הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 26007-07-19

בפני
כבוד ה שופטת ריבי למלשטריך-לטר

עותרים

1.אמנון הראל ת.ז. XXXXXX176
2.יהודית הראל ת.ז. XXXXXX160
3.מוטי וקרט ת.ז. XXXXXX749
4.אילנה וקרט ת.ז. XXXXXX313
באמצעות ב"כ עו"ד גב' איילה סגל-גבסי

נגד

משיבים

1.ועדת ערר המחוזית לתכנון ובניה חיפה
באמצעות ב"כ עו"ד ריצ'רד סלאח
2.הועדה המקומית לתכנון ולבניה מורדות הכרמל
באמצעות ב"כ עו"ד ליאור אפרתי
3.בטי עובד ת.ז. XXXXXX801
באמצעות ב"כ עו"ד אלן עושרת ועו"ד משה יונאי

פסק דין

העותרים הגישו עתירה כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ("להלן: ועדת הערר"), אשר בטלה את החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה מורדות הכרמל ( להלן: "הועדה המקומית ") לאשר תכנית נקודתית שהוגשה לה על ידי העותרים.

עובדות הרקע
2.1 העותרים והמשיבה 3 הינם שכנים המתגוררים בבתים גובלים. העותרים הינם בעלי הזכויות בקרקע המצויה ברח' האירוסים 8, נשר הידועה כגוש 11185 חלקה 75 (להלן: "המקרקעין") ומתגוררים בבית דו משפחתי, כשלכל אחד מהם חזית הפונה לרח' האירוסים. המשיבה 3 הינה בעלת הזכויות בקרקע המצויה ברח' האירוסים 6. על המקרקעין של העותרים מצוי בנין דו משפחתי "יורד", כאשר רח' האירוסים הוא הרחוב העליון ורח' השושנים הוא הרחוב התחתון. הכניסה לבניין היא מרחוב האירוסים בלבד. התכנית החלה על המקרקעין הינה תכנית מכ/167/א' משנת 2012 (להלן: "תכנית 2012").
2.2 ביום 19.02.14 הגישו העותרים בקשה להיתר שלפי הכתוב בו מהותו "תוספת לבית דו משפחתי קיים כולל חניות וגשר לקישור החניות והבית" , במסגרתו התבקשה תוספת שטח עיקרי ולגליזציה, גשר וחניה בתוך החלקה ושינויים פנימיים. כן נתבקשה הקלה למרפסת זיזית במרווח אחורי. ביום 28.01.15 הוצא היתר בנייה מס' 20140666 (להלן: "ההיתר").
2.3 לאחר מתן ההיתר , ובעקבות פניית המשיבה 3, הסתבר לוועדה המקומית כי נפלו בו פגמים, וכי הוא אינו עומד בתנאי תכנית 2012. לאחר פגישה שהתקיימה בנושא, סוכם שהעותרים יגישו בהקדם בקשת שינויים להיתר המקורי אשר יכלול בין היתר השמטה של תוספת של 2 יחידות דיור, תתווסף הריסת חדר קיים במרווח מזרחי, ישמר גובה של 10 מ' מפני קרקע טבעית, הגג הקיים לא ייהרס ולא תבוצע בניה להגבהת הגג, גובה קירות תומכים בצדי המגרש לא יעלו על 2.5 מ' מקרקע טבעית, יוצעו 3 מקומות חניה בתחומי החלקה תושלם הריסת החדר במרווח הצדי יאטמו וימולאו החללים במרתף ויהרסו המטבחונים במפלס מינוס 2.45. הבקשה להיתר תוגש על רקע מדידה עדכנית ותעמוד בכל תנאי תוכנית 2012 המאושרת. בקשה לשינויים בהיתר הוגשה על ידי העותרים רק ביום 16.8.15, ולא עמדה בדרישות הועדה המקומית אשר הורתה על התיקונים.
2.4 ביום 5.11.15 הוגשה עתירה מנהלית (14753-11-15) שהתבררה בפניי ( להלן: "העתירה הקודמת "), במהלכה הודיעה המשיבה 1 כי העותרים אינם עומדים בדרישות תכנית 2012 , כפי שהוצגו להם על ידי הועדה המקומית, ובין שאר טענותיה הודיעה כי בכוונתה לעמוד על תיקון הבקשה להיתר. מתוך מכלול השינויים שהתבקשו על ידי העותרים בהיתר נידונו על ידי שניים מהם, (גובה בנין מפני קרקע טבעית ,וקו בניין למרפסת זיזית במרווח אחורי ) . עמדת הועדה המקומית בדיון הייתה כי מאחר והעותרים לא בצעו את השינויים שדרשה מהם בתוכנית , לא קיים נכון למועד הדיון היתר חוקי לבנייה. ניתן צו מניעה קבוע המונע מהעותרים לבצע עבודות בניה כל עוד לא יינתן לכך הכשר בכתב מאת הועדה המקומית, המתייחס לכלל דרישותיה.
2.5 על פסק הדין שניתן בעתירה הקודמת הגישו העותרים ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 7719/16). בית המשפט העליון (כב' השופט עמית) קבע בפסק דין מיום 24.11.19 כי נסיבותיו הפרטניות של המקרה מצדיק שימוש בדוקטרינת הבטלות היחסית, וכי העותרים רשאים להסתמך על היתר הבניה (השגוי ) שניתן להם בכל הנוגע לחריגת המרפסת מקו הבניין, ולגבי גובה הבני ין. העותרים אינם נדרשים לאישור תכנית נקודתית לשם הכשרת הסטייה של 60 ס"מ לגבי המרפסת הזיזית. באשר לגובה הגג, נקבע כי מאחר שהמצב בשטח לא התבהר עד תום, ומאחר שהעותרים והועדה המקומית תמימי דעים כי ניתן להכשיר את הבניה הזו באמצעות הקלה, מוטל עליהם להסדיר נושא זה ביניהם.
2.6 פסק הדין בעתירה הקודמת ניתן רק כרקע מקדמי, והוא למעשה איננו רלוונטי לענייננו, שכן מושא הדיון כאן הוא תכנית נקודתית שהגישו העותרים – שמספרה 355-0516898 (מב/מק/902) (להלן: "התכנית הנקודתית"), שמטרתה הסדרת בנייה קיימת בבתי העותרים (לגליזציה) , שינוי בקווי הבני ין אחורי וצדי, הרחבת קומת עמודים קיימת ואפשרות בניית תוספת מגורים למשפחת הראל במפלס מינוס 2.9. אישור/ דחיית תכנית זו מהווה את המחלוקת היחידה בעתירה דנא.
2.7 להלן יפורטו בתמצית עיקרי התכנית הנקודתית:
א. שינוי קווי בניין קדמי ואחורי ל- 3 מ' לבניה חדשה ולתוספות בניה; הוספת קו בנין עילי לכיוון רח' השושנים של 1.90 מ' לטובת מרפסות תלויות במפלס 0.00 בלבד, והוספת קו בניין תחתי במרווח הצ די על מנת להסדיר את קונטור הבניין הקיים.
ב. הגדלת השטח העיקרי המותר לבנייה בהיקף של 50 מ"ר.
ג. הסבת שטחי שירות ממטרה למטרה לצורך מחסנים מתחת למשטח החנייה כפי שניתן לאשר בהקלה.
ד. שינוי גובה המבנה והגבהת חלל ברכס הגג.
ה. התרת בניה במרווחים לגשרי גישה, מדרגות, קירות תומכים ומסדים בהתאמה לפני השטח.
2.8 ביום 7.6.18 הגישה המשיבה 3 התנגדות לתכנית הנקודתית. בהיבט התכנוני, טענה המשיבה 3 כי בניה של 643 מ"ר על מגרש של 500 מ"ר מהווה בפועל כ- 130% בניה , קרי תוספת של 45% מעבר למותר על פי תכנית 2012. כן צוין בהתנגדות כי התכנית הנקודתית אינה בסמכות הועדה המקומית, אלא הועדה המחוזית, וכי אישור התכנית הנקודתית מוביל לפגיעה קשה בעיקרון השוויון.
בנוסף, נטען בהתנגדות כי מדובר בניסיון להכשיר בניה בלתי חוקית שביצעו העותרים במשך השנים, ומתן אישור לתכנית הנקודתית יעודד עבריינות בניה. עוד נטען לליקויים ספציפיים בתכנית הנקודתית, לרבות בקשר עם גובה הבנייה, הקירות התומכים, קומת העמודים וקומת המגורים, חלל עלית הגג, שינוי קווי הבניין והגדרתם ועוד.
2.9 ביום 10.7.18 ערכה הועדה המקומית דיון בתכנית הנקודתית ובהתנגדות המשיבה 3.
2.10 ביום 21.8.18 ניתנה החלטת הועדה המקומית אשר דחתה את מרבית טענותיה של המשיבה 3. יחד עם זאת, קבעה הועדה המקומית בהחלטתה כי לנוכח אי הבהירות שבתכנית, היא מאמצת את הצעת נציגת שר האוצר (שעלתה בעת הדיון בהתנגדות ) ומעבירה את התכנית הנקודתית לאישור הועדה המחוזית על מנת שתאמץ את ההליכים שהתקיימו בפני הועדה המקומית.
2.11 ביום 5.9.18 הגישה המשיבה 3 ערר על החלטת הועדה המקומית.

החלטת ועדת הערר
3.1 ביום 14.1.19 קיימה ועדת הערר דיון בעניין טענת המשיבה 3 כי הסמכות לדון בתכנית הנקודתית מצויה בסמכות הועדה המחוזית, וביום 20.1.19 ניתנה החלטתה כי הועדה המקומית היא המוס מכת לדון בתכנית הנקודתית.
3.2 ביום 26.5.19 ניתנה החלטת ועדת הערר המקבל ת את הערר שהוגש, תוך ביטול החלטת הועדה המקומית שאישרה את התכנית הנקודתית.
3.3 ועדת הערר עמדה על הוראות תוכנית 2012 החלה על המקרקעין (מכ /167/א ) . צוין בהחלטה כי ביחס לתא השטח של העותרים נקבע בטבלת הזכויות בתוכנית כי גודל המגרש המינימלי/ מירבי במ"ר על בסיסו חושבו שטחי הבניה הינו 698 מ"ר, על אף ששטח החלקה הרשומה של העותרים הנו 500 מ"ר בלבד. כפועל יוצא, חושבו זכויות הבניה בתוכנית לפי 85% משטח של 698 מ"ר, ובסה"כ 593 מ"ר (שטח כולל עיקרי ושירות) , וביחס לשטח זה, שממילא ניתן ביתר, מבוקש היום להוסיף עוד 50 מ"ר בניה.
3.4 ועדת הערר ציינה כי מטרתה היחידה של התכנית הנקודתית היא לאשר בדיעבד חריגות בנייה שבוצעו אשר לא ניתן לאשרם במסגרת שטחי הבניה המאושרים. הועדה המקומית הבהירה שהיא מאשרת את התוכנית הנקודתית מהטעם שהתוכנית החלה, שפורסמה לתוקף בשנת 2012 לא העניקה מספיק זכויות כדי לאשר את כל החריגות שבוצעו בפועל בבניה של העותרים. לעמדת ועדת הערר, בעת אישור התוכנית לשכונה בשנת 2012 , שה ייתה בסמכות הועדה המחוזית, נלקחו בחשבון חריגות הבניה שבוצעו בצורה מאסיבית בשכונה, והתכנית ביקשה לאפשר לבעלי הזכויות להסדיר את אותן חריגות, במגבלות התכנון הראוי. מדובר בתכנית אשר איזנה בין הרצון לבוא לקראת בעלי הזכויות, עקב נסיבות ייחודיות שהובילו לחריגות הבניה, לבין שיקולים של תכנון ראוי.
3.5 אלא שעתה, ופחות משש שנים לאחר שאושרה התוכנית, ביקשו העותרים לאשר תכנית נקודתית שכל מטרתה לאשר חריגות בניה שלא ניתן לאשר במסגרת התוכנית, תוך פריצת ופרימת האיזון שבוצע על ידי הועדה המחוזית. ניתנה דוגמה למשל לכך שחלק מן השטח שמבוקש לבניה מצוי במרווח שבין מגרשי הבניה, וכן במרווח האחורי, ולכן גם מבוקש לשנות את קווי הבניין בתכנית. שינוי משמעותי זה בקווי הבניין מהווה הפרה של עקרון משמעותי בתכנון העירוני, המייצר תכנון לקוי ופוגע בשכנים ובמרחב הציבורי כולו.
3.6 עוד נקבע כי היה על הועדה המקומית כמתכננת לוודא שתכנון המגרש נעשה מתוך ראיה כוללת של המרחב התכנוני עליו היא אמונה . חלה עליה חובה לוודא שנשמר תכנון מיטבי או לכל הפחות הגיוני או כזה המתיישב עם עקרונות תכנונים בסייסים, שאם לא כן היא תתפרק מתפקידה, כפי שעשתה בענייננו. אישורה יוביל לאישור תכנית נקודתיות בכל המגרשים בשכונה בהתאם למצב קיים, ללא בחינה תכנונית אמתית.
3.7 הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה שלמגרש מושא הערר מלכתחילה ניתנו זכויות רבות ממגרשים בסביבה, לאחר שבתוכנית חושבו זכויות הבניה בטעות משטח מגרש הגדול משמעותית מזה הקיים. זאת, בשונה ממגרשים בסביבה לגביהם בוצע חישוב זכויות מתוך שטח המגרש הקיים. בעוד לאותם מגרשים קיימות זכויות בניה העומדים על 85% משטח המגרש הקיים, הרי שבמגרש מושא הערר אלו עולות כדי 118% מהשטח הקיים, ועל כך מתבקשת כעת תוספת בניה נוספת.
3.8 משמעות אישור התכנית הנקודתית הינה העלאת אחוזי הבניה לכמעט 130% משטח המגרש (בעוד שביתר המגרשים זכויות הבניה עומדות על 85% משטח המגרש) , דבר המעיד על כך שמדובר בתכנית לא סבירה, שלא היה מקום לאשרה, ואשר מייצרת תכנון נקודתי למגרש החורג משמעותית מן האופי הסטטוטורי של סביבתו.
3.9 הועדה המקומית נמקה את החלטתה בכך שהתוכנית שאושרה בשנת 2012 איננה מאפשרת את חריגות הבניה הקיימות בכל המגרשים בשכונה. אם סבורה הועדה המקומית שיש להסדיר זכויות בניה נוספות בשכונה, עליה לעשות זאת בתוכנית כוללת לשכונה .כך ישמרו עקרונות התכנון בתחום השכונה, יוחלט מה יהיו קווי בניין מינימליים, היקף הבניה במגרשים וכיו"ב. אין מקום לעשות זאת באמצעות אישור תכניות נקודתיות.

טענות הצדדים
4.1 העותרים טוענים כי ועדת הערר לא מלאה את תפקידה ולא בדקה את התאמת התכנון המוצע בהתייחס לסביבה הקרובה, אלא פסלה את התוכנית מהטעם שמדובר בתוכנית נקודתית. ועדת הערר התעלמה מהעובדות התכנוניות הקונקרטיות של התוכנית החדשה והתעלמה מהנימוקים של הועדה המקומית לאשר את התוכנית. נטען כי למעט אמירה כללית כי אין לאשר את התוכנית בהיותה נקודתית, ולמעט אמירה כללית בדבר חובות הועדה המקומית לבחון את התאמת התוכנית לסביבה –לא קבעה ועדת הערר דבר. התוכנית לא נידונה לגופה. החלטת ועדת הערר משקפת אי הפעלת שיקול דעת בעניין שלשמו ניתן לה שיקול זה, מהווה חריגה מסמכות ולפיכך יש לבטלה.
מדובר לטענת העותרים בתכנית נקודתית אשר משתלבת הי טב בסביבה הקרובה ותואמת אותה. לא בכדי אישרה הועדה המקומית את התכנית הנקודתית, לאחר שקיימה דיון נרחב, ותוך שנתנה התייחסות תכנונית מעמיקה לכל טענה שהועלתה על ידי המשיבה 3.
בניגוד לדרך הילוכה של הועדה המקומית, אשר יש לייחס משקל משמעותי לעמדתה כמי שמכירה את התכניות מלפני ולפנים ובעלת הראייה המעמיקה והמעשית ביותר ביחס להתאמתה לצורכי הסביבה, ועדת הערר כלל לא בדקה את התאמת התכנון המוצע והצדקת התכנית הנקודתית ביחס לסביבה הקרובה, אלא פסלה את החלטת הועדה המקומית מהטעם שמדובר בתכנית נקודתית.
העותרים טענו כי התייחסות מעמיקה ופרטנית להיבט התכנוני, מלמדת כי יש להותיר את החלטת הועדה המקומית על כנה. שטחי הבניה במקרקעין, בהתאם לתוכנית אינם פונקציה של אחוזים אלא של קביעה של מ"ר למגרש. לכן אישור תוספת של 50 מ"ר לשטחי הבניה במסגרת התכנית הנקודתית הינו בסמכות הועדה המקומית מכוח ס' 62(א)(16(א)(2) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965. בנוסף, מבנה בגודל של 643 מ"ר אינו דבר חריג בשכונה, שכו נפחי בניה דומים אושרו במגרשים אחרים.
4.2 ועדת הערר סבורה כי אין להתערב בהחלטתה, שהיא החלטה תכנונית מקצועית. בועדה מכהנים אנשי מקצוע מתחום התכנון והחלטתם מנומקת. מדובר בהחלטה שאינה חורגת כלל ממתחם הסבירות, שכן בהחלטת הועדה המקומית אין ביטוי לחשיבה תכנונית כוללת לגבי כל שטח השכונה, אלא מטרתה היחידה הינה לאשר את הבנוי בשטח המקרקעין, על חריגות הבניה שבוצעו בו, ויהי מה. דוגמה לכך היא באישור הועדה המקומית קו בניין 0, מבלי לבחון השפעת אישור זה על מגרשים אחרים בשכונה. עיקרון משמעותי בתכנון עירוני הינו שמירה על מרווחים מינימליים נטולי בנייה בין בניינים. נטען כי אישור התכנית הנקודתית בהתאם למצב בלתי חוקי קיים ולא בהתאם למבחן המגרש הריק עתידה להביא למצב שבו צפויות להתאשר בהמשך באופן זהה או דומה תכניות נקודתיות נוספות, תוך עידוד בנייה בלתי חוקית מלכתחילה. הועדה המקומית התעלמה מהעובדה כי אישור התכנית הנקודתית במקרה דנן מעלה את אחוזי הבניה במקרקעין לכמעט 130% משטח המגרש, כאשר ביתר המגרשים בשכונה עומדות זכויות הבניה על 85% בלבד (לאחר שתוגברו בתכנית 2012), וכי מדובר בתגבור יתר נקודתי ושרירותי אשר אינו סביר ויוצר כשלעצמו תכנון נקודתי למגרש החורג משמעותית מהאופי הסטטוטורי של הסביבה. מדובר בתכנית שאינה מינורית כנטען בעתירה, והיא כלל אינה משתלבת בסביבה. ועדת הערר רשאית כמוסד תכנון שנמצא במדרג היררכי גבוה יותר מהועדה המקומית, להחליף את שיקול דעתה ולקבל כל החלטה אשר הועדה המקומית הייתה רשאית לקבל. במסגרת החלטת ועדת הערר אין חובה לקבל את המלצות הועדה המקומית, מקום שנמצא כי זו לא שקלה את כלל השיקולים התכנונים הנדרשים בנסיבות העניין.
4.3 הועדה המקומית תומכת בקבלת העתירה והותרת החלטתה על כנה. לטענתה, התכנית הנקודתית לא מהווה חריגה בנוף השכונה ובמגרשים דומים בשכונה אושרו וקיימים נפחי והיקפי בניה דומים. ועדת הערר פטרה עצמה מלהתייחס לתכנון המבוקש ולבחון האם אכן יש בו כדי להשפיע באיזשהו אופן על השכונה כולה, והסתפקה בהנמקה כללית שיש להעדיף תכנון כוללני על פני תכנית נקודתית. אלא שבנסיבות העניין יש עדיפות לתכנון הנקודתי על פני המתנה לתכנון כוללני שיאפשר תוספת זכויות בניה בכלל רחבי השכונה. מה גם שהחלטת הועדה המקומית לאשר את תוספת זכויות הבניה, וכן להורות על שינוי קווי בניין ורכיבים נוספים שאין בהם כדי להשפיע על השכונה בכללותה, ניתנו מכ וח הוראות חוק התכנון והבניה. מקום בו מדובר בסמכות הקנויה על פי חוק, הרי שההנמקה לפיה יש לבחון את תוספת הזכויות בראיה כוללנית הינה שגויה ומעקרת מתוכן את סמכויותיה של הועדה המקומית. צוין גם כי הועדה המחוזית לא מצאה לנכון להתערב בהחלטת הועדה המקומית או לקבוע הוראות נוספות.
4.4 המשיבה 3 מתנגדת, מטבע הדברים, לקבלת העתירה וסבורה כי אין להתערב בהחלטת ועדת הערר. תחילה טוענת המשיבה 3 כי לוועדה המקומית כלל לא הייתה סמכות לדון בתכנית הנקודתית לאור סטייה ניכרת באחוזי בנייה מבוקשים. נטען כי חייבת להיות ראיה כוללת ושוויונית, ועל כל הגורמים הרלוונטיים לפעול להכנת תכנית חדשה אשר תבחן את צרכי השכונה, תשתיותיה, היקף הבניה והכל באופן שוויוני. אין לאשר חריגות בנייה בשיעור של 130%, מעבר לחריגות בנושאים רבים אחרים, כאשר יתר בעלי הזכויות במגרשים דו משפחתיים מוגבלים ל- 85%. מדובר בתכנית שאינה מינורית כפי שנטען בעתירה, אלא בבנייה של לפחות 643 מ"ר על שטח של 500 מ"ר מדוד. החלטת הועדה המקומית לאשר את התכנית הנקודתית פרצה את כל העקרונות שנקבעו על ידי הועדה המחוזית ביחס לשכונה ולמעשה מאשרת מצב קיים הגורם לאפליה בלתי נסבלת בין דיירי השכונה והעדפת פורעי חוק אשר החליטו לבנות באופן בלתי חוקי. באשר ליתר טענות העותרים המיוחסות לכל ליקוי וליקוי, הפנתה המשיבה לכתב הערר שהוגש על ידה.

5. מהוראות תוכנית מכ/167/א
5.1 כאמור, על המקרקעין חלה תכנית מפורטת ומאושרת מס' מכ/167/א, מתאריך 16.12.12 . בדברי ההסבר לתוכנית 2012 צוין, כי מדובר בשכונה שהוקמה במהלך שנות השמונים והתשעים, בטופוגרפיה קשה של כ-40% שיפוע. השיפוע התלול גרם לקשיי גישה לבניינים ולהגבהת המסדים, ונוצרו נפחי בניה בלתי שמישים. בבנייה הקיימת היו חריגות בניה רבות, והוחלט על "הסדרת חריגות הבנייה" שבוצעו במהלך השנים בשכונה. מטרת התכנית, כפי שנכתב, הינה "הסדרת הבניה" בשכונה קיימת בכפוף להוראות התכנית, ובהתאם להגדיל את אחוזי הבניה בנפחים הקיימים ולאפשר חלוקת השטח ליחידת דיור ראשית וליחידת משנה.
5.2 תכנית 2012 שינתה הוראות וזכויות בניה, לרבות בנושא שטחים, גבהים, קווי בניין, תוספת שטחי בניה וכיו"ב .
5.3 ס' 5 לתוכנית 2012 הינו טבלת זכויות והוראות בניה בהתייחס לתאי השטח של התוכנית. ליד כל תא שטח צוין שטחו (תחת הכותרת "גודל מגרש/מזערי/מירבי"), בעמודה נפרדת צוינו סה"כ שטחי הבניה לפי תכנית זו , ואיזה אחוז הם מהווים משטח המגרש. לגבי תאי השטח המוגדרים כמגורים א' מגרש דו משפחתי, אחוזי הבניה מהשטח של המגרש הם 85%, נכון לגבי כל התאים. בכך כמעט הוכפלו בתוכנית זו אחוזי הבניה המותרים לעומת המצב הקודם . תא השטח של העותרים הוא תא 75, מוגדר כ- "מגורים א' – דו משפחתי" . בטבלה צוין לגבי מגרש העותרים כי גודל המגרש המזערי/ מירבי הינו 698 מ"ר; כאשר סה"כ שטח הבניה הינו 593 מ"ר (85 אחוזי בניה). אך בפועל שטח מגרש 75 של העותרים הוא 500 מ"ר. לכן אחוזי הבניה שקבלו במסגרת תכנית זו למול שטח המגרש הקיים עולים בהרבה על 85%, ולמעשה הרבה יותר מתאי השטח האחרים. בטבלה זו גם פורטו קווי הבניין במטרים: קו קדמי, צ די ימני ושמאלי 3 מטר, וקו בניין אחורי 4 מטר.
5.4 בדברי ההסבר לתכנית הנקודתית שהגישו העותרים לו ועדה המקומית, צוין כי היא באה להסדיר בנייה קיימת במבנה דו משפחתי בבעלות העותרים, והיא כוללת הסדרת בנייה קיימת ושינוי בקווי הבניין האחורי והצ די, הרחבת קומת עמודים קיימת ואפשרות בניית תוספת מגורים למשפחת הראל במפלס 2.90-. בין היתר מבוקש להגדיל את השטח העיקרי המותר לבנייה בהיקף של 50 מ"ר. בניה של 643 מ"ר במגרש של 500 מ"ר אכן מהווים כ-130% בניה , כאשר לפי ת כנית 2012 אחוזי הבניה המותרים הם 85% למגרש.

דיון והכרעה
מהחלטת ועדת הערר עולה כי היא שמה לנגד עיניה את המצב התכנוני של השכונה כולה. ועדת הערר הדגישה כי בתוכנית מכ/167/א, משנת 2012 שהייתה בסמכותה , נלקחו על ידה בחשבון חריגות בניה שבוצעו באופן מסיבי בשכונה ותוכנית 2012 באה על מנת להסדיר את אותן חריגות, אך במגבלות התכנון הראוי. הטופוגרפיה הייחודית של המקום יצרה חללים שנסגרו על ידי בעלי הבתים . לכן יזמה את תכנית 2012 שבאה להקל עם בעלי הבתים במקום ולמעשה לתן הכשר לחריגות הבניה שהיו, תוך איזון עם מה שנראה לה "תכנון ראוי" ו"שמירה על המרחב התכנוני".
6.2 בפני ועדת הערר עמדה תכנית נקודתית מבוקשת שעיקרה מתן הכשר לבניה חריגה שהיא מעבר ל זכויות בתוכנית 2012. במסגרת שיקולים שרשאי ת ועדת תכנון לשקול בבואה לאשר תכנית או לדחותה קיים השיקול שהתוכנית בעיקרה מיועדת להכשיר בדיעבד עבירות בניה, וכן השיקול של מניעת עידוד עבריינות בניה. ראו לעניין זה דברי כב' הנשיאה נאור בעא 9057/09 דן איגנר ואח' נ. השמורה בע"מ (20.10.10) (להלן "פסק דין איגנר") -
"אכן הפונקציה המוטלת על מוסדות התכנון היא "תכנונית בלבד" (בג"ץ 1578/90 אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א ([פורסם בנבו], 24.10.1990)) אך יש לזכור כי תכנון אינו עניין צר וחד מימדי. מדובר ב"מכשיר רב-עוצמה לקידום מטרות חברתיות, כלכליות, אקולוגיות ואסטיות" ( עע"ם 8193/02 ראובן נ' פז חברת נפט בע"מ, פ"ד נח(2) 153, 162 (2003)) וכפי שקבעתי לאחרונה בהקשר אחר "דיני התכנון המודרניים מחייבים לשקול גם שיקולים חברתיים וסביבתיים וכן שיקולים ארוכי טווח 'מתוך אחריות ציבורית, לאומית, וחברתית, במבט להווה ולעתיד גם יחד [...]'" (עע"ם 1446/06 הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מרכז נ' השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ, פסקה 17 ([פורסם בנבו], 21.9.2010)). כמו כן נקבע בפרשה אחרת כי שיקול הדעת הנתון לוועדת תכנון הוא "רחב ביותר, [ו]במסגרתו רשאית היא להביא בחשבון שיקולים מסוגים שונים" ( ע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן ובנין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פסקה כ"ח ([פורסם בנבו], 10.11.2009))."

"....... מהסקירה שלעיל כי הכל מסכימים שככלל מוסד התכנון רשאי לשקול את ההגנה על שלטון החוק ואי עידודה של עבריינות. ואכן, דברים ברוח זו נקבעו בעבר בבית משפט זה (ראו עניין פונטנה הנזכר לעיל וכן עע"ם 6807/07 אוהרנסיאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ([פורסם בנבו], 28.5.2008); כן ראו והשוו: בג"ץ 609/75 ישראלי נ' ראש עירית תל-אביב-יפו, פ"ד ל(2) 304 (1976); בג"ץ 8379/06 ח"כ רוברט אילטוב נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה (מרכז) ([פורסם בנבו], 15.11.2006)). ניתן לבסס זאת גם על כך שעקרון שלטון החוק והרתעה מעבריינות מהווים עקרון יסוד בשיטת המשפט הישראלית (ראו ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין ([פורסם בנבו], 9.12.2008) (להלן: עניין פינקלשטיין))."

6.3 השיקולים של מתן לגליזציה לחריגות בניה, לכאן או לכאן, נגזרים לפי כל מקרה לגופו, ולפי הנסיבות של כל ענין. על השיקול של אי עידוד עבריינות בניה והשמירה על שלטון החוק למול אינטרסים תכנוניים אחרים ראו דברי כב' השופט רובינשטיין בעע"מ 65/13 הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה נ. נאות מזרחי בע"מ (7.7.13) -
"על מוסד התכנון להפעיל את שיקול דעתו על יסוד מכלול השיקולים הפרטיקולאריים שלפניו, כשאינטרס ההגנה על שלטון החוק – מבלי לגרוע מעוצמתו – הוא אך אחד משיקולים אלה" (בג"צ 8171/09 יוסף, ראש מועצת הכפר אל ג'אניה נ' מועצת התכנון העליונה במינהל האזרחי (2011), [פורסם בנבו], בפסקה 28 מפי השופט פוגלמן). דברים אלה מעוגנים בעקרונות יסוד של המשפט המנהלי. לצד זאת הוטעם בעניין יוסף, כי אין זה מן הנמנע שהחלטה בדבר דחיית תכנית אך בשל האינטרס של השמירה על שלטון החוק תימצא במתחם הסבירות (שם, בפסקה 32). המדובר בשאלות של מידה ועוצמה. "
6.4 לפי דעת ועדת הערר, לא הייתה הצדקה תכנונית לאשר תכנית נקודתית על מנת להכשיר בניה חריגה במידה שנתבקשה, וענין זה אכן מצוי בתחום שיקול דעתה התכנוני.
6.5 ועדת הערר מציינת כי לא חלפו 6 שנים מאז נתנה תוקף לתוכנית הלגליזציה בשנת 2012, שהרחיבה את אחוזי הבניה, שינתה קווי בנין ושינתה גבהים, והנה מבקשים העותרים לאשר חריגות נוספות, הרבה מעבר למה שהותר בתוכנית 2012. בכך מבקשים העותרים לפרוץ את האיזון שנקבע על ידי הועדה המחוזית בשנת 2012.
6.6 ועדת הערר הדגישה את הערך של התכנון המרחבי. מתן זכות ליחיד לבניה בהיקף של 130% משטח המגרש, תגרור בקש ות נקודתיות נוספות משאר השכנים, שהתוכנית מאפשרת להם היום בניה רק של 85% משטח מגרשם. כך לגבי שטח הבניה, וכך גם לגבי סטיות אחרות מהמותר בתכנית 2012, כמו למשל קווי בנין, שהתוכנית הנקודתית מתייחסת אליהן.
6.7 מעבר לטענה של עדיפות לתכנון הכולל, קיימת התייחסות הועדה לנושא שניתן להכניס תחת הכותרת של "צדק חלוקתי". מתן היתר לסטיות רבות מהתוכנית במסגרת תכנית נקודתית של העותרים, תגרור אחריה בקשות של תושבים אחרים בשכונה. היעתרות גם לאחרים, על מנת לשמור על שוויון ועל מנת שלא יופלו, תגרור שינוי האופי התכנוני של השכונה. התכנון הכולל מעדיף את האינטרס הציבורי על פני אינטרס נקודתי הדואג רק לתושב אחד. ראו דברי כב' השופט סולברג ב עעמ 8909/13 הרמלין נ. הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז (4.3.15) -
"שני אדנים אֵלו לדחיית התכנית מצויים בזיקה זה לזה, אך אינם זהים. היה על המערערים לצלוח את שניהם על מנת להביא לאישור התכנית. התכנון הכולל עניינו באיך, בתכולת התכנית, בחתירה לכך שתקיף את כלל המושב, על היבטי תשתית לסוגיהם, מתוך חשיבה עתידית על צרכיו של המושב כמכלול. הצדק החלוקתי עניינו במי, בזהות התושב שלו תוקצה יחידת דיור. צדק חלוקתי עשוי להיות רכיב אחד הנבחן במסגרת תכנון כולל, אך יכול לעמוד בפני עצמו כנימוק לדחיית תכנית נקודתית, גם מקום בו לא תימצא הצדקה לתכנון כולל".

6.8 אם התנאים החדשים המבוקשים על ידי העותרים בתוכנית הנקודתית, היו מתאפשרים במסגרת התוכנית הקיימת כהקלות, או בדרך אחרת מכוח חוק התכנון והבניה, ללא הגשה של תכנית נקודתית, הרי הועדה המקומית הייתה מאשרת מלכתחילה מתן היתר בהתאם. אך המבוקש בתוכנית הנקודתית לא מתאפשר במסגרת תוכנית 2012 הקיימת היום.
6.9 ועדת הערר הביעה את דעתה המקצועית כי אם תכנית 2012 , שפורסמה אך לפני 6 שנים, אין בה די כדי להסדיר את חריגות הבניה , ואם אכן נדרש טיפול בזכויות בניה נוספות, מן הראוי להסדיר זאת במבט תכנוני רחב כתוכנית מפורטת כללית המיועדת לשכונה כולה. ואכן, שינויים החורגים מהתוכנית החלה, על פי דיני התכנון המודרניים והאיזון המורכב הנדרש לכך, ראוי שיעשו מנקודת מבט רחבה וכוללת שאיננה באה לידי ביטוי בתוכנית נקודתית. המחוקק קבע כי התכנון האזורי הכולל, בצד התכנון המקומי והמפורט, יופקדו כולם בידי הוועדה המחוזית, אשר תבטיח כי אלה ואלה ישתלבו למכלול אינטגרלי אחד. סמכות זו שהוקנתה לוועדה המחוזית נובעת מהתודעה לפיה יש צורך בהרמוניה במרחב התכנוני, אשר תשלב בין המרחב התכנוני של האזור כולו לבין התכנון הנקודתי של חלקה ספציפית בתחומי האזור. וראו לענין תוכנית נקודתית את דברי כב' הנשיאה בייניש בפסק דין בעעמ 2528/02 ועדת ערר מחוזית מחוז מרכז נ. פז חברת נפט בע"מ (18.6.08) –
"בנסיבות המורכבות של הליכי התכנון בישראל ובהתחשב בצורך לקיים הליך תכנוני הרמוני, המבטא תפיסה תכנונית כוללת מעבר לתכנון נקודתי המתמקד בראייה צרה וקונקרטית, מתחייבת ראיית על כוללת בכל הנוגע להיקף הבנייה"

6.10 טעם נוסף לכך הוא השוני בהרכב של מוסד התכנון המחוזי לעומת מוסד התכנון המקומי. הוועדה המחוזית היא מוסד ממלכתי, המורכב מגורמים ממלכתיים ומקצועיים, שאינם נשלטים על-ידי הגורמים המקומיים, והיא בלתי-תלויה, ומנותקת מהשפעתם של אינטרסים מקומיים. על מעמדה של הועדה המקומית בהקשר המבנה שלה ראו דברי כב' הנשיאה נאור בעעמ 2528/02 ועדת ערר מחוזית מחוז מרכז נ. פז חברת נפט בע"מ (18.6.08) (וראו שם גם דיון מפורט בתיקון 43 , לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965, ס' 62א ) שם נידון נושא הקמתה של תחנת תדלוק, אך האמירה יפה גם למקרנו–
"השוני בהרכב המאייש את הוועדה המקומית לעומת הוועדה המחוזית הוא שוני מהותי, והיתה לו משמעות בחלוקת הסמכויות המקורית בין גופי התכנון. הוועדה המקומית רואה לנגד עיניה את צרכי המקום והציבור המתגורר בו. היא מושפעת, מצד אחד, מהכרה מקרוב של הצרכים המקומיים, אך חשופה, בה-בעת, למערכת השפעות ולחצים מקומיים, העלולים ליהפך דומיננטיים בגוף שנציגיו באים כולם מהמגזר הפוליטי. עמד על כך בית משפט זה בעבר בע"א 2902/97 אחים עופר הנדסה ופיתוח בע"מ נ' גליקמן, פד"י נג(1) 369, 381 (1999) (להלן - פרשת האחים עופר), ובג"צ 235/76, בנייני קדמת לוד (1973) בע"מ נ' הוועדה המקומית ולתכנון ולבנייה בלוד, פד"י לא(1) 579, 584 (1976) (להלן - פרשת קדמת לוד))."
הוועדה המחוזית רחוקה יותר מ"השטח" ומהלחצים שעלולים לנבוע מכך. "ראייתה את צורכי התכנון הינה רחבה וכוללת, ורמת הקירבה המצומצמת יחסית שלה לשטח נושא התכנית ולגורמים המעורבים בה אמורה להבטיח הליך קבלת החלטות נקי ומשוחרר מלחצים" (ראו פסק דין אחים עופר הנ"ל).
6.11 ועדת הערר נמצאת במדרג גבוה יותר מאשר הועדה המקומית ואחראית על התכנון המרחבי הכולל. ככזו, היא רשאית ל החליף את שיקול דעתה של הועדה המקומית בשיקול דעתה היא ולקבל כל החלטה אשר הועדה המקומית הייתה רשאית לקבל. ועדת הערר לא הייתה חייבת להתייחס לכל אחת מהנקודות המובאת בתוכנית הנקודתית, אם מצאה כי אין מקום בשלב זה לאפשר חריגות בניה נוספות , במסגרת תכנית נקודתית.
6.12 עולה כי החלטת ועדת הערר לא חרגה ממתחם הסבירות בהחלטתה ולא חרגה מסמכותה במתן החלטתה.
הלכה היא כי בית המשפט לא ממיר את שיקול הדעת של הרשות בשיקול דעתו, ואף לא בוחן אם היה ניתן לקבל החלטה נבונה או יעילה יותר מזו שהתקבלה על ידי הרשות. זאת בפרט כאשר מדובר בהחלטה תכנונית-מקצועית. התערבות בית המשפט בהחלטות של רשויות התכנון הינ ה מצומצ מת ונעשית במשורה. בית המשפט אינו משים עצמו מומחה מקצועי לבחינת השיקול התכנוני, והוא אינו יושב כ"מתכנן על" . (ראו בג"ץ 5137/08 אלבז נ' הועדה לנושאים תכנונים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ובניה (14.10.10) , פס' 6; עע"מ 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית (24.11.05), פס' 9; בג"ץ 3917/14 פורום הארגונים למען יער ירושלים ו-10 אחרים נ' הועדה הארצית לתכנון ולבניה תשתיות לאומיות (17.12.14)).
ראו דברי כב' הנשיאה נאור בפסק דין איגנר -
"לא אחת בפני הרשות המחליטה יהיו מספר אפשרויות סבירות. ואולם, משנפלה ההכרעה כפי שנפלה לא היה מקום להתערב בה ולהעדיף עמדה תכנונית אחרת מזו שנבחרה על ידי הרשות המוסמכת. וכפי שקבע השופט ברק: "הבחירה בין אפשרויות אלה תעשה על-ידי הרשות המוסמכת, ולא על-ידי בית המשפט. זהו הביטוי לעקרון הפרדת הרשויות ולסובייקטיביות של שיקול הדעת המינהלי. [...] בעריכתה של בחירה זו בא לידי ביטוי שיקול הדעת הסובייקטיבי של הרשות המוסמכת. הבחירה היא שלה, ולא של זולתה. זה כוחה, וזו אחריותה." (בג"ץ 953/89 אינדור נ' ראש עיריית ירושלים, פ"ד מה(4) 683, 694 (1991)).

6.13 התערבות בית המשפט בהחלטה התכנונית תהיה רק מקום שניתן לראות חריגה קיצונית ממתחם הסבירות, חוסר תום לב, משוא פנים, או חריגה מסמכות .(ראו: עע"מ 9311/11 יובל נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ת"א (12/02/13); עע"מ 8411/07 מעוז דניאל בע"מ נ' אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה (28/01/10)).
6.14 בענייננו, מדובר בהחלטה של מוסד תכנון בכיר שהוא ועדת ערר, ולכן הדברים שהובאו לעיל נכונים אף ביתר שאת. ככל שהחלטת ועדת הערר נמצאת ראויה ובמתחם הסבירות, לא יהא מקום להתערב בה (ראו עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת נ' ועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז דרום, פ"ד נ"ח(3) 199 (2004)).
6.15 לא מצאתי לנכון להתייחס לנספחים ב' ו- ג' שצורפו לעיקרי הטיעון מטעם העותרים, על אף שהינם תומכים בכך שיש להכין תכנית כוללת לשכונה כולה, אם נדרשות זכויות בניה נוספות. מסמכים אלו לא עמדו בפני ועדת הערר בעת קבלת החלטתה, הם מאוחרים להחלטת ועדת הערר ולכן אינם חלק מהדיון שבפני.

לסיכום
7.1 העתירה נדחית.
7.2 העותרים, ביחד ולחוד, יישאו בהוצאות המשיבה 1, ועדת הערר, בסכום של 10,000 ₪ שישולם לה בתוך 30 יום מהיום. סכום נוסף של 10,000 ש"ח ישולם על ידי העותרים, ביחד ולחוד, גם למשיבה 3, באמצעות בא כוחה, בתוך 30 יום מהיום.
לא ישולמו הסכומים במועד הנקוב, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד ליום התשלום בפועל.
7.3 המזכירות תודיע לצדדים על פסק הדין.

ניתן היום, י' שבט תש"פ, 05 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.