הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 24225-03-19

בפני
כבוד השופטת אורית וינשטיין

העותר:

יוסף קונסטנטין
ע"י ב"כ עוה"ד לפיא, מאיר ושות'

נגד

המשיבה:
מועצה מקומית בנימינה-גבעת עדה
ע"י ב"כ עו"ד י. ארטן ושות'

פסק דין
בפניי עתירת העותר, מר יוסף קונסטנטין, (להלן - העותר) במסגרתה מבקש הוא כי ייקבע כי המועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה (להלן – המועצה או המשיבה ) מנועה מלנקוט נגדו בהליכי גבייה בגין חובות ארנונה אשר נזקפו לחובתו כלפי המועצה על סך כ-1,124,917 ₪ כולל הפרשי הצמדה וריבית. כמו כן, מבקש העותר לקבוע כי כונס הנכסים מטעם בנק הפועלים בע"מ (להלן - הכונס), אשר מונה לצורך מכירת הנכס שבנדון בהליך ההוצאה לפועל, מנוע מהעברת כספים למועצה בגין חובות הארנונה.
העותר נשען במרבית טענותיו על אישור בדבר היעדר חובות בגין הנכס מושא עתירה זו, שהופק על-ידי המועצה עבור רשם המקרקעין ביום 09.03.2014, ואשר לפי שיטת העותר משמעות אישור זה היא כי לא קיימים עוד לחובתו חובות בגין הנכס. מנגד, טוענת המועצה כי האישור האמור הוא אישור פרסונלי אשר מעיד על היעדר חובות בגין הנכס מצד בעלת הנכס דאז, מי שמכרה אותו לעותר, ואין אישור זה מעיד על ניקיון חובות כללי בגין הנכס, אשר כולל גם את חובותיו של העותר, הרוכש. הצדדים חלוקים בשאלה עבור מי הוצא האישור, כאשר העותר טוען כי האישור הופק לבקשתו ועל כן האמור בו מתייחס גם לחובותיו שלו בגין הנכס עד למועד הנפקת האישור. לחלופין טוען העותר, כי חוב הארנונה מושא עתירה זו התיישן, שכן המועצה לא נקטה נגדו הליכי גבייה בגין הנכס שבנדון במשך למעלה משבע שנים.
א. העובדות הרלבנטיות:

  1. העותר הוא בעל הזכויות בנכס מקרקעין המצוי בשטח המועצה הידוע כגוש 12615 חלקה 143 בחלק ממגרש 122 בבנימינה, אשר בו הפעיל העותר מועדון הידוע בשם "הפרוטה והירח" (להלן - הנכס או "הפרוטה והירח"). העותר החזיק בנכס החל משנת 2003 והפעיל בנכס מועדון. מכוח החזקתו זו חויב בתשלומי ארנונה, מים וביוב בגין הנכס.
  2. העותר רכש את הנכס ביום 11.12.2007 מגב' חביבה דנינו, ובשנת 2013, ובטרם נרשמו זכויותיו בנכס, מכר מחצית מזכויות אלו למר גבריאל נידם (אשר לא צורף כבעל דין לעתירה זו). לא הובהר האם עסקה זו נסתיימה ברישום.
  3. ביום 09.03.2014, כשבע שנים לאחר המועד בו רכש העותר את הנכס מגב' דנינו, הפיקה המועצה אישור עבור רשם המקרקעין על-פיו כל החובות בגין הנכס שולמו במלואם עד לתאריך 30.04.2014, וזאת לצורך העברת הבעלות בנכס מגב' דנינו אל העותר.
  4. יצוין, כי הצדדים צירפו לכתבי טענותיהם אישור זהה מתאריך 24.12.2013, ולא את האישור מתאריך 09.03.2014. אולם, ומכיוון שאין מחלוקת עובדתית על יום מתן אישור זה, ומן הטעם שאישור זה צורף להחלטת רשמת ההוצאה לפועל מיום 02.09.2019, שצורפה אף היא כנספח לכתבי טענות הצדדים, אתייחס לאישור מיום 09.03.2014.
  5. ביום 09.07.2015 נחתם בין העותר ובין המועצה הסכם פשרה המסדיר את חובותיו של העותר עבור היטלי ביוב ואגרת הנחת צנרת מים בגין נכס אחר שברשותו בשם "פנינת הברון", וזאת כחלק מהליך שהתקיים בנושא בפני ועדת הערר בחיפה (ו"ע 4496-05-11).

במסגרת הסכם פשרה זה אף הוסדרו חובות הארנונה בסך 1,072,130 ₪ בגין "פנינת הברון" ובגין נכסים אחרים של העותר, כמו בית מגוריו בבנימינה ומספר בתי עסק נוספים (ראו סעיף 4 להסכם). בסעיף 7 להסכם הפשרה נכתב כי העותר מסכים כי ההסכם אינו מסדיר את חובותיו האישיים ו/או המשותפים בגין נכסיו האחרים, לרבות בית מגוריו ו"הפרוטה והירח", וכן כי המועצה רשאית לפעול לגביית החובות בגין נכסים אלו וכל נכס אחר שלא הוזכר במפורש בהסכם.
6. ביום 21.07.2014 משכן העותר את הנכס להבטחת פירעון הלוואה שנטל מר גבריאל נידם, מאת בנק פועלים. המשכון על הנכס נרשם ביום 02.10.2014. בשל אי-פירעון ההלוואה במועד, פתח בנק הפועלים ביום 25.10.2016 בהליכי הוצאה לפועל למימוש הנכס. במסגרת הליכים אלו מונה עו"ד ארז חבר לכונס הנכסים על הנכס. הנכס נמכר ביום 26.09.2017 תמורת סך של 8 מיליון ₪.
7. במסגרת הליכי ההוצאה לפועל ביקש הכונס את אישור המועצה בדבר היעדר חובות לצורך מכירת הנכס מושא עתירה זו. משסירבה המועצה להפיק את האישור מחמת חובות הארנונה התלויים והעומדים לעותר בגין הנכס, אימץ תחילה הכונס את עמדת העותר וביקש להורות על בטלות חובות הארנונה למועצה מפאת שיהוי והתיישנות, ולחלופין מחמת אישור המועצה בדבר היעדר חובות. ברם, הכונס חזר בו מטענות ההתיישנות והשיהוי במהלך הדיון אשר התקיים בלשכת ההוצאה לפועל בתל-אביב ביום 07.11.2018.
8. בהחלטתה מיום 02.01.2019, קבעה רשמת ההוצאה לפועל כי חובות הארנונה על הנכס נהנים ממעמד של שעבוד לפי סעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גבייה) 1929 (להלן - הפקודה), ויש לשלמם במקביל לחוב המשכנתא. עם זאת, קיבלה הרשמת את עמדת הכונס וקבעה כי בהסתמך על אישור המועצה, יש לראות את החובות בנכס עד ליום 30.04.2014 כאילו שולמו במלואם. על כן, הורתה למועצה להמציא אישור בדבר היעדר חובות עבור רשם המקרקעין לצורך העברת הבעלות בנכס שבנדון, בכפוף לתשלום חובות הארנונה הנוספים שהצטברו בגין הנכס החל מיום 1.5.2014.
9. על החלטה זו הגישה המועצה בקשת רשות ערעור ועיכוב ביצוע לבית משפט השלום בהרצליה (רע"צ 52332-01-19). בהחלטה מיום 10.02.2019, קיבל כב' השופט ויצנבליט את בקשת המועצה לעיכוב ביצועה של החלטת הרשמת.
10. ביום 06.03.2019 ביקש הכונס במסגרת הליך ההוצאה לפועל בקשה למתן הוראות בה פירט כי לנוכח החלטתה המהותית של הרשמת בדבר מעמדם של חובות הארנונה והעובדה כי נותרו כספים בקופת תיק ההוצאה לפועל, יש לשלם למועצה את החוב המובטח לה בגין חובות הארנונה. העותר הגיש התנגדותו לבקשת הכונס ביום 07.03.2019.
11. לנוכח עמדת הכונס, ובשל המחלוקת בין הצדדים בשאלת סמכותה של רשמת ההוצאה לפועל לדון בעובדות ובטענות המועלות בעתירה זו, הגיש העותר את עתירה זו ביום 11.03.2019.
12. דיון בעתירה התנהל בפניי ביום 15.05.2019. בדיון זה חזר בו ב"כ העותר מבקשתו לפיה בית המשפט יקבע כי סיווג הנכס נכון לשנים 2017-2014 שגוי, ועל כן חובות הארנונה בגינו נקבעו שלא כדין. עוד ביקש ב"כ העותר לצרף את הכונס כמשיב לעתירה, אך המועצה התנגדה לכך בשלב זה.
13. מבדיקת נתוני תיק ההוצאה לפועל, כפי שפורסמו בנט-המשפט, החלטת רשמת ההוצאה לפועל מיום 02.01.2019 בוטלה בהסכמה בדיון אשר התקיים בבקשת רשות הערעור של המועצה, ביום 17.06.2019. באותו דיון אף נקבע כי הסכום השנוי במחלוקת בין הצדדים יוותר בקופת ההוצאה לפועל עד להכרעה בעתירה דנן.
14. ביום 23.06.2019 ביקש העותר לצרף אסמכתא מטעמו - את פסק הדין בעניין עע"מ 1324/16 שביט נ' עיריית רמת השרון (פורסם בנבו, 19.06.19) (להלן - עניין שביט), אשר לגישתו תומך בטענתו כי האישור בדבר היעדר חובות חל הן על מעביר הנכס והן על הנעבר, וכי המועצה איננה יכולה לסייג את האישור.
המשיבה הגישה את תגובתה לבקשה ביום 07.07.2019, בה הבהירה כי אינה מתנגדת לצירוף האסמכתא, אולם טענה כי פסה"ד בעניין שביט מחזק את טענותיה שלה ולא של העותר, שכן הוא מתייחס במפורש לחובות שרבצו על בעלת הנכס ולא על הרוכש, כבענייננו.
ב. תמצית טענות הצדדים:
טענות העותר:
15. העותר סומך את ידיו על אישור המועצה. האישור נחתם בידי ראש המועצה ד'אז מר פינקי זוארץ ז"ל ולא על ידי פקיד זוטר, תוך כוונה לתת לו תוקף משפטי מחייב. אין לייחס חשיבות להסתייגות המופיעה בשולי האישור, וזאת מן הטעם שחזקה על המועצה כי בדקה את פנקסיה היטב. יש לראות באישור כהודאת בעל דין. אין כל הצדקה חוקית מצד המועצה לבטל את האישור לאחר שהעותר ובנק הפועלים שינו מצבם לרעה בהסתמך עליו. האישור ממוען לרשם המקרקעין, ולכן, מדובר באישור כלפי צד ג' ולא אישור פרסונלי המתייחס רק לחובותיה של גב' דנינו. מטרת האישור הייתה לשקף את מצב הנכס וליצור הסתמכות של צדדים שלישיים, לרבות בנק הפועלים.
העובדה שמדובר באישור קריטי והעולה בקנה אחד עם סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות, מחייבת את המסקנה כי יש לקבל את האישור כלשונו ללא פרשנות מסולפת, במיוחד כאשר המועצה ידעה כי העותר הוא המחזיק בפועל בנכס בעת הפקת האישור.
16. הסכם הפשרה שנחתם בין העותר לבין המועצה בשנת 2015 תומך במסקנה כי אישור המועצה שניתן לו שיקף את העובדה שכל החובות בגין "הפרוטה והירח" נפרעו. ההסכם לא כלל הסדר ביחס לנכס שבנדון, אולם כן כלל הסדר ביחס לנכסים אחרים. הסיבה לכך היא שהצדדים, ובפרט העותר, הסתמכו על האישור ולכן חובות הארנונה בגין נכס זה כלל לא עמדו על הפרק לצורך הסדר. בנוסף, סעיף 7 להסכם הפשרה מחריג את חובותיו האישיים של העותר ביחס לבית מגוריו בלבד, ולא נאמר בו דבר על קיומם של חובות אישיים בגין הנכס, וזאת בשל האישור. החובות המשותפים הנזכרים בסעיף ביחס ל"פרוטה והירח" מתייחסים רק לחובות שמשותפים לעותר ולמחזיק הנוסף, מר גבריאל נידם, שהתגבשו לאחר מתן האישור על ידי המועצה. כמו כן, בניגוד לטענת המועצה לא חל כל שיהוי בהתנהלות העותר מאחר והוא הסתמך כל השנים על האישור, ואילו המועצה כפרה בתוקפו של האישור רק במסגרת תגובתה להליכי ההוצאה לפועל.
17. המועצה לא נקטה נגדו בהליכי גבייה מנהליים ספציפיים בגין הנכס שבנדון, אלא ביחס לנכסים אחרים, וזאת באופן קולקטיבי כמקשה אחת. משכך, יש לקבוע כי חובות העותר ביחס לנכס שבנדון נפרעו במלואם עובר להנפקת האישור ע"י המועצה.
18. לחלופין, חוב הארנונה התיישן בהתאם לסעיף 2 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן - חוק ההתיישנות), שכן המועצה לא נקטה הליכי גבייה ספציפיים נגד העותר ביחס לנכס, ולא טרחה לממש אותו או לרשום לטובתה הערת אזהרה לפי סעיף 11א לפקודה. בנוסף, הנחיית היועץ המשפטי לממשלה מס' 7.1002, קובעת כי יש למנות את תקופת ההתיישנות מהמועד בו הרשות הייתה רשאית לשלוח את מכתב הדרישה הראשון, וכן כי נקיטת הליכי גבייה ראוי כי תיעשה בתוך 3 שנים ממועד היווצרות החוב.
19. לחלופי חילופין, טוען העותר כי יש לפטור אותו מתשלום הפרשי הצמדה וריבית בגין חוב הארנונה וזאת בהסתמך על פסקי הדין בעניין עמ"נ (מינהליים חי') 4219-08-09 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' עירית חיפה (10.06.2010) ובעניין עת"מ (ב"ש) 255/07 איזוטופ בע"מ נ' עיריית אשדוד (22.05.2008).
טענות המועצה:
20. יש לסלק את העתירה על הסף, וזאת מחמת שיהוי, בהתאם לתקנה 3 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), השתס"א-2000 (להלן - התקנות). העותר מבקש לבטל חיובים היסטוריים עוד מלפני שנת 2014, שהיה מודע אליהם זה מכבר ואף שילם את חלקם. בנוסף, יש לסלק את העתירה על הסף מחמת היעדר תום לב וניקיון כפיים מצד העותר, שכן הוא הסתיר עובדות מהותיות מבית המשפט וטען טענות שאינן אמת ועל כן, לא ראוי כי בית המשפט יעניק סעד לבעל דין אשר ידיו אינן נקיות:
טענת העותר כי האישור ניתן לו אינה נכונה ולמעשה האישור ניתן לגב' דנינו. טענתו כי האישור לרשם המקרקעין הוא אישור כלפי צד ג' אינה נכונה, שהרי הוא אישור פרסונלי הנוקב בשמה של הגב' דנינו. פרשנותו זו אינה מתיישבת עם הוראות סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות [נוסח חדש].
טענת העותר כי לא ננקטו נגדו הליכי גבייה אינה נכונה, וזאת בשים לב לתדפיסי הגבייה שהמועצה צירפה לתיק המוצגים מטעמה, אשר מוכיחים ביצוע הליכי גבייה שונים בהם נקטה המועצה ושאף הביאו לתשלום חלקי של החוב.
העותר הסתיר מבית המשפט את העובדה כי הכונס חזר בו מטענות ההתיישנות והשיהוי, וכן כי מכר מחצית מזכויותיו בנכס למר נידם, אשר לא צורף כמשיב לעתירה.
טענת העותר ביחס לסעיף 7 להסכם הפשרה, כי לא עומדים לו חובות אישיים בגין הנכס, נסתרת על-ידי לשון סעיף 7 הנ"ל בעצמו.
21. יש לסלק את העתירה על הסף גם מפאת היעדר יריבות, שהרי זכויותיו של העותר בנכס פקעו והועברו לידי הכונס עם מינויו ותפיסתו את החזקה בנכס, וזאת לפי סעיף 54 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967.
לפיכך, העותר לא היה רשאי להגיש עתירה זו, אלא הכונס בלבד, המהווה ידו הארוכה של החייב (העותר) . משוויתר הכונס על טענות ההתיישנות והשיהוי במהלך הדיון מיום 07.11.2018 בפני רשמת ההוצאה לפועל , הרי שיש לראות בכך כוויתור של החייב עצמו, ואין הוא יכול לשוב ולהעלותן בפני בית המשפט.
22. הכונס לא צורף כמשיב לעתירה. בכך יש עילה למחיקת העתירה כולה על הסף, בהתאם לתקנה 6 לתקנות. בית המשפט אינו מוסמך לתת צו המופנה כלפי הכונס שכן אין הוא צד ל הליך דנן . הסמכות לתת הוראות לכונס במסגרת הליך חדלות פירעון מסורה לרשמת ההוצאה לפועל, אשר בפניה מתקיים הליך ההוצאה לפועל, וזאת לפי סעיף 54(ב) לחוק ההוצאה לפועל.
23. המועצה מעולם לא כפרה בתוקף האישור אשר ניתן ביום 09.03.2014, אולם זהו אישור פרסונלי שהונפק עבור גב' דנינו. אישור זה משקף את המצב העובדתי ביחס לחובותיו של מבקש ההעברה, בעל הנכס, ולא ביחס לרוכש. משכך, לא היתה המועצה רשאית לסרב לתת אישור כאמור למוכר הנכס, גב' דנינו, ולהחזיקה כבת ערובה בשל חובות העותר.
סעיף 112(א) לצו המועצות המקומיות מורה כי המועצה תפעל באמצעות ראש המועצה, אך אין לתת משקל אחר לעובדה שחתימת ראש המועצה מופיעה בתחתית האישור, שהרי ראש המועצה אינו בודק בעצמו את חובותיו של כל נישום ביחס לכל נכס, אלא סומך ידיו על פקידיו שמכינים את המסמכים עבורו, ושעל בסיס בדיקותיהם חותם הוא על האישור.
24. המועצה מפנה להלכה הנוהגת התומכת בעמדתה כי לא מדובר באישור המעיד על ניקיון חובות כללי בגין הנכס. האישור מוגבל לגורם ששמו רשום בו, ונוגע לחובותיו של מוכר הנכס בלבד. עמדה זו מגשימה את תכלית החקיקה, אשר נועדה להגדיל את כוח הגבייה של הרשות המקומית. אישור לרשם המקרקעין אשר יוביל לרישום הנכס על שם הרוכש, שצבר כבר חובות בנכס, תאפשר לה להיפרע גם מאותו נכס אם החוב לא ישולם.
25. לחלופין, אם תתקבל עמדת העותר בדבר היותו של האישור כללי ולא פרסונלי, הרי שההסתייגות בשולי האישור שרירה ועומדת בעיניה. לא ניתן להיאחז בחלקו האחד של האישור, המציין כי כלל החובות בגין הנכס נפרעו, ובד בבד להתעלם מההסתייגות שבשוליו.
26. חוב הארנונה לא התיישן שכן המועצה לא ישבה בחוסר מעש ונגד העותר ננקטו לאורך השנים הליכי גבייה אקטיביים, אשר חלקם אף הובילו לתשלום חלקי של החוב, כעולה מן המוצגים שצורפו על ידה לתיק המוצגים, המרכזים את פעולות הגבייה של המועצה ומהווים ראייה לכאורה לתוכנם בהתאם לסעיף 318 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. בניגוד לטענות העותר, הליכי הגביה שנקטה המועצה אינם קולקטיביים.
טענה זו של העותר נובעת מאי-הבנת האופן בו מתועדים החובות ודרכי הגבייה בפנקסי המועצה. לכל נישום קיים מספר משלם שתחתיו מקובצים כל חובותיו של הנישום בגין כל אחד מנכסיו, כאשר לכל נכס יש מספר פיזי משלו. כברירת מחדל, פועלת המועצה בהליכי גבייה מנהליים נגד כלל חובותיו של הנישום המופיעים תחת אותו מספר משלם.
המועצה מפנה להלכה בעניין רע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עלית, פ"ד סד (1) 215 (20.06.2010) (להלן - נסייר), אשר קבעה כי מאחר שההליך המנהלי מקביל להגשת תביעה משפטית, הרי שדי בנקיטת הליכי גבייה מנהליים על מנת לעצור את מרוץ ההתיישנות.
26. טענות ההתיישנות שהעלה העותר אינן רלוונטיות לאור סעיף 9 לחוק ההתיישנות, הקובע כי:
"הודה הנתבע... בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום מתן ההודאה; ומעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה לעניין סעיף זה...".
במהלך השנים הגיע העותר להסדרי חוב עם המועצה, בהם לא עמד. הסדרי חוב אלו מהווים הודאת בעל דין ומעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, כאמור בסעיף 9 לחוק ההתיישנות, אשר עוצרים את מרוץ ההתיישנות. הודאה נוספת מטעם העותר ניתן למצוא בסעיף 7 להסכם הפשרה, בו הצהיר במפורש כי מודע לקיומם של החובות בגין הנכס.
27. לחלופי חילופין, למועצה עומד שעבוד בגין הנכס, לפי סעיף 11א לפקוד ת המיסים (גבייה), אשר דוחה כל טענת התיישנות, בהתאם לסעיף 20 לחוק ההתיישנות. שעבוד זה הוא שעבוד סטטוטורי שהמועצה אינה מחויבת לרושמו על מנת להבטיח את זכויותיה בנכס.
28. העותר לא נימק איזה טעם או על בסיס איזה יסוד משפטי יש לפטור אותו מתשלום הפרשי הצמדה וריבית. המועצה מחויבת לגבות הפרשי הצמדה וריבית, בהתאם לחוק רשויות מקומיות (הפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"מ-1980. יתרה מזאת, אין כל הצדקה לפטור המבוקש שכן העותר הוא סרבן מס ואין לתת לו פרס בגין אי-פירעון חובותיו לאורך שנים.
29. יש לציין כי המועצה טענה תחילה כי דין העתירה להידחות על הסף בשל הליך תלוי ועומד בבית משפט השלום בהרצליה, אשר במסגרתו דן כב' השופט ויצנבליט בטענות דומות לאלו המועלות בעתירה זו. אולם, משהסתבר בדיעבד כי ביום 17.06.2019 ניתנה החלטה בהסכמת הצדדים להמתין לפסק דינו של בית משפט זה, מתייתרת טענה זו.

ג. דיון והכרעה:
האם העתירה הוגשה בשיהוי?

30. המועד להגשת העתירה הוא תוך 45 יום מיום שנודע לעותר אודות העילה להגשתה – קרי : אודות חובות הארנונה הנטענים לגביו, וזאת על פי תקנה 3 לתקנות. הגשת עתירה שלא במסגרת המועדים הקבועים בתקנה 3(א)-(ב), מהווה טעם לדחיית העתירה על הסף, בהתאם לתקנה 4 לתקנות. אולם, לבית המשפט הסמכות להורות על הארכת המועד להגשת העתירה אם ראה הצדקה לכך, וזאת לפי סעיף 3(ג) לתקנות:
" 3. המועד להגשת עתירה
(א) עתירה תוגש במועד שנקבע לכך בדין.
(ב) לא נקבע מועד כאמור, תוגש העתירה בלא שיהוי, לפי נסיבות העניין, ולא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם.
(ג) בית המשפט רשאי להאריך מועד שנקבע להגשת עתירה כאמור בתקנות משנה (א) ו-(ב), לאחר שנתן למשיב הזדמנות להגיב לבקשת ההארכה, אם ראה הצדקה לכך.
4. שיהוי
בית המשפט רשאי לדחות עתירה אם ראה כי בנסיבות העניין היה שיהוי בהגשתה, אף אם הוגשה בתוך אחד המועדים לפי תקנה 3."
31. העותר טוען כי האמין שלא היו לו עוד חובות ביחס לנכס בהסתמך על אישור המועצה מיום 09.03.2014, ושככל שנשארו לחובתו חובות ארנונה בפנקסי המועצה, אלו נצברו בגין נכסיו האחרים.
32. אין בידי לקבל את עמדת העותר. מן המסמכים שהציגה המועצה עולה כי היא המשיכה לנקוט הליכי גבייה ולשלוח דרישות תשלום בגין הנכס מושא העתירה גם לאחר 09.03.2014.
מן המסמכים שהוצגו על ידי המועצה עולה כי מספר המשלם המשויך לעותר המופיע בתדפיסי המועצה הוא 55512347 ואילו מספר הנכס הפיזי לצרכי ארנונה בפנקסי המועצה, המשויך לנכס "הפרוטה והירח", הוא 4027100 ו-4027101. מתדפיסי המועצה, כמו גם מדרישת החוב שצירף העותר לנספח 12 לכתב עתירתו, עולה כי דרישות החוב, הצווים וההתראות נשלחו לכתובתו הרשומה של העותר – ברח' הנשיא 2 בבנימינה – ועל כן, ולפי סעיף 12ב לפקודה וסעיף 302 לפקודת העיריות, חזקה כי מסמכים אלו הומצאו לידי העותר כדין.
33. תדפיסי המועצה, לרבות פלטי המחשב בדבר הוצאת הצווים ודרישות החוב, מהווים רשומה מוסדית בהתאם לסעיפים 36-35 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"ה-1971, אשר יש בה כדי להעיד על אמיתות תוכנה. כמו כן, פנקסי העירייה הכוללים שומות ארנונה מהווים תעודה ציבורית בהתאם לסעיף 318 לפקודת העיריות, ומהווים ראייה לכאורה לאמיתות השומות. בנוסף לכל אלו עומדת לעירייה חזקת התקינות המנהלית, אשר קובעת שבהיעדר ראייה אחרת, הרשות פטורה מלהוכיח כי פעלה כדין. לחזקה זו משנה תוקף מקום שבו האזרח מנסה לתקוף החלטות שהתקבלו לפני זמן רב:
חזקת התקינות המינהלית קובעת שברגיל ניתן להניח לטובתה של הרשות כי נהגה כדין. חזקה זו היא חזקה פרגמטית. רשויות המינהל אינן יכולות ואינן צריכות, כעניין שבשגרה, להתמודד עם טענות שיחייבו אותן להוכיח כל פעם, ומהתחלה, כי החלטות שהתקבלו בהן ומשמשות בסיס לפעולותיהן אכן התקבלו כדין... היבט פרגמטי זה יפה במיוחד למקרים, כמו זה הנוכחי, שבהם נדונה גבייתם של תשלומי חובה על בסיס פעילות מינהלית שהשתרעה על פני שנים רבות והרישומים שבוצעו בהן...
במהלך השנים גובשו אמות מידה, הנובעות אף הן מניסיון החיים, באשר לאופן הפעלתה של החזקה והדרכים לסתירתה. אחת מאמות מידה אלה, שיש לה רלוונטיות למקרה שבפנינו נסבה על התחזקותה היחסית של החזקה, ובהתאמה על העוצמה הנדרשת של הראיות המשמשות לסתירתה, עם חלוף הזמן..." [עע"מ 4072/11 עיריית בת-ים נ' ירדנה לוי , בפס' 31-30 לפסק דינה של כב' השופטת ברק ארז (פורסם בנבו, 06.11.2012)] .
ראו בהקשר זה גם ת"א (שלום חי') 34756-04-16 עיריית חיפה נ' עו"ד נעים מוסא (06.06.2019), בפס' 63-61; עת"מ (מינהליים ת"א) 53457-09-11 עזבון המנוח ראובן דאון ז"ל נ' עיריית אור יהודה, בפס' 6 ( 11.08.2014) .
34. כעולה מדו"ח הדפסת שלבי הטיפול בחייב ביחס לנכס שמספרו 4027100, המצוי בכרך מוצגים ב'1, אשר הודפס ביום 05.11.2017, ניתן לראות כי יתרת חובות הארנונה בגין הנכס עומדת על 1,120,636 ₪ (מתוכם, יתרה של כ-200 ₪ בגין יתרות מים). בפירוט שלבי הטיפול בחייב, הנפרשים על פני שלושה עמודים, ניתן לראות את כלל דרישות החוב, הצווים והעיקולים אשר ננקטו בגין הנכס החל מיום 19.04.2004.
35. דרישת החוב הראשונה בגין הנכס נשלחה אפוא, על בסיס נתונים אלו, ביום 19.04.2004. מיום זה נשלחו לעותר דרישות חוב מעודכנות מדי מספר חודשים; בתאריכים 10.08.2004, 23.11.2004, 25.01.2006, 29.05.2006, 27.11.2006. ביום 14.12.2006 בוצע עיקול ברישום, ובתאריכים 11.12.2006, 22.04.2007 ו-26.04.2007 הוצאו נגד העותר צווי תפיסת מיטלטלין שבוצעו ביום 26.04.2007. ככל הנראה, פעולות אלו הן שהובילו להסדר חלק מהחוב ביום 30.04.2007, שבמהלכו פחת החוב מסכום של 570,963 ₪ לכדי סכום של 120,350 ₪.
36. דרישת תשלום על יתרת החוב נשלחה לעותר ביום 15.05.2007. למן אותו מועד נקטה המועצה בסבב נוסף של הליכי גבייה (כ- 18 במספר) על ידי משלוח דרישות חוב, צווי תפיסה, עיקולים ברישום ותפיסת מיטלטלין, וזאת מדי חודשיים עד ליום 15.06.2010, כמו גם שליחת התראות לחייב בתאריכים 28.05.2008 ו-20.01.2009. ביום 07.06.2010 בוצע עיקול חשבון בנק וביום 16.06.2010 נרשמה הערה בטאבו. כן עולה, כי ביום 06.10.2010 בוצע פירעון נוסף של חלק מהחוב שהפחית את גובה החוב מסך של 671,125 ₪ לסך של 63,109 ₪.
37. המועצה צירפה לכרך מוצגים ב'1 קבלות על אודות הפקדת שיקים דחויים על סכומים משתנים מאת העותר. על-פי נתוני המועצה, תשלומים ראשונים בגין הנכס הופקדו בתאריכים 14.12.2004, 26.06.2005, 27.03.2006 ו-13.03.2007. ברם, אלו שולמו בגין חובות מים והיטלי ביוב, אשר אינם שנויים במחלוקת בין הצדדים בעתירה זו. התשלום הראשון בגין חובות הארנונה, על-פי נתוני המועצה, ושאותו ניתן לייחס להסדר החוב מיום 30.04.2007, הופקד ביום 29.04.2007 על סך 20,000 ₪. במועד זה הופקדו שיקים נוספים על סך כולל של 227,000 ₪, אולם מתוכם רק 45,200 ₪ על חשבון חוב הארנונה בגין "הפרוטה והירח", והיתרה, עבור חובות בגין נכסיו האחרים של העותר. ביום 16.11.07 שולמו 700 ₪ עבור טיפול משפטי ביחס לנכס שבנדון, ובתאריך 15.11.2007 שולמו 241,867 ₪ אשר מתוכם כ-63,000 ₪ על חשבון החוב. בתאריך 12.08.2009 שולמו 99,180 ₪ שמתוכם כ-30,000 ₪ על חשבון החוב. תשלום נוסף, שאותו ניתן לייחס להסדר החוב השני, הופקד ביום 06.10.2010 בסך כולל של 607,540 ₪, אשר מתוכם 482,214 ₪ על חשבון החוב. תאריך זה הוא המועד האחרון, על-פי תדפיסי המועצה, בו התבצע תשלום בגין החוב מושא עתירה זו.
38. מיום 16.12.2010, עת נשלחה דרישת חוב נוספת בגין יתרת החוב, נקטה המועצה סבב שלישי של הליכי גבייה (כ-24 במספר) על ידי שליחת דרישות חוב, הוצאת צווי תפיסה, עיקול ברישום ושליחת התראות מדי כחודשיים, וזאת עד למועד הפקת האישור על ידי המועצה ביום 09.03.2014. יצוין, כי בתאריכים 17.05.2012, 31.05.2012 ו-11.06.2012 אף הודפסו צווי עיקול נגד צד שלישי, ביום 29.04.2012 הוצא צו עיקול על דמי שכירות וביום 24.07.2012 בוצע עיקול חשבון בנק פעם נוספת.
יתרת חובותיו של העותר עובר לאישור המועצה הייתה 710,184 ₪, וזאת על סמך דרישת החוב שנשלחה ביום 16.07.2013, אשר מופיעה בתיק מוצגים ב'2 מטעם המועצה. אולם, וכפי שניתן לראות מתיק מוצגים ב'3 מטעם המועצה, זו המשיכה לשלוח דרישות חוב גם לאחר מועד מתן האישור, בתאריכים 30.04.2014, 08.06.2014 ו-23.06.2015 ואילך, וכן הפיקה צו לתפיסת מיטלטלין בתאריך 05.11.2014 לכבוד גובה המס עו"ד שייך מוחמד, אשר התייחס באופן ספציפי לנכס שבנדון, בהתאם למספרו הפיזי.
39. הליכי גבייה ודרישות תשלום אף נשלחו לאחר מועד החתימה על הסכם הפשרה בין הצדדים בשנת 2015. דרישת חוב ראשונה לאחר מועד זה נשלחה ביום 14.07.2015, ולאחריה נשלחו דרישות תשלום נוספות ביום 24.08.2015, 06.10.2015, 01.02.2016, 03.03.2016 ואילך. המועצה גם הפיקה צווי עיקול נגד צד שלישי בתאריכים 14.10.2015 ו-07.12.2015, אשר בוצעו בתאריכים 03.11.2015 ו-14.03.2016 בהתאמה. התאריך האחרון בו נקטה המועצה הליכי גבייה, כמופיע בנתוני המועצה, הוא 01.10.2017, שבו נשלחה לעותר התראה לפני עיקול.
40. כאמור, העותר אינו כופר בקבלת דרישות החוב, אך טוען כי ההליכים שפורטו לעיל הם הליכים קולקטיביים, אשר התייחסו במקובץ לכלל נכסיו, ולא באופן ספציפי לנכס שבנדון. בהקשר זה מפנה העותר בנספח מס' 12 לעתירתו לדרישת החוב מיום 23.08.2009.
41. אכן, מבדיקת דרישות החוב השונות עולה כי אלו כללו חיובים בגין מספר נכסים שב בעלותו ו/או החזקתו של העותר במקובץ. כמו כן, צווי העיקול והתפיסה אשר הוצאו בעקבות דרישות אלו, נושאים אך ורק את מספר המשלם של החייב, והופעלו במרוכז עבור כלל חובותיו הרשומים של העותר; אם כי מספר צווים התייחסו במפורש לנכס שבנדון, כגון צו התפיסה מיום 05.11.2014 וצו עיקול דמי השכירות מיום 29.04.2012.
עם זאת, לטעמי אין בטענת העותר בעניין זה ולא כלום. גם אם המועצה שלחה דרישות חוב המאגדות מספר חובות בגין מספר נכסים של העותר, הרי שניתן לראות כי בכל דרישה מצוינים במפורש, בחלקה העליון של הטבלה, מספרו הפיזי של הנכס מושא עתירה זו, סוג השירות שעבורו נגבה החוב, גובהו והשנים אליהן הוא מתייחס. כלומר - החובות משויכים לכל נכס בנפרד . דרישת החוב אליה הפנה העותר מעידה על כך אף היא באופן מובהק.

משכך, העותר יכול היה לדעת בבירור כי הליכי הגביה נגדו מתייחסים גם לחובותיו בגין "הפרוטה והירח", מושא העתירה.

בנוסף, יש לזכור, כי המועצה משתמשת בכספי ציבור לצורך גביית המיסים, ואינני סבורה כי ראוי לדרוש ממנה להקצות משאבים מיותרים על מנת לבצע בנפרד הליכי גביה בגין כל נכס וכל חוב של החייב.
42. לפיכך, העילה להגשת עתירה מנהלית נוצרה, לכל המאוחר, במועד קבלת דרישת תשלום מיום 30.04.2014, שאז צריך היה העותר לדעת בבירור כי המועצה טוענת כי חובותיו בגין הנכס מושא העתירה לא נפרעו, וככל שהיה מעוניין לחלוק על חוקיות דרישות התשלום של המועצה בהסתמך על האישור, היה עליו להגיש עתירה מנהלית ללא שיהוי ותוך 45 יום. העותר לא פעל כן.
43. באשר לאישור המועצה: מפאת חשיבותו של האישור לטיעון בעתירה דנן יובא נוסחו במלואו:

"הנני לאשר בזה, כי כל החובות החלים על הנכס המפורט מטה, שולמו במלואם למועצה המקומית בנימינה – גבעת עדה עד לתאריך 30.04.2014 ואין התנגדות מצדנו לביצוע העברת בעלות/רישום המשכנתה בספרי המקרקעין בקשר לנכס בפרטיו כדלהלן -
אישור זה בתוקף עד 30.04.2014.
פרטים:
שם: חביבה דנינו ת"ז XXXXXX820
גוש: 11704 חלקה: 4 מגרש: 122 שטח: 3500 מ"ר בנימינה גבעת עדה
העברה בטאבו
שם: יוסף קסינטיני ת"ז XXXXXX347
אישור זה אינו משחרר את בעל הנכס ו/או המחזיק בו מתשלום חוב שהיה רובץ על הנכס בזמן מתן האישור ואשר בטעות לא נתגלה ולא נדרש ע"י המועצה ולא שולם על ידו בעת מתן האישור..."
האישור נחתם בשמו של ראש המועצה דאז, מר פינקי זוארץ ז"ל. אציין, כי פרטי הנכס ושמו של הרוכש (העותר) שונים מאלה שהוצגו בעתירה זו, אך נחה דעתי, גם על סמך בדיקתה של רשמת ההוצאה לפועל, כי מדובר בנכס ובצדדים הרלוונטיים.
44. בבואו לבחון האם התקיים שיהוי בהגשת העתירה, יבחן בית המשפט שלושה יסודות: הראשון, השיהוי הסובייקטיבי (האשם); השני, השיהוי האובייקטיבי (הנזק); והשלישי, את חומרת הפגיעה בשלטון החוק כתוצאה מהמעשה מושא העתירה [עע"מ 8968/14 יצחק שטרית נ' עיריית טבריה, בפס' 21 (31.08.2017); עע"מ 9317/05 משאבות השלום בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "יזרעאלים", בפס' 19 (26.10.2010); עע"מ 6732/13 ניצה גואטה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, בפס' 2 (01.02.2015)(להלן - גואטה)].
45. בבחינת היסוד הסובייקטיבי של טענת השיהוי, יש לתת משקל לחלוף הזמן שעבר מעת קבלת דרישת תשלום החוב מיום 30.04.2014 ועד להגשת העתירה – כחמש שנים. לטעמי, יש לראות בתקופת הזמן הארוכה בה השתהה העותר מהגשת העתירה כוויתור מצידו על טענותיו נגד המועצה. שיהוי זה נעשה בלא הצדק סביר הנראה לעין, שכן עשרות דרישות חוב וצווי עיקול הוצאו בגין הנכס לאורך השנים – וזאת אף לאחר חתימת הסכם הפשרה בשנת 2015 – והעותר יכול היה לפעול להגשת עתירתו קודם לכן , ולא פעל כך. כאמור לעיל, דרישות חוב אלו היו מפורטות דיין וכללו בראשית כל טבלה פירוט על החובות בגין הנכס, והעותר יכול היה להבין בנקל כי הליכי הגבייה הננקטים נגדו אחרי מתן האישור, כוללים גם חובות בגין "הפרוטה והירח".
46. באשר ליסוד האובייקטיבי של טענת השיהוי. בבחינת יסוד זה, יש לבחון האם "... ההשתהות בהגשת העתירה הביאה לשינוי המצב, לפגיעה באינטרסים ראויים להגנה ולנזק משמעותי שהיה נמנע אילו הוגשה העתירה במועד." [ע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה, נו(3) 385, 398 (2002)]. בענייננו, השיהוי פגע באינטרס הכלכלי והציבורי של גביית מס במועד, וגרם נזק לקופת המועצה ולתושביה [עת"מ (מינהליים ת"א) 34060-03-11 שמעון אגבר נ' עיריית חולון, בפס' 32 (15.05.2012)]. העלאת טענות בטלות נגד חובות ארנונה היסטוריים, אשר הושתו לפני למעלה מעשר שנים, עלולה לגרום לביטול הליכים והחלטות רבים שקיבלה על עצמה הרשות לאורך השנים, ולחייבה בהוצאות כספיות [בג"ץ 2285/93 אוסי נחום נ' גיורא לב, ראש עיריית פתח-תקווה, מח(5) 630, 642 (1994) ]. יש לזכור, כי מערכת גבייה יעילה של מיסים מגשימה עקרונות של מדינת רווחה, צדק חברתי ושיוויון מהותי, ובאופן רחב יותר, אף מקיימת את הזכות החוקתית לכבוד. הימנעות מתשלום המס פוגעת בערכים אלו ועלולה להוביל לחסר בקופת הרשות, אשר כפועל יוצא מכך, תוביל להשתת מס גבוה יותר על יתר חברי הקהילה [עע"מ 8832/12 עיריית חיפה נ' יצחק סלומון בע"מ, בפס' 43 (פורסם בנבו, 15.04.2015) (להלן - סולמון); בג"ץ 6824/07 ד"ר עאדל מנאע נ' רשות המסים, סד(2) 479, בפס' 25 (2010) ].
נוסף על כך, הימשכות ההליכים מול העותר במשך כל השנים הללו, פגעה ביכולתה של המועצה לכלכל את צעדיה ואת תקציבה השנתי. גם מועדי ההשגה הקבועים בסעיף 3 לחוק רשויות מקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, מטרתם לאפשר לרשות המקומית לקבל החלטות כלכליות על סמך הכספים שבקופתה, והוא הדין בכל הליך אחר המיועד לתקוף את חיובי הארנונה שמשיתה הרשות המקומית. עליה לדעת באופן סופי ומוחלט אילו חובות שנויים במחלוקת ומתי מועד הפיכתם לחלוטים – וזאת, על מנת לבחון האם ומתי יש לכלול גם אותם במצבת הכספים המגיעים לקופת הרשות.
47. באשר ליסוד השלישי – מהות החוב, כמו גם טענות העותר בדבר תוקף החוב והתנהלות הרשות, אינן מקימות חשש שמעשי הרשות גרמו לפגיעה חמורה בשלטון החוק, באופן המצריך את בית המשפט להזדקק לעתירה על אף השיהוי הניכר שבה [עניין גואטה, בפס' 7; עע"מ 7061/12 טריגוסין בע"מ נ' הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, בפס' 7 (20.02.2014); בר"מ 8257/18 טוביה מסורי נ' מנהל הבחירות במועצה אזורית עמק חפר הרצל שושן, בפס' 12 (30.01.2019)].
48. לא מצאתי בטיעוני העותר כל הצדקה להארכת מועד להגשת העתירה לפי סעיף 4 לתקנות. בעת"מ (י-ם) 8404/08 מכון מעיינות ללימודי יהדות נ' מנהל מקרקעי ישראל (01.07.2008) נקבע כי:
"...פגמים המסוגלים לגבור על שיהוי הנם פגמים חמורים הנוגעים לעקרון שלטון החוק או לפגיעה בטוהר המידות..."

ראו בעניין זה גם את פסק הדין גואטה לעיל (שם).
49. לאור האמור לעיל, נוכח היקף הליכי הגביה שהוצגו על ידי המועצה, ואשר העותר לא כפר בביצועם אלא רק באשר לעניין ביצועם באופן כולל לגבי כלל החובות על נכסיו, עמדתי היא כי העתירה הוגשה על ידי העותר בשיהוי משמעותי, שכן היה עליו להגישה תוך 45 יום מיום 30.04.2014 – מועד קבלת דרישת התשלום. בשל שיהוי זה – דין העתירה להידחות על הסף.
50. בבחינת למעלה מן הצורך, אוסיף ואומר כי גם יתר טענות העותר – אין בהן ממש.
טענת ההסתמכות של העותר ועקרון המניעות:
51. העותר טען להסתמכות על אישור המועצה. לטעמי מדובר בטענה בעלמא ובלא ביסוס כדבעי. לדידו, מדובר באישור כלפי צד ג' אשר יצר מצג חד משמעי לפיו לו עצמו אין חובות בגין הנכס. מכאן נטען על ידי העותר כי על בסיס אישור זה, הוא ובנק הפועלים שינו מצבם לרעה על-ידי חתימת שטר המשכנתא מצד העותר , ועל כן אין המועצה יכולה לסגת עוד מתוקפו של האישור.
52. טענת ההסתמכות אותה מעלה העותר מקורה בדיני המניעות החלים על הרשות המנהלית. כלל הוא, שכאשר האזרח מסתמך בתום לב ובאופן סביר על מצג של הרשות, ושינה מצבו לרעה בשל כך, עלולה לקום טענת השתק ומניעות כלפי הרשות, באופן אשר ישלול את יכולתה לחזור בה מההחלטה או מהמצג. טענת המניעות אינה מוחלת באופן אוטומטי, ונדרש איזון בין טענת ההסתמכות בתום לב של האזרח מחד, לבין עקרון חוקיות המנהל והאינטרס הציבורי מאידך [ע"א 9657/03 מגן דוד אדום בישראל נ' הממונה על השכר והסכמי עבודה במשרד האוצר, נח(6) 794, 808-807 (2004); ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עיריית ירושלים, סג(2) 1, 44 (2009); ת"א (מחוזי נצ') 859-09 דוד שגב נ' מינהל מקרקעי ישראל, בפס' 92-91 (19.05.2013)].
53. תנאי מרכזי ל החלת עקרון המניעות הוא כי האזרח הסתמך בתום לב ובאופן סביר על מצגה של הרשות.
במקרה שלפניי, אף אם הייתי נכונה לקבל את טענת העותר כי האישור ניתן לבקשתו, הרי שפרשנותו של העותר את האישור – עליה ארחיב בהמשך – עומדת בסתירה להוראות החוק ולהלכה הפסוקה, ולכן אינה סבירה, ואינה יכולה להקים לזכותו טענת מניעות.
בנוסף, הימשכות הליכי הגבייה ממועד מתן האישור (כאמור, דרישת החוב הראשונה לאחר מועד זה נשלחה ביום 30.04.2014), והתעלמותו של העותר מהם, שוללות את תום ליבו, ומשכך גם שוללת את טענתו בדבר השתק הרשות.
ואם לא די בכך, הרי שכידוע – טענת הסתמכות היא בראש ובראשונה טענה עובדתית המצריכה הוכחה. מן המסמכים שבפני לא מצאתי ביסוס לטענה כי אילו היה יודע העותר אודות חוב הארנונה בגין הנכס – לא היה נוטל את המשכנתא מבנק הפועלים.
54. בע"א (שלום נתניה) 215/04 ציון לוי קבלנים בע"מ נ' עיריית פתח תקווה (07.05.2007) נדון מקרה דומה, אם כי שם דובר על טענות שעלו מצד בעלת הנכס נגד האישור העירייה. באותו מקרה ניתן לעוררת (בעלת הנכס) בשנת 1996 אישור בדבר היעדר חובות, לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות (המקביל לסעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות), וזאת למרות קיומו של חוב בגין היטלי ביוב. על בסיס אישור זה מכרה העוררת את זכויותיה בנכס, מבלי לקחת בחשבון את ההשלכה הכלכלית של חובות אלו על שווי הנכס. המשיבה טענה כי מדובר בטעות, שכן קיומו של חוב בגין היטלי ביוב התעדכן במחלקת הגבייה של העירייה רק לאחר הפקת האישור. בית המשפט קיבל את טענת הטעות מצד העירייה, וקבע כי אין בטעות הניתנת לתיקון כדי להקים טענת מניעות (בפס' 9-7 לפסק הדין). בפסק הדין אף נקבע כי ההסתייגות שבשולי האישור, הדומה במהותה להסתייגות המצויה באישור שבענייננו, מטרתה להזהיר את מקבל האישור שמא יסתמך בעיניים עצומות עליו, וכי יהיה זה נכון מצידו לבדוק את מצב הנכס טרם עסקה חדשה בנכס. באיזון שבין הסתמכות העוררת ומחדלה לבין מחדלה של העירייה, על המאזן לסטות באופן חמור נגד העירייה על מנת להקים טענת מניעות (בפס' 11). דברים אלו נכונים אף למקרה הנדון.
55. העותר אף טוען כי כפר בקיומם של חובות ארנונה בגין הנכס עוד עובר למתן האישור, בטענה שפרע אותם – לכן , היה בטוח כי האישור משקף נכונה את המצב העובדתי, כי לא קיימים חובות בגין הנכס.
לא ניתן לקבל טענה זו, שכן לא ניתן כל הסבר מדוע האמין העותר שהאישור מאשרר את כפירתו בקיומם של החובות, וזאת מבלי שהתקיים דיון בטענותיו, ומבלי שקיבל אסמכתא מפורשת כלשהי מאת המועצה כי היא אכן קיבלה את טענותיו שלו ביחס לפירעון החובות.
56. זאת ועוד, אף אם הייתי נכונה לקבל את טענת העותר כי האמין שהתשלומים אשר שילם למועצה, בעיקר בין השנים 2010-2007, כפי שעולה מנתוני המועצה שהובאו לעיל, שולמו על חשבון החובות בגין הנכס שבנדון בלבד , ולא בגין חובותיו האחרים – ועל כן האמין כי פרע אותם – לא היה בכך כדי לשנות מעמדתי, שהרי דרישות החוב עצמן היו מפורטות וברורות דיין ומהן עולה כי הן מתייחסות גם לחובות ארנונה ביחס לנכס מושא העתירה. לפיכך, לכל הפחות היה על העותר לחשוד כי קיימים חובות בגין הנכס.
57. מכל האמור לעיל, איני מקבלת את טענת העותר בדבר השתק הרשות בשל הסתמכות .
התיישנות חוב הארנונה:
58. חוק ההתיישנות קובע, כי תובענה שעניינה איננו מקרקעין, ואשר לא הוגשה בתוך 7 שנים מיום הולדת העילה, דינה התיישנות ובית המשפט לא ידון בה.
59. הלכת נסייר, אליה הפנו הצדדים בטענותיהם, עמדה על היחס שבין טענת ההתיישנות, כפי שבאה לביטוי בחוק, לבין הליכי גבייה מנהליים אקטיביים אשר נוקטת הרשות, קרי, הליכים לפי פקודת המיסים (גבייה).
בפסק הדין נקבע כי ניתן לראות בהליכי גבייה מנהליים כהליך מקביל להגשת תובענה משפטית, כלשון סעיף 2 לחוק ההתיישנות, אשר נגדם רשאי החייב להעלות טענת התיישנות (שם, בפס' 21, 40). אולם, בדיון התעורר קושי, שכן על מנת להשיג על הליכי הגבייה של הרשות נדרש החייב להגיש עתירתו לבית המשפט לעניינים מנהליים. בעשותו כן, הוא חובש את כובעו כתובע, ולא כנתבע, ועל פניו אינו יכול להשתמש בטענת ההתיישנות, שכן זו, כזכור, היא אך ורק טענת מגן ולא חרב.

בהקשר זה, קבעה הלכת נסייר כי הגם שהליך ההשגה דורש פנייה יזומה של החייב לבית המשפט, עדיין יש לראות בו כנתבע בהליך זה, ואין לייחס משקל מכריע לאופן שבו החוק דורש ממנו להשיג על החלטת הרשות. ראו פס' 24 לפסק הדין בעניין נסייר:
"לשיטתי, הטוען הוא "נתבע" בהליך זה, ללא קשר להליך בו ניתנה לו ההזדמנות להשמיע בפועל את טענת ההתיישנות. כך במיוחד משום שההליך הוא פועל יוצא של המעמד שנקבע בחוק להליכי הגבייה והדרך לתקיפתם כפי שהוסבר לעיל. לפיכך, אם אכן ההליך המינהלי הוא "תביעה לקיים זכות", ניתן להעלות טענת התיישנות גם אם המסגרת הפורמלית להעלאת הטענה הינה פנייה יזומה של הטוען לבית המשפט..."
60. בפסק הדין בעניין סולמון אושררה הלכת נסייר, ואף הורחבה גם על הליכי גבייה מנהליים פסיביים, אשר כוללים את סמכויותיהן של הרשויות המקומיות לסרב להפיק תעודה בדבר היעדר חובות מכוח סעיפים 324(א) לפקודת העיריות ו-21 לפקודת המועצות המקומיות. כלומר, הרשות לא תוכל לדרוש תשלומם של חובות המגיעים לה כאשר חלפו למעלה משבע שנים )בחלוף תקופת ההתיישנות) אם לא פעלה לגבותם קודם לכן (בפס' 53-52 לפסק הדין).
בפסק הדין אף נקבע כי הליכי גבייה מנהליים, פסיביים או אקטיביים, אשר הובאו לידיעת החייב, יאפסו את מרוץ ההתיישנות, ולא רק יעצרו אותו [שם, בפס' 21, 28; עת"מ (מינהליים חי') 28875-05-14 שלמה כהן נ' עיריית נהריה, בפס' 13-11 (08.03.2015) (להלן - שלמה כהן)].
ראו גם את דבריו של כב' הנשיא גרוניס בפסק הדין בעניין סולמון, בפס' 52:
" לדעתי יש לאמץ כלל זהה אף לעניין תקופת ההתיישנות החולשת על הליכי גבייה פסיביים. כלומר, כאשר הרשות מבצעת פעולת גבייה וזו הובאה לידיעת החייב, יהיה בכך כדי להקים חזקה בדבר איפוס מירוץ ההתיישנות, גם לעניין סמכותה של הרשות לפיה סעיף 324(א) לפקודת העיריות או סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות."
61. המועצה צירפה לתיק המוצגים מטעמה את שלבי הטיפול בגין הנכס, אשר פורטו לעיל. הליכים אלו ננקטו בהתאם לפקודה, ובפרט לפי סעיפים 4, 5, 7 ו-12 לפקודה.
הליכים אלו הם הליכים אקטיביים, שבהתאם להלכות נסייר וסולמון, עוצרים את תקופת ההתיישנות בכל פעם מחדש , ועל כן לא מצאתי לנכון לקבל את טענת ההתיישנות מטעם העותר.
אף אם הייתי נכונה לקבל את עמדת העותר, אשר טען כי אין די בדרישת תשלום חוב כשלעצמה כדי להוות הליך גבייה אקטיבי ואפקטיבי, הרי שבוודאי ניתן לראות בצווי תפיסת המיטלטלין, מימושם ובצווי העיקול שהוצאו נגדו בגין הנכס כהליכי גבייה מנהליים אקטיביים. בהמשך לכך, העותר אף לא צירף אסמכתא מדוע לדעתו צווים "קולקטיביים" אלו (לשיטתו)– – אינם מהווים הליכי גבייה מנהליים אקטיביים ואפקטיביים.
62. ראו הדברים שנאמרו בפסק הדין שלמה כהן הנזכר לעיל, בו התבקש בית משפט זה להורות על בטלות חוב ארנונה מחמת התיישנות (בפס' 14-11):
"נקבע לא אחת כי לא די בכך שהרשות תנקוט בהליך גבייה סתמי כדי לעצור את מרוץ ההתיישנות אלא עליה לנקוט בצעדי אכיפה ממשיים...
נוסיף כי בדרך כלל משלוח מכתב דרישה בדואר, כשלעצמו, אינו מפסיק את מירוץ ההתיישנות אלא על הרשות להצביע על מסירה של הדרישה ועל נקיטת הליכים ממשיים לגביית החוב נשוא הדרישה...
במקרה הנוכחי ניתן לראות כי העירייה נקטה בהליכי גבייה, לא הסתפקה במשלוח דרישה, אלא גם נקטה הליכי גבייה ממשיים ובהם הטלת עיקולים על חשבונות הבנק של העותר...
מכל אלו עולה כי העירייה נקטה בהליכי גבייה אשר עצרו את מרוץ ההתיישנות ומכאן שדין טענת התיישנות חובות הארנונה להידחות..."

63. העותר אף מלין, בסעיף 49 לעתירתו, על כך שהמועצה לא רשמה לטובתה הערת אזהרה על הנכס ולא מימשה אותו, בהתאם לסעיף 11א לפקודה. לטענתו, עובדה זו מחזקת את תוקף האישור ומהווה הוכחה נוספת לאי-נקיטת הליכי גבייה מצד המועצה. טענה זו דינה להידחות.
64. סעיף 11א(1) לפקודת המיסים (גבייה), מטיל שעבוד סטטוטורי על המקרקעין בשל "מס המגיע ממקרקעי הסרבן". שעבוד זה אינו דרוש רישום על מנת להיות בר-תוקף, וזאת מן הטעם שמדובר בשעבוד פומבי, אשר ניתן לברר אודותיו במשרדי הרשות, ואשר משתנה משנה לשנה, כך שהחובה לרושמו תכביד יתר על המידה על הרשות [ראו: בג"ץ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה, בפס' 74 לפסק דינו של כב' הנשיא גרוניס (05.02.2014) (להלן - בג"ץ עיריית הרצלייה); רוסטוביץ', וקנין ואח' ארנונה עירונית – ספר שני, בעמ' 1130-1129 (תל אביב, התשס"ח 2007) (להלן - רוסטוביץ')].
65. הגדרת "מס" אשר מופיעה בסעיף 2 לפקודה, כוללת גם מיסי רכוש עירוני וארנונה, אשר על גבייתם הכריז שר האוצר או הנציב העליון. אכן, עד לשנת 2000, חובות ארנונה לא נחשבו כמס לצורך החלת הפקודה בכלל, ושעבודים לפי סעיף 11א לפקודה לא חלו עליהם בפרט [ראו: רע"א 2911/95 אברהם נ' עירית רמת גן, נג(1) 218, 229 (1999)]. על מנת לשנות הסדר זה, התקין שר האוצר את אכרזת המסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה), התש"ס-2000 (להלן - האכרזה), אשר מתחדשת מדי שנה וקובעת כי:
"תחולת הפקודה אכרזה (מס' 2) תשס"א-2001
1. על גביית ארנונה כללית המוטלת מכוח חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, ועל תשלומי חובה המגיעים לרשות המקומית על פי דין (להלן – חובות לרשות המקומית) יחולו הוראות הפקודה למעט סעיף 10, וסעיף 11א(1) ייקרא כאילו המילה "ראשון" נמחקה ממנו; החובות לרשות המקומית יהיו מס כמשמעותו בפקודה."
אכרזותיו הראשונות של שר האוצר, מיום 16.3.2000 ועד ליום 31.3.2001, קובעות כי מעמד השעבוד בגין חובות הארנונה יהיה כשל שעבוד ראשון, כלומר ללא המילים: "... וסעיף 11א(1) ייקרא כאילו המילה ראשון נמחקה ממנו". עם זאת, האכרזות מיום 1.4.2001 ואילך (האכרזה המתקנת), מצמצמות את סעיף 11א(1) לפקודה, וקובעות כי חוב המגיע לרשות מקומית מהמקרקעין יהווה אך שעבוד רגיל על המקרקעין ולא שעבוד ראשון (ראו: בג"ץ עיריית הרצליה, בפס' 60, 63, 69-72; סולמון, בפס' 24). ראו גם עע"מ 5854/11 ד"ר הנריק רוסטוביץ נ' עיריית חולון בפס' 24 לפסק דינו של כב' השופט מלצר (פורסם בנבו, 04.09.2015):
"...נקבע כי יש לראות בארנונה כ"מס המגיע על מקרקעי הסרבן", ולהחיל בהתאם את סעיף 11א(1) לפקודה על חובות הארנונה (ולא את סעיף 11א(2) לפקודה). משמעות הדבר היא כי השעבוד איננו טעון רישום לצורך שכלולו. ככל שמדובר בחובות שנוצרו לאחר כניסתה לתוקף של האכרזה המתקנת, יחול סעיף זה על חובות ארנונה ללא המילה "ראשון", קרי מדובר בשעבוד "רגיל" מבחינת סדרי הנשייה..."
האכרזה המתקנת ביטלה את קדימותו של שעבוד מכוח סעיף 11א(1), ובכך העניקה הגנה מיטבית יותר עבור נושים מובטחים אשר רשמו שעבוד על המקרקעין מכוח משכנתא (סולמון, בפס' 24; בג"ץ עיריית הרצליה , בפס' 75).
66. יובהר, כי אין ענייננו בהוראת סעיף 11א(2) לפקודה, המצריך רישום הערת אזהרה מקום שבו הרשות או המדינה מעוניינות לגבות מסרבן המס כל מס אחר . דהיינו, מס אשר לא נובע ישירות מהמקרקעין עצמם (לדוגמה, חובות מס הכנסה).
67. מכל האמור עולה, כי המועצה לא הייתה מחויבת לרשום הערת אזהרה על הנכס לצורך שכלול השעבוד. יצוין, כי בניגוד להליכי גבייה מנהליים, אין בחלוף תקופת התיישנות כדי לגרוע מזכותו של בעל השעבוד להיפרע ממנו, בהתאם לסעיף 20 לחוק ההתיישנות (סולמון, בפס' 25). משכך, וכפי שציין הכונס בבקשתו למתן הוראות מיום 06.03.2019, מעמד חובות הארנונה בגין הנכס הם כשל שעבוד מובטח, ועל כן זכאית המועצה להיפרע ממימוש הנכס בסדר נשייה זהה (פרי פאסו) לבנק הפועלים.
68. גם טענת העותר לפיה היה על המועצה לממש את הנכס ובכך לנקוט את הליכי הגבייה בגינו, אינה מקובלת עליי.
לזכות המועצה עומדות מספר דרכי גבייה: גבייה אקטיבית לפי הפקודה, הגשת תביעה אזרחית (גבייה משפטית), גבייה פסיבית ומימוש השעבוד. אין לראות בהימנעותה של המועצה ממימוש הנכס ובחירתה בדרך גבייה אחרת כאי-נקיטת הליכי גבייה מצידה . יש לזכור, שחשיבותו המרכזית של השעבוד היא בעת שהפך החייב לחדל פירעון. לכן, כל עוד העותר היה מסוגל לפרוע את חובותיו, לא היתה המועצה חייבת לממשו, כאשר היא מודעת לכך שהנכס מובטח לה (עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי , בפס' 7 לפסק דינה של כב' השופטת ארבל (05.12.2006); סולמון, בפס' 26, 45). יתרה מזאת, יש להניח, כי קיומה של המשכנתא והוצאות הכינוס הצפויות גרמו למועצה להעדיף הליכי גבייה אחרים. אינני סבורה כי עובדה זו צריכה לעמוד למועצה לרועץ.

69. טענה נוספת של העותר היא, שבעקבות הנחיית היועץ המשפטי לממשלה מס' 7.1002, יש לראות את תקופת ההתיישנות "הראויה" להליכי גבייה מנהלית ככזו העומדת על 3 שנים. אין בידיי לקבל עמדה זו. תקופת 3 השנים המנויה בהנחיית היועץ המשפטי לממשלה מתייחסת לפרק הזמן הסביר לנקיטת הליכי גבייה מבלי שאלו ייחשבו ככאלו שננקטו בשיהוי, אולם אין בהנחיה זו כדי לקצר את תקופת ההתיישנות:
"גם אם תקופת ההתיישנות לפי הדין האזרחי היא 7 שנים, אין זה סביר שרשות מנהלית תשתהה בפתיחת הליכי גביה מינהליים ועליה לפתוח בהם ולנהל אותם תוך פרקי זמן סבירים, בכפוף להוראות הנחיה זו...
בהתחשב בטיבם ובאופיים של חובות מנהליים, אין זה סביר שרשות מינהלית תנקוט לראשונה הליכי גבייה ללא התראה וללא צידוק, לאחר שחלפו שנים רבות מן המועד שבו יכלה לראשונה לגבות את החוב. לפיכך, על הרשות לפתוח בהליכי גביה תוך פרק זמן סביר שהוא קצר מתקופת ההתיישנות האמורה. פרק זמן כאמור, מן הראוי שלא יהיה ארוך משלוש שנים...
עם זאת, המסגרת שבה אנו מצויים היא של דיני השיהוי, המאפשרים גמישות ובחינה פרטנית לפי נסיבות העניין. על כן, בנסיבות חריגות... ניתן יהיה לפתוח בהליכי גבייה, גם לאחר שחלפו שלוש שנים מן היום שבו הפך החוב לסופי, ולמרות השתהותה של הרשות, ובלבד שלא יעברו שבע שנים ממועד זה (שאז יחולו דיני ההתיישנות)." (עמ' 4, 6 להנחיה).

כאמור, לא מצאתי כי המועצה השתהתה בנקיטת הליכי גבייה, שכן אלו בוצעו באופן עקבי החל משנת 2004, על סמך הנתונים שהוצגו בפניי [ראו גם: עת"מ (י-ם) 16396-12-15 זכאי נ' מועצה אזורית מטה יהודה, בפס' 26-24 (15.12.2016)].
70. זאת ועוד, סעיף 9 לחוק ההתיישנות קובע כדלקמן:
"הודה הנתבע... בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום מתן ההודאה; ומעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה לעניין סעיף זה...".

הפסיקה נדרשה לשאלה כיצד צריכה לבוא לידי ביטוי ההודאה שבסעיף 9 לחוק ההתיישנות. בהקשר זה נקבע כי:
"הודאת הנתבע תכיר "בקיום זכות התובע"... ההודאה חייבת לבוא מצד הנתבע וכי צורת המסמך המכיל לכאורה את ההודאה צריכה להעיד על היותו של המסמך "הודאה". כמו כן, נקבע כי תוכן המסמך צריך ללמד במפורש על הודאה בקיום הזכות הנתבעת בבית המשפט. לכל הפחות, כך נקבע, על המסמך להעיד על כך שהנתבע הודה בכל העובדות הנדרשות כדי לבסס באופן ברור זכות זאת, כך שניתן וצריך יהיה להסיק כי הנתבע מודה, לא רק בעובדות, אלא גם בקיום הזכות.." [ רע"א 9041/03 עבדו בטחיש נ' מדינת ישראל משרד הביטחון, בפס' 5 (18.08.2005) ].
71. כפי שצוין לעיל, חייב, אשר מגיש תביעה לבית המשפט לעניינים מנהליים נגד הליכי גבייה מנהליים שננקטו נגדו, הוא בגדר נתבע בהליך זה (נסייר, בפס' 28,24; סולמון, בפס' 33). לפיכך, בענייננו, הדרישה היא כי המועצה תוכיח כי הנתבע, העותר, הכיר בקיום זכות התביעה של המועצה, קרי בקיומם של חובות ארנונה בגין הנכס שבנדון.
72. לטענת המועצה, הסדרי החוב עם העותר במהלך השנים, כמו גם חתימתו על סעיף 7 להסכם הפשרה, מהווים הודאת בעל דין מטעמו, אשר עוצרים את מרוץ ההתיישנות.
סבורני כי הדין עם המועצה בטענתה כי חתימתו של העותר על הסכם הפשרה מהווה הודאת בעל דין מטעמו. הסכם פשרה בין העותר למועצה נחתם ביום 09.07.2015 במטרה להסדיר סכסוך אשר התגלע בין הצדדים ביחס לחובותיו של העותר בגין היטלי ביוב ואגרת הנחת צינור מים, אשר נצברו בגין הנכס "פנינת הברון" שבבעלותו. במסגרת הסכם פשרה זה התחייב העותר להעביר תשלומים למועצה על חשבון חובות אלו, בתמורה שזו תפיק אישור על היעדר חובות על מנת להעביר בעלות בנכס "פנינת הברון".
בסעיף 4 להסכם צורף הסדר רחב ביחס לחובות ארנונה ומים בגין "פנינת הברון" ובגין נכסיו האחרים של העותר. הנכס "הפרוטה והירח" לא נכלל בין נכסים אלו ולא הוזכר ביתר ההסכם, מלבד בסעיף 7 שזו לשונו -
"7. העורר (העותר – א.ו) מאשר ומסכים כי הסכם זה אינו מתייחס ואינו מסדיר את הסדרת חובותיו האישיים ו/או המשותפים בגין נכסיו האחרים, לרבות בית מגוריו והנכס הידוע כפרוטה והירח... וכי המועצה תפעל בכל הליך חוקי העומד לרשותה לגבות את החובות הרשומים לחובת העורר בגין הפרוטה והירח ובגין כל נכס אשר אינו מוסדר בהסכם זה במפורש."
73. אינני מקבלת את פרשנות העותר כאילו סעיף 7 להסכם הפשרה מורכב משני חלקים שונים; האחד, חובותיו האישיים ביחס לבית מגוריו, והשני, חובותיו המשותפים בגין הנכס שבנדון. קריאה סדורה של סעיף 7 להסכם הפשרה מובילה בבירור למסקנה, כי לשון הסעיף הרחבה – "...הסדרת חובותיו האישיים ו/או המשותפים בגין נכסיו האחרים, לרבות... " אינה מאפשרת לקבל את פרשנותו של העותר. מ לשון סעיף 7 להסכם הפשרה מובן כי חובות אישיים בגין "הפרוטה והירח" וכן חובות משותפים בגין נכס זה כמו גם ביחס לבית מגוריו של העותר – אינם נכללים בהסדר הפשרה. לשון הסעיף, אשר היא נקודת המוצא הפרשנית, היא ברורה וחד משמעית.
74. על כן, עמדתי היא כי הסכם הפשרה, ובפרט סעיף 7 להסכם, מהווים הודאה מצד העותר כלפי המועצה בדבר קיומם של חובות אישיים ו/או משותפים בגין "הפרוטה והירח". סעיף 7 מתייחס באופן מובהק לחובות העותר כלפי המועצה בגין הנכס. הסכם הפשרה נכתב במהלך הסדר במסגרת ועדת ערר, ועל מנת להסדיר את חובותיו ביחס לנכס "פנינת הברון" ואת חובות הארנונה ביחס לנכסים אחרים. לכן, ובשל כך שהצדדים ויתרו על טענותיהם ותביעותיהם העתידיות ביחס לנכסים אלו, היה צורך – על מנת להסיר ספק – לקבוע במפורש כי ההסכם אינו חל על חובות העותר ביחס לנכס "הפרוטה והירח". כמו כן, תוכן סעיף 7 הוא חד משמעי וברור: העותר מצהיר במפורש כי הוא מכיר בחובות קיימים בגין הנכס, וכפי שהוסבר לעיל, פרשנותו כאילו התכוון בחתימתו רק לחובותיו המשותפים בגין הנכס, אין לה במה להיאחז.
מה דינו של האישור שניתן על ידי המועצה?:
75. לטענת העותר, אישור המועצה בדבר היעדר חובות, הוא אישור כללי באשר לכלל החובות הרובצים על הנכס, שמטרתו לאפשר הסתמכות של צדדים שלישיים (דוגמת בנק הפועלים) על מצב הנכס, ולא אישור פרסונלי המתייחס לחובותיה של גב' דנינו. העותר אף מוסיף וטוען שיש להיצמד ללשון הטקסט בשל היותה מפורשת וחד-משמעית, על מנת להגשים את כוונת הצדדים, ובה בעת, טוען כי אין לייחס חשיבות להסתייגות המופיעה בשולי האישור.
76. טענת העותר דינה להידחות. לטעמי, אישור המועצה הוא אישור פרסונלי המתייחס לחובותיה של גב' דנינו בלבד, וזאת לאור הוראת סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות [נוסח חדש] והפסיקה הרווחת.
סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות קובע כי:
"תנאי לרישום העברת מקרקעין
21. אין לרשום בפנקס מקרקעין כל העברת נכס המצוי בתחומה של מועצה מקומית, אלא לאחר שהוצגה לפני רשם מקרקעין תעודה חתומה בידי ראש המועצה המקומית, המעידה שכל החובות המגיעים למועצה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס והנובעים מהוראות הפקודה או כל חיקוק אחר, סולקו במלואם או שאין חובות כאלה. "העברה", לעני ין סעיף זה – כמשמעותה בפקודת העברת קרקעות." [ההדגשות אינן במקור – א.ו]

סעיף זה מקביל לסעיף 324 לפקודת העיריות אליו התייחסה הפסיקה ואשר זו לשונו:
"העברת מקרקעין טעונה תעודה על תשלום חובות לעיריה
324. (א) לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה"
[ההדגשות אינן במקור – א.ו]
סעיפים אלו מעמידים לרשות צומת לגבייה פסיבית, אשר מטרתו להקל על הרשות בגביית המס מאת בעל הנכס, כאשר זה מבקש להעביר את הבעלות בנכס שבבעלותו ונזקק לאישור הרשות, וזאת מבלי להידרש להוצאת משאבי ציבור לצורך גבייה זו [ רוסטוביץ', בעמ' 1006; עת"מ 2302/05 לינדאור נ' המועצה המקומית מזכרת בתיה, בפס' 14 (02.03.2007); סולמון, בפס' 29, 43; בג"ץ 779/92 וליד סלאמה נ' ראש עיריית נצרת, מז(5) 183, בפס' 5 (1993) ; עת"מ (חי') 46962-01-15 מ. ש. (חסוי) נ' עיריית חיפה, בפס' 4.6 (17.05.2015) ; שביט, בפס' 10; בג"ץ עיריית הרצליה, בפס' 36]. ראו גם פס' 7 לפסק דינה של כב' השופטת ארבל בפסק הדין בעניין דניאל יצחקי:
"אמצעי האכיפה המנהליים מאפשרים לרשות להפעיל מנגנון גבייה אפקטיבי, ללא השקעה רבה של כספי ציבור, על ידי ניצול ה"צמתים" על ציר הזמן בהם נזקק החייב לשירותי הרשות... "צמתים" כגון העברת זכויות במרשם המקרקעין (המותנית, כאמור, באישור הרשות בדבר היעדר חובות הרובצים על המקרקעין)..."

סעיפים אלו מאפשרים את הגדלת כוח הגבייה של הרשות לא רק ביחס לבעל הנכס אלא גם ביחס לרוכש, שעל שמו מועברות הזכויות במקרקעין. כאשר הרוכש חב גם הוא בחובות לעירייה, תוכל העירייה להיפרע מהנכס שרכש אם הוא לא ישלם את חובותיו, וזאת באמצעות יצירת שעבוד חדש על הנכס, מכוח סעיף 11א(1) לפקודה.
77. סעיפים אלו מתייחסים מפורשות לכך כי התעודה החתומה בידי ראש המועצה המקומית, המופנית לרשם המקרקעין, מעידה על סילוק חובותיו של בעל הנכס ביחס לנכס המסוים. סעיפים אלו אינם חלים מקום שהחובות רובצים על מחזיק בנכס, שאינו הבעלים, או על הרוכש (רוסטוביץ', בעמ' 1011-1010).
ראו דברי כב' הנשיא גרוניס בבג"ץ עיריית הרצליה:
"...סעיף 324(א) לפקודה מציב דרישה להצגת תעודה המעידה שסולקו כל החובות המגיעים לעייריה, רק אם מדובר בחובות מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס. על כן, לעתים לא יהיה בסעיף 324(א) כדי לאפשר לעיריה כלי גבייה אפקטיבי בעת העברת השליטה בנכס. אכן, 'מאחר שהארנונה מוטלת על המחזיק בנכס, עשוי להיווצר מצב, שבו הבעלים מבקש אישור להעברת הבעלות, וקיים חוב ארנונה של מחזיק אחר בגין אותו נכס. הרשות המקומית אינה רשאית לדרוש מהבעלים של הנכס, כי ישלם את הארנונה שהוטלה על המחזיק'..." (שם, בפס' 37)
(ההדגשות אינן במקור – א.ו).

על פי פרשנותו של העותר, הרי שהאישור מופנה אף כלפי היעדר חובותיו של הרוכש או המחזיק, אלא שפרשנות כזו עלולה להוביל למצב בו יוחזק בעל המקרקעין כבן ערובה בגין חובות שאינם שלו.
ראו דברי כב' השופט בן-יאיר בפס' 9 לפסק הדין בעניין פרופיל חן:
"...אולם ייחוס החובות לנכס, במקום למחזיקים-חייבים מסוימים, יביא לתוצאה שאינה מתיישבת עם מטרתו התחיקתית של סעיף 324(א) לפקודה, שכן בעלי נכסים, שאינם חייבים חובות לעירייה, יישאו בחובותיהם של המחזיקים."

מכאן, שמדובר באישור פרסונלי, עבור בעל הנכס, ולא באישור כללי בדבר ניקיון חובות כללי בגין הנכס. היטיב להבהיר זאת כב' הנשיא גרוניס בבג"ץ עיריית הרצליה:
"מלשון הסעיפים עלול להתעורר הרושם, כי נושא המס הם המקרקעין עצמם. אלא שברור הוא, כי נושא המס הוא לא המקרקעין אלא הנישום, והוא זה החייב בתשלומו... הטעם המרכזי לכך שהמקרקעין עצמם אינם יכולים להיות הנישום המחויב בתשלום המס, הוא שנכס מקרקעין אינו אישיות משפטית. לא ניתן להטיל " עליו" חיובים משפטיים ואין " לו" אפשרות לבצע פעולות משפטיות..." (בפס' 72).

78. בהתאם לתכלית החקיקה, הרשות אינה רשאית לסרב לתת את האישור מטעמים שלא הוזכרו במפורש בסעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות או בסעיף 324(א) לפקודת העיריות. כלומר, המועצה אינה רשאית לסרב לתתו מהטעם שלבעל הנכס קיימים חובות אחרים שלא בגין הנכס או שחלים על הנכס חובות של אדם אחר, שאינו הבעלים [עת"מ (מינהליים ת"א) 1710-02-10 מאיר ניר נ' עיריית אור יהודה, בפס' 8 (פורסם בנבו, 21.11.2011); רוסטוביץ', בעמ' 1017, 1027].
על כן, אין נפקא מינא אם אישור זה הופק לבקשת העותר או לבקשת גב' דנינו, כיוון שבמהותו הוא מתייחס לחובותיה של גב' דנינו בלבד.
79. באשר לטענת העותר לפיה המועצה טעתה כאשר לא בדקה את פנקסיה ביחס לחובותיו שלו בעת הפקת האישור, ולכן כעת היא נדרשת לשלם על טעותה והיא איננה יכולה לשוב ולח ייבו בגין חובותיו עד לאותו מועד - העותר תולה את יהבו בפסק הדין בעניין שביט, שנזכר לעיל, שם נקבע כי העירייה מנועה מלגבות היטלי פיתוח עקב רשלנותה בבדיקת פנקסיה עובר לחתימת הסכם הפשרה בין הצדדים.
אלא שפס"ד שביט כלל אינו רלבנטי למקרה הנדון. הנסיבות באותו פסק דין היו כי החובות המדוברים שם רב צו על בעל הנכס – המוכר – ולא על הרוכש, כבענייננו . אינני מקבלת את פרשנות העותר, כפי שהציגה בסעיף 3 לבקשתו לצירוף האסמכתא, לפיה האישור מהווה צומת גבייה החל הן על המעביר והן על הנעבר. בניגוד לעמדת העותר, פסק דין שביט דווקא מחזק את עמדת המועצה, שכן נפסק בו במפורש ש" על-פי הקבוע בסעיף 324(א), האישור לטאבו מעיד על פירעון החובות כולם המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס..." (שם, בפס' 10).

כמו כן, בעת הוספת ההסתייגות בשולי האישור, המועצה אף הציבה תמרור אזהרה לפיו האישור אינו משחרר את בעל הנכס או המחזיק בו מחוב שלא התגלה בטעות. על כן, היה על העותר לפעול בשקידה ראויה – בייחוד כאשר ידע כי טענות כלפיו בעניין חובות בגין הנכס הועלו בעבר על-ידי המועצה – ולבדוק את מצב החובות על הנכס לאשורם.
80. נוכח העובדה כי הצדדים הסכימו במסגרת הליך הערעור על החלטת רשמת ההוצאה לפועל (רע"צ 52332-01-19) להמתין לפסיקה בעתירה דנן – אינני מוצאת עוד כל רבותא לדון בטענות המועצה בעניין היעדר סמכות למתן צווים כלפי הכונס אשר לא צורף כצד להליך דנן.
ממילא לגופו של עניין, בעת שמכר כונס הנכסים את הנכס שבנדון, הבעלות בנכס עברה לידיו, וכללה הן את הזכויות והן את החובות בגינו. הכונס נכנס בנעלי הנישום, וחיובים בגין הנכס אשר מתחייב בהם הכונס, מתווספים להוצאות קופת הכינוס. ראו רוסטוביץ', בעמ' 1023:
"כונס הנכסים בא בנעליו של הנישום, שאת רכושו הוא מוכר, והוא עלול להתחייב בתשלומים החלים על החייב במס. אם לדעת כונס הנכסים קיים ספק בדבר חובו של הנישום לפרוע חובות מס לרשות המקומית, ייטיב לעשות אם יפנה בבקשה למתן הוראות לבית המשפט או לראש ההוצאה לפועל, ויצרף את הרשות המקומית כצד לבקשה."
פטור מתשלומי הצמדה וריבית בגין החוב?
81. לא מצאתי לנכון לפטור את העותר מתשלומי הצמדה וריבית.
העותר לא הציג כל נימוק ממשי לבקשתו לפטור מתשלום הפרשי הצמדה וריבית.
העותר טען בעלמא בלבד כי על בסיס פסקי הדין בעניין עמ"נ (מינהליים חי') 4219-08-09 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' עירית חיפה (10.06.2010), ובעניין עת"מ (ב"ש) 255/07 איזוטופ נ' עיריית אשדוד (22.05.2008), אין לאפשר את חיובו בגין הפרשי הצמדה וריבית.

אלא שהנסיבות הקונקרטיות בפסקי הדין אליהם הפנה העותר כלל אינן רלוונטיות לעניינו של העותר וממילא לא ניתן כלל להבין מדוע סבור העותר כי קיימת עילה לפטור אותו מהחיוב בהפרשי הצמדה וריבית. כך, למשל, בפסק הדין בעניין תשתיות נפט, ניתנה "הנחה" בגובה הריבית למשך חצי מהתקופה וזאת נוכח מחדלה של העירייה בעיכוב ניכר בהוצאת השומות. לא זה המקרה שבפניי. יתרה מזאת, המקום הראוי להשיג על גובה חוב הארנונה ועל החיוב בהפרשי הצמדה וריבית איננו במסגרת עתירה מנהלית.
סוף דבר:
82. העתירה נדחית על כל חלקיה, בין אם על הסף מחמת שיהוי ניכר בהגשתה ובין אם לגופה – כפי שפורט לעיל.
העותר יישא בהוצאות המשיבה ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪ אשר ישולם בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י' כסלו תש"פ, 8 בדצמבר 2019, בהעדר הצדדים.