הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 10334-12-19

לפני כבוד השופטת שושנה שטמר, שופטת עמיתה

המערער

צחי יצחק וזנה ת"ז XXXXXX095
ע"י עו"ד איל מנחם.

נגד

המשיבים
.1 נטו תיווך במקרקעין בע"מ ח.פ. 514302330
.2 ורד ישראל ת"ז XXXXXX173
ע"י עו"ד חיים חניה ואריק אריאל.

פסק דין

פתח דברים
1. ערעור על פסק דין מיום 03.11.19 שניתן על ידי כב' הרשמת הבכירה אילנה הדר – להלן " בית משפט קמא") בתיק תא"מ 13269-11-17 בבית משפט השלום בחיפה.
הסוגיה שבמחלוקת היא כדלקמן: סעיף 14 (א) לחוק המתווכים במקרקעין תש נ"ו-1996 (להלן "חוק המתווכים") קובע כי מתוו ך זכאי לדמי תיווך מאת הלקוח, אם, בי ן היתר , היה בעל רשיון תיווך. תקנה 13 לתקנות המתווכים במקרקעין תשנ"ז-1977 (להלן " תקנות המתווכים") קובעת, שעל מתווך להוציא רשיון כדין עד ליום 31/3 לאותה שנה . כשמתווך שילם את אגרת חידוש רישיון התיווך לאחר ה-31.3 של אותה שנה (להלן "המועד הקובע"), האם יהיה זכאי לדמי תיווך עבור עסקאות שביצע מתחילת השנה (1.1) ועד למועד התשלום שבוצע לאחר ה-31/3 של אותה שנה, או שמא יהיה זכאי לתשלום רק עבור עסקאות שבוצעו לאחר מועד התשלום ואילך .

רקע עובדתי
2. המשיבה 1 ה יא חברה בע"מ העוסקת בתיווך במקרקעין. משיבה 2 (להלן "המשיבה" היא מתווכת מורש ית מטעמה.
המערער ביקש לשכור דירה. הוא התקשר עם המשיבות על מנת לקבל שירותי תיווך. ביום 10/1/17, נחתם בין הצדדים הסכם תיווך בכתב, במסגרתו התחייב המערער לשלם ל משיבות בגין שירותי תיווך סך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ (להלן "הסכם התיווך").

3. המשיבה הראתה ל מערער דירה ברח' צופית בחיפה (להלן "הדירה") בחודש ינואר 2017, והדירה מצאה חן בעיני המערער. הסכם השכירות לא נחתם היות וגב' מועלם, השוכרת אשר התגוררה בדירה באותה עת (להלן "גב' מועלם") שינתה דעתה והחליטה לא לעזוב את הדירה.
ביום 2.4.17, לאחר שבעלה של גב' מועלם פנה אל המערער , חתם המערער על הסכם שכירות ושכר את הדירה מבלי ליידע את המשיב ות על התקשרותו בהסכם השכירות.
4. המערער שילם ל משיבות רק מחצית מהסכום שסוכם , 2,925 ₪ , באמצעות המחאה שנמסרה לידי המשיבה וסרב לשלם את היתרה. המשיבות תבעו אותו בבית משפט קמא לשלם את המחצית של דמי התיווך. המערער טען בבית משפט קמא שלא רק שהוא אינו חייב לשלם את המחצית השניה, אלא שהוא זכאי להחזר המחצית שכבר שולמה. זאת כיוון שלמשיבה לא היה רשיון בר תוקף בעת חתימת הסכם התיווך ואף לא בעת שעסקת השכירות בוצעה. את המחצית הראשונה שילם לטענתו לפנים משורת הדין.

5. המשיבה שלמה את האגרה והוציאה רשיון תיווך רק ביום 9/4/17, דהיינו תשעה ימים לאחר ה-31/3/17, כאשר, כאמור, הסכם השכירות נחתם ביום 2/4/17. המשיבות טענו בבית משפט קמא כי בעת חתימת הסכם התיווך היה להן רשיון תיווך כדין.

פסק הדין של קמא
5. בפסק הדין נשוא הערעור, קיבל בית משפט קמא את תביעת המשיבות, חייב את המערער להשלים את דמי התיווך לסכום המוסכם, 2,925 ₪. כן חוייב המערער לשלם למשיבות הוצאות משפט בסכום של 750 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום של 1750 ₪.

6. באשר לטענת המערער כי לא המשיבות היוו את הגורם היעיל בהתקשרות בין הצדדים – נפסק כי המערערת היא שהביאה לקשירת העסקה והיא זכאית , לכן, לקבל את דמי התיווך, עליו התחייב המערער בהסכם התיווך.

7. באשר לטענת המערער כי המשיבה הסכימה לפשרה ולפיכך היא מנועה מלתבוע את היתרה, קבע בית משפט קמא כי הוא מוצא את עדותה של המשיבה אמינה גם לעניין טענתה כי היא העדיפה לקבל מיידית את מחצית הסכום בשל מצבה הכספי, תוך שהיא מודיעה למערער כי "זה לא בסדר מצידו", וכי בהמשך היו ביניהם התכתבויות נוספות ובהן כתבה המשיבה, בין היתר, כי " החלטת על דעת עצמך לשלם כמה שמתחשק לך". יש להבין מפסק הדין, כי בית משפט קמא קיבל את טענותיה העובדתיות של המשיבה שהיא לא ויתרה על היתרה ועמדתה זו הייתה ברורה למערער.

8. באשר לטענה שלמשיבות לא היה רשיון תיווך בר תוקף קבע בית משפט קמא כי הסנקציה של פטור הלקוח מתשלום דמי התיווך חלה לאחר שעבר ה-31/3 ולא לגבי העסקאות שנעשו לפני ה-31/3.לפיכך,לעמדת ו, היה למשיבות רשיון תיווך בעת חתימת הסכם התיווך. ובלשונו של בית משפט קמא "מקריאת הסעיף עולה בבירור, כי אין כל פסול בתשלום אגרת החידוש עד ליום 31 למרץ של אותה שנה וכי אין בכך כדי לפסול כל התקשרות שנעשתה טרם מועד זה".
בית משפט קמא הבחין בין העובדות שעמדו לפניו במקרה זה לבין העובדות שהופיעו בפסקי דין שקבעו כי הלקוח פטור מתשלום דמי התיווך כמו ת"א (ת"א) 34299-02-14 ניבר יזום והשקעות בע"מ נ' ארקדי יוסופוב (נבו, 1/10/14) ששם לא שולמה כלל אגרה בטענה של המתווך שאין הוא חב באגרה שכן עבד באותה עת אצל חברת מתווכים בתור מנהל שיווק.
9. עוד קבע בית משפט קמא כי המערער פעל בחוסר תום לב כאשר לא הודיע למשיבות,כפי שהתחייב בהסכם התיווך, על כך שהתקשר בהסכם השכירות. התברר כי המשיבה פנתה אל המערער עוד ב-10/3/17 והתעניינה באשר להסכם השכירות. המערער לא ענה לה. ב-19/3/17 חזרה המשיבה אל המערער, ברכה אותו וביקשה לקבל את שכר טרחתה. המערער השיב לה כי הוא יחזור אליה לאחר 7/4/17, כאשר ייכנס לדירה על מנת לסגור חשבון . ב-9/4/17 חזרה המערערת ופנתה אל המערער בעניין שכר טרחתה . המערער השיב לה כי הוא איננו מוכן לשלם לה כיוון שהיא לא הייתה הגורם המכריע לקשירת העסקה, אולם הוא מוכן לשלם לה מחצית על מנת שלא תצא נפסדת לגמרי. בית משפט קמא ראה, כאמור, בהתנהלות זו משום חוסר תום לב.

טיעוני המערער בערעור
10. חוק המתווכים מורה, בהוראה קוגנתית בסעיף 14, שמתווך אינו זכאי לקבל מלקוחו דמי תיווך, אם לא שולמה האגרה במועד . זאת ועוד, המשיבות לא היו "הגורם היעיל" שהוביל לחתימה על הסכם השכירות, ולכן גם מהטעם הזה המשיבות לא זכאיות לדמי התיווך.
המערער טען, כי לפנים משורת הדין הציע פשרה לפיה ישלם למשיבות מחצית מדמי התיווך שסוכמו , ובהתאם אכן שילם להן מחצית. נטען כי המשיבה 2 הביעה את הסכמתה לפשרה, והתביעה שהגישה הוגשה בחוסר תום לב.
לפיכך, ביקש המערער לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית משפט קמא ולפסוק לו הוצאות ושכ"ט עו"ד בערעור. יודגש כי המערער לא ביקש החזר המחצית ששולמה, לטענתו כפשרה מוסכמת.

טיעוני המשיבה
11. המשיבה טענה כי פסק הדין של בית משפט קמא נכון: נקבע כי עדותה של המשיבה הייתה מהימנה וכי עצם העובדה שהיא גבתה את המחצית, איננה משום הסכמה לפשרה ואיננה מונעת ממנה לגבות את המחצית השניה.

12. בימ"ש קמא קבע כי רישיונה של המשיבה היה בתוקף בעת החתימה על הסכם שירותי התיווך. טענת המערער כי איחור במס' ימים מעבר למועד האחרון של המועד לתשלום האגרה של חידוש רשיון התיווך, גורם לכך שכל העסקאות שבוצעו קודם למועד בטלים בדיעבד, איננה מתקבלת על הדעת ו מנוגדת ללשון החוק ולתכליתו.
המערער הודה בבימ"ש קמא, שכלל לא התעניין לגבי תקפותו של רישיון התיווך של משיבה.
לעניין תום הלב, יש לקבוע כי המערער בהתנהלותו הפר את הסכם התיווך, תוך שהוא פועל בחוסר תום לב.
לפיכך, ביקשו המשיבות לדחות את הערעור ולחייב את המערער בהוצאות ובש כר טרחת עורך דינן.

דיון והכרעה

קביעות עובדתיות
13. אין בכוונתי להתערב בקביעותיו העובדתיות, אליהן אתייחס כאן, של בית משפט קמא .
לעמדתי הדין עם בית משפט קמא בקביעתו שעל פי עובדות מקרה זה, הייתה המשיבה הגורם המכריע אשר עקב פעולותיה נקשרה העסקה. היא שהביאה את המערער אל הדירה והיא שהציגה אותו לפני השוכרים, אשר היו אלו שדאגו לקשור בינו לבין המשכיר ( וראו סעיף 14 (3) לחוק המתווכים הקובע כי בין התנאים שעל מתווך לקיים על מנת להחשב כזכאי לדמי תיווך בעסקה ישנו התנאי ש"(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב").
כמו כן מקובלת עלי קביעתו של בית משפט קמא שבנסיבות לא הוכח כי המשיבה ויתרה על טענתה שעל המשיב לשלם לה על פי הסכם התיווך, וכי המערער לא דרש דרישה כזו כתנאי לתשלום המחצית. הוא שילם על דעתו בלבד מחצית ממה שהגיע על פי ההסכם, ושאף הוא, כך יש להניח, באותו שלב כלל לא ידע על הוראות החוק באשר לתשלום האגרה, ולכן לא השתמש בנימוק זה כדי לא לשלם את דמי התיווך.

הסוגיה של אי תשלום האגרה עד 31/3/17.
14. סעיף 14 לחוק המתווכים קובע:
"מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך.
הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."
  תקנה 13 ל-תקנות המתווכים במקרקעין לחוק המתווכים קובעת כי:
"(א) האגרה השנתית כאמור בתקנה 12(א)(3), תשולם לא יאוחר מ-31 במרס של השנה.
(ב)  לא שולמה האגרה השנתית במועד כאמור בתקנת משנה (א), יחולו הוראות סעיף 18(ב) לחוק".
סעיף 18(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, קובע כי:
"לא שילם בעל רשיון את האגרה במועדה, לא יהא רשאי לשמש כמתווך במקרקעין כל עוד לא שילם את האגרה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כאמור בחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961".

על תכלית החוק ניתן ללמוד מדברי ההסבר שנכתבו טרם נכנס חוק המתווכים לתוקף:

" השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה..... הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנה המתאימה לרוכשים בכוח קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה" (הצ"ח מס' 2136, עמ' 388).

בת"א (ת"א) 2142230/02 גלבוע רון נ' גבריאלי (נבו 11/8/03) כתבה השופטת יעל הנינג, ודבריה מוסכמים עלי, על המטרה בדרישה בחוק לרשיון ולהתייחסות בחומרה לאי תשלום האגרה כדלקמן:

"חוק המתווכים הינו חוק רגולטורי הבא להסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ולהעניק הגנות מתאימות לנזקקים לשרותי המתווך (ראו הסקירה בת"א (י-ם) 6577/98 תק-על 2002(1) 651 ובר"ע (ב.ש) 952/98 , תק-מח 99(1) 2569). אחד מביטויה של הרגולציה הינו קיום מרשם מסודר והליכי רישוי מסודרים כולל הסדרת העסוק המתמשך בתיווך. על רקע זה קיימת חשיבות של ממש לקיומו של רשיון תקף בידי המתווך בכל עת שבה הוא עוסק בתיווך. על כן - החוק אינו מבחין בין העדר רשיון תיווך עקב אי כשירות מהותית (ראו סעיף 5 לחוק המתווכים והתנאים בו) לבין העדר רשיון תיווך עקב אי תשלום אגרה. חוק המתווכים מתייחס בחומרה לאי ת שלום אגרה"

15. לעמדתי טעה בית משפט קמא כאשר סבר כי בתקופה החל מ-1.1 ועד 31/3 ניתן למתווך לבצע עסקאות מבלי שהאגרה שולמה עד ליום 31/3. אם פרשנותה תתקבל הרי יתכן שהמתווך לא ישלם כלל אגרה בהמשך לאחר ה-31/3, או ישלם אותה בתקופה מאוחרת, כמה חודשים, שנה שנתיים... לדעתי, בכך נפגע במטרת החיקוק שאינו מאפשר קבלת תמורה עבור עסקאות כאשר למתווך לא היה רשיון בר תוקף. המתווך המבצע עסקה בתקופה זו, שהיא מעין "תקופת חסד" המאפשרת למתווך להמשיך לבצע עסקאות, אשר "כשרותם" מבחינת האפשרות לקבל שכר תיווך עבורן, תלוי במעין תנאי מתלה – תשלום האגרה עד ליום 31/3. לא שולמה האגרה – העסקאות יפלו ברשתו של סעיף 18(ב) לחוק.
בהתאם למסקנה אליה הגעתי, נפסקו גם מספר פסקי דין הקובעים כפסיקתי: ראו בש"א 1359/04 סולומון נגד דור שילובים; ת"א 6899/06 ברייטר נגד מרוז; ת"ק 2420/08 אהרונוסון נגד צבי; ת"א 50812/06 זילברברג נ' סגל; ת"ק 3127/07 אלסטר נ' רון; ת"א (ת"א) 2142230/02 גלבוע רון נ' גבריאלי; תא(ב"ש) 005514/02 נתנזון נ' שחר אברהם; תק (י-ם) 2420/08 גילה אהרונסון נ' צבי אורטל; ת"ק (חי) לובושיצקי דבורה נ' שלוש ליאורה וליעד
בת"ק 2420/08 אהרונוסון נגד צבי תיאור העובדות דומה לאלו שכאן: הסכם בגין שירותי תיווך נחתם בינואר 2008, המתווכת שילמה את אגרת החידוש של אותה שנה ביום 5.5.08. בפס"ד זה דחתה השופטת את תביעתה של המתווכת לדמי תיווך מהטעם שרישיונה ביום חתימת ההסכם למתן שירותי תיווך לא היה בתוקף בגין אי תשלום עד ל-31/3/08.

16. המשיבה הפנתה ל ת"א 4620-10-18 משה עזרה נ' ויקטור בובליל (ניתן ביום 6/7/20), בו קבע כב' השופט עזריה אלקלעי כי, בנסיבותיו החורגות של המקרה שם, כאשר מדובר היה בסכום גבוה מאד לאחר תיווך במספר לא קטן של עסקאות וכאשר פרטי עסקת התיווך היו מלאים ולא הייתה מחלוקת כי המתווך הוא שהיה הגורם בלעדיו אין, ובהתחשב בתום הלב שהוא עקרון על, הגיע כב' השופט למסקנה, שיש להעדיף, כמודגש בנסיבותיו החורגות של אותו מקרה, את עקרון תום הלב ולחייב את הלקוח לשלם את דמי התיווך למרות שבידי המתווך לא ה יה רשיון תקף עקב אי תשלום האגרה גם לאחר ה-31/3.
מסכימה אני עם כב' השופט אלקלעי בהחלטתו הנ"ל כי באותם מקרים שהם בבחינת חריג, ניתן יהיה להסתמך על עקרון תום הלב ו לחייב בדמי תיווך על אף שהרשיון לא היה בתוקף בעת קשירת עסקת התיווך. אולם פסיקה מעין זו תיוחד למקרים חריגים כמו בהלכות הדנות בדרישת הכתב בעסקאות במקרקעין , כאשר יש העדר הגינות זועק ( ע"א 686/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא פ"ד נ(1) 185 (1996))..
אינני סבורה כי המקרה כאן מצדיק לקבוע שעקב חוסר תום לב של המערער יש לחייבו לשלם את דמי התיווך. אמנם נראה כי המערער לא ידע בעת ששילם את מחצית הסכום על ההוראה בחוק הקובעת כי מתווך אינו זכאי לדמי תיווך אם רשיונו פג, וככל הנראה מטעמים שלו ואולי בחוסר תום לב העמיד את המשיבות על העובדה שאין בכוונתו לשלם את מלוא דמי התיווך על פי ההסכם. אולם המערער היה זכאי לעמוד על זכותו ולההנות מהפטור על פי החוק, ואין עמידה זו עולה לכדי חוסר תום לב המצדיק מתן פטור כאמור.

לסיכום
אני מקבלת את הערעור ומורה על ביטול פסק דינו של בית משפט קמא. בנסיבות, החלטתי שלא לפסוק הוצאות, ואני מורה שכל צד יישא בהוצאותיו. ככל שהמערער הפקיד עירבון, יש להחזיר לו אותו באמצעות בא כוחו.

ניתן היום, ג' אלול תש"פ, 23 אוגוסט 2020, בהעדר הצדדים.