף 9 להסכם הדס-נצבא, הוסכם כי נצבא תעמיד לטובת נאות כרמלי 47 מיליון ₪ זאת על מנת שנאות כרמלי תוציא את פרויקט מקבצי הדיור אל הפועל, והיא תבנה את מקבץ הדיור נשוא הסכם נאות כרמלי-עמידר, לפי לוחות הזמנים שנקעו בהסכם עמידר- נאות כרמלי.

ג) בסעיף 11 הוסכם, כי עם קבלת מניות נאות כרמלי בידי הדס, היא תפקיד מניות אלה בידי נאמן ולנצ בא מוקנית אופציה לרכוש מניות אלה מידי הדס.
ד) בסעיף 14 להסכם, הוסכם כי עם השלמת הפרויקט תקבל הדס לידיה את מלוא הזכויות במגרש מס' 208 שאינו חלק מן הפרויקט.

ה) סעיף 15 להסכם, הוא הסעיף העומד בבסיס עילת התביעה והוא אשר מקים, עפ"י המבקשת , את אופציית הרכישה, ולפיכך יובא כלשונו:

"ניתנת בזאת להדס ו/או למי מטעמה אופציה לרכישת המבנה אשר יוקם במסגרת הפרויקט על מגרש 207 וזאת עם תום תקופת השכרתו לעמידר (בחלוף 10 שנים ממועד אכלוסו) , כנגד תשלום בסך 700$ לכל מטר בנוי (בתוספת מע"מ). האופציה תהיה למשך שלושה חודשים מת ום תקופת השכירות של עמידר (להלן: 'אופציית הרכישה').

אם תחליט עמידר לממש את האופציה הנתונה לה על פי הסכם עמידר ולהאריך את תקופת השכירות במבנה לפרק זמן של 5 שנים נוספות (מעבר ל- 10 הראשונות), תתחיל תקופת אופצית הר כישה הנ"ל בתום פרק הזמן המוארך".

ו) עוד הוסכם בסעיף 16 להסכם, כי אם תממש עמידר את האופציה ותקופת הסכם עמידר – נאות כרמלי יוארך ב- 5 שנים , תשלם נצבא להדס סך 2.5 מיליון ₪.

12. אין מחלוקת, כי המניות בנאות כרמלי עברו לידי הדס ביום 10.06.2004 ובאותו יום מונה מר בוכניק – מנהל בה דס כדירקטור יחיד בנאות כרמלי (ראו נספחים 1-5 לתשובה לתגובה שהגישו המשיבות). בנוסף, אין מחלוקת כי לאחר שהמניות בנאות כרמלי הועברו לידי הנאמן, כפי שהסכימו הצדדים בהסכם נצבא-הדס, ביום 12. 04.2007 מימשה נצבא זכותה לרכוש את המניות בנאות כרמלי והמניות עברו לידי נצבא (שטרי העברת מניות נאות כרמלי הופקדו בנאמנות בידי הנאמן עוד ביום 24.03.2004 -היום שבו נחתם הסכם הדס-נצבא, דהיינו לפני שהמניות עברו לי די הדס מאותם בעלי מניות מקוריים).

13. עובדה נוספת, ש אינה שנויה במחלוקת בין הצדדים- היא שנאות כרמלי איחרה במסירת מקבץ הדיור והוא נמסר לידי עמידר ביום 16.07.2007 דהיינו באיחור ניכר. על כן תקופת 120 החודשים מושא הסכם עמידר-נאות כרמלי תסתיים ביום 16.7.2017 (כפי שהמבקשת מודה בסעיף 19 (ד) לבקשה).

הבקשה:

14. בבקשתה טוענת המבקשת , כי זכאית היא לרכוש את החלקה על הבנו י עליה מכח אופציית הרכישה החל מיום 16.07.2017 וזאת למשך שלושה חודשים, זאת מאחר ועמידר לא מימשה את האופציה להאריך תקופת הסכם עמידר- נאות כרמלי בדרך ולפי התנאים שנקבעו בהסכם עמידר-נאות כרמלי. לטענת המבקשת על-פי סעיף 4.5.1 להסכם עמידר-נאות כרמלי, לעמידר עומדת זכות לממש האופציה "לאחר תום 108 (מאה ושמונה) חודשים מים כניסת החוזה לתוקף ולכל המאוחר 6 (שישה) חודשים לפני תום תקופת החוזה". מאחר ותקופת ההסכם המקורית על-פי הסכם עמידר תסתיים ביום 1 6.07.2017, הרי יכלה עמידר לממש את האופציה בתקופה שבין 16.07.2016 ועד ליום 16.01.2017 (סעיף 19(ד) לבקשה). נטען עוד, כי עמידר לא שלחה הודעה בכתב על מימוש האופציה כנ דרש.

15. המבקשת טוענת בבקשתה, כי משחלף המועד שבו עמידר יכלה לממש את האופציה פנתה היא אל המשיבות, במכתב ב"כ מיום 2 6.2.2017 (נספח ז' לבקשה) בבקשה לברר אם עמידר מימשה את האופציה, ממנו התעלמ ו המשיבות. משכך פנתה המבקשת בשנית במכתב מיום 27.03.2017 (נספח ח' לבקשה), ובו הודיעה כי משלא הוצגה לה הודעה על מימוש האופציה מטעם עמידר, אזי זכאית הדס לממש את אופציית הרכישה לפי הסכם הדס- נצבא. עוד נטען כי ביום 30.03.2017 שלח ב"כ המשיבות מכתב תשובה ובו הודיע, כי עמידר הודיעה למרשתו עוד בטרם שלח ב"כ הדס את שני המכתבים הנ"ל כי עמידר "עושה שימוש בזכות לממש את האופציה לתקופה נוספת של 5 שנים ומרשתי אישרה את הודעתה ". באותו יום, השיב ב"כ הדס, כי הודעה בעל פה, ככל שניתנה "אין בה כדי לשכלל את האופציה של עמידר ". בשלב יותר מאוחר, באותו יום, העביר ב"כ המשיבות לידי ב"כ הדס מכתב אותו שלח מר חביב קצב סמנכ"ל בכיר לדיור במשרד העלייה והקליטה, ובו הוא מודיע למר פריאל אטיאס, מנכ"ל שתי המשיבות, את ההודעה הבאה (נספח י א' לבקשה) : "בהמשך להודעתי הטלפונית אליך בעבר, הריני לאשר ובכתב על כוונת משרדנו לממש את האופציה במקבץ נאות כרמלי בחיפה לתקופה של חמש שנים ועל פי תנאי החוזה. חוזה לחתימה יועבר אליך בע"ה במהלך חודש מאי 2017".

16. לטענת המבקשת, לא מימשה עמידר את האופציה שעמדה לזכותה ממספר נימוקים: ראשית, ההודעה הנ"ל כללה הודעה על "כוונה לממש את האופציה" ולא על מימוש האופציה; שנית, לא ברור מתי בדיוק נמסרה אותה הודעה בעל פה על כוונה לממש את האופציה; שלישית, בכל מקרה מדובר בהודעה שניתנה בעל- פה מקום שהסכם עמידר- נאות כרמלי מחייב את עמידר לשלוח הודעה בכתב על מימוש האופציה; רביעית, במייל זה קיימת "הודעה על כוונה" ולא הודעה על מימוש אופציה.
17. המבקשת טענה, כי למרות עמדתן זו של המשיבות לא שולם למבקשת את הסך של 2.5 מיליון ₪ שעל נצבא לשלם למקר ה ואופציית הארכת ההסכם תמומש על-ידי עמידר.

18. המבקשת טענה כי היא פנתה אל עמידר, במכתב מיום 04.05.2017 (נספח יג' לבקשה) בעקבותיו התקיימה פגישה עם עמידר, ובה אישר מר חביב קצב, כי לא נשלחה על ידו הודעה בכתב על מימוש האופציה.

19. לאור האמור לעיל טוענת המבקשת כי עומדת לה הזכות לממש את אופציית הרכישה . על-פי המבקשת יש לקרוא את המשפט "אם תחליט עמידר לממש את האופציה הנתונה לה" המופיע ב סעיף 15 להסכם הדס-נצבא באופן הבא: "אם תחליט עמידר לממש את האופציה הנתונה לה בהתאם לתנאים שבהסכם עמידר, כפי שהם במועד חתימת הסכם הדס-נצבא". עוד הוסיפה המבקשת כי כל שינוי בתנאים אלה מחייב הסכמת הדס (סעיף 60 לבקשה). המבקשת עוד טענה, כי הגם ש אופציית הרכישה תעמוד לה החל מיום 16.07.2017 והתביעה הוגשה בחודש 6/2017, הרי התנערות המשיבות מחובתן לאפשר מימוש האופציה על-ידי המבקשת, מהווה הפרה צפוי ה המזכה בהגשת התובענה.

התשובה:

20. המשיבות ביקשו לדחות את התובענה והן העלו מספר טענות :

21. ראשית, טענו המשיבות, כי המבקשת עצמה יודעת על מימוש האופציה על-ידי עמידר, וכי בתביעה שהגישה הודיעה היא כי " תכבד את רצונה על עמידר להמשיך ולשכור את החלקה", ללמדך שהיא יודעת היטב כי עמידר שוכרת את הנכס מכח האופציה שמימשה.

22. שנית, עמידר מימשה את האופציה להאריך את תקופת הסכם נאות כרמלי-עמידר, ולאחר מו"מ נקבעה התמורה בתקופת האופציה. נטען כי לעמידר היתה מוקנית הזכות להודיע בעל פה על מימוש האופציה, שכן ההסכם בין הדס לבין נצבא לא קבע, כי על עמידר להודיע על מימוש האופציה בכתב . בנוסף, נטען כי מימוש האופציה בעל פה אינו פוגע בזכות מזכויות המבקשת. המשיבות טענו עוד, כי בעת חתימת הסכם הדס-נצבא, נלקחה בחשבון האפשרות שמא עמידר תחליט לממש את האופציה ובמקרה זה תקום למבקשת הזכות לקבל את המקבץ ר ק לאחר תום תקופת השכירות. עוד טענות המשיבות כי "למבקשת לא היתה הזכות להתערב בהסכמה שבין נאות כרמלי ובין עמידר על הארכת חוזה השכירות. המבקשת הסכימה מראש, ... כי חוזה השכירות יוארך לתקופת האופציה.. ." (סעיף 32 לכתב התשובה).
23. שלישית, נטען כי עוד ביום 30.3.2017 ידעה המבקשת על מימוש האופציה ואף נשלחה אליה הודעת מר חביב קצב בכתב מיום 30.3.2017.

24. ריביעת, נאות כרמלי אינה צד להסכם בין נצבא לבין המבקשת ועל כן לא ניתן לחייבה למכור או להעביר לידי המבקשת נכס מנכסיה ללא הסכמתה.

25. חמישית אופציית הרכישה שקמה למבקשת אינה מקנה זכות ל רכוש את הזכויות בחלקה כי אם לרכוש את המבנה שיוקם על מגרש 207, הא ותו לא. התמורה על-פי אופציית הרכישה היא 700$ לכל מטר בנוי והמחי ר נקבע, ללא התייחסות לערך הקרקע. ועוד, אם תתקבל עמדת המבקשת, ולאור גובה המסים שנאות כרמלי אמורה לשלם (שכן ההסכם שותק לגבי זהות משלם המסים), ייתכן והתמורה שתקבל נאות כרמלי לא תספיק לתשלום המסים. נטען עוד, כי התמורה שתתקבל לו תמומש אופציית הרכישה בשלב זה, נופלת באופן משמעותי מערך הפרוייקט.

26. ששית, הע דר מסויימות: המשיבות טוענות כי האופציה מושא הדיון נעדרת מסויימות, שכן לא נקבעה תמורה מדוייקת, לא נקבעו מועדי תשלום ופרטים חיוניים נוספים.

27. שביעית, עסקינן בעסקה בלתי חוקית מאחר והדס לא דיווחה על העסקה לרשויות המס.

28. עוד טענו המשיבות באשר לסכום של 2.5 מיליון ₪, שעל נצבא להעבי ר למקרה והאופציה של עמידר תמומש, כי נצבא הודיעה על קיזוז הסכום מחובות הדס כלפי נצבא זאת לאור העובדה, כי נצבא הגישה תביעה על- סך 12 מיליון ₪ כנגד הדס והיא טוענת לחובות נוספים (ראו הנטען ב סעיף 9.12 לתשובה).

התגובה לתשובה שהגישה המבקשת:

29. בתגובה, אשר הוגשה על-פי הסכמה דיונית, התייחסה המבקשת לחלק מטענות המשיבות בכתב התשובה. באשר לטענה, כי נאות כרמלי אינה מחויבת לאופציית הרכישה שניתנה למבקשת, מאחר ואינה צד להסכם הדס-נצבא, טענה המבקשת מספר טענות: ראשית , נטען כי המשיבות מנועות מלהעלות טענות אלה שלא נטענו בזמן אמת; שנית נצבא התחייבה בשם נאות כרמלי כמי שהיתה עתידה להיות בעלים ב- 100% ממניותיה ועל כן מדובר בהסכם בין שתי חברות שאמורות להיות בבוא היום בעלים ב-100% ממניות נאות כרמלי; שלישית, המבקשת צירפה פרוטוקול דירקטוריון נאות כרמלי שאינו נושא תאריך ובו אישרה נאות כרמלי את הוראות הסכם הדס-נצבא (נספח ד' לתגובה לתשובה) ומכך ביקשה המבקשת להסיק כי העסקה אושררה בידי נאות כרמלי בדיעבד; רביעית, נאות כרמלי, במספר מעשים שביצעה לרבות שעבוד נכסים לטובת נצבא, אישררה, למעשה , את ההסכם בין הדס לבין נצבא והסכימה לת וכנו וגם כאשר שתקה כל אימת שנטען בפניה כי מחויבת להסכם; חמישית , נאות כרמלי אישרה את ההסכם בין הדס לבין נצבא ואשרה בדיעבד את פעלת השליחות לפעול במקבץ הדיור בשמה משפעלה עפ"י ההסכם; ששית, נטען כי לאור התנהלות המשיבות ומערכת היחסים ביניהן יש להרים את מסך ההתאגדות ביניהן.

30. המבקשת התייחסה לטענת העדר חוקיות ההסכם בינה לבין נצבא, וטענה כי מדובר בטענה כבושה. עוד טענה המבקשת, כי סוגיית הדיווח אינה משליכה על חוקיות העסקה. עוד הוסיפה המבקשת כי היא דיווחה על העסקה כולה לרשויות המס. המבקשת אף התייחסה לטענה, לפיה אופצי ית הרכישה עוסקת ברכישת המבנה בנפרד מן המקרקעין וביקשה לדחותה. כן טענה המבקשת כי האופציה מפורטת דיה וניתן להשלים את פרטיה.

התשובה לתגובה שהגישו המשיבות:

31. בתשובה לתגובה שהגישו המשיבות בהתאם להסכמה הדיונית אליה הגיעו הצדדים, טענו המשיבות כי יש לדחות את טענות המבקשת בתגובתה הנ"ל. נטען, כי המבקשת ניצלה את התגובה לתשובה, על מנת לתקן את התובענה על-ידי הוספת עילות חדשות ובין היתר שליחות והרמת מסך, טעם זה, כשלעצמו, מצדיק דחיית טענות המבקשת בתגובה לתשובה.

32. באשר לטענת המניעות, כל הפניות שקדמו לתביעה נעשו על- ידי המבקשת לנצבא ולא לנאות כרמלי. משכך, ולאחר הגשת התביעה, טענה נאות כרמלי, כי אין היא חתומה על הסכם הדס- נצבא ומעולם לא הסכימה להעביר נכס מנכסיה לבעלות המבקשת.

33. לגבי טענת המבקשת, כי נאות כרמלי מחויבת להסכם הדס-נצבא, זאת מאחר וקיימת "שליחות מראש", נטען כי ביום חתימת הסכם הדס-נצבא, לא היו הדס או נצבא בעלות מניות בחברה. המבקשת הפכה להיות בעל מניות בנאות כרמלי ביום 10. 06.2004 כפי שעולה מן הנספחים 1-4 שצורפו לכתב התשובה לתגובה. אף הטענה לגבי אישור בדיעבד ביקשו המשיבות לדחות. נטען בעניין זה, כי אותו פר וטוקול חתום על-ידי מר אורי בוכניק כמנהל בחברת נאות כרמלי, לפיו אישרה נאות כרמלי את הסכם הדס- נצבא, הוא פרוטוקול שנחתם בטרם הפכה המבקשת לבעלת מניות בנאות כרמלי ובהתאם אף בטרם הפך מר בוכניק למנהל בחברה. עוד נטען , כי הפעולות שעל- פי המבקשת מצביעות על אימוץ הסכם הדס-נצבא על-ידי נאות כרמלי, לרבות שעבוד נכסים להבטחת אשראי שנטלה נצבא, אינן מוכיחות , כי נאות כרמלי אישרה את ההסכם בדיעבד.
34. באשר לטענת הרמת מסך ההתאגדות שעלתה בתגובה לתשובה, ביקשו המשיבות לדחות את הטענה, בין היתר לאור העובדה כי מדובר בעילת תביעה חדשה שלא הוזכרה כלל בבקשה. אף לגופה, ביקשו המשיבות לדחות הטענה, בין היתר מאחר וביום חתימת ההסכם לא היתה נצבא בעלת מניות בנאות כרמלי והדס טרם הפכה לבעלת מניות.

35. המשיבות חזרו על טענותיהן כי אופציית הרכישה שנוסחה ב -"שלוש שורות" אינה מסויימת דיה. כן חזרו על הטענה כי האופציה מתייחסת לרכישת המבנה. עוד הוסיפו המשיבות כי האופציה לא מומשה, שכן עמדה למבקשת הזכות לממש את האופציה החל מיום 16.07.2017 ואף שהמרצת הפתיחה הוגשה ביום 08.06.2017, לא מומשה האופציה תוך שלושה חודשים מיום 16.07.2017.

המחלוקת:

36. ואלה השאלות שבמחלוקת, כפי שהן עולות מכתבי הטענות שהגישו הצדדים:

א) האם הסכם הדס-נצבא מחייב את נאות כרמלי. דהיינו למקרה, ויוכח בפניי כי האופציה שעמדה לזכות עמידר לא מומשה, כפי טענת המבקשת, האם רשאית המבקשת לממש את אופציית הרכישה שקיבלה על-פי הסכם הדס- נצבא ולרכוש נכס שאין מחלוקת כי הוא מצוי בבעלות נאות כרמלי, שלא היתה צד להסכם.

ב) האם הוכח כי עמידר "מימשה את האופציה" לחדש הסכם עמידר- נאות כרמלי, והאם מימוש האופציה בעל פה שולל מן המבקשת זכותה לממש את אופציית הרכישה לאחר תום תקופת הסכם עמידר-נאות כרמלי המקורית.

ג) למקרה ועומדת למבקשת הזכות לממש אופציית הרכישה, האם היא זכאית לרכוש את החלקה על הבנוי עליה, בתמורה אשר טענה לה המבקשת בבקשתה, או שמא עסקינן באופציה שאינה מסוימת דיה כפי שטענו המשיבות. בנוסף, מהו מושא האופציה, האם כטענת המבקשת החלקה והבנוי עליה או שמא המבנה בלבד כטענת המשיבות ומהי התמורה שעל המבקשת לשלם בהתאם לאופציה.

ד) למקרה וקמה למבקשת אופציית הרכישה, האם מדובר בעסקה בלתי חוקית, מאחר והמבקשת לא הצהירה עליה לרשויות מיסוי מקרקעין.

ה) האם מימשה המבקשת את אופציית הרכישה.
הכרעה:

השאלה הראשונה: האם ההסכם בין הדס לבין נצבא מחייב את נאות כרמלי?

37. כאמור, המבקשת מעלה מספר טענות, באמצעותן מבקשת היא לקשור בין נאות כרמלי לבין ה סכם הדס- נצבא. המבקשת טוענת כי נאות כרמלי מחוייבת להוראות ה הסכם, ו כי למצער, היא – נאות כרמלי , אשררה את הוראותיו בדיעבד ולפיכך הסכימה לאופציית הרכישה.

38. חומר הראיות שהונח בפניי מוכיח כי נאות כרמלי היתה מודעת לאותו הסכם, היא פעלה על פיו, היא אישרה את האמור בו. בכל מקרה, היא מושתקת מלטעון כי המבקשת אינה רשאית לממש את אופצית הרכישה לגבי הנכס שבבעלות נאות כרמלי. להלן הנמקתי ל מסקנתי זו:

39. המניות בנאות כרמלי עברו לבעלות המבקשת לאחר חתימת הסכם הדס- נצבא ביום 10. 06.2004 (ראו נספחים 1-4 לכתב התשובה לתגובה), ובאותו יום מונה מר בוכני ק לחבר דירקטוריון החברה. אין מחלוקת כי המניות הוחזקו בידי הנאמן והן עברו לידי נצבא ביום 12.04.2007. משמע החל מיום 10.06.2004 הוחזקו 100% מן המניות בידי הדס ולאחר מכן בידי נצבא – ושתיהן הן הצדדים להסכם הדס-נצבא. מנהלי נאות כרמלי בתקופה זו היו מנהלים מטעם בעלי המניות בה, תחילה מר בוכניק מטעם הדס ולאחר מכן מנהלים מטעם נצבא.

40. משכך, ברור כי נאות כרמלי ידעה לאורך כל הדרך, באמצעות מנהליה, כי נחתם הסכם בין המבקשת לבין נצבא, כי ההסכם כולל התחייבות נצבא לממן את בניית והפעלת מקבץ הדיור, וכי נצבא אמורה לשלם עשרות מיליוני ₪ על מנת שנאות כרמלי תוכל לקיים את התחייבותה כלפי עמידר. נאות כרמלי לא הכחישה מעולם כי ידעה, בשעת אמת, באמצעות מנהליה לדורותיהם, על הסכם הדס-נצבא, היא ידעה כי אילולא ההסכם לא יכלה לקיים את התחייבויותיה כלפי עמידר והיא ידעה, כי אותו הסכם הוא הוא אשר השיג לה את המימון שאפשר לה לבנות את מקבץ הדיור ולקבל את תמורת הפעלתו.

41. משכך, מוש תקת נאות כרמלי כיום מלהתכחש לאותו הסכם, לרבות לאופציה שניתנה על פיו להדס , זאת מכח עקרונות ההשתק החוזי. כלל ידוע הוא, כי בעל דין יהיה מושתק מלהעלות טענה אם אחר הסתמך על מצגיו ושינה את מצבו בהתאם לאותם מצגים (ראו : רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' מור, פ"ד נו(1) 577 (2001) ). אמנם, נאות כרמלי לא היתה צד ישיר להסכם בין הדס לבין נצבא, אולם מטרת ההסכם היתה לאפשר לנאות כרמלי לקבל מימון לשם קיום התחייבויותיה כלפי עמידר, ועל כן היא ידעה על ההסכם והיא למעשה, מהווה "צד לא פורמלי להסכם". כל מסקנה אחרת תביא לתוצאה לפיה נאות כרמלי קיבלה מימון בהיקף של עשרות מיליוני ₪ על-פי הסכם הקובע הוראות לגבי מקבץ הדיור שייבנה, ולאחר קבלת המימון, השלמת הבנייה וביצוע ההסכם בין נאות כרמלי לבין עמידר, מתכחשת נאות כרמלי לאחת מן ההוראות האמורות באותו הסכם, כאשר הצדדים ביססו את הסכמתם בין היתר על אותו סעיף המעניק אופציית הרכישה הנ"ל.

42. בנוסף, מסקנתי היא שנאות כרמלי אשררה את ההסכם בדיעבד (על פעולת השליחות האמורה בו לגבי מקבץ הדיור) , וזאת לאור הוראות סעיף 6 (א) לחוק השליחות, התשכ"ה-1965 אשר קובע כי:

"פעל אדם בחזקת שלוחו של אחר בלי שהורשה לכך או בחריגה מהרשאתו, יוכל אותו אחר, בכפוף לאמור בסעיף קטן (ב) , לאשר את הפעולה בדיעבד; ואישור בדיעבד - כהרשאה מלכתחילה, ובלבד שלא תיפגע זכות שרכש אדם אחר בתום-לב ובתמורה לפני האישור".

43. תחילה אדחה את הטענה, לפיה ניתנה הרשאת נאות כרמלי לפעולה משפטית במקבץ הדיור מראש (הרשאה מראש). הסכם הדס נצבא נחתם עוד לפני שמניות נאות כרמלי הגיעו לידי הדס או לידי נצבא , ומשכך לא ניתן ל קבוע, כ י הדס או נצבא יכלו לעשות עסקה בנכס שבבעלות נאות עוד לפני שמי מהן קיבלה לבעלותה את מניות נאות כרמלי ועוד לפני שנאות כרמלי החליטה לשלוח אותן לעשות עסקה זו בשמה.

44. יחד עם זאת, נראה, כי ההסכם על כל הפעולות המשפטיות שבו אושר בדיעבד על-ידי נאות כרמלי. ההסכם נועד להשלים את עסקת מכירת המניות להדס, כפי שעולה מהוראות ההסכם. כאמור, ביום חתימת הסכם הדס-נצבא, ידעו שני הצדדים הן נצבא והן הדס, כי הן פועלות ללא הרשאה, וכי הרשאה תינתן בדיעבד לא חר שהבעלות במניות נאות כרמלי תעבו ר למי מהן. אישור בדיעבד במקרה זה, בו שני הצדדים פעלו ללא הרשאה מתוך ציפייה כי תינתן הרשאת "השולח" בעתיד הוא אפש רי והוא נכלל בד' אמותיו של סעיף 6 (א) לחוק השליחות (ראו : אהרון ברק חוק השליחות כרך א, 748 (1996) (להלן: " ספר חוק השליחות"); ע"א 1286/90 בנק הפועלים נ' ורד הלבשה, פ"ד מח(5) 799 (1994)) השאלה אפוא האם ניתנה הרשאה בדיעבד.

45. "האישור בדיעבד אינו חייב להיעשות במפורש ויכול להיעשות גם מכללא, ואף מהתנהגות השולח , לרבות שתיקה ואי-נקיטת צעדים כלשהם, אפשר ללמוד על האישור בדיעבד" (ע"א 488/83 צנעני נ' אגמון, פ"ד לח(4) 141, 151 (1984)). עוד נקבע כי האישור בדיעבד יכול להיעשות "במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה, על פי אמירה, הודעה או כל התנהגות אחרת" (ע"א 286/88 מושקוביץ נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (31.12.1988)). בספרו חוק השליחות קובע פרופ' א' ברק בעמ' 784 כי " בנסיבות מתאימות גם חוסר מעשה מצד 'השולח' יהווה אישור בדיעבד ".

46. כאמור, השולחת, נאות כרמלי, קיבלה על-פי הסכם הדס- נצבא טובת הנאה, בדמות מימון שא יפשר לה להוציא את התחייבותה כלפי עמידר לפועל. היא ידעה על ההסכם, קיבלה על פיו טובת הנאה, לא הודיעה כי אינה נוטלת על עצמה הפעולה המשפטית הנוגעת לאופציית הרכישה. ועוד, מן המסמכים שצורפו לתגובת המבקשת לתשובת המשיבות עולה, כי נאות כרמלי שעבדה בשט ר משכנתא את זכויותיה במגרש 207 עליו מוקם מקבץ הדיור להבט חת הלוואות שנטלה נצבא מבנק ירושלים לשם מימון הפרויקט. משמע, נאות כרמלי ידעה היטב, כי מכח התחייבויות נצבא למימון הקמת מקבץ הדיור על-פי הסכם הדס- נצבא, נוטלת נצבא הלוואות ומשכך, היא אישרה בדיעבד את כל הפעולות המשפטיות האמורות בהסכם הדס-נצבא. המשיבות לא הביאו בפניי הסכם ביניהן המסדיר את מימון שנותנת נצבא לפעילות נאות כרמלי בהקמת והפעלת הפרויקט, ועל כן אין לי אלא להסיק כי ההסכם אשר הסדיר את מימון והתחייבויות נאות כרמלי הוא הסכם הדס – נצבא.

47. משכך, אני מקבל טענת המבקשת, לפיה אישרה נאות כרמלי בדיעבד את הפעולה המשפטית הנוגעת לאופציית הרכישה של החלקה.

השאלה השנייה- מימוש האופציה על-ידי עמידר:

48. שאלה זו נחלקת לשנים: החלק הראשון הוא בשאלה האם מימשה עמידר את האופציה לפני תום התקופה שהיה עליה לעשות כן (דהיינו לפני 16. 01.2017); והחלק השני, האם למקרה ויוכח כי האופציה מומשה בעל פה לפני 16. 01.2017 או בכתב ביום 30.03.2017, יש בכך כדי לשלול מן המבקשת הזכות לממש אופציית הרכישה בתום 10 השנים הראשונות להסכם עמידר-נאות כרמלי.

49. נענה לשאלות אלה ראשונה ראשונה ואחרונה אחרונה.

50. לפני שנענה על שתי שאלות אלה, ראוי שנעמוד על אופיה המדוייק של "האופציה" שעומדת לעמידר בהסכם עמידר- נאות כרמלי. אמנם הצדדים התייחסו לאותה זכות כ"אופציה" אלא שעיון מדוקדק בהוראות אותה "אופציה" שניתנה לעמידר מעלה, כי היא מעניקה לעמידר זכות להודיע כי היא מבקשת להאריך את ההסכם ולאחר הודעה זו, אמור להיפתח מו"מ בין הצדדים לגבי המחיר (ראו סעיף 4.5.2 ו- 4.5.3 להסכם עמידר-נאות כרמלי). משמע, אין בפנינו אופציה רגילה שלפיה נתונה בידי צד אחד להסכם זכות הברירה (אופציה) להודיע על הארכת תקופת ההסכם עפ"י אותם תנאים, ללא התחשבות בעמדת הצד שכנגד וללו מו"מ עמו . משכך "האופציה" שעמדה לעמידר אינה אלא מתן זכות לעמידר להודיע על רצונה לחדש ההסכם למשך חמש שנים נוספות לצורך, כאשר הודעתה אינה אלא הודעה על בקשה לפתוח במו"מ שיחל לכל המאוחר ששה חודשים לפני תום תקופת ההסכם, ועלול להמשך עד לתום תקופת ההסכם.

האם הודיעה עמידר על מימוש האופציה להאריך הסכם עמידר נאות כרמלי ב-5 שנים נוספות:

51. מדובר בשאלה שההכרעה בה היא הכרעה "עובדתית", ותשובתי עליה היא בחיוב.

52. המבקשת הציגה גרסה, לפיה עמידר לא מימשה את האופציה להאריך תוקף ההסכם בששה חודשים וזאת לאור העבודה כי המבקשת פנתה למשיבות ביום 26.02.2017 במכתב (נספח ז' לבקשתה) והיא לא קיבלה תשובה ורק בעקבות מכתב נוסף מיום 27. 03.2017 (נספח ח' לבקשתה) הודיעו המשיבות כי האופציה מומשה, ואף נשלח לב"כ המבקשת מכתבו של מר חביב קצב מיום 30.03.2017 (נספח יא' לבקשה). עוד טוענת המבקשת, בעקבות מכתב ששלחה לעמידר ביום 04.5.2017 (נספח יג' לבקשה) , התקיימה פגישה בין נציגי המבקשת לבין מר חביב קצב והגב' רונית גרפי במהלכה, אישרו נציגי עמידר כי האופציה העומדת ל עמידר טרם מומשה (סעיף 41 לתצהירו של מר אורי בוכניק התומך בבקשה). מאידך, הציגו המשיבות גרסה סותרת, ולפיה האופציה מומשה בעל פה עוד בשנת 2016 . לעניין זה העיד מר פריאל אטיאס מטעם המשיבות בהתייחסו להודעת מר חביב קצב מיום 17.05.2018, כי "זה היה בעקבות הודעתו הקודמת אליי, בשיחות קודמות שהיו לנו, על מימוש האופציה עוד בסוף 2016. באותן שיחות אגב, הוא גם דרש ממני לעשות שיפורים במבנה שב וצעו במהלך ינואר 2017" (עדות מר אטיאס בעמוד 30 שורות 28-31 לפרוטוקול).

53. כאמור, לאור בקשת המשיבות לזמן את מר קצב לעדות, הצדדים הסכימו כי יזומן מר קצב לעדות, כעד מטעם בית המשפט וכי איש מנציגי בעלי הדין לא יוכל לפנות אליו. מר קצב, שטיפל במקבץ הדיור מול נאות כרמלי (ראו עדותו בעמוד 45 שורות 23 לפרוטוקול) העיד בפניי. התרשמתי מעדות מהימנה. מר קצב הוא עובד מדינה חסר נטיות שאינו מעוניין בתוצאת ההליך, במיוחד לאור ההסכמה הדיונית אליה הגיעה עמידר עם המבקשת שהוגשה לתיק בית המשפט ביום 02.01.2018 ולפיה המדינה באמצעות עמידר, לא תתנגד להעברת זכויות המארח על-פי הסכם עמידר-נאות כרמלי למבקשת ככל שבית המשפט יקבל את התובענה. משכך, א ף אם תתקבל תובענה זו , תמשיך עמידר לקבל שירותים על-פי הסכם עמידר- נאות כמרלי עד לתום התקופה המוארכת ולא ייגרם לה כל נזק .

54. מר קצב העיד מפורשות, כי הוא מסר לנאות כרמלי הודעה על מימוש האופציה (על הרצון לחדש את הסכם עמידר- נאות כרמלי) . מר קצב אישר נכונות האמור בסעיף 1 למכתב ששלח מר אטיאס מטעם נאות כרמלי אליו (ב/3), לפיו בפגישות הודיעה עמידר על מימוש האופציה (דהיינו על רצונה לפתוח במו"מ להארכת הסכם עמידר נאות כרמלי למשך חמש שנים נוספות). לגבי כך העיד מר קצב, כי התקיימו 15-16 פגישות לפני 1/2017, ולגבי מימוש האופציה העיד הוא את הדברים שלהלן (בעמוד 46 שורות 6-9 לפרוטוקול) :

"היו 15-16 פגישות. כל הזמן הודענו בעל פה שאנו רוצים לממש את האופציה ודרשנו שיפוצים במקום, התאמות במקום, דרשנו מהחברה להשקיע בדברים שלא עפ"י החוזה. ההשקעות שביקשנו היו כחלק מבקשתנו וחלק מהודעתנו למימוש האופציה".

מר קצב העיד כי הוא הודיע לנציגי נאות כרמלי על מימוש האופציה "מספר פעמים בעל פה" (בעמוד 47 שורה 20) "ואם הודעתי לו בעל פה זה מספיק מבחינתי" (שם, בשורה 22 לפרוטוקול). הוא הוסיף כי " היו פגישות והיו גם הודעות טלפוניות. אנחנו משנת 2015 מודיעים על מימוש האופציה" (בעמוד 48 שורה 20 לפרוטוקול) .בנוסף מר קצב דחה את הפרשנות שביקש ב"כ המבקשת לתת למסמך נספח יא' לבקשה, כאילו מדובר בהודעות " על כוונה לממש אופציה" והוא העיד "זה לא נכון מה שאתה מציג חד משמעית מדובר במימוש האופציה ולא בכוונה לממש את אופציה.. " (בעמוד 48 שורה 5 לפרוטוקול).

55. מר קצב התייחס לשאלה מדוע אין כל פרוטוקול המתעד את ההחלטה לממש את האופציה וכי הפרוטוקול היחיד הוא מיום 16.07.2017, והעיד כי התקבלה החלטת הנהלת המשרד והחלטת ועדת המכרזים (בעמוד 48 בשורות 10 ו- 11) וכי הפרוטוקול האחרון מיום 16.07.2017 היה פרוטוקול שנערך לאחר מימוש האופציה, והוא נועד לאשר את המחיר לאחר המו"מ שהתנהל מול עו"ד פישלר שייצג את נאות כרמלי במו"מ, וכלשונו של מר קצב בעדותו בעמוד 46 שורות 19-25 לפרוטוקול:

"זה לא פרוט' האישור של מימוש האופציה, אנו עדכנו את המחיר זה היה דו שיח עם עו"ד פישלר, שלחנו להם חוזה במאי לחתימה והוא התווכח עימנו לגבי המחיר כיוון ש10 שנים קודם בתחילת החוזה קנסנו אותם בגין האיחור במסירת הדירות והגענו איתם להסכם על הורדת המחיר ואי תשלום על 10 דירות נוספות שקיבלנו. כשהעברנו את החוזה המתוקן ואמרנו להם המשך המצב הקיים מבחינת המחיר, אז עו"ד פישלר ערער על זה וכתב ואמר שהקנס אמור להסתיים תוך 10 שנים והמחיר צריך להיות מחיר אחר ולכן כינסנו את וועדת המכרזים ואישרנו את המחיר המעודכן, זה היה הפרוטוקול האחרון".

באשר להעדר פרוטוקול "בזמן אמת", המאשר את ההחלטה והמצאות פרוטוקול אחד שמאשר מימוש האופציה עם המחירים המוסכמים (מיום 16.07.2017), הבהיר מר קצב כי " יש עוד פרוט' שאנו לא שומרים, משום שזה פרוט' על פרוט' ואנו לא שומרים אותם. כי מבינתנו הפרוט' האחרון הוא הקובע שיפאשר חתימת החוזה" (שורות 27-28, עמ' 46). ולשאלה מדוע לא נשמרו פרוטוקולים קודמים השיב הוא, ש -"אין לנו צורך בזה. אנו שומרים פרוט' שיש לנו צורך בהם " (שורה 30, עמ' 46 לפרוטוקול).

56. כאמור, אני מאמין לעדותו זו של מר קצב, לפיה הודיע הוא כל רצון עמידר להתחיל במו"מ לשם הארכת ההסכם (שהרי זו משמעותה של ההודעה על פי הסכם עמידר- נאות כרמלי). ברור היה הן למבקשת והן לנאות כרמלי כי יתנהל מו"מ לשם חידוש ההסכם. מדובר במקבץ דיור המאכלס יותר מ-200 משפחות. ואי הגעה להסכם להארכת תוקף הסכם עמידר- נאות כרמלי, משמעותו פינוי אותם 200 משפחות וכאמור, הדבר היה מאלץ את עמידר לחפש פתרון דיור אחר לאותן משפחות תקופה ארוכה לפני מועד הפינוי. הטיב להבהיר נקוד ה זו מר קצב, כאשר העיד בעמוד 47 שורות 5-11 פרוטוקול:

"אל תכניס לפי מה שלא אמרתי. מבקש להסביר כי ישנו תהליך, אם לא היינו צריכים לממש את האופציה חשוב שנדע יש לי היום מקבץ שאני לא מממש את האופציה שלו 4 שנים לפני מועד תום החוזה אני עובד על מסלול חלופי, על פינוי. אם חלילה לא היינו צריכים להמשיך בחוזה אנו צריכים לנקוט בצעדים הרבה זמן משום שצריך למצוא מקום חלופי, אני מפסיק האכלוס בבניין, ומודיע מראש לבעל המקבץ שאני לא ממשיך לממש האופציה, יש לכך משמעות רצינית משום שאנו צריכים למצוא מקום חלופי ולשביעות רצונם של העולים ובתיאום עימם".

57. אף עדת ההזמה שהובאה על-ידי המבקשת לא הזימה את דברי מר קצב אלא חיזקה אותם. הגב' חני גד, חשבת משרד העליה והקליטה, אשר העידה כי לא מצאה פרוטוקולים נוספים מלבד פרוטוקול ועדת המכרזים מיום 16.07.2019 אולם הוסיפה, כי ועדת המכרזים דנה במימוש האופציה לפני המועד הנ"ל ואולם ככל הנראה, לאור מחלוקת במחיר שבה ודנה ועדת המכרזים ביום 16. 07.2017 וכך העידה הגב' גד בעמוד 55 שורות 22-25 לפרוטוקול: " אם בעל המקבץ היה מסכים למחיר הזה לא היה דיון נוסף ולא היינו צריכים להתכנס. אין פרוט' אחר, האמור בסעיף ד1 מלמד על כך שאנו ניסינו לממש האופציה במחיר עפ"י התנאים שיכלנו לממש ב- 2595 ₪ ואם היה מסכים בעל המקבץ לא היינו צריכים להתכנס שוב" ובהמשך העידה (שם בשורות 29-32 לפרוטוקול): "במועד בו ההחלטה ככל הנראה התקבלה על המחיר הראשוני ונרשם פרוט' מרגע שבעל המקבץ לא הסכים קיימנו דיון נוסף והפרוט' הקודם נדרס (צ"ל "נגרס" – נ.ג') , כלומר יכול להיות שאנו תיקנו את הפרוט' הקודם, והפרוט' הנוכחי הוא למעשה תיקון על פני הפרוט' הקודם שעושה רכזת הוועדה".

58. בסיכומיה מעלה המבקשת הטענה, כי אי תשלום הסכום של 2.5 מ יליון ₪ להדס שאמורה נצבא לשלם למקרה ותמומש האופציה של עמידר וידחה המועד למימוש אופציית הרכישה מוכיח כי עמידר לא מימשה את האופציה ועל כן הזכות למימוש אופציית הרכישה לא נדחה. אני דוחה טענה זו. המשיבות אינן מכחישות את חובתן לשלם את הסך של 2.5 מיליון ₪ והן טענו לקיזוז שיש להניח שיתברר בערכאה המוסמכת. עצם הע לאת הטענה בהליך שנפתח בפניי אינה מעלה ואינה מוריד ה לעניין המחלוקת שלפניי. על כן אני דוחה טענה זו.

59. מסקנתי מן האמור לעיל היא , ש מאחר ונתתי אימון בדברי העדים קצב וגד, מצאתי לקבל את טענת המשיבות, לפיה ניתנו מספר הודעות על מימוש האופציה (רצון עמידר להאר יך את תקופת ההסכם למשך חמש שנים נוספות בכפוף למו"מ שיתנהל ) עוד בשנת 2016 , והצדדים אכן ניהלו מו"מ לגבי התמורה לאחר מתן אותה הודעה .
טענות המבקשת לגבי מימוש האופציה באיחור או לגבי מימושה בעל פה:

60. זוהי השאלה השנייה בפרק זה הדורשת הכרעה; האם למקרה ויוכח כי האופציה (הודעה מטעם עמידר על רצונה להאריך את תקופת ההסכם במשך חמש שנים נוספות) מומשה בעל - פה לפני 16. 01.2017 או בכתב ביום 30.03.2017, יש בכך כדי לשלול מן המבקשת הזכות לממש אופציית הרכישה בתום 10 השנים הראשונות להסכם עמידר-נאות כרמלי.

61. למעשה, טענת המבקשת היא, כי על-פי ההסכם בינה לבין נצבא, קמה לה הזכות לממש את אופציית הרכישה, ככל שעמידר לא תממש את האופציה (לא תודיע בכתב על רצונה ל פתוח במו"מ על המחיר בתקופה המוארכת) על-פי הסכם עמידר נאות כרמלי בהתאם ל תנאים האמורים בו, וכי הזכות למימוש אופציית הרכישה תקום לה למשך שלושה חודשים מתום תקופת השכירות בין עמידר לבין נאות כרמלי (דהיינו למשך שלושה חודשים מיום 16.07.2017) כפי שקובע סעיף 15 להסכם הדס-נצבא, שצוטט לעיל. לפי המבקשת מדובר בהסכמים מקבילים וכי למשיבות אין זכות לשנות מהוראות הסכם הדס-נצבא (ראו דיון בנקודה זו בעמוד 5 לסיכומי המבקשת) במיוחד מקום שמימוש אופציית עמידר משנה את המצב המשפטי של המבקשת. המבקשת הוסיפה כי שינוי התנאים בהסכם עמידר-נאות כרמלי מחייב מסמך בכתב כפי שעולה מהוראות סעיף 22 לאותו הסכם.

62. מאידך, טוענות המשיבות כי האופציה על-פ י הסכם עמידר-נאות כרמלי (הודעה על רצון לחדש את ההסכם בכפוף למו"מ) מומשה במועד בעל-פה (ו בשאלה זו קיבלתי את עמדת המשיבות), וכי די במימוש האופציה בעל-פה ובכל מקרה, אין למבקשת הזכות להתערב ביחסים בין נאות כרמלי לבין עמידר, וה ן רשאיות לקבוע כיצד תמומש האופציה . נטען כי היה ברור למבקשת כי קמה לה הזכות לממש אופציית הרכישה רק במידה ותחליט עמידר , כי אין היא מממשת את האופציה ואינה ממשיכה לקבל את השירותים משוא ההסכם עמידר-נאות כרמלי.

63. ההוראה הנוגעת לעניינו היא ההוראה האמורה בהסכם הדס-נצבא, לפיה קמה להדס זכות לממש את אופציית הרכישה בהתקיים תנאי מסוים. המחלוקת היא בשאלה מהו התנאי המקים להדס הזכות לממש אופציית הרכישה. המחלוקת אפוא נוגעת לפרשנות ההסכם ובפרט לגבי פרשנות סעיף 15 שבו. האם יש לקרוא לתוך הוראות סעיף 15 להסכם הקובע כי "אם תחליט עמידר לממש את האופציה הנתונה לה על פי הסכם עמידר ולהאריך את תקופת השכירות במבנה לפרק זמן של 5 שנים נוספות" באופן שיתווסף "ובלבד שהמימוש יעשה בכתב תוך התקופה שנקבעה בהסכם, כאשר כל שינוי מן ההוראות של ההסכם טעון הסכמת שני הצדדים" (כפי טענת המבקשת בסעיף 60 לבקשתה ) או שמא, יש לפרש את הוראות ההסכם, כפי שטוענות המשיבות, באופן שרשאית עמידר לממש את האופציה על פי ההסכמות בין הצדדים וכי ה זכות להפעלת אופציית הרכישה בהתאם למוסכם בין עמידר לבין הדס קמה מקום שעמידר החליטה שלא לממש את האופציה והצדדים לא הגיעו להסכמות להארכת ההסכם עד ל תום תקופת השכירות.

64. חוזה יפורש לפי אומד דעת הצדדים. סעיף 25 (א) לחוק החוזים (כלק כללי) התשל"ג- 1973 קובע, כי " חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין.." הסעיף מוסיף, כי ככל "שאומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

65. אף המבקשת אינ ה טוענת, כי לשון הסכם הד ס-נצבא תומכת במפורש בטענתם והא-ראיה לכך, שה יא מבקש ת לקרוא לתוך ההסכם הוראות נוספות (ראו טענתה בסעיף 60 לבקשה על דרך המרצת הפתיחה שצוטט לעיל).

66. עלי אפוא לפנות אל הכלים הפרשניים האחרים על מנת להסיק מהו " אומד דעתם של הצדדים". אומד דעתם של הצדדים המשתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין הוא המטרות, התכליות, היעדים והאינטרסים אשר הצדדים ביקשו להגשים בצורה משות פות בהסכם (ראו: ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ , פ"ד מט(2) 265 (1995)). עליי אפוא לפרש את ההסכם בהתאם ללשונו ולנסיבות החיצוניות שאפפו אותו. בעניין זה נקבע , כי "תכלית החוזה מורכבת מהתכלית הסובייקטיבית של הצדדים – כוונת הצדדים, שעל יסודה נכרת החוזה ומתכלית אובייקטיבית, שהיא היעדים והמטרות, אשר ניתן להניח שצדדים סבירים לחוזה היו מבקשים להגשים. התכלית האובייקטיבית נקבעת על פי טיב החוזה, מהות העיסקה והמטרה העסקית והכלכלית העומדת בבסיסה" (בג"ץ 6488/17 תאטרון אלמידאן נ' משרד הבריאות, פסקה 43 (22.7.2019).

67. מהו אומד דעתם של הצדדים? אקדים מסקנה לניתוח; מצאתי כי המבקשת רשאית להודיע על מימוש האופציה (על הרצון להתחיל במו"מ לגבי המחיר שישולם לה בתקופת ההסכם המוארכת) בעל-פה וכי הצדדים להסכם עמידר-נאות כרמלי רשאים לשנות מהוראות ההסכם ביניהם לרבות לגבי הדרך שבה תודע עמידר על רצונה לממש את האופציה. כמו-כן, מצאתי כי הפרשנות המשקפת את אומד דעתם של הצדדים היא זו שלה טוענות המשיבות. לדידי, הצדדים התכוונו כי התנאי שלו יתקיים תעמוד למבקשת הזכות לממש את אופצית הרכישה הוא, שהצדדים הסכימו שלא לחדש את ההסכם ביניהם או שלא הגיעו להסכמות עד לתום תקופת ההסכם. למסקנה זו אני מגיע ממספר נימוקים אותם אמנה להלן.
68. בטרם אפרט את הנימוקים למסקנתי הנ"ל מצאתי כי ראוי להזכיר מספר עובדות חשובות: הדס רכשה את המניות בנאות כרמלי ביום 25.02.2004, דהיינו כאשר היא מודעת לתניות האמורות בהסכם עמידר- נאות כרמלי. עוד נזכיר, כי על-פי ההסכם, אמורה נאות כרמלי להעמיד את מקבץ הדיור לרשות עמידר ביום 1.02.2005 כאשר איחור של 30 ימים לא ייחשב הפרה (ראו סעיפים 4.1 ו-4.3.1 להסכם עמידר- נאות כרמלי). בסעיף 4.3 לתוספת לחוזה עמידר-נאות כרמלי, הוסכם כי הפרוייקט יימסר לעמידר לכל המאוחר ביום 30.09.2005. לבסוף נמסר הפרוייקט לעמידר ביום 16.07.2007, באיחור ניכר. עוד אציין כי הסכם הדס-נצבא נחתם ביום 24.03.2004, כי מניות נאות כרמלי עברו לידי הדס ביום 10.06.2004 ומייד הופקדו בנאמנות, וכי נצבא מימשה את האופציה לרכוש את המניות והן עברו לידיה ביום 12. 04.2007 דהיינו לפני סיום בניית הפרוייקט.

69. ואלה הנימוקים שהביאוני למסקנה כי עמידר היתה רשאית לממש את האופציה (להודיע על רצונה לנהל מו"מ לגבי המחיר החמשת השנים הנוספות) בעל פה:

70. ראשית, לשון ההסכם: לא נקבע בהסכם הדס-נצבא, כי אופצית הרכישה תקום במידה ועמידר לא תממש את האופציה בהודעה כתובה. אדרבא לשון סעיף 15 קובעתכי "אם תחליט עמידר לממש את האופציה הנתונה לה על פי הסכם עמידר ו להאריך את תקופת השכירות במבנה לפרק זמן של 5 שנים נוספות (מעבר ל- 10 הראשונות) תתחיל תקופת אופציית הרכישה הנ"ל בתום פרק הזמן המוארך". משמע, שני תנאים לדחיית מועד מימוש אופציית הרכישה: הראשון הוא קבלת החלטה של עמידר על מימוש האופציה והשני הוא הארכת הסכם השכירות, לאחר מו"מ. שני תנאים אלה נקבעו לאור אופיה של אותה "אופציה" שעומדת לעמידר, שכאמור, אינה אלא החלטה של עמידר לנהל מו"מ עם נאות כרמלי בניסיון להגיע להסכמות לגבי המחיר בתקופת חמש השנים הנוספות .

71. שנית, הצדדים להסכם רשאים לשנות את הוראות ההסכם אף אם נקבע כי כל שינוי יהיה בכתב ואף אם הוסכם כי האופציה תינתן בכתב; מטרת ההוראה ההסכמית שקובעת כי כל שינוי בהסכם ייעשה בכתב וכי על עמידר להודיע בכתב על מימוש האופציה, היא ראייתית . הצדדים מבקשים בהסכמה זו להתנות על דיני הראיות, באופן שהם מסכימים ביניהם כי למקרה ותתעורר מחלוקת, הרי לשם הוכחת הסכמה על שינוי ההסכם או על מימוש האופציה יש לעשות זאת בכתב. בספרם של המלומדים דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א, 387 (1991) קובעים הם, כי קביעת הצדדים כי כל שינוי בהסכם וכל ויתור על זכות יהיה בכתב יש בה כדי לפגוע בחופש החוזים ועל כן על מנת שלא לרוקן את הסכמת הצדדים זו מתוכן יש לראות בדרישת הכתב כראייתית. משכך, כך סבורים המחברים, תתכנה נסיבות היוצרות השתק המונע מצד לטעון שההסכם לא שונה על-ידי הצדדים .
במקרה דנן שני הצדדים , הן עמידר והן נאות כרמלי , אינם חלוקים כי נאות כרמלי ועמידר הסכימו ביניה ן, כי ההודעה על האופציה (דהיינו על החלטת עמידר לנהל מו"מ לשם הארכת תוקף ההסכם) לא תהיה בכתב והסתפקו בהודעה בעל פה . משכך, במערכת היחסים בין עמידר לבין נאות כרמלי, ניתן גם ניתן להודיע על מימוש האופציה בעל פה ואין בכך כדי לפגוע בתוקף ההודעה על מימוש האופציה בין הצדדים, במיוחד לאור העובדה כי מדובר בהודעה על רצון לפתוח במו"מ. משכך, אני דוחה את טענת המבקשת כי אין תוקף להודעה בעל-פה על מימוש האופציה במערכת היחסים בין עמידר לבין נאות כרמלי.

על האמור לעיל אוסיף כי בהסכם הדס-נצבא לא נקבע, כי נאות כרמלי אינה יכולה לשנות את הוראות ההסכם בינה לבין עמידר בהתנהגות או בהסכמות בעל פה. כל אשר הוקנה להדס על פי הסכם הדס-נצבא, הוא שככל שלא תמומש האופציה והצדדים לא יאריכו את ההסכם, תקום למבקשת הזכות להפעיל או פצית הרכישה. אין לקרוא להסכם מה שאין בו.

72. שלישית, טוענת המבקשת כי עמידר ונאות כרמלי לא יכולות לשנות מתנאי ההסכם ביניהם ועל אחת כמה וכמה כאשר השינוי נעשה בעל פה. אני דוחה טענה זו. ראשית, כאמור לעיל לא נקבע בהסכם עמידר-נאות כרמלי כי חל איסור על נאות כרמלי לשנות מהוראות ההסכם בינה לבין עמידר ולא נקבע, כי על נאות כרמלי לעמוד על קבלת הודעה בכתב למימוש האופציה . שנית, הוראות הסכם עמידר- נאות כרמלי שונו בעל פה תחת עיניה הפ קוחות של הדס והדס הסכימה לכך ללא מחאה או התנגדות; כך קרה כאשר נדחה מועד מסירת מקבץ הדיור לידי עמידר בכשנתיים, והדבר דחה מטבע הדברים את המועד שבו תוכל הדס לממש את אופצית הרכישה ואף על פי כן הדס לא התנגדה לשינוי זה, היא מעולם לא טענה כי זכותה לממש את אופצית הרכישה קמה לה בתום תקופת השכירות המקורית .

73. לפיכך אני מקבל עמדת המשיבות כי ניתן היה לממש את האופציה על-ידי עמידר (דהיינו עמידר יכלה להודיע כי היא מבקשת לנהל מו"מ לגבי המחיר לשם הארכת ההסכם בעל פה), ועל-פי הוראות הסכם הדס-נצבא ככל שהצדדים יגיעו להסכמה, יידחה מועד מימוש אופצית הרכישה עד תום תקופת ההסכם המוארכת בין עמידר לבין נאות כרמלי.

74. מכל מקום הגעתי למסקנה כי בין אם מומשה האופציה בעל פה בשנת 2016 ובין אם מומשה האופציה בכתב ביום 30. 03.2017, לא תקום זכות להדס לממש אופצית הרכישה, זאת מאחר ואומד דעת הדס ונצבא בהסכם שביניהן הוא שלמבקשת תקום הז כות לממש אופצית הרכישה רק במקרה אחד , והוא שעמידר ונאות כרמלי לא הגיעו להסכמה לגבי הארכ ת מועד ההסכם עד לתום תקופת ההסכם המקורית. ואלה נימוקיי למסקנה זו:

75. הנימוק הראשון – לשון הסכם הדס נצבא : לשון ההסכם אינה תומכת בפרשנות המבקשת. המבקשת היתה מודעת היטב לתניות בהסכם עמידר-נאות כרמלי שהרי היא רכשה את מניות נאות כרמלי כאשר היא מודעת לתנאי ההסכם בין עמידר לבין נאות כרמלי. אף על פי כן לא עולה מאף הוראה מהוראות הסכם הדס-נצבא, כי אופצית הרכישה תקום אם לא מומשה את האופציה שעמדה לעמידר בכתב ובמועד שנקבע בהסכם עמידר-נאות כרמלי. אדרבא, סעיף 15 להסכם הדס נצבא, קובע כי אופצית הרכישה ניתנת "בתום תקופת השכרותו (של המבנה- נ .ג') לעמידר" . עוד נקבע כי המועד למימוש אופציית הרכישה יידחה עד תום התקופה המוארכת בשני תנאים: אם תחליט עמידר לממש את האופציה ו אם הצדדים יאריכו את תקופת הסכם עמידר –נאות כרמלי .אילו נכונה היתה טענת המבקשת כי כוונת הצדדים היא שתקום לה הזכות לממש אופצית הרכישה מייד לאחר תם המועד שניתן לעמידר לממש האופציה, מדוע לא קבעו הצדדים כי הזכות לממש אופצית הרכישה תקום מייד לאחר שחלף המועד למימוש אופצית עמידר למקרה ועמידר החליטה לא לממש את האופציה.

76. הנימוק השני – מהות "האופציה" שעמדה לעמידר: עמדנו לעיל על מהות הזכות שהגדירו אותה הצדדים כ-"אופציה" וקבענו כי זכות זו אינה אלא הבעת רצון מטעם עמידר לחדש את ההסכם ולהתחיל המו"מ לגבי המחיר . עמידר היתה חייבת להודיע על כך עד ששה חודשים לפני תוך תקופת ההסכם כאשר הצדדים קבעו כי יפתח מו"מ בין הצדדים. מו"מ זה עלול להמשך חודשים עד ליום האחרון לתקופת ההסכם המקורית (ראו סעיף 4.5.2 ו - 4.5.3 להסכם עמידר-נאות כרמלי) ומימוש האופציה מסתיים בעת חתימת הסכם להארכת תוקף ההסכם למשך חמש שנים. משכך, נקבע בהסכם הדס נצבא כי אופציית המימוש ניתנת למימוש החל מיום תום תקופת הסכם עמידר -נאות כרמלי ולמשך שלושה חודשים מתום תקופת השכירות. הדבר מלמד על כוונת הדס ונצבא, כי האופציה תקום למקרה ולאחר ניהול מו"מ (שיתחיל ביום ההודעה על הרצון של עמידר לחדש את ההסכם) לא יגיעו הצדדים לעמק השווה ויחליטו שאינם מאריכים את תוקף הסכם עמידר נאות כרמלי לחמש שנים נוספות. כאמור, מאחר והצדדים הסכימו לחדש את הסכם השכירות לפני תום תקופת השכירות, מסקנתי היא כי אופצית הרכישה אינה עומדת למבקשת.

מסקנה:

77. מסקנתי היא שנמסרה לנאות כרמלי הודעה על מימוש האופציה בעל פה (דהיינו הודעה על רצון עמידר לנהל מו"מ לגבי המחיר לשם חידוש ההסכם). הוסכם בין עמידר לבין נאות כרמלי כי חרף האמור בהסכם ביניהן ניתן למסור הודעה זו בעל- פה. הצדים ניהלו מו"מ והגיעו להסכמות להאריך תקופת ההסכם ביניהן לחמש שנים נוספות. משכך לא עומדת למבקשת הזכות לממש את אופציית הרכישה בשלב זה.

78. כן מצאתי כי אפילו אניח כי האופציה (ההודעה על רצון עמידר להאריך תוקף ההסכם בינה לבין נאות כרמלי) ניתנה בעל פה או בכתב ביום 30.03.2017, נראה, כי כוונת הצדדים בהסכם הדס-מצבא, כי אופצית הרכישה תעמוד להדס רק במידה ועמידר ונאות כרמלי יחליטו, לאחר המו"מ שעשוי היה להתנהל ביניהן עד ליום האחרון של ההסכם, שלא לחדש את ההסכם ביניהם . מאחר והם הסכימו לחדש את ההסכם ביניהן , מצאתי כי אופציית הרכישה אינה עומדת להדס בשלב זה.

79. לאור מסקנתי כי אופצית הרכישה אינה עומת בשלב זה להדס, מתייתר הצורך לדון ביתר הטענות שהעלו המשיבות.

80. המסקנה אפוא, שאופציית הרכישה אינה עומדת בשלב זה למבקשת ועל כן די ן התבוענה להידחות.

81. המבקשת תשלם למשיבות 1 ו-2 סך כולל של 50,000 ₪ בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. הסכום ישולם תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ט"ו חשוון תש"פ, 13 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.