הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 29531-11-20

לפני כב' השופט רון סוקול, סגן נשיא

העותרים

  1. רן מאור
  2. טל מאור

ע"י עו"ד א' אילן

נגד

המשיבה

ועדה מקומית לתכנון ובנייה חבל אשר
ע"י ב"כ עוה"ד ל' גפני רוזינס

פסק דין

1. העותרים, מאור רן וטל, היו תושבי קיבוץ לוחמי הגטאות. במסגרת פעילות לשיוך נכסים בקיבוץ הוקצה לעותרים נכס מקרקעין והעותרים חתמו עם רשות מקרקעי ישראל על הסכם לחכירתו.

בעתירה מושא ההליך הנוכחי נטען כי כאשר מכרו העותרים את זכויותיהם בנכס לרוכשים, התנתה המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חבל אשר, את העברת הזכויות בתשלום היטל השבחה שהיה על הקיבוץ לשלמו. העותרים נאלצו לשלם את ההיטל ובעתירתם זו עותרים הם לקבוע כי המשיבה לא הייתה רשאית להתנות את העברת הזכויות בתשלום ההיטל, ולחייב את המשיבה להשיב להם את התשלומים ששולמו על ידם.

2. ההכרעה בעתירה מחייבת התייחסות למספר עניינים; סמכות בית המשפט לעניינים מינהליים להורות על השבת ההיטל ששולם; סמכות בית המשפט להצהיר כי נפל פגם בדרישת התשלום בשים לב לכך שההיטל כבר שולם ; סמכותה של הוועדה המקומית להתנות את מתן האישור הנדרש לצורך השלמת העברת הזכויות בתשלום היטל השבחה שהוטל על הקיבוץ ולא שולם.

רקע
3. העותרים רן וטל מאור היו חברי קיבוץ לוחמי הגטאות (להלן: הקיבוץ). בין הקיבוץ לבין רשות מקרקעי ישראל (בשמה הקודם מינהל מקרקעי ישראל), נחתם ביום 17/4/1990 הסכם חכירה ולפיו הוחכרו לקיבוץ שטחי קרקע למטרות שונות לרבות תעשייה ומשק חקלאי (שטחי המקרקעין שנכללו בהסכם יכונו המשבצת).

בשנת 2006, במסגרת שינויים שעברו על הקיבוץ, החליט הקיבוץ לפעול, בגדרן של החלטות מועצת רשות מקרקעי ישראל, להקצאת מגרשים לבנית בתי מגורים לחברים בתוך שטח המשבצת (להלן: שיוך דירות ).

4. ביום 26/10/2006 נערך ונחתם בין הקיבוץ לעותרים הסכם המוגדר כ"הסכם המלצה לצורך הפניית משתכן למינהל מקרקעי ישראל" (נספח ב' לתשובת הוועדה) (להלן: הסכם ההמלצה). בהתאם להסכם ההמלצה פנו העותרים לרשות מקרקעי ישראל וביום 2/1/2014 נחתם בין העותרים לרשות מקרקעי ישראל הסכם לחכירת מגרש המסומן כמגרש 186 בגוש 19960 חלקה מחלקה 4 (להלן: המגרש) (הסכם החכירה צורף כנספח 2 לעתירה ויכונה: הסכם החכירה). עם חתימת הסכם החכירה נדרשו העותרים לשלם, ושילמו, דמי חכירה מהו ונים לרשות מקרקעי ישראל בסך של 809,366 ₪. על פי הסכם החכירה חכרו העותרים 53/100 חלקים מהמגרש (ראו אישור זכויות, נספח 3 לעתירה).

5. ביום 15/5/2019 מכרו העותרים את מלוא זכויותיהם במגרש לרוכשים, שטרית אבני רותם ואבני יהל (להלן: הרוכשים) (הסכם המכירה צורף כנספח 3 לעתירה (יכונה להלן: הסכם המכר). הסכם המכר לרוכשים אושר על ידי הקיבוץ ועל ידי רשות מקרקעי ישראל. לצורך השלמת העברת הזכויות במגרש לרוכשים, פנו העותרים לוועדה המקומית לתכנון ולבניה חבל אשר בבקשה לקבלת אישור על תשלום כל החובות לוועדה המקומית, כנדרש לפי סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.

6. בעקבות פניה זו פנתה הוועדה המקומית לשמאי המקרקעין ערן דור-און אשר חיווה דעתו כי בעקבות אישורה של תכנית המתאר ג/17045 בשנת 2012 שקבעה את זכויות הבניה בתחומי התכנית, הושבח המגרש ועלה ערכו. השמאי העריך כי בעקבות אישורה של התכנית עלה ערך המגרש בסך של 23,000 ₪. השמאי ציין כי במועד האירוע המשביח- אישור התכנית, היה הקיבוץ חוכר של הזכויות במגרש בהתאם להסכם המשבצת , ועל כן על הקיבוץ לשלם היטל השבחה בסך של 11,500 ₪.

7. במצב זה, שלחה הוועדה המקומית דרישת תשלום לקיבוץ לתשלום ההיטל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, ובסך הכל סך של 16,325 ₪ (העתק הדרישה סומן נספח ג'(2) לתשובת הוועדה). עותק מהדרישה הועבר גם לעותרים.

8. יצוין כבר כעת כי הוועדה טענה שעל הסכם המלצה והסכם החכירה לפיו חכרו העותרים את המגרש, לא נשלחה אליה כל הודעה, ועל כן לא נשלחה לקיבוץ דרישת תשלום בטרם השלמת עסקת החכירה ברשות מקרקעי ישראל.

9. הקיבוץ כפר בחבותו בתשלום ההיטל. דרישת העותרים לקבל אישור להעברת הזכויות לרוכשים ללא תשלום ההיטל נדחתה. במצב זה, מאחר והעותרים ביקשו להשלים את עסקת המכר ולקבל את יתרת התמורה מהרוכשים, שילמו העותרים בעצמם את היטל ההשבחה שהוטל על הקיבוץ. עם התשלום נמסר לעותרים אישור בדבר סילוק החובות והמגרש נרשם ברשות מקרקעי ישראל על שם הרוכשים.

העתירה
10. בעתירתם טוענים העותרים כי דרישת הוועדה המקומית לתשלום היטל ההשבחה שהוטל על הקיבוץ כתנאי למתן אישור להעברת הזכויות לרוכשים, היא בטלה, ועל כן על הוועדה להשיב לעותרים את ההיטל ששולם על ידם. לטענתם אין להתנות המצאת אישור לפי סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, בסילוק חוב של בעלי זכויות קודמים. עוד נטען, כי בין הקיבוץ לוועדה המקומית נטושה מחלוקת לעניין החבות בהיטל השבחה, ועל כן לא הייתה הוועדה המקומית רשאית לגבות את ההיטל השנוי במחלוקת מהעותרים ולנצל את מצוקתם. העותרים מדגישים כי זכויות החכירה שלהם אושרו ונרשמו ברשות מקרקעי ישראל והדבר מעיד כי לא נותרו כל חובות קודמים לוועדה.

11. הוועדה המקומית מצידה מבקשת לדחות את העתירה ממספר טעמים. הוועדה טוענת כי דין העתירה להידחות על הסף בשל השיהוי בהגשתה ובשל העדר סמכות עניינית. הוועדה מדגישה כי על החכרת המגרש לעותרים לא נשלחה כל הודעה, ועל כן לא יצאה דרישת תשלום לקיבוץ. משנודע לוועדה על הסכם המכר לרוכשים, הייתה מוטלת עליה חובה לדרוש את ההיטל. הוועדה מדגישה כי על פי הדין והפסיקה, תנאי להמצאת אישור על פי סעיף 10 לתוספת השלישית הוא העדר חוב על המקרקעין, ללא קשר לזהות החייב.

הכרעה
12. כפי שיפורט להלן, הגעתי למסקנה כי דין העתירה להידחות על הסף מחמת העדר סמכות עניינית. כמו כן, מצאתי לנכון להעיר כי לכאורה לא נפל כל פגם בדרישת הוועדה לתשלום ההיטל קודם להמצאת האישור על פי סעיף 10 לתוספת השלישית.

13. עתירת העותרים מכוונת להשבת תשלומים ששולמו לטענתם שלא כדין. כידוע, בית המשפט לעניינים מינהליים אינו דן בתביעות כספיות להשבת תשלומים, לרבות תשלומי מס ששולמו ביתר (ראו רע"א 483/88 מפעלים פטרוכימיים בע"מ נ. מדינת ישראל, פ"ד מד(3) 812 (1990); רע"א 3879/05 עיריית חדרה נ. חג'ג' אמריקה ישראל בע"מ (12/7/2005); בר"מ 8689/16 עיריית רמת השרון נ. הכפר הירוק (26/9/2017); ד' ברק ארז, משפט מינהלי, כרך ד' - משפט מינהלי דיוני, 135, 136 (2017)).

בבר"מ 8689/16 הנ"ל מבהיר בית המשפט (פסקאות 13-12):

כאשר המעשה המינהלי הנתקף עניינו בדרישת תשלום שהוציאה הרשות המקומית, היינו: "תקיפה ישירה" של דרישת התשלום, נקבע בפסיקתנו כי המדובר בהחלטה מינהלית שבאה בגדריו של פרט 8(א) לתוספת הראשונה לחוק, ועל כן הסמכות העניינית לדון בה מסורה לבית המשפט לעניינים מינהליים, בדרך של הגשת עתירה מינהלית (רע"א 11224/04 המועצה המקומית פרדסיה נ' בלונדר פ"ד נט(5) 473, 477-476 (2005) (להלן: עניין פרדסיה); עניין חג'ג' , פסקה ד(3); בר"ם 7363/09 מרכז משען בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו, פסקה 8 (2.3.2010) (להלן: עניין משען )).
 
13. לעומת זאת, כאשר הסעד המבוקש הינו סעד כספי, מוקנית הסמכות העניינית לבית המשפט האזרחי, בית משפט השלום או בית המשפט המחוזי (בהתאם לסכום התביעה) בדרך של הגשת תביעה כספית, זולת המקרים הפרטניים המנויים בסעיף 5(3) לחוק, שבהם הותרה הגשת תובענה מינהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים. ככל שיהיו בפי התובע סעד כספי מהרשות טענות הנוגעות לחוקיות דרישת התשלום בהליך זה, ואם אלו תהיינה רלוונטיות להכרעה בשאלת ההשבה, הן תיבחנה על ידי בית המשפט האזרחי, בדרך של "תקיפה עקיפה" (עניין חג'ג', פסקה ד(2); רע"א 483/88 מפעלים פטרוכימיים בע"מ נ' מדינת ישראל – אגף המכס והבלו, פ"ד מד(3) 812, 817-816 (1990) (להלן: עניין מפעלים פטרוכימיים )). מכל מקום, גם אם הדיון בערכאה האזרחית דורש הכרעה בטענות מינהליות באופיין, אלו יידונו על פי כללי המשפט המינהלי.

14. די באמור כדי לקבוע שדין העתירה להידחות, שהרי תכליתה של העתירה היא השבת כספים ששולמו. במהלך הדיון טען בא כוח העותרים כי אפילו הסמכות להענקת סעד ההשבה נתונה לבית המשפט האזרחי, הרי שההכרעה בשאלה האם רשאית הייתה הוועדה להתנות את מתן האישור בתשלום ההיטל היא סוגיה שבסמכות בית המשפט לעניינים מינהליים.

15. גם טענה זו דינה להידחות. כפי שראינו, בתי המשפט הבהירו כי מבחן הסמכות העניינית היא "מבחן הסעד". יתרה מזו, הלכה ברורה היא כי בגדרה של תביעת ההשבה, מוסמך בית המשפט האזרחי לדון, במסגרת "תקיפה עקיפה", גם בתוקפה של ההחלטה המינהלית (ראו לאחרונה רע"א 7497/20 עיריית באר שבע נ. ביג מרכזי קניות בע"מ (11/1/2021), שבו נקבע כי הסמכות לדון בהשבת היטל י פיתוח , שנטען כי נגב ו ביתר , נתונה לבית המשפט האזרחי , המוסמך לדון בטענות כנגד ההחלטה המינהלית במסגרת התקיפה העקיפה( ראו גם דנג"ץ 3212/11 עזבון רבקה פורמן ז"ל נ' קרן קיימת לישראל (26/02/2012 ); בג"צ 2426/08 בן עטר נ' מדינת ישראל (19/09/2018)) .

16. נעיר עוד כי אם ייקבע כי רשות מינהלית דרשה תשלום שלא כדין, אין הדבר מביא בהכרח לחיוב בהשבה, וייתכנו מצבים שבהם תופטר הרשות מהשבת תשלומים ששולמו ביתר, כגון אם נמנע התובע מלנקוט בהליכים לתקיפת הגבייה במועד, כאשר הרשות הסתמכה על התשלום, כאשר הכספים כבר הועברו לצד שלישי ועוד (ראו פירוט אצל ד' ברק ארז הנ"ל, עמ' 137-136).

17. במקרה הנוכחי נמנעו העותרים מלנקוט בהליכים כנגד הוועדה המקומית במועד. לו רצו בכך, יכלו לתקוף את דרישת הוועדה לתשלום ההיטל קודם להמצאת האישור לפי סעיף 10 לתוספת, מיד עם קבלת הדרישה. זאת ועוד, לעותרים גם עמדה האפשרות לדרוש מהקיבוץ להסדיר את חובו לוועדה המקומית, שהרי אין חולק כי הוועדה המקומית דרשה את ההיטל מהקיבוץ ולא מהעותרים. אין טענה שהעותרים נקטו בהליך כלשהו כנגד הקיבוץ, ומכל מקום, מקומן של טענות בעניין זה יימצא בגדרה של תביעה בהליך אזרחי.

18. גם לגופם של דברים איני משוכנע כי הדין עם העותרים. ראשית, נזכיר כי בין הצדדים נטושה מחלוקת עובדתית שטרם התבררה, האם הוועדה המקומית ידעה על החכרת המגרש לעותרים. מטיעוני הוועדה המקומית עולה כי מעולם לא נשלחה לה כל הודעה על הסכם החכירה, והיא לא נדרשה להמציא אישור על פי סעיף 10 לתוספת השלישית כדי לאפשר את השלמת העסקה.

19. זאת ועוד, סעיף 10(א) לתוספת השלישית מורה:

(א)  לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו.

הוראה זו מקנה לוועדה המקומית כלי לאכיפת תשלום היטל ההשבחה אותו על בעל הזכויות לשלם עם מימוש ההשבחה. הוועדה אינה חייבת לנקוט בהליך אקטיבי לגביית החוב, אלא רשאית להסתפק בכוחה למנוע את העברת הזכויות במקרקעין כל עוד לא סולק החוב. כך בע"א 4260/15 אלעזר נ. עיריית הוד השרון (11/4/2018) מציין השופט עמית (פסקה 29):

במצב הדברים הרגיל, הוועדה אינה חייבת לנקוט הליכי גביה נגד מוכר שלא שילם את היטל ההשבחה.

ובהמשך:

מנגד, במצב הדברים הרגיל, רוכש אשר מבקש לקבל אישור הוועדה המקומית על מנת להעביר את הזכויות במקרקעין על שמו, יכול לשלם את ההיטל בעצמו ולתבוע לאחר מכן את המוכר בגין הפרת הסכם המכר.

20. אוסיף כי פסק הדין אליו מפנים העותרים בעת"מ 49416-05-15 אבירם נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מצפה אפק (10/11/2016), אשר לכאורה סותר את האמור עד כה, דן בנסיבות שונות במעט. באותו מקרה, העסקה המהווה מימוש ההשבחה, הרכישה על ידי העותרים, התבצעה 13 שנה לפני דרישת התשלום, ויתכן שדרישת התשלום התיישנה (ראו לעניין התי ישנות הליכי גבייה פסיבית בעע"מ 8832/12 עיריית חיפה נ' יצחק סלומון בע"מ (15/04/2015) ). בכל מקרה, פסק הדין בעניין זה אינו מתיישב עם הוראה מפורשת של סעיף 10(א) לתוספת השלישית ועם הפירוש שניתן לו בע"א 4260/15 הנ"ל.

21. זאת ועוד, העותרים התקשרו בהסכם ההמלצה עם הקיבוץ בשנת 2006. האירוע המשביח, אישור תכנית המתאר ג/17045, התרחש בשנת 2012. לאחר ההסכם נבנה ביתם של העותרים. אין לפניי נתונים על מועד סיום הבנייה. בהסכם ההמלצה קיבלו על עצמם העותרים לשלם את כל התשלומים המוניציפאליים ממועד סיום הבנייה (סעיף 8.2). כמו כן, הסכימו העותרים לשאת בכל תשלום הכרוך בהעברת הזכויות במגרש על שמם, לרבות "לרשות המקומית או כל גורם אחר" (סעיף 8.15). העותרים אף התחייבו לשפות את הקיבוץ "[...] ביחס לכל תשלום כאמור שהקיבוץ נאלץ לשלם בניגוד להתחייבות זו של המבקשים [...]".

22. משמע, העותרים קיבלו על עצמם לשלם את התשלומים הכרוכים בהעברת הזכות במגרש על שמם, ולכאורה, ככל שהעברת הזכויות הייתה מדווחת לוועדה המקומית במועד, היה עליהם לשלם גם את היטל ההשבחה.

סוף דבר
23. מכל הטעמים האמורים, אני דוחה את העתירה. העותרים ישלמו לוועדה המקומית הוצאות העתירה בסך של 4,000 ש"ח. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ל' שבט תשפ"א, 12 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.