הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 50395-11-17

לפני כבוד השופטים:
רון סוקול - סגן נשיא,
מנחם רניאל,
ישראלה קראי-גירון

המערער

ציון דדון
ע"י ב"כ עו"ד ג' יעקב

נגד

המשיב

רחמטוללה שמש
ע"י ב"כ עוה"ד צ' פז

פסק דין

השופט רון סוקול
1. ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בקריות, כב' השופטת פ' לוקיץ' שניתן ביום 15.10.2017 בת.א. 8950-04-12 , בגדרו הורה בית המשפט לציון דדון לפנות את משק 54 בכפר חסידים ולשלם לרמי שמש פיצויים. בפסק הדין נקבע כי ציון דדון מכר לרמי שמש את מלוא הזכויות במשק החקלאי, כי ההסכם תקף וכי הפינוי מותנה באישור האגודה השיתופית לקבלת רמי שמש או בנו כחברי אגודה. כן נקבע כי על ציון דדון לשלם לרמי שמש פיצויים בגין האיחור בפינוי ומסירת המשק.

2. בערעורים שהגישו הצדדים על פסק הדין מתעוררות שתי שאלות עיקריות: האם הסכם המכר היה מותנה בתנאי מתלה שטרם התקיים , ומהי תקופ ת האיחור בפינוי המשק שבגינה על ציון דדון לשלם לרמי שמש פיצויים .

רקע
3. ציון דדון ואשתו לשעבר- רות דדון, היו בעלי זכויות החכירה של משק חקלאי מס' 54 במושב כפר חסידים (ציון דדון יכונה להלן : דדון). המשק מורכב מבית מגורים, שטחים חקלאיים שונים וזכויות בנכסי האגודה (להלן: המשק). ביום 26.01.1995 נערך ונחתם הסכם בין בני הזוג דדון לבין רמי שמש (להלן: שמש) למכירת מלוא הזכויות במשק תמורת סך של 285,000$ (להלן: הסכם המכר). קודם לחתימת הסכם המכר נערך ונחתם בין הצדדים זיכרון דברים מיום 20.12.1994. בסעיף 16 להסכם המכר הוסכם כי עם חתימת הסכם המכר "אין עוד כל תוקף לאמור בזיכרון הדברים [...] ".

4. בין הצדדים התגלעו חילוקי דעות שונים והשלמת עסקת המכר של המשק התעכבה במשך שנים רבות. כדי להביא לסיום המחלוקות שביניהם, הגיעו הצדדים ביום 27.08.2007 להסכם נוסף (להלן: הסכם 2007). בהסכם 2007 קבעו הצדדים שני מסלולים אפשריים לסיום המחלוקות , שהיו נתונים לבחירתו של דדון; המסלול האחד - ביטול הסכם המכר. הוסכם כי דדון יוכל לבחור במסלול הביטול אם ישלם לשמש עד ליום 31.07.2008 סך של $250,000; המסלול השני - מסלול השלמת העסקה. הוסכם כי אם דדון לא יבטל את הסכם המכר , ישלים שמש את תשלום התמורה וכן יישא בתשלומים נוספים ובהם מס שבח שחל על פי הדין על דדון, תשלום דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל וכיסוי כל הוצאת העברת רישום הזכויות על שמו. עוד הוסכם, כי דדון יהיה רשאי להחזיק במשק עד תום התקופה הבחירה, דהיינו עד ליום 31.07.2008.

5. דדון לא מימש את ברירת הביטול שניתנה לו ולא שילם לשמש את הסך של 250,000 $ ובכך בחר למעשה במסלול השלמת העסקה. ביום 31.07.2008 נערך ונחתם בין הצדדים הסכם נוסף, ולפיו השכיר שמש לדדון את המשק ואפשר לו להמשך ולהחזיק במשק עד ליום 31.12.2008 (להלן: הסכם השכירות). במבוא להסכם השכירות ציינו הצדדים כדלקמן:

הואיל והשוכר (דדון - ר'.ס') מצהיר כי המשכיר (שמש - ר'.ס') קיים את מלוא התחייבויותיו ע"פ חוזה המכר הנ"ל, כמו גם ע"פ ההסכם בין הצדדים מיום 27.08.2007 וכי אין לו כל טענות ו/או תביעות כנגד המשכיר בכל הנוגע לקיום הוראת חוזה המכר וההסכם הנ"ל מיום 27.08.2007 ;

בהסכם השכירות נקבעו דמי השכירות שעל דדון לשלם לשמש , ונקבע כי ביום 31.12.2008 יפונה המשק וימסר לשמש בסעיף 19 להסכם נקבע, כי אם דדון לא יפנה את המשק במועד הוא יחוייב בפיצוי מוסכם בסך של 250 $ ליום.

6. אין חולק כי בתום תקופת השכירות לא פינה דדון את המשק ולא העביר את החזקה בו לשמש. דדון גם לא שילם לשמש את דמי השכירות או את הפיצוי המוסכם. דדון ממשיך להחזיק במשק עד היום.

7. לטענת שמש, הוא דרש מדדון למלא את התחייבותו ולפנות את המשק , אולם לא נענה. ביום 22.02.2012 נשלחה לדדון, לראשונה, דרישה בכתב לפינוי המשק. גם דרישה זו לא נענתה וביום 04.04.2012 הגיש שמש תביעה לבית משפט השלום.כי התביעה הוגשה בתחילה לבית משפט השלום בפתח תקוה, והועברה בהחלטה מיום 24.12.2012 לבית משפט השלום בקריות).

התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר ובה עתר שמש להורות לדדון לפנות את המשק ולשלם לו את דמי השכירות ואת הפיצוי המוסכם בסך כולל של 1, 138,000 ₪.

8. דדון מצדו הגיש בקשת רשות להתגונן. בבקשתו העלה דדון מספר טענות הגנה ; בין היתר טען כי הסכם המכר אינו משקף את ההסכמ ות האמיתיות שבין הצדדים וכי למעשה מדובר ב"חוזה למראית עין" (אף כי לא נקט במונח זה). דדון טען כי הוסכם בין הצדדים כי בית המגורים לא יימכר. רק מאחר שעל פי הסכם החכירה לא ניתן היה להפריד בין בית המגורים לשטחים החקלאיים, נרשם ב הסכם המכר כי כל המשק יימכר, אף כי למעשה הוסכם כי בית המגורים יישאר בחזקתו. עוד טען כי גם הסכם השכירות הוא "הסכם למראית עין". ההסכם נכרת רק על מנת לאפשר לו להציג בפני המוסד לביטוח לאומי מצג ולפיו אין בבעלותו נכס מקרקעין. עוד טען כי שמש לא מילא את התחייבויותיו על פי הסכם המכר והסכם 200 7 ועל כן לא רכש את זכו יות הקניין במשק. לפיכך לא עומדת לו עילת תביעה לפיצוי ולפיצויים. לבסוף העלה טענ ות נגד סכום הפיצוי הנתבע.

9. הבקשה לרשות להתגונן הובאה בפני הרשם מ' קבאני. בהחלטתו מיום 06.03.2013 קבע כי יש לתת לדדון רשות להתגונן "בעיקר" בכל הנוגע לתוקפו של הסכם השכירות ובטענה כי שמש לא שילם את מלוא התמורה על פי הסכמי המכר והסכם 200 7. עוד ציין כי גם שאלת הפחתת הפיצוי על פי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970 מצדיקה מתן רשות להתגונן .

בקשת רשות ערעור שהגיש שמש על החלטת הרשם קבאני נדחתה בעיקרה בפסק דינה של השופטת ל' שלאעטה חלאילה מיום 28.09.2013 ( ע"ר 1623-04-13) תוך שבית המשפט מורה כי כתנאי למתן הרשות להתגונן על דדון להפקיד סך של 60,000 ₪ בקופת בית המשפט.

בקשת רשות ערעור על פסק דינה של השופטת שלאעטה חלאילה אשר הוגשה לבית משפט זה נדחתה על ידי כב' השופט י' קראי-גירון בהחלטה מיום 03.11.2013 (רע"א 62955-10-13).

10. נספר עוד כי דדון הגיש גם בקשה, בדרך של המרצת פתיחה, לבית משפט זה בה עתר להצהיר כי הסכם המכר, הסכם 2007 והסכם השכירות הם בטלים ( ה"פ 1141-05-13). בקשה זו נמחקה בפסק דין שניתן בהסכמתו של דדון, ביום 06.11.2013.

11. לאחר פסק דין זה ניתנה לדדון אפשרות לתקן את כתב הגנתו בבית משפט קמא ולהוסיף טענות בעניין תקפות ההסכמים. כתב ההגנה לא תוקן ושאלת תקפות ההסכמים לא הובאה להכרעה.

12. בתום שמיעת הראיות בבית משפט קמא, ביקש דדון לצרף כראיות נוספות את החלטת האגודה השיתופית כפר חסידים (להלן: האגודה ) מיום 03.04.2015 שבה נדחתה את בקשתו של שמש להצטרף כחבר אגודה (להלן: החלטת האגודה). כן עתר לצרף את נוהל רשות מקרקעי ישראל המורה כי לצורך העברת זכויות במשק המוחכר במושב, יש לקבל את הסכמת האגודה השיתופית. בית משפט קמא קיבל את הבקשה והורה על צירוף הראיות.

13. בעקבות זאת, וכדי למנוע טענות ביחס לזכויותיו במשק, הגיש שמש בקשה בדרך של המרצת פתיחה להצהיר כי החלטת האגודה בטלה ( ה"פ 55148-08-15). ביום 04.02.2016 ניתן פסק דין המקבל את הבקשה בהעדר הגנה. האגודה הגישה בקשה לביטול פסק הדין ובין האגודה לשמש החל להתנהל משא ומתן להעברת הזכויות במשק. בין היתר נבחנה האפשרות כי שמש ימחה את זכויותיו במשק לאדם אחר.

14. מבלי לפרט את כל ההליכים נציין כי בסופו של יום הושגה הבנה בין האגודה ובין שמש לפיה ימחה שמש את זכויותיו במשק לבנו אוראל שמש , וכי אוראל יתקבל כחבר באגודה (פסק דין מיום 30.11.2017).

15. עוד נציין כי בדיון בבית משפט קמא מיום 29.03.2017, התייחס בא כוחו של שמש לטענת דדון בדבר היותו של הסכם המכר הסכם ה מותנה בתנאי מתלה והצהיר:

לאור החלטת בית המשפט המחוזי, ובהתאם להחלטות בית המשפט כאן, אני חוזר על האמור בהודעתי מיום 16.3.17 כי התובע מסכים למתן פסק דין כאן, אשר תוקפו יהיה מותנה בתוצאות ההליך בבית המשפט המחוזי, ככל שבית המשפט כאן ימצא לנכון שלא ניתן לתת פסק דין אופרטיבי, עד להכרעה בהליך בבית המשפט המחוזי.

לאחר הצהרה זו והשלמת טיעון נפתח הפתח להכרעת בית משפט קמא.

פסק דינו של בית משפט קמא
16. בית משפט קמא קבע בפסק דינו כי הסכם המכר ו הסכם 2007 תקפים ומלמדים על גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם למכירת המשק. בית המשפט דחה את טענת דדון כי הסכם המכר אינו משקף את ההסכמות האמיתיות שהושגו בין הצדדים ודחה את הטענה כי הסכם השכירות הוא הסכם למראית עין בלבד. בית המשפט דחה גם את הטענה כי שמש הפר את ההסכמים וקבע כי התנהגותו של דדון בכל השנים וחתימתו על הסכם השכירות מלמדים כי שמש מילא את כל התחייבויותיו.

17. בית המשפט הוסיף וקבע, כי בשים לב לנהלי רשות מקרקעי ישראל, היה הסכם המכר מותנה בהסכמת האגודה להעברת הזכויות לשמש. עוד קבע כי עד למתן פסק הדין בהעדר הגנה בה"פ 55148-08-15 , לא התקיים התנאי ועל כן לא עברו לשמש זכויות הקניין במשק. מצב זה השתנה עם מתן פסק הדין בהמרצת הפתיחה שהוגשה . בית המשפט הוסיף כי ההליכים שהתנהלו בין האגודה לשמש, לביטול פסק הדין ולהמחאת הזכויות במשק לאדם שלישי, אינם משנים את המסקנה לפיה התנאי להסכם התקיים.

18. בית המשפט הוסיף כי עולה מהמסמכים שדדון פעל בקרב חברי האגודה כדי למנוע את קבלתו של שמש כחבר. התנהגות שכזו שנועדה להכשיל את קיום התנאי, היא פסולה, מנוגדת לחובותיו החוזיות של דדון ומהווה התנהגות בחוסר תום לב. בית המשפט הגדיל וציין " חוסר תום לב יותר זועק לשמיים קשה למצוא" (פסקה 50).

19. בהתאם לקביעות אלו הורה בית המשפט לדדון לפנות את המשק בתוך 30 יום מיום שיקבל הודעה כי שמש או רם שמש, התקבלו כחברים באגודה.

עוד נקבע, כי שמש זכאי לפיצוי כספי רק מהמועד שנקבע לפינוי במכתב הדרישה ששלח שמש לדדון ביום 22.2.2012 ועד ליום הגשת התביעה כלומר פיצוי מיום 1.3.2012 ועד 18.4.2012 (במערכת נט המשפט נרשם כי התביעה הוגשה ביום 18.4.2012 אולם על כתב התביעה מופיעה חותמת מיום 4.4.2012. עניין זה לא נדון על ידי הצדדים) . כן קבע בית המשפט קמא כי שמש זכאי לסכום הפיצוי המוסכם בשל הפרת ההסכם , ובסך הכל העמיד את סכום הפיצוי על סך של 64,600 ₪ בצירוף הוצאות משפט.
הערעורים
20. על פסק דינו של בית משפט קמא הגישו גם דדון וגם שמש ערעורים לבית משפט זה. דדון ממקד את ערעורו בטענה כי החלטת האגודה שלא לקבל את שמש לחברות מהווה "תנאי מפסיק" להסכם במובן סעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 המפקיע את תוקף ההסכם. המ חאת זכויות מאוחרת יותר, כך לטענתו של דדון, אינה יכולה "להחיות" את ההסכם. הואיל והסכם המכר פקע, לא עומדת לשמש - כך לטענת דדון - כל עילה לבקש את סילוק ידו מהמשק ולתבוע פיצוי.

שמש קובל בערעור שכנגד שהגיש, על שני עניינים ; אי פסיקת פיצוי בשל הפרת הסכם השכירות לכל תקופת ההפרה , ואי פסיקת הוצאות משפט ראויות .

21. לאחר הגשת הערעור הגיש שמש בקשה לתיקון הודעת הערעור ולהוספת הטענה כי לאחר פסק דינו של בית משפט קמא ניתן פסק דין בה"פ 55148-08-15 המאשר את המחאת הזכות לאוראל שמש. שמש ביקש להוסיף את הטענה כי אישור ההמחאה לאוראל ממלא את התנאי שנקבע על ידי בית משפט קמא לפינוי המשק , וכי יש לראות באישור ההמחאה לאוראל כתחליף לאישור ההמחאה לרם שמש.

בישיבה מיום 11.03.2018 אישרנו את תיקון הערעור וצירוף הטענות לעניין ההמחאה לאוראל.

דיון והכרעה
22. כפי שיפורט להלן, אציע לחברי לדחות את ערעורו של דדון ולקבל באופן חלקי את ערעורו של שמש , ובהתאם להורות כי עם אישור המחאת הזכות לאוראל, על דדון לפנות את המשק. לא מצאתי מקום להתערב בסכום הפיצוי שנפסק על ידי בית משפט קמא.

את הדיון אפתח בטענת דדון לפיה הסכם המכר היה הסכם מותנה, וכי החלטת האגודה לדחות את בקשת שמש להתקבל לחברות הביאה את ההסכם לקיצו.

הסכם על תנאי
23. כפי שפורט לעיל, בין דדון לשמש נכרתו מספר הסכמים ; הסכם המכר, הסכם 200 7 והסכם השכירות. הטענות שהועלו ביחס ל תוקפם של הסכמים אלו, כגון הטענות כי חלק מתנאי הסכם המכר נכרתו ל"מראית עין" בלבד או כי הסכם השכירות כולו נכרת ל"מראית עין" ואינו משקף את אומד דעת הצדדים, אינן עומדות עוד להכרעה.

לטענת דדון, הסכם המכר וההסכמים שנכרתו לאחר מכן, בגדרם התחייב למכור את הזכ ויות במשק לשמש, היו הסכמים מותנים. בהודעת הערעור שהגיש ציין כי הסכמים אלו היו מותנים ב"תנאי מפסיק", במובן זה שעם קבלת החל טת האגודה לדחות את בקשת שמש להתקבל כחבר, פקעו ההסכמים.

24. טענה זו מחייבת מספר הערות מקדימות לעניין הסכמים מותנים. סעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע:

(א) חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן - תנאי מפסיק).
(ב) חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה.
(ג) חוזה שהיה מותנה בתנאי מתלה, זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שנתקיים התנאי.

לכאורה, הוראה זו כפשוטה מורה , כי חוזה המותנה בתנאי מתלה יכנס לתוקפו רק עם התממשות התנאי ואילו חוזה המותנה בתנאי מפסיק, יפקע עם התממשותו של התנאי (ראו ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים, כרך ג' עמ' 38 (2003)). פירוש זה של ההוראה אינו מדויק שכן הלכה היא כי גם להסכם המותנה בתנאי מתלה "חיים" בטרם התממש התנאי (ראה ע"א 1156/10 אפרת האס נ' חברת הבונים בקרית משה בע"מ (18.11.2012); רע"א 6734/09 סלון ירושלים מוצרי חשמל בע"מ נ' כלליר תפעול ואחזקה בע"מ, פסקה 9 (26.8.2012 ); ע"א 5559/91 ק.צ מפעלי גז ואנרגיה (1982) בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ, פ"ד מז(2) 642 (1993)); ומאידך , גם לאח ר התממשות תנאי מפסיק עשויים להיוותר חי ובים תקפים בין הצדדים , כגון השבה (ראו : ד' פרידמן ונ' כהן הנ"ל, בעמ' 42-41).

25. מקורו של התנאי להסכם מותנה (בין תנאי מתלה ובין תנאי מפסיק), עשוי להימצא בהוראה מפורשת בהסכם שבין הצדדים, בתנאי מכללא הנלמד מאומד דעת הצדדים ונסיבות העניין, או מכוח הוראת דין (ע"א 6018/03 אוליאר נ' מסא א.א. ייזום וניהול נכסים בע"מ, פסקאות 16-15 (21.1.2007); ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' הוך, פ"ד לז(3) 393, 399, 415 (1983); ע"א 4075/06 גליקמן נ' איזביצקי, פסקה 7 (18.2.2010); ד' פרידמן ונ' כהן הנ"ל עמ' 49; ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 476-475 (2005) ).

26. במסגרת סקירה מקדימה זו נזכיר גם את הוראת סעיף 28 לחוק החוזים העוסקת בסיכולו של תנאי ו מורה:
(א) היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו.
(ב) היה חוזה מותנה בתנאי מפסיק וצד אחד גרם לקיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על קיומו.
(ג) הוראות סעיף זה לא יחולו אם היה התנאי דבר שהצד היה, לפי החוזה, בן חורין לעשותו או לא לעשותו, ולא יחולו אם מנע הצד את קיום התנאי או גרם לקיומו שלא בזדון ושלא ברשלנות.

הוראה זו היא השתקפות של עקרון תום הלב המשתיק בעל דין מלטעון טענה המב וססת על אירוע שהתרחש או שנמנעה התרחשותו, בשל התנהגות חסרת תום הלב של אותו בעל הדין (ראו ד' פרידמן ונ' כהן הנ"ל עמ' 52; ע"א 4541/91 לוביאניקר נ' שר האוצר , פ"ד מח(3) 397 (1994) (בקשה לדיון נוסף נדחתה (דנ"א 5301/94); ע"א 5559/91 הנ"ל,; ע"א 884/80 מנשה נ' מימוני, פ"ד לז(2) 668 (1983); ע"א 3997/91 ועד הנאמנים לנכסי הוואקף המוסלמי נ' יוסי חברה להשקעות בע"מ, פ"ד מט(5) 766 (1996); ע"א 1156/10 הנ"ל).

השתקת בעל דין שסיכל את התנאי המתלה או שגרם להתממשות התנאי המפסיק, מונעת ממנו לטעון לבטלות או לפקיעת החוזה. עם זאת, ככל שבשל התנאי לא ניתן לממש את ההסכם, כגון, מקום שבו הותנה החוזה ב רישיון או הסכמה של צד שלישי, לא יינתן צו לאכיפת החוזה ולנפגע יעמדו כל התרופות האחרות על פי דין בשל הפרת החוזה (ראו ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5) 184 (1992); ע"א 1662/99 חיים נ' חיים, פ"ד נ"ו (6) 295 (2002)).

27. עוד יוער כי בין מכוח הוראה חוזית מפורשת או מכללא, ובין מ כוח חובת תום הלב המוטלת על צד להסכם , מוטל ת בד רך כלל על שני הצדדים לחוזה חובה לפעול למימוש ההתחייבויות שביניהם. אם חוזה היה מותנה בקבלת אישור של צד שלישי, מוטלת על הצדדים להסכם חובת השתדלות להשגת אותה הסכמה; כלומר , השתדלות למימוש התנאי ( על חובת ההשתדלות ראו: ע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (11 .12.2007); 4075/06 הנ"ל).

28. לבסוף נפנה את תשומת הלב להוראת סעיף 29 לחוק החוזים ולפיה " היה חוזה מותנה והתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת - תוך זמן סביר מכריתת החוזה, ה רי אם היה זה תנאי מתלה - מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק - מתבטלת ההתנאה".

ולענייננו.

29. באף אחד מההסכמים שנכרתו בין הצדדים לא נכללה כל הוראה המתנה את תוקף ההסכמים בתנאי כלשהו, לא כל שכן אין הוראה המתנה את תוקפו של הסכם המכר בהסכמת האגודה. הטענה כי ההסכם מותנה בתנאי מתלה או בתנאי מפסיק, לא נזכרה בבקשת הרשות להתגונן, ועלתה רק במהלך הדיונים בתיק.

30. עם זאת, אין חולק כי מכוח החלטות רשות מקרקעי ישראל מו גבלת העברת הזכויות במשק חקלאי בקבלת אישור של רשות מקרקעי ישראל ושל האגודה השיתופית. הגבלת עבירות זאת נזכרת בסעיף 9 להחלטת רשות מקרקעי ישראל מס' 1311 מיום 31.12.2013 שצורפה לבית משפט קמא כמוצג נ/4. סעיף 11 לנוהל קובע כי המינהל לא ייתן רשות להעברת זכויות ללא קבלת הסכמתה של האגודה. החלטת מינהל זו התקבלה שנים רבות לאחר חתימת הסכם המכר , אולם אין חולק כי גם במ ועד חתימת הסכם המכר נדרשו הסכמות האגודה והמינהל להעברת זכו יות במשק חקלאי. תנאי הגבלת העב ירות שהיו בתוקף במועד העסקה לא הוכחו ואיש מהצדדים לא הציג את החלטות המינהל במועדים הרלבנטיים.

31. דדון טען כאמור כי הסכם המכר היה מותנה בתנאי מפס יק, דהיינו מותנה בכך שהאגודה לא תסרב לקבל את שמש לחברות. עם קבלת החלטת האגודה הדוחה את בקשתו של שמש, התקיים התנאי המפסיק.

טענה זו תמוהה בעיני. בהסכמים א ין הוראה כלשהי הקובעת כי החלטת האגודה כאמור תביא לפקיעת ההסכם. ככל שדדון מבקש לסמוך על תנאי מכללא או על תנאי הנובע מהחלטות המינהל, הרי שלכאורה בפנינו תנאי מתלה המורה כי תוקפו של הסכם המכר יותנה בקבלת האישור ( ראו סעיף 27(ב) לחוק החוזים הנ"ל וכן השוו לדברי בית המשפט בע"א 1662/99 הנ"ל, בעמ' 330.

32. לדעתי, בין אם מדובר בתנאי מתלה ובין אם מדובר בתנאי מפסיק , דדון אינו רשאי לסמוך עליו. למסקנה זו ניתן להגיע ממספר טעמים;

- כאמור, צד לחוזה מושתק מלטעון כי תנאי לא התקיים אם הפר את חובת ההשתדלות למימוש התנאי, לא כל שכן אם פעל ל סיכול מימושו של התנאי. בית משפט קמא קבע על פי הראיות שהובאו בפניו מתוך ה"פ 55148-08-15 " [...] שהנתבע (דדון - ר'.ס') פעל בקרב חברי האגודה המוכרים לו, למנוע את הקבלה לחברות תוך העלאות טענות ביחס לתוקף עסקת המכר והשלמתה" (פסקה 50).

עוד קבע בית המשפט קמא באופן ברור:
מכאן, שהנתבע מבקש למנוע את פינויו מהמשק בהסתמך על א י קיום תנאי מ תלה להסכם המכר, כשהוא עצמו הכשיל את קיום התנאי!!! וזאת בניגוד להתחייבותו בהסכם המכר לאפשר את השלמת העסקה!! חוסר תום לב יותר זועק לשמיים קשה למצוא (ההדגשות במקור - ר'.ס')

בעל דין הפועל בחוסר תום לב, מונע התממשות תנאי מתלה או פועל להתממשות תנאי מפסיק, אינו רשאי לסמוך על תנאים אלו ולטעון כי החוזה אינו תקף. על כן, ברי כי דדון אינו רשאי לטעון כי הסכם המכר בטל בשל דחיית בקשתו של שמש, או לטעון כי ההסכם פקע בשל החלטת האגודה.

- כל עוד לא נקבעה בהסכם תק ופה מוגדרת להשלמת התנאי, יעמוד התנאי בתוקפו זמן סביר בלבד. הסכם המכר נכרת בשנת 1995. דדון העלה את הטענה כי התנאי לא התקיים לראשונה רק בהליכי בית משפט. ברי שמשנת 1995 ואילך חלף הזמן הסביר , ולמרות זאת דדון שתק ולא טען מעולם כי על שמש לפנות לאגודה לקבלת הסכמתה להעברת הזכויות. גם חלוף הזמן והשלמתו של דדון עם ההסכם משתיקים אותו מלטעון כי התנאי לא התקיים.

- התנהגותו של דדון בכל השנים שחלפו מחתימת הסכם המכר , חתימת הסכם 2007 והסכם השכירות , מלמדים כי דדון סבר כי הסכם המכר תקף על אף קיומה של ה התנאה בהחלטות המינהל המגבילה את העברת הזכויות. בע"א 1662/99 הנ"ל אומר השופט ברק (פסקה 8):

לשיטתי, במצב בו ניתנת התחייבות להעברת זכות תוך הפרת תניה המגבילה עבירות, אין מקום לקביעה קטגורית כי ההתחייבות עצמה בטלה. אין כל הכרח לשלול תוקף משפטי מהתחייבות שניתנה רק בשל העובדה כי היא נעשתה בניגוד לתניה חוזית אחרת. אכן, אדם יכול להתחייב למכור מה שאינו שלו אך לא יהיה בכוחו להוציא התחייבות זו מן הכוח אל הפועל. בנסיבות מעין אלה, החוזה יהיה תקף לכל דבר ועניין, והצד שכלפיו התחייבו להעביר את הזכות יהיה זכאי לסעדים בגין הפרת חוזה (פרט לאכיפה) ... המישור החוזי ממשיך להתקיים גם אם עצם כריתת החוזה עומדת בניגוד לאמור בהסכם אחר (ע"א 4796/95 אלעוברה נ' אלעוברה, פ"ד נא(2) 669, 676). לפיכך, במישור היחסים החוזיים שבין הצדדים להסכם המאוחר יותר (מעביר הזכות והנעבר) יש לראות כעקרון את ההסכם כתקף (ראו עוד: לרנר, "הסכם האוסר העברת זכות", מחקרי משפט ג (תשמ"ד) 156, 166; ראו גם: Chitty On Contracts (A.G. Guest, Ed. 1994) 971-972;).

ראינו גם כי בהסכם השכירות הצהירו הצדדים מפורשות כי כל התנאים לפי הסכם המכר והסכם 2007 מולאו. משמע , דדון עצמו הצהיר כי התקיימו כל התנאים למימוש הסכם המכר , לרבות כל תנאי שבו הותנה ההסכם.

- דדון מנוע מלטעון כי ההסכם בטל או פקע שהרי גם לשיטתו, הייתה מוטלת עליו החובה להשיב את הכספים שקיבל. דדון מעולם לא הציע להשיב לשמש את הכספים ואפילו בבית משפט קמא לא טרח להפקיד או להציע להפקיד את סכ ום ההשבה.

- פסק הדין שניתן בהעדר הכנה בהמ"פ 55145-08-15 ולפיו בוטלה החלטת האגודה משלים את החסר ומהווה הממשות התנאי.

33. מן האמור מתחייבת המסקנה כי טענת דדון לפיה הסכם המכר פקע בשל התממשות תנאי מפס יק או כי ההסכם בטל מאחר שלא התממש תנאי מתלה , דינה להידחות.

בכך לא די. שהרי גם אם ההסכם תקף , ייתכן שההוראה בגדר הגבלת העבירות, כמופיע בהחלטת המינהל, מונעת מתן צו אכיפה.

34. ייתכן שהעלאת טענה כזו עשויה הייתה להיות רלבנטית בתחילת ההליכים. עם זאת, ראינו כי האגודה אישרה את העברת הזכויות לרם שמש ולאחר מכן לאוראל שמש. הואיל והאגודה אישרה את ההעברה , לא רשאי דדון לחלוק , במסגרת זו, על תוקפה של אותה הסכמה. על כן אין כל מניעה להורות על אכיפת הסכם המכר.

35. בית משפט קמא התנה את סעד הפינוי במתן הודעה בדבר הסכמת האגודה להעברת הזכויות לשמש או לרם. בית המשפט סירב לתקן את פסק הדין כאשר התברר כי בסופו של יום הוסכם בין שמש לאגודה כי הזכויות יועברו לאוראל שמש (ראו החלטה מיום 27.12.2017, בקשה מס' 43).

דומני כי לא היה מקום להתנות את הפינוי בקבלת הודעה על העברת הזכויות לשמש או לרם שמש דווקא, ודי בכך שהאגודה אישרה את בקשת שמש להעברת הזכ ויות לצד שלישי כלשהו כדי לאפשר את השלמת העסקה.

לפיכך, יש לקבוע כי די בקבלתו של אוראל שמש לחברות באגודה כדי להורות על פינויו של דדון מהמשק.

הפיצוי הכספי
36. בית משפט קמא קבע כי על דדון לשלם לשמש פיצוי בגין האיחור בפינוי המשק רק לגבי התקופה שמיום הפינוי שצוין בדרישת הפינוי מיום 22/2/2012 ועד יום הגשת התביעה . כן חייב את דדון בתשלום פיצוי מוסכם בסך של 5,000 $ בהתאם לאמור בהסכם השכירות.

על קביעה זו הוגש הערעור שכנגד, בגדרו טען שמש כי היה על בית המשפט לחייב את דדון לפצותו בגין כל תקופת האיחור בפינוי, דהיינו מתום תקופת השכירות. כן היה על בית המשפט לחייב את דדון בתשלום דמי השכירות שלא ש ולמו.

37. דין ערעורו של שמש בעניין זה להידחות. בית משפט קמא קבע בפסקה 54 לפסק דינו כי שמש נמנע מלדרוש מדדון לפנות את המשק בתום תקופת השכירות. בית המשפט קבע כי התנהגותו של שמש, החל משנת 1995 ועד למשלוח מכתב הדרישה, מעידה כי שמש מחל על חובו של דדון וכי ויתר על דרישת הפינוי. קביעה זו של בית המשפט קמא היא קביעה עובדתית שאין מקום שערכאת הערעור תתערב בה.

אוסיף, כי לשתיקתו של שמש במשך שנים כה רבות לא ניתן הסבר מניח את הדעת . בין אם שמש ויתר על זכותו מחמת שהמתין לאישור האגודה , ובין אם משיקולים אישיים אחרים, אין מקום להתערב בקביעת בית המשפט קמא כי ויתר על דרישת הפיצוי עד משלוח מכתב הדרישה .

38. אציע גם לדחות את טענותיו של שמש בעניין החיוב בהוצאות. כידוע ערכאת ערעור אינה נוהגת להתערב בפסיקת הוצאות אלא במקרים חריגים והמקרה הנוכחי אינו מצדיק חריגה מההלכה לא כל שכן אינו מצדיק פסיקת הוצאות מיוחדות לדוגמא .

סוף דבר
39. בשים לב לכל האמור, אציע לחבריי לדחות את ערעורו של דדון ולקבל באופן חלקי את ערעורו של שמש כך שהפינוי המ שק לא יותנה באישור ההמחאה לרם. בהתאם, אציע להורות כי דדון יפנה את המשק בתוך 30 יום. כן אציע לדחות את ערעורו הנגדי של שמש בעניין סכום החיוב בפיצוי.

עוד אציע לחייב את דדון לשלם לשמש הוצאות הערעור בסך כולל של 11,700 ₪. המזכירות תעביר סך זה מתוך הפיקדון שהפקיד דדון לשמש, באמצעות בא כוחו. יתרת הפיקדון שהפקיד דדון תוחזר לו באמצעות בא כוחו. הפיקדון שהפקיד שמש יוחזר לו באמצעות באי כוחו.

ר. סוקול, שופט

השופט מנחם רניאל
אני מסכים.

מ. רניאל, שופט

השופטת ישראל קראי- גירון
אני מסכימה.

י. קראי-גירון, שופטת

אשר על כן הוחלט כאמור בפסקה 38 לפסק דינו של השופט סוקול

ניתן היום, י"ב ניסן תשע"ח, 28 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.

ר. סוקול, שופט

מ. רניאל, שופט

י. קראי-גירון, שופטת