הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 10872-09-19

ני
כבוד השופטת שושנה שטמר, שופטת עמיתה

המערערת

ענבל פהד אבו שהין

ע"י עו"ד אמין חוסייסי

נגד

  1. מודי עלו
  2. סוסנא עלו.

ע"י עו"ד אופיר פדר

פסק דין

ערעור על פסק דין מיום 17/6/19 של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט אפרים צ'יזיק, להלן "בית משפט קמא") בתיק תא"מ 48555-12-17. הערעור דן בתביעות הדדיות של משכירי נכס ושוכרת, הנובעות מהשכירות .

רקע עובדתי
1. המשיבה 2 היא בעלת הזכויות בחנות בשטח של 180 מ"ר הממוקמת בקומת הקרקע של מבנה מסחרי בעוספיה (להלן "המושכר"). המשיב 1 הוא בנה, שטיפל בתקופה המתייחסת בענייניה.
בין המשיב 1 לבין המערערת נכרת הסכם בכתב (להלן "ההסכם") לפיו המבנה הושכר למערערת כדי ל נהל בו חנות למכירת בגדים. שכר הדירה נקבע ל- 4 ,000 ₪ לחודש לתקופה החל מ- 20.4.2015 עד 20.4.2016 . ניתנה למערערת אופציה לשכור את החנות למשך שלוש שנים נוספות. בנוסף נקבע בהסכם, כי בתום תקופת השכירות יוחזר הנכס למשיבים, כשהוא במצב "תקין וטוב" ולאחר שקירותיו נצבעו וסוידו על ידי המערערת .
הסכם השכירות הוארך בתום התקופה לתקופה נוספת שהסתיימה ביום 30.06.17, משהחליטה המערערת לסיים את השכירות.

2. המשיבים הגישו תביעה ביום 24.12.2017 לבית משפט קמא, שבמסגרתה טענו כי על המערערת לפצותם בגין נזקים ל חנות בסכום של 22,500 ₪ שכלל גם פיצוי עבור כך שהיא לא החזירה את המושכר למצבו כפי שקיבלה אותו בתחילת השכירות . בנוסף תבעו המשיבים 3,500 עבור התקנת דלת כניסה, שהמערערת עקרה ולא החזירה למקומה. כן תבעו המשיבים בגין אי תשלום חוב של חברת החשמל סכום של 774.61 ₪ וריבית פיגורים בסכום של 260.65 ₪. סה"כ עמד סכום התביעה על 27,035.24 ₪.

3. המערערת הגישה תביעה שכנגד לקבל פיצוי של 35,000 ₪ בגין החזר דמי שכירות עבור חודש יוני בסכום של 4000 ₪, כיוון שהיא יצאה מהמושכר עוד במאי 2017; פיצוי בסך 3,300 ₪ בגין גופי התאורה, אשר הותקנו על ידי המערערת בחנות ועם תום השכירות הושארו בה ; פיצוי בגין הפסד החזרי מס בשל סרובם של התובעים להנפיק לה חשבוניות על דמי השכירות שהיא שלמה בין השנים 2016 ועד 2017 בסכום כולל של 27,300 ₪ .

תמצית פסק הדין של בית משפט קמא
4. בית משפט קמא פסק כי על המערערת לשלם למשיבים 14,275 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה . מנגד, תביעתה הנגדית של המערערת נדחתה.

5. בית משפט קמא עמד על כך שעל פי ההסכם נקבע כי בתום תקופת השכירות, ימסר הנכס חזרה לבעליו כאשר הקירות צבועים ומצבו הפיזי הוא טוב ותקין. בהסכם נקבע, כי השוכרת לא תהיה רשאית לבצע שינויים במושכר אלא על פי אישור בכתב מראש מהמשכיר. כמו כן מנועה השוכרת מגרימת נזק למ ושכר ועליה לתקן כל נזק כזה על חשבונה עם תום השכירות. הוסכם בין הצדדים כי השוכרת תבצע שיפוץ במושכר בעלות של 4,000 ₪ על מנת להכשירו ממסעדת טאבון לחנות בגדים.

6. בין הצדדים הייתה מחלוקת: כיצד יש להחזיר את המושכר, האם במצב תקין, כפי שנכתב בהסכם וכפי שהמערערת טענה , או שהיה על המערערת ל"השיב את המצב לקדמותו" כפי שטענו המשיבים. בית משפט קמא קבע, כי היה על המערערת להחזיר את המושכר במצב תקין וטוב. מכאן הסיק בית משפט קמא כי על ה מערערת לשאת בהוצאות של טיח וצבע בהתאם ללשונו המפורשת של סעיף 9 להסכם, להתקין מחדש את הדלת שהופרדה, להסיר את קירות הגבס שבנתה ואת המדפים ולתקן את החורים שנקדחו ברצפה ובקירות הנכס, לאחר שקירות הגבס והמדפים הוסרו. נקבע כי השוכרת הודתה בעדותה כי תיקונים אלו לא בוצעו על ידה.

7. כן נקבע כי המשכירה הסתמכה על ההסכם שלה עם השוכר החדש, לפיו הוסכם כי הוא יתקן את המושכר תמורת סכום של 22,500 ₪, שהוא סכום של דמי השכירות החודשיים למספר חודשים, בהם ביצע השוכר החדש שיפוצים בנכס, אולם אין בכך ראיה על גובה הנזק: השוכר לא הובא למתן עדות ולפיכך, לא ניתן היה להסתמך על תצהירו בעניין עלות התיקונים. על אף שחסרו נתונים באשר ל עלות התיקונים, קבע בית משפט קמא את הפיצויים על פי אומדנא והעמידם על 10,000 ₪. עבור התקנת הדלת, חויבה המערערת לשלם 3,500 ₪ וכן חוייבה להחזיר את התשלומים לחברת החשמל בסכום של 775 ₪. סה" כ חויבה המערערת בסכום של 14,278 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסכום של 3000 ₪ + מע"מ.

8. באשר לתביעת המערערת בתביעה שכנגד לקבל חזרה את שכר הדירה עבור חודש יוני 2017, קיבל בית משפט קמא את עמדת המשיבים, לפיה השכירות הסתיימה ב-30/6/17, והיה על המערערת לכן לשלם גם עבור חודש יוני אפילו עזבה את החנות כבר במאי, מה גם שהמערערת מסרה למשכירים מראש שישה שיקים שכללו את חודש יוני.
באשר לגופי התאורה, שאת תמורתם תבעה המערערת, פסק בית משפט קמא שהמערערת לא הביאה ראיות לתמוך בטענתה כי אביה סיכם עם המשיבים שאם השוכר החדש ירצה את גופי התאורה, ישולם לה עבורם. לפיכך נדחתה התביעה בעניין זה.

9. בית משפט קמא דחה את תביעתה הנגדית של המערערת לשלם לה 27,000 ₪ בגין סרובם של המשכירים לתת לה חשבוניות על תשלום שכר הדירה. המשיבים טענו כי הם העבירו למערערת אישור בכתב על כך שהם פטורים ממע"מ ושרואה החשבון שלהם הודיע לה כי יהיה עליה להוציא חשבונית עצמית ולקזז את המס באמצעותה. בית משפט קמא קבע כי מדוחות הרווח והפסד לשנים 2016 ו-2017 , שהציגה המערערת לא עלה שהמע "מ לא גולם במסגרת מחזור עסקאות המע"מ הכללי. זאת ועוד, נקבע כי טענת המשיבים כי הם מסרו לה עם תחילת השכירות שהם עוסקים פטורים וכי יהיה עליה לפעול לפי סעיפים 20 ו-21 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, לא נסתרה.

טיעוני המערערת בערעור
10. המערערת טענה, כי בית משפט קמא יישם באופן שגוי את הדין; סעיף 20א(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן "חוק השכירות") קובע כי אם המשכיר הסכים לשינויים, השוכר אינו חייב לפרקם. לפיכך, המערערת, לעמדתה, היתה רשאית להשיב את המושכר מבלי לפרק את קירות הגבס ואת המדפים שהתקינה. היא בחרה להחזיר את המושכר על השינויים שביצעה בו, כאשר אלו שיבחו את הנכס. לפיכך, אם המשכירים החליטו להשכיר את הנכס לשוכר החדש לצורך ניהול מסעדה, ואפשרו לו להרוס את מחיצות קירות הגבס ואת המדפים שהוצמדו לקיר, עליהם לשאת בנזקים שנוצרו עקב החורים בקירות וברצפות, מה גם שחורים אלו היו לפני שהיא נכנסה כשוכרת לנכס.

11. המערערת טענה שהיא כן סיידה את המושכר וכן שלמה את הוצאות החשמל.

12. שגה בית משפט קמא בכך שפסק פיצויים למשיבים על דרך האומדנא. המשיבים יכלו להביא נתונים מדויקים לגביי הנזק הנטען ועלותו. בהעדר ראיות על גובה הנזק, היה על בית המשפט לדחות את התביעה .

13. המערערת טענה, כי בית משפט קמא טעה בכך שדחה את תביעתה באשר לאי הנפקת חשבוניות מס/קבלה. במסגרת תביעת ה הנגד ית, היא הציגה פלט דו"ח ממערכת רואה החשבון, שמתאר את תשלומי המס לרשויות, כמו כן הדו"ח מתאר את השנים שבהם הונפקו חשבוניות ואת השנים שלא הונפקו. משיב 1 אף הודה בחקירתו כי הוא הנפיק חשבונית/קבלה בתחילת השכירות וחדל לעשות כן (עמוד 6 לפרוטוקול מיום 16.12.2018 בבית משפט קמא ).
נטען כי אמנם עוסק פטור אינו חייב להנפיק חשבוניות מס אך עליו לספק קבלה שיכולה היתה לשמש את המערערת לנכות את דמי השכירות כהוצאה מוכרת שלא לצורך החזר מע"מ אלא למס הכנסה . על בית המשפט היה לפסוק לפי עקרון פרשנות החוזים, ולקבוע כי העדרה של התייחסות בהסכם לעניין הנפקת חשבונית/קבלה בצירוף העובדה כי בתחילת ההסכם הונפקו חשבוניות/קבלות משמעה שיש לקבל את גירסת המערערת.

טיעוני המשיבים
14. קביעותיו של בית משפט קמא הן קביעות עובדתיות, וטיעוניה של המערערת נבדקו באופן מעמיק ומקיף ונדחו. המערערת לא הציגה כל טיעון חדש, שיצדיק התערבותה של ערכאת הערעור.

15. המשיבים טענו שהם לא הנפיקו חשבוניות, אולם לא נגרם למערערת נזק שכן היא יכלה להגיש את ההסכם על מנת שדמי השכירות יוכרו כהוצאה במס הכנסה. באשר למע"מ, נטען כי המערערת ידעה שהמשיבה הייתה עוסק פטור, שאינו חייב להוציא חשבוניות מס. בהתאם לסעיפים 20 ו-20 לחוק מס ערך מוסף היה עליה להוציא חשבונית עצמית ולהזדכות עליה.

16. נטען שיש לדחות את טענת המערערת בנוגע לפסיקת הפיצויים על דרך האומדנא מאחר וטענה זו לא הועלתה בפני בית משפט קמא ולכן דינה להידחות. בכל מקרה ולמעלה מן הצורך בית משפט קמא התרשם שלמשיבים נגרם נזק נוכח הראיות שהוצגו, ופסיקתו של בית המשפט היתה בהתאם לנתוניו של התיק, ותוך פירוט השיקולים והתבססות על התשתית הראייתית (ע"א 1203/13 שמואל טומשובר נגד ארט אופטיק בע"מ).

דיון והכרעה
17. פסק דינו של בית משפט קמא ניתן על סמך קביעות עובדתיות וממצאי מהימנות והתרשמותו מהעדים שהעידו בפניו. ההלכה היא שערכאת ערעור איננה מתערב ת בדרך כלל בממצאים עובדתיים ובממצא י מהימנות שקבעה הערכאה הדיונית אלא במקרים חריגים, שאינו המקרה כאן (וראו ע"פ 2103/07, 2129/07, 2179/07, 2230/07, 2247/07 הורוביץ נ' בצר ( נבו, 31/12/08) וע"פ 2480/09 חיים פדלון נ' מדינת ישראל (נבו, 7/9/11)). בהתאם, אינני מוצאת לנכון להתערב בקביעתו של בית משפט קמא שהמערערת הייתה חייבת לשלם את שכר הדירה גם עבור חודש יוני 2016 וכן את החוב שנותר לחשמל. בית משפט קמא לא קיבל את טענתה של המערערת שהיא שלמה את החשמל, מה גם שלאחר שהודתה כי היא הייתה ח ייבת לשלמו, נטל השכנוע שהיא שלמה אותו, היה עליה. כמו כן דחה בית משפט קמא את טענתה שהיא (באמצעות אביה) סיידה את המושכר עם סיום השכירות.

18. נותר לי , אם כן, לדון בשלוש שאלות: כיצד היה על המערערת להחזיר את המושכר – האם "במצב תקין" או אחרי ש"המצב הוחזר קדמותו", האם ניתן היה לקבוע את הנזק עקב המצב בו הוחזר הנכס על פי אומדנא , והאם יש לפסוק למערערת פיצוי בגין כך שהמשיבים לא סיפקו לה קבלות על שכר הדירה ששלמה.

הנזקים למושכר
19. בית משפט קמא קבע כי הנזקים הם אלו: הנכס לא נצבע ולא ולא טויח על ידי המערערת בתום השכירות; הויטרינות שהותקנו לא פורקו והוסרו; הדלת אשר הוסרה בשלב הכניסה לנכס לא הוחזרה למקומה הקודם ולא נמצאה עם תום השכירות ; החורים אשר נקדחו ברצפה ובקירות לא נאטמו. אלו הן קביעות עובדתיות, שלא אתערב בהן, ולפיכך יש להמשיך את הדיון על פיהן.

20. השאלה שהתעוררה היא, כאמור, אם היה על המערערת להחזיר את הנכס במצב תקין, או להחזיר מצב לקדמותו. מחד גיסא קבע בית משפט קמא שאומד דעתם של הצדדים היה למצב תקין, ומאידך גיסא קבע שהיה על המערערת להסיר את כל המתקנים שהתקינה – כמו פירוק הויטרינות ו איטום החורים. בשאלה זו על אף שאני מסכימה לתוצאה אליה הגיע בית משפט קמא, דעתי היא כי עולה מההסכם שכוונת הצדדים הייתה שהמושכר יחזור במצב טוב ותקין כפי שהיה (וראו סעיף 4 להסכם המורה שעל המערערת לסייד את המושכר עם סיום השכירות, וראו סעיף 14 המורה כי אסור לעשות שינויים במבנה. ראו גם סעיף 14 שלפיו על השוכרת להחזיר את המושכר במצב טוב ותקין ועליה לתקן כל ליקוי שיווצר בתקופת הליקוי. המערערת טענה כי השוכרים הסכימו לשיפוצים שהיא ערכה, אולם לעמדתי היא לא הוכיחה כי הם הסכימו גם לכך שהיא תשאיר שיפוצים אלו במ ושכר, ולפיכך, כפי שקבע בית משפט קמא, היה עליה לשאת בנזקים שנותרו עם הסרת המתקנים שהתקינה.

21. חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971 סעיף 20א' תיקון תשע"ז, קובע כדלקמן :

"(א) ביצע השוכר שינויים במושכר בהסכמת המשכיר, זכאי השוכר לבחור בין השבת המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים ובין החזרת המושכר לקדמותו והשבתו כפי שהיה טרם ביצוע השינויים; בחר השוכר להשיב את המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, אין הוא זכאי לתמורה בשל השינויים שביצע"
(ב) ביצע השוכר שינויים במושכר בלי שקיבל את הסכמת המשכיר לכך יחולו הוראות אלה:
(1) דרש המשכיר השבה של המושכר לקדמותו, ישיב השוכר את המושכר למשכיר כפי שהיה טרם ביצוע השינויים; אין בהוראות פסקה זו כדי לגרוע מהוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט ; התשל"ט – 1979.
(2) היה השינוי שביצע השוכר במושכר שהוא מקרקעין, הקמת מחוברים כמשמעותם בסעיף 21 לחוק המקרקעין, יחולו הוראות פרק ד' לחוק האמור".

תיקון החוק נעשה לאחר תקופת השכירות כך שאיננו חל עליה. נראית לי העמדה של כב' השופט כפכפי ב-תא"מ 64472-05-17 עזבון המנוח יצחק קלוט ז"ל נ' טורג'מן , נבו 18/12/18) לפיה הנהג המקובל הוא שיש להשיב את הדירה למצבה המקורי אם לא הוסכם אחרת :

" מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם הוראות סעיף 20א(א) לחוק השכירות והשאילה תיקון תשנ"ז שלא חל על ההסכם הנדון, בו נקבע כי שינויים שבוצעו בהסכמה והשוכר לא מבקש לקחת אותם, אין המשכיר חייב לשלם בעדם. בשינויים המתאימים, עמדה זו מלמדת כי הנוהג המקובל הוא כי יש להשיב את הדירה למצבה המקורי, אולם אין על המשכיר חובה לשלם על שינויים אם השוכר משאיר אותם בדירה".

בנדוננו לא הוכיחה המערערת, כאמור, כי המשיבים הסכימו שהשיפוצים יושארו בחנות עם תום השכירות, על אף התנגדותם.

הערכת הנזק לפי אומדנא:
22. הנשיא ברק ב-ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נגד מלון טירת בת שבע בע"מ ) התייחס לשאלה מתי ניתן להשתמש בכלי ה אומדנא לעניין קביעת פיצויים:

" על-כן, באותם המקרים, בהם - לאור טבעו ואופיו של הנזק - ניתן להביא נתונים מדויקים, על הנפגע-התובע לעשות כן, ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי. לעומת זאת, באותם מקרים אשר בהם - לאור טבעו ואופיו של הנזק - קשה להוכיח בדייקנות ובוודאות את מידת הנזק ושיעור הפיצויים, אין בכך כדי להכשיל את תביעתו של הנפגע, ודי לו שיביא אותם נתונים, אשר ניתן באופן סביר להביאם, תוך מתן שיקול-דעת מתאים לבית המשפט לעריכת אומדן להשלמת החסר"

23. המקרה שלפנינו איננו מאותם חריגים בהם קשה להוכיח את הנזק לאור טבעו ואופיו של הנזק. המשיבים הסכימו ככל הנראה עם השוכר החדש כי יינתן לו זמן של כמה חודשים על מנת לשפץ את המושכר ואת דמי השכירות עבור תקופה זו הם מבקשים. ההסכם שלהם עם השוכר החדש, אינו יכול להיות ראיה בעלת משקל על גובה הנזק שגרמה המערערת ; אין ראיה כי אותם חודשים שמשו רק לתיקון הנזקים שגרמה המשיבה. אין ראיה על כך שהמושכר לא הותאם לצרכים המיוחדים של השוכר החדש אשר ביקש לפתוח במושכר מסעדה. השוכר ביצע את התיקונים והוא לא הובא למתן עדות. היה על המשיבים להביא ראיה כמו חוות דעת שמאי או בעלי מקצוע מתאימים על עלות התיקונים.

24. כן הובאו קבלות על תיקון הדלת ורכישת הדלת החדשה. יש אם כן לחייב את המערערת בתיקון הדלת בסכום של 3,500 ₪ + ריבית חוקית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה וכן על החזר התשלום לחברת החשמל.

התביעה הנגדית – פיצויים בגין אי קבלת חשבוניות
25. בעניין זה טענה המערערת בערעורה, כי בית משפט קמא טעה כאשר סבר שהיא מבקשת לעשות שימוש בקבלות על מנת להזדכות במע"מ. הנכון הוא, לעמדתה, שהיא ביקשה את החשבוניות על מנת להפחית ממס ההכנסה את דמי השכירות כהוצאה מוכרת. המשיבים טענו כי לצורך כך די אם יוצג ההסכם. בהעדר ראיה אחרת, אני בדעה כי אכן ההסכם מספיק על מנת לדרוש ניכוי ההוצאות. על כל פנים, ככל שהמס הכנסה ידרוש ראיה מאת המערערת על תשלום דמי השכירות היא יכולה להשתמש גם ברשימת השיקים שהוצגה בבית משפט קמא ושהיא הפקידה אצל המשיבים כראיה על תשלום דמי השכירות ואולי בתוספת אישור הבנק. מקובלת עלי עמדת המשיבים כי לצורך ניכוי מס תשומות, היה על המערערת להוציא חשבונית עצמית כהוראת סעיפים 20 ו21 לחוק מס ערך מוסף התשל"ו-1975 והתקנות על פיו.

לסיכום
26. סכום הפיצויים שפסק בית משפט קמא למשיבים יועמד 4275 ₪ (3500 עבור הדלת ו-775 ₪ עבור התשלום לחברת החשמל). כל יתר קביעותיו האופרטיביות של פסק הדין של בית משפט קמא יוותרו על כנן.
אין צו להוצאות בערעור.
ככל שהופקד ערבון על ידי המערערת יש להחזיר לה אותו באמצעות בא-כוחה.

ניתן היום, ט"ו ניסן תש"פ, 09 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.