הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 32951-06-16

לפני כבוד השופטת עפרה ורבנר

המערערת

גסטליט חיפה בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד אסף גורה ו/או עו"ד אלדד פרקש

נגד

המשיבה:
מנהל הארנונה של עיריית חיפה

ע"י ב"כ עו"ד מורן פרץ מלכה

<#1#>

פסק דין

1. לפניי ערעור על החלטת וועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית חיפה אשר ניתנה בשאלת שיעור הארנונה המתאים לנכס של המערערת, שהינו נכס עורפי שהכניסה אליו הינה דרך שביל גישה המחבר את הנכס עם הרחוב הראשי.

המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב השאלה – האם יש לחייב בארנונה את הקומה הראשונה של הנכס, בהתאם לסיווג ע/1 או ע/2 כנוסחם בסימול וסיווג הבניין שבצו הארנונה של עיריית חיפה.

רקע כללי

2. המערערת מחזיקה בנכס המשמש כבית דפוס ואשר הגישה אליו הינה מרחוב קצנשטיין, הממוקם מצפון לנכס.
בעבר היה מגרש פנוי וריק בין הנכס לבין רחוב קצנשטיין, אולם בשנת 2014 נבנה על מגרש זה נכס נוסף המוחזק על ידי חברת יונידרס בע"מ והחוצץ בין נכס המערערת לבין רחוב קצנשטיין.

הגישה לנכס המערערת שהינו נכס עורפי, הינה דרך שביל גישה, המאפשר מעבר מכוניות ומעבר הולכי רגל והמחבר בין הנכס לבין רחוב קצנשטיין ועוקף את הנכס של יונידרס

שביל הגישה הינו בבעלות המערערת ו מוחזק על ידה ובכניסה לשביל מרחוב קצנשטיין מצוי שער.
סיווג הנכס לצורך החיוב בארנונה לא שונה על ידי העירייה, גם לאחר שנבנה במגרש שהפריד בין הנכס לבין רחוב קצנשטיין, המבנה של יונידרס, ולאורך כל השנים סווגה הקומה הראשונה בנכס בסיווג ע/1 והקומה השנייה בסיווג ע/2.

המחלוקת בין הצדדים הינה בשאלה, האם היה מקום לשנות את סיווג ה קומה הראשונה בנכס של המערערת לסיווג ע/2 בשל היות הנכס, נכס עורפי, לאחר בניית המבנה במגרש המצוי בין נכס המערערת לבין רחוב קצנשטיין.

החלטת וועדת הערר

3. וועדת הערר קבעה כי על מנת לסווג בניין, או חלק בניין המצוי בקומת הקרקע, בסווג ע/2, צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים.

התנאי הראשון – שהמדובר בבית מלאכה, חנות או מחסן.
לגבי תנאי זה, קבעה וועדת הערר, כי עסקה של המערערת הינו בגדר "בית מלאכה".

התנאי השני – שלבניין כניסה אחת ויחידה.
גם לגבי תנאי זה, קבעה וועדת הערר כי התנאי מתקיים בנכס המערערת.

התנאי השלישי – אותה כניסה יחידה אינה מהחזית הפונה לרחוב או לדרך כמשמעות המונח בפקודת התעבורה.

באשר לתנאי השלישי, ציינה וועדת הערר כי זהו התנאי לגביו יש מחלוקת.

4. וועדת הערר סברה כי פסק הדין אליו הפנתה המערערת בעמ"נ 33228-04-14 דפוס מבט נ' מנהל הארנונה בעיריית חיפה (12.10.14) אינו רלוונטי לענייננו ואינו עוסק בשאלה דומה ולא הכריע במחלוקת המשליכה על המחלוקת בין הצדדים בענייננו.

וועדת הערר אף סברה כי התייחסותו של בית המשפט בעניין מבט, לנכסים עורפיים שהכניסה אליהם נעשית שלא משטחים ציבוריים, הינה אימרת אגב ולא מהווה חלק מחייב מפסק הדין.

לדעת וועדת הערר, הכניסה לשביל הגישה המוליך לנכס של המערערת נעשית מהרחוב הראשי והשביל מגודר בשני שערים שהקימה המערערת, שהיא השולטת על יכולת הכניסה לשטחה.

וועדת הערר סברה כי הכניסה לשביל הגישה דרך שערים אלה, מהווה בפועל כניסה לנכס המערערת דרך חזית הפונה לרחוב.

עוד ובנוסף סברה וועדת הערר, כי שטח המבנה שבו מצוי עסקה של המערערת – בית הדפוס, כולל אף את שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה הינו לצורך אחר של אותו מבנה – לרבות שביל הגישה.

5. וועדת הערר סברה כי פסק הדין בעמ"נ 47276-03-12 מוסך א.א.מ שירותי רכב בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית חיפה (13.1.13) (להלן: "עניין א.א.מ שירותי רכב"), דומה יותר לענייננו ושם נפסק כי השימוש בשטח קרקע הינו יחד עם הבניין ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו והסיווג המתאים הינו ע/1 ולא ע/2.

טיעוני המערערת

6. המערערת טוענת כי תעריף הארנונה של קומת קרקע בנכס עורפי הושווה בצו הארנונה לתעריף של קומות שאינן קומות קרקע בנכס חזיתי, שכן נקודת המוצא לקביעת תעריפי הארנונה היתה שווי הנכס ומידת ההנאה ממנו.

עוד הוסיפה המערערת וטענה כי, בהתאם לפסיקה, תכלית הסימון של הבניין בצו הארנונה הינה שנכס שהכניסה אליו אינה מהרחוב או מדרך, אינו נהנה מאותם יתרונות שיש לנכס בקומת קרקע המצוי בחזית לרחוב, ולכן אין הצדקה להחיל לגביו סיווג ע/1.

לטענת המערערת, יש הבדיל בין שירותי העיריה הניתנים ברחוב הציבורי, לעניין ניקיון, תאורה וכדומה וזמינותם לנכס המצוי בחזית הרחוב, לבין השירותים וזמינותם לנכס הממוקם בקומה השנייה או לנכס עורפי.

המערערת טוענת כי פרשנות וועדת הערר הינה בלתי סבירה ומנוגדת ללשון ולתכלית צו הארנונה.
לטענת המערערת, קבלת הפרשנות של וועדת הערר תגרום לכך שהסיווג ע/2 בכל הקשור לקומת קרקע בבניין עורפי, יהפוך לאות מתה.

7. לטענת המערערת יש חשיבות למיקום הבניין שבו מצוי עסקה, ולמיקום בכלל לצורכי חיוב בארנונה, הן בהתאם לחוק ההסדרים והן בהתאם לצו הארנונה של עיריית חיפה, וככלל קיימת מגמה ליתן הקלה לנכסים שלהם מיקום בעייתי, לרבות נכסים שאין להם חזית לרחוב ציבורי.

8. המערערת הדגישה כי המחלוקת בנוגע לסיווג חיוב הארנונה לגביה, הינה מחלוקת פרשנית של צו הארנונה ואין המדובר במחלוקת עובדתית, ועל כן אין המדובר בה תערבות בהבנת מציאות עובדתית מסוימת על ידי וועדת הערר, אלא בהתערבות בטעות משפטית של וועדת הערר, בכל הקשור לפרשנות צו הארנונה.

9. המערערת טוענת כי אין מקום להתייחס לשביל גישה לנכס כחלק מהבניין עצמו, לצורך בחינת השאלה – האם הכניסה לבניין הינה מהחזית הפונה לרחוב.

לטענת המערערת הגדרת השביל כ"שטח קרקע שעיקר שימושו עם המבנה" אינה רלוונטית לעניין סיווג הבניין כע/2. המערערת טוענת כי אין קשר בין הגדרת "בניין" הכוללת לעניינים מסו ימים גם שטח קרקע שעיקר שימושו עם המבנה לבין ההגדרה של סיווג ע/2.
המערערת מדגישה כי חיוב הארנונה של שביל הגישה הינו לפי תעריף בסיווג הקבוע לקרקע ולא לפי תעריף לסיווג הקבוע ל"בניין", ועל כך אף המשיבה אינה חולקת.

המערערת מעלה תמיהה באלו מקרים של קיום נכס עורפי, תסווג קומת הקרקע בנכס כזה כע/2, אם המשיב סבור כי גישה לנכס כזה דרך שביל, בין אם ציבורי, ובין אם הוא בבעלות בעל הנכס העורפי, הופכת את הנכס העורפי לכזה שכניסתו הינה מחזית הפונה לרחוב והוא אינו זכאי לסיווג ע/2.
המערערת אף תמהה מדוע רלוונטית השאלה למי הבעלות או החזקה על שביל הגישה לנכס העורפי, כאשר אין כל רלוונטיות לשאלה - מיהו הבעלים או המחזיק במדרגות בניין שבו עולים לקומה שנייה או שלישית, לעניין סיווג קומות אלה לצורך חיוב בארנונה.

עוד הדגישה המערערת, כי ניסיון שנעשה בעבר, על ידי העירייה לתקן את צו הארנונה, כך שהסיווג ע/2 יחול רק על מי ששביל הגישה אינו בהחזקתו, נקבע על ידי בית המשפט בעמ"נ 350/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' עבוד רפיק ואח' (30.7.06) , כבלתי חוקי ומאז פסק הדין, לא שבה העירייה וניסתה לתקן את לשון הסיווגים בצו, כך שיתוקנו באופן חוקי, לפי רצונה.

10. המערערת טוענת כי לאחר שבשטח המגרש החוצץ בין מבנה העסק שבבעלותה לבין הרחוב הראשי, הוקם מבנה אחר אשר אינו משמש אותה, הפך המבנה שבו מנוהל בית הדפוס שבבעלותה לנכס עורפי הזכאי להיות מסווג כע/2.

11. שביל הגישה הינו דרך פרטית ולא "דרך" כמשמעותה בפקודת התעבורה שהינה דרך שיש לציבור זכות לעבור בה. המעבר בשביל הגישה מותנה בהסכמת המערערת ובכך שהשערים אינם נעולים.

12. המערערת איבחנה את פסק הדין בעניין א.א.מ שירותי רכב שהוזכר על ידי וועדת הערר וטענה כי באותו עניין המגרש שחצץ בין המוסך שבבעלות א.א.מ שירותי רכב לבין הרחוב הציבורי, שימש לצורכי חנייה ותמרון רכבים של המוסך עצמו, והיווה חלק מהשימוש של המוסך, מה גם שלא היה מבנה אחר שח צץ בין המוסך לבין הרחוב הציבורי.

בניגוד לעניין א.א.מ. שירותי רכב, סבורה המערערת כי פסק הדין בעניין מבט, רלוונטי לענייננו וקובע כי כאשר הגישה לנכס הינה משביל שאינו מהווה רחוב ציבורי, הרי לבעל הנכס יש הנאה פחותה מהנכס.

טיעוני המשיב

13. המשיב טוען כי למערערת וללקוחותיה יש גישה ישירה מן הרחוב דרך שביל ועל כן יש הצדקה לחייב את קומת הקרקע בבניין שבבעלות המערערת בהתאם לסיווג ע/1 וזאת כאשר הכניסה לנכס הינה למעשה משער הכניסה לשביל המוביל לנכס, והכניסה הינה בשליטת המערערת.

המשיב טוען כי שטח הקרקע של שביל הגישה לבניין בו ממוקם הנכס של המערערת, מהווה חלק מהבניין ולכן יש לסווג את קומת הקרקע כע/1.

המשיב מוסיף וטוען כי דרך אותו שביל גישה נכנסים לקוחות וספקים של המערערת לנכס, לרבות כניסת מכוניות.

14. לטענת המשיב קרקע המשמשת בניין כלולה בהגדרת בניין בצו הארנונה, הגם שהיא מחוייבת בתעריף מוזל ולכן הכניסה לבניין כוללת גם את הקרקע שנלקחת בחשבון והמשמשת גם את הבניין. קרקע זאת בענייננו, כוללת את שביל הגישה לנכס.

המערערת אינה יכולה לעשות שימוש במבנה שבבעלותה בלא להשתמש בשטחי הקרקע המובילים אליו, עליהם היא משלמת ארנונה.

15. לחלופין טוען המשיב, כי גם אם ייקבע שהכניסה לבניין המערערת אינה משער השביל המצוי בחזית עם הרחוב הציבורי אלא בכניסה למבנה עצמו, הרי אין הצדקה לקבוע לקומת הקרקע במבנה סיווג ע/2, שכן לנכס גישה ישירה לרחוב או לדרך כמשמעותם בפקודת התעבורה, הגישה הישירה דרך השביל הינה דרך פתוחה המאפשרת מעבר לציבור ספקים, קניינים ולקוחות, והשערים פתוחים במשך כל שעות היום.

המשיב טוען כי המדובר בדרך כמשמעותה בפקודת התעבורה.

עוד הדגיש המשיב, כי למעשה הגישה והכניסה למבנה של המערערת, לא השתנתה בעקבות הקמת המבנה בו ממוקם מפעל יונידרס.

16. אין הצדקה לקבוע שכל נכס שאינו מצוי על הכביש הראשי, קומת הקרקע בו תסווג כע/2 ופרשנות לשונית של לשון הצו, יש בה כדי לדחות את טענות המערערת.

המשיב טען כי הכלל הינו שקומת קרקע בנכס ממוסה בארנונה גבוהה יותר והנחה ניתנת רק במקרים חריגים המצדיקים זאת בהם קיים קושי בנגישות ובשינוע הסחורות, ואין הכוונה לתת הנחה בארנונה לכל נכס שהינו נכס אחורי ואינו נושק לשפת הרחוב.

רק במקרים בהם עסק מצוי במתחם סגור שהציבור אינו רשאי להיכנס אליו והשליטה בו מצוייה בידי מחזיק אחר מזה המחזיק בנכס המבקש הנחה בארנונה והטוען כי חל עליו החריג, יש הצדקה לסווג את הנכס כע/2.

17. הניסיון של המשיב לתקן את צו הארנונה במהלך השנים, הגם שבית המשפט לא קיבלו, יש בו כדי להצביע מהי הפרשנות הנכונה של הצו שמטרתו לסייע לעסקים שבשל מיקומם, נתקלים בקשיי כניסה לנכס ובשינוע סחורות לנכס וממנו.

מבחן הגדרת "רחוב" או "דרך" איננו קנייני, דהיינו השאלה אינה הבעלות אלא זכות השימוש בדרך, ובהתייחס לנכס של המערערת, אין כל בעייה לציבור להשתמש בו.

18. העסק של המערערת הינו למעשה בית דפוס בשטח גדול של למעלה מ- 4400 מ"ר בנויים, והוא ממוקם באיזור תעשייתי, הגם שהוא מסווג בסווג "מלאכה".

לטענת המשיב, אין המדובר ב"בית מלאכה" קטן אליו כיוון הסיווג של ע/2. דהיינו, אין המדובר בעסק הנשען על תנועת עוברים ושבים אקראית, אשר לגביו יש נפקות אם הוא ממוקם בקומת קרקע או בקומות גבוהות, בבניין חזיתי או בבניין עורפי.

עוד הוסיף המשיב וטען כי מאחר והארנונה מהווה מס, לא נדרשת הוכחת זיקה בין השירותים הניתנים על ידי הרשות, לבין אופן קביעת שומת הארנונה.

19. המשיב טען כי פסק הדין בעניין א.א.מ. שירותי רכב, דומה לענייננו ויש בו כדי להשליך על הקביעה שהנכס של המערערת אינו עומד בתנאי הסיווג כע/2.

דיון והכרעה

20. על מנת להתייחס לטענות המערערת, יש להכריע בשאלה האם הכניסה לעסק המערערת מצוייה למעשה בשער הכניסה לשביל המוביל לעסק, וכאשר השער מצוי בסמוך לרחוב קצנשטיין, או שהכניסה הינה בדלת הכניסה לבניין עצמו, דהיינו, האם גם שטח השביל מהווה חלק מהבניין בהתאם להגדרה בצו הארנונה, בהיותו שטח קרקע שעיקר שימושו עם המבנה לצורך אותו מבנה.

לחילופין, גם אם יקבע שהכניסה הינה בכניסה לבניין עצמו, השאלה הינה – האם שביל הגישה המחבר בין רחוב קצנשטיין לבין הבניין של המערערת הינו בגדר "רחוב או דרך" כמשמעותם בפקודת התעבורה, הגם שהינם בבעלות ובאחזקת המערערת ולא בבעלות או בהחזקת גוף ציבורי.

הוראות צו המיסים בדבר הטלת ארנונה כללית לשנת הכספים 2015 בחלקים הרלוונטיים הינן כדלקמן:

21. בהוראות הצו בכל הקשור לבניינים שאינם משמשים למגורים מופיעות ההגדרות הבאות:

"בניין כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי בטון, טיט, מתכת כלשהיא, עץ או כל חומר אחר; לרבות -

1. כל חלק של מבנה וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע.

2. שטח הקרקע שעיקר שימושה עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה.

שטח הקרקע לעניין זה ושיעור הארנונה הכללית שיוטל יהיו כמצוין בפריט קרקע...

קרקע .....

ב. כל קרקע, בניינים אשר אינם משמשים למגורים, שעיקר שימושה עם הבניין כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו בניין.
החיוב יוטל על 60% משטח החלקה, לא כולל השטח אשר עליו עומד הבניין;
או על השטח המשמש בפועל את המחזיק;
הכל לפי השטח המשמש בפועל את המחזיק;

סימול וסוג הבניין

ע1 קומת הקרקע בבניין הבנוי בטון, לבנים או בלוקים, אזבסט או כל חומר המחוזק ע"י קונסטרוקציות פלדה, ברזל או עץ וכולל כל הקומות בבניין המשמש כמרכז קניות.

ע2 בבניין המתאים להגדרה ע1 אך אינו בקומת הקרקע וכן בית מלאכה, חנות או מחסן בקומת הקרקע, שכניסתם היחידה אינה מהחזית הפונה לרחוב או לדרך (כמשמעותה בפקודת התעבורה).

ע3 ....".

הגדרת "דרך" בפקודת התעבורה הינה כדלקמן:

"לרבות כל מסילה, דרך, רחוב, סימטה, כיכר, מעבר, גשר, או מקום פתוח שיש לציבור זכות לעבור בהם".

בנוסף להגדרת "דרך" בפקודת התעבורה, נפנה גם להגדרת "רחוב" או "דרך" בפקודת הפרשנות שהינה כדלקמן:

"לרבות כביש, שדרה, סמטה, משעול לרוכבים או לרגלים, ככר, חצר, טיילת, מבוי מפולש וכל מקום פתוח שהציבור משתמש בו או נוהג לעבור בו, או שהציבור נכנס אליו או רשאי להיכנס אליו;"

דיון והכרעה

22. בעניין א.א.מ. שירותי רכב בע"מ, היה מדובר בחברה המחזיקה בקרקע ובבניין ובסככות שבהן היא הפעילה מוסך לתיקון משאיות, כאשר בשטח הקרקע מחוץ לבניין, השתמשו לצורכי חנייה ותמרון רכבים ולקרקע יכלו להיכנס רק מורשה כניסה שהחברה התירה להם להיכנס דרך שער כניסה, מחסום ושומר.

באותו עניין נפסק כי השימוש בפועל שנעשה בשטח הקרקע הינו חלק אינטגראלי מהשימוש במבנה המוסך – הבניין, והקרקע משמשת לתמרון רכבים או לחנייה של רכבים המקבלים שירות במוסך כאשר "למערערת הזיקה הקרובה ביותר אליו (הכוונה לשטח הקרקע) ובעזרת מחסום ושומר היא שולטת באופן בלעדי על יכולת הכניסה לאותו שטח ובפועל זו הכניסה לקומת הקרקע דרך החזית שפונה באופן ברור לרחוב כהגדרתו בפקודת התעבורה" .

מסיבה זו אישר בית המשפט מפי כב' השופט אליקים, כי הסיווג שנקבע לבניין - ע/1 הינו הסיווג המתאים.

23. בעניין דפוס מבט נדחתה העתירה באשר לחיוב בארנונה, תוך שבית המשפט קבע כי על מנת ליהנות מהסיווג של ע/2 צריכים להתקיים שלושה תנאים. בכל הקשור לתנאי השלישי שעניינו "כניסה יחידה שאינה מחזית הפונה לרחוב או לדרך כמשמעותם בפקודת התעבורה", התייחס בית המשפט לטענה שגם דרך פרטית המשמשת שביל כניסה לעסק, מהווה "דרך" כמשמעותה בפקודת התעבורה ועל כן כניסה לבניין מדרך פרטית כזו, אינה מקיימת את התנאי השלישי על מנת להיות מסווג כע/2.

בית המשפט, מפי כב' השופט סוקול פסק -

"... התכלית לקביעת תעריף גבוה לנכס בקומת קרקע, הינו ההנחה כי לנכס שכזה יתרונות שמתבטאים גם ביכולתו הכלכלית של המחזיק. נכס בקומת קרקע נהנה מגישה נוחה לסחורות לאנשים וללקוחות. עם זאת הכיר המחוקק לכך כי ישנם נכסים בקומת קרקע שאינם נהנים מאותם יתרונות בשל קשיי הכניסה אליהם.. בשים לב לתכלית ההוראה, ניתן להבין כי המחוקק סבר כי נכסים שהגישה והכניסה אליהם נעשית שלא משטחים בעלי אופי ציבורי, כלומר שטחים שבהם הציבור יכול ורשאי לנוע בחופשיות ולהגיע לנכס, אינם נהנים מהיתרונות הכלכליים שנובעים מהימצאותם בקומת קרקע. ייחודם של המושגים 'רחוב' ו'דרך' הינה בהיותם דרכי גישה שנועדו לשרת את הציבור. כך כאשר בית המשפט נדרש לפרשנות הביטוי 'רחוב' לצורך הוראת סעיף 296 לפקודת העיריות ... כך גם הדרך 'דרך' בפקודת התעבורה שמה דגש על זכות הציבור, שכן נאמר 'דרך' – לרבות כל מסילה, דרך, רחוב, סמטה, כיכר... או מקום פתוח שיש לציבור זכות לעבור בהם".

בית המשפט הדגיש כי המבחן לקביעה אם מדובר ב"רחוב" או ב"דרך" אינו מבחן קנייני, דהיינו, השאלה אינה האם המדובר ברכוש המצוי בבעלות פרטית או בבעלות ציבורית, אלא מבחן של זכות שימוש, דהיינו, האם לפי הייעוד, רשאי המחזיק למנוע מהציבור את הכניסה ולהשתמש באותה דרך לשימוש פרטי בלבד.

לכן, דרך גישה לחניון במרכז קניות, המיועד לשרת את הציבור תחשב כ"דרך" גם אם הינה בבעלות פרטית, בעוד ששביל כניסה למבנה פרטי שאינו מיועד לשירות הציבור, לא יכלל בהגדרת "דרך".

בית המשפט אף הדגיש כי הנטל לטעון ולשכנע שהדרך אינה מיועדת לשימוש הציבור, מוטלת על הטוען זאת.

למעשה מהרציונל העולה מאותו פסק דין, יש לבחון האם הציבור יכול ורשאי לנוע בחופשיות מבחינת המערערת, ב אותו שביל גישה שתחילתו ברחוב קצנשטיין ואשר מגיע לעסקה של המערערת, ובענייננו, עולה כי הן רכבים והן בני אדם, רשאים לנוע בחופשיות בשביל גישה זה ולהגיע לנכס של המערערת ואין קושי להגיע לנכס זה, ולמעשה השביל שימש גישה לעסק המערערת גם בטרם נבנה המבנה במגרש הקדמי המוחזק היום על ידי חברת יונדרס בע"מ.

נציין כי אם לפני בניית המבנה המוחזק על ידי יונדרס בע"מ היתה קיימת גישה של רכבים המשמשים קונים וספקים עד לעסק של המערערת, ולאחר בניית המבנה ואכלוסו על ידי יונידרס בע"מ היתה נשללת גישה כזו, סביר להניח כי התוצאה היתה שונה.

24. בעמ"נ 42264-10-14 צמיגי אסחאק בע"מ נ' מנהל הארנונה בחיפה (22.6.16), חזר בית המשפט מפי כב' השופט סוקול על הקריטריונים לקביעת הסיווג כע/2 ועל כך שהמבחן להגדרת "רחוב" ו"דרך" אינו מבחן קנייני.

בית המשפט אף חזר על הרציונל בשינוי התעריף בין נכס המסווג כקומת קרקע והמחויב בתעריף גבוה יותר, לבין נכס בקומה גבוהה או שאין לו כניסה מחזית הפונה לרחוב, המחויבים בתעריף נמוך, שכן ההנחה הינה שהם מניבים למחזיקים רווחים פחותים, שכן הם נגישים פחות לקהל הלקוחות.

על מנת שנכס בקומת קרקע לא יסווג כע/1 יש צורך שיהיו לגביו קשיי כניסה והעדר נגישות

בעניין צמיגי אסחאק, נקבע שהכניסה לעסק המערערים נעשתה דרך חצר שהיתה פתוחה לציבור הרחב, והרציונל להוציא חיוב ארנונה של נכס בקומת קרקע מסיווג ע/1 ולהעבירו לסיווג ע/2 הינו כאשר הכניסה לנכס אינה משטח שבו הציבור יכול ורשאי לנוע בחופשיות על מנת להגיע לנכס.

בעניין צמיגי אסחאק לא התקיים רציונל זה, שכן החצר היתה פתוחה לכל המעוניין, לא היה מחסום בכניסה והחצר שימשה את כל הבאים לעסקי המערערים שם.

25. בבג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, נפסק כי בדרך שמצוייה בשטח העותרת שם, עוברים ומשתמשים רבים הכוללים עובדים, ספקים ולקוחות, ולכן דרכים אלו ייחשבו כ"דרך ציבורית", הגם שהמעבר בהן מבוקר ומותנה בקבלת אישור. מסיבה זו, נקבע כי העותרת שם זכאית לפטור בגין שטחים אלה.

26. בענייננו, לא שוכנענו כי שביל הגישה המוביל מרחוב קצנשטיין לעסקה של המערערת אינו בגדר "דרך" ולמעשה עולה כי הגישה לעסקה של המערערת דרך שביל גישה זה, הינה גישה נוחה, אשר היתה קיימת לפני בניית המבנה המשמש את יונידרס במגרש הקידמי שבין עסקה של המערערת לבין רחוב קצנשטיין והמדובר בגישה חופשית כאשר כלל הציבור רשאי להיכנס בדרך זו בשעות הפעילות של עסקה של המערערת, ללא הפרעה כלשהי. על כן אין מקום לקביעה בענייננו כי הכניסה לעסקה של המערערת אינה מחזית הפונה לרחוב או לדרך.

משזוהי מסקנתנו, די בכך על מנת לקבוע שאין מקום להתערב בסיווג הבניין שנקבע לקומה הראשונה בעסקה של המערערת, לעניין ארנונה, אף מבלי להתייחס להנמקה הנוספת שעניינה הכניסה לנכס המערערת ישירות מרחוב קצנשטיין, תוך התייחסות לשביל הגישה כחלק מהבניין וכאשר הכניסה משביל הגישה הינה מרחוב קצנשטיין והשביל משמש את הבניין.

27. לאור האמור לעיל, הערעור נדחה.

28. המערערת תשלם למשיבה שכר טרחת עורך דין בשיעור 2,500 ₪ (הסכום כולל מע"מ), אשר ישולם בדרך של העברת הסכום מהפיקדון שהופקד על ידי המערערת לידי המשיבה, באמצעות באת כוחה.

יתרת הפיקדון תוחזר למערערת, באמצעות בא כוחה.

ניתן היום, י"ד חשוון תשע"ז, 15 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.