הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה ה"פ 1146-05-17

בפני
כבוד ה שופט חננאל שרעבי

מבקשים

  1. מחמד אחמד זידאן ת.ז. XXXXX303
  2. מחמד עלי זידאן ת.ז. XXXXX770

ע"י ב"כ עו"ד עסאם חטיב

נגד

משיבה

תמאם אחמד זידאן ת.ז. XXXXX539
ע"י ב"כ עו"ד מחמוד סויטאת

פסק דין

1. עסקינן בתביעה שהוגשה בהמרצת פתיחה, במסגרתה התבקש בית המשפט להצהיר כדלקמן:

החלקים שרכשו המבקשים מהמשיבה במקרקעין בכפר מנדא, הידועים כחלקה 60 בגוש 17557 בשיעור של 900 מ"ר כל אחד מהם (להלן: "המקרקעין"), בהתאם לחוזי מכר מתאריכים 21.1.08 ו-3.1.08, בהתאמה, ושנרשמו על שמם בלשכת רישום המקרקעין בנצרת (ראו נסח רישום עדכני שהוגש וסומן ת/1) הם בערכי נטו ולא ברוטו.

רקע בזעיר אנפין

2. הצדדים הם קרובי משפחה.

3. בנה של המשיבה שמו אנואר, ומוכר גם בשם אכרם (להלן: "אנואר"), והוא אף היה מעורב בעסקות המכירה דנן למבקשים, כפי שיתואר להלן.

4. עובר לעסקאות המכר נשוא התובענה היתה המשיבה בעלת זכויות בחלקה 60 בגוש 17557 (להלן: "החלקה"). לגרסת אנואר המשיבה היתה אז הבעלים של 6.5 דונם ( עמ' 35 לפרו' שו' 18), עובדה המאומתת בתצהיר המתנה (נ/2) עליו חתמה המשיבה בעסקת המכר ללא תמורה עם המבקש 1.

5. הזכויות בחלקה רשומות במושע, וכך גם היו רשומות זכויותיה של המשיבה טרם העסקאות עם המבקשים. כך גם נרשמו זכויותיהם של המבקשים לאחר ה עסקאות עם המשיבה, כפי שנראה זאת להלן.

6. סבורני כי אין מחלוקת בין הצדדים בשתי נקודות נוספות הנוגעות לחלקה :

א. לא נכרת בין הבעלים של החלקה, בשום שלב שהוא עד למועדי עסקאות המכר עם המבקשים, הסכם שיתוף או חלוקה של החלקה.
בכל אופן לא נטען ע"י מי מהצדדים כי קיים הסכם כזה, וגם לא הוצג לי כל תשריט חלוקה כאמור.

ב. במועד חתימת הסכמי המכר דנן, בחודש ינואר 2008, החלקה היתה ביעוד חקלאי, אך במועד זה הופקדה לגביה תוכנית מתאר לשינוי יעוד מ"חקלאי" ל "בניה" (עדותו של עו"ד מוופק זיאדנה שערך את הסכם המכר בין המבקש 1 למשיבה – עמ' 6 לפרו' שו' 10-11 ו- 14-15; עדותו של עו"ד אניס שינאווי, שערך את הסכם המכר בין המבקש 2 למשיב – עמ' 22 לפרו' שו' 10-11).

7. ביום 21.1.08 נחתם הסכם מכר ללא תמורה בין המבקש 1 לבין המשיבה מכוחו מכרה המשיבה למבקש 1, ללא תמורה, שטח של 900 מ"ר מהחלקה (להלן: "ההסכם ללא תמורה").

בגוף ההסכם ללא תמורה צויין ב"הואיל " השני כי :

"הואיל וברצון המוכרת למכור ולהעביר לקונה, ללא תמורה, חלק מזכויותיה בקרקע הנ"ל, השווה ל-900/21000 מהקרקע הנ"ל בשטח של 900 מ"ר".

בסעיף 2 להסכם ללא תמורה צויין כי:

"המוכרת מוכרת בזאת לקונה והקונה קונה בזאת מן המוכר את הנכס הנ"ל, בשטח של 900 מ"ר, בתנאים ובתמורה הנקובים להלן בהסכם זה".

8. לכתב התובענה צורף ההסכם ללא תמורה, אך צורף גם מסמך נוסף, הנושא כותרת "נספח להסכם מיום 21.1.08" (להלן: "הנספח"), עליו חתומה המשיבה ובו נרשם, כדלקמן :

"1. נספח זה מהווה חלק בלתי נפרד מהסכם המכר מיום 21.1.08...
2. הנני הבעלים הרשום והמחזיק בלעדית בשטח המהווה 13/42 מקרקע...(החלקה דנן – ח.ש.).
3. הנני מעבירה למר מוחמד זידאן הנ"ל חלק מזכויותי בקרקע הנ"ל השווה ל-900 מ"ר נטו...
4. למען הסר ספק, במידה ויוחלט בעתיד על הפקעת חלק מהקרקע הנ"ל לצורכי ציבור כלשהו, הפקעות אלה יהיו אך ורק לחובתי ועל חשבוני.
5. עוד הנני מתחייבת, מאשרת ומצהירה כי קיימת לקונה, מר מוחמד זידאן הנ"ל, זכות גישה לנכס שרכש, וזאת על חשבוני.
6. הנני מצהירה כי מיקום הנכס הנ"ל הינו מהצד הצפוני של החלקה".

על הנספח האמור חתמה המשיבה בטביעת אצבע . עורך הדין שערך את הנספח, כמו גם את ההסכם ללא תמורה, עו"ד מוופק זיאדנה (להלן: "עו"ד זיאדנה"), אימת את חתימת המשיבה, תוך ציון כי המשיבה "חתמה בפני על מסמך זה היום, 21.1.08".

לכאורה עולה מהאמור לעיל, כי הסכם המכר ללא תמורה והנספח נחתמו ע"י המשיבה באותו יום, 21.1. 08 (עובדה שהוכחשה ע"י המשיבה ואנואר, כפי שנראה להלן).

9. עסקת המכר ללא תמורה שבין המבקש 1 למשיבה דווחה למיסוי מקרקעין. המקרקעין, בשטח של 900 מ"ר נשוא ההסכם ללא תמורה, נרשמו על שם המבקש 1 בלשכת רישום המקרקעין בנצרת ביום 3.2.2010 על-פי שטר מספר 3310/2010/2.
השטח נרשם ע"ש המבקש 1 במושע בשיעור של 900/21000 מהחלקה (ששטחה 21,000 מ"ר), כעולה מנסח רישום עדכני ליום 3.1.18, שהוגש וסומן ת/1.

10. ביום 3.1.08 נחתם הסכם מכר בין המבקש 2 לבין המשיבה, מכוחו מכרה המשיבה למבקש 2 שטח של 900 מ"ר מהחלקה (להלן: "ההסכם").

בגוף ההסכם, צוין ב"הואיל" השני כי:

והואיל וברצונה של המוכרת למכור ולהעביר לקונה את זכות הבעלות לגבי 900 מ"ר נטו מחלקת האדמה הידועה בתור גוש 17557 חלקה 60, וזאת תמורת תשלום ובתנאים שיפורטו להלן".

בהתאם להסכם, התמורה שנקבעה בעבור מכירת המקרקעין בשיעור של 900 מ"ר נטו, הייתה סך של 120,000 ₪.

11. עסקת המכר שבין המבקש 2 לבין המשיבה דווחה למיסוי מקרקעין. המקרקעין, בשטח של 900 מ"ר, נרשמו על שם המבקש 2 בלשכת רישום המקרקעין בנצרת ביום 9.6.09 על פי שטר מספר 12617/2009/1.

כתב התביעה

12. טוענים המבקשים בכתב התביעה כדלקמן:

א. בעת האחרונה עובר להגשת התובענה, הפיץ אנואר, בנה של המשיבה, שמועות על פיהן מכירת המקרקעין למבקשים על פי ההסכם ללא תמורה וההסכם הייתה בערכי ברוטו ולא נטו. היינו, לא נמכר להם 900 מ"ר נטו מזכויותיה של המשיבה בחלקה, אלא 900 מ"ר ברוטו.

ב. בעקבות השמועות האמורות, פנו המבקשים למשיבה במכתב מיום 21.3.17 (צורף כנספח 4 לתובענה), במטרה לעקור את השמועות האמורות מן השורש.
בא כוח המשיבה השיב למכתב זה במכתב נגדי מיום 28.3.17 (צורף כנספח 5 לתובענה), וציין בו, בין היתר, כי המכירות האמורות למבקשים היו בערכי ברוטו ולא נטו.

ג. בעקבות כך הוגשה התובענה הנדונה.

תשובת המבקשים לתובענה

13. המשיבה הגישה תשובה לתובענה, ועיקר טענותיה כדלקמן:

א. היא אינה מכחישה את עצם עסקאות המכר נשוא ההסכמים עם המבקשים, אך טוענת כי מדובר בהן במכירה בערכי ברוטו ולא נטו.

ב. היא אישה קשישה כבת 85 שנים, שאינה יודעת לקרוא ולכתוב, ולא קיבלה הסבר על מהות הנאמר בהסכמים, למעט השטח המועבר (900 מ"ר בערכי ברוטו ולא נטו) והתמורה.

ג. היא אינה מכחישה כי המקרקעין הועברו למבקש 1 ללא תמורה, מהטעם כי עובר להסכם ללא תמורה, המבקש 1 ובת זוגו (נכדתה החורגת) התנהגו כלפיה בצורה מכובדת, ותמכו בה. רק לאחר חתימת ההסכם ללא תמורה, שינו המבקש 1 ואשתו את התנהגו תם כלפיה לרעה, לא המשיכו לעזור לה ולתמוך בה.

ד. היא מכחישה את טענות המבקשים כי המכירה הייתה בערכי נטו. לא דובר על כך, ובוודאי שלא סוכם על כך, עובר לחתימת ההסכמים.
ייעוד המקרקעין במועד חתימת ההסכמים היה חקלאי, ועל פיו נמכרו כאמור, לכל אחד מהמבקשים, במושע, מקרקעין בשטח של 900 מ"ר ברוטו.

ה. לאחר חתימת ההסכמים עם המבקשים, שונה יעוד המקרקעין מ"חקלאי" ל"בניה". עובדה זו גרמה למבקשים לטעון טענת שווא כי מדובר במכירת שטחי נטו, תוך ניצול המשיבה.

ו. לו היה בכוונת הצדדים לערוך עסקת מכירת שטחי נטו, הדבר היה בא לידי ביטוי בצורה ברורה ומפורשת בהסכמי המכר, מה שלא נעשה בהם.
הניסוח בהסכמי המכר הוא כללי, ואין בו כל התחייבות מפורשת מצידה של המשיבה למכירת שטחי נטו.

ז. הנספח לא נחתם במעמד ההסכם ללא תמורה אלא מספר חודשים לאחר חתימת ההסכם האמור. במועד כלשהו, מספר חודשים לאחר חתימת ההסכם ללא תמורה, התבקשה לחתום על הנספח, ונאמר לה כי הדבר נחוץ לצורך רישום המקרקעין הנמכרים על שם המבקש 1 בלשכת רישום המקרקעין.

14. לנוכח מחלוקות הצדדים נקבע התיק להוכחות, כשתצהיריהם שצורפו לכתבי הטענות שימשו כתצהירי עדות ראשית.

מטעם המבקשים העידו הם עצמם, וכן עורכי הדין שערכו את ההסכמים, עורך דין זיאדנה, שערך את ההסכם ללא תמורה, ועורך דין אניס שינאווי שערך את ההסכם.
מטעם המשיבה העידו היא עצמה ובנה אנואר, שהיה מעורב, כפי שנראה להלן, בגיבוש ההסכמים.

15. טרם שנעבור לפרק העוסק ב"דיון והכרעה" נציין נקודה חשובה נוספת, הנוגעת לטענת התמורה שלכאורה ניתנה מהמבקש 1 למשיבה בעבור רכישת המקרקעין.

כאמור, ההסכם שנחתם בין המבקש 1 למשיבה נושא כותרת "הסכם מכירה ללא תמורה". בתצהירו ת/3, ציין המבקש 1 כי עסקינן בהסכם מכר ללא תמורה, וכך אף דווחה העסקה למיסוי מקרקעין, כעולה מטופס המש"ח שהוגש וסומן ת/2.

גם המשיבה בתצהירה (נ/4) ציינה כי עסקת המכר עם המבקש 1 הייתה עסקת מכר ללא תמורה/מתנה (ראה לעניין זה סעיפים 7, 8, 13, ו-14 לנ/4 ).

אנואר בתצהירו (נ/3) לא התייחס לשאלה אם אמנם הסכם המכר ללא תמורה שנחתם בין המשיבה למבקש 1 הוא אכן כזה, או שמא ניתנה בגין המכר האמור תמורה.

רק במהלך החקירה הנגדית של המבקש 1 וחקירתו הנגדית של אנואר עלתה לכאורה טענה חדשה מצד המשיבה , כי לאמיתו של דבר המבקש 1 שילם תמורה בגין רכישת המקרקעין, וכי ההסכם שנחתם בינו לבין המשיבה בנוגע למקרקעין, לא שיקף המציאות לאשורה.

גם טענה זו תיבחן במסגרת הדיון בטענות הצדדים.

דיון והכרעה

16. להלן השאלות העומדות להכרעה בתובענה זו:

א. האם אכן עסקת המכר שבין המשיבה לבין המבקש 1 הייתה ללא תמורה, או שמא עם תמורה?
(לשאלה זו לטעמי, חשיבות להכרעה בשאלה אם מדובר בעסקת נטו או בעסקת ברוטו, כפי שנראה להלן).

ב. האם הנספח נחתם ביום חתימת ההסכם ללא תמורה והיווה חלק ממנו, או שמא נחתם במועד יותר מאוחר?
(לשאלה זו לטעמי, חשיבות להכרעה בשאלה האם יש לראות את הנספח כחלק מההסכם ללא תמורה אם לאו).

ג. האם הוכח לי, לנוכח הראיות שהונחו בפניי והכרעה בשאלות נשוא סעיפים קטנים א-ב לעיל, כי עסקת המכר שבין המשיבה לבין המבקש 1, הייתה עסקת ברוטו או נטו?

ד. האם הוכח לי, לנוכח הראיות שהונחו בפניי, כי עסקת המכר שבין המשיבה לבין המבקש 2, הייתה עסקת ברוטו או נטו?

שאלה א' – עסקת מכר ללא תמורה, בין המשיבה למבקש 1

17. כפי שציינו בסעיף 15 לעיל, הטענה כי אין המדובר בעסקת מכר ללא תמורה בין המשיבה לבין המבקש 1, עלתה רק במהלך חקירתו הנגדית של המבקש 1 (שם עומת עם הטענה כי מדובר לאמיתו של דבר בעסקת מכר בתמורה והכחיש זאת – עמוד 1 4 לפרוט' שורה 1), וחקירתו הנגדית של אנואר (עמוד 32 לפרוט' שורות 1-12).

18. בסיכומי המבקשים טען בא כוחם, כי יש להתעלם מטענת המשיבה המאוחרת, שהיא בניגוד לאמור בכתב התשובה לתובענה ובתצהירה (שם כאמור ציינה כי מדובר בעסקת מתנה בינה לבין המבקש 1 - ראה סעיפים 13(ג) +15 לעיל), ובהיותה בגדר הרחבת חזית אסורה.

מנגד טענה המשיבה בסיכומיה כי דווקא מעדותו של המבקש עולה כי עסקינן בעסקה בתמורה ולא עסקת מתנה, אלא שהצדדים הצהירו על עסקת מכר ללא תמורה וכך אף רשמו את ההסכם, לצורך הונאת מיסוי מקרקעין.

19. לאחר שבחנתי טענות הצדדים, ולנוכח העובדה כי רק במהלך החקירה הנגדית של המבקש 1 ושל אנואר, תוך סטייה מגרסת המשיבה עד אותו מועד (כעולה מכתב תשובתה ומתצהירה, כמפורט לעיל), "צצה" הטענה כי לאמיתו של דבר העסקה שבין המבקש 1 לבין המשיבה 1 היא עסקה בתמורה, שוכנעתי לקבוע כי ההסכם ללא תמורה אינו משקף המציאות .

20. מסקנה זו מתחזקת גם לנוכח העובדה שאנואר בתצהירו נ/3, לא ציין כי ההסכם ללא תמורה אינו משקף המציאות, הגם שהדבר התבקש לנוכח התובענה האמורה וטענות המשיבה ואנואר נגד המבקשים להטעייה, מצג שווא וניצול של המשיבה (סעיף 14 לנ/4).

העובדה כי אנואר לא ציין דבר בתצהירו לעניין היותו של ההסכם עם המבקש 1 הסכם עם תמורה ולא הסכם ללא תמורה תמוהה במיוחד, לנוכח עדותו בחקירתו הנ גדית כי לבא כוחה של המשיבה בתובענה זו סיפר שאמו מכרה לשני המבקשים את המקרקעין בתמורה , ואין לו הסבר למה עורך הדין לא הכניס זאת לתצהירו (עמוד 34 לפרוט' שורות 8-27).

גרסתו של אנואר בחקירתו הנגדית כי לא ידע כלל שנרשם בהסכם כי עסקינן בעסקת מכר ללא תמורה (עמוד 32 לפרוט' שורות 11-13), לא שכנעה אותי.
במיוחד כשאמו, המשיבה, בתצהירה נ/4, גם הבהירה את הסיבה למתן המתנה למבקש 1 (סעיפים 7-8 לנ/4, בהם הסבירה כי נתנה המתנה למבקש 1 ולבת זוגו, שהיא נכדתה , לנוכח היחס הטוב והעזרה שנתנו לה, ושימשיכו לתמוך בה ולעזור לה).

גם המבקש 1 בחקירתו הנגדית נתן סיבה למתן המתנה, בציינו כדלקמן:

"אני קיבלתי את זה ללא תמורה בגלל שבעלה, דוד שלי, ואשתי היא נכדה חורגת של המשיבה. זה כאילו חלקה של אשתי בירושה".

אמנם בהמשך עדותו נשאל האם גם לאחיותיה של זוגתו ניתנה מתנה דומה על ידי המשיבה והוא סירב להשיב תוך שציין "תשאל אותן"(עמוד 15 לפרוט' שורה 10), אך אין בכך כדי לשלול את עצם הנימוק, שהמשיבה רצתה לתת מתנה דווקא למבקש ולבת זוגו, שבאותה עת לגרסתה טיפלו ותמכו בה.

בנוסף, אנואר בחקירתו הנגדית לא זכר תחילה לומר מה שיעור התמורה ששילם המבקש 1 בעבור המקרקעין (עמוד 32 בפרוט' שורות 6-10), ורק בהמשך כשנשאל על אודות התמורה של המבקש 2, ציין שהמבקש 1 שילם את אותה התמורה (עמוד 32 לפרוט' שורות 15-25).

במצב דברים זה קשה להסתמך על עדותו של אנואר בשאלת התמורה הנטענת.

21. כאמור המשיבה בתצהיר עדותה הראשית נ/4, ציינה במפורש כי הסכם המכר עם המבקש 1 הוא הסכם מכר ללא תמורה, ולמעשה המקרקעין ניתנו במתנה למבקש ולבת זוגו (נכדתה).
בחקירתה הנגדית לא ציינה המשיבה אחרת, ולמעשה לא נשאלה ולא התייחסה כלל לשאלה האם עסקת המכר עם המבקש 1 הייתה בתמורה או ללא תמורה.
משכך, לא נסתרה גרסתה שבתצהיר עדותה הראשית, כי עסקת המכר שבינה ובין המבקש 1 הייתה ללא תמורה.

22. לאור כל האמור לעיל, לא שוכנעתי לקבוע כי ההסכם ללא תמורה אינו משקף המציאות, וכי ניתנה תמורה במסגרת עסקה זו שבין המבקש 1 למשיבה, וזאת למרות עדותו של אנואר בחקירתו הנגדית.

שאלה ב' – הנספח להסכם ללא תמורה

23. כאמור יש מחלוקת בין הצדדים מתי נחתם הנספח. לגרסת המבקשים הנספח נחתם במעמד חתימת ההסכם ללא תמורה כחלק בלתי נפרד מההסכם, ולגרסת המשיבה הנספח נרשם מספר חודשים לאחר חתימת ההסכם ללא תמורה, בתואנה כי הדבר נדרש לצורך רישום העסקה על-שם המבקש 1 בלשכת רישום המקרקעין.

24. טרם שנבחן את העדויות בנדון נציין מספר נקודות הנוגעות לתוכן הנספח, שצוטט בסעיף 8 לעיל:

א. בנספח זה מופיעה לראשונה המילה "נטו". היינו – שההס כם ללא תמורה מתייחס ל-900 מ"ר נטו (סעיף 3 לנספח). בהסכם ללא תמורה גופו אין כל התייחסות לערכי נטו בקשר למכירה הנדונה.

ב. אפשרות הפקעה בחלקה והמשמעות לכך בנוגע לעסקת המכר הנדונה (שההפקעה תהא לחובתה של המשיבה בלבד) גם צויינה לראשונה בנספח, ואין לכך כל אזכור בהסכם ללא תמורה גופו (סעיף 4 לנספח).

ג. מיקום הנכס בצד הצפוני של החלקה גם נזכר לראשונה בנספח (סעיף 6) , הגם שאין מחלוקת כי בנוגע לחלקה אין הסכם שיתוף או חלוקה, כפי שציינו בסעיף 6(א) לעיל, והזכויות בחלקה רשומות במושע.

ד. על נספח זה חתומה המשיבה בלבד.

25. ניתן לומר כבר כעת, כי נקודות אלה מעוררות שאלות ותמיהות כדלקמן :

א. מדוע בגוף ההסכם ללא תמורה לא הוזכרה העובדה כי עסקינן במכר של 900 מ"ר נטו, כפי שנעשה הדבר בהסכם שבין המבקש 2 למשיבה (ראה סעיף 10 לעיל), והיה צורך לערוך נספח נפרד?!

ב. מדוע אפשרות ההפקעה של חלק מהמקרקעין לנוכח התוכנית שהופקדה ועמדה לשנות את יעוד המקרקעין מ"חקלאי" "לבניה", שחייבה לכאורה, לגרסת המבקשים, את עסקת ה"נטו" , לא הוזכרה בהסכם גופו אלא רק בנספח?!

ג. הכיצד היתה יכולה המשיבה להתחייב על מיקום הנכס בצד הצפוני של החלקה, כשזכויותה בחלקה רשומות במושע (כזכויות יתר בעלי הזכויות בחלקה), ולא נחתם לגבי החלקה הסכם שיתוף או חלוקה בין בעליה?!
תמיהה זו מתחזקת לנוכח ההסכם שנחתם בין המשיבה למבקש 2, שנחתם כ-18 ימים לפני ההסכם ללא תמורה, בו לא נקבע מיקום המקרקעין שנמכרו, ועדותו של המבקש 2, כי לגביו לא נקבע מיקום המקרקעין שנמכרו אלא הם ימוקמו "איפא שתהיה בניה" (עמ' 16 לפרו' שו' 16).

ד. אם אכן הנספח נחתם במעמד חתימת ההסכם ללא תמורה והיווה חלק ממנו, מדוע המבקש 2 גם לא חתם עליו כ"קונה", ומדוע לא הוגש למיסוי מקרקעין כחלק מההסכם ללא תמורה בעת הדיווח על העסקה?!

26. המבקש 1 בתצהירו ת/3 ציין [ בסעף 2(ב)] כי ההסכם ללא תמורה והנספח "נערכו בידי עו"ד מוופק זידאן ונחתמו ע"י הצדדים בפניו ובנוכחות בנה של הנתבעת – מר אכרם זידאן (אשר הוא כאמור אנואר –ח.ש.)".

בחקירתו הנגדית התבקש המבקש 1 להבהיר את נסיבות חתימת ההסכם והנספח, וציין כי לא היה יכול להיות במעמד החתימה של המשיבה. לאחר שהמשיבה חתמה הוא הלך למשרדו של עורך הדין זיאדנה וחתם גם על ההסכם ללא תמורה וגם על הנספח, וזה היה באותו יום שהמשיבה חתמה עליהם (עמוד 13 לפרוט' שורות 14-16).
כשנשאל הכיצד ציין בסעיף 2(ב) לתצהירו שההסכם ללא תמורה והנספח נחתמו על ידי הצדדים גם בנוכחות אנואר, השיב שכשהוא חתם על ההסכם והנספח אנואר לא היה נוכח, וזה היה במשרדו של עורך דין זיאדנה (עמוד 13 לפרוט' שורות 18-19).

כשנשאל אם כך כיצד ציין בסעיף 2 לתצהירו שההסכם נחתם על ידי הצדדים בנוכחות אנואר, והשיב - "כנראה כשהיא חתמה בנה היה נוכח" (עמוד 13 לפרוט' שורה 21).

27. לעומתו, המשיבה ואנואר גרסו בתצהירם אחרת :

המשיבה מציינת בתצהירה נ/4 (בסעיף 14) כי – " הנני להצהיר כי מועד החתימה על הסכם המכר ללא תמורה שונה ממועד החתימה על הנספח וכי ובלשון המטעה הטעו אותי ו/או הוצגו בפניי מצג שווא ו/או ניצלו אותי בהיותי אישה מבוגרת...".

עוד הוסיפה המשיבה בתצהירה (סעיף 15) כי "לאחר החתימה על ההסכם עם המבקש 1 בתקופה של חודשים התבקשתי לחתום על מסמך אחר אשר צורף לבקשת ההמרצה והוכתר כנספח להסכם, בטענה כי המסמך נחוץ בכדי להציגו בפני משרד המשפטים, הטאבו, לצורך העברת החלקים ו/או השטח".

בחקירתה הנגדית ציינה המשיבה כי עורך הדין זיאדנה היה אצלה בבית פעמיים והחתים אותה על מסמכים.
פעם ראשונה – החתימה על ההסכם ללא תמורה.
פעם שנייה – החתים אותה על מסמכים , וציין שזה נועד לצורך רישום המקרקעין על שם המבקש 1 בטאבו (עמוד 40 לפרוט' שורות 12-16).

אנואר בתצהירו נ/3 מציין כי אמו נדרשה לחתום על מסמכים שונים לאחר החתימה על ההסכם ללא תמורה, בטענה כי הדבר נדרש לצורך העברה בטאבו (סעיף 8).

28. עד המפתח בשאלה זו הוא עו"ד זיאדנה שערך את הסכם המכר ללא תמורה ואת הנספח, והוא אף אימת את חתימת המשיבה על הנספח (חתמה בהטבעת אגודל יד ימין, כמצויין בנספח).
יצוין כי עו"ד זיאדנה הוא קרוב משפחה של שני הצדדים. המשיבה היא סבתו החורגת והמבקש 1 הוא גיסו (עמוד 6 לפרוט' שורות 20-21).

לנוכח חשיבות עדותו, אעמוד עליה בהרחבה להלן.
29. העיד עו"ד זיאדנה על אודות הסכם המכר ללא תמורה שנחתם בין המבקש 1 למשיבה, אותו ערך, כדלקמן:

א. באותו יום של עריכת ההסכם ללא תמורה בשעות הבוקר, פנה אליו המבקש 1, ומסר לו כי המשיבה רוצה להעביר לו שטח של 900 מ"ר נטו למגורים בחלקה 60 בגוש 17557. הוא ביקש שיכין את המסמכים הדרושים, והוא אכן הכין את החוזה עם הנספח ואת המש"ח.
באותו יום הוא החתים את המשיבה בביתו של אנואר, שנכח במעמד.
הוא אמר לה כי הכין תיק להעברת זכויות של 900 מ"ר נטו מהשם שלה לשם של המבקש 1. הוא הקריא לה את ההסכם ואת הנספח ותרגם לה אותם לשפה הערבית.
את האמור שמע גם אנואר, שנכח כאמור במעמד.
רק לאחר שהבינה את תוכן שני המסמכים היא חתמה בפניו בנוכחות בנה אנואר (עמוד 4 לפרוט' שורות 20-31; עמוד 5 לפרוט' שורות 1-18).
המבקש 1 חתם בפניו על ההסכם ללא תמורה והנספח באותו יום אך בשעות הערב (עמוד 6 לפרוט' שורות 25-26).

ב. חתימת המשיבה על ההסכם ללא תמורה ועל הנספח נעשו באותו מעמד ובאותו רגע (עמוד 5 לפרוט' שורה 20).
את גרסת המשיבה ואנואר כי ההסכם ללא תמורה והנספח לא נחתמו באותו יום, אלא הנספח נחתם תקופת מה אחרי חתימת ההסכם ללא תמורה, הגדיר כגרסה שאינה אמיתית (עמוד 5 לפרוט' שורות 33-35).

ג. כשנשאל האם הסביר למשיבה מה משמעות הביטוי "נטו", השיב שהסביר לה, כפי שזה גם מצוין בנספח, וההסבר הוא כדלקמן: "כשישונה הייעוד של הקרקע, מחקלאית למגורים, כי אז מוחמד אחמד (המבקש 1 – ח"ש) יקבל 900 מ"ר נטו וכל הפקעה עתידית בשטח תהיה על חשבונה. זה היה ברור" (עמוד 5 לפרוט' שורות 23-25).
הוא לא ציין, לא בהסכם ולא בנספח, כי יש תכנית מופקדת לשינוי ייעוד (מ"חקלאי" ל"בניה"), הגם שלטענתו המשיבה ידעה עובדה זו והוא הסביר לה את עניין ההפקעות העתידיות (עמוד 9 לפרוט' שורות 1-6).

ד. כשנשאל האם הסביר לה מה מיקום המקרקעין שנמכרו, השיב בחיוב (עמוד 5 לפרוט' שורות 26-27).
ה. כשנשאל מדוע נזקק לנספח, ולא הכניס את תוכנו מלכתחילה לתוך ההסכם, השיב :

"אני משיב שהמטרה הייתה להבהיר ולהבליט ולהדגיש את עניין הנטו, ורציתי לעשות את זה במסמך נפרד שזה יהיה בשביל הצד השני, המוכר, שיהיה ברור, לא לכתוב את זה רק בין השורות" ( עמוד 5 לפרוט' שורות 30-32).

עוד הוסיף וציין כי הוא משתמש בשיטה זו של עריכת נספח להסכם, כשהקונה מבקש לרכוש שטח נטו (עמוד 6 לפרוט' שורות 9-10).

כן ציין, כי ידע על התכנית המופקדת לשינוי הייעוד של החלקה, ולכן הקפיד לנקוט במקרה דנן בשיטה שלו, של עריכת נספח להסכם בו יצוין כי מדובר בעסקת "נטו" תוך הזכרת אפשרות להפקעה.
בנקודה זו אף ציין כי: "למשל אני בעצמי רכשתי גם באותה תקופה או לפני כן, קרקע במתחם ממוכר אחר, וגם עשיתי נספח זהה לנספח זה, והדגשתי בנספח שהרכישה היא נטו" (עמוד 6 לפרוט' שורות 13-18).

ו. כשנשאל האם הזכיר את הנספח במש"ח, השיב בשלילה, כיוון שלטעמו אין דרישה שמחייבת זאת (עמוד 6 לפרוט' שורה 1).

ז. במעמד החתימה הוא החתים את המשיבה על ההסכם ללא תמורה, על הנספח ומש"ח. הוא שלל החתמת המשיבה על מסמכים נוספים באותו מעמד, תוך ציון שבמועד מאוחר יותר המשיבה חתמה על שטר מכר לצורך רישום המקרקעין (עמ' 6 לפרו' שו' 32-36).
עם זאת, כשהוצג לו תצהיר מתנה עליו חתמה המשיבה ביום 21.1.08 (מועד חתימת ההסכם ללא תמורה), שהוגש וסומן נ/2, הוא אישר כי אכן החתים את המשיבה על תצהיר זה ואימת חתימתה. הוא אף ציין כי התצהיר נועד לצרכי מיסוי מקרקעין (עמוד 7 לפרוט' שורות 7-17).

ח. כשנשאל מדוע לא ציין בתצהיר המתנה כי מדובר ב-900 מ"ר נטו, ואף לא את מיקום המקרקעין בחלקה, השיב כי זה כבר פורט בנספח (עמוד 7 לפרוט' שורות 22-23).

ט. לטעמו אין הבדל מבחינת מיסוי מקרקעין בקרקע חקלאית, בין עסקת נטו לעסקת ברוטו, שכן בשני המקרים הערכת המיסוי היא זהה. כך גם עולה מהשוואת נתוני המיסוי בין העסקה עם המבקש 1 לבין העסקה עם המבקש 2, בשתיהן השומה הייתה זהה ובשיעור של 120,000 ₪ (עמוד 7 לפרוט' שורות 24-28).

י. הוא לא ידע שהבעלות של המשיבה בחלקה רשומה במושע (עמוד 7 לפרוט' שורות 32-33).
הוא אישר כי לא הוצג בפניו הסכם חלוקה או תשריט חלוקה מטעם המשיבה הנוגע לחלקה (עמוד 8 לפרוט' שורה 4).

כשנשאל כיצד אם כן רשם בסעיף 6 לנספח שהקונה יקבל את חלקו בצד הצפוני של החלקה, השיב שכך סוכם בין המשיבה לבין המבקש 1 (עמוד 8 לפרוט' שורה 10).

כשנשאל הכיצד ההבנה הזו שלו מתיישבת עם הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") על פיו : "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע..., ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין...", התמהמה בתשובתו . בסופו של דבר השיב כי מבחינת המיקום וגודל המגרש הדבר צוין בהתאם להסכמות שבין הצדדים (עמוד 8 לפרוט' שורות 34-35).

יא. כשהופנה למש"ח נשוא העסקה שבין המבקש 1 למשיבה (ת/2), שם צוין בסעיף 4.1 כי מידות המגרש שנמכר הוא: אורך 36 מטר ורוחב 25 מטר, והשטח הכולל הוא 900 מ"ר, ציין כדלקמן: "המידות שצוינו בסעיף זה, הייתה הכוונה למגרש שאמור לקבל התובע לאחר שינוי הייעוד..." ( עמוד 8 לפרוט' שורות 21-22).
כשנשאל היכן המידות האלו מופיעות בהסכם או בנספח, והשיב: "זה לא מופיע בהסכם או בנספח" (עמוד 8 לפרוט' שורה 24).
כשנשאל אם כן מהיכן לקח את המידות האלה, השיב שהוא עשה זאת על פי הבנתו במידות מגרש הנדרשות לבניית בית מגורים (עמוד 8 לפרוט' שורות 27-32).

יב. המשיבה לא הבהירה לו מדוע היא רוצה דווקא עסקת נטו ולא ברוטו (עמוד 9 לפרוט' שורה 9).
יחד עם זאת הוא הודה שלא היה לו בעבר מקרה של הסכם מתנה בערכי נטו, וזה המקרה הראשון (עמוד 10 לפרוט' שורות 14-15).

יג. כשנשאל מדוע לא ראה לנכון לרשום הערת אזהרה על עסקת הנטו בהתאם לנספח השיב: "הנספח לא הוגש לרישום הערת אזהרה, ולמעשה אני לא זוכר אם הנספח הוגש למס שבח עד היום... אני לא זוכר אם צירפתי את הנספח למש"ח, יכול להיות שכן" (עמוד 10 לפרוט' שורות 2-7).
בהמשך דבריו הוסיף שבהסכמי מתנה, הוא לא מצרף נספחים לרשות המיסים (עמוד 10 לפרוט' שורות 11-12).

30. העובדה כי עו"ד זיאדנה הוא קרוב משפחה של שני הצדדים (סעיף 28 לעיל), לכאורה מנטרלת נתון זה של קרבת המשפחה כגורם מניע בעדותו, שתיבחן בכל מקרה על ידי בזהירות רבה.

31. לצערי, מעדותו של עו"ד זיאדנה לא משתקפת, בכל הקשור לעריכת הסכם ללא תמורה ויצוג שני הצדדים בו, או לפחות יצוג המשיבה בו, עבודה זהירה וסבירה כנדרש מעו"ד זהיר וסביר (ראו לעניין זה ע"א 2625/02 סילביו נחום , עו"ד נ' דורנבאום ואח' פד"י נח(1) 385, 424).

מסקנה זו עולה מהנתונים הבאים:

א. הוא לא ידע כי זכויותיה של המשיבה בחלקה רשומות במושע (סעיף 29(י) לעיל). היינו לא ראה נסח טאבו (שלא לומר נסח טאבו עדכני) המלמד ומאמת את זכויותיה של המשיבה במקרקעין, ויכולתה לבצע את עסקת המכר הנדונה.

ב. הפועל היוצא מהמחדל נשוא ס"ק (א) - הוא רשם בנספח מיקום המקרקעין שנמכרו למבקש 1 מבלי לוודא כי הדבר אפשרי. היינו כי קיים הסכם שיתוף או חלוקה ו/או תשריט מוסכם של החלקה, המאפשרים את מכירת החלק הצפוני ש ל החלקה דווקא, כפי שצויין בנספח (ראה סעיף 29(י) לעיל).

ג. הוא רשם במש"ח את מידות המקרקעין שנמכרו במסגרת ההסכם ללא תמורה על דעת עצמו, מבלי שקיבל נתון זה מהצדדים [סעיף 29(יא)], הגם שהצדדים חתומים על נתון זה במש"ח (ת/2) ומצהירים כי הוזהרו לומר אמת.

ד. הוא לא רשם הערת אזהרה לטובת המבקש 1 לנוכח עסקת הנטו והצפי להפקעה מכח התוכנית המופקדת לשינוי יעוד עליה ידע בעת עריכת ההסכם.
הערת האזהרה חשובה בנדון, ככל שהמשיבה תמכור את יתרת המקרקעין לצד ג' ולא יוותר בידיה כל שטח לפיצוי המבקש 1 לאחר ההפקעה, ככל שתהיה (ובפועל כנראה היתה לאחר כניסת התוכנית לתוקף).
עו"ד זיאדנה היה מודע לסיכון זה ונשאל עליו, ואישר כי אם אכן המשיבה מכרה או תמכור את כל חלקיה הנותרים (לאחר עסקאות המכר למבקשים) לצד ג' טרם מימוש עסקת הנטו הנטענת (היינו לאחר ההפקעה), לא ניתן יהיה לממש ה או לייש מה בפועל בין המבקש 1 למשיבה (עמ' 11 לפרו' שו' 3-4).

ככל שישאל השואל מה הרלוונטיות למחדליו של עו"ד זיאדנה לשאלות שעל הפרק הנוגעות וקשורות לנספח, נשיב כי יש קשר בין השניים. מחדלים אלה יכולים להשליך על מהימנות גרסתו של עו"ד זיאדנה בפני, לענין מועד עריכת וחתימת הנספח ו/או מתן הסברים למשיבה ו/או אנואר בסוגיות הנטו וההפקעה האפשרית, כפי שנראה להלן.

ב"כ המשיבה בסיכומיו גם עמד על מחדלי עו"ד זיאדנה בכל הקשור לעסקת המכר בין המבקש 1 למשיבה.

32. לא קיבלתי מעו"ד זיאדנה תשובות מספקות ו/או תשובות כלל לשאלות ולתמיהות שמעורר הנספח, כמפורט בסעיף 25 לעיל.
נעבור על כל אחת מהשאלות והתמיהות שצויינו בסעיף 25 לעיל, ונבחנן מול עדותו של עו"ד זיאדנה, שערך את ההסכם והנספח הנטען.

33. השאלה והתמיהה הראשונה צויינה בסעיף 25(א) לעיל - מדוע בגוף ההסכם ללא תמורה לא הוזכרה העובדה כי עסקינן במכר של 900 מ"ר נטו, כפי שנעשה הדבר בהסכם שבין המבקש 2 למשיבה (ראה סעיף 10 לעיל), והיה צורך לערוך נספח נפרד?!

כזכור, תשובתו של עו"ד זיאדנה לתמיהה זו היתה, כי זו שיטתו להדגשת והבלטת עסקת נטו, במיוחד במקרה דנן בו ידע מראש על התוכנית המופקדת לשינוי יעוד ואפשרות הפקעה בחלקה .

קשה היה לי להשתכנע מתשובה זו של עו"ד זיאדנה ממספר טעמים:

א. לא ברור לי מדוע הוא סבור שהגדרת העסקה כעסקת נטו בהסכם גופו, כמו גם ענין התוכנית המופקדת לשינוי יעוד ואפשרות ההפקעה בחלקה, לא יהוו הדגשה והבלטה מספיקים, ויש לשם כך לעשות נספח נפרד (שאף לא מדווח לרשות המיסים, כפי שאעמוד על-כך להלן).

בנדון ברור, ופשיטא הדבר בעיניי, כי כל נקודה המוזכרת בהסכם, היא ידועה ומוסכמת על הצדדים, ללא צורך בהדגשה או הבלטה אחרים או נוספים (לכל היותר ניתן להבליט או להדגיש נקו דות אלה מבחינת הכתב בהסכם גופו, אך לא מעבר לכך).

בנקודה זו ניתן להפנות דווקא להסכם שנחתם בין המשיבה למבקש 2, בו נרשמה מכירה של 900 מ"ר נטו בגוף ההסכם (ראה סעיף 10 לעיל), ואף הוזכר בו כי הבעלות במקרקעין צריכה להימסר לקונה (המבקש 2) ללא הפקעה (סעיף 5 להסכם).

ההיפך דווקא – הזכרת נקודות אלה רק בנספח ולא בהסכם גופו, יכולה לגרום למחלוקות בין הצדדים, והמקרה דנן יוכיח זאת.

ב. אם אכן עסקינן בשיטת עבודה של עו"ד זיאדנה בעסקת נטו, במיוחד בעסקת מתנה, מדוע לא צירף דוגמא לכך מעסקה אחרת שערך. ראיה כזו היתה בהישג ידו, שהרי העיד כי:

"אני בעצמי רכשתי גם באותה תקופה או לפני כן, קרקע במתחם ממוכר אחר, וגם עשיתי נספח זהה לנספח זה, והדגשתי בנספח שהרכישה היא נטו" (עמוד 6 לפרוט' שורות 13-18).

מה היה יותר פשוט וקל לעו"ד זיאדנה לאמת שיטתו האמורה, במיוחד בעסקת מתנה, מהצגת הנספח נשוא העסקה שהוא ביצע באופן אישי. זאת במיוחד כשהיה צפוי כי ישאל אודות התמיהה הנדונה של הוספת נספח ובו פרטים שלא אוזכרו בהסכם. מחדל ראייתי זה מטיל ספק בדבר קיומה של "שיטה" נטענת כאמור בעבודתו של עו"ד זיאדנה.

ג. העובדה כי על הנספח חתומה רק המשיבה ולא שני הצדדים להסכם ללא תמורה, והוא אף לא צורף ע"י עו"ד זיאדנה לדיווחי העסקה למיסוי מקרקעין, מגבירה הספק אם אכן יש לראותו כחלק מן ההסכם האמור ו/או כי נחתם באותו מעמד ו/או כי הסיבה האמיתית ליצירתו היא אכן הבלטה או הדגשת עסקת הנטו כגרסתו של עו"ד זיאדנה. על כך ארחיב בהמשך, כשאעסוק בתמיהות הנוספות שמעורר נספח זה.

34. השאלה והתמיהה השניה צויינה בסעיף 25( ב) לעיל - מדוע אפשרות ההפקעה של חלק מהמקרקעין לנוכח התוכנית שהופקדה ועמדה לשנות את יעוד המקרקעין מ"חקלאי" "לבניה", שחייב לכאורה, לגרסת המבקשים, את עסקת ה"נטו", לא הוזכרה בהסכם גופו אלא רק בנספח?!

תשובתו של עו"ד זיאדנה לתמיהה זו זהה לתשובתו לתמיהה הראשונה. לכן סבורני כי אותם הדברים שציינתי בסעיף 33(א) לעיל רלוונטי ים גם לנושא ההפקעה הצפויה לנוכח התוכנית המופקדת לשינוי, ואף ביתר שאת.

נקודה כה חשובה של אפשרות קרובה להפקעה, המטיל על "גבה" של המשיבה סיכון משמעו תי, חייב לטעמי להיות מצויין בריש גלי בהסכם גופו. לא טוב, ואולי אף לא ראוי, להכניס את עובדת ההפקעה, כמו גם את העובדה כי מדובר בעסקת נטו (ואף לקבוע את מיקום המקרקעין) לראשונה בנספח עליו חתום רק אחד מן הצדדים להסכם , בו, כמו גם בהסכם ללא תמורה, אף לא מצויינ ת עובדת התוכנית המופקדת לשינוי יעוד המגבירה את סיכויי ההפקעה בחלקה (ראה סעיף 29(ג) לעיל).

עובדה זו יוצרת מחלוקות, בעיות וספקות כבמקרה דנן.

35. השאלה והתמיהה השלישית צויינה בסעיף 25( ג) לעיל - הכיצד היתה יכולה המשיבה להתחייב על מיקום הנכס, בצד הצפוני של החלקה, כשזכויותה בחלקה רשומות במושע (כזכויות יתר בעלי הזכויות בחלקה), ולא נחתם לגבי החלקה הסכם שיתוף או חלוקה בין בעליה?!

תמיהה זו מתחזקת לנוכח ההסכם שנחתם בין המשיבה למבקש 2, שנחתם כ-18 ימים לפני ההסכם ללא תמורה, בו לא נקבע מיקום המקרקעין שנמכרו, ועדותו של המבקש 2, כי לגביו לא נקבע מיקום המקרקעין שנמכרו אלא הם ימוקמו "איפא שתהיה בניה" (עמ' 16 לפרו' שו' 16).

עדותו זו של המבקש 2 אף תומכת בעדותו של אנואר כי לא נחתם על אודות החלקה הסכם שיתוף או חלוקה, ובלשונו: "עד היום לא חילקנו את האדמה ואף אחד לא יודע איפוא החלקה שלו, או החלק שלו" (עמ' 29 לפרו' שו' 24)
תשובתו של עו"ד זיאדנה לתמיהה זו היתה, כי כך סיכמו הצדדים (ראה סעיף 29(י) לעיל). היינו הוא לא בחן כי קביעת המיקום בנספח אפשרית ונעשית כדין ( גם בהתייחס לסעיף 13 לחוק המקרקעין) , וכבר ציינו לעיל כי בנקודה זו לא נהג כמתבקש מעו"ד זהיר וסביר.

בכל אופן – לא ברור מדוע היה צורך לציין את מיקום המקרקעין הנמכרים מהמשיבה למבקש 1 בנספח נפרד ולא בגוף ההסכם ללא תמורה, כמקובל בהסכמי מכר דומים בהם קיימת אפשרות חוקית (דוגמת הסכם שיתוף או חלוקה או תשריט מוסכם) למכור מקרקעין מסויימים הרשומים במושע .

תשובה משכנעת לתמיהה זו לא קיבלתי מעו"ד זיאדנה, שהרי מיקום של מקרקעין נמכרים הוא דבר שגרתי לציון ב גוף חוזי מכר מקרקעין (כשהדבר אפשרי מבחינה חוקית כאמור), ואין צורך לשם כך בנספח נפרד לשם הדגשה והבלטה כעסקת נטו (כגרסת עו"ד זיאדנה).

36. השאלה והתמיהה הרביעית צויינה בסעיף 25( ד) לעיל - אם אכן הנספח נחתם במעמד חתימת ההסכם ללא תמורה והיווה חלק ממנו, מדוע המבקש 2 גם לא חתם עליו כ"קונה", ומדוע לא הוגש למיסוי מקרקעין כחלק מההסכם ללא תמורה בעת הדיווח על העסקה?!

בנדון – ה עיד כאמור עו"ד זיאדנה כי ההסכם והנספח נחתמו באותו יום ובאותו מעמד, וכי הנספח למעשה הוא חלק מן ההסכם, ונועד להדגשת הנקודות המצויינות בו.

אם אכן כך הם פני הדברים היה מצופה מעו"ד זיאדנה כי במסגרת הדיווח למיסוי מקרקעין על עסקת המכר הנדונה, יצרף את ההסכם והנספח לו. דא עקא שעו"ד זיאדנה הודה, כי לא צירף את הנספח לדיווחי העסקה הנדונה שבין המשיבה למבקש 1, וכי בעסקת מתנה אינו נוהג לצרף לדיווח למיסוי מקרקעין את הנספחים להסכם המתנה סעיף 29(יג) לעיל).

אי הצירוף אינו ברור לי, ואינו מקובל עלי, בהיות הנספח, לגרסת עו"ד בדארנה עצמו, חלק בלתי נפרד מההסכם ללא תמורה.

בכל אופן, עובדה זו, של אי הגשת הנספח למיסוי מקרקעין כחלק מההסכם ללא תמורה, גורמת לחיזוק הספק הקיים בי, אם אכן נחתם ע"י המשיבה במעמד אחד עם ההסכם ללא תמורה.

תמיהה נוספת בנדון – אם אכן הנספח הוא חלק בלתי נפרד מההסכם ללא תמורה, מדוע חתמה עליו רק המשיבה עצמה ולא שני הצדדים.
תמיהה זו מתחזקת לנוכח גרסתם של עו"ד זיאדנה והמבקש 1 כי גם המבקש 1 חתם על הנספח ( ראו סעיפים 26 ו-29 (א) לעיל).
בנקודה זו אציין, כי אם מסתכלים על נוסחו של הנספח רואים כי יועד מלכתחילה לחתימתה של המשיבה בלבד, ללא צורך בחתימתו של המבקש 1, שאף לא יוחד לו מקום לחתימה על הנספח.

שוב, תמיהה זו מחזקת הספק שקיים בי לגבי מועד היווצרותו של הנספח ומועד החתימה עליו.

37. בהינתן כל אלה ניגש כעת לבחינת המחלוקת המרכזית בין הצדדים המפורטת בסעיף 23 לעיל, הנוגעת למועד חתימת הנספח ע"י המשיבה. האם במעמד חתימת ההסכם ללא תמורה ביום 21.1.08 או במועד מאוחר יותר.

במחלוקת זו שוכנעתי יותר מגרסתה של המשיבה (ושל אנואר) , כי הנספח נחתם (וממילא נוצר) במועד מאוחר ליום חתימת ההסכם ללא תמורה. סביר כי הנספח נוצר אף לאחר הדיווח על העסקה למס שבח שהיה ביום 29.1.08 (כעולה מת/2), וזו כנראה הסיבה האמיתית, מדוע נספח כה חשוב ומהותי לעסקת המכר הנדונה, בו אף נקבע מיקום המגרש, לא צורף לדיווחי מס השבח בגין העסקה.

להלן נימוקיי למסקנה זו:

א. כאמור לעיל (סעיף 33-35), לא שוכנעתי מהסבריו של עו"ד זיאדנה על אודות הצורך ביצירת נספח נפרד מההסכם ללא תמורה, בו תפורט עסקת הנטו לראשונה, אפשרות ההפקעה ומיקום המקרקעין שנמכרו.

כל אלה מובילים אותי למסקנה בסבירות ראויה, כי הנספח לא נוצר ביחד עם ההסכם ללא תמורה ולא נחתם ע"י המשיבה באותו מעמד של חתימת ההסכם האמור, אלא בשלב מאוחר יותר, כנראה כשהבינו המבקש 1 ו/או עו"ד זיאדנה כי לשונו של הסכם אינה מלמדת על עסקת נטו, אלא דווקא על עסקת ברוטו (ראו ה"הואיל" השני של ההסכם מכר ללא תמורה המצוטט בסעיף 7 לעיל, שנ וסחו מלמד דווקא על עסקת ברוטו, תוך היעדר המילה "נטו" ו/או אפשרות הפקעה בגוף ההסכם האמור).

ב. חיזוק למסקנה זו אני מוצא בתצהירו ובעדותו של המבקש 1 כי חתם באותו יום (21.1.08) על ההסכם ללא תמורה והנספח, בשעות הערב במשרדו של עו"ד זיאדנה (ראה סעיף 26 לעיל) , עובדה שאינה נכונה.

כבר עמדנו לעיל שעל הנספח חתמה רק המשיבה, וכך אף יועד הדבר מלכתחילה, הן לפי נוסחו של הנספח (שכוון להתחייבויות המשיבה בלבד) והן לאור העובדה כי לא יוחד בו מקום לחתימת המבקש 1.

העובדה כי המבקש 1 טען, ואף הצהיר, כי חתם באותו מועד הן על ההסכם ללא תמורה והן על הנספח, כשלטעמי ידע, או לפחות צריך היה לדעת, כי אינו חתום על הנספח , מלמדת לכאורה כי ניסה בכל מאודו, אפילו תוך אי-דיוק בעובדות, לקשור את הנספח להסכם ללא תמורה, עד כדי טענת חתימתו באותו יום על שני ה מסמכים, ההסכם ללא תמורה והנספח.

זה אינו אי-הדיוק היחיד של המבקש 1 ב כל הקשור לשאלת חתימת שני המסמכים האמורים. בתצהירו טען כי הן ההסכם ללא תמורה והן הנספח נחתמו ע"י שני הצדדים בפניו ובנוכחות אכרם, עובדה שהתבררה בהמשך כלא נכונה, כמפורט בסעיף 26 לעיל, והוא נאלץ לתרץ אמירתו זו בתירוץ קלוש (ראו שם).

ג. חיזוק נוסף למסקנה כי הנספח נוצר ונחתם בתקופת זמן שאחרי חתימת ההסכם ללא תמורה אני מוצא בעובדה, כי הנספח לא הוזכר במש"ח הדיווח למיסוי מקרקעין ואף לא צורף לו, כפי שציינו לעיל. קשה להניח כי נספח בו מפורטות התחייבויות כה משמעותיות מצד המשיבה הנוגעות להסכם המכר ללא תמורה, לא יוגשו למיסוי מקרקעין.
ניתן להניח בסבירות ראויה, כי אם הנספח נוצר ונחתם יחד עם ההסכם ללא תמורה, הוא היה מוגש למיסוי מקרקעין יחד עם ההסכם ללא תמורה, במיוחד כשהמפורט בו, אליבא דעו"ד זיאדנה, לא אמור להשפיע על המיסוי החל על העסקה (ראה סעיף 29(ט) לעיל).

ד. חיזוק נוסף למסקנה הנדונה אני מוצא בעובדה, כי בתצהיר המתנה (נ/2) שערך עו"ד זיאדנה והחתים את המשיבה עליו ביום 21.1.08 (יום חתימת ההסכם ללא תמורה), לא הוזכר הנספח האמור, לא הוזכרה העובדה כי מדובר במכירת נטו ואף לא פורט מיקום המקרקעין שנמכרו.

נשאל על כך עו"ד זיאדנה והשיב, כי לא הזכיר את כל אלה כיוון שהוזכרו כבר בנספח (סעיף 29(ח) לעיל).

דא עקא שנספח זה, לגרסת עו"ד זיאדנה, נועד להבלטת נתוני עסקת הנטו, אפשרות ההפקעה ומיקום המקרקעין. אם כך, ומשהובלטו הנתונים האמורים בנספח , מדוע לא לציין פרטים חשובים אלה בתצהיר המתנה שנועד למיסוי מקרקעין?!
למה להסתירו מעיני מיסוי מקרקעין, אם אין רווח מיסויי מהסתרה זאת כאמור?!
המסקנה הסבירה היא, כי במועד הכנת תצהיר המתנה, 21.1.08, יום חתימת ההסכם ללא תמורה, הנספח לא נוצר ולא היה קיים .

אציין כי התרשמתי שהמבקש 1 ניסה להסתיר את תצהיר המתנה נ/2. הוא לא הזכירו בכתב התובענה ולא צירפו כנספח לו, אלא רק את ההסכם ללא תמורה והנספח.
גם עו"ד זיאדנה לא טרח לגלות את תצהיר המתנה מיוזמתו. הוא נשאל "ברחל בתך הקטנה" האם מעבר להחתמת המשיבה על ההסכם ללא תמורה, הנספח והמש"ח הוא החתים את המשיבה באותו מעמד על מסמך נוסף, והשיב בשלילה. רק כשהוצג לו תצהיר המתנה נ/2 נאלץ להודות שהחתים את המשיבה באותו מעמד גם עליו (ראה סעיף 29(ז) לעיל).

ה. לנוכח כל האמור לעיל ומחדלי עו"ד זיאדנה ביצוג הצדדים, ולפחות ביצוג המשיבה (כמפורט בסעיף 31 לעיל ), התקשיתי לתת אמון בגרסתו כי החתים את המשיבה על הנספח באותו מעמד של חתימת ההסכם ללא תמורה.

במצב דברים זה העדפתי את האמור בתצהירה וחקירתה הנגדית של המשיבה, הנתמך ב תצהירו של אנואר (ראה סעיף 27 לעיל), כי חתמה על הנספח תקופת מה (אותה הגדירה כמספר חודשים) לאחר חתימת ההסכם ללא תמורה, כשנאמר לה שהדבר נחוץ לצרכי רישום המקרקעין על-שם המבקש 1.

בנדון אדגיש – התרשמתי כי עדותה של המשיבה בנדון היתה תמימה ואמיתית . היא לא ניסתה להטיל דופי בעו"ד זיאדנה, אלא ציינה עובדות פשוטות, כמפורט בסעיף 27 לעיל.

תמיכה בעדותה של המשיבה מצאתי דווקא בעדותו של עו"ד זיאדנה, שאישר כי אכן ביקר בביתה של המשיבה פעמיים לשם החתמ תה על מסמכי המכירה ללא תמורה. אם כי, בניגוד למשיבה, הוא ציין כי הפעם השניה היתה רק לצורך החתמתה על שטר מכר (נ/1) בלבד (ראה סעיף 29(ז) לעיל). כאמור בגרסה זו התקשיתי לתת אמון, אלא דווקא בגרסתה של המשיבה, שנתמכה ע"י עדותו של אנואר, הכל כמפורט לעיל.

38. לאור כל האמור לעיל, ובמענה לשאלה ב' כהגדרתה בסעיף 16(ב) לעיל, שוכנעתי לקבוע כי הנספח לא נחתם באותו מעמד עם ההסכם ללא תמורה, אלא בשלב מאוחר יותר.
למעשה שוכנעתי כי הנספח כלל לא נוצר ביום חתימת ההסכם אלא בשלב מאוחר יותר, כנראה סמוך להחתמתו את המשיבה, תקופת מה לאחר חתימת ההסכם ללא תמורה.

שאלה ג' –האם עסקת המכר בין המבקש 1 לבין המשיבה היא עסקת ברוטו או עסקת נטו

39. משהגענו למסקנה כי ביום 21.1.08 חתמה המשיבה אך ורק על ההסכם ללא תמורה, ללא הנספח, שככל הנראה אף לא נוצר אז, יש לבחון את שאלה ג' אך ורק לנוכח הוראות ההסכם ללא תמורה.
לכן השאלה שכעת נברר היא - האם הוכח לי, לנוכח הראיות שהונחו בפניי והכרעה בשאלות א-ב לעיל, כי עסקת המכר שבין המשיבה לבין המבקש 1, הייתה עסקת ברוטו או נטו?

40. התשובה לשאלה צריכה מתוך ההסכם ללא תמורה שנחתם בין הצדדים, ובתאם לכללי הפרשנות שנקבעו בסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) ת של"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), שלשונו כדלקמן:

" (א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

בהתאם לסעיף 25(א) לחוק החוזים ומדיניות משפטית ראויה, יש לנקוט בפרשנות חוזים בגישה הפרשנית הבאה:

"פרשנות חוזה נעשית לפי אומד דעתם של הצדדים, ובמסגרתה על הפרשן לפנות ללשונו של החוזה ולנסיבות העניין" (רע"א 6519/14 ברכת הדרך לכם בע"מ נ' האלונים ירושלים בע"מ - החלטה מיום 22.4.15, סעיף 2).
וכן:
"ככל שהחוזה ברור יותר מתוכו, על-פי לשונו, פוחת משקלן של הנסיבות החיצוניות, עד כי, לעיתים, נדירות, תזכה הלשון למעמד בלעדי" (ע'"א 3894/11 דלק – חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' ניר בן שלום - פסק דין מיום 6.6.13, סעיף 19).
וכן:
"...ההלכה הפסוקה קבעה כי ככל שלשונו של החוזה ברורה וחד-משמעית, באופן שניתן ללמוד ממנה באופן מפורש על אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, אזי שמורה לה הבכורה בהליך הפרשני... גישה זו עולה בקנה אחד עם סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973... הכלל הוא אפוא שחזקה על הצדדים כי התכוונו למובן הפשוט של הלשון שבה נקטו, ולפיכך יש לפרש חוזה כתוב וחתום ככזה שמביע את אומד דעתם של הצדדים וממצה את ההסכמות ביניהם, וזאת למצער ככל שלשונו מאפשרת לאתר את כוונתם המשותפת ולגדר את מפגש רצונותיהם..." ( ע"א 841/15 פנורמה צפון חברה לבניה בע"מ נ' פלוני – פסק דין מיום 23.5.16, עמ' 9).

41. כאמור לשון החוזה, ככל שהיא ברורה, יש ליתן לה עדיפות כשבאים לעמוד על אומד דעתם של הצדדים.

במקרה דנן – כשבוחנים את אומד דעתם של הצדדים (המבקש 1 והמשיבה) לפי לשון ההסכם ללא תמורה, שלטעמי ברורה, המסקנה העולה היא כי הצדדים התכוונו לעסקת ברוטו ולא לעסקת נטו.

42. ראשית – לא מופיעה בהסכם ללא תמורה המילה "נטו", לא צויין כי יש תוכנית מופקדת לשינו יעוד (מ"חקלאי" ל"בניה") ואף לא צויינה העובדה כי ישנה אפשרות להפקעת חלק מה חלקה ככל שהתוכנית המופקדת תאושר, שאז נטל הסיכון יפול על חלקיה הנותרים של המשיבה בחלקה. כל שצויין בהסכם ללא תמורה על אודות הממכר, היה המפורט ב"הואיל" השני המצוטט בסעיף 7 לעיל.

זאת לעומת (ויש לנו נתון להשוואה) ההסכם שנחתם בין המשיבה למבקש 2, שם צויין ברורות ב"הואיל" השני כי המכר הוא 900 מ"ר נטו.
כן צויין בהסכם זה כי הקרקע צריכה להימסר לקונה "ללא הפקעה" (סעיף 5 להסכם).

43. שנית – אין הגיון כלכלי או אחר, כי המשיבה תיתן מתנה (ההסכם ללא תמורה) למבקש 1 , ואפילו נשוי לנכדתה החורגת, בערכי נטו, על חשבון חלקיה הנותרים בחלקה במקרה של הפקעה . היינו נטילת הסיכון על עצמה במקרה של הפקעה .
עמד על כך גם עו"ד זיאדנה בחקירתו, בציינו כי זו הפעם הראשונה שנתקל בהסכם מתנה בערכי נטו (סעיף 29 (יב) לעיל).

אמנם המבקש 1 מסר הסיבה למתנה שניתנה לו ע"י המשיבה (ראה סעיף 20 לעיל), אך סיבה זו מצדיקה אולי מתן מתנה בערכי ברוטו אך לאו דווקא בערכי נטו, שערכיה במונחי שטח יכולים להיות גבוהים בעתיד בהתאם לשיעור ההפקעה.

היטיב לתאר את מצב הדברים אנואר, כשבכל הנוגע לעסקת המכר שבין המשיבה למבקש 1 (שהיתה ללא תמורה), נתתי אמון בעדותו זו, כי – "...אנחנו לא מכרנו נטו..." (עמ' 31 לפרו' שו' 18).

זאת לעומת עסקת המכר בתמורה בין המבקש 2 לבין המשיבה. שם גם לשון ההסכם ברורה ונקבה בלשון של מכירת " 900 מ"ר נטו", וגם ניתנה תמורה בעבור המכר האמור בשיעור של 120,000 ₪.
עסקת נטו בעבור תמורה סביר ה ( ולא הוכח ע"י המשיבה כי עסקינן בתמורה שאינה סבירה ל עסקת נטו), יש בה הגיון כלכלי וסבירות לנטילת הסיכון ע"י המוכר במקרה של הפקעה עתידית, מה שאין כן כאמור בעסקת המכר ללא תמורה, דוגמת זו שהתבצעה שבין השיבה למבקש 1.

44. שלישית – מששוכנעתי כי הנספח לא נחתם במועד חתימת ההסכם ללא תמורה אלא תקופת מה לאחריו, בניגוד לגרסתו של עו"ד זיאדנה, ממילא התקשיתי ליתן אמון בגרסתו של עו"ד זיאדנה , כי (למרות לשון ההסכם ללא תמורה הברורה המלמדת לכאורה על עסקת ברוטו), הבהיר והסביר למשיבה כי עסקינן בעסקת נטו, תוך הסבר מה זו עסקת נטו (ראו גרסתו של עו"ד זיאדנה בנדון, המסוכמת בסעיף 29(ג) לעיל).

בנקודה זו מקובלת עלי עדותו של אנואר, שנכח בהחתמת אימו על ההסכם ללא תמורה (עדותו בעמ' 29 לפרו' שו' 33; עמ' 35 לפרו' שו' 16), כי לא הוסבר, לא לו ולא לאימו דבר על עסקת נטו (נ/3 סעיף 5; עמ' 37 לפרו' שו' 31), וכי שניהם חשבו כי מדובר על מכירת 900 מ"ר ברוטו (עמ' 29 לפרו' 36; עמ' 30 לפרו' שו' 1).

45. בהינתן כל הנ"ל, ובמענה לשאלה ג' כהגדרתה לעיל, שוכנעתי לקבוע כי הוכח לי, שעסקת המכר ללא תמורה שבין המשיבה למבקש 1, היתה עסקת ברוטו ולא נטו.

שאלה ד' – האם עסקת המכר בין המבקש 2 לבין המשיבה היא עסקת ברוטו או עסקת נטו

46. במסגרת שאלה ד' נברר, האם הוכח לי, לנוכח הראיות שהונחו בפניי, כי עסקת המכר שבין המשיבה לבין המבקש2, הייתה עסקת ברוטו או נטו?

47. אקדים ואומר, והדבר גם עלה מבין השורות בדבריי לעיל כשהשוויתי בין שתי העסקאות (של המבקש 1 ושל המבקש 2 עם המשיבה), כי שוכנעתי לקבוע שהוכח לי שעסקת המכר שבין המבקש 2 למשיבה 1 היא עסקת נטו, ולא עסקת ברוטו. היינו – המבקש 2 רכש מהמשיבה 900 מ"ר נטו ללא מיקום מ וגדר בחלקה (מכירה במושע, כשאין חלוקה של החלקה בין בעלי הזכויות בה). במקרה של הפקעה הסיכון יפול על כתפי המשיבה, שכן המבקש 2, הקונה, רכש ממנה 900 מ"ר נטו.
להלן אפרט את טעמיי.

48. ההסכם שבין המשיבה למבקש 2 נוקט בלשון ברורה של מכירת 900 מ"ר נטו (ראה סעיף 10 לעיל, וכן דברינו בסעיף 42 סיפא לעיל). כדברינו לעיל (סעיפים 40-41) יש לתת ללשון ברורה זאת עדיפות בקביעת אומד דעתם של הצדדים.
בנדון נפנה לת.א. (נצ') 9922-12-08 כסאברה נ' רזק ואח' (18.4.10), שעסק במקרה דומה. שם בית המשפט קבע כי עסקינן בעסקה נטו לאור לשונו הברורה של החוזה.

אכן, גם לענ ין הסכם זה טענו אנואר והמשיבה כי לא הוסבר להם שמדובר במכירה נטו (ראה נ/3, נ/4), אך כאן פועלת לחובתם החזקה הבאה - אדם החותם על מסמך לא יישמע בטענה שלא קרא אותו ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב שכן חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא. הנטל לסתירת חזקה זו הינו משמעותי.
ראה לענין זה:
ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פד"י יט(2) 113, 117.
ע"א 7456/97 מלכה מליחי נ' שמשון חברה לביטוח בע"מ (6.5.02).

בהתייחס להסכם שבין המבקש 2 למשיבה, לא עמדה המשיבה לעניות דעתי בנטל לסתירת החזקה האמורה, מהטעמים הבאים:

א. מי שערך את ההסכם שבין המשיבה למבקש 2 היה עו"ד אינאס שינאווי. עו"ד שינאווי היה עורך דינו של אביו של אנואר ואף עורך דינו של אנואר בעסקאות אחרות, שנעשו אף לאחר ההסכם הנדון. העיד אנואר כי הוא ועו"ד שינאווי חברים. גם לאחר שנודע לו כי נרשם בהסכם "900 מ"ר נטו", נתון שלגרסתו לא ידע עד סמוך להגשת התביעה הנדונה, הוא לא פעל בהליכים משפטיים או אתיים נגד עו"ד שינאווי, ואף לא הגיש נגדו תלונה במשטרה על מעשיו הנטענים לכאורה במסגרת ההסכם הנדון.
בלשונו של אנואר – " אני לא מאשים אותו, מה שהוא יעשה – הוא יעשה. אני חבר שלו ואני לא יכול להאשים אותו בשום דבר, ולא לתבוע אותו" (עמ' 30 לפרו' שו' 26-27; כן ראה עדותו של אנואר בנדון עמ' 28-30).
העולה מהאמור, שאנואר, המצוי בלב העניינים מתחילתם (גיבוש העסקה עם המבקש 2) ועד כה (לגרסתו הוא סיכם את התנאים עם המבקשים ואימו רק חתמה, שכן "אמא שלי לא יודעת מה היא אכלה אתמול" – עמ' 37 לפרו' שו' 23-24), לא בא בטרוניה כלשהי לעו"ד שינאווי שערך את עסקת המכר שבין ה משיבה למבקש 2. מכאן כי ידע או השלים עם העובדה כי עסקינן בעסקת מכר בערכי נטו בין המבקש 2 למשיבה.
ב. עו"ד שינאווי העיד בפניי, ונתתי אמון בגרסתו שנתמכה בלשונו הברורה של ההסכם, כי הן אנואר והן המבקש 2 פנו אליו לעריכת הסכם על אודות העסקה הנדונה והבהירו לו כי מדובר בעסקת נטו, ולכן הכין את ההסכם והמסמכים האחרים בהתאם (עמ' 20 לפרו' שו' 26-31; עמ' 22 לפרו' שו' 23-25).
הוא אישר כי לא הוסכם בין המבקש 2 למשיבה (או אנואר) על מיקום המגרש (עדות שעולה בקנה אחד עם עדותם של אנואר והמבקש 2 עליה גם עמדנו לעיל) – עמ' 21 לפרו' שו' 7.
הוא הסביר למשיבה בערבית על מהות עסקת המכר (מכירת 900 מ"ר נטו) ושיעור התמורה, והיא הסכימה, תוך הדגשה כי כל מה שעושה בנה אנואר היא מ סכימה (עמ' 21 לפרו' שו' 13-14 ושו' 28-30; עמ' 24 לפרו' שו' 1-3; עמ' 25 לפרו' שו' 5-6).
אמנם הוא לא הסביר למשיבה או לאנואר על סיכוני ההפקעה, שכן יצא מנקודת הנחה כי אם המבקש 2 ואנואר ביקשו עסקת נטו הם יודעים את משמעות הדבר. בכל מקרה הוא לא התבקש להסביר לצדדים את משמעות עסקת נטו (עמ' 24 לפרו' שו' 15-21; עמ' 25 לפרו' שו' 12).
האמנתי לעו"ד שינאווי בנקוד ות אלה, שכן עובדת היות העסקה שבין המבקש 2 למשיבה עסקת נטו נרשמה בהסכם ג ופו, להבדיל מעסקת המכר שבין המבקש 2 למשיבה, כמפורט בהרחבה לעיל.
זאת ועוד, עו"ד שינאווי אישר כי ייצג את אנואר בעסקאות מקרקעין נוספות (עמ' 21 לפרו' שו' 35) , ואנואר כאמור הגדיר אותו גם היום כחבר שלו. משכך לא סביר כי עו"ד שינאווי יכין הסכם נטו שלא על דעתו של אנואר.
באשר לסיכוני ההפקעה, אכן טוב יותר היה אם עו"ד שינאווי היה מבהיר לצדדים ולמשיבה את משמעות עסקת הנטו והסיכון שהמשיבה נוטלת על עצמה במקרה של הפקעה (שהיתה צפויה במקרה דנן עקב התוכנית המופקעת, לה היה מודע עו"ד שינאווי – עמ' 23), אך (כך לגרסת עו"ד שינאווי) גם אנואר היה מודע לאפשרות ההפקעה ומשמעויותיה בעסקת נטו (עמ' 24 לפרו' שו' 24 ושו' 27-35; עמ' 25 לפרו' שו' 1-2).
יש אפשרות קרובה כי המשיבה לא היתה מודעת להפקדת התוכנית לשינוי יעוד והשלכותיה (ועו"ד שינאווי מסכים כי יתכן שכך הדבר – עמ' 25 לפרו' שו' 6), אך הוא הסביר לה כאמור בערבית כי מדובר בעסקת נטו והיא הסכימה לכך.
במצב דברים זה, תוך שאני נותן כאמור בעדותו זו של עו"ד שינאווי, שוכנעתי לקבוע כי עסקת הנטו היתה מוסכמת על כל הצדדים (המבקש 2, אנואר והמשיבה). ככל שטעו המשיבה ו/או אנואר (בו שמה המשיבה את מבטחה) בהבנת משמעות עסקת הנטו (עובדה שלא שוכנעתי בה לגבי אנואר, כעולה מעדותו של עו"ד שינאווי), אין זאת אלא טעות בכדאיות העסקה שאינה בגדר "טעות" בהתאם לסעיף 14(ד) לחוק החוזים.
ג. עסקינן בעסקת מכר בתמורה שבין המבקש 2 למשיבה (להבדיל מעסקת המכר שבין המבקש 1 למשיבה שהיתה ללא תמורה). בעסקת מכר כזו יש הגיון כלכלי לביצוע עסקת מכר נטו בכפוף לתמורה הולמת שתשקף את הסיכון שנוטל על עצמו המוכר במסגרת עסקה כזו בעת הפקעה.
במקרה דנן נקבעה תמורה בהסכם בשיעור של 120,000 ₪, ולא נטען ע"י המשיבה או אנואר, כי אינה משקפת סיכון או אינה מהווה תמורה הולמת לעסקת נטו.
ד. נתתי אמון בגרסתו של המבקש 2, הן בתצהירו ת/3 והן בחקירתו הנגדית, ע ל-פיה סוכם מראש בינו לבין אנואר והמשיבה על מכירת 900 מ"ר נטו.
בלשונו של המבקש 2:
"מתי שאני רציתי לקנות לקחו אותי לשטח, וזה שטח שהולך להיות בניה, אמרתי שאני רק קונה... לבניה, ואז אכרם אמר לי אתה מקבל נקי לבניה בגודל 900 מ"ר" (עמ' 17 לפרו' שו' 6-7).
הוסיף וציין המבקש 2 כי אינו יודע מה שיעור ההפקעה, אך הוא יודע שקנה מקרקעין בערכי נטו (עמ' 17 לפרו' שו' 19-20ׂ).
הוא סיכם את רכישת הנטו לא רק עם אנואר אלא גם עם המשיבה, והיא הסכימה לכך (עמ' 17 לפרו' שו' 30-31ׂ).
49. לאחר תום שמיעת הראיות הגישה המשיבה בקשה לצירוף ראיות נוספות, אשר הם מסמכי מכירת חלקו של המבקש 2 בחלקה, אותו חלק שרכש מהמשיבה בהתאם להסכם, לכלתו הגב' זידאן אנואר (להלן: "הכלה").
המכירה היתה ללא תמורה ביום 2.4.16 במסגרת תצהיר מתנה בו הצהיר המבקש 2, בין היתר, כדלקמן :
"1. הנני הבעלים הרשום ובעל זכויות בחלק השווה ל-9/210 מהקרקע הידועה ... גוש 17557 חלקה 60 בשטח של 900 מ"ר מאדמות כפר מנדא...
2. הנני מעביר בזאת לבת זוגו של בני, גב' זידאן אנואר...את מלוא זכויותי בקרקע הנ"ל והמהווה 900 מ"ר, וזאת בהעברה ללא תמורה....".
את עסקת המכירה הנדונה ערך עו"ד זיאדנה, שערך כזכור את עסקת המתנה שבין המבקש 1 למשיבה.
מסמכי הרכישה של עסקה זו, הוגשו וסומנו נ/3.
50. טוענת המשיבה, כי ממכירה זו, שלכאורה הוסתרה מעיני בית המשפט, למדים שני נתונים עיקריים כדלקמן:
א. המבקש 2 מכר לכלתו 900 מ"ר ברוטו, שכן לא צויין בתצהיר המתנה כי מוכר לה 900 מ"ר נטו. מכאן תמיכה בטענה כי העסקה שבין המבקש 2 למשיבה היא עסקת ברוטו, שכן העביר במתנה לכלתו את מה שקנה מהמשיבה.
ב. הגם שמדובר לכאורה בעסקת נטו, עו"ד זיאדנה לא ערך נספח, בהתאם לשיטתו עליה עמדנו לעיל, כשעסקנו בנספח. מכאן תמיכה בטענה כי הנספח הוכן ונחתם בשלב מאוחר לחתימת ההסכם ללא תמורה.
51. בהמלצתי הסכים ב"כ המבקשים לקבלת המסמכים הנוספים, בכפוף לשמיעת עדויות בנדון. כך נשמעו בענין זה עו"ד זיאדנה והמבקש 2 , שכבר העידו קודם לכן בתיק זה.
52. נשאל עו"ד זיאדנה לגבי שתי נקודות המפורטות בסעיף 50 לעיל והשיב כדלקמן:
א. לא היה צורך לרשום בתצהיר המתנה בעסקת המכר ללא תמורה שבין המבקש 2 לכלתו 900 מ"ר נטו, או להדגיש בנספח נפרד כי מדובר בעסקת נטו, שכן המבקש 2 העביר לכלתו את כל זכויותיו במקרקעין, אותם רכש מהמשיבה. זכויותיו בנדון, בהתאם להסכם שבין המבקש 2 למשיבה הן 900 מ"ר נטו (עמ' 47 לפרו' שו' 1-17; עמ' 50 לפרו' שו' 28-31).
ב. הוכחה כי מדובר בעסקת נטו באה לידי ביטוי בשניים:

  1. ביפוי הכח הבלתי חוזר שנתן המבקש 2 לעו"ד זיאדנה להשלמת העסקה שבינו לבין כלתו, בו צויין כי המכירה היא של "900 מ"ר נטו" (יפוי הכח הוא חלק ממסמכי נ/3).
  2. יפוי הכח הבלתי חוזר שנתנה הכלה לעו"ד זיאדנה לשם העברת הזכויות לאביה, מר דהאר זידאן (לו העבירה את המקרקעין אותם קיבלה במתנה מהמבקש 2 בעסקת מכר נפרדת ללא תמורה – עמ' 50 לפרו' שו' 32-33), בו גם נרשם כי מעבירה 900 מ"ר נטו (גם יפוי כח זה הוא חלק ממסמכי נ/3).

(אציין כי עסקת המכר ללא תמורה שבין הכלה לאביה לא היתה ידועה עד מועד שמיעת עדותו של עו"ד זיאדנה, והיתה לכאורה בגדר הפתעה. אף על-פי כן הוצג יפוי הכח האמור בעסקת המכר שבין הכלה לאביה, וגם בו צויינה העובדה כי מדובר על 900 מ"ר נטו, עובדה המחזקת את מהימנות יפויי הכח האמורים. עובדה זו יש בה גם לחזק את המסקנה כי אכן העסקה שהיתה בין המבקש 2 למשיבה היתה עסקת נטו, ולכן העברת זכויותיו של המבקש לכלה וממנה לא ביה גם היתה בערכי נטו, כמצויין ביפויי הכח של עסקאות אלה).
53. המבקש 2 הגיש תצהיר נוסף לנדון (ת/4), בו ציין כי העביר את מלוא זכויותי במקרקעין לכלתו במסגרת עסקת המתנה שנכרתה ביניהם, היינו 900 מ"ר נטו, אותם רכש מהמשיבה.
בחקירתו הנגדית עומת עם הטענה כי לא מכר את חלקו במקרקעין בערכי נטו לכלתו, כעולה מתצהיר המתנה עליו חתם, והשיב: "אני העברתי כל מה שמגיע לי.." (עמ' 53 לפרו' שו' 30). היינו – לו יש 900 מ"ר נטו מכח הרכישה מהמשיבה, וזה מה שהעביר לכלתו. לכן לא היה צורך להוסיף את המילה "נטו" לתצהיר המתנה מטעמו.
54. הסבריהם אלה של עו"ד זיאדנה והמבקש 2 סבירים ומשכנעים, ואין בהם לפגוע במסקנתי לעיל, כי הוכח לי שעסקת המכר שבין המבקש למשיבה 2 היתה עסקת מכר נטו.
ההיפך – דווקא יפויי הכח מעסקאות המכר ללא תמורה שבין המבקש לכלתו ובין הכלה לאביה, שם צויין כי המכירה היא של 900 ₪ נטו, מחזקות את מסקנת עסקת הנטו שהיתה בין המבקש למשיבה 2, כפי שציינתי לעיל.
55. גם לא שוכנעתי, כטענת ב"כ המשיבה, שעו"ד זיאדנה או המבקש 2 ניסו במתכוון להסתיר את עסקת המתנה שביצע המבקש 2 במקרקעין לאחר רכישתם מהמשיבה.
עו"ד זיאדנה העיד כי לא נשאל על-כך, ובכל מקרה בא להעיד על עסקת המבקש 1 ולא על עסקת המבקש 2, ולכן לא נזכר בעסקות המתנה המדוברות (עמ' 47 לפרו' שו' 23-27).
הסברו זה של עו"ד זיאדנה סביר והגיוני, ומקובל עלי.
באשר למבקש 2 – הוא בא להעיד על תביעתו הנוגעת לעסקת המכר שהיתה בינו לבין המשיבה. כל עסקה אחרת, מאוחרת יותר שנעשתה במקרקעין (שכבר נרשמו על שמו) לכאורה אינה רלוונטית לנשוא התביעה דנן.
גם הסבר זה סביר ומקובל עליי.
56. לאור כל האמור לעיל, שוכנעתי לקבוע, במענה לשאלה ג' כהגדרתה לעיל , כי הוכח לי שעסקת המכר שבין המבקש 2 למשיבה בהתאם להסכם, היתה עסקת מכר בערכי נטו.
הראיות הנוספות שהגישה לי המשיבה, בנוגע לעסקות מכר ללא תמורה שהתבצעו בין המבקש 2 לכלתו, וכן עסקת המתנה שהתבצעה ביןהכלה לאביה אינם סותרים מסקנתי זו, אלא דווקא מחזקים אותה, כפי שהבהרתי בהרחבה לעיל.
סוף דבר
57. לאור כל האמור לעיל אני קובע כדלקמן:
א. התביעה מתקבלת בחלקה, ורק בנוגע לעסקת המכר שבין המבקש 2 למשיבה. רק על עסקה זו אני מצהיר כי התבצעה בערכי נטו.
ב. לא שוכנעתי להצהיר כך על עסקת המכר שבין המבקש 1 למשיבה. ההיפך – שוכנעתי לקבוע כי עסקה זו היתה בערכי ברוטו .
ג. משהתקבלה התביעה בחלקה – אין צו להוצאות.

המזכירות תעביר פסק דין זה לצדדים.

ניתן היום, ה' חשוון תשע"ט, 14 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.