הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 55081-06-18

בפני כב' השופט רון סוקול, סגן נשיא

העותרים

  1. משה מרציאנו
  2. אלן מרציאנו

נגד

המשיבה
מועצה מקומית בנימינה-גבעת עדה
ע"י ב"כ עוה"ד ד' נחליאלי

פסק דין

1. בשטחי המועצה המקומית בנימינה – גבעת עדה מצוי נכס הידוע כמגרש 63 בגוש 10226 חלקה 2 ועליו מבנה. זכויות החכירה בנכס זה נרכשו על ידי העותר , משה מרציאנו, מהמועצה לפני שנים רבות. בין העותר למועצה התנהלו במהלך השנים הליכים משפטיים שונים בנוגע לזכויות בנכס ולהחזקתו.

ההליך הנוכחי עניינו אך ורק בחובת הארנונה בהם חייבים, על פי הנטען, העותרים בגין החזקתם בנכס במשך שנים רבות. עיקר הדיון עוסק בשאלה האם הנכס ראוי לשימוש.

רקע
2. בשנת 1973 נערך ונחתם בין העותר 1, משה מרציאנו, לבין המועצה המקומית בנימינה הסכם לפיו רכש העותר מהמועצה זכויות חכירה במגרש 63 בגוש 10226/2 (להלן: הנכס). על הנכס היה בנוי באותה עת מבנה.

3. לאחר רכישת הזכויות בנכס התגלעו בין העותר למועצה מחלוקות רבות בנוגע לזכויותיו של העותר בנכס שאין צורך לפרטן. בסופו של יום ניתן ב ה"פ 263/05 מרציאנו נ' מועצה מקומית בנימינה, פסק דין המורה על אכיפת הסכם המכר. על פסק דין זה הוגשו ערעורים לבית המשפט העליון שנדונו במאוחד (ע"א 6396/10 ו-6824/10). בדיון בערעורים הושגה הסכמה שזכתה לתוקף של פסק דין שעיקרה כי הזכויות בנכס יושבו למועצה וכי המועצה תשיב לעותר סכומים שונים ששילם עבור רכישת הזכויות (פסק הדין מיום 2/2/2012 צורף כנספח 3 לתשובה והחלטת התיקון מיום 18/4/2012 סומנה נספח 4 לתשובה) (להלן: פסק הדין בעניין הזכויות).

4. בעקבות פסק הדין בעניין הזכויות התנהלו הליכים נוספים הנוגעים לנכס ובין היתר עתרה רשות מקרקעי ישראל, בעל המגרש, למתן צו לפינוי הנכס (תיק 20616-04-16). ביום 8/11/2017 ניתן צו לפינויו של העותר מהנכס וערעור שהוגש על פסק דין זה נמחק ביום 27/2/2018 (ע"א 12746-12-17).

5. עוד נספר כי העותר הגיש תביעה בתיק אזרחי 34062-10-12 למתן סעד המצהיר כי הסכמת הצדדים בתיקי ערעורים 6396/10 ו-6824-10, שבעקבותיה ניתן פסק הדין בזכויות ונקבע כי לעותר אין זכויות בנכס, בטלה בשל הפרתה. בקשה זו הובאה לדיון בפני השופט א' טובי שבסופו של יום החליט לדחות את הבקשה בפסק דין שניתן ביום 13/11/2014 . על פסק דין זה הוגש ערעור נוסף לבית המשפט העליון (ע"א 47/15) שהסתיים בפסק דין מוסכם לפיו יישאר פסק הדין בעניין הזכויות על כנו (פסק דין מיום 1/7/2015). באותו פסק דין הוסיף בית המשפט העליון, כב' השופטת ע' ברון כי "ככל שלמשיבה קיימת דרישת חוב המופנית למערער בגין חיובי ארנונה החלים על הנכס נושא הדיון, דרישה בזה תוצא למערער בתום 30 יום".

6. בעקבות כל אלו נשלחה לעותר דרישה לתשלום חוב ארנונה, דרישה שהצטרפה לדרישות ושומות שנשלחו לו במשך השנים. יצוין כי עד היום לא הוחזרה החזקה בנכס למועצה והוא עדיין מוחזק על ידי העותר. דרישת התשלום נשלחה הן לעותר והן לעותרת אלן מרציאנו.

העתירה
7. בעתירה בעניין זה טוענים העותרים כי דין דרישות התשלום שנשלחו להם לתשלום ארנונה בגין ההחזקה בנכס להתבטל. לטענתם הנכס אינו ראוי לשימוש ואינו משמש לכל פעילות שהיא. על-כן, כך נטען, הנכס אינו בר חיוב בארנונה.

עוד נטען כי דרישות החוב לא הומצאו לעותרים כדין וכי נודע להם על דרישות החוב רק בעקבות הטלת עיקולים על חשבונות הבנק.

העותרת 2, אלן מרציאנו, טוענת גם כי אין להטיל עליה כל חבות שכן היא מעולם לא הייתה בעלת זכויות כלשהן בנכס.

8. המועצה מצדה סבורה כי דין העתירה להידחות. לטענת המועצה העותרים מחזיקים בנכס ועושים בו שימוש. המועצה מפנה למספר סממנים המעידים על ההחזקה והשימוש בנכס, כמו השכרתו של הנכס לחברת אלמנט שירותי כוח אדם בע"מ שבשליטת אלן מרציאנו. כן מפנה המשיבה לראיות שהוצגו בהליכים אחרים ובמיוחד בתיק 34062-10-12 ולפס ק הדין שניתן בו, אשר קבע כי העותר עושה שימוש בנכס. עוד נטען כי העתירה הוגשה בשיהוי רב לאחר שכבר ננקטו הליכי גביה.

דיון והכרעה
9. כפי שיפורט להלן הגעתי למסקנה כי דין עתירתו של העותר , משה מרציאנו, להידחות, וכי את העתירה של העותרת מס' 2, אלן מרציאנו, יש לקבל ולבטל את חיובה בארנונה. אפתח במספר הערות לגבי החיוב בארנונה.

10. ככלל, כל המחזיק בנכס בשטחי רשות מקומית חייב לשלם ארנונה לרשות (סעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992; וכן ראו בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה אזורית חבל מודיעין, פס' 19 (16/03/2008) ; עע"מ 7414/13 בר טן אחזקות והשקעות בע"מ נ' עיריית רמת גן, פס' 3 לפסק דינו של כב' השופט שהם (24.12.2014) ). עם זאת, לעיתים כאשר נכס נהרס או ניזוק ואינו ראוי עוד לשימוש יהיה המחזיק בו פטור מתשלום.

11. סעיף 162 לצו המועצות המקומיות התשי"א-1950 קובע:

בנין שחלות עליו ארנונות לפי צו זה והוא נהרס או ניזוק במידה שאינו ראוי לשימוש, ואין משתמשים בו, ונמסרה למועצה הודעה בכתב על כך, לא יהיו הבעל והמחזיק אחראים לתשלום כל שיעור משיעורי הארנונות על הבנין שפרעונו חל אחרי מסירת ההודעה.

סעיף זה מקביל להוראה דומה המצויה בסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] שקבע, לפני תיקונו, כדלקמן:

נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה.

הוראה זו בפקודת העיריות לא כללה כל מגבלת זמן ומרגע שניתן פטור לנכס שניזוק היה המחזיק נהנה מהפטור עד לשיפוץ הנכס והחזרתו לשימוש. במצב זה נוצר קושי לעקוב ולפקח על השינויים בנכסים ועל כן תוקנה הפקודה והוספו הוראות המגבילות את זמן הפטור.

סעיף 330 תוקן בשנת 2012 והוספו סייגים לפטור. כיום מורה הסעיף:
נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק –
(1) עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן – תקופת הפטור הראשונה);
(2) חלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים שמתום אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השימוש האחרון שנעשה בבניין (בסעיף זה – תקופת התשלום);
(3) חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים;
(4) התקופות כאמור בפסקאות (1) ו-(2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר;
אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעה.

תיקון זה לפקודת העיריות שהוסיף מגבלת זמן לקבלת הפטור בשל נכס שנהרס או ניזוק לא מצוי בצו המועצות המקומיות.

רואים אנו כי סעיף 162 לצו המועצות מורה כי מתן פטור מתשלום ארנונה יוענק בהתקיים מספר תנאים; הנכס נהרס או שניזוק במידה שאינו ראוי לשימוש; אין משתמשים בו; ונמסרה הודעה בכתב למועצה. בשונה מהוראת סעיף 330 לפקודת העיריות, תקופת הפטור אינה מוגבלת.

12. הלכה היא כי הנטל להוכיח את מצבו של הנכס, דהיינו כי הנכס "ניזוק במידה שאינו ראוי לשימוש" (או – " ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו" כלשון הסעיף המקביל, סעיף 330 לפקודת העיריות), מוטל על המחזיק בנכס (ראו בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב – יפו, מנהל הארנונה ( 30/12/2009); עע"מ 9130/11 יורשי המנוח יוסף סויסה ז"ל נ' עיריית רחובות ( 1/9/2015); בר"מ 7298/06 מוסה נ' מנהל הארנונה של עיריית רחובות ( 28/9/2006); עמ"נ (ת"א) 29825-10-11 גלגלי הפלדה 6 בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה ( 18/12/2012)). זאת ועוד, מצבו של נכס עשוי להשתנות מעת לעת. נכס שהיה תקין וראוי לשימוש עלול להינזק ומאידך, נכס הרוס עשוי לעבור שיפוץ והתאמה לשימוש מחודש. על כן, נדרשת הודעה בזמן אמת שתעמיד את הרשות המקומית בפני מצבו של הנכס בשנת המס מושא החיוב (ראו ה' רוסטוביץ ארנונה עירונית ספר ראשון 594 (מהדורה חמישית, 2001); עת"מ (מרכז) 65460-09-14 רביבו נ' עיריית יבנה ( 15/2/2015)).

13. חשוב להזכיר גם כי המבחן להערכת מצבו של הנכס, כפי שהובהר בבר"מ 5711/06 הנ"ל, הוא מבחן אובייקטיבי. אין די בכך שהמחזיק סבור כי הנכס אינו ניתן לשימוש, אין די בכך שהמחזיק חושש מהתנהגות השכנים או אחרים, ואין די בכך שהנכס אינו תואם את רצונותיו של המחזיק. בבר"מ 5711/06 הנ"ל, סעיף 23, אומר בית המשפט:

ודוק: אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי. לעניין מס שבח התעוררה כאמור השאלה מהי דירה המיועדת למגורים לפי טיבה. הפסיקה שעסקה בעניין קבעה כי "יש לבדוק את הדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זה, ולראות, אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה" (ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לט(2) 385, 388-387 (1985); כן ראו והשוו: ע"א 178/87 בטאט נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א, פ"ד מג(1) 743 (1989); ע"א 607/72 מדור בהר שלום בע"מ נ' הממונה האזורי על מס רכוש וקרן פיצויים, המרכז, פ"ד כח(1) 480 (1974)). הפטור שלפי סעיף 330 מדבר על "בנין" ולאו דווקא על דירת מגורים. המונח "בנין" הוא מונח רחב יותר ואין הוא מוגבל אך למגורים. כפי שנקבע "המונח בנין הינו מונח רחב ביותר, הכולל מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון וכדומה" ( עע"ם 11641/04 סלע נ' מועצה אזורית גדרות, פסקה 9 ([פורסם בנבו], 17.7.2006)). על כן, גם אם בניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי בהכרח יהנה הוא מפטור לפי סעיף 330. יתכן בניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אך ניתן להשתמש בו בהתחשב בדיני התכנון והבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי הבניין. על כן, כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין.

14. עוד נעיר כי מתן הודעה בדבר מצבו של הנכס הוא תנאי מהותי לזכאות לפטור, שכן רק מרגע מתן ההודעה יכולה העירייה לבדוק את הנכס ומצבו ולהתייחס לטענת המחזיק. עם זאת, הלכה היא כי בנסיבות חריגות, במסגרת חובת ההגינות המוטלת על העירייה, יראו בידיעה של העירייה בדבר מצבו של הנכס כתחליף למתן הודעה (ראו והשוו ד' ברק ארז משפט מינהלי כרך א' 285-284 (2010); ה' רוסטוביץ לעיל בעמ' 597; בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ ( 17/4/2008)).

15. ולענייננו, העותרים לא הביאו שום ראיה לגבי מצבו של הנכס. בדיון מיום 15/10/2018 נשאל העותר האם בידי העותרים חוות דעת לגבי מצב הנכס והשיב בשלילה (עמ' 1). עם זאת, הוסיף כי בידו חוות דעת של מהנדס שהבניין לא ראוי לשימוש אולם חוות דעת זו לא הוצגה לבית המשפט.

16. בפועל מתברר כי המצב שונה מהנטען. בתיק 34062-10-12 העיד העותר עצמו כי הוא מחזיק בנכס וכי הוא עושה בו שימוש (עדותו עמ' 9 שם ועדות הגב' ססי עמ' 13). העותר אישר כי הנכס משמש אותו לייצור יין ולאחסון וכי הוא מחזיק בנכס מקרר וחביות יין (שם).

17. כן מתברר כי בא כוחו של העותר, עו"ד פופר , שלח ביום 9/4/2013 מכתב לחברת א. ב וטון עבודות עפר, כבישים ופיתוח בע"מ (נספח 7 לכתב התשובה) בו התלונן כי עבודות תשתית שבוצעו בקרבת הנכס גורמות לעותר נזק. בין היתר נטען כי נותקו קווי חשמל וטלפון לנכס, דבר שגרם לגניבת ציוד מהנכס. ברי כי החזקת ציוד בנכס וחיבורו לקווי טלפון וחשמל מעידים על שימוש.

עוד נציין כי בהליכים נוספים טען העותר כי הוא משלם ארנונה בגין ההחזקה בנכס ולא כפר בחבותו לשלם (ראו תיק 40410-08-11 פרוטוקול מיום 19/02/2014 עמ' 16).

18. גם העובדה שבשנת 2011 השכיר העותר את הנכס לחברת אלמנט שירותי כוח אדם בע"מ שבשליטת אלן מרציאנו, מעידה על שימוש בנכס (ההסכם צורף כנספח 11 לכתב התשובה). הטענה כי ההסכם בוטל בשל אי חיבור המבנה לרשת המים לא הוכחה ומכל מקום ברי כי עוד טרם חתימת הסכם השכירות הנכס נבדק ומצבו היה ידוע.

19. די באמור כדי להביא לדחיית עתירתו של העותר. אוסיף כי העותר קיבל במהלך השנים דרישות חוב רבות ואף ידע כי המועצה דורשת את תשלום הארנונה. הדבר בא לידי ביטוי מפורש גם בפסק הדין בתיק 34062-10-12 וגם במסגרת הערעור בתיק ע"א 47/15. יתרה מזו, גם אם העותר לא קיבל לידיו את דרישת התשלום במועד אין בכך לפטרו מחובת התשלום. לכל היותר ניתן היה להאריך לו את המועד להגשת השגה וערר לוועדת הערר . כפי שכבר נקבע בפסיקה (ע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נד(2) 433, 450 (2000 ), החיוב בארנונה אינו מותנה במשלוח הודעת תשלום. פרסום צו הארנונה הוא ההחלטה הקונסטיטוטיבית, המקימה את חובת התשלום. משלוח ההודעה לנישום הינו פעולה דקלרטיבית בלבד; היא חלק מהליך השומה (או כפי שצוין בפסיקה זהו רק "הליך הכימוי"), אך לא יוצרת את החיוב (ראה גם ע"א 176/59 ועדת השומה שליד עיריית ירושלים נ' דינוביץ, פ"ד יג 1332, 1336(...) ( בג"צ 2018/10 אורט ישראל חברה לתועלת הציבור אורט ישראל נ' הממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים , פסקה 34 (30/11/2011); ע"א 4452/00 ט. ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 781 ( 2002)).

20. אוסיף כי העתירה הוגשה בשיהוי רב שכן החבות בארנונה הינה ידועה לעותר כבר לפני שנים רבות. כבר בתיק 34062-10-12 הועלו טענות בעניין החיוב בארנונה. בפסק הדין מיום 13/11/2014 מציין בית המשפט שם:

יודגש כי ככל שסבור התובע (העותר ר' ס.) כי חיובו בתשלום ארנונה אינו כדין או כי הוא זכאי להנחה או לפטור מתשלום הארנונה, היה רשאי להשיג על חיובו דרך ההליכים המקובלים הקבועים לכך בדין (שם, פסקה 26).

העותר יכול היה לנקוט בהליכים כבר לאחר פסק הדין האמור, כלומר בשנת 2014. למרות זאת המתין עד לחודש יוני 2018 בטרם עתר לבית המשפט. גם מטעם זה דין עתירת העותר להידחות.

21. שונה הדבר בעניינה של העותרת 2, אלן מרציאנו. אין בפי העירייה כל טענה המבססת את חבותה של אלן מרציאנו בחובות הארנונה. אין טענה כי היא מחזיקה או החזיקה בנכס בשנים מושא החיוב. כל שנטען הוא כי אלן מרציאנו חבה בחובותיה של חברת אלמוט כוח אדם בע"מ בשל היותה בעל שליטה בחברה. כן נטען כי אלן מרציאנו שיתפה פעולה עם העותר.

22. כפי שפורט בפסק דיני בעת"מ 46762-10-13 זורין נ. עיריית חיפה (9/7/2014), חיובו של בעל שליטה בחברה בחובות הארנונה שחבה החברה אינו אוטומטי. רק בהתקיים התנאים הקבועים בדין, לרבות בסעיף 8(ג) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), התשנ"ג – 1992 המפנה לסעיף 119א(א ) לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] ניתן לחייבו בחובות החברה . הוכחת תנאים אלו מחייבת הגשת הליך מתאים לבית המשפט המוסמך (ראו שם פסקה 30).

הואיל ולא הוכחו התנאים ולא ננקט הליך תביעה מתאים כנגד אלן מרציאנו, אין לנקוט כנגדה בהליכי גביה בשל חוב הארנונה של חברת אולמט.

אין גם בסיס לטענה כי אלן מרציאנו שיתפה פעולה עם העותר כדי להתחמק

מתשלומי ארנונה.

סוף דבר
23. בשים לב לכל האמור, דין עתירת העותר 1, משה מרציאנו, להידחות ודין עתירת העותרת 2, אלן מרציאנו , להתקבל.

אשר על כן, אני דוחה את עתירתו של משה מרציאנו ומקבל את עתירתה של אלן מרציאנו. המועצה רשאית להמשיך ולנקוט בהליכים לגביית החוב רק ממר משה מרציאנו.

בנסיבות האמורות, אין צו להוצאות.

ניתן היום, ל' ניסן תשע"ט, 05 מאי 2019, בהעדר הצדדים.