הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 57872-06-16

לפני:
השופטת יעל וילנר

המערערת:

חברת בתים משותפים בחיפה בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד ג' פרמינגר

נגד

המשיבות:

1. מלון שומאכר בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד גב' א' בראף-שניר
2. עיריית חיפה
ע"י ב"כ עוה"ד גב' ק' גולדשמידט

פסק דין

1. לפניי ערעור מנהלי על החלטת הוועדה המחוזית מיום 22.5.16 בערר מס' 9019/15, לפיה נדחתה תביעתה של המערערת לפיצויים בגין פגיעה תכנונית.

רקע בקצרה

2. המערערת הינה הבעלים של חלקה 41 בגוש 10930 (להלן: "המקרקעין") המהווים את מגרש ה' על פי תכנית חפ/1725, שהוא מגרש ריק במושבה הגרמנית בחיפה והמיועד לפי תב"ע מאושרת למסחר ולמגורים. המשיבה 1 חברת מלון שומאכר בע"מ (להלן: "המשיבה") היא יוזמת תכנית חפ/2303 "מלון שומאכר ברח' לוחמי הגטאות במושבה הגרמנית" (להלן: "התכנית"), אשר פורסמה בילקוט הפרסומים בתאריך 10.6.2012 ומשתרעת על שטח של 1.3 דונם במתחם המושבה הגרמנית בחיפה. המשיבה חתומה על כתב שיפוי לטובת הוועדה המקומית לתכנון ובניה בחיפה, היא המשיבה 2 (להלן: "הוועדה המקומית"), לתשלום פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אם וככל שהוועדה המקומית תידרש לשלם עקב אישורה של התכנית (להלן: "כתב השיפוי").

3. המערערת התנגדה לאישור התכנית ועתרה לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה לאשר את התכנית. עתירתה נדחתה בפסק דינו של כב' השופט א' אליקים (עת"מ (חיפה) 33561-03-12). לאחר דחיית ההתנגדות הגישה המערערת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה" להלן: "התביעה"). בתביעה טענה המערערת כי נגרם למקרקעין ירידת ערך עקב אישורה של התכנית בשלושה ראשי הנזק הבאים: הסתרת נוף פתוח; מטרד עקב שימוש מסחרי קרוב לגבול המשותף; ביטול 14 מקומות חניה במגרש 156 דבר אשר ייאלץ אותה לטענתה להקים בעתיד חניה תת קרקעית במקרקעין שלה. המערערת העריכה את הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מהתכנית בסכום של 3,744,000 ₪, תוך שהיא נסמכה על חוות דעת שמאי המקרקעין מר איתן שריאל.

4. מאחר והוועדה המקומית לא נתנה כל החלטה בתביעה, הגישה המערערת ערר לוועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר"). בסמוך לאחר הגשת הערר התקבלה החלטת הוועדה המקומית אשר דחתה את התביעה לגופה בהסתמך על חוות דעת שמאי מטעם הוועדה המקומית.

על אף קבלת החלטת הוועדה המקומית טרם הדיון בוועדת הערר, לא מצאה המערערת לנכון, משום מה, להגיש ערר מתוקן ולכלול בו טענות כנגד החלטת הוועדה המקומית לגופה. ממילא, לפני וועדת הערר עמד כתב הערר המקורי בלבד אשר כלל כאמור רק טענות לגבי אי מתן החלטת הוועדה המקומית וכן חוות דעת שמאי מקרקעין מר איתן שריאל עליה נסמכה תביעת המערערת לפני הוועדה המקומית. לערר הוגשה תשובת המשיבה ותשובת הוועדה המקומית.

החלטת ועדת הערר

5. ועדת הערר אפשרה למערערת להעלות בפניה טענותיה כנגד החלטת הוועדה המקומית, אף שכאמור, כתב הערר לא כלל כל טענות לגוף העניין. בין היתר, טענה המערערת כי הוועדה המקומית לא הייתה רשאית להסתמך על חוות דעת השמאי מטעמה מאחר והשמאי מועסק כעובד עירייה ומצוי בניגוד עניינים מובנה. טענה זו נדחתה על ידי ועדת הערר בנימוק שהשמאי אמנם שכיר של הוועדה המקומית ואולם תפקידו הוא אך לערוך שומות עבור הרשות והוועדה המקומית ואין בכך ניגוד עניינים.

6. לגוף הענין, דחתה ועדת הערר את הערר ונקבע כי המערערת לא הרימה את נטל ההוכחה המוטל עליה להראות כי המקרקעין נפגעו על ידי התכנית. לדעת הוועדה, חוות הדעת מטעם המערערת לוקה בפגמים רבים, חסרים בה נתונים בסיסיים הדרושים לשומת המקרקעין כגון מצב סטטוטורי קודם של המקרקעין בתחום התכנית, אין בה התמודדות אמתית עם הנזקים הנטענים אלא טענות בעלמה ואמירות כלליות של השמאי ללא כל תימוכין או ראשית ראיה ומבלי להתייחס לנתוני המקרקעין הנדונים. לפיכך, קבעה ועדת הערר כי אין בחוות הדעת מטעם המערערת כל תשתית עובדתית או תכנונית שיהא בה כדי להרים את הנטל הראשוני המוטל על המערערת לגבי עצם הפגיעה כתוצאה מהתכנית, ובהתאם נדחה הערר.

כנגד החלטה זו מונח הערעור שלפנינו.

עיקר טענות המערערת

7. המערערת טוענת כי לא היה מקום לדחות את הערר על הסף. לגוף העניין סבורה המערערת כי חוות דעת השמאי מטעמה עומדת בנטל ההוכחה הראשוני. לטענתה, חוות הדעת אינה לוקה בחסר, נהפוך הוא, השומה מפורטת ומנומקת היטב ומסקנות המומחה מבוססות על תשתית עובדתית נרחבת המפורטת בחוות הדעת, ולרבות התייחסות מלאה לנתוני המקרקעין הנדונים. לפיכך, כך סבורה המערערת, ועדת הערר טעתה במסקנתה כי היא לא עמדה בנטל הראיה הראשוני, שכן יש בכל הראיות שהציגה בפני ועדת הערר ולרבות בחוות הדעת מטעמה עמידה בנטל זה.

לחילופין טוענת המערערת כי היה על ועדת הערר להורות לה להגיש חוות דעת מתוקנת של השמאי מטעמה.

8. עוד מלינה המערערת כנגד החלטת ועדת הערר שלא לפסול את חוות דעתו של השמאי מטעם הוועדה המקומית אשר הוגשה כשבוע לפני מועד הדיון בפניה. לטענתה, כאמור, המומחה הוא שכיר של הוועדה המקומית וככזה מצוי בניגוד עניינים. בנוסף מלינה המערערת על כך שוועדת הערר התירה לוועדה המקומית להגיש את כתב תשובתה באיחור ניכר בסמוך למועד הדיון וזאת על אף שלא ביקשה קודם לכן להאריך את המועד להגשת התשובה.

9. המערערת מוסיפה וטוענת כי עצם דרישת הוועדה המקומית לקבל כתב שיפוי מהמשיבה מלמדת כי הוועדה צפתה הגשת תביעות לפי סעיף 197 לחוק עקב הליכי אישורה של התכנית ויש לראות בכך הודאה מטעם הוועדה המקומית בחובתה לפצות את המערערת בגין הפגיעה שנגרמה לה מהתכנית.

10. לבסוף טוענת המערערת כי ועדת הערר טעתה בהסתמכה בנימוקיה לדחיית הערר גם על דחיית התנגדותה של המערערת כנגד התכנית. לטענתה, אין לקשור בין השתיים שאם לא כן ירוקנו הליכי תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק מתוכן.

11. בשולי הדברים סבורה המערערת כי היה על ועדת הערר למנות שמאי מייעץ להכרעה במחלוקת שהתגלעה בין הצדדים.

עיקר טענות המשיבות

12. המשיבות טוענות כי לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות. לטענתן, הערעור כולל טענות עובדתיות ומשפטיות שכלל לא הועלו בתביעה ובערר שהוגש לוועדת הערר ומדובר בהרחבת חזית אסורה. המשיבות מדגישות כי הערר נדחה לגופו ולא על הסף, כטענת המערערת, זאת לאחר שוועדת הערר בחנה את כל טענות המערערת וקבעה כי היא לא הרימה את נטל הראיה הראשוני המוטל עליה על פי הדין. המשיבות מפנות להלכה הקיימת בנוגע להיקף המצומצם של התערבות בית המשפט בהחלטות ועדת הערר וטוענות כי המקרה שלפנינו אינו נופל בגדר מקרים חריגים אלה.

לעניין כתב השיפוי טוענות המשיבות כי אין לראות בדרישה לקבלת כתב השיפוי כהודאת הוועדה המקומית בנוגע לפגיעה כלשהי במקרקעי המערערת כתוצאה מהתכנית.

באשר לאי פסילת חוות דעת המומחה מטעם הוועדה טוענות המשיבות כי צדקה הוועדה בהחלטתה בעניין זה שכן תפקידו הבלעדי של השמאי הוא לערוך שומות ואין מקום להתערב בהחלטה זו כמו גם בהחלטת ועדת הערר לאפשר לוועדה המקומית להגיש באיחור את תשובתה.

דיון

13. שוכנעתי כי לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר ועל כן דין הערעור להידחות.

הלכה מושרשת היטב היא כי היקף ההתערבות של בית המשפט המנהלי בהחלטות מקצועיות של ועדות הערר מצומצמת לעילות משפטיות. ההתערבות תהיה ב מקרים מיוחדים בהם מתגלה חוסר סבירות קיצוני בהחלטה או שנפלו בה פגמים מהותיים חמורים (ראו: עע"מ 317/10 אהוד שפר נ' מורן סקאל יניב (23.08.12) ). ראו עוד:

"כלל נקוט הוא בידינו כי בית-המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (ראו: בג"ץ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד מה(3) 678, 688; בג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, 469-468; בג"ץ 4776/03 מלון רג'נסי ירושלים בע"מ נ' שר הפנים (טרם פורסם, בפיסקה 13)) " (עע"מ 2418/05 צ'רלס מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (24.11.05)).

המקרה שלפנינו אינו נופל בגדר מקרים מיוחדים אלה, שכן לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר לא כל שכן לא נמצא פגם משפטי שורשי, מהותי המצדיק את התערבות הערכאה המנהלית.

14. טענת המערערת כי הוועדה דחתה על הסף את הערר תמוהה, בלשון המעטה, ואינה מתיישבת עם תוכן החלטת הוועדה. החלטת ועדת הערר היא החלטה מקצועית מובהקת שניתנה לאחר בחינה מדוקדקת של כל טענות המערערת בהתייחס למצב העובדתי ולמצב התכנוני החל על המקרקעין, זאת לאחר שהוועדה אפשרה למערערת, לפנים משורת הדין (שכן הטענות לא הועלו על ידי המערערת בכתב הערר), להעלות את כל טיעוניה בפירוט רב כפי שעולה מפרוטוקול הדיון בוועדה מיום 16.5.16 (צורף כנספח 6 לתשובת המשיבה).

15. עיון בהחלטת הוועדה מלמד כי הוועדה דנה אחת לאחת בכל טענות המערערת לגופן תוך התייחסות מפורטת לכל טענה. כך, לגבי טענת המערערת כי כתוצאה מהתכנית נגרמ ה לה פגיעה בשל ביטול 14 מקומות חניה שנועדו לשמש מבנה מגורים שייבנה על המקרקעין - קבעה הוועדה כי הטענה אינה עולה בקנה אחד עם הוראות התכניות החלות. הוועדה אף צירפה להחלטתה צילום הקטעים הרלוונטיים מתשריט התכנית חפ/1275 שיזמה המערערת מהם עולה כי שטח מגרש 156 הנדון נועד לחניה ציבורית, וכי שטחים המיועדים לציבור וביניהם החניה הציבורית ממילא מיועדים להפקעה. הוועדה ציינה עוד כי אין בהוראות התכנית כל הוראה ממנה ניתן להסיק כי כוונת תכנית זו היתה להעניק למערערת זכויות קנייניות במגרש 156 לצרכי חניה פרטית או כל שימוש בלעדי אחר. הוועדה עיינה במסמכים שהציגה המערערת כדוגמת ע/2 וציינה כי מסמך זה נושא תאריך המוקדם כבשלוש שנים למועד אישור תכנית חפ/1275 הנזכרת לעיל. הוועדה ציינה עוד כי אף בית המשפט לעניינים מנהליים שדן בעתירת המערערת דחה את התנגדותה נוכח האמור לעיל. לא מצאתי כל הצדקה להתערב במכלול נימוקים אלה, המתיישבים היטב עם הוראות התכניות הרלוונטיות.

16. הוועדה בחנה גם את טענת המערערת לגבי הסתרת הנוף וקבעה כי המערערת לא הציגה ולו ראשית ראיה בעניין זה. הוועדה ציינה כי בחוות דעת השמאי מטעם המערערת אין כל התייחסות לאפשרויות הבניה בתחום התכנית במצב קודם לתכנית. הוועדה ציינה, ובצדק, כי בהעדר כל מידע בדבר אפשרויות הבניה במצב הקודם לעומת המצב החדש (בתחום התכנית), יש לקבוע כי לא הורם הנטל העקרוני כי אכן התכנית גרמה לפגיעה בהסתרת הנוף. עוד ציינה הוועדה, ושוב בצדק, כי נתונים עקרוניים בדבר השפעת הסתרת הנוף על ירידת ערך המקרקעין אינם רלוונטיים כל עוד לא מוכחת התשתית העובדתית הקונקרטית בנוגע להסתרת הנוף כתוצאה מהתכנית. הוועדה הדגישה כי טענת הוועדה המקומית כי הנוף הנטען נחסם ממילא מאפשרויות בניית מבנה ארוך בין 7 קומות מכוח תכנית חפ/981 בחלקות הגובלות בתכנית מכיוון צפון, לא נסתרה על ידי המערערת.

גם בנימוקים אלה לא מצאתי כל עילה להתערב באשר עיון בחוות דעת השמאי מטעם המערערת מעלה כי בצדק קבעה הוועדה כי המערערת לא הרימה את הנטל הראשוני להראות כי התכנית גורמת להסתרת הנוף. טענות השמאי בעניין זה נטענו בעלמא ללא כל פירוט או השוואה בין המצב התכנוני הקודם לבין המצב התכנוני בעקבות התכנית.

17. גם בהחלטת הוועדה לדחות את טענת המערערת בדבר ירידת ערך המקרקעין כתוצאה ממטרדים הנובעים מן המסחר, לא נפל פגם. ועדת הערר ציינה כי טענה זו לא הוכחה על ידי המערערת שכן לא הובהר על ידה מהם המטרדים הנגרמים כתוצאה מהתכנית, היקפם ועוד. עיון בחוות הדעת אכן מעלה כי חוות הדעת נעדרת כל פירוט ולו מינימלי בסוגיה זו (כמו גם ביתר הסוגיות כאמור לעיל).
עוד ציינה הוועדה כי המערערת מתעלמת מהוראות התכנית בדבר מניעת מטרדים כאמור בסעיף 6.17 אשר נועדו למנוע את המטרדים הנטענים. למותר לציין כי ככל שלא יקוימו הוראות אלה, או אז לכאורה תקום למערערת עילה כנגד מי מהמשיבות.

18. מכל האמור עולה כי טענות המערערת לא נדחו על הסף אלא נדונו בהרחבה רבה על ידי ועדת הערר ונדחו אחת לאחת לגופן, וכאמור, לא מצאתי כי יש להתערב בנימוקי הדחיה.

19. יש לדחות את טענת המערערת כנגד החלטת ועדת הערר לקבל את חוות דעתו של השמאי מטעם הוועדה המקומית ולו מן הטעם שחוות הדעת כלל לא שימשה בסיס לדחיית הערר וממילא הטענות בעניין זה הינן תאורטיות ואינן רלוונטיות לתוצאה.

20. בשולי הדברים אעיר כי יש לדחות מכל וכל את טענת המערערת באשר לנפקות כתב השיפוי. המערערת מבקשת לראות בכך הודאה מטעם הוועדה המקומית בנוגע לפגיעה הנטענת כתוצאה מהתכנית. ראשית, הטענה נטענה לראשונה בערעור שלפנינו ודי בכך כדי לדחותה. שנית, על הוועדה המקומית כראשות ציבורית להבטיח עצמה מפני כל דרישה, ככל שתבוא, לקבלת פיצויים בגין פגיעה נטענת מהתכנית ואין לראות בכך כל הודאה מטעם הרשות בדבר קיומה של פגיעה.

21. לבסוף, טענת המערערת כי היה על ועדת הערר מיוזמתה להורות למערערת לתקן את חוות דעת השמאי מטעמה, היא תמוהה ולא ברור על מה נסמכת המערערת בעניין זה ומדוע לדעתה ראוי היה לנהוג כך. כאמור לעיל, אין מדובר בפגם טכני שנפל בחוות הדעת מטעם המערערת, אלא בפגם בסיסי, שורשי הנוגע לעילות הערר.

22. לאור כל האמור, אני מורה על דחיית הערעור.

המערערת תשלם לכל אחת מהמשיבות הוצאותיה בסכום כולל של 8,000 ₪.

ככל שהמערערת הפקידה פיקדון, המזכירות תעביר את הפיקדון לידי ב"כ המשיבות עבור המשיבות בחלקים שווים.

ניתן היום, זז' כסלו תשע"ז, 07 דצמבר 2016, בהעדר הצדדים.