הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עת"מ 16431-07-16

לפני כבוד השופט שמואל מנדלבום
העותרים בעת"מ 16431-07-16

העותרת בעת"מ 58751-09-16

  1. עמנואל וילדר ת"ז XXXXX210
  2. עזבוכן המנוח אבשלום וילדר ז"ל
  3. חברת אמירי זכרון יעקב בע"מ ח"פ 513560730

ע"י ב"כ עוה"ד מיכאל סיגל ואח'

אינג' בר יהודה בע"מ ח"פ 51-162641-8
ע"י ב"כ עוה"ד ע. אטיאס ואח'

נגד

המשיבים בעת"מ 16431-07-16

המשיבים בעת"מ 58751-09-16

1. הועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה
ע"י פרקליטות מחוז חיפה
2. רשות מקרקעי ישראל – מחוז חיפה
3. חב' סיטילינק השקעות בע"מ
4. המועצה המקומית זכרון יעקב
5. חב' אינג' בר יהודה בע"מ
6. ועדה מקומית לתכנון ולבניה שומרון
7. מועצה מקומית לתכנון ולבניה חוף הכרמל
8. חב' חיים קליאוט בע"מ
9. גיוון קציעה ומריון
10. שייקה כהן
11. כהנוב עדינה
12. חב' ק.ט. ניהול עסקים בע"מ
13. חברת החשמל בע"מ
14. קיבוץ מעיין צבי
15. רמית שותפות ליצור אפרוחי הודים

  1. הועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה
  2. רשות מקרקעי ישראל מחוז חיפה

קרן קימת לישראל בע"מ ורשות הפיתוח
ע"י פרקליטות מחוז חיפה
3. המועצה המקומית זכרון יעקב
ע"י ב"כ עוה"ד י. ברזילי
4. הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון
ע"י ב"כ עוה"ד לפידות
5. הועדה המקומית לתכנון ולבניה חוף הכרמל
ע"י ב"כ עוה"ד מ. עצמון
6. עמונואל וילדר
7. עיזבון המנוח אבשלום וילדר
8. אמירי זכרון יעקב בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד מ. סיגל
9. חיים קליאוט בע"מ
10. גיוון קציעה (לבית אפרתי ) ומריון
ע"י ב"כ עוה"ד א. גולוד-קופרברג
11. שייקה כהן
ע"י ב"כ עוה"ד מ. קמר
12. כהנוב עדינה
ע"י ב"כ עוה"ד י. פרימס ואח'
13. ק.ט. ניהול עסקים בע"מ
14. חברת החשמל בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד י. לביא
15. מעיין צבי קבוצת המכבי הצעיר להתיישבות שיתופית בע"מ
16. רמית שותפות ליצור אפרוחי הודו
ע"י ב"כ עוה"ד ב. נאור ואח'

פסק דין

מבוא
עניינן של שתי העתירות שבפניי הינו החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, חיפה – המשיבה 1 (להלן – " הוועדה המחוזית "), מיום 16.5.16 (להלן – "ההחלטה") לאשר בתנאים את תכנית ש/1479/חכ/100 – איזור תעסוקה משותף איזורי (להלן "התכנית" או " התכנית נשוא העתירה"), במסגרתה נדחו התנגדויות לתכנית שהוגשו בין היתר על ידי העותרים בעת"מ 16 431-07-16 – עמנואל וילדר, עזבון המנוח אבשלום וילדר ז"ל, וחב' אמירי זכרון בע"מ (ייקראו להלן – ביחד ולחוד – "וילדר" ו" אמירי זכרון"), וכן נדחתה התנגדותה של העותרת בעת"מ 58751-09-16 – חברת אינג' בר יהודה בע"מ (להלן "בר יהודה").
להשלמת התמונה יצוין כי ביחד עם העתירות לעיל, אוחדה גם עתירה נוספת (עת"מ 67076-06-16) שהוגשה כנגד טבלת האיזון שצורפה לתכנית, אך בעתירה זו הוסכם על קיום דיון חוזר בעניינו של העותר – שייקה כהן, בפני ועדת המשנה להתנגדויות, ובהתאם הוסכם על מחיקת העתירה.
יוקדם ויודגש כי על אף העובדה שמדובר בעתירה מאוחדת, הנושאים בהם עוסקת כל אחת מהעתירות שונים לחלוטין ובהתאם יתקיים בפסק הדין להלן דיון נפרד בכל אחת מהעתירות.
כללי – התכנית נשוא העתירה וההליכים התכנוניים שקדמו לתכנית:
ההחלטה נשוא העתירה ניתנה במסגרת דיון בתכנית ש עניינה יצירת אזור תעסוקה משולב חדש מול הכניסה המערבית ליישוב זכרון יעקב, וזאת במשולב ובצמוד למרכז המסחרי הידוע "מול זכרון".
בדברי ההסבר לתכנית צויין כי: "התכנית מציעה מתחם תעסוקה במשולב עם מתחם תחבורה אזורי הכולל את תחנת הרכבת זכרון יעקב... פרישת תאי שטח התעסוקה תוכננה כך שיקשרו בין מתחם התעשייה, מלאכה ומבני משק קיים בצפון התכנית (על פי תכנית מאושרת חכ/284/ב) ומתחם תעסוקה ומסחר קיים בדרום התכנית (על פי תכנית מאושרת ש/1403) כך שיווצר מתחם תעסוקה אחד בסמיכות לתחנת הרכבת. התכנית מציעה תוספת לזכויות שניתנו בתכנית חכ/284/ב, ומטמיעה את תכנית ש/1403 שאושרה לאחרונה" (דגש לא במקור, ש.מ).
שטחה הכולל של התכנית הינו כ-503.4 דונם ומתוכו שטח של כ-284 דונם, נכלל במתחם איחוד וחלוקה המצוי בתכנית ואשר חולק לשני תת מתחמים, האחד בשטח של 243.7 דונם שבו נכללות חלקות 52 ו-53 בגוש 10915 שהינן בבעלות וילדר ואמירי זיכרון, הממוקם בחלקה הדרומי והמערבי של התכנית, ותת מתחם שני בשטח של כ-40.3 דונם הממוקם בחלקה הצפון מזרחי של התכנית.
בר יהודה הינה בעלת זכות חכירה מהוונת בחלקות 70 ו-73 בגוש 10195 שבבעלות קרן קיימת לישראל באמצעות המינהל, בשטח כולל של 23,774 מ"ר, הנכללות בשטח התכנית, ואולם יוקדם ויודגש כי ביחס למקרקעין שבחכירת בר יהודה, לא נקבעו הוראות תכנוניות בתכנית, והתכניות החלות על חלקות אלו הינ ן תכנית ש/ 1403, שאליה נתייחס להלן, ו-353-0206110, ובהתאם לתקנון התכנית נשוא העתירה , הוראות התכנית כפופות להוראות שנקבעו ב תכניות ש/1403 או ב-353-0206110.
הן וילדר ואמירי זיכרון והן בר יהודה הגישו התנגדויות לתכנית אשר נדחו בהחלטה, ולשם הנוחות אתייחס תחילה להתנגדות וילדר ואמירי זיכרון, החלטה הוועדה בעניינם והטענות המועלות כיום בעתירה.
טענות וילדר ואמירי זיכרון בעת"מ 16431-07-16 :
טענתם העיקרית והמרכזית של וילדר ואמירי זיכרון הינה כי הוועדה התעלמה וסירבה להתחשב בהסכמה הקיימת בין וילדר ואמירי זיכרון לבין רשות מקרקעי ישראל (בתוארה אז "מינהל מקרקעי ישראל") (להלן – " המינהל"), והמועצה המקומית זכרון יעקב (להלן – "המועצה המקומית"), שלפיה היו אמורות להיות מוקנות לוילדר ולאמירי זכרון, זכויות בנייה במקרקעין שבבעלותם, בהיקף התואם את הזכויות שהוקנו למינהל במסגרת תכנית ש/1403 .
בעתירתם מפרטים וילדר ואמירי זכרון את הרקע "ההיסטורי" המבסס טענה זו ושעיקריו יפורטו להלן.
וילדר ואמירי זכרון ביחד עם המינהל (כמנהל קרקעות קרן קיימת לישראל) , היו הבעלים המשותף של חלקה 3 שהינה חלקה בשטח של כ-271 דונם. כאשר המינהל היה הבעלים של כ-249 דונם, ואילו וילדר ואמירי זכרון היו הבעלים של היתרה (כ-22 דונם).
בשנת 1990 נערך ונחתם הסכם שיתוף בין המינהל ובין וילדר ואמירי זכרון (להלן – " הסכם השיתוף") במסגרתו הוקנתה זכות שימוש ייחודית ובלעדית לכל אחד מהשותפים ב חלקים שונים מחלקה 3 על מנת לאפשר עיבוד חקלאי של החלקה ללא מחלוקות.
בהסכם השיתוף נקבע כי במסגרת זכות השימוש הייחודית והבלעדית המוקנית לכל אחד מהשותפים, כל אחד יהיה רשאי בחלקו "לממש זכויות בנייה, כפי שיהיו מעת לעת, בהיקף ששיעורו לעומת כלל זכויות הבנייה האפשריות בחלקה (חלקה 3 ש.מ) יהיה בהתאם ליחס שבין שטח חלקת/ות המשנה שהסכם זה מייחד לאותו צד לבין השטח הכולל של החלקה".
בהמשך הוקנתה לבר יהודה זכות החכירה בחלק מחלקה 3, ובשנת 2009 הוכנה על ידי המ ינהל ובר יהודה תכנית מפורטת חדשה הידועה כ-ש/1403 – "שטח מסחר ותעסוקה מול זכרון" (להלן – " ש/1403") אשר בהתאם לה שונה ייעודה של חטיבת קרקע בשטח כולל של כ-39 דונם שייעודה המקורי היה לתעשייה לייעוד של מסחר ותעסוקה, ונקבעו זכויות לניצול בשיעור של 80% שטח עיקרי ו-20% שטחי שירות, וכמו כן נקבע כי מתוך השטחים העיקריים 57% יהיו למסחר, והיתרה לתעסוקה, משרדים, תעשיית היי טק ובידור, כאשר בדברי ההס בר לתכנית מצוין כי : "המועצה המקומית זכרון יעקב, יחד עם מנהל מקרקעי ישראל, יוזמות במרחב הנ"ל תכנית כוללת לפיתוח אזור תעסוקה משותף למועצה המקומית זכרון יעקב, לפרדיס, ולמועצה ה אזורית חוף כרמל.
כנגזרת מהתכנית הכולל ת הנ"ל, הוכנה תכנית מפורטת זו לתחום שבבעלות אינג' בר יהודה, במטרה לפתח ולהרחיב מרכז קניות ותעסוקה קיים, שישתלב בתכנון הכולל כאמור ובפיתוח תחנת הרכבת של זכרון יעקב" ( דגשים לא במקור, ש.מ).
במהלך הכנת תכנית ש/1403 הוגשה על ידי וילדר ואמירי זכרון תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה (ת "א 19331-10-09) ובה ביקשו וילדר ואמירי זכרון כי בית המשפט יורה שגם להם יש זכאות לחלק מהבעלות בפרוייקט נשוא תכנית ש/1403 וזאת מכוח הוראות הסכם השיתוף שבין הצדדים, ובעלותם החלקית של וילדר ואמירי זכרון בחלקה 3, שהינה כאמור בעלות "במושע" ביחד עם המינהל והמועצה המקומית.
לטענת וילדר ואמירי זכרון לאחר הגשת תביעתם ובהמלצת בית המשפט, התקיימ ה הידברות בין הצדדים במסגרתה נערכה ביום 29.8.2010 פגישה במשרדי המועצה המקומית, אשר תוצאותיה הועלו על הכתב בסיכום שהוצא על ידי המועצה המקומית ביום 14.10.2010 (נספח ט' לעתירה ) (להלן – " מכתב הסיכום").
כעולה ממכתב הסיכום בישיבה השתתפו ראש המועצה ומהנדסת המועצה המקומית זכרון יעקב, העותר מס' 1, עמנואל וילדר, ונציג חברת סיטילינק (המשיבה 3) (להלן – " סיטילינק"), שהינה חברה העוסקת בייזום וקידום תכניות מתא ר עבור גופים שונים, ואשר ריכזה את הטיפול בהכנת תכנית ש/1403 והתכנית נשוא העתירה.
מטרת הפגישה הייתה להגיע להבנה שתיישב את המחלוקות בין המינהל, המועצה המקומית ווילדר ואמירי זכרון אשר הוגדרו במכתב הסיכום כ"פרטיים".
על פי מכתב הסיכום סוכם כדלקמן:
"החברה המתכננת והמועצה המקומית יאפשרו פתרון המחלוקת במסגרת התב"ע המתוכננת, כך שזכויותיהם של הפרטיים לא ייפגעו בייחס לשאר בעלי החלקה, ועל פי הסיכום המוצע החברה המתכננת תייעד את זכויות הפרטיים ביעוד שיאפשר תעסוקה ומסחר".
לטענת וילדר ואמירי זכרון, משמעותו של הסיכום הוא התחייבות של המ ינהל לפיה בתכנית שתוכן, דהיינו, בתכנית נשוא העתירה, הם יקבלו "זכויות זהות לזכויות המינהל שבתכנית ש/1403 " (סעיף 10 (ז) לעתירה), ובעקבות סיכום זה הם ה ודיעו לבית המשפט כי הם חוזרים בהם כמוסכם מהתביעה, ובית המשפט נתן פסק דין המורה על מחיקת התביעה בהסכמה, וכמו כן הסירו וילדר ואמירי זכרון את התנגדותם להשלמת הליכי התכנון בתכנית ש/1403, ואף חתמו על תשריט חלוקה, על פיו הושלמה הפרצלציה הרצונית במסגרתה נרשמו וילדר ואמירי זכרון כבעלי הזכויות בחלקות 52 ו-53.
בהקשר זה יצוין כי המינהל צירף לתשובתו סיכום נוסף של פגישה שנערכה במשרדי המנהל בהשתתפות נציגי המינהל, ונציג סיטילינק, אשר כעולנו מתוכנו של הסיכום, גם ישיבה זו התקיימה ביום 29.8.2010 ובה בין היתר צוין כי " הועלתה בקשה ע"י אמירי זכרון ווילדר שהשטחים שלהם בתכנית החדשה ייועדו ככל האפשר למסחר, הובהר כי התכנית מנסה לנצל בצורה מיטבית את הקרקע ולמכסם (כך במקור ש.מ) את הזכויות אך השיקולים הם תכנוניים בלבד ולא יכולים להיות מושפעים מרצונות בעלי קרקעי להשביח במיוחד את נכסיהם.
הוסבר כי התכנית החדשה תהיה תכנית איחוד וחלוקה, ללא הסכמת בעלים. השטחים המיוחדים לאיחוד וחלוקה לא יכללו את השטחים הקיימים ו המבונים והמיו עדים לשימושים הסחירים, הוסבר כי הכללתם בטבלת איזון עשויה לעוות את הערכים היחסיים בטבלה (כי מירב זכויות הבנייה העתידיות היו מועברות אליהם כי ערכם הנכנס היה גבוה יותר)".
מכל מקום, לטענת וילדר ואמירי זכרון, בעקבות ההודעה על הפקדת התכנית, הם עיינו בהוראות תקנון התכנית וטבלת האיזון שצורפה לו ו אז גילו כי המינהל וסיטילינק פעלו בניגוד גמור להתחייבותיהם, ובתכנית מיועד להם מגרש אחד (מגרש 103), שהזכויות המוקנות בו נחותו ת באופן מהותי מהזכויות המוקנות בתכנית ש/1403, ובנוסף קופחו וילדר ואמירי זכרון גם ביחס לבעלי חלקות אחרים בתחום התכנית וכך צורפו וילדר ואמירי זכרון ביחד למגרש אחד וזאת בניגוד למצבם הנוכחי שבו לוילדר ואמירי זכרון מגרש עצמאי לכל אחד, במגרשים בוצעה הפקעה לצרכי ציבור בשיעור של 54% וזאת בניגוד למגרשים אחרים בתכנית ששי עור ההפקעה בהם עומד על 34%, המגרש המיועד להם אינו צמוד לכביש "4", אלא מצוי בשורה שנייה, והנקודה המהותית ביותר היא שייעוד המגרש המוצע הינו למעשה אך ורק למטרות תעסוקה, ואפשרות השימוש לצרכי מסחר הינה מוגבלת ביותר והיא עומדת על מקסימום 5% משטח המגרש , והשימושים המסחריים המותרים הינם אך ורק שימושים "תומכי תעסוקה", כגון בנק, דואר, בתי קפה, מסעדה וכו'.
לאור הוראות התכנית הגישו וילדר ואמירי זכרון כל אחד התנגדות לתכנית (נספח ה 1 לעתירה) בה נטען בין היתר כי קיימת התחייבות ברורה של המינהל וסיטילינק המהווה למעשה "הבטחה שלטונית מחייבת" לפיה זכויותיהם לא י יפגעו ביחס לזכויות שהוקנו למינהל במסגרת תכנית ש/1403, ומאחר ובפועל הזכויות המוקנות להם במסגרת ה תכנית נחותו ת בהרבה מהזכויות שהוקנו בתכנית ש/1403, יש לתקן את התכנית "באופן שהזכויות אשר יוקנו להם תהיינה זהות לזכויות המוקנות בתכנית ש/1403".
כמו כן נטען בכתב ההתנגדות, כי קיימים פגמים נוספים בטבלת האיזון שהוכנה על ידי השמאי הגורמים לפגיעה חמורה בעותרים ביחס לבעלי קרקעות פרטיים אחרים בתחומי התוכנית, כמפורט בסעיף 22 לעיל.
כמו כן טענו וילדר בהתנגדותם כי המגרש שהוקצה להם במסגרת התכנית, רחוק ממגרשם המקורי וזאת בניגוד להוראת סעיף 122(1) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965.
בסיכום התנגדותם טענו וילדר כי הפתרון הראוי יהיה להקצות להם את מגרש 108 המצוי בתכנית, לבעלותם הבלעדית (ללא אמירי זכרון), תוך התאמת זכויות ה בנייה המוקנות במגרש זה לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית ש/1403.
התנגדויות וילדר ואמירי זכרון נדונו בפני הוועדה המחוזית , כאשר לטענת וילדר ואמירי זכרון נציג המינהל שהופיע בדיון לא התנגד למתן הזכויות המבוקשות על ידי וילדר ואמירי זכרון.
החלטת הוועדה המחוזית ביחס לוילדר ואמירי זכרון:
ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית דחתה כאמור את התנגדות וילדר ואמירי זכרון , כאשר בכל הנוגע לטענות וילדר ואמירי זכרון בדבר זכותם לקבלת זכויות הזהות לתכנית ש/1403 מכ ח התחייבות המ ינהל וסיטילינק, דחתה הוועדה את הטענות וקבעה כי: " לפי המלצת שמאי הוועדה המחוזית, אשר מקובלות על הוועדה, בהתאם לסעיף 8.8 לתקן 15, אין להתייחס בטבלת האיזון ל"הסכמות" עם רשות מקומית, ככל שיש כאלה ויש להתייחס למצב הרישום בלבד".
בנוסף ובאשר לדרישת וילדר להקצאת מגרש 108, בין היתר על בסיס הטענה שמגרש 103 שהוקצה להם אינו עונה על העקרון של "קרוב ככל האפשר לחלקת המקור", קבעה הוועדה המחוזית כי אין לקבל את טענות וילדר וכי ההקצאה שקבע השמאי עומדת בכל הכללים הנדרשים, עם זאת הסכימה הוועדה המחוזית לאמץ שני פתרונות חלופ יים שהוצעו, האחד הוא לבצע חלוקה במגרש 103, באופן שיאפשר לוילדר לקבל מגרש עצמאי ולחילופין קבלת מגרש עצמאי בתחום חלקת המקור שלהם (חלקה 53), ווילדר נדרשו ליתן ל וועדה הודעה בתוך 45 יום בדבר החלופה המועדפת על ידם.
בכל הנוגע לטענות בדבר "קיפוח" וילדר ביחס לבעלי קרקעות פרטיים אחרים במתחם, קבעה הוועדה כי אין קיפוח של וילדר ביחס לבעלי קרקעות אחרים המצויים באותו מתחם שלהם, אלא קיים שוני מהותי בין שני תתי המתחמים שנקבעו בתכנית וכי "הוועדה מקבלת את עמדת יועמ"ש הוועדה, כי אין כל חובה שיהיה שיוויון בין המתחמים, שהם שונים זה מזה מבחינת מאפייניהם השמאיים, התיכנונים ומיקומם, אלא נדרש שיהיה איזון רק בתוך המתחמים עצמם".
בנוסף דחתה הוועדה את כל יתר טענות וילדר ביחס למקדמי השווי שהעניק השמאי בטבלאות האיזון, ובכלל זה טענות וילדר לפיהן לא היה מקום לתת מקדם שווי של 1.3 לקרקע "חקלאית- משקית" ביחס לקרקע "חקלאית" כמו הקרקע בבעלות וילדר, וכן טענות נוספות ביחס למקדמי גודל, חשיפה לכביש 4 ועוד.
הוועדה התייחסה גם להתנגדות שהוגשה על ידי אמירי זכרון, ובכל הנוגע לסוגיית " "ההבטחה השלטונית המחייבת של המינהל", חזרה הוועדה המחוזית על קביעתה בדבר מחוייבות ה, אך ורק לשיקולים תכנוניים, והוועדה אינה מחוייבת להסכמים קניינים או אחרים קודמים, וזאת "גם אם בעלת הקרקע במקרה זה היא רשות מקרקעי ישראל, שאין לה סמכות סטטוטורית של מוסד תכנון לקבוע את שימושי הקרקע במסגרת הליך משפטי קנייני, ובכלל " (סעיף 13.1 להחלט ה).
בנוסף התייחסה הוועדה לגוף השיקולים התכנוניים המהווים גם הם בסיס לדחיית ההתנגדות ולפיהם:
"במקרה זה הוועדה לא מוצאת הצדקה לתוספת שטחי מסחר. התכנית מכוונת ליצירת מתחם תעסוקה אזורי ולא ליצירת מרכז מס חרי, לכן שימושי המסחר הם שימושים נלווים לתעסוקה ולא השימוש העיקרי. יעוד של מסחר ותעסוקה הוגדר רק במול זכרון שם מאושרת תכנית למסחר ובמגרש "רמית" שם מאושרת תכנית לתעשייה וקיים היום לול, והוא כלוא בין מרכז התחבורה למוקד המסחרי, כמו כן על פי מסמך המדיניות של המועצה הארצית לעניין מסחר בשולי או מחוץ לערים, יש לעודד מסחר במרכזי הערים על מנת להחיות את מרכזי הערים ולא לכוון ליצירת אזורי מסחר מחוץ לערים" ( שם).
בנוסף דחתה הוועדה גם את כל יתר ההסת ייגויות השמאיות שהועלו על ידי אמירי זכרון ואשר היו זהות ב עיקרון לטענות שהועלו על ידי וילדר.
טענות וילדר ואמירי זכרון בעתירה:
בעתירתם טוענים וילדר ואמירי זכרון כי חלה חובה על הוועדה המחוזית לקחת בחשבון את ההתחייבויות הקודמות של המינהל ושל הוועדה המקומית, ומשלא עשתה כן הוועדה המחוזית, יש להורות על תיקון החלטתה.
באשר למשמעות התיקון המבוקש על ידם טענו וילדר ואמירי זכרון כי התיקון המבוקש על ידם אינו אמור להשפיע כלל על יתר בעלי הזכויות בתחומי ה תכנית, וזאת מאחר וניתן ליצור בתכנית תת מתחם נפרד לוילדר ואמירי זכרון, שבו יוקנו ל הם זכויות מוגדרות בדומה לזכויות שהוקנו בתכנית ש/1403, ובדרך זה גם יינתן פתרון לאמור בסעיף 8.8 בתקן שמאי מס' 15, בדבר הבטחות קודמות היכולות ליצור עיוות בטבלאות האיזון.
באשר לטענת הוועדה המחוזית לפיה הסיכום עליו נסמכים וילדר ואמירי זכרון אינו חוקי, נטען כי לסיכום היה שותף גם המינהל בתור אחד מבעלי הקרקע וגם סיטילינק והמועצה המקומית, ולפיכך להסכמות אלו ישנו תוקף מחייב, והיה הכרח להטמיע הסכמות אלו בתכנית מלכתחילה.
וילדר ואמירי זכרון טענו עוד כי לא יכולה להיות מחלוקת על כך שההתחייבות שניתנה להם בדבר שמירה על זכויותיהם הופרה, ובתכנית ניתנו להם זכויות בהיקף כלכלי מופחת ביותר וזאת לאור השימוש המסחרי המוגבל והמצומצם האפשרי בקרקע המוקצית להם על פי התכנית.
וילדר ואמירי זכרון הפנו לעת"מ 17184-06-13 רוט נ' הוועדה המקומית מחוז מרכז (להלן – " עניין רוט") אשר עסק בסוגיה דומה ולטענות וילדר ואמירי זכרון ניתן ללמוד ממנו כי חלה חובה במקרה שלנו על הוועדה המחוזית לתת תוקף מחייב להסכמות קודמות של וילדר ואמירי זכרון עם המ ינהל והמועצה המקומית.
יצוין כי ב עניין רוט נדונה סיטואציה של "שחזור זכויות" ולהלן אתייחס בנפרד לסוגיה זו, ולתחולתה במקרה שבפנינו.
בנוסף טענו וילדר ואמירי זכרון כנגד קביעת הוועדה לפיה לא ניתן לה יענות לבקשת העותרים גם מהטעם שבקשתם מנוגדת למדיניות של חיזוק מרכזי הערים והימנעות מיצירת אזורי מסחר בפריפריה העירונית, ולטענתם קביעת הוועדה המחוזית בנושא זה נסתרת מיניה וביה מן העובדה שאותה ועדה מחוזית אישרה את תכנית ש/1403 שכל מהותה היא הקמת אזור מסחרי מחוץ למרכז העירוני של זכרון יעקב, וכמו כן נטען כי קביעות הוועדה מבוססות על מסמך מדיניות כללית אשר אין בו כדי למנוע בחינה פרטנית של בקשת העותרים במקרה זה.
להשלמת התמונה יצוין כי בעתירה זנחו העותרים את כל יתר טענותיהם שהועלו בהתנגדות כנגד טבלת האיזון שנערכה על ידי השמאי.
בדיון שהתקיים בפניי הדגיש ב"כ העותרים, כי כל התייחסות הוועדה המחוזית לטענותיהם היית ה על בסיס ההנחה שקבלת טענת העותרים מחייבת שינוי טבלת האיזון, בעוד שבפועל טענת וילדר ואמירי זכרון היא כי אין כל צורך לשנות את טבלת האיזון, אלא ניתן ליצור לעותרים תת מתחם שבו יוקצו זכויות כפי שהוקצו בתכנית ש/1403.
כמו כן, נטען כי כל התייחסות סעיף 8.8 לתקן שמאי מס' 15, הינה לסיטואציה שבה קיימת התחייבות קודמת של רשות מקומית בתור גוף שלטוני, בעוד שבמקרה שבפנינו מדובר על הסכמות שנערכו בין בעלי הקרקע לבין עצמם.
טענות הוועדה המ חוזית ומינהל מקרקעי ישראל
הוועדה המחוזית ומינהל מקרקעי ישראל טענו בתשובתם כי לא נפל פגם בהחלטה המצדיק את התערבות בית המשפט.

בטיעוניהם הוקדש פרק נרחב לניתוח הפסיקה שדנה במהותה של תכנית איחוד וחלוקה ככלי תכנוני למיצוי התועלת המירבית משטחי מקרקעין הנמצאים בתחומה של רשות תכנונית, והמאפשר חלוקה יעילה יותר של חלקות הנמצאות במרחב תכנוני מסויים על מנת להתאים את החלוקה לצרכים התכנוניים.
לאור העקרונות הנוגעים לתכנית איחוד וח לוקה, נבחנה בקשת העותרים שהינה לטענת ב"כ הוועדה המחוזית והמינהל, בקשה ל"שחזור זכויות", ונטען כי הבקשה אינה עומדת בעקרונות שנקבעו כתנאי לאישור הליך של "שחזור זכויות" ובכלל זה בתנאי שלפיו קיימת זיקה תכנונית הדוקה, בין התכנית הראשונה שבה נגרעו הזכויות נשוא הבקשה ל"שחזור זכויות", ובין התכנית המאוחרת יותר במסגרתה נדרש "שחזור זכויות", וכן התנאי שלפיו בתוכנית הראשונה שבה נגרעו הזכויות הנדונות, ת יכלל הוראה בדבר "שחזור הזכויות" בתכנית המאוחרת יותר .
כמו כן נטען כי העובדה שלא נכללה כל הוראה בדבר שחזור הזכויות יש בה כדי ללמד גם על העדר זיקה תכנונית הדוקה ומשמעותית בין שתי התכניות באופן אשר יצדיק הכללה של הוראה בדבר "שחזור זכויות".
בנושא זה הפנתה ב"כ הוועדה המחוזית והמינהל בין היתר לעע"מ 7277/10 המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח' נ' המועצה המקומית גבעת שמואל ואח' (נבו ,27.10.2010), וכן צוינה העובדה שפסק הדין בעניין "רוט" שאליו הפנו העותרים בוטל בהסכמה במסגרת ערעור שהוגש לבית המשפט העליון.
באשר לטענה בדבר התחייבות המינהל והמועצה המקומית זכרון יעקב נטען כי אין מדובר בהסכמה שלטונית מחייבת וכי גם אם מדובר בהסכמה מחייבת, אין בה כדי לחייב גם את מוסדות התכנון העוסקים בתכנית נשוא העתירה.
באשר לתוקפה המחייב של ההסכמה, נטען כי קיימת מחלוקת בנוגע לתוכן ההסכמה, מכתב הסיכום אינו מתייחס באופן מפורש למינהל ועומד בסתירה לסיכום הישיבה שנערכה במינהל, ובכל מקרה הגורם אשר לכאורה השתתף מטעם המינהל באותה ישיבה לא היה מוסמך לתת את ההתחייבות הנטענת ובוודאי שלא היה בכוחו לכבול את שיקול דעתה של הוועדה המחוזית , אשר היא היא המוסמכת הבלבדית לקבוע הוראות בנושא זה.
בנוסף נטען כי בכל מקרה וגם אם ניתנה התחייבות היא אינה ברת ביצוע וזאת הן בשל העובדה שהיא סותרת כאמור את העקרונות שנקבע ו בפסיקה , והן בשל העובדה שקיום ההתחייבות עלול לפגוע בזכותם של יתר בעלי הקרקעות הנכללים בתכנית, הואיל וביצוע של "שחזור זכויות" אמנם יעלה באופן ברור את ערכן של קרקעות העותרים, אך במקביל יותיר בהכרח נתח קטן יותר מההשבחה הגלומה בתכנית, לבעלי הקרקעות האחרים הנכללים בתכנית, ולפיכך נדרש ליתן לבעלי קרקעות אלו אפשרות לטעון טענותיהם וזאת ניתן להבטיח רק באם ת יכלל הוראה בדבר "שחזור זכויות" בתכנית הראשונה ובתכנית נשוא העתירה, וכך כאמור לא נעשה במקרה שבפנינו.
באשר לטענות בדבר קיפוח ואפליית העותרים ביחס לבעלי קרקעות פרטיים אחרים נטען תוך הפנייה לפסיקה, כי אין כל צורך והכרח ליצור זהות בין כל בעלי הקרקעות בתחום התכנית אלא אך ורק כאשר מדובר בבעלי קרקעות בעלות מאפיינים תכנוניים דומים, ואילו במקרה שבפנינו קיים בסיס תכנוני ושמאי לאבחנה בין קרקעות בייעוד "חקלאי" לבין קרקעות בייעוד "חקלאי משקי" המצדיק את השוני בהפרשה לצרכי ציבור כפי שנעשה על ידי השמאי בטבלאות האיזון.
באשר לטענת העותרים כנגד החלטת הוועדה המחוזית אשר התבססה על מסמך מדיניות של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה שלפיו יש לעודד מסחר במרכזי הערים על מנת להחיות את מרכזי הערים ולא לכוון ליצירת אזורי מסחר מחוץ לערים, ובמיוחד טענת העותרים שלפיה זכרון יעקב איננה עיר וכי גם העותרים עצמם לא ביקשו להפוך את המקרקעין בהן הוקנו להם זכויות למרכז מסחרי וכי הוועדה המחוזית אישרה בעבר את אזור המסחר "מול זכרון" נטען כי גם על פי מסמך המדיניות אין חולק על כך כי לוועדה המחוזית נותר שיקול דעת פרטני לכל מקרה, ובמקרה הספציפי שבפנינו הפעילה הוועדה המחוזית שיקול דעת סביר וצודק שעל פיו קבעה הוועדה המחוזית כי אין לאפשר אזור מסחרי נוסף על מתחם "מול זכרון" אלא יש לאשר אך ורק שימוש מסחרי מצומצם הנלווה למטרות התעסוקה ובכך יש איזון ראוי בין מסמך המדיניות העקרוני של המועצה הארצית לתכנון ובנייה ובין הצרכים התכנוניים הספציפיים הנובעים מהתכנית נשוא העתירה.
בנוסף נטען כי דווקא העובדה שזכרון יעקב איננה עיר, יש בה כדי לפעול כנגד העותרים ולחזק את המגמה לפיה אין לפעול להקמת אזורי מסחר שיהיה בהם כדי לפגוע בחוסנן הכלכלי של כלל הערים המצויות במחוז התכנוני שבו מאושר שטח המסחר.
המינהל אמנם הודה בטיעוניו כי הוא איננו מתנגד גם כיום להקנות לעותרים את הזכויות המב וקשות על ידם במסגרת התכנית ואולם, אין בכך כדי להוות עילה לתקיפת החלטת הוועדה המחוזית שהינה גוף סוברני המקבל החלטותיו אך ורק על פי שיקולים תכנוניים ובהתאם לחוק.
בדיון שהתקיים בפניי הוסיפה ב"כ המינהל וטענה כי בכל הנוגע לטענותיהם הקנייניות של העותרים, המקום לבררן הוא בתביעה אזרחית אשר תידון שלא בפני בית המשפט לעניינים מנהליים ואילו בעתירה שבפנינו הדיון צריך להתמקד אך ורק בסוגיות התכנוניות ובעניין זה סבור ים הן הוועדה המחוזית והן המינהל כי אין מקום להתערבותו של בית המשפט בשיקול דעתה התכנוני והמקצועי של הוועדה המחוזית.
טענות המועצה המקומית זכרון והוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון
המועצה המקומית זכרון יעקב ביחד עם הוועדה המקומית שומרון, הגישה תשובה לעתירה ובה נטען בין היתר כי כל המחלוקת בין וילדר ואמירי זכרון ובין המ ינהל הינה מחלוקת קניינית שאיננה נוגעת לשיקול הדעת התכנוני של הוועדה המחוזית.
באשר למכתב הסיכום נטען כי ראש המועצה המקומית לא נתן התחייבות כלשהי לוילדר ואמירי זכרון אלא שימש בסך הכל כמתווך ו/או כ"שושבין" אשר פעל להשגת הסכמה בין העותרים לבין המינהל ובכל מקרה לא הוא ולא המועצה המקומית לא היו מוסמכים לתת הבטחה שלטונית מחייבת כלשהי בכל הנוגע לשי קול הדעת התכנוני של הוועדה המחוזית, אשר אין חולק על כך כי לא היתה צד כלל למגעים שהתנהלו בין הצדדים.
המועצה המקומית הוסיפה וטענה כי היא לא היתה צד למחלוקת הקניינית שבין וילדר ואמירי זכרון למינהל ובנוסף נטען כי וילדר ואמירי זכרון מבקשים לייחס למכתב הסיכום משמעות שאינה קיימת בו וכי לא ברור כלל שמכתב הסיכום מתייחס בכלל לתכנית נשוא העתירה.
לאור כל האמור, טענה המועצה המקומית כי יש לדחות את עתירת העותרת אשר מונעת את קידומה של התכנית, שלה חשיבות רבה לאינטרס הציבורי של תושבי המועצה המקומית , וכי יש להעביר את הדיון במחלוקת הקניינית שבין וילדר ואמירי זכרון לבין המינהל לבית המשפט האזרחי.
טענות המשיבה 9 – קציעה ומיריון היוון
מתוך כלל המשיבים הנוספים שהגישו כתב תשובה לעתירה אבקש לציין את טענות המשיבה מס' 9 (להלן "קציעה") שעל פי התכנית הוקצו לה זכויות ומגרשים בתת מתחם נפרד מזה של וילדר ואמירי זכרון.
קציעה, בצד העובדה שהיא אינה מתנגדת לעתירה כל עוד לא יהיה בעתירה כדי לפגוע או לשנות את זכויותיה בטבלת האיזון ובמגרשים שהוקצו לה, הפנתה את תשומת לב בית המשפט לכשלים הקיימים בעתירה ובכלל זה העובדה שהעותרים לא טרחו לצרף לעתירה את כתב התביעה שהוגש על ידם לבית המשפט המחוזי, את העובדה שאין בפסק הדין שניתן באותה תביעה אזכור כלשה ו להתחייבות כלשהי של המינהל כלפי העותרים וכמו כן אין כל אזכור להתחייבות שכזו בתכנית ש/1403, ולטענת קציעה לוילדר ואמירי זכרון היו מספר הזדמנויות לעגן בכתב את ההתחייבות שלה הם טוענים כיום כי קיימת כלפיהם, והם בחרו שלא לעשות כן ובנסיבות אלה לא ניתן להעלות טענה כלפי הוועדה המחוזית אשר סברה כי אין מקום להתחשבות בהתחייבות הנטע נת על ידם.
בנוסף, טענה קציעה כי פרשנות העותרים למכתב הסיכום שגויה, המכתב בכל מקרה איננו מהווה "הבטחה שלטונית" מחייבת, וכמו כן המקרה שבפנינו איננו מתאים למנגנון של "שחזור זכויות" שהינו מנגנון המתאים למקרה שבו מופקעות זכויות במסגרת תכנית ראשונה ובמסגרת תכנית שניה מוקנה לשטחים המופקעים שווי בהתאם ליעודם המקורי לפני ההפקעה ואילו במקרה שבפנינו אין כלל סיטואציה של הפקעה בתכנית הראשונה וממילא כל המנגנון האמור איננו רלוונטי.
לאור כל טענות הצדדים לעיל, עלי ליתן את הכרעתי.
דיון והכרעה
כפי שפורט לעיל עניינה של עתירה זו בטענת העותרים לפיה נפלו פגמים בהחלטתה של הוועדה המחוזית המצדיקים את התערבותו של בית המשפט. ובטרם נפנה לדון בגוף טענות העותרים מן הראוי לחזור ולהזכיר את ההלכה הנהוגה בבית המשפט העליון מימים ימימה ולפיה:
"בית משפט זה חזר ושנה פעמים-אין-ספור, מימיה הראשונים של המדינה, כי לא יתערב בהחלטות רשויות התכנון המבוססות של שיקולים תכנוניים מובהקים, כל עוד לא נפל בהן פגם חוקי. הרכבם ההטרוגני והמקצועי של מוסדות התכנון וההליכים הדיוניים לפיהם הם פועלים מבטיחים בירור מקצועי מקיף וראיה רחבה של ההיבטים והשיקולים התכנוניים השונים.
"כלל נקוט הוא בידינו כי בית-המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות. התערבותו של בית המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות" (עע"מ 2418/05) מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים, [פורסם בנבו] פסקה 9 (24.11.2005)).
במקרה שבפנינו וילדר ואמירי זכרון אינם מעלים בעתירתם טענות לחריגה מסמכות, חוסר תום לב וכדומה, ולפיכך שומה עלינו לבחון האם הצביעו העותרים על "חוסר סבירות קיצונית" בהחלטת הוועדה המחוזית, המצדיקה את התערבות בית המשפט.
מאחר והסעד המבוקש בעתירתם של וילדר ואמירי זכרון הוא כי בית המשפט יתן הוראות "לפיהן תפעל הוועדה המחוזית לתיקון ה תכנית תוך השוואת הזכויות המוקנות לעותרים לזכויות אשר קיבל המינהל במסגרת התכנית ש/1403, קרי, מתן משקל ראוי להתחייבות ולהסכמות אליהן הגיעו הצדדים בשלב ההתנגדות ל תכנית זו כמחייבים לכל דבר ועניין ב תכנית דנן " (סעיף 33 לעתירה), לפיכך עלינו לבחון האם החלטת הוועדה המחוזית שלא להיענות לדרישות העותרים לקבלת הסעד המבוקש כאמור לעיל, נגועה ב"חוסר סבירות קיצונית" המצדיקה את התערבות בית המשפט.
אקדים ואומר כי לעמדתי,ולאחר שבחנתי את כל טענות הצדדים , מסקנתי היא כי לא עלה בידי וילדר ואמירי זכרון להניח תשתית עובדתית ו/או משפטית אשר תצביע על "חוסר סבירות קיצונית" בהחלטת הוועדה המחוזית אשר תצדיק מתן הוראות ל וועדה המחוזית כמבוקש על ידם וזאת מהנימוקים המצטברים הבאים:
68.1 לא הונחה תשתית עובדתית מספקת התומכת בטענת העותרים לפיה משמעותו הברורה של מכתב ה סיכום היא כי העותרים זכאים לקבל ב תכנית זכויות כפי שניתנו למינהל ב תכנית ש/1403.
68.2 גם אם נקבל את טענת העותרים ביחס למשמעות ותוכן מכתב הסיכום, עדיין לא עלה בידי העותרים להניח תשתית עובדתית או משפטית שתבסס את טענתם לפיה היה צריך להיות ברור לוועדה המחוזית כי מכתב הסיכום הינו בגדר "הבטחה שלטונית מחייבת".
68.3 גם אם נקבל את טענת העותרים כי היה ברור לוועדה המחוזית כי "מכתב הסיכום" הינו בגדר "הבטחה שלטונית מחייבת", עדיין לא עלה בידי העותרים לבסס את טענתם לפיה גם הוועדה המחוזית צריכה להיות כפופה להתחייבות שניתנה במכתב הסיכום .
68.4 בנוסף לכל האמור, לא עלה בידי העותרים להצביע על פגם מהותי בשיקול הדעת התכנוני שאותו הפעילה הוועדה המחוזית בסירובה לקבל את דרישו ת העותרים.
בנוסף ולחילופין, לא עלה בידי וילדר ואמירי זכרון לבסס טיעון לפיו נסיבות ה תכנית מצדיקות הפעלת מנגנון של "שחזור זכויות" או מנגנון דומה.
68.5 ובנוסף לכל האמור, לא עלה בידי וילדר ואמירי זכרון לבסס טיעון אשר יתמוך בטענתם בדבר אפליה שננקטה כנגדם במסגרת התכנית, באופן המצדיק את התערבות בית המשפט בטבלת האיזון המהווה חלק מהתכנית.

וכעת אבחן את טענות העותרים כסדרן.

משמעות מכתב הסיכום
הנדבך הראשוני שעל וילדר ואמירי זכרון להניח לצורך ביסוס טענתם בדבר חוסר סבירות קיצוני בהחלטת הוועדה המחוזית, הינו כי לוועדה המחוזית היה צריך להיות ברור כי משמעות מכתב הסיכום היא התחייבות להקנות לעותרים זכויות במגרשם כמו בתוכנית ש/1403 .
ללא ביסוס טענה זו, נשמט הבסיס מטענת העותרים לפיה הוועדה המחוזית החליטה להתעלם מהתחייבות ברורה של המינהל כלפי העותרים.
אלא שלעמדתי, כבר בשאלה מקדמית זו, לא עלה בידי וילדר ואמירי זכרון להניח את הבסיס העובדתי והמשפטי הנדרש, ולא הוכח בפניי כי ועדה מחוזית "סבירה" היתה חייבת להגיע למסקנ ה שלפיה מכתב הסיכום אכן מכיל התחייבות כנטען על ידי העותרים.
ויודגש כי אינני קובע מסמרות באשר לתוכנו של מכתב הסיכום ומחויבות המינהל על פיו, ונושא זה יתברר בערכאה המתאימה, וכל הדיון שלהלן יעסוק אך ורק בשאלת סבירות החלטת הוועדה המחוזית לאור המצג העובדתי והמשפטי שהונח בפניה.
ראשית, נבחן את לשונו הפשוטה של מכתב הסיכום, ולעמדתי המעט שניתן לאמר הוא כי תוכנו של מכתב הסיכום על פי לשונו , אינו כה חד משמעי כנטען על ידי וילדר ואמירי זכרון.
אינני מקבל אמנם את הטענות שהעלו חלק מהמשיבים לפיהן לא ברור כלל כי "התב"ע המתוכננת" הנזכרת ב"מכתב הסיכום" היא התכנית נשוא העתירה, ולעמדתי אין כל ספק כי התוכנית ביחס אליה ניתנה ההתחייבות האמורה במכתב הסיכום היא התוכנית נשוא העתירה אך בכל מקרה,כל שנאמר במכתב הסיכום הוא שבמסגרת התכנית,ייועדו מגרשי העותרים לייעוד שמאפשר תעסוקה ומסחר ( כפי שנעשה בפועל!), וזאת מבלי שצוין דבר ביחס ליחס בין שטחי התעסוקה והמסחר או ביחס לכך שהשימוש המסחרי שיתאפשר יהיה שווה לשימוש המסחרי הקיים כיום על פי תכנית ש/1403.
בנוסף, גם הנסיבות ה"חיצוניות" הנוגעות למכתב הסיכום אינן תומכות בטענות העותרים , וכאמור לעיל טענות העותרים ביחס לתוכנו של מכ תב הסיכום, מוכחש ות הן על ידי המינהל והן על ידי המועצה המקומית שהעומד בראשה הוא אשר ניסח את מכתב הסיכום והוא אשר שימש כאמור כ"שושבין" במגעים בין המינהל והעותרים.
בנוסף, ובאם אכן מדובר בהתחייבות כה פשוטה וברורה , ניתן היה לצפות כי התחייבות שכזו תעוגן במסמך חתום על ידי המינהל או על ידי סיטילינק, או בדרך של אזכור בפסק הדין שניתן בת"א 19331-10-09, או בדרך של הוראה בתקנון תכנית ש/1403 או בכל דרך סבירה אחרת , אלא שכפי שפורט לעיל, העותרים לא דאגו לעיגון ההתחייבות באף אחת מהדרכים הא מורות לעיל, ובהקשר זה יצויין כי בניגוד לנטען על ידי העותרים, מכתב המינהל אל אמירי זכרון (נספח יא' לעתירה), אינו מהווה ראיה לקיומה של התחייבות המינהל, ודווקא ההיפך הוא הנכון, והמכתב אינו מזכיר התחייבות כלשהי של המינהל, שבגינה מבקש נציג המינהל מאמירי זכרון לחתום על תשריטי החלוקה.
כבר נקבע לא אחת בפסיקת בית המשפט, כי התנהגות הצדדים לאחר חתימת הסכם יש בה כדי להעיד על פרשנותו ותכליתו של הסכם (ד"נ 32/84 עיזבון ולטר נתן ויליאמס ז"ל נ' Israel British Bank פ"ד מד(1 ) 265, 276) וכלל פרשנות זו הינו בעל תוקף גם ביחס ל"מכתב הסיכום" המהווה על פי טענת העותרים "מעין חוזה" וזאת מכוח הוראות סעיף 61 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי) התש"ל-1970.
במקרה שבפנינו העובדה שוילדר ואמירי זכרון בחרו שלא לפעול לעיגון כלשהו בכתב של התחייבות המינהל, אלא הסתפקו בסיכום שהוציא צד חיצוני – המועצה המקומית אשר ראשה טוען כי שימש רק כ"שושבין", וגם לא במסגרת פסק הדין שניתן בתביעתם (שלא הוצגה בפני בית המשפט), יש בה לכל הפחות כדי ליצור מצג שלפיו העותרים עצמם לא סברו ב"זמן אמת" כי אכן קיימת התחייבות כה ברורה ומפורשת ל"השוואת זכויות" מלאה בין זכויות המינהל ב תכנית ש/1403 ובין זכויותיהם ב תכנית כפי שהם מנסים לטעון היום.
קושי נוסף בגירסת העותרים אני מוצא גם במצב הזכויות התכנוניות של הצדדים ערב הכנתה של תכנית ש/1403.
כפי שפורט ברקע העובדתי לעיל, המגרשים הנכללים בתכנית ש/1403, שהינם המגרשים שבהם הוקנתה זכות חכירה לבר יהודה, ייעודם המקורי היה לתעשייה ועובר להכנת תכנית ש/1403 הם שימשו בפועל למסחר וזאת במסגרת "שימוש חורג".
לעומת זאת, מגרשי העותרים אשר לא נכללו כלל בתכנית ש/1403, יעודם היה "חקלאי" בלבד , ובנסיבות אלו, קשה גם לקבל את גירסת העותרים כאילו המינהל התחייב להעניק לעותרים זכויות בנייה וניצול שוות לזכויות שהוענקו במגרשי בר יהודה, וזאת כאשר י יעוד המגרשי ם מלכתחילה היה שונה באופן מהותי.
סיכומו של דבר, לעמדתי במקרה שבפנינו לא הוכח בפניי כי מכתב הסיכום אכן כולל בתוכו התחייבות ברורה למתן זכויות לעותרים כזכויות שניתנו בתכנית ש/1403, אלא ניתן בהחלט לראות במכתב הסיכום ככולל התחייבות לכך שבמסגרת התכנית נשוא העתירה מגרשי העותרים לא "יישארו מחוץ לתמונה", בייעוד חקלאי, אלא ייעודם ישונה לתעסוקה ומסחר, וזאת כפי שנעשה בפועל, ובנסיבות שכאלו נשמט לעמדתי הנדבך הראשוני וההכרחי לצורך ביסוס הטענה לפיה החלטת הוועדה המחוזית שלא לתת תוקף למכתב הסיכום הינה החלטה בלתי סבירה באופן קיצוני.
מכתב הסיכום – הבטחה שלטונית מחייבת ?
גם אם אניח לטובת העותרים כי קיים הכרח לפרש את מכתב הסיכום כטענתם, עדיין על העותרים להצביע על תוקפו כ"הבטחה שלטונית מחייבת", הואיל ועל טיעון זה, נשענת טענתם של העותרים לפיה גם הוועדה המחוזית הייתה מחוייבת לאמץ וליישם את האמור במכתב הסיכום.
אלא שגם בנושא זה אינני סבור כי עלה בידי העותרים להרים את הנטל הנדרש מהם לצורך ביסוס טענתם.
בפסיקה כבר נקבע כי:
"עיקרון ההגינות השלטונית הצמיח במשפט הישראלי כבר לפני כארבעים שנים את מוסד ההבטחה המינהלית. יסודותיו הונחו בפסק הדין בבג"ץ 135/75 סאי-טקס קורפוריישן בע"מ נ' שר המסחר והתעשיה, פ"ד ל (1) 673 (1975) אך תוקפה המחייב של הבטחה מינהלית הותנה בכך שנותן ההבטחה היה בעל סמכות לתיתה; הייתה לנותן ההבטחה כוונה להקנות לה תוקף משפטי; נותן ההבטחה הוא בעל יכולת למלא אחריה; ואין צידוק חוקי לשנות את ההבטחה או לבטלה ".
ע"א 9073/07 מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ (פורסם בנבו, 3.2.12, פיסקה 31)
האמנם במקרה שבפנינו אכן ברור כי התקיימו דרישות הפסיקה לביסוסה של "הבטחה שלטונית מחייבת"? לעמדתי התשובה לכך שלילית.
במקרה שבפנינו, מכתב הסיכום נערך על ידי ראש המועצה המקומית זכרון יעקב שהוא בוודאי אינו גורם המוסמך להתחייב בשם המינהל על כך שה תכנית אשר תוכן, תכלול "השוואת זכויות" ל תכנית ש/1403, וכאמור לעיל לא עלה בידי העותרים להצביע על מסמך כלשהו של המינהל או סיטילינק, אשר יש בו כדי ליצור הבטחה שלטונית מחייבת כלפיהם.
בעניין זה יודגש כי ב"כ המינהל אינו חולק כאמור על כך שבמסגרת הדיונים שהתקיימו בפני הוועדה המחוזית, המינהל לא התנגד לדרישות וילדר ואמירי זכרון , והתלבטתי אם אין בכך בכדי להשלים את ה"חוליה החסרה" הנדרשת לצורך יצירת הבטחה שלטונית מחייבת של המינהל כלפי וילדר ואמירי זכרון .
אלא שהגעתי למסקנה כי בכל מקרה לא התקיים התנאי הנדרש על פי הפסיקה של "נותן ההבטחה הוא בעל יכולות למלא אחריה", וזאת מאחר וכפי שיפורט להלן, גם אם נניח כאמור כי המינהל ראה עצמו מחוייב כלפי העותרים ליצור שיוויון לתכנית ש/1403 (למרות שלא עשה כך בפועל), עדיין אין ולא יכולה להיות מחלוקת על כך שהוועדה המחוזית הינה הגורם היחידי המוסמך ליתן תוקף ל תכנית, והינה לפיכך הגורם השלטוני המוסמך ליתן תוקף גם להתחייבות המינהל הנטענת, אלא שהוועדה המחוזית כלל לא הי יתה צד למגעים או לסיכום בין הצדדים, וממילא מכתב הסיכום ניתן על ידי גורם שאינו יכול להיחשב כמי שבסמכותו למלא אחר התחייבותו .
לפיכך אינני סבור כי עלה בידי העותרים לבסס גם את הטיעון שלפיו הוועדה המחוזית הייתה מחוייבת לראות במכתב הסיכום "הבטחה שלטונית מחייבת".
חובת הוועדה המחוזית לכבד את מכתב הסיכום
למרות שדי לכאורה באמור לעיל כדי לדחות את עתירת וילדר ואמירי זכרון , אניח לטובתם כי בפני הוועדה המחוזית הוכחה התחייבות ברורה ומחייבת של המינהל כלפי העותרים המהווה "הבטחה שלטונית" , וכעת יש לבחון את השאלה האם סירוב הוועדה המחוזית ליתן תוקף להתחייבות הינו בלתי סביר באופן קיצוני.
כבר נקבע לא אחת בפסיקת בית המשפט כי מוסדות התכנון שהוקמו בחוק התכנון והבנייה ובכלל זה הוועדה המחוזית "הם רשויות סטטוטוריות עצמאיות הפועלות על פי הסמכות ושיקול הדעת שהוקנו להם בחוק. החלטותיו של מוסד התכנון חייבות להתקבל על פי שיקול דעתו העצמאי. מוסד התכנון אינו כפוף בהחלטותיו לגוף כלשהו" (ראה שרית דנה ושלום וזינגר " דיני תכנון ובנייה" הוצאת נבו, 2015 עמ' 157 (להלן-"דנה וזינגר") וראה גם בג"צ 5848/99 פריצקי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים פ"ד נד(3) 5, 17, דנ ג"ץ 5361/00 פלק נ' היועץ המשפטי לממשלה פ"ד נט(5) 145, 163, 173).
בעת"מ (י-ם) 27148-04-10 עמותת "בצדק" נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים ( פורסם בנבו,12.12.12 עמ' 13) נאמרו הדברים הבאים, אליהם אני מצטרף בכל הכבוד:
"הרכבה המעורב של הוועדה המחוזית אינו מאפשר איפה לזהותה עם משרד הפנים או עם כל גוף ממשלתי אחר כאילו הייתה הוועדה בשר מבשרה של הממשלה או של המדינה. זיהוי שכזה אינו אפשרי גם מטעם אחר, הנעוץ במעמדה של הוועדה המחוזית כ"גוף סטטוטורי בעל סמכות עצמאית שחבריו נדרשים בהפעלת שיקול דעת עצמאי"...".
לאור העיקרון האמור לעיל, אין לוועדה המחוזית כל מחויבות אפריוריות, להנחיות או להוראות או להסכמות והתחייבויות קודמות של המינהל, וזאת הן בכובעו כבעל קרקעות בתחומי התכנית, והן בכובעו כרשות מרשויות המדינה, ולכל היותר על הוועדה המחוזית לבחון האם מבחינת שיקוליה התכנוניים, ניתן גם ליתן תוקף למחויבות המינהל הנטענת כלפי העותרים.
ואכן במקרה שבפנינו, וכמפורט בהחלטת הוועדה המחוזית, הוועדה לא הסתפקה בפסילה על הסף של התחייבות המינהל, אלא בחנה לגופו של עניין את ההשלכות התכנוניות של ההתחייבות ואת התאמתן לכלל הוראות התכנית, ומסקנתה של הוועדה הייתה כי לא ניתן מבחינה תכנונית לאמץ את הוראות מכתב הסיכום הנטען על ידי העותרים, וזאת לאור העובדה שכל מטרת התכנית הינה להקים אזור תעסוקה, שבו יותר גם שימוש מסחרי מצומצם ביותר, שיתן מענה לצרכים מסחריים הנלווים לאזור התעסוקה, ולפיכך דרישות העותרים לאשר להם לעשות במגרשיהם המצויים בלב אזור התעסוקה, שימוש מסחרי מובהק עומדת בניגוד למטרת התכנית, אשר לא נועדה כלל לאפשר הקמת מרכז מסחרי נוסף על "מול זכרון".
קביעה זו של הוועדה, מצויה בלב ליבו של שיקול הדעת התכנוני של הוועדה המחוזית, ולא מצאתי בשיקול זה חוסר סבירות ולא כל שכן חוסר סבירות קיצוני היכול לשמש בסיס להתערבות בית המשפט בהחלטה זו.
בהקשר זה יצוין גם כי "הפתרון" המוצע על ידי העותרים של הקמת תת מתחם לעותרים שבו יוקנו להם זכויות מסחריות מוגדרות, אף הוא פתרון תכנוני מובהק, המצוי במתחם שיקול הדעת המקצועי של הוועדה, ומשבחרה הוועדה לא לאמץ פתרון זה, אינני רואה מקום להתערבות בהחלטתה הנסמכת בין היתר על דברי ההסבר לתכנית המתייחסים באופן ברור לרצון העיקרי העומד בבסיס התכנית של יצירת אזור תעסוקה ולא אזור מסחר אשר ישתלב עם המרכז המסחרי שכבר קיים ב"מול זכרון" .
בהקשר זה יצויין כי גם אילו היה מוכח בפני כי הצעת העותרים לקיומו של תת מתחם בו יוקנו להם זכויות כמבוקש על ידם , הינה הצעה סבירה ואפשרית מבחינה תכנונית,עדיין אין בכך כדי להצמיח לעותרים לדרוש את התערבותו של בית המשפט וזאת לאור הלכתו הברורה של בית המשפט העליון לפיה:
" לא אחת בפני הרשות המחליטה יהיו מספר אפשרויות סבירות. ואולם, משנפלה ההכרעה כפי שנפלה לא היה מקום להתערב בה ולהעדיף עמדה תכנונית אחרת מזו שנבחרה על ידי הרשות המוסמכת. וכפי שקבע השופט ברק: "הבחירה בין אפשרויות אלה תעשה על-ידי הרשות המוסמכת, ולא על-ידי בית המשפט. זהו הביטוי לעקרון הפרדת הרשויות ולסובייקטיביות של שיקול הדעת המינהלי. [...] בעריכתה של בחירה זו בא לידי ביטוי שיקול הדעת הסובייקטיבי של הרשות המוסמכת. הבחירה היא שלה, ולא של זולתה. זה כוחה, וזו אחריותה." ( בג"ץ 953/89 אינדור נ' ראש עיריית ירושלים, פ"ד מה(4) 683, 694 (1991))."
עע"מ 9057/09 איגנר נ' השמורה בע"מ (נבו,20.10.10 פסקאות 14-15 ).

סיכומו של דבר גם בגוף שיקול הדעת התכנוני של הוועדה המחוזית וסירובה להעתר לבקשת העותרים, לא מצאתי פגם המצדיק את התערבות בית המשפט.
שחזור זכויות
במסגרת הדיון בעתירת ווילדר ואמירי זכרון , הקדישה ב"כ הוועדה המחוזית פרק נרחב מטענותיה לשלילת זכאותם של העותרים למנגנון של "שחזור זכויות", אלא שלעמדתי לא היה צורך כלל בדיון זה מאחר והסיטואציה העובדתית שבה עוסקת העתירה אינה דומה כלל למקרה של "שחזור זכויות".
מנגנון "שחזור זכויות",עוסק במקרה אופייני שבו מאושרת תוכנית ראשונה (להלן- " התוכנית הראשונה") הכוללת הפקעת זכויות ( בדרך כלל לצרכי ציבור כגון דרכים) , ובכדי להמנע מתשלום פיצויים כספיים לבעלי החלקות המופקעות או בכדי לקבל את הסכמתם של אותם בעלי קרקעות ל אישור התוכנית המפקיעה, נערך סיכום עם בעלי החלקות המופקעות שלפיו בתוכנית מאוחרת שהינה בדרך כלל תוכנית איחוד וחלוקה אשר באה בין היתר ליישם את הוראותיה של התוכנית הראשונה ,ינתן להם "פיצוי" וזאת בכך שבטבלת האיזון שתערך ביחס לתוכנית המאוחרת יקבע ה"שווי הנכנס" של החלקות שלהם לפי ייעודם המקורי לפני ההפקעה .
בדרך זו שווים של הקרקעות המופקעות בתוכנית המאוחרת יהיה גבוה יותר מאשר שווים האמיתי נכון ליום עריכת טבלת האיזון וכתוצאה מכך אותם בעלי חלקות יקבלו יותר זכויות בנייה או יותר תשלומי איזון במסגרת טבלת האיזון.

אלא שהמקרה שבפנינו שונה בתכלית,וזאת הן בכך שלא היה במקרה שלנו כל הליך של ההפקעה במסגרת תוכנית ש/1403 , וחלקות העותרים כלל לא נכללו במסגרת תוכנית זו, ובנוסף וילדר ואמירי זכרון אינם מבקשים כלל "שחזור" זכויות שהיו בידם בעבר, אלא הקניית זכויות חדשות שמעולם לא הוקנו להם בחלקותיהם.
גם אם היה ניתן לראות בדוחק בסיטואציה שבפנינו מעין סיטואציה של "שחזור זכויות" גם אז לא היה בכך כדי לסייע לעותרים , הואיל וכמפורט בטיעוני ב"כ הוועדה המחוזית , במקרה שבפנינו לא התקיימו כלל התנאים הנדרשים להחלת מנגנון של "שחזור זכויות" וזאת בראש ובראשנה בשל העובדה שלא קיים קשר תכנוני ישיר ובלבדי בין התוכנית הראשונה (ש/1403 ) ובין התוכנית המאוחרת (התוכנית נשוא העתירה), ואישורה של תוכנית ש/1403 לא היווה תנאי הכרחי לאישור התוכנית נשוא העתירה וכן להיפך, וראה בענין זה עת"מ (מרכז)1761-03-16 פרשיד פרטיאלי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (פורסם בנבו,25.12.16 פסקה 35 ואילך).
כמו כן , לא נכללה לא בתוכנית הראשונה ולא בתוכנית המאוחרת הוראה כלשהי בדבר "שחזור זכויות" , ולפיכך גם דרישה זו שהינה הכרחית לצורך החלת מנגנון "שחזור הזכויות" לא התקיימה במקרה שבפנינו.
על האמור יש להוסיף את עמדתו העדכנית של בית המשפט העליון, המסתייגת מאד מהחלתו של מנגנון "שחזור זכויות" או כל מנגנון פיצוי דומה הבא ליתן פיצוי לבעל חלקה בתחומי תוכנית מתוך שיקולים שאינם שיקולים תכנוניים מובהקים , כפי שבאה לידי ביטוי בבג"ץ 6942/15 רבקה בן משה נ' הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של תשתיות לאומיות (פורסם בנבו, 20.11. 16 ).
בהקשר זה חשוב לציין כי וילדר ואמירי זכרון הקדישו פרק נרחב בטיעוניהם לפסק הדין המחוזי שניתן בעניין "רוט", וב"כ המינהל טענה כי פסק הדין בוטל בערעור שהוגש לבית המשפט העליון , ואולם בכל מקרה וגם לולא בוטל פסק הדין, עדיין אינני סבור שניתן להיעזר בו לענייננו וזאת בשל נסיבותיו השונות בתכלית.
בעניין "רוט", יזם התכנית ביקש לכלול בתקנון התכנית המאוחרת הוראה בדבר "שחזור זכויות", וזאת ע ל בסיס סיכום קודם שהיה עם בעלי קרקעו ת שקרקעותיהם הופקעו בתכנית הראשונה והוועדה המחוזית ביטלה את הסעיף עקב התנגדות שהוגשה לה והדיון בבית המשפט המחוזי עסק בשאלה האם הוועדה המחוזית רשאית שלא לאשר סעיף של "שחזור זכויות" שאותו מבקש יזם התוכנית לכלול.
המקרה שבפנינו שונה לחלוטין ובו יוזם התכנית (המינהל) כלל לא כלל התחייבות לשחזור זכויות או סעיף דומה בתקנון התכנית, והעותרים מבקשים מהוועדה המחוזית לאמץ מסמך "חיצוני" לתכנית (מכתב הסיכום) ולשלבו בתקנון התוכנית ,ולפיכך מוטל היה נטל מוגבר על העותרים לבסס את טיעוניהם שהוועדה הייתה מחוייבת לאמץ הוראות של מסמך חיצוני לתוכנית, בנסיבות שבהן יוזם התוכנית עצמה אינו רואה עצמו כמחוייב לו, וכפי שפורט לעיל , לעמדתי העותרים לא עמדו בנטל זה .
אפליה
בנוסף לכל הטענות לעיל , נטען על ידי וילדר ואמירי זכרון כי קיימים פערים בלתי סבירים בשיעור ההפקעה לצרכי ציבור בין שני תתי המתחמים המצויים בתוכנית , ופערים אלו מהווים אפליה פסולה כלפי העותרים שממגרשיהם נגרע שטח המהווה למעלה מ-50% כהפרשה לצרכי ציבור לבין המגרשים המצויים בתת המתחם השני שבו שיעור ההפרשה לצרכי ציבור עומד על כ-30%.
טענה זו נדחתה כאמור על ידי הוועדה המחוזית אשר קבעה כי "אין חובה שיהיה שיוויון בין כל המתחמים שהם שונים זה מזה מבחינת מאפייניהם השמאיים, התכנוניים ומיקומם, אלא נדרש שיהיה איזון רק בתוך המתחמים עצמם", ובמסגרת טיעוניה חזרה ב"כ הוועדה על קו טיעון זה .
גם בנושא זה , לא מצאתי עילה להתערבותי בהחלטות הוועדה , ואבקש להפנות לדברים שנאמרו בימים אלו על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה(כבוד השופטת ריבי למלשטרייך) , אשר בכל הכבוד אין לי אלא להצטרף אליהם:
"גם אם ההפרשה לצרכי ציבור איננה זהה בין החלקות השונות, הרי שאין זכות קנויה לבעל מקרקעין שהוראות התוכנית החלות על חלקתו יהיו זהות לחלקות אחרות ראו בעעמ 5556/05 אילנה תמיר נ. שר הפנים ואח' (21.7.10) -
"בהיעדר טענה מבוססת כי הנתיב שבו צעדו רשויות התכנון מקורו בשיקולים זרים, או שהוא נגוע בהפליה אסורה, או בחוסר סבירות מהותי, ובשים לב לעובדה שאין לבעל מקרקעין זכות מוקנית כי ייקבע דווקא לו ייעוד קרקע מסויים, או זכויות בנייה בהיקף זה ולא אחר, רק משום ששכניו זכו בכך (עיינו: עניין בוכניק) – הרי שדין ניסיונם של המערערים לזכות בזכויות בנייה נוספות רק משום שלבעלי חלקות אחרים במבננים אחרים הכלולים בשטח תוכנית 446 ניתנו זכויות שכאלה – להידחות". וראו גם בגץ 9402/03 בוכניק נ. המועצה הארצית (18.3.07).
עת"מ(חיפה) 19346-09-15 סאלח סקר נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (פורסם בנבו,30.8.17 פסקה 8.8 ).

106. במקרה שבפנינו , אין כל טענה בפי העותרים , שלפיה שיקולי הוועדה או שיקולי השמאי אשר הכין את טבלת האיזון היו נגועים בשיקולים זרים , ויותר מכך האבחנה אותה עשה השמאי בין שני תת המתחמים התבססה על קביעתו לפיה קיים שווי שמאי שונה למקרקעי העותרים שייעודם "חקלאי" לבין מקרקעין המצויים בתת המתחם השני שייעודם "חקלאי –משקי" , ובעתירה שבפני זנחו העותרים את הטענות שהם העלו בפני הוועדה המחוזית בנושא זה .
בנסיבות שכאלו שבהן קיים בסיס שמאי לשוני בין המקרקעין, ובהעדר ראיה לשיקול זר כלשהו של הוועדה המחוזית או השמאי ,נשמט גם הבסיס מטענת האפליה האסורה , וכאמור בפסק הדין בענין "תמיר" עצם העובדה שמגרשים אחרים בתחומי התוכנית נהנו משיעור הפקעה מופחת לצרכי ציבור מאשר העותרים , אינה מקנה לעותרים זכות לדרוש את התערבותו של בית המשפט בשיקול הדעת התכנוני -שמאי של הוועדה המחוזית במסגרתו נקבע לכאורה לוילדר ואמירי זכרון שיעור הפרשה גבוה לצרכי ציבור, ולפיכך גם דין טענות העותרים בדבר אפלייה אסורה להדחות.
107. סיכומו של דבר , לאור כל האמור לעיל , דין עתירת וילדר ואמירי זכרון להדחות על כל חלקיה.
טענות בר יהודה בעת"מ 58751-09-16
108. כפי שפורט ברקע העובדתי לעיל, זכויותיה של בר יהודה במגרשים הנכללים בתחום התכנית, הוסדרו כבר במסגרת תכנית ש/1403 ותכנית 353-0206110.
109. בעתירתה, בעיקרי הטיעון ובטענות שהועלו בפניי העלתה בר יהודה את טענותיה כנגד התכנית המתמקדות ב-3 נושאים תכנוניים שיפורטו להלן. כמו כן תקפה בר יהודה את החלטת הוועדה המחוזית שלא לאפשר לבר יהודה לערור למועצה הארצית לת כנון ובנייה בנושאים נשוא העתירה, ובנושא זה לא נתבקש סעד כלשהו על ידי בר יהודה .
טענה ראשונה – הוועדה לא בחנה כנדרש את היבטי התחבורה הכרוכים בתכנית
110. לטענת בר יהודה, התכנית נשוא העתירה הינה תכנית בעלת השלכות תחבורתיות נרחבות החורגות בהרבה מעבר לתחומי התכנית, ובנוסף כבר כיום לפעילותו של מתחם "מול זכרון" שמושך אליו קהל מבקרים ונפחי תנועה משמעותיים, בפרט בשל העדר תחבורה ציבורית, השלכות תחבורתיות מהותיות.
111. בנסיבות אלו טוענת בר יהודה כי חלה חובה על הוועדה לבצע בחינה מעמיקה ומקיפה של היבטי התחבורה של התכנית, וזאת על סמך נתונים עדכניים ומלאים, ולטענת בר יהודה הוועדה לא פעלה בנושא זה כנדרש.
112. אין חולק על כך כי בפני הוועדה המחוזית הונח דו"ח בחינת השלכות תחבורתיות (להלן – " דו"ח הבה"ת") אשר נערך בחודש 2/2011, ובנוסף נערך לדו"ח הבה"ת מסמך משלים בחודש 2/2015 (להלן – " המסמך המשלים"), אלא שלטענת בר יהודה לא ניתן להסתמך על מסמכים אלו בשל שורה של פגמים הקיימים בהם. כך טוענת בר יהודה כי "ספירות התנועה" ששימשו בסיס למסמכים נערכו בשנים 2008-2010, ומאז חלו שינויים תכנוניים ותחבורתיים נרחבים באזור, שהוועדה המחוזית לא נתנה להם את המשקל הראוי.
113. זאת ועוד, בר יהודה הגישה לוועדה המחוזית במסגרת ההתנגדות, חוות דעת תחבורתית של אינג' פרלשטיין, אשר קבע בחוות דעתו כי "קיים הכרח במספר שינויים והתאמות חיוניות בהוראות התכנית על מנת למנוע כשלים תחבורתיים מהותיים ופגיעה ניכרת ובלתי מוצדקת בנגישות אל תחומי התכנית ובמיוחד אל המרכז המסחרי הפעיל והמצוי בשלבי הרחבה במסגרת התכנית "מול זכרון"" (דף מס' 2 לנספח 4 בעיקרי הטיעון).
114. השינויים עליהם המליץ המומחה מטעם בר יהודה, כללו הרחבת זרוע הגישה של כביש פנימי מס' 1 (היציאה הדרומית לעבר דרך מס' 4), שדרוג של צומת כבישים פנימיים ו + 2 ועוד.
115. במסגרת חוות דעתו הצביע המומחה מטעם בר יהודה, על כשלים שנפלו בדו"ח הבה"ת והמסמך המשלים, וזאת בין היתר בכך שהבה"ת הניח כי שיא הפעילות התחבורתית הינו בשעות הבוקר בעוד שבפועל שיא הפעילות צפוי דווקא בשעות אחה"צ, הבדיקות נערכו על פי שיטה מיושנת (שיטת הנפח הקובע) וכן פגמים נוספים.
116. בטיעונים בפניי הוסיף ב"כ בר יהודה והצביע על פגמים נוספים בדו"ח הבה"ת ובמסמך המשלים, וכך לדוגמה הצביע ב"כ בר יהודה על כך שחישובי יועץ התחבורה שהכין את דו"ח הבה"ת התבססו על 100% אחוזי בנייה – שטח עיקרי במתחם התעסוקה, וכ-50% אחוזי בנייה שטח עיקרי במתחם התעשייה, בעוד שבפועל עולה מהחלטת הוועדה המחוזית כי אחוזי הבנייה שנקבעו בתכנית עומדים על 120% במתחם התעסוקה ו-110% בשטחי התעשייה, דהיינו יועץ התחבורה ביסס את תחשיביו על אחוזי בנייה נמוכים בהרבה מכפי שקיימים בפועל.
117. עוד נטען כי כפי שעלה מהחלטת הוועדה המחוזית, הפקדת התכנית אושרה בתנאי שיועץ התחבורה יערוך בחינה מחודשת של שלבי הביצוע התחבורתיים המוצעים בתכנית, וככל שיימצא שיש לעדכן את שלבי הביצוע התחבורתיים, ייעשה תיקון בסעיף 7.1 לתקנון התכנית העוסק בשלבי הביצוע וההתניות התחבורתיות הנדרשות לכל שלב, אלא שלטענת בר יהודה ה"בחינה" המחודשת שערך יועץ התחבורה, ואשר תוצאותיה הועברו לבר יהודה רק תוך כדי בירור העתירה, הסתכמו בהודעת דוא"ל לקונית של מספר שורות, שנערכה ללא נתונים ותחשיבים מקצועיים.
118. סיכומו של דבר, לטענת בר יהודה, קיים הכרח להחזיר את הדיון לוועדה המחוזית בכדי שתבחן מחדש את כל היבטי התחבורה הכרוכים בתכנית, וזאת על בסיס נתוני תחבורה נכונים ועדכניים, ובר יהודה הפנתה לפסיקה שם נקבע כי אישור תכנית על סמך נתונים תחבורתיים בלתי עדכניים הינו בלתי סביר באורח קיצוני, וזאת כאשר חלפו רק שנתיים ממועד איסוף הנתונים (עת"מ 12215-04-15 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה ואח' נ' ועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה ואח' (פורסם בנבו, 30.5.16)). (להלן-"עניין הרצליה")
119. להשלמת התמונה יצוין כי בר יהודה במסגרת התנגדותה לתכנית העלתה בפני הוועדה המחוזית שורה של התנגדויות בנושאי תחבורה אשר בחלקן התקבלו על ידי הוועדה המחוזית וחלקן נדחו על ידה, ומתוך כלל ההתנגדויות הללו, מתמקדת כאמור בר יהודה כיום בטענות כנגד היות נתוני התחבורה שהונחו בפני הוועדה בלתי עדכניים.
120. לעניין זה התייחסה הוועדה המחוזית באופן מפורט וקבעה כי דו"ח הבה"ת והמסמך המשלים התייחסו אמנם למצב הקיים אך עליו הוסיף יועץ התחבורה תחזית ביקושים עתידית הן לאור הגידול הטבעי הצפוי והן ביחס לנפחי תנועה שייווצרו כתוצאה מהתכנית או מתכניות מאושרות או כאלו שהן בתהליכי אישור.
121. בכל מקרה הוועדה המחוזית קבעה כי " הפיתוח והתכנון העתידי במרחב לא השתנה באופן מהותי (כולל ביחס לתוספת השטחים שאושרה ב"מול זכרון" שהינה זניחה במונחים של תוספת תחבורה ביחס לכלל אזה"ת) ולכן אין משמעות לעדכון נתוני המצב הקיים".
122. זאת ועוד, הוועדה המחוזית בהחלטתה הפנתה לסעיף 7.1 לתקנון התכנית הקובע כי לאחר מימוש 70% מהיקפי הפיתוח י דרש לערוך בחינת היבטי תחבורה (בה"ת) עדכנית, ויותר מכך לאחר שנערכה הבחינה המחודשת של היבטי התחבורה על ידי יועץ הוועדה, המליץ היועץ התחבורתי והמלצתו אומצה על ידי הוועדה, על כך שתיערך בה"ת עדכנית לאחר מימוש 60% מהיקפי הפיתוח (במקום 70%).
לאור האמור בהחלטות הוועדה, ולאור התיקון שנערך בסעיף 7.1 לתקנון התכנית טוענת ב"כ הוועדה המחוזית כי הוועדה המחוזית נקטה בכל האמצעים הסבירים הנדרשים לצורך מתן מענה ראוי לפן התחבורתי בתכנית ואין עילה לבית המשפט להתערב בהחלטתו המקצועית של מוסד התכנון, כאשר לא הוכח כי נפל בה פגם מהותי, וב"כ הוועדה הפנתה לפסיקה המדגישה כי בית המשפט לא ישים את שיקול דעתו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות כל עוד לא נפל בו פגם חוקי (בג"צ 6942/15 רבקה בן משה נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של תשתיות לאומיות (פורסם בנבו, 20.11.16)).
דיון והכרעה בסוגיית הנתונים התחבורתיים
כמפורט לעיל, טענת בר יהודה היא כי הוועדה המחוזית קיבלה את החלטותיה בנושאים הקשורים להיבטים התחבורתיים על סמך נתונים ארכאיים ובלתי מספקים ולפיכך יש להחזיר את הדיון לווע דה המחוזית על מנת שתבחן נתונים תחבורתיים עדכניים ומלאים.
אכן כבר נקבע לא אחת בפסיקה כי:
"הלכה מושרשת היא שכל החלטה של רשות מנהלית חייבת להתבסס על תשתית ראייתית מספקת, לאחר תהליך מקיף ויסודי של איסוף ועיבוד הנתונים...
תכלית ההקפדה על הליך מינהלי תקין היא להבטיח שהחלטת הרשות תתקבל על סמך הנתונים הרלוונטיים ולאחר בחינה מעמיקה של השיקולים השונים."
בג"צ 7289/11 קרייזי וואו בולז בע"מ נ' שר התעשייה והמסחר (פורסם בנבו, 9.5.13 , פסקה 17).
אלא שבמקרה שבפנינו קיימת מחלוקת בין הצדדים בשאלה האם אכן הונחה בפני הוועדה המחוזית "תשתית ראייתית מספקת" "לאחר תהליך מקיף ויסודי של איסוף ועיבוד", וכעולה מטיעוני הוועדה המחוזית היא סבורה כי חוות דעתו של יועץ התחבורה אשר כללה כאמור את דו"ח הבה"ת משנת 2011, מסמך משלים משנת 2015, ובחינה עדכנית משנת 2016 של היבטי התחבורה בתכנית אשר הובילה כאמור לעריכת תיקון בסעיף 7.1 לתקנון התכנית, מהווים תשתית עובדתית מספקת וראויה לצורך קבלת החלטותיה.
בר יהודה לעומת זאת סומכת את טענותיה על חוות דעתו של יועץ התחבורה מטעמה, אשר כאמור לעיל הצביע על הפגמים הקיימים בדרך איסוף הנתונים והסקת המסקנות על ידי יועץ התחבורה ככלל ובדו"ח הבה"ת בפרט.
בפנינו איפוא סיטואציה שבה מונחות בפני בית המשפט חוות דעת סותרות של מומחים מקצועיים, האחד מטעם הגוף המנהלי והשני מטעם העותרים, ובעניין זה ידועה הלכתו של בית המשפט העליון לפיה:
"...כאשר קיימת מחלוקת מומחים לא יתערב בית המשפט בדרך כלל ולא יכריע בין הדעות השונות של המומחים. הרשות המינהלית רשאית לבחור בין הדעות את זו הנראית סבירה בעיניה ולגבש החלטה על יסודה, ובית המשפט לא ייטה לשוב ולבחור בין הדעות השונות של המומחים; והוא כל עוד דעת המומחים, עליה הסתמך בעל הסמכות, אינה כה מעוותת או חסרת היגיון, עד שתיראה בעיני בית המשפט בשל מהותה ואופיה כנעדרת יסוד בשיקולים ענייניים" (בג"ץ 297/82 ברגר נ' שר הפנים [4], בעמ' 55. וראו גם בג"ץ 1255/94 "בזק", החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' שרת התקשורת [5])."
בג"צ 6444/96 העמותה למען החתול נ' עיריית ערד פ "ד נה(1) 769, 784.
על האמור יש להוסיף את שנאמר לא אחת בפסיקה, כי:
"ככלל בית המשפט יטה להימנע מלהתערב בשיקול דעתה של הרשות הציבורית, ונטיה זו תגבר ב יתר שאת, מקום שבו – כבענין הנדון לפנינו – ההחלטה הנבחנת מצויה בתחום מומחיותה המקצועית המיוחדת של הרשות , או שהיא משקפת בחירה בין מספר עמדות מקצועיות חולקות..."(דגש שלי ש.מ.)
בג"צ 2445/06 איזו טסט בע"מ נ' הרשות הלאומית להסמכת מעבדות (פורסם בנבו 31.5.09 , פסקה 45).
במקרה שבפנינו, הוועדה המחוזית בחרה ל אמץ את חוות דעתו של יועץ התחבורה מטעמה והעדיפה אותה על פני עמדתו של יועץ התחבורה מטעם בר יהודה, האמנם ניתן לאמר כי הונחה בפני בית המשפט תשתית עובדתית או משפטית היכולה לבסס קביעה לפיה בחירה זו של הוועדה היא "מעוותת", "חסרת היגיון" ו"נעדרת יסוד בשיקולים ענייניים", לעמדתי התשובה לכך היא שלילית.
כנגד טענת בר יהודה לפיה ספירות התנועה שנערכו בשנת 2008-2010 אינן יכולות לשמש כבסיס לבחינת נתוני תחבורה כיום או בעתיד, עומדת עמדת הוועדה המחוזית אשר לפיה המומחה מטעמה שילב בחוות דעתו גם תחזיות למצב התחבורה בעתיד, אשר לוקחות בחשבון גם את הגידול הטבעי הצפוי וגם את השינויים התכנוניים והתחבורתיים הצפויים.
בנסיבות אלו, וגם אם אקבל את הטענה שקיים פגם בהסתמכות על ספירות תנועה ישנות, או בכך שתחזיות התנועה התמקדו בעומסים בשעות הבוקר בעוד שעיקר עומסי התנועה צפויים בשעות אחה"צ, עדיין אין בכך כדי להניח בפנית בית המשפט בסיס מוצק דיו, המצדיק את התערבות בית המשפט במסקנותיו של יועץ התחבורה אשר שילב בנתונים שנאספו גם תחזיות מקיפות ומפורטות ביחס לשינויים התחבורתיים העתידיים הצפויים.
האמור לעיל, מקבל חיזוק לאור קביעתו של היועץ מטעם הוועדה המחוזית, שלא נסתרה בפניי, ולפיה בתחזיות שניתנו על ידו ננקטו אמות מידה מחמירות, וכך כתב המומחה כי: "נפחי התנועה שמחולל הפרוייקט חושבו לפי מקדמי יצירת נסיעות של משרד התחבורה. מקדמים אלו נקבעו על פי קריטוריונים שבמרכז הארץ. הפרויקט ממוקם ב"פריפריה" והינו פרויקט משולב עם מערך תחבורה ציבורית ומערך הסעת המונים (תחנת רכבת) (סעיף 4 למסמך המשלים נספח 9 לעיקרי הטיעון). מכך ניתן להניח, שאפשר להשתמש בדרישות חניה מופחתות ומקדמי יצירת נסיעה נמוכים יותר (פרט לרכבת).
בפועל החישוב נעשה לפי מקדמי יצירת נסיעה מלאים. לאור זאת ניתן לראות בחישוב שנעשה כ"חישוב מוגדל" ולהתחשב בעובדה זו, במשמעות ההשפעה על רמות השירות."(דגשים שלי ש.מ)
דהיינו, יועץ התחבורה הניח בחוות דעתו הנחות "מוגדלות" ומחמירות ביחס להיקף התנועה העתידי הצפוי, ועל בסיס הנחות אלו קבע את הנחיותיו.
בנסיבות אלו קביעות העותרים בדבר "הקטסטרופה" התחבורתית הצפויה, על אף שהן נסמכות על חוות דעת של מומחה מטעמם, אינן מהוות בסיס מוצק די להתערבות בחוות דעתו של יועץ התחבורה שאומצה על ידי הוועדה ובכל מקרה לא ניתן לקבוע כי קביעות יועץ התחבורה של הוועדה הינן חסרות יסוד כפי שנטען על ידי העותרים .
החלטתי שלא להתערב בנושא זה, מקבלת חיזוק נוסף גם לאור העובדה שהוועדה המחוזית עצמה קבעה נקודת בחינה נוספת של היבטי התחבורה בתום 60% מביצוע הפיתוח, ולמעט טענות כלליות שהועלו בפניי, בדבר הקושי שייווצר אם יידרשו שינויים בהיבטי תחבורה לאחר ביצוע אותם 60%, עדיין לא הונחה בפניי תשתית שתבסס טיעון לפיו לא ניתן יהיה לערוך שינויים שיידרשו אם יידרשו בהסדרי התנועה הקבועים בתכנית על בסיב הבחינה העדכנית .
עוד אבקש לציין כי מעיון בהחלטה עולה בבירור כי הוועדה המחוזית שקלה בכובד ראש את טענות בר יהודה בכל הנוגע בהיבטי התחבורה ואף קיבלה את התנגדות בר יהודה בנושא נגישות (סעיף 14.3 לעמ' 33 להחלטת הוועדה).
סיכומו של דבר, לא מצאתי מקום להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית בהיבטי התחבורה, ולפיכך אני דוחה את עתירת בר יהודה בנושא זה.
למעלה מהדרוש אציין כי דווקא פסק הדין בענין הרצליה, אליו הפנתה בר יהודה מלמד על הנסיבות הקיצוניות שבהן בית המשפט יתערב כאשר הוכח בפניו כי התשתית העובדתית עליה הסתמכה הוועדה היה חלקי ולקוי.
שם הוכח בפני בית המשפט כי בוצעה בדיקת נתונים לקויה ביותר, כאשר בעוד שהדרישה היתה לבדוק עומסי תנועה בחודשי הקיץ, כל הבדיקה הצטמצמה ל-4 ימים בחודש יוני, וחוות הדעת שנערכה על בסיס נתונים חלקיים אלו לא התייחסה כלל לסוגיות מהותיות שהוועדה המחוזית נדרשה לדון בהן, ויותר מכך, עורך חוות הדעת לא בדק בדיקות כלשהן אלא בסך הכל אימץ את נתוני הבדיקה שנערכו על ידי היזם.
במקרה שבפנינו שונים פני הדברים בתכלית, ובפני הוועדה המחוזית וגם בפני בית המשפט הונחו חוות דעת מפורטות ומקיפות שנערכו על ידי יועץ התחבורה, וגם אם עלה בידי ב"כ בר יהודה להצביע על פגמים מקצועיים הקיימים בחוות הדעת, עדיין אין בהם כדי להוות נימוק מספיק לפסילת מסקנותיו המקצועיות של המומחה שהתבססו כאמור על נקיטת נקודת מבט שמרנית ומחמירה ביחס לעומסי התנועה הצפויים.
שטח 811
במסגרת התוכנית נכלל מגרש 811 שהינו מגרש ציבורי אשר לגביו נקבע בהוראות התכנית כי הוא מיועד ל"כיכר עירונית", ובסעיף "שימושים" נכתב: "מיועד לרחבה עירונית להתכנסות ואירועים ציבוריים זמניים שאינם קבועים. גינון פיתוח נופי, פינות ישיבה סככות צל, שבילים" ולאחר מכן בסעיף "הוראות" נקבע כי: "שימושי הגינון יהוו לפחות 30% מכל תא שטח. תיאסר חניה בתחום הכיכר."
במסגרת ההתנגדות שהוגשה על ידה טענה בר יהודה, כי לא ברור מהי תכליתה של הכיכר, במיוחד כאשר מדובר באזור המיועד לשמש בעיקר לתעסוקה ומסחר.
בנוסף טענה בר יהודה כי המועצה המקומית זכרון יעקב שלה הוקנו הזכויות במגרש 811, אינה מעוניינת בכיכר עירונית במקום, ויותר מכך בין בר יהודה והמועצה המקומית נחתמו שני הסכמים במסגרתם סוכם כי מגרש 811 ישמש כחניון ציבורי, ובנוסף ניתנה הודעה מחייבת ביום 1.2.2015 על ידי המועצה המקומית ביחס למגרש 811 שלפיה: "מדובר בשטח בבעלות המועצה המשמש כחניה ואין בכוונת המועצה לשנות מצב גם ביחס לשטח זה. יודגש כי עמדת המועצה ביחס לתכנית למתחם כולו היא ששני תאי שטח אלו צריכים להיקבע כחניות ציבוריות. המועצה תפעל בעניין זה מול מוסדות התכנון ".
לפיכך טענה בר יהודה בהתנגדותה כי על הוועדה המחוזית לכבד את ההסכמים שבין הצדדים ולהשאיר את מגרש 811 בייעודו כמגרש "לשימוש ציבורי" כפי שכבר היה בתכנית "המצב הקיים" על פי תכנית ש/318.
הוועדה המחוזית דחתה את התנגדות בר יהודה ממספר נימוקים. האחד – אין מקום מבחינה אורבנית ועיצובית למקם מגרש חניה בשער הכניסה לאזור התעשייה, ויש ליצור בשטח זה מוקד לפעילות, ולא נועד לתת פתרונות חניה למרכז המסחרי, ואין כל הצדקה לחניון ציבורי נוסף, אלא יש מקום "לכיכר עירונית המיועדת לשמש כרחבה עירונית פעילה שניתן יהיה לערוך בה אירועים ציבוריים זמניים ופעילות ציבורית". "מדובר בעיקרון תכנוני של שטח פתוח מבינוי ומזמין בכניסה הראשית לאזור התעסוקה".
שנית – תושבי מעין צבי הביעו רצון למרחב ציבורי שישרת את כלל הציבור ויהווה נקודת מפגש ואינטראקציה בין אנשים.
שלישית – המועצה המקומית בהתנגדות שהוגשה על ידה, לא דרשה כלל להפוך את מגרש 811 לחניון אלא למבני ציבור.
טיעוני בר יהודה בעתירה בעניין מגרש 811
בעתירה ובעיקרי הטיעון הצביעה בר יהודה על שני פגמים מהותיים שנפלו לעמדתה בהחלטת הוועדה המחוזית. הראשון – התעלמות משיקול רלוונטי, הואיל וכעולה מהחלטת הוועדה המחוזית היא התעלמה לחלוטין מההסכמים שבין בר יהודה והמועצה המקומית ומתוקפם המשפטי המחייב, ובכך נגועה החלטת בחוסר "סבירות קיצונית".
השני-לאור התנגדות המועצה המקומית אשר תהיה אחראית על מגרש 811, נראה שתכליתו ככיכר עירונית לא תמומש, ומאידך קיימים צרכי חנייה רבים של הבאים גם למתחם "מול זכרון", ולפיכך ניתן היה לערוך שילוב בין שימוש במגרש 811 ככיכר עירונית ובין צרכי החנייה, וזאת או בדרך של בניית חניון תת קרקעי או בדרך של התרת שימוש בכיכר לצרכי חניה בשעות הערב ובסופי שבוע, ובכל מקרה אין כל עילה והצדקה לאיסור שנקבע בתכנית לע שיית שימוש במגרש 811 לצרכי חניה וקביעת הוועדה בענין זה נגועה ב"חוסר סבירות קיצונית".
בטיעון בפניי התייחס ב"כ בר יהודה, לטענה לפיה היה על בר יהודה להסדיר את השימוש במגרש 811 כחניון ציבורי במסגרת תכנית ש/1403 , ולכך השיב ב"כ בר יהודה כי במסגרת תכנית ש/1403 ניתן על ידי בר יהודה מענה מלא לתקן החניות הנדרש במרכז "מול זכרון" , והואיל ומגרש 811 שימש בפועל כחניה, וייעודו בתכנית הקיימת היה ל"מבנים ומוסדות ציבור" שכללו באותה תכנית גם שטחי חניה ושטחי ציבור, לא היה צורך בהסדרה מיוחדת בתכנית ש/1403 ביחס למגרש 811.
בנוסף חזר ב"כ בר יהודה והדגיש, כי טענתו היא ביחס לכך שהוועדה המחוזית לא שקלה כלל את ההסכמים שבין בר יהודה למועצה המקומית, ובכך התעלמה מנתון רלוונטי ומהותי שהיה חייב להישקל על ידה, וגם אילו היה מוכח שהוועדה שקלה נתון זה, הרי שהחלטתה לכפות על המועצה המקומית הקמת כיכר עירונית, כאשר המועצה המקומית עצמה מודיעה כי אין לה כל כוונה לתקצב את אחזקתה של הכיכר האמורה, וקביעת איסור מוחלט על חניה כאשר קיימים צרכי חניה ברורים, הינה החלטה בלתי סבירה באופן מהותי.
עמדת המועצה המקומית זכרון
המועצה המקומית הצטרפה לטענות בר יהודה בכל הנוגע למגרש 811 וטענה כי אין זה סביר שהוועדה המחוזית תכפה על המועצה המקומית להפר את ההסכם שנחתם בינה ובין בר יהודה, עם כל המשמעויות הנלוות לכך.
בנוסף טענה המועצה המקומית כי היא הבהירה לוועדה המחוזית כי אין לה כל צורך בכיכר עירונית, וכי אין לה את המשאבים הנדרשים להקמת הכיכר ותחזוקתה, ובנסיבות אלו אין זה סביר לכפות עליה להקים ולתחזק כיכר עירונית כאשר המועצה המקומית איננה מעוניינת בכך ואינה רואה בכך צורך.
בנוסף, תמכה המועצה המקומית בעמדת בר יהודה בדבר צרכי החנייה באזור המצדיקים מתן אפשרות שימוש לצרכי חנייה במגרש 811.
יצוין כי בפניי הודתה ב"כ המועצה המקומית כי היה מקום לפירוט נרחב יותר של טענותיה במסגרת ההתנגדות וכי היה רצוי כי המועצה המקומית תטען באופן מפורש כי היא מבקשת שמגרש 811 ייועד לצרכי חניון ציבורי.
טענות הוועדה המחוזית
כנגד טענות בר יהודה והמועצה המקומית טענה הוועדה המחוזית שלוש טענות עיקריות:
האחת – אין בכוחם של ההסכמים שנערכו בין המועצה המקומית ובר יהודה בכדי לחייב את הוועדה המחוזית, ואין למועצה המקומית סמכות להתחייב ביחס לנושאים תכנוניים שאינם בסמכותה.
השנייה – אין תוקף להסכמים בהיותם "עסקה במקרקעין" המחייבת את אישור שר הפנים, ומשלא ניתן אישור כאמור אין לתת כל משקל להסכמים אלו.
בהקשר זה יצוין כי נטען על ידי בר יהודה כי אין מדובר כלל בעסקה במקרקעין כאשר כל שהוסכם בין בר יהודה והמועצה המקומית הוא ביחס לשימוש שייעשה במגרש 811 ולא הוקנו לבר יהודה זכויות במגרש.
השלישית – הדרישה לחניון ציבורי אינה תואמת את מטרות התכנית, ואינה עולה בקנה אחד עם שיקולי התכנון שעליהם הצביעה הוועדה המחוזית של "שטח פנוי מבינוי ומזמין בכניסה הראשית לאזור התעסוקה", והראיה לכך שהשימוש במגרש 811 כחניון ציבורי איננו צורך תכנוני היא בכך שבר יהודה עצמה לא טרחה לעגן את השימוש המבוקש לא בהוראות ש/1403 ולא בתכנית 353-0206110 אשר כללה חניון תת קרקעי אך לא במגרש 811.
בטיעון בפניי חזרה ב"כ הוועדה המחוזית על טענתה לפיה לא קיים מקור חוקי המחייב את הוועדה המחוזית לשקול את ההסכמים אשר לא מצאו את דרכם להוראות שתי תוכניות סטטוטוריות שאושרו על ידי בר יהודה לאחר שנחתמו ההסכמים, וכאשר המועצה המקומית עצמה בהתנגדותה בפני הוועדה המחוזית לא דיברה כלל על חניון ציבורי.
בנוסף הדגישה ב"כ הוועדה המחוזית את העובדה שכל המניע של בר יהודה הוא מניע כלכלי טהור ללא שיקול תכנוני, וגם אם נניח כי עמדו בפני הוועדה המחוזית שתי חלופות, האחת לאסור שימוש לצרכי חניה, והשנייה לאפשר שימוש לצרכי חניה במגרש 811, והוועדה על פי שיקול דעתה המקצועי בחרה באחת החלופות, עדיין אין כל עילה שבית המשפט יתערב בשיקול דעתה של הוועדה.
כמו כן נטען כי מה שהרשות המקומית צריכה אינו יכול להיות השיקול היחיד שעומד בפני מוסד התכנון, וכי בניגוד למועצה המקומית ששיקוליה צרים, לוועדה המחוזית ראייה תכנונית רחבה של כל המתחם, ובית המשפט אינו יכול להתערב בשיקול הדעת התכנוני של הוועדה המחוזית, אשר משיקולים תכנוניים סברה שאין מקום לאפשר שימוש לצרכי חניה במגרש 811.
דיון והכרעה בנושא מגרש 811
כאמור לעיל, וכפי שנקבע לא אחת:
"שיקול דעת מינהלי חייב להיות מופעל בתום-לב, על יסוד שיקולים ענייניים, בשוויון, בסבירות ובמידתיות. כאשר הפעלתו עומדת בכללים אלו, בית המשפט לא יתערב בהחלטה המינהלית, ולא יחליף את שיקול דעתו של הגורם המוסמך בשיקול דעתו. מנגד, כאשר הפעלת שיקול הדעת המינהלי נגועה בפגם, הדבר עשוי להצדיק התערבות שיפוטית. אחת מעילות ההתערבות כאמור, היא "עילת הסבירות". עילה זו מאפשרת לבית המשפט להתערב בשיקול הדעת המינהלי, במקרים שבהם הגורם המוסמך לא שקל את כלל השיקולים הנדרשים לצורך החלטתו, או שלא העניק לשיקולים השונים את המשקל הראוי. ככלל, התערבות בנסיבות אלה שמורה למקרים של אי-סבירות מהותית או קיצונית. בנוסף, נהוג לומר, שקיים מתחם של החלטות סבירות, שבחירה בכל אחת מהן תעמוד בדרישת הסבירות".(דגש לא במקור ש.מ)
בג"צ 3758/17 הסתדרות העובדים הכללית החדשה נ' הנהלת בתי המשפט (פורסם בנבו 20.7.17, פסקה 35) .

ומכאן למקרה שבפנינו, שבו כעולה מהחלטת הוועדה המחוזית, בדחיית ההתנגדות ביחס להוראת התכנית המייעדת את מגרש 811 לכיכר עירונית והאוסרת על עשיית שימוש לצרכי חניה בכיכר, התעלמה הוועדה לחלוטין, ולא נתנה משקל כלשהו הן להסכמים שנערכו בין בר יהודה והמועצה המקומית, והן לעמדתה של המועצה המקומית שלפיה אין לה רצון ומשאבים לממש ולתחזק את ייעוד מגרש 811 ככיכר עירונית ומאידך נתנה הוועדה המחוזית משקל מהותי לרצון שהביעו תושבי מעיין צבי במהלך הדיון במרחב ציבורי שישרת את כלל הציבור , ובעובדה שהמועצה המקומית לא דרשה שמגרש 811 ישמש כחניון ציבורי דווקא.
בנסיבות אלו עולה השאלה, האם הנתונים שלא נשקלו על ידי הוועדה, הינם שיקולים רלוונ טיים שהיה על הוועדה לשקלם, והאם אי שקילתם, בצד מתן משקל לשיקולים אחרים מהווה פגם של חוסר סבירות קיצונית המצדיקה את התערבות בית המשפט .
לאור כל הנתנים שבפני אני סבור , כי יש לערוך הבחנה והפרדה בין שני חלקיה של החלטת הוועדה המחוזית בעניין מגרש 811 , כאשר בכל הנוגע לקביעתה העקרונית לפיה ייעוד מגרש 811 הינו לשמש כ"כיכר עירונית", הינה קביעה המצוייה במתחם הסבירות של שיקול דעתה התכנוני של הוועדה ,ואין הצדקה להתערבות בהחלטה זו של הוועדה.
אולם קביעתה הקטגורית של הוועדה המחוזית לפיה לא יותר שימוש כלשהו לצרכי חנייה במגרש,וסירובה של הוועדה המחוזית לבחון כל אפשרות שילוב בין"כיכר עירונית" ובין מתן מענה לצרכי חנייה ,הינן החלטות בלתי סבירות אשר יש מקום להתערב בהן וזאת בדרך של החזרת הדיון בסוגייה זו לוועדה המחוזית על מנת שתקיים דיון מחודש בו ישקלו כל השיקולים הרלוונטיים כמתחייב על פי כללי הדין המנהלי.
ייעוד המגרש ככיכר עירונית
כפי שפורט בטיעוני הצדדים לעיל ,הו ועדה המחוזית טענה כי כל שיקוליה בעניין מגרש 811 היו שיקולים תכנוניים , ואילו השיקולים שאותם מעלים בר יהודה והמועצה המקומית (כגון: שיקולים כלכליים של בר יהודה המבקש להוסיף שטחי חנייה ל"מול זכרון",הסכמים חוזיים מחייבים קודמים,שיקולי תקציב של המועצה המקומית ועוד' )הינם שיקולים "זרים" להליך התכנון שאין הוועדה המחוזית מחוייבת לשקלם כלל .
בעיני נקודת מוצא זו של הוועדה אינה נכונה , ובמסגרת שיקולי התכנון , מחוייבת הוועדה המחוזית כמו כל גוף תכנוני אחר להביא בחשבון גם שיקולים נוספים כגון :צרכי הציבור שאותו מיועדת לשמש התוכנית,שיקולי תקציב של הגוף אשר אמור להוציא אל הפועל את הוראות התוכנית, ובמקרה הספציפי שבפנינו גם את ההסכמים שבין המועצה המקומית ובר יהודה , וזאת דווקא מכח ראייה תכנונית רחבה וכוללת .
ובמה דברים אמורים?-כאמור לעיל , בשל עקרון עצמאות שיקול הדעת התכנוני של הוועדה המחוזית , אין למעשה מחלוקת וגם לא נטען בפני כי הוועדה המחוזית הייתה מחוייבת להוראות ההסכם שבין המועצה המקומית ובר יהודה , ואין למעשה מחלוקת על כך שהועדה המחוזית הייתה מוסמכת לקבוע כי מבחינה תכנונית היא מוצאת עדיפות להקמתה של כיכר עירונית בכניסה למתחם התעסוקה , וזאת כאמור מתוך ראייה "אורבנית עיצובית".
אלא שבצד ראייה תכנונית זו , שומה היה על הוועדה גם לבחון את סיכויי ההתכנות של התוכנית ואת התאמתה לצרכי הציבור שלטובתו נועדו הוראות התוכנית.
164. במקרה שבפנינו הביעה כאמור המועצה המקומית את עמדתה לפיה אין לה צורך בכיכר עירונית וכי אין לה את התקציב הנדרש להקמת,החזקת ותפעול כיכר עירונית בהתאם להוראות התוכנית, כך ש בפני הוועדה המחוזית הונח מסד עובדתי אשר הצביע לכל הפחות על סיכון של ממש ש לפיו הוראות התוכנית ישארו בגדר "אות מתה" וזאת בהעדר גורם מממן אשר יטול על עצמו את ההתחייבות למילוי הוראות התוכנית.
הוועדה המחוזית בחרה שלא ליתן משקל כלשהו לשיקול זה,ובכך לעמדתי טעתה וכבר נקבע בפסיקת בית המשפט העליון כי:
" יתר על כן , בפסיקתנו נקבע כי שיקול הישימות- קרי: הסיכוי שהתוכנית המוצעת תצא מן הכוח אל הפועל – היא שיקול רלוונטי שיש להקנות לו משקל ראוי.(ראו ,למשל, בג"ץ 8425/04 אדם טבע ודין נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של תשתיות לאומיו ת (פורסם בנבו,פסקה 17 8.7.2008 ),עע"מ 9264/10 חברת נ.י.ל.י נדל"ן בע"מ נ' עיריית קרית שמואל (פורסם בנבו, פסקה 22 (30.5.2012)."
בג"ץ 5636/13 מתיישבי תימורים- ישוב קהילתי אגודה שיתופית נ' הוועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות (פורסם בנבו ,20.5.2014 , פסקה 10 )
164. ויודגש כי הצורך במתן משקל ראוי לשיקולי הישימות ולצרכי התקציב של רשות מקומית שבתחומה אושרה תוכנית המטילה עליה מטלה תקציבית, אין משמעותו שלרשות המקומית ניתנה "זכות ווטו" תקציבית על כל תוכנית המובאת לאישור , ואין משמעותה שלא ניתן לאשר תוכנית מבלי שיוצג תחשיב כלכלי מפורט המצביע על מקורות המימון לאותה תוכנית,אך מאידך הוועדה לא הייתה רשאית להתעלם ולא ליתן משקל כלשהו לטיעון שהועלה בפניה על ידי המועצה המקומית , ואשר הצביע על סיכויי התכנות ויישום נמוכים של הוראות התוכנית וזאת במיוחד לאור טענת המועצה המקומית בדבר העדר מקור תקציבי למימון בניית ואחזקת הכיכר העירונית הנדרשת על פי התוכנית.(ראה בענין שרית דנה ושלום זינגר"דיני התכנון והבנייה" עמ' 89 והאסמכתאות המובאות שם).
165. על אף האמור לעיל , נכון אני לקבל את הטיעון כי גם לו היה ניתן משקל לטענותיה התקציביות של המועצה המקומית , עדיין הייתה ר שאית הוועדה המחוזית להחליט כי לעמדתה קיימת עדיפות תכנונית לייעוד מגרש 811 כ"כיכר עירונית" ולא כחניון ציבורי,וכי החלטה זו מצוייה במתחם הסבירות בו אינני רשאי להתערב , ואולם לא כך הם פני הדברים ביחס להחלטת הוועדה המחוזית אשר אישרה את ההוראה הגורפת האוסרת שי מוש כלשהו לצרכי חנייה במגרש 811 ולא שקלה מתן פתרון תכנוני אלטרניטיבי אפשרי שבו יעשה שימוש משולב במגרש 811 גם לצרכי חנייה , באופן ש יאפשר מחד שמירה על ייעודו העקרוני כ"כיכר עירונית" ומאידך יתן מענה גם לצרכי חנייה צפויים ,וגם להיבטים תקציביים וכלכליים.
166. כפי שנטען בפני , בר יהודה ולמיטב הבנתי גם המועצה המקומית ,היו והינן נכונות לכל פתרון שיאפשר ולו גם שימוש חלקי במגרש 811 לצרכי חנייה וזאת בין בדרך של חניון תת קרקעי, ובין בדרך של שימוש מוגבל במגרש 811 לצרכי חנייה אך ורק בשעות הערב או בסופי שבוע זמנים בהם איזור התעסוקה אינו פעיל.
167. זאת ועוד , וכעולה מההסכמים שבין בר יהודה והמועצה המקומית , בר יהודה הייתה נכונה ליטול על עצמה את מלוא המימון הנדרש לצורך ביצוע הכשרת מגרש 811 כחניון ציבורי , ובפני אישר ב"כ בר יהודה כי :" זה ריאלי מבחינתנו חניון תת קרקעי וגם חניון בשעות הערב והלילה ".
166. אלא שהוועדה המחוזית לא הייתה נכונה לשקול פתרון משולב כלשהו,תוך שהיא מתעלמת לחלוטין מתוקפם של ההסכמים בין בר יהודה והמועצה המקומית,הסכמים שלעמדתי הוועדה הייתה מחוייבת ליתן להם את המשקל הראוי דווקא במסגרת שיקוליה התכנוניים.
167. ראשית יוקדם ויודגש כי אין ממש בטענות ב"כ הוועדה המחוזית בדבר "אי החוקיות" בהסכמים בהעדר אישור שר הפנים הנדרש לצורך ביצוע "עסקה במקרקעין", ועיון בהסכם שבין המועצה המקומית ובר יהודה מעלה כי במסגרת ההסכם המועצה המקומית אינה מעניקה לבר יהודה זכויות כ לשהן במגרש 811 ,אלא רק זכות שימוש לצורך ביצוע עבודות הקמת החניון הציבורי , ובסיום העבודות מוסרת בר יהודה את החזקה במגרש 811 לידי המועצה שהיא ה אחראית על המשך תפעול ואחזקת החניון הציבורי, ובתוכנית אף נקבע מפורשות כי"החניון הציבורי יהא פתוח לקהל הרחב ללא תשלום"(סעיף 27 להסכם נספח ד1 לעיקרי הטיעון).
168. בנסיבות אלו הונח בפני הוועדה המחוזית הסכם תקף שהוראותיו גם תאמו את המצב התכנוני , ואת השימוש בפועל שנעשה במגרש במועד חתימת ההסכם ,וחשיבותם של ההסכמים הינם הן בכך שהם מצביעים על ראייתה של המועצה המקומית ב דבר הצורך הציבורי של הכשרת מגרש 811 כחניון ציבורי לשימוש חופשי של הציבור , והן בכך שהם כוללים התחייבות של בר יהודה למימון עב ודות ההקמה הנדרשות לצורך החניון.
169. לאור האמור לעיל ,בצד הפתרון התכנוני שבו בחרה הוועדה המחוזית ושבו לא נלקחו בחשבון כלל ,המשמעות של הפרת התחייבויותיה החוזיות של המועצה המקומית ,צרכי החנייה הציבוריים, וה קושי התקציבי במימוש הוראות התוכנית ביחס למגרש 811, קיים פתרון תכנוני אחר אפשרי וישים של שילוב במגרש 811 בין כיכר עירונית וחניון ציבורי , פת רון הנותן מענה גם לבעיות התקציב,גם לצרכי החנייה,וגם מאפשר את קיום הת חייבויתיה החוזיות של הרשות, והכל בצד שמירת ייעודו העיקרי של מגרש 811 ככיכר עירונית, אלא שפתרון זה לא נשקל כלל על ידי הוועדה המחוזית .

170. אמנם נכון הוא כי ככלל בית המשפט לא יתערב בשיקול דעתה של הוועדה המחוזית כאשר היא בוחרת פתרון תכנוני אחד מבין כמה פתרונות אפשריים , ואולם כאשר מוכח לבית המשפט כי בחירתה של הוועדה המחוזית באחד הפתרונות נבעה מכך שהוועדה לא שקלה כלל שיקולים ונתוני ם רלוונטיים , כאן נדרשת התערבותו של בית המשפט וזאת בדרך של החזרת הדיון לועדה המחוזית על מנת שתקיים דיון מחודש , על בסיס כל הנתונים והשיקולים הנדרשים.
171. הצורך בדיון מחודש מחוייב לעמדתי גם מתוקף העובדה שכאמור בהוראות התוכנית , ובהחלטת הוועדה ,מגרש 811 מצוי בפתחו של איזור התעסוקה , וכעולה מהחלטת הוועדה אותה "כיכר עירונית" אמורה לשמש את באי איזור התעסוקה , לפיכך החלטת הוועדה לפיה :"הכיכר העירונית מיועדת לשמש כרח בה עירונית פעילה שניתן יהיה לערוך בה אירועים ציבוריים זמניים ופעילות ציבורית" יכולה להיות מוצדקת רק בהתייחסות לבאי מתחם התעסוקה , ובנסיבות אלו יש ליתן משקל ראוי לכך שבשעות הערב או בסופי שבוע איזור התעסוקה מעצם טבעו אינו פעיל, וממילא ציבור המשתמשים הפוטנציאלי ב"כיכר העירונית" אינו מצוי במקום, ובמועדים אלו קיים צ ורך לבחון האם אין מקום לאפשר שימוש ב"כיכר העירונית", גם לצרכי חנייה ובניגוש לעמדת הוועדה אינני רואה כל פסול במתן מענה של גיבוי נוסף למצבי עומס תחבורתי במרכז "מול זכרון".
172. בנוסף אני סבור כי נדרש דיון מחודש בוועדה המחוזית בשאלת מתן העדיפות לעמדתם של תושבי רמת צבי שהובעה במהלך הדיון, בדבר רצונם במקום מפגש,על פני עמדתה של המועצה המקומית זכרון המשקפת את עמדת ת ושביה שמספרם רב בהרבה ממספר תושבי רמת צבי , ואשר הודיעה כאמור כי היא אינה מעוניי נת בכיכר עירונית וכי אין לה בכך כל צורך.
173. לפיכך אני מורה על החזרת הדיון בשאלת מגרש 811 לוועדה המחוזית לצורך דיון מחודש בייעוד והשימושים המותרים במגרש 811,תוך מתן דגש על בחינה ב"נפש חפצה" של מציאת פתרון מש ולב של כיכר עירונית וחניון ציבורי באופן אשר עשוי ליתן מענה מיטבי גם בראייה תכנונית וגם בראיית הצרכים הציבוריים הרלווונטיים.
תקן חנייה מגרש 210
174. מגרש 210 כסימונו בתכנית מיועד על פי תקנון התכנית למגרש ספורט, ובנספח החניה שבתכנית חושב מספר החניות הנדרשות לגביו רק לפי שטח מבני העזר הקיימים במגרש.
175. לטענת בר יהודה בהתאם לתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג-1983, תקני החניה למתקני ספורט נקבעים לפי שטח המגרש ולא לפי שטח מבני העזר ובהתאם לחוות הדעת התחבורתית שהוגשה על ידי בר יהודה יש לקבוע בתכנית כי נדרש להכשיר חניון הכולל 249 מקומות חניה, שיהיה כולו בתחום מגרש 210.
176. טענות אלה הועלו על ידי בר יהודה בפני הוועדה המחוזית אשר דחתה אותן וקבעה כי" "מדובר במגרש כדורגל שאינו פעיל כל שעות היום והשבוע, בסמוך לו מגרש חניה ציבורית ופתרונות החניה למגרש זה יינתנו לפי תקן" (דגש שלי ש.מ.).

177. בעתירה בפני נטען על ידי בר יהודה כי למרות שמגרש 210 אכן מיועד לצורכי אימון בלבד צפויה אליו וממנו תנועת כלי רכב בלתי מבוטלת, לפיכך יש לקבוע בהוראות התכנית את מספר החניות הנדרש כמתחייב בדין.
178. בתשובתה הפנתה הוועדה המחוזית להוראות סעיף 6.3.2 להוראות התכנית הקובע כי "מקומות חניה יהיו בתחום תא השטח לפי התקן התקף ביום הוצאות ההיתר" ולפיכך, נטען כי בחינת מספר מקומות החניה הנדרש בפועל תבוצע במועד בו יוצא היתר בניה למגרש וזאת בהתאם לתקן שיהיה רלוונטי באותה עת.
179. כמו כן נטען כי ככל שיתברר כי התכנון המוצע על פי היתר הבניה אינו כולל מספר חניות מספיק, בתוך גבולות המגרש, יהיה על מגיש ההיתר לתקן את התכנון תוך צמצום שטחי הפעילות במגרש על מנת שהתכנון יכלול מספר חניות מספיק כנדרש על פי התקן.
כמו כן, ובאשר לנספח החניה נטען כי מדובר בנספח מנחה, המציג את פריסת פתרונות החניה בתחום התכנית באופן כללי ובלתי מחייב, וכי ההוראות הקובעות הינן כאמור הוראות התקן.
180. לאחר שבחנתי את טיעוני הצדדים, אני סבור כי אין למעשה מחלוקת בין הצדדים על כך שהוראות נספח החניה אינן ההוראות המחייבות לעניין תקן החניות הנדרש, וכאמור לעיל בתכנית נקבעה הוראה ברורה לפיה במועד הוצאת היתר הבניה יידרש מבקש ההיתר לעמוד בדרישות התקן.
181. עם זאת, לא מצאתי מענה בטיעוני הוועדה המחוזית מדוע אין מקום, על מנת למנוע אי בהירות או תקלה או שאלות פרשניות בלתי הכרחיות, לתקן את נספח החניה כך שההוראה המצויה בו כיום ואשר לכאורה אינה תואמת את תקן החניות הנדרש בהתאם לתקנות שאליהן הפנה ב"כ בר יהודה, תתוקן וייקבע בה כי חישוב מקומות החניה במגרש 210 יהיה בהתאם לתקנות הרלוונטיות ובדרך זו ת יווצר התאמה בין הוראות התכנית ובין נספח החניה.
182. לפיכך אני סבור כי גם בנושא זה יש מקום להחזיר את עניינו של מגרש 210 לוועדה המחוזית על מנת שתיתן את ההוראות הנדרשות לתיקון נספח החניה באופן שייצור התאמה בינו ובין הוראות התכנית.
183. לקראת סיום יצויין רק כי כאמור לעיל בר יהודה העלתה בעתירתה טענות כנגד החלטת הוועדה המחוזית אשר לא התירה לה לערור בפני הוועדה הארצית לתכנון ובניה, אך מאחר והעתירה אינה מכילה כל סעד מבוקש ביחס להחלטה זו, אינני נדרש לה ב פסק הדין.
סיכום
184. לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית העתירה בעת"מ 16431-07-16 על כל חלקיה, והעותרים בה ישלמו ביחד ולחוד הוצאות ל משיבים על פי פירוט כדלקמן:
183.1 למשיבה 1 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה – סך של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ.
183.2 למשיבה 2 – רשות מקרקעי ישראל (מחוז חיפה) – אין צו להוצאות, וזאת לאור העובדה שבדיון שהתקיים בוועדה המחוזית משיבה זו לא התנגדה לסעד העיקרי המבוקש על ידי העותרים.
183.3. למשיבות 4 ו-6 – המועצה המקומית זכרון יעקב , והוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון – סך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ לשתי המשיבות יחדיו .
183.4 למשיבה 9 – גיוון קציעה ומריון – סך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ.
183.5 למשיבה 13 – חברת החשמל בע"מ – סך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ.
ליתר המשיבים אשר לא הגישו כתבי תשובה,או הגישו הודעות תמציתיות ולא התייצבו לדיון שהתקיים בפני אינני מוצא לנכון ליתן צו להוצאות.
184. באשר לעת"מ 58751-09-16 – אני מורה כי העתירה מתקבלת בחלקה, כאשר טענות העותרת ביחס לנתוני התחבורה נדחות, וביחס לטענות העותרת בנוגע למגרש 811 אני מורה על החזרת הדיון לוועדה המחוזית על מנת שזו תדון ב "נפש חפצה" בפתרון משולב למגרש 811 אשר יאפשר שימוש במגרש האמור גם לצורך "כיכר עירונית" וגם לצור ך חניון ציבורי, כמו כן אני מורה על החזרת הדיון לוועדה המחוזית בעניין מגרש 210 על מנת שהוועדה המחוזית תיתן את ההנחיות הנדרשות לצורך תיקון נספח החניה כמפורט לעיל.
בנסיבות העניין שבו התקבלה עתירת בר יהודה התקבלה חלקית, אינני עושה צו להוצאות.

ניתן היום 3.10.2017 ,יג תשרי תשע"ח בהעדר הצדדים.

המזכירות תעביר העתק פסק הדין לצדדים.