הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 65112-10-18

לפני
כבוד ה שופט מנחם רניאל

העותרת:
בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ

נגד

המשיבות:
1.ועדת ערר לתכנון ובנייה - מחוז צפון
2.ועדה מקומית לתכנון לב הגליל
3.עיריית סחנין
4.רשות מקרקעי ישראל - חיפה
5.הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - צפון
6.צילומי צנרת ע.א.ס. בע"מ (נמחקה)
7.משאבות אחים סייד בע"מ (נמחקה)

פסק דין

זו עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז הצפון מיום 13.9.18, לפיה לא קיבלה את התנגדות העותרת לאישורה של תוכנית מיתאר מקומית מספר 262-0577825, שיזמה עיריית סח'נין ואישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לב הגליל, או לכל הפחות להתנות את כניסתה לתוקף לסיום ההליכים המשפטיים הקנייניים בין הצדדים, ובכך שעיריית סח'נין תרכוש זכויות קניין בנכס בדרך זו או אחרת.

רקע:

1. העותרת, שהיא בעלת רשיון למתן שירותי תקשורת פנים-ארציים נייחים, רכשה ממינהל מקרקעי ישראל (המשיבה 4) ביום 19.8.92 זכויות חכירה במקרקעין שבחלקה 41 גוש 19316, עליהם הוקמה ופעלה מרכזיית טלפונים של העותרת, וכיום מצוי בה מבנה ובו מתקני תקשורת. רשות מקרקעי ישראל הקצתה לאחר מכן לעיריית סח'נין מגרשים סמוכים. במרץ 2017 פרסמה העותרת הזמנה לציבור לקבלת הצעות לרכישת זכויותיה בנכס. לאחר שהתקבלו מספר הצעות, התקשרה העותרת בהסכמים למכירת זכויותיה בנכס לצדדים שלישיים, המשיבות 7-6.

2. בספטמבר 2017 עתרה עיריית סח'נין בעתירה 50956-09-17 נגד רמ"י והעותרת לביטול עיסקת המכר, בטענה לזכות סירוב ראשונה, לאחר שהודיעה גם לעותרת וגם למשיבות 7-6 שהיא מעוניינת במקרקעין אלה. ביום 24.10.17 אישר בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט רון סוקול) כפסק דין את הסכמת הצדדים לפיה העתירה תימחק, העותרת תפנה לרמ"י תוך 60 יום בבקשה להעברת זכויות למשיבות 7-6, ובטרם תינתן החלטת רמ"י תינתן לעיריית סח'נין אפשרות להשמיע טענותיה, הן לגבי השימוש והיעוד בקרקע והן לגבי זכות סירוב ראשונה שנטענה על ידה. לאחר שרמ"י תחליט בבקשה, יפעל כל צד לפי זכויותיו. כבר עתה אציין, כי העותרת לא פנתה לרמ"י בבקשה לאישור העברת הזכויות למשיבות 7-6.

3. קודם לדיון בעתירה שהגישה עיריית סח'נין, ביום 22.10.17, הודיעה עיריית סח'נין לבית המשפט, כי ביום 19.10.17 התקבלה החלטה בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לב הגליל להפקיע את המקרקעין לצרכי ציבור. העותרת קיבלה הודעה על ההפקעה ביום 12.11.17. ביום 3.12.17 הגישה העותרת לבית המשפט המחוזי בחיפה עת"מ 562-12-17, בה ביקשה לבטל את החלטת הוועדה המקומית לב הגליל על הפקעת המקרקעין. ביום 9.7.18 דחה בית המשפט המחוזי (סגן הנשיא השופט אליקים) את העתירה. העותרת הגישה ערעור על כך לבית המשפט העליון, והוא תלוי ועומד.

4. במקביל, יזמה עיריית סח'נין את התוכנית מושא עתירה זו, לשינוי יעוד המקרקעין ולהפקעתם לטובת עיריית סח'נין. על פי המוצע, השימושים המותרים הם "מבנים ומוסדות ציבור", דהיינו מבני ציבור כמו מעונות יום, גני ילדים, בתי ספר, מרכזי יום לקשיש, מועדוני נוער ומתנ"סים, מרפאות, מוסדות רווחה, מסגדים, ספריות, מקלטים, משרדי הרשות המקומית ומשרדים של גופים מוסדיים אחרים". הן רמ"י, והן העותרת הגישו התנגדויות לתוכנית. רמ"י טענה שיש להמתין עד לסיום ההליכים הקניניים בקשר למקרקעין. העותרת טענה גם בקשר לכך, וגם בדבר סמכות הוועדה המקומית לדון בתוכנית בטענה שאינה להגדלת שטחי ציבור , וכן על כך שאין צורך בתוכנית המוצעת, ולא מדובר בהליך תכנוני אלא בשימוש לרעה בהליך תכנוני לשם קידומם של אינטרסים קניניים של עיריית סח'נין.

5. ביום 11.6.18 התקיים דיון בהתנגדויות בפני הוועדה המקומית, ובו הבהיר נציג עיריית סח'נין שהעירייה זקוקה לשטח זה, בעוד שהעותרת מחפשת לעשות כסף, ואין לה שום כוונה ואינטרסים לטובת העיר ותושביה, ועל כן יש לאשר את התוכנית. הוועדה המקומית החליטה שיש לה סמכות לדון בתוכנית, דחתה את ההתנגדויות ואישרה את התוכנית.

6. העותרת הגישה ערר על החלטת הוועדה המקומית, וביום 13.9.18, בתום דיון בפני ועדת הערר, ולאחר שקבעה שיש לועדה המקומית סמכות לדון בתוכנית, החליטה לקבל באופן חלקי את הערר, ולבטל את הוראת ההפקעה שהוספה לתוכנית.

7. המצב התכנוני הקיים טרם התוכנית הוא שמאז תוכנית ג/668, המקרקעין כלולים בשטח שייעודו "מרכז אזרחי", דהיינו "בניין משרדי המועצה המקומית, בנייני בריאות ותרבות, מסחר ומשרדים לאחר הגשת תוכנית בינוי שתאושר על ידי הוועדה המקומית". על פי המוצע בתוכנית מושא העתירה, יבוטל היעוד של "מרכז אזרחי" ותחתיו יבוא יעוד של "מבנים ומוסדות ציבור", במלוא שטח המקרקעין.
טענות העותרת:

8. העותרת טוענת, כי התוכנית מושא העתירה אינה בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה שינה את המצב הקודם שבו ככלל היו כל תוכניות בניין עיר בסמכות ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה, והעביר מספר מסוים של תוכניות לסמכות הוועדה המקומית. כך נקבע בסעיף 62א לחוק התכנון והבנייה:
"תכנית מפורטת או תכנית מיתאר מקומית, הכוללת אך ורק אחד או יותר מהנושאים המפורטים להלן, היא תכנית בסמכות הועדה המקומית:
...
(3) הגדלת שטחים שנקבעו בתכנית בת–תוקף לצורכי ציבור; בסעיף זה - "צורכי ציבור" - כל אחד מאלה: גנים, שטחי נופש וספורט, עתיקות, שטחי חניה, תחנות אוטובוס ורכבת שאינן תחנות קצה, שווקים, בתי קברות, מבנים לצורכי חינוך, רווחה, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים, מחסני חירום, תחנות משטרה ותחנות שירות לכיבוי אש, מיתקני תשתית מקומיים; שר האוצר רשאי לקבוע, בצו, צורכי ציבור נוספים כצורכי ציבור לעניין סעיף זה או לעניין סעיף קטן זה, ובלבד שאישר צרכים אלה כמטרה ציבורית לעניין סעיף 188; "מיתקני תשתית מקומיים" - מיתקנים לייצור, להפקה, לאספקה, לאגירה, לטיפול ולהולכה של דלק, גז, נפט, חשמל, מים, ביוב או פסולת, למעט תחנת תדלוק, וכן מיתקני תקשורת, והכול אם הם מיועדים לשרת בעיקר את מרחב התכנון המקומי ".
לטענת העותרת, אין מדובר בתוכנית המגדילה את שטחי הציבור אלא בתוכנית המבטלת יעודים אחרים. לפי המצב התכנוני הקודם ניתן היה להקים במקרקעין מבנה ציבור בהיקף של 2,159 מ"ר, וגם על פי התוכנית מושא העתירה, ניתן יהיה להקים במקרקעין מבנה ציבור בהיקף זהה של 2,159 מ"ר. על כן התוכנית אינה מגדילה את השטחים שנקבעו לצרכי ציבור, והיא לא בסמכות הוועדה המקומית אלא בסמכות הוועדה המחוזית.

9. יתר על כן, העותרת טענה שטענות המשיבות 3-2 בעת"מ 562-12-17, שהתקבלו, היו שעל פי המצב התכנוני הקודם לתוכנית המוצעת, היתה סמכות להפקיע את הקרקע מכיוון שהיתה זו קרקע שיועדה לצרכי ציבור, ולפי כללי ההשתק השיפוטי, אין הן רשאיות לטעון כעת שבמצב התכנוני הקודם, לא היתה זו קרקע שיועדה לצרכי ציבור.

10. עוד טענה העותרת, כי יוזמת התוכנית לא הסתירה ואינה מסתירה את כוונתה של עיריית סח'נין לתפוס חזקה בנכס ולרכוש בו זכויות קנייניות על חשבון זכויותיה הקנייניות של העותרת, ועל כן מטרת התוכנית אינה תכנונית אלא קניינית. זאת נלמד בין היתר מהעובדה שהתוכנית מתייחסת באופן פרטני למקרקעין אלה, ומההתנגדויות החוזרות ונשנות של העירייה לעיסקת המכר, ולתמורה שהשיגה העותרת עבור זכויותיה. התוכנית הקיימת מאפשרת לעירייה להשתמש במקרקעין ביעוד ציבורי, אילו היו לה זכויות קנייניות, כך שהתוכנית המוצעת אינה משנה את היעוד אלא מתכוונת למנוע את היעוד של העותרת. נטען, כי המשיבות עושות שימוש לרעה בכוחן המנהלי על מנת להימנע ממשא ומתן בתום לב לרכישת זכויות העותרת. נטען כי כך גם קבעה ועדת הערר, "אנו סבורים כי אין מקום לכלול בהוראות התוכנית הוראת הפקעה כלשהי. כיבוד הערכאות המשפטיות ומניעת שימוש בהליכי תכנון לשם עקיפתם מחייבים בנסיבות אלה הסדרת היחסים הקניניים בין הצדדים (ש)תושלם במסגרת ההליכים המשפטיים שהחלו" (תוספת שלי – מ.ר.).

11. לטענת העותרת, רק במסגרת הדיון בפני ועדת הערר, כאשר נוצר הצורך להציג טעם תכנוני להגשת התוכנית, נטען לראשונה שדרוש רצף תכנוני של יעודים זהים במתחם כולו על מנת שניתן יהיה לנהלו באופן יעיל. ועדת הערר הצדיקה טעם זה "לשם גמישות ויעילות תכנונית ולשם ניצול יעיל של הקרקע המיועדת למתחם ציבורי מרכזי בישוב, המעניק שירותי ציבור מעורבים ומגוונים". לטענת העותרת, דווקא שינוי היעוד ימנע הענקת שירותי ציבור מעורבים ומגוונים, המצויים בשימוש הקיים של "מרכז אזרחי".

12. לחילופין טענה העותרת שאישור התוכנית מוקדם, וראוי שייעשה לאחר השלמת ההליכים הקניניים ובכפוף להם. זאת, משום שאם לא תשיג עיריית סח'נין זכויות קנייניות במקרקעין, לא יועיל לה שינוי היעוד, אלא רק יגרום לכך שהקרקע לא תנוצל. על כן יש להמתין עד לסיום ההליכים שבהם ייקבע האם לעיריית סח'נין זכויות קנייניות במקרקעין.

13. עוד נטען, כי המשיבות 3-2 נגועות במשוא פנים וניגוד עניינים, לאור ההליכים המשפטיים שנקטה העירייה, שלה נציג בוועדה המקומית, כנגד העותרת, ועל כן היה עליהן להימנע מלדון בתוכנית.

14. לבסוף טענה העותרת, כי התוכנית מבטלת את השימוש החיוני במקרקעין כמתקן תקשורת ולכן היא פגומה במישור התכנוני, אף שהמשיבות הודיעו שאינן מתכוונות לפגוע בשימוש שעושה העותרת בנכס, ועיריית סח'נין הסכימה להותיר בידי העותרת שטח של 80 מ"ר המשמש אותה למתן שירותי תקשורת. נטען, כי התוכנית המוצעת מבטלת שימוש זה, ותכנון זה אינו מביא בחשבון את צרכי התושבים, העסקים והמוסדות בעיר.

15. על כן ביקשה העותרת לבטל את החלטת ועדת הערר ולהורות על דחיית אישור התוכנית והשבתה לידי היוזמת, על מנת שתשוב ותשקול הפקדתה מחדש בוועדה המחוזית, לאחר מיצוי והשלמת ההליכים המשפטיים הנוגעים לזכויות הקניין בקרקע.

טענות המשיבות 1,4,5

16. לטענת משיבות אלה, מוסמכת עיריית סח'נין לפעול בכמה דרכי פעולה מקבילות על מנת להביא כדין להגדלת היצע השטחים הציבוריים. העירייה אכן פעלה הן באמצעות הפקעה מכח תוכנית תקפה, והן באמצעות ייזום תוכנית חדשה, היא התוכנית מושא העתירה, המשנה את יעוד הקרקע מיעוד הכולל גם שימושים סחירים ליעוד ציבורי בלבד. זאת, כדבריהן "ליתר בטחון, על מנת לקדם את פניה של אפשרות כי ייקבע שלא ניתן להפקיע את הקרקע מכוחה של התוכנית התקפה", כלומר התוכנית מיועדת למקרה שבית המשפט העליון יקבל את הערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי שהכשיר את ההפקעה.

17. לדבריהן, הוועדה המקומית דחתה את טענת העותרת לניגוד עניינים של חברי הוועדה המקומית, שכן חברי הוועדה מטעם עיריית סח'נין מביאים בחשבון גם את ענייני העירייה אותה הם מייצגים, ואת האוכלוסיה אותה הם מייצגים בוועדה המרחבית, ולכן אין טעם בטענת העותרת. אשר להתנגדות רמ"י, שלא הופיעה לדיון, קבעה הוועדה המקומית שהטענות המועלות בהתנגדות אינן רלוונטיות, שכן לא מדובר בהפקעה אלא בתוכנית להגדלת שטחי ציבור, וההליכים במישור הקנייני אינם מניעה תכנונית לדון בתוכנית בוועדה המקומית.

18. המשיבות טענו כי לפי קביעת ועדת הערר סמכות הוועדה המקומית היא הגדלת שטחים, במובחן משטחי בנייה או שטח כולל המותר לבנייה. עניינו של סעיף 62א (א) (3) לחוק התכנון והבנייה הוא הגדלה של שטחי קרקע המיועדים למבני ציבור, ופשיטא שהדבר נעשה על חשבון שטחים ביעוד קרקע אחר. המשיבות תמכו בדברים אלה, וטענו כי העותרת אינה מבחינה בין תוכנית שעניינה הגדלת שטח קרקע לצרכי ציבור לבין תוכנית שעניינה הגדלת שטחי בנייה. תוכנית המגדילה שטח קרקע ליעודי קרקע ציבוריים על חשבון יעודי קרקע סחירים, היא לטענת המשיבות תוכנית בסמכות הוועדה המקומית.

19. המשיבות שללו את הטענה שהתוכנית אינה נחוצה תכנונית והופקדה ממניעים פסולים, שכן הופקדה במטרה תכנונית מובהקת, שהיא צורך להוספת שטחים ציבוריים הנובע ממחסור באזור זה. כמו כן שללו את הטענה שראוי שהתוכנית תידון רק לאחר השלמת ההליכים הקניניים ובכפוף להם, שכן העותרת סיכלה במו ידיה את ההליך המוסכם משלא הגישה בקשה להעברת זכויות בתוך 60 יום מפסק הדין בעתירה הראשונה. כמו כן נטען, שאם לא תצליח העירייה להשיג בקרקע זכויות הסכמיות, נתונה לה ברירה להפעיל סמכויות הפקעה, בין לפי התוכנית התקפה, ובין לפי התוכנית החדשה, לפי סעיף 189 לחוק.

20. המשיבות שללו את הטענה לניגוד עניינים, שכן לפי סעיף 47א לחוק אין בעובדה שחבר ועדה מקומית הוא נציג של גוף שיזם תוכנית, כדי להקים ניגוד עניינים. אף אם נפל פגם בדיוני הוועדה המקומית, כפי שקבעה ועדת הערר היא יכולה לבוא בנעלי הוועדה המקומית ולשקול במקומה את נתוני התכנון ולקבל כל החלטה שהוועדה המקומית רשאית ומוסמכת לקבל.

21. המשיבות דחו את הטענה של העותרת שהתוכנית מבטלת את השימוש החיוני של מתקן תקשורת ולכן פגומה במישור התכנוני, שכן העותרת ביקשה לאשר מכירה לחברות פרטיות, ורק בערר טענה בשולי הדברים, כאילו ייוותרו לה 80 מ"ר למתקן תקשורת. אם ייקבע שמתקן תקשורת אינו שימוש ציבורי, לא יהיה מנוס אלא לאתר אתר אחר להתקנתו.

22. לבסוף טענו המשיבות, כי ועדת הערר מצאה הצדקה תכנונית לתוכנית המוצעת, והחלטתה סבירה ויש לקיימה.

טענות המשיבה 2

23. המשיבה 2 טענה שלא נפל פגם משפטי או אחר בשיקול הדעת של הוועדה המקומית או ועדת הערר, ומשלא הוכחה חריגה ברורה ממתחם הסבירות, על בית המשפט להימנע מהתערבות בהחלטת ועדת הערר.

24. בעניין סמכות ועדת הערר, נטען כי הוועדה מגדילה שטחים ציבוריים, בעוד אחוזי הבנייה אינם משתנים, ולכן היא בסמכות הוועדה המקומית.

טענות המשיבה 3

25. עיריית סח'נין טענה כי עוד קודם להליך ההפקעה יזמה את התוכנית מושא העתירה, שמטרתה הגדלת שטחי ציבור בסח'נין. קודם לתוכנית, כלל יעוד המקרקעין שימושים מגוונים שברובם ציבוריים. אמנם המצב התכנוני לא חייב הגשת תוכנית על ידי עיריית סח'נין, אך נוכח התנגדות העותרת והחשיבות המכרעת שראתה לצרכי ציבור טהורים, הגישה העירייה את התוכנית.

26. לטענת עיריית סח'נין, העתירה היא נסיון לדון פעם נוספת בשלל טענותיה של העותרת, ואין לתת לכך יד. אין בעתירה טענה ביחס לוועדת הערר, סמכותה או אופן הפעלת שיקול הדעת. בית המשפט לעניינים מנהליים לא שם עצמו כמוסד תכנון עליון, ומשלא נפל פגם בהחלטה המנומקת, הסבירה והמאוזנת של ועדת הערר יש לדחות את העתירה.

27. עיריית סח'נין תמכה בנימוק שניתן על ידי ועדת הערר לכך שהקטנת שטחים ביעוד קרקע אחר, היא הגדלה של שטחי הקרקע המיועדים לבנייני ציבור. לטענתה, אין השתק שיפוטי, שכן התוכנית הקודמת איפשרה יעוד גם לצרכי ציבור וגם לשטחים סחירים, ובתוכנית הנוכחית ביקשה עיריית סח'נין להגדיל את צרכי הציבור על חשבון השטחים הסחירים.

28. לטענת העירייה, יש לתוכנית הצדקה תכנונית, ומניעיה הם לטובת תושבי סח'נין, ולכן העירייה עושה כל שלאל ידה כדי לוודא שכל חלקה 41 תהיה מרכז עירוני ראשי, על מנת לתת מענה ראוי לשירותים עירוניים רבים. על כן אין העירייה מוכנה לאפשר מצב בו המקרקעין המהווים חלק קטן (פחות מ-10%) מחלקה 41 יועברו לגורמים פרטיים לצורך פיתוח שטחים מסחריים, במקום לאפשר לעירייה להגדיל ולהשלים את השטח הציבורי הקיים היום בחלקה 41. זו תכלית מכשיר ההפקעה, ולכן טענות העותרת כי העירייה מונעת ממניעים זרים ופסולים אינה ראויה.

29. לטענת העירייה, אין מניעה לקיים את ההליך התכנוני במקביל להליך הקנייני. העירייה פועלת בכל הכיוונים האפשריים על מנת שהמקרקעין ישמשו ויפותחו כמבנים לצרכי ציבור. כמו כן טענה העירייה שאין ניגוד עניינים, במיוחד כאשר העתירה אינה תוקפת את אישור התוכנית על ידי הוועדה המקומית, הכוללת נציגים של העירייה, אלא את החלטת ועדת הערר שבה אין נציגים לעירייה. סעיף 47א לחוק התכנון והבנייה קבע במפורש, שאין ניגוד עניינים בהשתתפות חבר שהוא נציג של הגוף שיזם את התוכנית, בדיוני הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

30. אשר לטענה לפגיעה בקיומו של מתקן תקשורת, טענה העירייה שהיא הסכימה לאפשר לעותרת להמשיך לעשות את השימוש המבוקש על ידה, בהיקף שהעותרת הצהירה שתזדקק לו בעתיד.

31. על כן, ביקשה העירייה לדחות את העתירה.

32. בתום הדיון בעתירה, הצעתי לצדדים לשאת ולתת ביניהם, לאור העובדה שהעותרת הציעה את המקרקעין למכירה, דהיינו היא מוכנה שלא להיות בעלים של הזכויות במקרקעין, והמשיבה 3 מבקשת לרכוש את המקרקעין, אף אם בדרך הפקעה, שגם היא מחייבת תשלום עבור הזכויות. הצדדים אכן נשאו ונתנו ביניהם, ואף הודיעו שהגיעו להסכמה, וביקשו הארכת מועד תחילת כתיבת פסק הדין. ביום 21.2.19 הארכתי את המועד הארכה אחרונה עד יום 24.3.19 שעה 09:00. לא ניתנה הודעה כלשהי של הצדדים, ועל כן ניתן פסק דין זה.

דיון והכרעה

33. סעיף 62א לחוק התכנון והבנייה העביר לסמכות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תוכנית הכוללת אך ורק הגדלת שטחים שנקבעו בתוכנית בת-תוקף לצרכי ציבור. השאלה שיש לבחון היא אם התוכנית הנדונה כוללת הגדלת שטחים שנקבעו בתוכנית בת-תוקף לצרכי ציבור, כטענת המשיבות, או שאינה כוללת הגדלת שטחים שנקבעו בתוכנית בת-תוקף לצרכי ציבור. כפי שאישרו המשיבות, כל השטחים הכלולים בתוכנית היו מיועדים גם קודם לכן בייעוד של "מרכז אזרחי" המאפשר צרכי ציבור. לא נוסף שטח כלשהו לצרכי ציבור, אפילו לא 1 מ"ר, אלא שבייעוד הקודם היה ניתן לעשות שימוש במקרקעין גם לצרכים שאינם צרכי ציבור, מבלי שתקבע חלוקה מחייבת כלשהיא, בעוד שבייעוד המוצע, לא ניתן יהיה לעשות שימוש במקרקעין אלא לצרכי ציבור. מכאן, שאין בתוכנית המוצעת כל הגדלה של שטחים שנקבעו לצרכי ציבור, אלא רק הקטנה, ולמעשה איפוס, של השטחים שלא ניתן לעשות בהם שימוש לצרכי ציבור. "הקטנה של שטחים שאינם לצרכי ציבור" אינה "הגדלה של שטחים לצרכי ציבור". לא הוגדלו השטחים לצרכי ציבור בתוכנית המוצעת.

34. אני דוחה את הטענה שטענת העותרת אינה מבחינה בין תוכנית שעניינה הגדלת שטח קרקע לצרכי ציבור, שבה עוסק סעיף 62א (א) (3), לבין תוכנית שעניינה הגדלת שטחי בנייה, שבה עוסק סעיף 62א (א) (6). העותרת מבחינה היטב, והתוכנית המוצעת אינה מגדילה את שטח הקרקע לצרכי ציבור, (ולא עוסקת בשטח הבניה על גבי הקרקע) הגם שהיא מפחיתה יעודים אחרים. גם לפי התוכנית הקיימת ניתן להשתמש בכל שטח הקרקע לצרכי ציבור, ואין שינוי ביעוד השטח לצרכי ציבור.

35. אני דוחה גם את הטענה שמכיוון שסעיף 62א היקנה לוועדה המקומית סמכויות נרחבות שלא היו לה קודם לכן, יש להסיק מקל וחומר שהיא מוסמכת גם לדון בתוכנית המקטינה את השימושים שאינם לצרכי ציבור. סעיף 62א נוסח כמתייחס לנושאים ספציפיים, מבלי לקבוע עדיפות ביניהם, ולא ניתן להסיק על סמכויות הוועדה המקומית מתוך בחינה של הקל והחמור בנושאים אלה. אילו כך היה, די היה לציין רק את הסמכות הנרחבת ביותר, ובקל וחומר ניתן היה להסיק שלוועדה המקומית יש את כל הסמכויות הקלות יותר. לא זו הדרך שבה נוסח סעיף 62א, ויש לתת משמעות לדרך שבה נוסח הסעיף, הקובע סמכויות ספציפיות בנושאים ספציפיים.

36. על כן, שגתה הוועדה המקומית ושגתה ועדת הערר, כאשר קבעו שיש לוועדה המקומית סמכות לדון בתוכנית בניין העיר המוצעת. תוכנית זו אינה בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אלא בסמכות הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, והיא שהיתה צריכה לדון בה. ב"כ המשיבה 3 טען שלא תהיה לכך כל תועלת, וההחלטה תהיה אותה החלטה גם בועדה המחוזית, אבל חזקה עליו, כפי שאמר ב"כ המשיבות 1,4,5, שלא התכוון לומר שהועדה המחוזית כבולה בשיקול דעתה ולא תבחן את התוכנית בצורה עניינית. על כן, יש לבטל את החלטת ועדת הערר שדנה בערר על החלטת הוועדה המקומית לאשר את התוכנית, שהתבססה על קביעתה שהסמכות לדון בתוכנית היתה נתונה לועדה המקומית, ואת החלטת הוועדה המקומית לאשר את התוכנית, כך שהתוכנית תידון על ידי הוועדה המוסמכת, שהיא הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.

37. לאור קביעה זו, אין טעם לדון בכל הטענות האחרות, ובהן הטענות שיש להמתין עד המשיבה 3 תרכוש זכויות קניניות במקרקעין, שאם לא כן, התועלת בתוכנית היה רק למנוע מכירה על ידי העותרת, ובטענות שכל ההליך התכנוני נועד להשיג מטרה זרה, שהיא מניעת מכירה על ידי העותרת לאחרים, גם אם יש הצדקה תכנונית לתוכנית (בג"צ 392/72 אמה ברגר נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, פד כז (2), 764 (1973)).

סיכום:

38. על פי כל האמור, אני מקבל את העתירה ומשנה את החלטת ועדת הערר מיום 13.9.18 בערר 1109/18, באופן שיבוטל אישורה של תוכנית המתאר המקומית מספר 262-0577825 בועדה המקומית לתכנון ובניה, על מנת שתוגש לוועדה המוסמכת, היא הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.

המשיבות ביחד ולחוד ישלמו לעותרת הוצאות העתירה שהן אגרת בית המשפט, ועוד 11,700 ₪ שכר טרחת עורך דין.

ניתן היום, י"ח אדר ב' תשע"ט, 25 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.