הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עש"א 32380-06-19

לפני
כבוד ה שופט ד"ר מנחם רניאל

מערערים
1.חמזה חאפי
2.חאלד גראד
3.עומר גראד
4.קאסם גראד
ע"י עו"ד עמראן חטיב

נגד

משיבים
1.הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין
ע"י עו"ד לימור ברקוביץ' [פרקליטות מחוז חיפה-אזרחי]
2.משרד האוצר – רשות המסים – מיסוי מקרקעין [נמחק]

פסק דין

1. זהו ערעור לפי סעיף 122 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, על החלטת הממונה על רישום והסדר זכויות במקרקעין בתיק ערר 203/2018 (העוסק בתיק 90384598 חלקה 73 בגוש 10268) מיום 3.6.19, לפיה נדחה הערר שהגישו המערערים על החלטת רשם המקרקעין בנצרת שדחה את בקשת המערערים לרישום זכויותיהם.

2. חלקה 73 בגוש 10268 היא בשטח של 30648 מ"ר והיא רשומה על שם הבעלים הבאים:
בחות איסטפאן חנא יוסף 1/8
עיסא אברהים בת פורטינה 20/240
רשות הפיתוח 4/8
שושנה סנדק ת"ז 5/240
אליהו נגרי ת"ז 5/240
מ.ס.קרקעות הגליל בע"מ 250/3831
עזבון המנוח יוסף חנא בחוס ת"ז 1/16
חואלד סעיד ת"ז 719/30648
חואלד כמאל ת"ז 719/30648
חואלד מופיד ת"ז 719/30648
חואלד נביה ת"ז X205/306480
חואלד כמיל ת"ז 869/30648
מספרי תעודות הזהות לא הובאו כדי לשמור על פרטיות.

3. אציין בשלב זה כי בעיקרי הטיעון מטעם המשיבה נטען שיש שני רישומים רלוונטיים, רישום על שם עזבון חנא בחוס ב-1/16 חלקים ובעלות על שם בחות איסטפאן חנא יוסף ב-1/18 חלקים. הבעלות על שם בחות איסטפאן חנא יוסף אינה 1/18 חלקים אלא 1/8 חלקים.

4. על הבעלות של בחות איסטפאן חנא יוסף רשומה הערה לפי סעיף 11 לפקודת המסים מיום 25.3.94, ועוד הערה מיום 6.6.99. על הבעלות של עזבון המנוח יוסף חנא בחוס רשומה הערה לפי סעיף 11 לפקודת המסים מיום 1.7.18, לפי עיקול מיום 18.4.18.

5. המערער 1 טוען שרכש ביום 5.1.15 460 מ"ר מהחלקה מגב' סמירה עיאס. המערערים 4-2 טוענים שרכשו ביום 11.1.15 465 מ"ר מגב' סמירה עיאס. ביום 21.10.17 ניתן פסק דין בתיק 7888-12-16 המורה לדברי המערערים לרשם המקרקעין לרשום על שם אסמאעיל מוחמד עיאס ונגיבה עיאס את כל זכויותיו של המנוח יוסף חנא בחוס, ת"ז XXXXX580 ששטחם הכולל 5746 מטר בכפוף לתשלום כל המסים והאגרות כדין. המערערים הגישו צווי ירושה לפיהם זכויות המנוח אסמאעיל עיאס עברו בירושה לאשתו נגיבה, וזכויות המנוחה נגיבה עיאס עברו בירושה לסמירה עיאס. המערערים ביקשו לרשום על שמם 925 מ"ר מתוך זכויותיה של סמירה עיאס המגיעות לה בירושה, ועל פי פסק הדין.

6. אין חולק, שבגין העיסקה שבין יוסף חנא בחוס לבין אסמאעיל מוחמד עיאס ונגיבה עיאס לא שולמו מיסי שבח מקרקעין, מס רכישה ומס רכוש. לטענת המערערים, על פי סעיף 16 (א1) בחוק מיסוי מקרקעין, אין להתנות את הרישום על שם המערערים בקבלת אישורי מס שבח ומקרקעין.

7. בקשתו של ב"כ המערערים לרשום את העיסקה, שלה צורפו העתק מפסק הדין, בקשה לרישום פסק דין חתומה על ידי סמירה עיאס, ואישורי עירייה והיטל השבחה, וכן שטרי מכר ואישורים בעסקה שבין המערערים לסמירה. בקשה זו נדחתה על ידי רשם המקרקעין. ב"כ המערערים טען שנדחתה ב-3 שלבים . ביום 14.6.16 הוגשה העיסקה לרי שום. ביום 1.7.18 נדחתה הבקשה לרישום מכיוון שלא פורט בפסק הדין שסמירה היא היורשת, והמערערים נדרשו להגיש צווי ירושה, בקשות לרישום צו ירושה ואגרות רלוונטיות. כמו כן חלק המוכרת והעודף היה שגוי, והחלקים לא נרשמו בשבר בלבד, וחסרו אישורי עירייה והוועדה לתכנון. נקבע שהתיק ייבדק בשנית עם החזרתו. המערערים הגישו אותו שוב. כנראה שהמערערים הגישו את התיק שוב לרישום כשהוא כולל מסמכים נוספים, ובקשתם נדחתה ביום 8.7.18 בשל שעבוד על זכויות הבעלים, ומכיוון ש-"לא ניתן לרשום פסק דין חלקי ולבעלים אין מספיק חלקים רשומים על מנת לרשום את פסק הדין במלואו". המערערים ביקשו שוב לרשום את העיסקה וביום 21.8.18 ניתנה החלטה לפיה "עניין שעבוד מס שבח – בבדיקה מול מסמ"ק. לא ניתן לרשום פסק דין חלקי בתיק זה". כנראה שהערר לממונה על המרשם הוגש על ההחלטה האחרונה, שכן המועד להגשת הערר על החלטות קודמות חלף.

8. הממונה על המירשם הניח תחילה לצורך החלטתו, שבחות איסטפאן חנא יוסף, שלא זוהה על פי תעודת זהות, הוא עזבון יוסף חנא בחוס המזוהה על ידי תעודת זהות. כדבריו, 1/16 חלקים הרשומים על שם העזבון, מייצגים 1915 מ"ר בלתי מסוימים, ו-1/8 חלקים הרשומים על שם בחות מייצגים 3831 מ"ר בלתי מסוימים. הבקשה הוגשה לרישום עסקת מכר של 925 מ"ר בלתי מסוימים.

9. על פי פסק הדין, יש להעביר 3381 מ"ר מהבעלים המקורי למנוח אסמאעיל עיאס, ממנו בירושה למנוחה נג'יבה עיאס, וממנה בירושה לסמירה עיאס, ו-1500 מ"ר מהבעלים המקורי למנוח אסמאעיל עיאס, ממנו בירושה למנוחה נג'יבה עיאס, וממנה בירושה לסמירה עיאס, ו-415 מ"ר מהבעלים המקורי למנוחה נג'יבה עיאס וממנה בירושה לסמירה עיאס. בית המשפט נתן תוקף לעסקאות אלה כשהן מותנות בתשלום התשלומים לרשויות, כולל מס שבח מקרקעין.

10. הממונה קבע שלא צורף כל מסמך המעיד על כך שהבעלים המקורי שזכויותיו מועברות על פי פסק הדין הוא הרשום בפנקסים. פסק הדין מתייחס רק ליוסף חנא בחוס, ולא לבחות איסטפאן חנא יוסף. על פי הוראת הנוהל 1.140, יש לרשום פסק דין הצהרתי שניתן בבית משפט מוסמך שיש בו הקנית זכויות, אך ככל שהרישום הקיים אינו כולל מספר זיהוי, ופסק הדין ההצהרתי אינו מתייחס לזיהוי, יש לבצע הליכי זיהוי כתנאי לביצוע הרישום, על יסוד הוכחות שעל מבקש הרישום להמציא. לא הומצאו הוכחות לזיהוי בחות.

11. הממונה קבע שלמרות שבפסק הדין נקבע שסמירה עיאס זכאית להירשם בסופו של יום כבעלים של מלוא זכויות הבעלים המקורי, מבקש ב"כ המערערים לרשום רק חלק מהזכויות להן זכאית סמירה עיאס בפסק הדין, תוך הותרת יתר הזכויות המגיעות לה כעודף בבעלות הבעלים המקורי. נקבע, כי מצב דברים זה עלול להטעות את המעיינים במירשם, ולא לשקף נכונה את ההליכים המשפטיים. הותרת הרישום החלקי על שם הבעלים המקורי שעה שנקבע בפסק הדין שהם שייכות לסמירה עיאס, אינה עולה בקנה אחד עם מטרות מירשם המקרקעין. רק עם רישום מלוא הזכויות במקרקעין על שם סמירה עיאס, לאחר הוכחת זהות הבעלים המקורי, היא תוכל להעביר את מלוא זכויותיה או חלק מהן.

12. אשר לאישורי המסים, בפסק הדין נקבע כי הרישום על שם סמירה עיאס מותנה בהסדרת התשלומים לרשויות השונות. על פי סעיף 16.א.1 נקבע כי מכירת הזכות תירשם בפנקס המקרקעין, ובלבד "שהמנהל אישר כי הרוכש דיווח לגבי כל מכירה קודמת שאינה רשומה על פרטי הזכות במקרקעין, פרטי העיסקה ופרטי הצדדים לה הידועים לו. באישור שצירפו המערערים אישר סגן מנהל מיסוי מקרקעין נצרת כי ההורים דיווחו את הפרטים הידועים להם, וכי קיים חוב במס רכוש ולפיכך יש לרשום שעבוד שייקשר לזכויותיהם של המערערים. ואולם בירור עם רשות המסים בקשר לאישור העלה כי לא נהירה להם הצהרת עורך הדין בבקשה נוכח הצהרות המוכרת סמירה עיאס בפסק הדין על הכרה בזכויות בכפוף להסדרת תשלום לרשויות. יתר על כן, כשבועיים לאחר אישור זה נרשמה לבקשת מיסוי מקרקעין הערה לפי סעיף 11 לפקודת המסים (גביה) בגין חוב של 1,737,028 ₪ למס שבח על זכויות הבעלים המקורי. בנסיבות אלה לא ברור אם ניתן להשלים את העסקה המבוקשת, נוכח רישום חוב מס שבח המאוחר למתן האישור לפי סעיף 16.א.1, אך הממונה לא מצא להידרש לשאלה זו נוכח העובדה שממילא דין הערר להידחות בשל הבקשה לרישום חלקי.

13. על כך הגישו המערערים את ערעורם ובו הם טוענים שההחלטה ניתנה בניגוד לתיקון 83, והיא מסכלת את מטרות התיקון. נטען, כי "הטענה ההזויה" לפיה יש לרשום את פסק הדין בשלמותו מסכלת את מטרת תיקון 83 שנועד להקל מצוקת הדיור בישובי מיעוטים ולאפשר רישום עסקאות שרשרת על אף אי תשלום המסים בעסקאות הקודמות. הדרישה ההזויה של הממונה לרשום את פסק הדין בשלמות מחייבת את המערערים לשלם את המס בגין העסקאות הקודמות שהם לא היו צד להן. נטען, כי פסק הדין הוא מכשיר לביצוע ההעברה, בהעדר אפשרות לצרף שטר מכר החתום על ידי הבעלים המקורי. נטען, שקביעת הממונה שרישום פסק הדין באופן חלקי עשוי להטעות קונים ולפגוע באמינות המירשם היא טענה מגוחכת, שכן ניתן לרשום הערה בדבר קיומו של פסק הדין על יתרת הזכויות, וכל מי שירצה להתקשר בעסקה יהיה מודע לקיומו של פסק הדין. אשר לעניין הזיהוי, אין צורך בזיהוי הואיל ויש קרקע די והותר על שם עזבון המנוח יוסף חנא בחוס.

14. המשיבה טוענת שהחלטת הממונה היא החלטה סבירה שהתקבלה לאחר עיון בכל המסמכים, קבלת טיעונים בכתב והתייחסות לכל השיקולים. לא נפל בה פגם על פי כללי המשפט המנהלי, והיא מבוססת על שיקול דעת הנתון לממונה על פי דין. עוד נטען כי פסק הדין לא ניתן לרישום בשל כך שעל פי העסקאות שפסק הדין נתן להן תוקף, אין מספיק חלקים רשומים על שם הבעלים הרשום על מנת לרשום את פסק הדין במלואו. כמו כן נטען, שתוקפו של פסק הדין מותנה בתשלום לרשויות, ואישור מיסוי מקרקעין מיום 13.6.18 סותר את פסק הדין. הבקשה לרישום כפי שהוגשה, במסגרת תביעה משפטית שהוגשה על ידי הבעלים הרשום כנגד הרוכשים, להעברת המקרקעין אליהם, מעוררת חשד ברור בדבר טיב הזכויות בחלקה וטיב פסק הדין, ועל כן פעלו רשם המקרקעין והמונה על המרשם כדין כאשר לא התעלמו מסימני האזהרה, בנוסף על אי זיהוי הבעלים הרשום.

15. לטענת המשיבה לא ניתן לבצע רישום חלקי בלבד של פסק הדין, והוא לא עולה בנק אחד עם סעיף 123 (ב) (2) לחוק המקרקעין. הותרת חלק מהמקרקעין כעודף שלא לפי פסק הדין, למרות שהרישום נעשה לפי פסק הדין, עלולה להטעות את צדדי ג', דבר שיפגע בתכלית רישומן של הזכויות בפנקסי רישום המקרקעין. יש לרשום את מלוא הזכויות בחלקה על שם סמירה עיאס, שכיום אין לה אלא זכויות אובליגטוריות במקרקעין, ולאחר מכן ניתן יהיה להעביר חלק מזכויותיה הקנייניות למערערים.

16. המשיבה טענה עוד, כי האישור מיום 13.6.18 התייחס רק לשומה 115030850 למכירת 465 מ"ר בלתי מסוימים מסמירה עיאס למערערים 4-2, ואינו מתייחס למכירת 460 מ"ר נוספים.

17. אשר לזיהוי הבעלים, צודקים המערערים בטענתם, שעל שם עזבון המנוח יוסף חנא בחוס ז"ל המזוהה בתעודת זהות רשומים 1/16 חלקים מהמקרקעין, ומכיוון שבסך הכל הם מבקשים להעביר על שמם 925/30648 חלקים, ניתן להעביר את החלקים מחלק העזבון המזוהה בלבד.

18. אני מקבל את טענת המשיבה, שצדק הממונה בקובעו שלא ניתן לרשום את פסק הדין באופן חלקי. רישום חלקי, דהיינו הותרת הרישום לגבי עודף החלקים על שם הבעלים המקורי, למרות רישום פסק דין המעביר את מלוא החלקים של הבעלים המקורי לאחר, הוא רישום מטעה שהממונה על המרשם, המופקד על אמינות המרשם, ראוי שיימנע ממנו. אין זו "טענה הזויה" אלא מציאות שבה יש לכלול במרשם אמירות המשקפות את הדין. על פי תקנה 31 לתקנות מקרקעין (ניהול ורישום) רשם ירשום כל פסק דין של בית משפט, ועל כן על הרשם לרשום את פסק הדין. כאשר המערערים מבקשים לרשום חלק מפסק הדין, כך שהרישום יהיה לפי המצב הקבוע בפסק הדין, לא ניתן לרשום חלק מהזכויות לפי המצב הקבוע בפסק הדין, בעוד חלק מהזכויות נותרות לפי המצב שבפסק הדין נקבע שאינו נכון. נוסיף עוד, שבמסגרת התיק שהוגש לרישום נכללה בקשה לרישום פסק הדין החתומה על ידי סמירה עיאס, דהיינו התבקש רישום פסק הדין כפי שהוא.

19. המערערים טענו שרישום מלא של פסק הדין יחייב את המערערים לשלם את מלוא החובות הקודמים, בניגוד לתיקון 83 שהוסיף את סעיף 16 ( א1). סעיף 16 (א1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, קובע:
(1)    בסעיף קטן זה, "יישוב מיעוטים" – יישוב ש-80% לפחות מתושביו אינם יהודים, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;
(2)   נמכרה זכות במקרקעין שבתחומי יישוב מיעוטים, ומכירה קודמת של אותה זכות, שנעשתה לפני יום י"ט בכסלו התשע"ו (1 בדצמבר 2015) ושלא מתקיימים לגביה התנאים שבסעיף קטן (א), לא נרשמה בפנקסי המקרקעין (בסעיף קטן זה – מכירה קודמת שאינה רשומה), יחולו הוראות אלה:
(א)   על אף האמור בסעיף קטן (א)(1), תוקפה של המכירה הקודמת שאינה רשומה לא יותנה בקיום התנאים המפורטים באותו סעיף קטן;
(ב)   מכירת הזכות במקרקעין תירשם בפנקס המקרקעין, בהתקיים האמור בסעיף קטן (א)(2), על אף המכירה הקודמת שאינה רשומה, ובלבד שהמנהל אישר כי הרוכש דיווח, לגבי כל מכירה קודמת שאינה רשומה, על פרטי הזכות במקרקעין, פרטי העסקה ופרטי הצדדים לה, הידועים לו; הצהיר הרוכש כי לא ידועים לו פרטי העסקאות הקודמות, יראו אותו כמי שהפרטים אינם ידועים לו;
(3)   אין בהוראות פסקה (2) כדי לגרוע מחובתו של צד למכירה קודמת שאינה רשומה להצהיר עליה על פי הוראות הפרק השביעי ולשלם את המס החל בשלה;
(4)   על אף האמור בסעיף 11א(1) לפקודת המסים (גבייה), נרשמה מכירת זכות במקרקעין בפנקס המקרקעין לפי הוראות סעיף קטן זה, לא יהיה מס הרכישה שלא שולם במכירה קודמת שאינה רשומה, שעבוד על אותה זכות במקרקעין;
(5)   הוראות סעיף קטן זה יחולו על אף האמור בסעיף 12 לפקודת המסים (גבייה).

20. סעיף זה מיועד לאפשר רישום זכויות הרוכש האחרון גם כאשר המכירה הקודמת לא נרשמה, אך אין הוא פותר את כל הבעיות העשויות למנוע רישום. ממילא הוא מתייחס רק לחובות מס שבח ומס רכישה, ולא לחובות אחרים שהם תנאי לרישום, כגון חובות ארנונה והיטלי השבחה. אילו היתה סמירה עיאס מוכרת את מלוא זכויותיה למי שזכאים לרשום למרות אי רישום המכירות הקודמות, לא היתה מניעה לרשום את פסק הדין. יצוין, כי סמירה עיאס לא רכשה את זכויותיה בדרך של מכירה או העברה ללא תמורה, אלא בדרך של הורשה, שאינה מכירה לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין. על פי סעיף 16 (ד) לחוק מיסוי מקרקעין, היא פטורה מהוראות סעיף 16 (א) שלפיו לא יהיה תוקף לעיסקה שלא הוצהרה ולא שולם מס עליה. כלומר, אין מניעה לרשום את מלוא זכויות סמירה עיאס על שמה (בכפוף לשיעבודים על נכסי המורישים), ולא מובן מדוע יש לרשום את זכויותיה באופן חלקי.

21. על כך יש להוסיף את מה שנאמר בדברי המשיבה ולא הוכחש, אף שלא שימש בסיס להחלטת הממונה, שהאישור של אגף מיסוי מקרקעין לרישום זכויות על שם המערערים ניתן רק במסגרת אחת השומות, שומה 115015703 ולא לרישום כל השומות, וגם אישור זה אינו פוטר מתשלום חוב מס רכוש הקיים על המקרקעין.

22. הממונה לא ביסס על כך את החלטתו, אך התייחס לתמיהות העולות מפסק הדין שעליו התבססו המערערים. אכן, מדובר בפסק דין שחובת הזהירות של הרשות המנהלית האמונה על רישום אמין של הזכויות במקרקעין מחייבת שלא לרשום את האמור בו כפי שהוא, ללא הבהרות נוספות. מפסק הדין עולות תמיהות שיש לבררן, ובהן:

א. נאמר בסעיף ב' להסכם שפסק הדין אישר אותו, כי המנוח יוסף חנא בחוס הוא בעלים של 1/8 מהזכויות במקרקעין, בשטח של 3831 מ"ר. עזבון המנוח יוסף חנא בחוס אינו רשום כבעלים של 1/8 מהחלקה אלא 1/16 מהחלקה. מי שרשום כבעלים של 1/8 מהחלקה הוא בחות איסטפאן חנא יוסף. אדם זה לא זוהה, וגם אם נניח ש-"בחות" הוא "בחוס", איסטפאן חנא יוסף אינו יוסף חנא. יוסף חנא הוא אדם ששמו הפרטי יוסף ושם אביו חנא. אפשר שאיסטפאן חנא יוסף הוא אדם אחר ששמו הפרטי איסטפאן, שם אביו חנא ושם סבו יוסף. דבר זה לא הובהר בפסק הדין.

ב. פסק הדין קובע שמזכויות עזבון יוסף חנא בחוס, בנוסף על 1/8 מהמקרקעין, יועברו 1500 מ"ר לאיסמאעיל, ועוד 1500 מ"ר לנג'יבה, וזאת מלבד 415 מ"ר השייכים לנג'יבה. סך הכל 3415 מ"ר, אך לעזבון יוסף חנא בחוס יש רק 1/16 מהמקרקעין בשטח של 30648 מ"ר, דהיינו חלקים המקנים זכות ל-1915 מ"ר במקרה של חלוקה, וחסרים 1500 מ"ר שלפי פסק הדין יש להעביר מזכויותיו.

ג. על פי פסק הדין יש להעביר מקרקעין המבוטאים במטרים רבועים. על פי הרישום אין לאף אחד מהבעלים זכות בעלות במטרים רבועים אלא בחלקים בלתי מסוימים במקרקעין, אשר במקרה של חלוקה, יאפשרו לו לקבל מטרים מסוימים. לא נרשם הסכם חלוקה. בשלב זה, לא ניתן להעביר מטרים רבועים, אלא חלקים בלתי מסוימים. אכן, ב"כ המערערים ביקש להעביר "מטרים בלתי מסוימים" אך מושג זה לא מובן. הזכויות מבוטאות בחלקים בלתי מסוימים ולא במטרים.

23. עניין אחרון זה מוביל לטענתו של ב"כ המערערים שאי רישום זכויותיהם של המערערים יפגע בזכותן של 4 משפחות לקורת גג. ככל שזכותן של 4 משפחות לקורת גג תלויה בכך שיירשמו כבעלים של המקרקעין, הרי גם כאשר יירשמו כבעלים, יירשמו כבעלים של חלקים בלתי מסוימים במקרקעין, ולא של מקום ספציפי או קורת גג ספציפית. על כן, הרישום לא יועיל להם לקבלת קורת גג. הבנתי מדברי ב"כ המערערים, שהם גרים במקרקעין על פי איזושהי חלוקה בלתי רשמית בין הבעלים, ואם כך הדבר, כבר יש להן קורת גג והיא אינה תלויה ברישום דווקא, אלא בהסכם עם הבעלים האחרים, הכוללים גם את רשות הפיתוח, בעלת מחצית הזכויות במקרקעין.

24. לא עסקתי בשאלה אם כאשר הזכות של מורישי סמירה עיאס נובעת מהעברה לפי פסק דין שנאמר בו שההעברה נעשית "בכפוף להסדרת תשלומים לרשויות שונות (לא נאמר מי יסדיר את התשלומים)", וניתן לאחר חקיקת סעיף 16 (א1), יש לשלם את התשלומים לרשויות כתנאי להעברה. בענין זה יש לדון, אך לא במקרה זה, שבו החלטת הממונה לא התבססה על קביעה בענין זה.

25. על פי כל האמור, אני דוחה את הערעור. המערערים ישלמו למשיבה הוצאות משפט בסך 5,000 ₪.

ניתן היום, י"ט אלול תשע"ט, 19 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.