הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 32483-04-18

בפני
הרכב השופטים:
כב' ה שופטת ברכה בר-זיו [אב"ד]
כב' ה שופטת רבקה איזנברג
כב' ה שופטת העמיתה שושנה שטמר

המערער:

אברהם גלנטי
ע"י ב"כ עוה"ד ישראל הרפז

נגד

המשיבה:

ענת קרן
ע"י ב"כ עוה"ד דוד הדרי ואח'

פסק דין

1. בפנינו הודעת ערעור (מתוקנת) על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כבוד השופט אחסאן כנעאן) מיום 26.2.18 בת.א. 64551-06-15 ועל החלטות מיום 28.8.19 ו- 14.11.18. בפסק הדין התקבלה בחלקה תביעת פינוי שהגיש המערער, אברהם גלנטי (להלן: "המערער" ו/או "גלנטי") וניתן למשיבה, ענת קרן (להלן: "המשיבה" ו/או "קרן") סעד מן הצדק בכפוף לתשלום כספי. בשתי ההחלטות הוארך למשיבה המועד לתשלום הנ"ל.

נקדים ונציין כי המשיבה הגישה ערעור שכנגד, אך בדיון בפנינו חזרה בה מן הערעור והוא נדחה, ולפיכך לא נביא את עיקריו.

2. המשיבה היא דיירת מוגנת בדירה בבית ברחוב רענן 23, חיפה (להלן: "הדירה"), על פי חוזה שכירות שנערך עם בעלים קודמים של הדירה בחודש נובמבר 1994.

3. המערער הוא הבעלים של הדירה. המערער רכש את הדירה ביום 23.6.10 ובהסכם עם הבעלים הקודמים הם הימחו לו את הזכות לגבות חובות דמי שכירות מהמשיבה.

4. ביום 25.5.12 פנה המערער למשיבה והודיע לה כי מיום 1.1.12 עליה לשלם לו את שכר הדירה. כמו כן נדרשה לפנות חלק מחצר הכניסה לבית שנתפסה על ידה וכן לסלק את כלבת הדוברמן שהיא מגדלת. ביום 29.8.07 נדרשה המשיבה גם להשיב לקדמותו את מצב המרפסת, לאחר שזו נסגרה על ידה .
5. המשיבה השיבה למערער כי אינה מכירה בו כבעלים של הדירה, והמשיכה לשלוח שיקים עבור דמי השכירות לבעלים הקודם. הבעלים הקודם החזיר למשיבה את השיקים והודיע לה כי עליה לפנות למערער בלבד.

6. ביום 8.4.13 נשלח לכל דיירי הבית מכתב דרישה לבצע תיקונים בבית, היות והבית מהווה "מבנה מסוכן". המשיבה סרבה לשאת בחלקה בתשלום עבור השיפוצים, ולפיכך המערער שילם את חלקה לקבלן שביצע את העבודות בבית. המשיבה לא איפשרה גם למערער להכנס לדירה על מנת לבדוק את מצבה.

7. ביום 30.6.15 הגיש המערער נגד המשיבה תביעה לפינוי ולתשלום דמי שכירות וכן השתתפות בהוצאות שיפוץ הבית בו נמצאת הדירה. בתביעתו טען המערער כי המשיבה הפרה את הסכם השכירות הפרות יסודיות ומהותיות המזכות אותו לדרוש את פינויה מן הדירה. בין היתר טען כי המשיבה לא שילמה את שכר הדירה המגיע ממנה במשך 3.5 שנים (מאז 1.1.12), ביצעה ללא רשות ו/או הסכמת הבעלים עבודות שינויים בדירה , השתלטה על חלק מחצר הבית המשותף, מנהלת בדירה עסק לגידול כלבי דוברמן לשם מכירתם, לא שילמה את חלקה בהוצאות השיפוצים ומסרבת לאפשר למערער להכנס לדירה לשם בדיקת מצבה.

8. בכתב ההגנה טענה המשיבה כי קיבלה את הסכמת הבעלים הקודם לבצע את סגירת המרפסת והחצר, כי אינה מנהלת עסק בדירה וכי היא מוכנה לשלם את דמי השכירות המגיעים ממנה, אך חששה לשלם אותם למערער מאחר וחששה להעביר כספים למי שלא זכאי להם. כמו כן טענה כי היא מוכנה להפקיד את דמי השכירות בקופת בית המשפט או לשלם למי שבית המשפט יורה.

המשיבה טענה כי הבעלים הקודם התחייב לשאת בהוצאות שיפוץ הבית. המשיבה הוסיפה וטענה כי אינה מסרבת לאפשר לבעל הדירה להכנס אליה, אם כי המערער אינו בעל הדירה וככל שיבקש להכנס הדבר צריך להיעשות רק בתיאום עימה.

המשיבה טענה כי אינה מפירה את הסכם השכירות וככל שיקבע כי היא מפרה אותו – היא זכאית לסעד מן הצדק.

9. בפסק הדין קבע בימ"ש קמא כי:

א. סירובה של המשיבה לשלם למערער את דמי השכירות היה מוצדק ואינו מקנה עילת פינוי, מאחר ולא הוכח כי המערער היה הבעלים היחידי של הדירה בזמן שהמשיבה נדרשה לשלם למערער את שכר הדירה ומאחר ובמועד בו נדרשה לשלם לגנטי את דמי השכירות – הוא לא היה הבעלים של כל הדירה.

ב. סירוב זה של המשיבה היה מוצדק רק עד למועד הגשת התביעה – שאז הוצגו בפניה כל המסמכים המעידים על בעלותו של המערער בדירה. לאחר הגשת התביעה הפקידה המשיבה בקופת בית המשפט את דמי השכירות שלטענתה עליה לשלם – 107 ₪ לחודש , בעוד ששיעור דמי השכירות הנכון הוא 198 ₪. יחד עם זאת, הפרשי דמי השכירות אינם מצדיקים את פינוי הדירה.

ג. גם גידור החצר וסיפוחה לדירת המשיבה אינו מקים עילת פינוי . למשיבה זכות שימוש בחצר, המהווה רכוש משותף , ובאשר לסגירת החצר בשער ומנעול, הרי שהבעלים הקודם היה ער לכך עוד בשנת 2006, לא הביע התנגדות והמשיך לקבל דמי שכירות, דהיינו ויתר על עילת הפינוי. לפיכך, השתלטות על החצר אינה מהווה הפרה של תנאי ההסכם ולכל היותר למערער זכות לדרוש את סילוק ידה של המשיבה מהחצר או את סילוק השער.

ד. גם לגבי סגירת המרפסת – קבלת דמי שכירות במשך 5 שנים מבססת את הטענה כי הבעלים הקודם ויתר על עילת פינוי זו. מה גם שאף המערער הגיש את התביעה לאחר 3 שנים , ומכאן שגם הוא נחשב כמי שויתר על זכות התביעה לפינוי מחמת עילה זו.

ה. גם אי תשלום חלקה של המשיבה בהוצאות שיפוץ הבית אינו מקנה עילת פינוי וכן קבע כי לא הוכח שהמשיבה מנהלת עסק בדירה.

ו. המשיבה הפרה את הסכם השכירות כאשר סירבה לאפשר למערער לבקר בדירה וכי הדבר מקים למערער עילת פינוי. יחד עם זאת, בשים לב לגודלו של "החטא" יש מקום להעניק למשיבה סעד מן הצדק.

ז. על המשיבה לשלם למערער את כל דמי השכירות עד מועד פסק הדין בתוך 60 יום וכן לשלם למערער תשלום נוסף של 5,000 ₪ תוך 90 יום. ככל שהמשיבה לא תשלם תשלומים אלו- היא תפונה מן הדירה.

ח. על משיבה להסיר את המנעול מהשער בגינה.

בימ"ש קמא חייב את המשיבה לשלם למערער הוצאות משפט בסך 5,000 ₪, בשים לב לכך שרק חלק מטענות המערער התקבלו.

בימ"ש קמא העביר את התביעה לקביעת דמי השכירות והוצאות השיפוץ לבית הדין לשכירות.

10. המערער הגיש ערעור על פסק הדין ביום 1.6.18 . מאחר והמשיבה לא שילמה את הסכומים שנקבעו בפסק הדין – ביקש המערער למחוק את הערעור.

11. ביום 28.8.19 בימ"ש קמא נעתר לבקשת המשיבה והאריך את המועד לקיום תנאי ההגנה מן הצדק עד יום 3.10.18. ביום 14.11.18 האריך את המועד פעם נוספת .

12. המערער הגיש בקשת רשות ערעור על ההחלטה (רע"א 26462-12-18) וביום 27.3.19 ניתנה בהסכמת הצדדים החלטת כבוד השופטת י. קראי-גירון, לפיה תבוטל מחיקת הערעור והטענות נגד ההחלטות ידונו במסגרת הערעור. לאור החלטה זו הגיש המערער ביום 30.4.19 הודעת ערעור מתוקנת.

13. בעקבות הודעת הערעור המתוקנת הגישה המשיבה ערעור שכנגד, אך כאמור לעיל, בדיון בפנינו היא חזרה בה מהערעור שכנגד והוא נדחה.

14. בהודעת ערעור ביקש המערער לדון תחילה בטענת סף, שככל שתתקבל יתייתר הדיון בערעור. טענת הסף היא כי בימ"ש קמא טעה כאשר בדיעבד, לאחר שחלפו המועדים לקיום תנאי הסעד מן הצדק, האריך מועדים אלה.

כמו כן טען כי המשיבה הטעתה את בימ"ש קמא כאשר הודיעה כי שילמה את מלוא המגיע ממנה. המערער טען כי הודעת המשיבה היתה כוזבת והיא לא שילמה את הסכום שהצהירה ששילמה, ולפיכך התבקש לקבוע כי המשיבה הפרה את פסק הדין וקמה עילת פינוי.

המערער גם הוסיף וטען כי לא היה מקום להאריך את המועד, מאחר ולא הונחה תשתית ראייתית לצורך בהארכת המועד ולא התקיימו כל נסיבות חריגות שהצדיקו את מתן האורכות, מה עוד שהבקשות להארכת מועדי התשלום הוגשו לאחר שכבר חלפו מועדים אלה.

המערער טען כי מאז פסק הדין ועד היום המשיבה לא משלמת את דמי השכירות.
15. לחילופין, השיג המערער על קביעותיו של בימ"ש קמא בכל הנוגע להתקיימות עילות הפינוי, וטען כי הוכח שמתקיימות עילות הפינוי הקבועות בסעיף 131(1), (2), (5) לחוק, המזכות אותו לדרוש את פינויה של המשיבה.

ב"כ המערער טען כי לא היה מקום ליתן למשיבה סעד מן הצדק ולחילופין טען כי התנאים למתן סעד זה מקילים באופן בלתי סביר.

16. המשיבה טענה בעיקרי הטיעון מטעמה כי המערער נתן הסכמתו לדיון בערעור לגופו, ולפיכך אין מקום לדון בטענות הסף, שככל שיתקבלו הדבר ייתר את הדיון בערעור.

לגופו של ענין טענה המשיבה כי שתי ההחלטות ניתנו מכח סמכותו הטבועה של בית המשפט להאריך מועדים לביצוע פסק דין ובשים לב לתוצאות הקשות שיגרמו ככל שלא יוארך המועד.

כמו כן טענה המשיבה כי לא התקיימה איזו מעילות הפינוי להן טוען המערער ולחילופין כי היה מקום ליתן לה סעד מן הצדק ואין להתערב בקביעת בימ"ש קמא בענין זה.

17. בדיון בפנינו טען ב"כ המערער כי ניתנו למשיבה הזדמנויות רבות , אך היא לא שילמה את המגיע ממנה, עד פתיחת תיקי ההוצל"פ . לגופו של ענין חזר וטען כי כלל סופיות הדיון הופר וכי לא היה מקום להאריך את המועד לתשלום שנקבע בפסק הדין. כמו כן טען כי הוסכם במפורש בפני כבוד השופטת קראי-גירון כי בערעור תידון גם טענת הסף של המערער לגבי סמכותו של בית המשפט להאריך את המועד.

לגופו של ענין טען כי בימ"ש קמא שגה בכל קביעותיו לענין קיומן של עילות הפינוי (למעט הקביעה כי זו קיימת בכל הנוגע לאי מתן אפשרות להיכנס לדירה) כן טען כי ככל שביהמ"ש יחליט ליתן למשיבה סעד מן הצדק – יש לקבוע סכום משמעותי שיביא בחשבון הן את התנהלותה והן את העובדה שהיא שכרה דירה בת 3 חדרים, הרחיבה אותה ללא רשות לדירת 4 חדרים ומשלמת דמי שכירות של 108 ₪ לחודש.

ב"כ המשיבה חזר וטען לתוצאות הקשות שיגרמו למשיבה ככל שיתקבל הערעור וייקבע כי עליה לפנות את הדירה. כמו כן, ב"כ המשיבה טען עוד כי הארכות המועד ניתנו כדין וכי ההלכה היא כי כאשר חוסר הצדק או המבחן התוצאתי של אי הצדק זועק לשמים – יש לבית המשפט סמכות להאריך את המועדים, גם אם לא היתה סיבה לעיכוב בתשלום. כמו כן טען כי המשיבה שילמה את כל המגיע ממנה, וכי בכל הקשור להעלאת דמי השכירות , בימ"ש קמא העביר את ההכרעה לבית הדין לשכירות.

דיון

טענת הסף

18. אנו פותחות בקביעה שיש לדחות את טענת ב"כ המשיבה כי אין מקום לדון בטענות אלה, נוכח מחיקת בקשת רשות הערעור על ההחלטה להאריך את המועד, וראוי כי טענה זו לא היתה נטענת.

בישיבת יום 27.3.19 ברע"א 26462-12-18 קיבלו הצדדים את הצעת כבוד השופטת י. קראי-גירון לפיה "במסגרת הדיון בערעור יותר למר גלנטי לתקן את הודעת הערעור וזאת לא יאוחר מיום 1.5.19, כדי לכלול טענות שהועלו במסגרת בקשת רשות ערעור זו, לפיה גם אם היה מקום להעניק לגב' קרן סעד מן הצדק כפי שקבע בימ"ש קמא , גב' קרן לא עמדה בתנאים לכך ומשכך אין להעניק לה סעד מן הצדק ולמנוע פינויה מהנכס". נוכח הסכמה זו נמחק הערעור והוגשה הודעת ערעור מתוקנת (נשוא פסק דין זה), בה נטענו טענות הסף.

לפיכך, לא היה מקום לטעון בניגוד להסכמה זו.

19. לגופה של הטענה, בהחלטתו להאריך את מועד התשלום קבע בימ"ש קמא כי:

"בטרם אתייחס לגוף הבקשה אסלק טענת סף שהעלה המשיב. אין ממש בטענת המשיב שבית משפט אינו מוסמך לדון בבקשה משפסק הדין הפך לחלוט. די אם אפנה לד"נ 22/73 בן שחר נ' מחלב, פ"ד כח(2) 89 בו נפסק כי לבית משפט סמכות טבועה להושיט סעד לאדם שאיחר בקיום חיוב על פי פסק דין על ידי דחיית המועד לקיומו.
ומה הם הכללים להפעלת אותה סמכות טבועה? האינטרסים המתנגשים בענייננו הם מחד סופיות פסק הדין שניתן ומאידך פגיעה קשה שיכולה להיגרם למבקשת במידה ובקשתה תדחה שכן היא עלולה לאבד את קורת הגג שנהנתה ממנה עד כה. לאור זאת ההלכה הפסוקה קבעה כי רק במקרים מיוחדים וחריגים, ובהתקיים נסיבות כבדות משקל ויוצאות דופן, כאשר התוצאה הבלתי נמנעת מאי-הענקת הסעד היא אונס, עושק וגרימת עוולה, רשאי בית המשפט לעשות שימוש בסמכותו הטבועה. כך יש מקום להאריך מועד עשיית דבר, שנקבע בפסק-דין סופי, רק במקרים נדירים ביותר, כאשר הפגיעה בצדק היוצאת מאי-היעתרות לבקשה, למתן ארכת חסד, למלא באיחור את המוטל עליו, היא קשה ובולטת, וזאת אפילו אם התנאי הנוסף שנדרש בשעתו, לאמור כי מחדלו של החייב למלא את חיובו בעתו נבע מכורח נסיבות שנוצרו לאחר מתן פסק הדין ושלא היו בשליטתו, איננו מתקיים כל צורכו (ראו: ע"א 230/87 שקולניק נ' זכאי, פ"ד מו(3) 279).
בבואי ליישם את הכללים הנ"ל על ענייננו אני מוצא שלמרות שלא הייתה הצדקה עניינית למבקשת שלא לשלם את החיוב בגין סעד מו הצדק (שכולל אך ורק תשלום של 5,000 ₪ ודמי השכירות שבפיגור) יש להיעתר לבקשתה שכן אי מתן הסעד המבוקש תגרום לתוצאה קשה ובולטת. אין ממש בטענת המבקשת שלא ידעה שהיא נדרשת לשלם את הסכומים הנ"ל כתנאי לאי פינויה שכן הדבר נאמר ברחל ביתך הקטנה במסגרת פסק הדין. נראה עוד שהמבקשת מנהלת בעצלתיים בתשלום מה שהוטל עליה בפסק הדין ובהגשת הערעור שהמועד להגשתו חלף זה מכבר לפני מספר חודשים. בעת הגשת הבקשה אף טרם הגישה המבקשת בקשה להארכת מועד להגשת הערעור וזו הוגשה רק לאחר הגשתה של הבקשה המונחת לפני. המשיב מאידך אינו יכול להיבנות ממכתב ששלח למבקשת שכן במסגרת אותו מכתב נאמר שעליה לשלם הסכומים הנקובים בפסק הדין אך לא נמר לה שבמידה ולא תשלמם היא תפונה מהדירה.
יחד עם זאת, תוצאות דחיית הבקשה הן קשות. מיד לאחר שעיכבתי את הפינוי והתניתי את זה בהפקדה של 5,000 ₪ המבקשת מילאה אחר הוראה זו. נראה שהמבקשת התחילה להפנים את משמעות פסק הדין והחלה למלא אחר הוראותיו אם כי טרם הפנימה את מלוא משמעותו. כך המבקשת מתעלמת בבקשתה מתשלום הפרשי דמי השכירות שחייבת לעבר. לכן יש בדעתי להיעתר לבקשה ולהאריך את המועד לקיום יתר החיוב שהוא חלק מהסעד מן הצדק כך שהמבקשת תשלם ישירות למשיב סך של 7,899 ₪ שהם יתרת הפרשי דמי השכירות עד למועד פסק הדין שטרם שולמו על ידה וזאת עד ליום 3/10/2018".

20. לאחר שבחנו את נימוקי בימ"ש קמא , אנו סבורות כי אין מקום להתערב בהחלטתו להעניק למבקשת סעד מן הצדק, ואף להאריך את מועד התשלום מפעם לפעם.

בימ"ש קמא צדק בהסתמכו על ההלכה המנחה שנקבעה עוד בבע"א 230/87 שקולניק נ' זכאי, פ"ד מו(3) 279) (אשר היפנה גם לד"נ 22/73 בן שחר נ' מחלב, פ"ד כח(2) 89), ולפיה:

"כוחו של בית המשפט להושיט סעד של חסד לחייב, אשר לא פרע את חובו במועד שנקבע בפסק-דין (לרבות פסק-דין שניתן על יסוד הסכמת הצדדים) - וזאת מחמת נסיבות שנוצרו לאחר מתן פסק הדין ושלחייב לא הייתה שליטה למונען - איננו מעוגן בכל דין, אלא נובע מסמכותו הטבועה והטבעית של בית המשפט לעשות צדק.....קיומה של "סמכות טבועה" הוא פועל יוצא של הנסיבות הקוראות למתן סעד דיוני, שבית המשפט איננו רשאי, משיקולי עשיית צדק, למונעו מן הנזקק לו".

בהמשך פסק הדין , לאחר סקירת הפסיקה ממשיך בימ"ש שם וקובע כי :

"אמור מעתה, שהסמכות הטבועה להעניק ארכת חסד נתונה לבית המשפט, באורח חריג לכלל הרגיל, גם אם התנאי של אונס נסיבות איננו מתקיים כל צורכו, ובלבד שהענקת הסעד דרושה ל"מניעת תוצאות קשות שחוש הצדק אינו יכול להשלים עמן" (שם)".

21. כך גם בענייננו, המשיבה לא הוכיחה נסיבות חריגות ומיוחדות שמנעו ממנה את ביצוע התשלום במועד שנקבע בפסק הדין, אך אנו מסכימות כי פינוי המשיבה מן הדירה יביא "לתוצאות קשות שחוש הצדק אינו יכול להשלים עימן", ולפיכך אין מקום להתערבותינו.

22. ב"כ המערער טען כי לאחר שחלף מועד התשלום, פסק הפינוי הפך לחלוט ולא ניתן היה להאריך את המועד, זאת בהבדל ממצב בו הארכת המועד ניתנה קודם שחלף מועד התשלום.

23. לא מצאנו בהלכה הפסוקה בסיס לאבחנה זו. בפסק דינה של כבוד השופטת י. וילנר ברע"א 700/19 ‏ תמר לוסון נ' עו"ד יקיר ניידיק - נאמן‏ (3.6.19) אמנם נקבע כי:

"אכן, אין חולק כי יש לנהוג באנושיות וברגישות בהליכים המובילים לפינוי אדם מבית מגוריו, וזאת בשל החשיבות האישית והחברתית של בית המגורים בחיינו (ראו: רע"א 3880/06 בירס נ' בנק הפועלים בע"מ אגף "משכן", [פורסם בנבו] פסקה ו (14.5.2006); ע"א 2722/06 גינות לאה בע"מ נ' בנק המזרחי בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 11 (29.5.2006)). יחד עם זאת, שיקול זה אינו עומד לבדו, ובמסגרת הליכי מימוש נכסים בהוצאה לפועל או בפשיטת רגל יש להביא בחשבון גם אינטרסים אחרים, וביניהם האינטרס הציבורי לעודד רוכשים פוטנציאליים להשתתף בהליכים מעין אלה, וכן הרצון להגן על מי שרכש בתום לב נכסים במסגרת הליכים אלה (ראו והשוו: ע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו(1) 793, 801 (1972); ע"א 509/00 לוי נ' ברכה, פ"ד נה(4) 410, 432 (2001); ע"א 3301/08 פטל נ' אורי, [פורסם בנבו] פסקה 57 (23.8.2009)).
בענייננו, בית המשפט המחוזי אישר במסגרת ההחלטה השנייה את הסכם המכר. לצד זאת, ואך לפנים משורת הדין, נעתר בית המשפט לבקשת המבקשת כי תינתן לה ארכה נוספת לפדיון זכויות החייב בדירה ואפשר לה להפקיד בידי הנאמן סך של 300,000 ש"ח בתוך 30 ימים. כן נקבע, כי "ככל שהסכום לא יופקד ההסכם מאושר" (ההדגשות אינן במקור, י.ו.). המבקשת לא הפקידה את הסכום האמור במסגרת 30 הימים שניתנו לה וכן לא ערערה על החלטה זו, ומשכך ההחלטה לאשר את הסכם המכר הפכה לחלוטה" (ההדגשה שלנו-ב.ב.).
יחד עם זאת, לא ברור אם האמור חל בכל מקרה של הארכת מועד "שחלף", או שתחולתו מוגבלת להליכים המיוחדים אליהם התייחס בית המשפט שם, ואנו סבורות כי בנסיבות שבפנינו המשיבה זכאית להינות מן הספק, באשר לסמכותו של בית המשפט להאריך את מועד התשלום.
24. לפיכך, אנו דוחות את טענת הסף של המערער וקובעות כי בימ"ש קמא היה מוסמך להאריך את מועד התשלום.

עילות הפינוי

25. נוכח העובדה שבימ"ש קמא קבע כי התקיימה עילת פינוי אך החליט להעניק למשיבה סעד מן הצדק, לכאורה היינו פטורות מלדון בשאלת התקיימותן של יתר עילות הפינוי להן טען המערער. ואולם, יש לשאלה זו השלכה הן לשאלה אם היה מקום ליתן להמשיבה סעד מן הצדק והן לסכום שהיה מקום לחייב את המשיבה לשלם למערער כתנאי למתן סעד מן הצדק, ולפיכך נדון להלן בטענות אלה.

26. עילת הפינוי הראשונה אותה בחן בימ"ש קמא היא "אי תשלום דמי שכירות" תוך חלוקה לתקופה שעד הגשת התביעה ולאחריה.

לגבי התקופה הראשונה קבע בימ"ש קמא כי בשנת 2012, כאשר המשיבה נדרשה לראשונה לשלם את דמי השכירות החודשיים למערער, לא הוכח כי המערער היה "הבעלים היחיד" של הדירה (ההדגשה במקור) "ולכן סירובה להפקיד בידיו את דמי השכירות החודשיים היה סירוב מוצדק".

בימ"ש קמא התייחס לעובדה שנציג הבעלים הקודם הודיע למשיבה כי עליה לשלם את דמי השכירות החודשיים למערער וקבע כי :
"אמנם הובא לפני מכתב של מר תאופיק עודה שכתב לנתבעת כי הדירה נמכרה לתובע ועליה לשלם לו את דמי השכירות, אולם מסמך זה אינו מסמך משפטי שמוכיח את הטענה שאכן הדירה היא בבעלותו הבלעדית של התובע גם אם בעבר מר תאופיק עודה הוא שטיפל מטעם משפחת עודה בגביית דמי השכירות, מרא תאופיק עודה לא היה הבעלים היחידי של הזכויות בדירה ולכן אין די במכתב ממנו בלבד".

27. אנו סבורות כי שגה בימ"ש קמא כאשר בחן את שאלת הבעלות בדירה (שהרי אין חולק כי בין הבעלים ובין המערער ואח' נחתם הסכם למכירת הדירה (ביחד עם דירות נוספות בבית) לפני המועד בו המערער הודיע למשיבה כי עליה לשלם לו את דמי השכירות וגם אם ההסכם היה מותנה באישור הסכם חלוקה בין כל הבעלים של הבית, לא היה זה עניינה של המשיבה לבדוק את שאלת התקיימותם של התנאים הנ"ל, במיוחד כאשר נציג הבעלים הקודם הודיע למשיבה במפורש ובכתב כי עליה לשלם את דמי השכירות לבעלים החדש.

ודוק : המשיבה עצמה התקשרה בחוזה השכירות עם שניים בלבד מתוך הבעלים הרשומים של הבית (שלא נרשם כבית משותף) ואת כל המגעים ניהלה עם נציג הבעלים הקודמים, אשר הודיע לה כי עליה לשלם למערער.

בנסיבות אלה, שגה בימ"ש קמא בקביעתו כי "מר תאופיק עודה לא היה הבעלים היחידי של הזכויות בדירה ולכן אין די במכתב ממנו בלבד" וכי ה מכתב שכתב למשיבה כי עליה לשלם למערער את דמי השכירות "אינו מסמך משפטי שמוכיח את הטענה שאכן הדירה היא בבעלותו הבלעדית של התובע". מבחינת המשיבה כשוכרת , היה צריך להיות די בהוראת נציג הבעלים הקודמים למי על המשיבה לשלם את דמי השכירות והוא לא נדרש "להוכיח" למשיבה את הבעלות. ככל שתתקבל פרשנותו של בימ"ש קמא כי על דייר לבדוק בציציות את זכויותיו של מי שמשכיר לו את הדירה , וכי עליו לשלם רק לבעל הבית היחיד, כפי שהדגיש בימ"ש קמא, ממילא גם הסכם השכירות לפיו שכרה המשיבה את הדירה אינו בתוקף מאחר ולא נחתם על ידי כל הבעלים הקודמים של הדירה ואפילו לא על ידי חלקם הגדול.

בע"א 217/95 הקדש שאול מזרחי ז"ל נ. פנינה קורלנסקי, אליו הפנה בימ"ש קמא, היתה מחלוקת בין יריבים הטוענים לזכויות בנכס. אותה מחלוקת אף התבררה בערכאות ולכן נקבע שם כי כל עוד לא הוכרעה שאלת הזכויות בנכס, חששה השוכרת בצדק לשלם את דמי השכירות לאחד היריבים ולא התקיימה עילת פינוי. בענייננו – המשיבה לא הצביעה על מחלוקת שכזאת והיא אף לא זימנה את מי מהבעלים הקודמים כדי לתמוך בטענתה, כאילו קיימת מחלוקת שכזאת שהצדיקה חשש שכזה.
כפי שנפרט בהמשך, אנו שוכנענו כי התנהלותה של המשיבה באי תשלום דמי השכירות הייתה בחוסר תום לב מוחלט.

28. נציין כי מניעיה של המשיבה לא לשלם למערער את דמי השכירות , כפי שנדרשה לעשות, לא התבררו לנו, אך ברי לנו כי התנגדותה לשלם לו את דמי השכירות לא נבעה מחשש או ספק למי עליה לשלם , וכי היתה נעדרת תום לב, ונבהיר דברינו:

לפי המסמכים שצורפו לתצהירי הצדדים, המשיבה נקטה נגד המערער בכינויי גנאי , כאילו הוא מבקש לגזול את כספה. כך, במכתבה של המשיבה לב"כ המערער מיום 27.6.12 היא כותבת כי "כפי שהסברתי לך בעבר, מרשך איננו הבעלים של הנכס בו אני מתגוררת, אלא מחזיק בהתראת אזהרה לרכישה בטאבו, אחרי ששילם דמי קדימה לאחד היורשים או יותר של הנכס. אשר על כן , כל נסיון מצידו לאיים על הדיירים ולהמציא האשמות יתקבל מרגע זה ואילך כניסיון השתלטות במרמה על נכס לא לו". בתשובה למכתב דרישה נוסף מיום 15.10.12 בו נדרשה, בסעיף 7, לשלם למערער את דמי השכירות השיבה במכתב מיום 5.11.12 כי "סעיף 7 למכתב זה הוא ניסיון להוציא כספים במרמה" (במכתב זה מפרטת המשיבה את הבירורים שעשתה בנוגע לזכויות המערער בדירה וכי המערער אינו הבעלים היחיד ומוסיפה כי " . .. עד שבעלי הנכס או יורשיהם יודיעו לי רשמית על העברת הבעלות, כולל אישורים הנדרשים לאישוש העניים (כך במקור – הערה שלנו) כל פניה של מרשך בענין הדירה, תחשב כניסיון להוציא כספים במרמה". ובתשובה למכתב ב"כ המערער מיום 24.4.13 בענין "תיקוני מבנה מסוכן וחוב שכר דירה "השיבה המשיבה במכתב מיום 29.4.13 כי המכתב שנשלח אליה מהוה הטרדה ואיומים , כי היא "משלמת שכר דירה באופן קבוע ומסודר לנציג המשפחה מר טופיק עודה" (למרות שהאחרון הצהיר במפורש כי לא שילמה לו את דמי השכירות, למעט מספר תשלומים ) וכי האמור במכתבו בדבר זכויות המערער "הוא בגדר התחזות ואיומי סרק במטרה להוציא כספים במרמה". המשיבה הגדילה לעשות והמשיכה וכתבה כי "למרשך אין כל זכות אחרת בדירה שלי, וגם לא בגג שלי והוא מתבקש להסיר לאלתר את העבודות הבלתי חוקיות שביצע על הגג שלי..." (עבודות שבוצעו על מנת להסיר את הסכנה בדבר היות המבנה מסוכן, כאמור במכתב הדרישה של עירית חיפה).

תשובות בנוסח דומה נשלחו לב"כ המערער גם בתשובה למכתבים נוספים ששלח ובו התריע על הפרות מצידה של המשיבה ועל אי תשלום דמי השכירות.

לו התנהלה המשיבה בתום לב , היה על המשיבה, לאחר שקיבלה את הודעת נציג הבעלים הקודם ולאחר ששיקים ששלחה לו הושבו, לפנות לבית הדין בשכירות באבעיה על מנת שיקבע למי עליה לשלם את דמי השכירות, או לחילופין להפקידם בקופת בית המשפט או בחשבון בנק מיוחד לכך עד הכרעה בענין זה (וראה בענין זה : רעא 2367/17 ‏ ‏ ג'סאן אסמאעיל נופל נ' עזבון המנוח עיסא מוסטפא עבידי 23.4.17).

המשיבה לא עשתה דבר בענין, המשיבה אפילו לא שילמה למערער את הפרשי דמי השכירות כאשר הגיש את התביעה והיא המשיכה בהתנהלותה וכפרה בזכויותיו של המערער (למרות קביעה מפורשת של בימ"ש קמא כי לאחר הגשת התביעה לא היה ספק בדבר בעלותו של המערער בדירה).

29. ונדגיש בענין זה כי המשיבה לא יכולה להיבנות מהטענה כי שלחה למר עודה את דמי השכירות , כאשר מרבית השיקים כלל לא הוצגו לפרעון וכאשר שיק אחד שהופקד (על פי תצהירו של מר תאופיק עודה הופקד בטעות על ידי אשתו) סורב על ידי הבנק כאשר סיבת ההחזרה היא "החשבון מוגבל" (צילום השיק צורף לתצהירו של המערער).

30. לפיכך אנו קובעות כי שגה בימ"ש קמא בקובעו כי סרובה של המשיבה לשלם למערער את דמי השכירות היה מוצדק ואנו קובעות כי הסרוב היה שלא כדין וכי הוכחה עילת הפינוי לגבי התקופה שעד הגשת התביעה.

31. לגבי התקופה שלאחר הגשת התביעה קבע בימ"ש קמא כי לכתב התביעה צורפו מסמכים המעידים על זכויות המערער בדירה וכי "הנתבעת כבר ידעה שמלוא הזכויות בדירה עברו לידי התובע ולא צריכה להיות עוד מחלוקת בנושא זה".

בימ"ש קמא קבע כי מאז הגשת התביעה הפקידה המשיבה את דמי השכירות החודשיים שלדעתה עליה לשלם (107 ₪) בעוד שהיה עליה לשלם 198 ₪. יחד עם זאת, הוסיף כי ההפרשים בדמי השכירות אינם מצדיקים להורות על פינויה של המשיבה מן הדירה וכי :

"פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות מתגבש כאשר הדייר מנתק כל קשר עם בעל הבית ומפסיק באופן קבוע לשלם את דמי השכירות . לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות מקימה עילת פינוי כנגד דייר . ניתוק קבוע הוא תנאי בל יעבור להקמת עילת פינוי (ראו ע"א 582/61 בוכול נ. בוכהלטר, פ"ד ט"ו 1320) אם יש איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות אין בידי בעל הבית עילה לפנות את הדייר ( ראו: ע"א 106/52 נקה בע"מ נ. אלואלשוילי , פ"ד ט 490). לאור זאת, אי תשלום הפרשים ותשלומים חלקיים אך קבועים של דמי השכירות אינם מקיימים אחר תנאי עילת הפינוי בגין אי תשלום דמי השכירות . לכן נקבע כי במקרה כזה יש בידי בעל הבית תביעה כספית אך אין בידיו עילה לבקש פינויו של הדייר (ראו: ע"א (ת"א) 258/95 ויסמן נ. פרלמוטר ואח' (לא פורסם).
בשים לב לאמור לעיל אני קובע שלא קמה לתובע עילת פינוי בשל אי תשלום דמי השכירות מאחר והיתה מחלוקת כנה בענין הבעלות בדירה".

32. אנו סבורות כי גם לגבי תקופה זו התגבשה עילת פינוי. בניגוד לקביעת בימ"ש קמא כי לגבי תקופה זו לא היתה מחלוקת לגבי הבעלות בדירה, המשיבה המשיכה שלא להכיר בזכויות המערער בדירה ובערעור שכנגד שהגישה (ואשר בדיון בפנינו היא חזרה ממנו) היא טענה כי שגה בימ"ש קמא בקביעותיו אלה וכי לא הוכח שהמערער הוא " בעל הבית".

במשך 10 חודשים לאחר הגשת התביעה נמנעה המשיבה לשלם למערער את דמי השכירות החודשיים ורק ביום 12.4.16 ביקשה להפקיד בבית המשפט (ולא לשלם למערער) את שכר הדירה מאז שנת 2012.

בנוסף, המשיבה לא הפקידה את שכר הדירה החודשי 108 ₪ שלדעתה היה עליה לשלם אלא הפקידה (בתשלומים שקבעה לבדה) סכום של 6,314 ₪ בלבד לתקופה של 74 חודשים, דהיינו 58.5 ₪ לחודש. בניגוד לקביעת בימ"ש קמא, לא הפקידה מעולם 198 ₪ לחודש.

33. בנסיבות אלה, גם לגבי התקופה שממועד הגשת התביעה – המשיכה המשיבה שלא לשלם את דמי השכירות המלאים, וקמה עילת פינוי , כמו לגבי התקופה הראשונה.

אין ספק כי תקופה של 3.5 שנים (התקופה בה לא שילמה דמי שכירות עד הגשת התביעה), בתוספת 10 חודשים לאחר הגשת התביעה (אז גם לגישת בימ"ש קמא כבר הוצגו בפני המשיבה מסמכים המאשרים את בעלות המערער בדירה), מהווה על פי הפסיקה "ניתוק של קבע" בתשלום דמי השכירות, המקים עילת פינוי. זאת, אף מבלי שנידרש לכך שגם בהמשך, עת הפקידה המשיבה תשלומים בבית המשפט, לא טרחה המשיבה להפקיד אפילו את מלוא דמי השכירות לפי תחשיבה שלה.

34. עילת הפינוי השניה הינה "הפרת תנאי חוזה השכירות", כאמור בסעיף 131(2) לחוק נוכח גידור החצר וסגירת המרפסת.

המערער טען כי המשיבה ביצעה את גידור החצר וסגירת המרפסת בנוגד לחוזה השכירות וללא הסכמת הבעלים . המשיבה טענה כי קיבלה הסכמת הבעלים הקודמים של הדירה.

35. לענין החצר קבע בימ"ש קמא כי החצר עומדת לשימוש המשיבה, כמו לשימושם של יתר הדיירים ולכן עצם העובדה שטיפחה את החצר ושתלה צמחים אינה מהווה עילת פינוי ונדחית טענת המערער "לפיה אין לנתבעת שום זכות להשתמש בגינה".
בימ"ש קמא ציין כי אכן בחוזה השכירות מדובר רק על שכירות הדירה והגינה לא אוזכרה בו, אך קבע כי יש לראות בגינה רכוש משותף, שהמשיבה היתה זכאית לעשות בו שימוש סביר.

נוכח התמונות שהוצגו בפניו, לפיהן בנוסף לגדר המשיבה התקינה שער ומנעול קבע בימ"ש קמא כי הוא מקבל את טענת המערער כי המשיבה סיפחה לעצמה את הגינה לשימושה הבלעדי.

36. בימ"ש קמא המשיך ובחן האם המשיבה קיבלה הסכמת הבעלים הקודם לסיפוח החצר וקבע כי עדותו של נציג הבעלים הקודמים, מר עודה, כי המשיבה לא קיבלה הסכמה מהווה עדות מפי השמועה, לגבי עמדתו של קודמו בתפקיד נציג הבעלים , וכי אפילו המשיבה לא קיבלה הסכמה שכזו, הרי שהבעלים הקודמים ויתרו על עילת הפינוי כאשר המשיכו לגבות מהמשיבה דמי שכירות (כפי שנקבע בע"א 401/75 נכס ברחוב בורוכוב 38 בתל אביב נ. שוימר, פ"ד ל(1) 320, 328), וכאשר במכתב שכתבו למשיבה בשנת 2007 הובעה התנגדות לסגירת המרפסת בלבד ולא נזכר סיפוח החצר. מאחר וגם לאחר המכתב משנת 2007 המשיכו הבעלים הקודמים לקבל מהמשיבה דמי שכירות – קבע בימ"ש קמא כי הם ויתרו גם על סעד הפינוי בגין הפרה זו.

37. בימ"ש קמא קבע כי הטענה שהמשיבה השתלטה על החצר אינה מהווה הפרה של תנאי ההסכם ולכל היותר היא מקנה זכות לבקש את סילוק ידה של המשיבה מהגינה.

38. בימ"ש קמא הוסיף וקבע כי על המשיבה להסיר את המנעול מעל השער "שכן הנתבעת אינה יכולה לתפוס חזקה בלעדית בגינה".

39. גם בכל הנוגע לעילת פינוי זו אנו סבורים כי שגה בימ"ש קמא בקביעתו כי לא קמה למערער עילת פינוי בגין סיפוח החצר וסגירת המרפסת. סעיף 6(ה) לחוזה השכירות קובע במפורש כי "השוכר מתחייב לא לשנות את המושכר באופן כלשהוא וכן לא להוסיף לו כל דבר בלי קבלת רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר" וסעיף 10 קובע כי אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות יבא הדבר לביטול החוזה וכן יקנה למשכיר זכות לדרוש את פינויו מהמושכר.

40. הנה כי כן – כל שינוי המושכר מהוה הפרה של חוזה השכירות המקימה עילת פינוי (בנוסף לסעד הפינוי עצמו הקבוע בחוזה) והדבר נכון הן לגבי הדירה עצמה שסגירת המרפסת בה מהוה שינוי והוספה (ובנוסף מהווה הפרת חוק, שהביא איסור נוסף הקבוע בסעיף 6(ז) לחוזה השכירות) והן לגבי החצר. גם אם כחלק מתנאי השכירות הותר למשיבה לעשות שימוש ברכוש המשותף – נאסר עליה לבצע גם ברכוש זה כל שינוי או הוספה, כאשר המשיבה לא רק שביצעה שינוי אלא השתלטה על החצר ומונעת שימוש מיתר הדיירים.

41. בימ"ש קמא שגה גם כאשר קבע כי המערער לא הביא ראיה בדבר סרוב הבעלים הקודמים ליתן למשיבה היתר לבצע את השינויים והתוספות בדירה ובחצר.

נטל ההוכחה חל על המשיבה להוכיח כי ביצעה את השינויים ברשות מאת המשכיר ופרט לאמירה סתמית לפיה קיבלה הסכמה , לא הביאה המשיבה כל ראיה להוכחת טענה זו. אי הוכחת הטענה על ידי המשיבה מתחזקת לאור העובדה שנציג הבעלים הקודמים הכחיש במפורש מתן הסכמה שכזאת וכאשר על פי חוזה השכירות נאסר על המשיבה לבצע כל שינוי או תוספת "ללא הסכמה בכתב ומראש" והמשיבה לא הציגה כל הסכמה שכזאת בכתב.

ביחס לסגירת המרפסת, הרי שבנוסף לאמור לעיל, גם מכתב הבעלים הקודם למשיבה משנת 2007 בענין המרפסת , מלמד על התנגדות לביצוע השינויים והמשיבה לא הציגה כל מכתב תשובה למשכיר לפיה סגירת המרפסת נעשתה בהסכמה.

42. באשר לקביעת בימ"ש קמא כי המשכיר הקודם "ויתר" על הזכות לפנות את המשיבה בגין הפרות אלה של חוזה השכירות, כאשר המשיך לגבות את דמי השכירות הסתמך בימ"ש קמא קביעתו על פסה"ד בע"א 401/75 ואולם המדובר בדעת מיעוט שם, כאשר דעת הרוב קבעה כי אין בהמשך קבלת דמי השכירות משום ויתור על ההפרה.

בפסק דין זה נקבע כי דוקא במקרה של שכירות על פי החוק יש לדרוש הוכחה משמעותית יותר לצורך הוכחת ויתור, וכי במקרה של שכירות כזו אין בקבלת שכר הדירה כשלעצמה, כדי להוות ראיה מכרעת לכך שבעל הבית ויתר על הפרת החוזה כעילתה לתביעת פינוי.

זאת ועוד, ככל שעסקינן בויתור על הפרה ההלכה היא כי:

"זכות הביטול היא זכות אוטונומית הנתונה לנפגע ומופעלת על-ידיו באמצעות שיגור הודעת ביטול. נפגע ההפרה יכול להפעיל את הזכות הנתונה לו ויכול שלא לעשות כן, וכל עוד בוחר הוא בהמשך קיום החוזה, רשאים הצדדים, ואף חייבים הם, לפעול לקיום התחייבויותיהם החוזיות. חלוף הזמן, כשלעצמו, אינו מצביע בהכרח על כך שנפגע ההפרה ויתר על זכותו לבטל את החוזה (אם כי בחירתו לבטל את החוזה כפופה לחובת תום-הלב, ובמקרים של הפרה לא יסודית – גם לסייג הצדק). כך הוא אם הנפגע "תיקן" את ההפרה טרם השתכלל הביטול (לדיון כללי ראו ע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון [5]). בוודאי כך הוא מקום שההפרה בעינה עומדת בזמן שהנפגע מבקש לבטל את החוזה. אכן, "...אין כל צידוק להעשיר את המפר על חשבון הנפגע" ( רע"א 7956/99 הנ"ל [2], בעמ' 786). בענייננו עולה מן הראיות כי המשיבה לא ויתרה על ההתחייבות הנוגעת לרכישת כמות מינימאלית ממוצריה, ואף כי לא ביטלה את החוזה, במשך שנים הרבה נתקיימו מגעים בינה לבין המערערת על -מנת להביא להגדלת הכמות הנרכשת והמופצת. עם זאת, כאמור, לנוכח מכלול הנסיבות ולאור דבריה של המשיבה עצמה בסיכומיה, הגעתי לכלל מסקנה כי חובה הייתה על המשיבה, טרם הפעלת זכות הביטול, ליתן ארכה למערערת לקיום התחייבויותיה".

43. כך גם בענייננו – טעה בימ"ש קמא בקביעתו כי קבלת דמי השכירות היוותה ויתור על הטענה להפרה כעילת פינוי. אין לראות בהתנהגות הבעלים הקודם משום "ויתור" על זכותם. גם בעובדה שהמערער , כבעלים החדש של הדירה, נתן למשיבה את האורכה הנדרשת כאשר פנה אליה במכתבים רבים לאחר שנת 2012 ודרש ממנה להחזיר את מצב הדירה לקדמותו ולהסיר את השער והמנעול בחצר , יש ללמד על העדר ויתור מטעמו ( ע"א 8741/01‏ Micro Balanced Products‏ נ' תעשיות חלאבין בע"מ, פ''ד נז(2) 171).

44. המערער אינו חולק על קביעתו של בימ"ש קמא כי אי תשלום חלקה של המשיבה בהוצאות שיפוץ הבית אינו מקים עילת פינוי אך טען כי היה על בימ"ש קמא לחייב את המשיבה לשאת בתשלום חלקה (9,725 ₪ נכון ל- 1.4.14). המערער טען כי שגה בימ"ש קמא בקביעתו כי הסמכות הייחודית לחיוב המשיבה בהוצאות ההשתתפות היא לבית הדין לשכירות.
45. איננו מוצאות להתערב בקביעת בימ"ש קאמל ענין הסמכות. מאחר ובימ"ש קמא קבע כי אין באי תשלום הוצאות השיפוץ כדי להקים עילת פינוי ( קביעה עליה לא חלק המערער) – ממילא הוא לא נדרש להכרעה בגררא בשאלת סכום ההוצאות , ו/או בחיובה של המשיבה לשלם הוצאות אלה , ומכאן שהענין נותר בסמכותו הייחודית של בית הדין לשכירות .
המקור לחיוב בהוצאות השיפוץ הינו מכוח סעיפים 68(ד) ו-67 לחוק הגנת הדייר. סעיפים אלה מופיעים בפרק ה' של חלק ב' של החוק אשר הינו בסמכותו הייחודית של בית הדין לשכירות. למעשה, בטרם קבע בית הדין לשכירות חובה זו, לא קמה כלל לתובע עילת פינוי כנגד המשיבה בגין אי השתתפותה בהוצאות השיפוץ ולכן אין כלל שאלה אגבית בה נדרש בית משפט קמא להכריע לעניין הסעד הכספי ביחס לאותה השתתפות בשיפוץ.
46. לא מצאנו להתערב גם בקביעה העובדתית של בימ"ש קמא כי לא הוכח קיומו של עסק.
47. לפיכך, אנו קובעות כי הוכחו עילות הפינוי הקבועות בסעיפים 131(1) ו- (2) לחוק. זאת בנוסף לעילת הפינוי הקבועה בסעיף 15 לפסק דינו של בימ"ש קמא (מניעת הכניסה לדירה).

סעד מן הצדק
48. בימ"ש קמא קבע כי יש ליתן למשיבה סעד מן הצדק, כאשר אחד השיקולים המרכזיים שהביא בחשבון הוא "גודלו של ה"חטא" ובעניינו הוא קבע כי: "מדובר בהפרה של הסכם שנוגעת לסעיף שאינו לדעתי סעיף מרכזי בהסכם. יתרה מכך , הנטייה לתת סעד מן הצדק בדירת מגורים היא יותר גדולה מהנטיה לתתו בנכס המשמש לעסק. יתרה מכך, יש להביא בחשבון כי הנתבעת שילמה בעבר ולפני העברת הזכויות לתובע את דמי השכירות כסדרם ולאחר הגשת התביעה היא נכונה להפקיד את דמי השכירות שאינם שנויים במחלוקת בקופת בית המשפט" .
בימ"ש קמא חייב את המשיבה לשלם למערער את דמי השכירות שעליה לשלם עד מועד פסק הדין ותשלום נוסף של 5,000 ₪.
49. ב"כ המערער טען כי נוכח ההפרות המרובות מצידה של המשיבה לא היה מקום ליתן לה סעד מן הצדק ולחילופין ביקש להתנות את הסעד מן הצדק בתשלום חד פעמי של 150,000 ₪, נוכח העובדה שמדובר בהתנהגות חצופה וחסרת תום לב מצידה של המשיבה, שנמשכת לעמלה מ- 6 שנים בגלל סגירת המרפסת וסיפוח החצר.
50. מחד , נוכח התנהלותה של המשיבה , ספק רב בעיננו אם היה מקום להעניק לה סעד מן הצדק. יחד עם זאת, כפי שציינו לעיל, אנו סבורות כי פינוי המשיבה מהדירה, גם בנסיבות "חטאה" של המשיבה (כלשון בימ"ש קמא) לא יהיה מידתי ויגרום לפגיעה קשה ובלתי מידתית במשיבה.
נוכח העובדה ששוכנענו כי המשיבה הפרה את הסכם השכירות וכי מתקיימות עילות פינוי נוספות, פרט לאי תשלום דמי השכירות, אנו סבורות כי יהיה מקום ליתן ביטוי לאותו "חטא" בכך שנגדיל בצורה משמעותית את התשלום שיהיה על המשיבה לשלם למערער כתנאי למתן הסעד מן הצדק.
51. לפיכך, אנו מעמידות את התשלום שעל המשיבה לשלם למערער על סכום של 45,000 ₪. סכום זה, ביחד עם תשלום כל הפרשי דמי השכירות עד היום, כאמור לעיל, (הכל בהתאם להודעה שישלח המערער למשיבה תוך 14 יום ממועד פסק דין) – ישולמו על ידי המשיבה למערער כדלקמן: 10,000 ₪ ישולמו עד ליום 1.12.19 והיתרה עד ליום 1.2.20, אחרת יתבטל הסעד מן הצדק והמשיבה תפונה מן הדירה.
למען הסר ספק מובהר בזאת כי ככל שהמשיבה תחלוק על סכום הפרשי דמי השכירות שיקבעו על ידי המערער, יהיה עליה להפקיד במועד שנקבע לעיל את הסכום שבמחלוקת בקופת בית המשפט, והיתרה תשולם במישרין לידי המערער.
52. אנו מחייבות את המשיבה לשלם למערער שכ"ט עו"ד בערעור בסך 10,000 ₪.
53. המזכירות תחזיר למערער, באמצעות בא כוחו, את הפיקדון.

ניתן היום, ח' תשרי תש"פ, 07 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.

ברכה בר-זיו, שופטת
[אב"ד]
רבקה איזנברג, שופטת
שושנה שטמר, שופטת עמיתה