הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 39128-04-16

בפני
כבוד ה שופטת ריבי למלשטריך-לטר

עותרת

לילא שוקחה ת.ז. XXXXXX818

ע"י ב"כ עו"ד סארג'י

נגד

משיבה

עיריית חיפה
ע"י ב"כ עו"ד גינת

פסק דין

1. העותרת הגישה עתירה על מנת שבית המשפט יקבע כי היא איננה חבה בתשלום דמי הארנונה והחוב הנטען בגין הנכס הרשום בספרי העירייה כנכס מס' 1061906, המצוי ברח' העצמאות 58 בחיפה (להלן: "הנכס") מטעמים של התיישנות, שיהוי בהליכי גבייה וניתוק הזיקה בשל מניעות חוקית ופיזית להשתמש בנכס למטרת השכירות.

2. סכום החוב שנדרש על ידי המשיבה הינו ביום התשובה לעתירה(8.5.16) בסך של 930,646 ₪. לפי מסמכים שהוצגו (נספח א לכתב התשובה) מדובר בחוב לגבי תקופה שהתחילה עוד טרם 1996, שכן יתרה עוברת לתחילת שנת 1996 היתה 20,543 ₪, ועל אף ששולמו במהלך התקופה סכומים שו נים, אין בכל שלב שהוא במהלך התקופה איפוס של סכום החוב. (לפי מכתב העיריה הדרישה לתקופה משנת 1995 ועד 31.12.15 בערך של 20.1.16 היתה בסך של 888,165 ₪).

3. עובדות הרקע
3.1 העותרת ובנה ווסים הינם דיירים מוגנים בנכס בהתאם להסכם שכירות מיום 01.01.1995 (נספח 4 לעתירה) שנחתם בינם לבין בעלי הנכס, מסדר הכרמליתים בחיפה (להלן: "המסדר") . סעיף 7 בהסכם השכירות קובע כדלקמן:
"7. השוכר מתחייב להשתמש במושכר ובחלק חלק ממנו אך ורק למטרת עיסוקיו, דהיינו, ממכר דברי מאכל ומזון (מכולת).
האמור בסעיף זה, הינו סעיף עיקרי והפרתו מהווה הפרה יסודית של ההסכם."
כבר כאן אציין כי המושכר הושכר לעותרת ובנה כשבו בנויה גלריה (קומה עלית פנימית ) שנבנתה בשנת 1956 (כפי שעולה מפסק דין חלוט של בית הדין לשכירות בחיפה מיום 18.5.14 ).

3.2 עד שנת 1992 ניהל בעלה המנוח של העותרת בנכס חנות מכולת למסחר במזון. לאחר פטירתו, נרשמה העותרת כעוסק מורשה, ויחד עם בנה המשיכה לנהל את החנות, במסגרת הסכם הדיירות המוגנת שנחתם.

3.3 אלא שהעותרת ובנה נהלו את העסק ללא רשיון עסק. לפי הרשום בעתירה השניים הורשעו בגין ניהול עסק ללא רשיון, החנות נסגרה בדצמבר 1998 ובאפריל 99 בוטל גם רישום העותרת כעוסק מורשה.
3.4 בן העותרת המשיך לעשות בנכס שימוש זמני כמחסן, לא צוין עד מתי, ושלם תשלומים על חשבון חוב הארנונה במהלך השנים 1999-2006 כאשר שיקים רבים חזרו מבלי שנפרעו (ראו הפירוט בנספח א לכתב התשובה).
3.5 בשנת 2003 נותקה אספקת המים לנכס ובשנת 2005 נותקה גם אספקת החשמל לנכס.
3.6 צורף תיעוד על כך שבקשה של בן העותרת לקבלת רשיון עסק לממכר מצרכי מזון נדחתה ביום 13.12.06 בשל הסיבות הבאות – לא הוצא היתר בניה לגלריה, משרד הבריאות התנגד בשל ליקויים תפעוליים ונדרש אישור משרד הבריאות ושירותי הכבאות. לפי פסק הדין של בית הדין לשכירות, הוגשה חוות דעת מומחה שאישרה כי לפי דרישת שירותי הכבאות יש לפתוח פתח מילוט ולפי דרישת משרד הבריאות יש לחדש את השירותים ולצקת משטח בטון על הרצפה . כך בדרישה מסוף שנת 2006.
3.7 המסדר לא נעתר לשינויים המבוקשים על ידי בן העותרת ולא היה מוכן להשתתף בעלויות של היתר הבניה לגלריה. לפיכך הגישו העותרת ובנה תביעה לבית הדין לשכירות ביום 10.10.07 (תיק ש' 76/07).
3.8 משא ומתן שנוהל בין הצדדים לא צלח, וביום 18.5.14 (מהלך של כשבע שנים ) ניתן פסק דין בבית הדין לשכירות המחייב פתיחת פתח מילוט בקיר המערבי כדרישת הכבאות (בן העותרת בקש את פתח המילוט בקיר המזרחי, אך לבסוף במהלך ההוכחות בבית הדין לשכירות נעתר לפתח בקיר המערבי). הותר בפסק הדין חידוש השירותים בנכס וכן ציפוי הרצפה, וכן המסדר חויב לחתום על גרמושקה לאישור הגלריה בהתקיים שני תנאים: הגרמושקא לא תכלול שינויים נוספים מעבר לאלו שהותרו בהכרעת פסק הדין, וכי העותרת ובנה יחתמו קודם על התחייבות כלפי המסדר לשאת בהיטל השבחה, אם יחול , וכל הוצא ה הכספית לרבות אגר ת הבקשה, ככל שתחולנה. זאת בשל כך שהעותרת ובנה הם אלו שחפצו בהשארת הגלריה על כנה, בעוד שהמסדר היה מוכן לוותר על השארתה.
3.9 הנה כי כן, מהלך של כשבע שנים בהם נמנע מבן העותרת לקבל רשיון עסק בשל העדר הסכמות בינו לבין המסדר.
3.10 אלא שבכך לא תמו התלאות. בן העותרת לא חתם על התחייבות לשאת בהיטל השבחה בשל כך שנפתח כנגדו תיק פשיטת רגל תיק פש"ר 54870-01-13, והוכרז כפושט רגל ביום 18.1.15 . העותרת חתמה על התחייבות כאמור, אך המסדר לא הסתפק בכך , שכן לטענתו לא היה בכך ביצוע מלא של פסק הדין.
3.11 במקביל, ביום 03.06.2013 הגיש המסדר תביעה כנגד העותרת ובנה לסילוק יד מהנכס, שנדחתה . בכתב ההגנה טענו העותרת ובנה כי הם נמצאים בנכס כדיירים מוגנים. כמו כן טענה העותרת כי המסדר הגיש ללא ידיעתה בקשה לאישור תוכנית מפורטת למתחם שבו נמצאת החנות שמטרתה, בין היתר, לשנות ייעודו המסחרי של הנכס לתיירות. העירייה הסכימה לכך, ו כשנודע על כך לבן העותרת , הגיש התנגדות שהתקבלה והוסף לייעוד התיירותי של הנכס גם ייעוד מסחרי.
3.12 העותרת טענה כי נודע לה לראשונה על דבר קיומו של חוב הארנונה ביום 21.1.15 משהגיע לביתה בנצרת אדם שהזדהה כמעקל מההוצאה לפועל, ובקש לעקל מטלטלין.
3.13 ביום 30.1.15 הגישה העותרת פניה לועדת הפשרות לקבלת הנחה בחוב הארנונה. העותרת בקשה הנחה לגבי 7 השנים האחרונות בשל מצבה הבריאותי, הכלכלי ובשל גילה (ילידת 1945). העותרת בקשה את ההנחה המקסימלית האפשרית ולחלופין הציעה לשלם 10% מהחוב של שבע השנים האחרונות בפריסה ל-24 תשלומים. לטענתה, הממונה על האכיפה בעירייה דרש תשלום 10% מהחוב במזומן, ורק לאחר מכן יוכל לדון בבקשתה. עד למועד הגשת העתירה טרם ניתנה תשובה לבקשת ההנחה.
3.14 עובר למתן פסק הדין עדכן ב"כ המשיבה כי העותרת נתנה הצעה ספציפית לועדת הפשרות בהתבסס על מצבה הכלכלי, אך ועדת הפשרות לא קבלה אותה. יחד עם זאת ועדת הפשרות לא דנה לטענתו במתן הנחה כלשהיא , בגלל שהעותרת נתנה הצעה ספציפית שרק בה דנה הועדה. מכל מקום לא הוצגה כל תשובה פורמלית שניתנה על ידי ועדת ההנחות לעותרת.
4. הליכי הגביה
מתוך האסמכתאות שהוגשו, ניתן ללמוד על הליכי גביה שהתבצעו על ידי המשיבה –
4.1 ביום 24.12.2007 העירייה שלחה לעותרת דרישה לתשלום מס על פי סעיפים 4 ו-5 לפקודת המסים (גביה) על חוב בסך של 218,057 ₪ בגין ארנונה כללית לנכס . ההודעה נשלחה לכתובת הנכס רח' העצמאות 58/16 חיפה. בדרישה צוין כי ה בן קיבל את הדרישה אך סירב לחתום. צוין כי הבן טען שהחנות סגורה מ-2002 (נספח ה לכתב התשובה). לפי רישומי העיריה מסירה זו נעשתה לאחר שחודש קודם לכן הודבקה המסירה על דלת הנכס.
4.2 ביום 04.01.2008 נתנה העיריה כתב הרשאה לחברת גביה לתפיסה ומכירה של מיטלטלין לפי סעיפים 4 ו-5 לפקודת המסים (גביה), (נספח ו לכתב התשובה).
4.3 קיים דו"ח על עיקול מיטלטלין מכתובת הנכס ביום 25.1 (לא צוין איזו שנה) לפיו עוקלו: מקררים, קופה רושמת, דברי מכולת ומדפים. כמו כן צוין כי במקום נכח עובד בשם מוחמד . (נספח ז לכתב התשובה).
4.4 ברישומי העיריה מיום 20.7.09 ניתן ללמוד על כך שהוצא צו עיקול לשמונה בנקים שונים, או יותר. הצווים הוסרו בחודשים שלאחר מכן, מבלי שנתפס כסף בחשבון כלשהו.
4.5 ביום 29.6.2011 שוב הוטלו עיקולים בכל הבנקים השונים האפשריים לרבות לאומי כארד, ובחודשים שלאחר מכן הוסרו הצווים מבלי שנתפס כסף בחשבון כלשהו.
4.6 העיריה פנתה שוב לקבלן חיצוני לגבייה. נרשם ביום 31.12.12 כי נמצא נכס ונרשמה הערה בטאבו.
4.7 ביום 03.02.2013 ניתן אישור על רישום הערה לפי סעיף 11, 12 לפקודת המסים בסך 484,273 לטובת העירייה בגוש 10913 חלקה 69 על הבעלות של לילה מוסא שוקחה ת.ז. XXXX481 ולילא שוקחה ת.ז. XXXXXX818 . ביום 14.02.13 נשלחה לעותרת הודעה על כך לכתובת הנכס ברח' העצמאות 58 (נספחים ח ו-ט לכתב התשובה).
4.8 קיים אישור מסירה על דבר דואר מיום 14.05.2014 לכתובת רח' 411 נצרת, שם המקבל ת החתומה נחזה להיות: "נורא שוקחה" (נספח י ' לכתב התשובה). זאת לאחר שנשלחה דרישה ראשונה ביום 10.3.14, דרישה נוספת הודבקה על הדלת ביום 24.3.14 במקביל נשלחה דרישה נוספת בדואר רשום. נסיונות נוספים למשלוח בדואר רשום במהלך חודש יוני וחודש יולי 2014 – לא נדרשו על ידי החייבים. נעשה נסיון לאתר כלי רכב לעיקול, אך לא אותר כזה.
4.9 ביום 13.7.14 שוב הוצאו צווי עיקול לכל הבנקים. גם אלו הוסרו בחודשים שלאחר מכן, מבלי שנתפס סכום כסף כלשהו.
4.10 ביום 26.04.2015 הגישה העיריה לכונ"ר דרישה להנחות את החייב אשר מצוי בהליכי פש"ר לשלם חוב של 74,667 ₪ בגין ארנונה, חוב שהוא לאחר מועד מתן צו הכינוס. (נספח ב2 לתגובה לתשובה). המשיבה הודיעה כי הגישה תביעת חוב בהליכי פשיטת הרגל של הבן.
4.11 ביום 13.5.15 הוצאו שוב צווי עיקול לכל הבנקים וגם אלו הוסרו בחודשים שלאחר מכן מבלי שנתפס סכום כלשהו.
4.12 ביום 16.03.2016 נרשמה הודעה על רישום עיקול בנכסי העותרת הבאים: גוש 16544 חלקה 2 [בהתאם למרכז למיפוי ישראל: רח' 5096 4א נצרת], וגוש 16529 חלקה 32 [בהתאם למרכז למיפוי ישראל: רח' 3033 11 נצרת] (נספח 1 ו-2 לעתירה), בגין חוב בסך 882,009.5 ₪.

מסקנה - החל מ דצמבר 2007 ספרי העיריה מלמדים על פעילות אינטנסיבית לגביית החוב.

5. טענות הצדדים
5.1 העותרת טוענת כי יש לראות ניתוק של זיקה בינה לבין הנכס בשל כך שמסוף שנת 1998 לא נעשה שימוש בנכס, מסיבות התלויות במסדר ובעירייה. המסדר לא הסכים לתנאים שבקשה העיריה כתנאי מקדמי למתן רישיון עסק. עוד נטען כי על החוב נודע לה לראשונה בינואר 2015 ולכן כל חוב שנוצר קודם לשנת 2008 – התיישן. עוד נטען כי לא נמסרה לה דרישה בהתאם לס ' 4 לפקודת המסים (גביה) ולכן העיריה מנועה מלנקוט בהליכי גביה לפי הפקודה. העותרת טענה כי הבן לא יידע אותה כי ה פסיק לשלם את הארנונה, והעיריה מעולם לא שלחה אליה את דרישות התשלום. הוכחש כי הבן חתם על הודעת דרישה ביום 24.12.07. דו"ח עיקול המיטלטלין איננו נושא שנה וחתימה של עובד שכביכול נמצא שם, כך גם דבר הדואר מיום 4.5.14 נשלח לכתובת שגויה שכן היא מתגוררת ברח' 114/39 ודבר הדואר הגיע לרח' 411.
5.2 המשיבה איננה טוענת שהעסק פעיל, שכן גם נכס ריק חייב בתשלום ארנונה. נטען כי העותרת ובנה מחזיקים בנכס כדיירים מוגנים והם חייבים ביחד ולחוד בתשלום הארנונה. נטען כי לאורך השנים ננקטו כנגד העותרת ובנה פעולות גביה. המשיבה מפנה למסירה שלדבר הדואר לבן בשנת 2007, לעיקול מיטלטלין משנת 2008, וכן להערת אזהרה על זכויות העותרת בנכס אחר משנת 2013. כל אלו מלמדים כי העותרת ידעה על החוב עוד לפני שנת 2015, ולכן העתירה נגועה בשיהוי. גם לו ידעה העותרת על החוב רק מינואר 2015, הגשת עתירה באפריל 2016 לוקה בשיהוי ניכר. נטען כי החוב מסוף שנת 2000 טרם התיישן. העותרת יכלה לפנות לבית הדין לשכירות על מנת להסדיר את יחסיה עם המסדר, שאינם מעניינה של המשיבה. כמו כן העותרת לא הראתה מה נעשה מיום קבלת פסק הדין בבית הדין לשכירות עד היום, לצורך קבלת רישיון העסק. אם לעותרת טענות כנגד סיווג הנכס, עליה לפנות בהליך של השגה וערר. העותרת מחד מחזיקה בנכס כדיירת מוגנת, ומאידך איננה משלמת ארנונה.
6. דיון והכרעה
6.1 לטענת השיהוי
א. תקנה 3 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000 (להלן: "התקנות") קובעת את המועד להגשת עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מ נהליים:
"3. (א) עתירה תוגש במועד שנקבע לכך בדין.
(ב) לא נקבע מועד כאמור, תוגש העתירה בלא שיהוי, לפי נסיבות הענין, ולא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם.
(ג) בית המשפט רשאי להאריך מועד שנקבע להגשת עתירה כאמור בתקנות משנה (א) ו-(ב), לאחר שנתן למשיב הזדמנות להגיב לבקשת ההארכה, אם ראה הצדקה לכך."
ב. אין מחלוקת כי העותרת ידעה לכל המאוחר על קיומו של החוב בחודש ינואר 2015, וחרף זאת בחרה להגיש את עתירתה רק כשנה ושלושה חודשים לאחר מכן. יחד עם זאת, כפי שכבר ציינתי בעת"מ 19651-08-15 אדזיאשבילי נ' עיריית חיפה (28.06.2016): "דוקטרינת השיהוי הינה דוקטרינה גמישה המאפשרת לבית המשפט להידרש לעתירה גם בחלוף זמן רב מעת היווצרותה ובלבד שאיזון הזכויות והאינטרסים המתחרים זה בזה יטה את המאזנים לטובת הכרעה בעתירה לגופה" (וראו גם את שנקבע בעע"מ 867/11 עיריית תל אביב- יפו נ' אי. בי. סי. ניהול ואחזקה בע"מ (28.12.2014).
ג. בבחינת טענת השיהוי על בית המשפט לערוך מבחן דו שלבי: תחילתו בבחינת רכיבי השיהוי הסובייקטיבי (האשם) והאובייקטיבי (הנזק) וככל שימצא כי אלו מתקיימים, יבחן בית המשפט את האינטרס השלישי בדבר ההגנה על שלטון החוק, שעשוי להטות את הכף להידרש לעתירה. על היחס בין יסודות אלה עמדה כב' השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש בעע"מ 7142/01 הועדה המקומית לתכנון ובניה נ' החברה להגנת הטבע (24.02.2002):
"היחס בין שלושת היסודות הרלוונטיים לשיהוי ייקבע על פי משקלו היחסי של כל אחד מהשיקולים בנסיבותיו של כל עניין. בבואו להכריע בשאלת השיהוי יפעיל, אפוא, בית המשפט מערכת איזונים על פיה יבחן בעיקר את היחס בין הפן האובייקטיבי של השיהוי, היינו מידת הפגיעה באינטרסים ראויים של היחיד או של הרבים, לבין מידת הפגיעה בחוק ובערכי שלטון החוק."
ד. השיהוי הסובייקטיבי- רכיב זה בוחן את התנהגותה של העותרת. לרבות: הסיבות לעיכוב בפתיחת ההליך והתנהגות המשיבה הטוענת לשיהוי. העותרת טוענת כי נודע לה על קיומו של החוב רק בחודש ינואר 2015, עת ביצעו עיקול מיטלטלין בביתה. לטענתה, הגישה את העתירה למעלה משנה לאחר מכן מאחר ולא קיבלה תשובה לבקשתה להנחה בחוב הארנונה, ופעולות הגבייה נמשכו. מנגד המשיבה צרפה לתשובתה מסמכים המעידים על ביצוע פעולות גבייה מינהלית לאורך השנים ובין השאר דרישות תשלום שונות, הודעות על ביצוע עיקולי מיטלטלין ומקרקעין ועוד, המעידים לכאורה כי העותרת ידעה על קיומו של החוב עוד קודם לכן. כמו כן מעיון בסעיף 35 לכתב ההגנה של העותרת ובנה משנת 2013 בהליך סילוק היד שהתנהל כנגדם (נספח ד לכתב התשובה) עולה כי הם ידעו על החוב, וציינו כי מדובר בחוב השנוי במחלוקת בינם לבין העירייה. גם אם נודע לעותרת אודות החוב רק בינואר 2015 עדין, מדובר בהשתהות של למעלה משנה, ויש בכך שיהוי מהבחינה הסובייקטיבית.
ה. השיהוי האובייקטיבי- רכיב זה בוחן את הנזקים שנגרמו או שהיו יכולים להיגרם לצד שכנגד, והיו נמנעים לו היה ננקט ההליך במועד הראוי. אי תשלום ארנונה במועד מסב נזק למשיבה בכך שקופתה חסרה את הכספים הנדרשים לפעילותה. תשלום הארנונה נועד להוות מקור כספי למימון פעילות הרשות המקומית. גבייתה מכלל הנישומים החייבים מבטאת את האינטרס שבגביית מס אמת ומתחייבת מהניהול התקין של כספי הציבור. לכן גם רכיב השיהוי האובייקטיבי מתקיים במקרה זה.
ו. אינטרס ההגנה על שלטון החוק- הגשת העתירה לוקה בשיהוי על שני רכיביה. יש לבדוק האם הימנעות בית המשפט מלדון בעתירה מחמת השיהוי, תביא לפגיעה חמורה בשלטון החוק. במסגרת רכיב זה נבחן גם האינטרס הציבורי שהרשות תפעל בצורה תקינה ובאופן לא רשלני. השאלה היא האם נפל פגם בהתנהלות הרשות שיש בו פגיעה מהותית בשלטון החוק. ענין זה צריך להבחן על רקע העובדה שהעותרת נקלעה למצב לא פשוט במשולש היחסים עם המסדר והעיריה. יש לבחון האם התנהלות המסדר ותרומתו למניעת השימוש בנכס למטרת השכירות היחידה האפשרית מנתקת את הזיקה בין העותרת לנכס, כך שהיא אינה חבה בתשלום דמי הארנונה . כמו כן לא ברור מדוע ועדת ההנחות של העיריה אשר לא שלחה תשובה פורמלית לעותרת, לא דנה בבקשה להנחה במסגרת הסמכות שיש לה מכח החוק, ובחרה רק להיצמד להצעת העותרת ולדחותה , זאת ותו לא.
לפיכך, לא מצאתי לנכון לדחות בשלב מקדמי את העתירה על הסף בטענת השיהוי.
6.2 לשאלת ההתיישנות
א. העותרת העלתה טענת התיישנות מהטעם שנודע לה על הליכי גביה רק בינואר 2015. לפיכך, תקופת החיוב יכולה להיות לשיטתה רק מינואר 2008.
ב. לא קבלתי טענה זו של העותרת. המשיבה פעלה באופן נחוש מאז 24.12.07 לגביית חוב הארנונה מהעותרת ובנה, כפי שתואר לעיל, אך ללא הצלחה. לפיכך, יש להתייחס לחוב הארנונה מיום 1.1.2001 ואילך.
ג. עוד אוסיף כי על המודעות לקיומו של חוב ארנונה ניתן ללמוד מהשיקים שנמסרו לעירייה במהלך השנים 1999-2006, על אף שחלקם הוחזרו על ידי הבנק, ולא נפרעו.
ד. לפיכך, תקופת החוב שצריכה להבחן היא מיום 1.1.2001 ואילך.
6.3 הנכס עומד ריק -
א. ניתן לומר כי מראשית שנות ה-2000 הנכס עומד ריק. השימוש המותר בו לפי הסכם השכירות הוא רק לצרכי ממכר דברי מאכל ומשקה. אך לעותרת ולבנה אין רישיון עסק לנהל עסק כזה. הרישיון לא ניתן בשל דרישות מסוימות של העיריה, שלחלק מהן התנגד המסדר.
ב. על אף שהנכס עומד ריק, חלה חובה לשלם בגינו ארנונה (ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עיריית תל אביב- יפו (18.06.1991)),(למעט עבור תקופה של 6 חודשים). אלא שבמקרה כזה יש לחייבו לפי סיווג נכס הזול ביותר בין השימושים האפשריים. ראו דברי כב' השופטת ארבל בעע"מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל-אביב יפו (04.09.2012):
"לאחר פסק הדין בפרשת מלק, התמודדו מספר בתי משפט מנהליים עם סוגיה דומה בשאלת הסיווג שיש ליתן לנכס ריק. בפסקי דין אלה נקבע כי כאשר לנכס הריק יש מספר שימושים המותרים על פי דין – הרי שיש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים אלה (ראו: עמ"נ (ב"ש) 19/04 מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים בע"מ [בניהול מיוחד] נ' עירית דימונה, פס' 48-41 לפסק הדין ([פורסם בנבו], 24.8.2005); עמ"נ (ת"א) 293/06 מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים נ' עדן קורל השקעות בע"מ, פס' 21 לפסק הדין ([פורסם בנבו], 29.11.2007); עמ"נ (ת"א) 255/07 השקעות כדאיות בע"מ נ' עיריית הרצליה, פס' 12 לפסק הדין ([פורסם בנבו], 1.9.2008)). דומני כי גישה זו של בתי המשפט המנהליים מוצדקת ויש להחילה על המקרה דנן. "
עמדה זו מוצדקת בכך ש"מבחן השימוש" אמור לבטא את מידת ההנאה המופקת מהנכס. כאשר הנכס ריק ואיננו בשימוש, לא ניתן להפיק ממנו תועלת כלכלית כלשהיא. לכן יש מקום לסיווג הנכס לפי הסיווג הזול האפשרי מבין השימוש המותרים לפי הייעוד התכנוני. הרציונל הוא שאין להשית על החייב תעריף מקסימלי אפשרי כשאיננו מפיק כל טובת הנאה מהנכס.
ג. לכן ובנוסף, אין מקום להשית על הנכס תעריף ארנונה לפי השימוש של "חנות מכולת" מאחר ששימוש זה נאסר. יש למצוא את הסיווג שתעריפו הוא הנמוך ביותר, לפי מתחם השימושים האפשריים. ראו לענין זה רוסטוביץ ארנונה עירונית ספר ראשון (2001) עמ' 715-716 –
"כאשר השימוש האחרון שנעשה בנכס לא היה חוקי ולא היה בהתאם להיתר הבנייה והשימוש האמור נפסק, אזי אין להשית בגין הנכס תעריף ארנונה לפי השימוש האחרון שהוא שימוש אסור, שהרי השתת ארנונה בגין שימוש בלתי חוקי לאחר שזה נפסק מעלה טעם רע. כשם שאין לפטור מארנונה אדם המשתמש בנכס שלא קיבל תעודת גמר מהטעם שאין הרשע צריך להיות נשכר, כך אין להשית תעריף המתאים לשימוש בלתי חוקי שחדל."
ד. בנסיבות אלו, ולאור המגמה להחיל את הסיווג הזול ביותר במסגרת התכנונית האפשרית, יש מקום שהמשיבה תבחן את נושא הסיווג באופן המיטיב עם העותרת.
6.4 דרישות העירייה למתן רישיון עסק
א. כפי שכבר ציינתי, דרישות העיריה היו -
היתר בניה לגלריה
אישור משרד הבריאות – שמשמעותו היתה יציקת משטח בטון על הרצפה חידוש השירותים בחנות.
אישור שירותי הכבאות – שמשמעותו פתיחה של פתח מילוט בקיר.

ב. כל הדרישות אמורות להתקיים במצטבר . גם אם מתקיימות חלק מהן, אין די בכך , שכן לא ינתן רשיון העסק. אמנם העותרת ובנה דיירים מוגנים במושכר, אך ברור שאי יכולתם לעשות שימוש בנכס בשל העדר רשיון עסק, גורמת להם נזק, בה בשעה שהם נדרשים לשלם את תשלומי הארנונה.
ג. מפסק הדין של בית הדין לשכירות ,שהוא חלוט, עולה כי העותרת ובנה בקשו לפתוח את הפתח בקיר המזרחי. המסדר חשש שיעשה שימוש בחצר האחורית, ולא הסכים לכך. רק עובר למתן פסק הדין הוסכם על פתח בקיר המערבי.
המסדר לא הסכים ליציקת בטון על רצפה, לדבריו מטעמי שימור. עובר לפסק הדין הוסכם על ציפוי הרצפה, ציפוי שהסכים לו המסדר.
המסדר התנגד לבנית השירותים, לרבות בסיכומי טענותיו לאחר שמיעת ההוכחות. בית הדין לשכירות התיר את הבניה של השירותים.
המסדר התנגד לבקשת לגליזציה של הגלריה, על אף שנכון לאותו מועד היתה קיימת כבר 60 שנה, וכך גם הושכרה החנות לעותרת ולבנה. בית הדין לשכירות קבע כי על המסדר לחתום על הבקשה להיתר, ואם יהיה היטל השבחה הוא יחול על התובעים והמסדר לא ישא בתשלום.
בפועל, העותרת טוענת כי המסדר איננו מוכן לחתום על הבקשה להיתר בניה ביחס לגלריה, בשל כך שרק היא חתמה על ההתחייבות לתשלום היטל השבחה, שכן בנה הינו פושט רגל.
לא ברורה לי התחכמות זו של המסדר. ראו נא את אשר נקבע בפסק הדין, ואשר הינו חלוט –
" ' חיוב זה של הנתבע לחתום על הגרמושקה כרוך בשני תנאים-
הראשון - שהגרמושקא לא תכלול שינויים נוספים מעבר לאלה שהותרו בפסק דין זה.
השני – שהתובעים יחתמו קודם על התחייבות כלפי הנתבע, לשאת בהיטל השבחה אם יחול (למען הזהירות) וכל הוצאה כספיה לרבות אגרת הבקשה , ככל שתחולנה.
אין לחייב הנתבע לשאת בעלות כספית לצורך שינוי (או ליתר דיוק הכשרת הגלריה הקיימת משכבר) בו אינו מעונין, רק לא להכשיל ההיתר הנדרש לצורך קבלת רשיון עסק /
התובעים הם המעוניינים בהכשרת הגלריה, לצורך רשיון העסק. קבעתי כי הנתבע כבעל הנכס שחתימתו דרושה, אינו יכול להערים על דרכם מכשולים בענין זה, ובכך לסכל בחוסר תום לב מטרת החוזה המשותפת של הפעלת המושכר כחנות מכולת. ניתן אף לומר שזו תהא התנהלות בחוסר תום לב בביצוע חוזה, מאידך - אין חייב הנתבע לשאת בעליות הנלוות ואפילו אניח
כרגע שהגלריה תשביח ערך רכושו(ואיני קובע מסמרות בדבר) . חתימת הנתבע תבוא בתוך 30 יום מרגע התקיים שני התנאים האמורים במצטבר. "
ברור לכן מכח פסק הדין החלוט, שבמערכת היחסים בין העותרת ובנה מצד אחד לבין המסדר מצד שני, הקביעה היא שהמסדר לא ישא בעלויות הלגליזציה. מאחר והחתימה הנדרשת היא במישור היחסים בין העותרת ובנה מצד אחד לבין המסדר, (ולא כלפי אף אחד אחר) אין בה להוסיף על אשר נקבע בפסק הדין ומחייב ביחסים ביניהם. לכן ,אין משמעות משפטית כלשהי אם על ההתחייבות חותמת רק העותרת , ולא בנה.
ד. המסדר איננו צד לעתירה זו ולא הובאו טענותיו בפני. לכן אינני מרחיבה בשאלת היחסים שבין העותרת לבין המסדר. מה שנאמר לעיל, נאמר לצורך שיקול הדעת של ועדת ההנחות של המשיבה. יתכן והמשיבה היתה מועילה אם היה ביכולתה להודיע אם בכלל חל היטל השבחה על גלריה שנבנתה בשנת 1956, כעשר שנים לפני כניסתו לתוקף של חוק התכנון והבניה. כי בהעדר היטל השבחה, ברור שבעיה זו היתה נפתרת מאליה.
ה. על כך שנמנע מהעותרת ובנה לנהל עסק של מכולת בנכס, על המשמעות הנובעת מכך, יכולה לבוא תביעה נפרדת כנגד המסדר, ככל שהעותרת תמצא לנכון.
ו. אך העותרת איננה מתכחשת לעובדת היותה המחזיקה בנכס, מכח היותה דיירת מוגנת שם.
ז. כפי שכבר ציינתי, גם על נכס ריק המוחזק בידי העותרת, יש לשלם ארנונה.
6.5 חוקיות הגביה
א. לא קבלתי טענת העותרת כי פעולות הגביה המתנהלות כנגדה אינן חוקיות.
ס' 4 לפקודת המסים (גביה) קובע את התנאים לביצוע הליך גביה - אי תשלום במועד של מס שהוטל כחוק, דרישה בכתב לתשלום החוב, וכתב הרשאה לגובה המסים לדרוש מהחייב לשלם את החוב-
4. (1) הוטל על אדם כחוק סכום כסף בקשר לאיזה מס שהוא, ולא שילם אותו אדם את הסכום בתוך חמישה עשר יום למן היום שהיה חייב לפרעו ולאחר שנשלחה אליו דרישה בכתב לשלם את הסכום שהוא חייב לפרעו ושלא פרעו, יתן פקיד גביה כתב הרשאה לגובה מסים ובו יצטווה לדרוש מאת החייב לשלם מיד את הסכום המגיע ממנו ולגבותו, אם לא ישלמנו, על ידי תפיסתם ומכירתם של נכסי המטלטלים של החייב באופן המותנה להלן. "

ב. בכל מקרה שלא התקיימו התנאים המוקדמים לביצוע גבייה מ נהלית כפי שמתואר לעיל, ההליכים לפי הפקודה יהיו משוללים תוקף משפטי. האחריות לקיומם של תנאים מוקדמים אלו מוטלים על כתפי הרשות, והיא נדרשת להקפיד על מילוי מדויק ודקדקני של התנאים (רוסטוביץ כרך ב עמ' 1070).
ג. העותרת טוענת כי התנאי המקדמי השני לא התקיים במקרה זה מאחר ודרישת התשלום לא נשלחה כדין בהתאם לסעיף 12ב לפקודת המסים (גביה). סעיף 12 ב לפקודה קובע כדלקמן:
"12ב.. הודעה, דרישה, צו או כל מסמך אחר שיש להמציאם לפי פקודה זו, יראו אותם כאילו הומצאו כדין אם נמסרו למי שנועדו, או הונחו במקום מגוריו או במקום עסקיו הרגיל או נשלחו לשם על שמו בדואר, ובלבד שצו עיקול לצד שלישי שהוא בנק וכן הודעה על מכירת מיטלטלין יישלחו בדואר רשום."
סעיף 12ב קובע חזקה הניתנת לסתירה כי ככל שההמצאה נעשתה בהתאם לאחת החלופות המנויות בסעיף זה באופן תקין ומלא יש לראות את הדרישה ככזו שהומצאה כדין (רוסטוביץ כרך ב, עמ' 1084). משכך הנטל לסתור חזקה זו מוטל על העותרת .
פעולות הרשות המקומית נהנות מחזקת התקינות לפיה כל עוד לא הוכח כי הרשות פעלה שלא כדין, יש לצאת מנקודת הנחה כי פעולותיה נעשו כדין (ע"א 6066/97 עיריית ת"א – יפו נ' אבן אור פסגה רוממה בע"מ (28.08.200)).
העותרת לא הצליחה לסתור את חזקת המסירה, שעוגנה בחתימת שליח שרשם את דברי הבן שקבל את המסירה. כתובת הנכס היא הכתובת הנכונה. קימות ראיות על משלוח דרישות תשלום שהעותרת לא הצליחה לסתור, פעולת עיקול המיטלטלין מגובה ברישום ובהזמנת המעקל, וכך גם שאר הפעולות הרשומות במסמכי העיריה.
6.6 העדר תשובה מוועדת ההנחות
א. לא ברור לי מדוע וועדת ההנחות לא קיימה דיון בבקשת העותרת כפי שהוגשה לה (נספח 3 לעתירה).
ב. בבקשת העותרת , אשר הוגשה ביום 30.1.15 נתבקשה ההנחה המקסימלית האפשרית, ולחלופין ניתנה הצעת העותרת לתשלום. אני מזכירה כי חובתה של רשות מנהלית להפעיל את סמכותה זו, ובמהירות הראויה. זהו אחד מיסודות המנהל התקין . חובה זו מעוגנת גם בסעיף 11 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981 הקובע:
"הסמכה או חיוב לעשות דבר, בלי קביעת זמן לעשייתו- משמעם שיש סמכות או חובה לעשותו במהירות הראויה.
חובה זו גם נגזרת מחובתה הכללית של הרשות המנהלית לנהוג בסבירות בהחלטותיה ובפעילותה. ראו בג"ץ 4634/04 רופאים לזכויות אדם נ' השר לבטחון פנים (12.02.2007):
"מצד אחד, החובה לפעול במהירות הראויה לקיום חובה ציבורית היא ממושכלות היסוד של מינהל... מצד שני, המהירות הראויה תלויה במהות הסמכות ובכלל נסיבות העניין. המהירות הראויה היא המהירות הסבירה התלויה בנסיבות כל מקרה..."
ג. מכוח חובה זו, היה על העירייה לדון במלוא בקשתה של העותרת במסגרת זמן ראוי, ל קבל החלטה בעניינה . על המשיבה היה ליתן דעתה לטענות העותרת שעלו בבקשה, ולקבוע האם היא זכאית להנחה אם לאו, ולשלוח תגובתה הפורמלית לעותרת.
7. לסיכום
7.1 תקופת החיוב היא מיום 1.1.2001 ואילך. החוב עד ליום 1.1.01 יאופס, באופן שלא תהיה יתרה מועברת משנים קודמות. החוב יהיה לפי הס יווג הנמוך ביותר האפשרי לפי המרקם התכנוני הרלוונטי. כל התקבולים שהתקבלו בעבור ארנונה החל מיום 1.1.01 ישויכו לסכום החוב הנ"ל ויופחתו ממנו.
7.2 המשיבה תערוך בתוך 30 יום מהיום את החשבון לפי קריטריונים אלו ותעבירו לעיון העותרת. על בסיס חשבון זה ובתוך 30 יום מקבלתו תפנה העותרת לוועדת ההנחות אשר תדון בבקשה בהתבסס על מצבה האישי של העותרת ועל הנסיבות המפורטות בפסק דין זה .
הדיון יעשה בתוך זמן ראוי ותנתן תשובה בכתב לעותרת, לגבי ההנחה האפשרית.
7.3 תשומת לב המשיבה, כי חלק ניכר ומשמעותי ביותר בחוב , נובע מהריבית החריגה.
בנסיבות אלו , ונוכח מצב הדברים המורכב שאיננו בשליטת העותרת בלבד, י תכן וראוי היה להתייחס לחוב הארנונה כשהוא נושא ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית ולא לפי חוק הרשויות המקומיות.
7.4 אין חיוב בהוצאות.

7.5 המזכירות תודיע לצדדים על פסק הדין.

ניתן היום, כ"ה אדר תשע"ז, 23 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.