הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 32474-09-18

בפני כב' השופט רון סוקול, סגן נשיא

המערערת

בית בלב בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ח' שועי

נגד

המשיבה

עירית נשר
ע"י ב"כ עו"ד ד' ליבוביץ'

פסק דין

1. המערערת, חברת בית בלב בע"מ, מחזיקה בשטחה של עיריית נשר נכס המשמש "בית אבות גריאטרי – סיעודי". בשל החזקתה בנכס נדרשה המערערת לשלם לעיריית נשר תשלומי ארנונה עירונית. בשנים 2015 - 2018 סיווגה העירייה את הנכס בסיווג "משרדים, שירות ים ומסחר" כמוגדר בצווי הארנונה ובהתאם חייבה את המערערת בתשלומי ארנונה שנתיים.

בין הצדדים התגלעה מחלוקת בעניין סיווגו של הנכס לצרכי החיוב בארנונה. לטענת המערערת הנכס משמש כמבנה למגורי השוהים בו ועל-כן יש לחייבה בתשלום ארנונה לפי שיעור הארנונה לנכס בסיווג "מגורים", בעוד העירייה סבורה כי מדובר בנכס שסיווגו הנכון הוא "משרדים, שירותי ם ומסחר".

2. לאחר שהשגת המערערת על סיווג הנכס נדחתה הובאה המחלוקת לפתחה של ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית נשר אשר קבעה כי הנכס כלול בסיווג של "נכסים אחרים" בצו הארנונה ודחתה את הטענה כי יש לסווגו בסיווג "מגורים". על החלטה זו של ועדת הערר הוגש הערעור בפניי. בצד מחלוקת עיקרית זו נטושות מחלוקות נוספות המתמקדות במועד מתן החלטת העירייה בהשגה שהוגשה בפניה.

רקע
3. בשנת 2009 יזמה המערערת הקמת בית אבות גריאטרי סיעודי בנשר. על פי תצהירה של סמנכ"לית הכספים במערערת, הגב' חני וולף, היוזמה להקמת בית האבות באה לאחר שהמערערת זיהתה כי באזור חיפה והקריות אין פתרון המשלב מגורים יחד עם טיפול רפואי לקשישים (סעיף 2 לתצהיר נספח ב' לעיקרי טיעון מטעם המערערת). המערערת מצאה כי המקום המתאים להקמת בית האבות הוא בעיר נשר. לשם כך יזמה תיקון לתכנית המתאר כך שיותאם הייעוד במקרקעין להקמת בית האבות (תכנית מכ/129ה') וביום 6/7/2009 אושרה התכנית.

4. בניית המבנה שנועד לשמש לבית האבות הושלמה בשנת 2010 ומאז פועל במקום בית האבות הסיעודי.
לפי עדותה של חני וולף, כולל בית האבות הסיעודי 6 מחלקות בהן שוהים כ-200 קשישים; 2 מחלקות מוגדרות כמחלקות "מונשמים", דהיינו מחלקות בהן שוהים קשישים המחוברים למכונות הנשמה ונזקקים לטיפול ממושך ולעיתים לטיפול קבוע (סעיף 4(א) לתצהיר); 2 מחלקות מוגדרות כמחלקות "סיעוד מורכב", דהיינו מחלקות בהן שוהים קשישים הנדרשים לטיפולים מורכבים "[...] ובין היתר לטיפול משככי כאבים מסוימים, טיפולי דיאליזה, קשישים הסובלים מפצעי לחץ ועוד" (סעיף 4(ב) לתצהיר) ; 2 מחלקות מוגדרות כמחלקות שיקום. במחלקות אלו שוהים קשישים לתקופות קצרות יחסית "[...] והן מיועדות לקשישים הזקוקים לטיפול שיקומי אינטנסיבי, לדוגמא – לאחר פציעות/תאונות , קשישים, הסובלים ממחלות נוירולוגיות שונות (אירועים מוחיים, פגיעות בחוט השדרה), מחלות פנימיות ועוד " (סעיף 4(ג) לתצהיר).

5. עוד הובהר כי הקשישים שוהים בחדרים קבועים כאשר כל שניים בחדר נפרד. לכל חדר צמוד חדר שירותים ומקלחת. לכל קשיש ניתנת ארונית לציוד אישי. בבית האבות מצויים גם אזורים משותפים כמו מטבח, חדרי צוות, חדר לפגישות עם בני משפחה וחדרים לאירועים שונים כגון לחוגי מוסיקה, משחקי חברה וכדומה.

6. בית האבות פועל על פי רישיון ממשרד הבריאות (פרוטוקול בפני ועדת הערר עמ' 13), והמימון מגיע בעקרו מקופות החולים (שם). היקף השירותים הניתנים ומחירי השירותים נקבעים על ידי משרד הבריאות (ראו חוות דעתה של המומחית אורית פפר (נספח ו ' לערעור) ו חוזרי מנכ"ל משרד הבריאות (צורפו כנספח "ט" לעיקרי הטיעון של המערערת) .

7. עם תחילת הפעלתו של בית האבות נדרשה המערערת לשלם לעיריית נשר ארנונה עירונית. בחיובי הארנונה שנשלחו למערערת סווג בית האבות בסיווג של "משרדים שירותים ומסחר" על פי פרט מס' 2.1 לצו הארנונה (הצו צורף כנספח ג' ל עיקרי הטיעון). המערערת אשר סברה כי יש לסווג את בית האבות בסיווג מגורים לפי פרט מס' 1 לצו הארנונה, הגישה השגות על קביעת הארנונה. עם דחיית השגותיה הגישה ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית נשר. ענייננו בהשגות ובעררים בנוגע לחיובי הארנונה שהושתו על המערערת לשנים 2015, 2016, 2017 ו-2018.

הדיון בפני ועדת הערר
8. בהשגותיה ובטענותיה בפני ועדת הערר טענה המערערת כי יש לסווג את בית האבות בסיווג מגורים. לטענתה, מרבית הקשישים המגיעים לבית האבות מתגוררים בו לתקופות ארוכות ועל-כן השימוש העיקרי הנעשה בנכס הוא למגורים. המערערת הפנתה גם לפסקי דין שונים מהם ביקשה ללמוד כי בתי אבות המשמשים למגורי קשישים, מסווגים לצרכי ארנונה כנכסים המשמשים למגורים ולא לעסק. עוד טענה המערערת כי יש להבחין בין שטחי המבנה ושטחי החניה המשמשים את באי בית האבות, ועל-כן ביקשה כי שטחי החניה יסווגו בסיווג חניונים. המערערת טענה גם כי השגתה לשנת 2016 לא נענתה במועד הקבוע בדין ועל-כן, ובהתאם לסעיף 4 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו – 1976 (להלן: חוק הערר), יש לראות בהשגה כאילו התקבלה. העירייה חזרה על קביעתה לפיה מדובר במוסד המשמש כבית חולים ולכן יש לסווגו בסיווג שירותים.

8. ועדת הערר שמעה את טענות הצדדים בנוגע לכל שנות המס. הוועדה אף ערכה ביקור בנכס עצמו (ראו פרוטוקול הביקור מיום 11/12/2017), ואפשרה לצדדים להביא ראיותיהם ולסכם טענותיהם.

החלטת ועדת הערר
9. ביום 26/6/2018 ניתנה החלטת ועדת הערר אשר דחתה את העררים שהגישה המערערת. עם זאת, קבעה ועדת הערר כי יש לשנות את סיווג הנכס ולסווגו בסיווג השיורי של "נכסים אחרים", על פי סעיף 12.1 לצו הארנונה.

ועדת הערר קבעה כי השימוש בפועל בנכס, התואם גם את הרישיון שניתן לו על ידי משרד הבריאות, הוא שימוש כבית חולים סיעודי/שיקומי. שימוש זה אינו נופל לגדר סיווג המגורים. הוועדה הדגישה כי השוהים בבית האבות אינם בוחרים לשהות בו מרצונם אלא מופנים אליו בשל מצבם הבריאותי. עוד ציינה כי "[...] החדרים המוקצים לדיירים הינם חדרי אשפוז לכל דבר ועניין [...]".

10. הוועדה הוסיפה כי השימוש בנכס קרוב יותר לשימוש כפי שנקבע על ידי העירייה, כלומר שימוש בנכס כעסק למתן שירותים. עם זאת, הוסיפה הוועדה כי מדובר בשימוש ייחודי בנכס לבית אבות גריאטרי/סיעודי. הואיל ובצו הארנונה לא נקבע סיווג ייחודי המתאים לבית אבות שכזה, קבעה הוועדה כי יש לסווגו על פי הסיווג השיורי הקבוע בסעיף 12.1 לצו הארנונה "כל נכס שלא פורט לעיל". כן קבעה הוועדה והדגישה כי אין להבחין בין חלקי הנכס השונים וכי יש לכלול תחת אותו סיווג את כל שטחי הנכס, לרבות שטחי החניה.

הערעור
11. על החלטת ועדת הערר הוגש הערעור המונח להכרעתי כעת. בערעור חוזרים הצדדים על הטענות שנטענו בפני ועדת הערר. המערערת מדגישה כי מרבית הדיירים בוחרים בבית האבות על פני בתי אבות אחרים. עוד נטען כי לפי בדיקות שנערכו מתברר כי זמן השהייה של הקשישים בבית האבות הוא מעל שנה, עובדה המחזקת גם את הטענה כי השימוש העיקרי הוא מגורים.

המשיבה מצדה חוזרת וטוענת כי בית האבות אינו משמש למגורים וכי הוא דומה במהותו לבית חולים או למוסד אשפוז. המשיבה לא ביקשה לערור על ההחלטה לשנות את סיווג הנכס לעסקים אחרים.

דיון והכרעה
12. כמפורט להלן הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות וכי אין לשנות את הסיווג כפי שקבעה ועדת הערר. לא מצאתי גם מקום להתערב בהחלטה לעניין מועד מתן התשובה להשגה לשנת 2016.

כללי
13. בטרם אתייחס לטענות לגופן, אזכיר את ההלכה ולפיה בית המשפט בשבתו כערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר ממעט להתערב בקביעות עובדתיות. במיוחד נכון הדבר כאשר בפני ועדת הערר הובאו ראיות, כאשר הוועדה ביקרה במקום וביססה החלטתה על ממצאים שמצאה בעצמה או כאשר ההחלטה מבוססת על שיקולים מקצועיים ומומחיות של הוועדה (ראו עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נ. ועדת ערר לתכנון ולבניה מחוז דרום , פ"ד נח(3), 199 (2004); בר"מ 5557/06 מצפה תת ימי ים סוף בע"מ נ. מנהל הארנונה של עיריית אילת (2/1/2007 )). לאורה של הלכה זו אתייחס לטענות המערער ת ואפתח בטענה לעניין סיווג הנכס.

סיווג הנכס
14. כידוע נכס יסווג על פי השימוש שנעשה בו בפועל ( בר"מ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' בית ארלוזורוב חברה בע"מ, פס' 12 (05/08/2018); עע"ם 803/15 עיריית פתח תקווה נ' קונטאל אוטומציה ובקרה בע"מ, פס' 32 (13 /9/2017); עע"מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו, פס' 12 (04/09/2012); ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין נ' עיריית ראשון לציון, פס' 13 (9 /2/2003)). לעיתים ייעשו בנכס שימושים שונים. במצבים אלו יש לבחון האם נכון לפצל את הנכס לחלקים השונים לפי השימושים הנעשים בהם אם לאו.

15. פיצול נכס לפי שימושיו השונים מותנה בשאלה האם ניתן להפריד בין חלקיו השונים של הנכס, והאם ניתן לסווג כל חלק על פי ייעודו ושימושו. ההכרעה האם עסקינן בשטח הניתן להפרדה ולסיווג כנכס עצמאי או שמא יש לראותו כשטח נלווה לנכס העיקרי הינה שאלה מעורבת, עובדתית ומשפטית. היא מותנית בבירור השימוש שנעשה בכל חלק של הנכס, בזיקה הפיסית ביניהם, בזיקה בין השימושים בכל חלק וכו' (ראו עמדת השופטת מ' נאור בע"א 8838/02 אבי גולדהמר ושות' נ' עיריית חיפה (20/9/2006); רע"א 11304/03 כרטיסי אשראי לישראל בע"מ נ' עיריית חיפה (28/12/2005)).
16. בע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון (9/2/2003) אומר בית המשפט:
 השאלה היא, אם כן, מתי נאמר כי ביחידות שטח סמוכות נעשה שימוש שונה בכל אחת מהן, המצדיק סיווג נפרד, ומתי נאמר שגם אם בכל אחת מיחידות אלה מתרחשת אמנם פעילות שונה, משולבות פעילויות אלה זו בזו ותכליתן אחת ועל כן אין מקום לפצלן לצורך הסיווג. לעניין זה הוצעו מספר מבחנים. מבחן אחד הוא, בחינת קיומה של זיקה בין תכליתה של יחידה אחת לבין תכליתה של יחידה סמוכה. אם קיימת זיקה כזו, נראה ב'מתקן הרב-תכליתי' נכס אחד ואילו בהעדר זיקה כזו, הרי שכל יחידה תסווג בנפרד (ע"ש 944/93 (ת"א) פרג' אולפני צילום בע"מ נ' מנהל הארנונה בעירית תל-אביב-יפו (לא פורסם)). מבחן אחר הוא, האם השימוש בחלק ספציפי, הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו (ע"ש 28/90 אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' עיריית דימונה (לא פורסם); ע"ש 122/00 לעיל).
יישום המבחנים האמורים הוביל את בתי המשפט המחוזיים להבחין בין אולפן צילום ובין מעבדה (ע"ש 944/93 לעיל); בין מרתף ששימש את העובדים כחדר ספורט לבין יתר חלקי העסק (ע"ש 28/90 לעיל). לעומת זאת, לא נערכה הבחנה בין שטחי עזר המשמשים אולמות אירועים ובין האולמות עצמם (ה"פ 1998/92 לעיל); בין ממגורה ובין טחנת קמח (ע"ש 122/00 לעיל); בין שטח הבנק ובין מחסן בקומת המרתף המשמשת כארכיון לבין קומת המשרדים המשמשת את הנהלת המחוז (ע"ש 485/98 (נצ') הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ נ' מנהל הארנונה (לא פורסם)).
המבחנים האמורים מקובלים עלי. הם אינם מהווים רשימה סגורה. ניתן להיעזר בהם על מנת לסווג נכסים לצרכי ארנונה.

17. הקביעה העובדתית תעשה על פי הראיות המובאות בפני וועדת הערר ולעיתים על פי ממצאי עריכת ביקור במקום. מטבע הדברים בקביעות עובדתיות כאלו, המסורות לוועדת הערר ולא לבית המשפט הדן בערעור, יש עדיפות להכרעת הוועדה (ראה פסק דיני בעמ"נ (חי') 11364-04-09 הוט טלקום שותפות מוגבלת נ' מועצה אזורית מטה אשר ( 1/1/2010)).

18. נקודת המוצא לסיווג הנכס בעניין שבפנינו היא בקביעת ועדת הערר שנסמכה הן על ראיות שהובאו בפניה והן על התרשמותה במהלך הביקור במקום. בהחלטתה הבהירה הוועדה (נספח א' לערעור):
הועדה ביקרה בשטח והתרשמה באופן שאינו משתמע לשני פנים כי החדרים המוקצים לדיירים הינם חדרי אשפוז לכל דבר ועניין, בהם מיטה וארונית אישית, כפי שנמצא בכל בית חולים כזה או אחר במדינה. העובדה כי למאושפז מוקצית ארונית בה הוא יכול לאפסן מספר חפצים אישיים, כאשר זהו הסממן האישי היחיד בו נתקלה הוועדה בביקור שלה – לא שכנעה את הועדה כי מדובר במקום המשמש למגורי קבע של המאושפז הספציפי.

19. עיון בתצהירה של הגב' חני וולף, סמנכ"לית הכספים של המערערת , מחזק את הקביעות האמורות. ראינו כי לפי התצהיר , בבית האבות 6 מחלקות, כאשר 4 מתוכן משמשות לשהייה של קשישים הזקוקים לטיפול רפואי וסיעוד י ממושך ומורכב; בשתי מחלקות שוהים קשישים הזקוקים להנשמה ובשתי מחלקות שוהים קשישים הזקוקים לסיעוד מורכב וצמוד. גם במחלקות השיקום שוהים קשישים הזקוקים לטיפול רפואי וסיעודי צמודים.

20. אין חולק כי כל אותם קשישים השוהים בבית האבות אינם מתגוררים, בזמן השהייה במקום אחר. לא מדובר בנכס המשמש לטיפול או לאשפוז יום ועל-כן ברי כי אותם קשישים אינם חוזרים לבתיהם באופן שוטף אלא שוהים בבית האבות תקופה ארוכה.

21. השאלה הניצבת בפנינו היא כיצד יסווג השימוש, שתואר לעיל, לצורך הטלת חיוב בארנונה; האם מגורים, עסקים או אחר. כבר בפתח הדיון אבהיר כי הכינוי אותו מצמיד בעל הנכס לפעילות המבוצעת בנכס אינו משקף בהכרח את השימוש לפיו יסווג לצרכי ארנונה. מוסדות המשמשים לשהייה של קשישים זוכים לכינויים רבים ומגוונים; כך יש מי שקורא למוסד "מעון הורים " (ראו עמ"נ 401/07 מעון הורים סיני נ. מנהלת הארנונה בעיריית חיפה (28/8/2007)); יש מי שנוהג לכנות את המוסד כ"בית אבות" , או כ"מרכז דיור לקשישים" (ראו עת"מ (מרכז) 19715-07-16 נאות המושבה בע"מ נ. עיריית נס ציונה (8/4/2018 ); עמ"נ (ת"א) 114/08 רם מרכז דיור לקשיש נ' מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב (19/08/2009) ); יש מי שמ כנה את המקום כ"מרכז למגורי מבוגרים" (ראו ע"א 7975/98 הנ"ל), ועוד כמיטב היכולת היצירתית של בעלי הנכסים. כינויים אלו אינם נבחרים לפי פרשנות צווי הארנונה אלא בעיקר משיקולי תדמית ושיווק ועל כן אינם יכולים לסייע בידינו בסיווג השימוש.

22. גם המושגים מגורים, בית אבות או מוסד סיעודי אינם מוגדרים באופן ברור. בתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 נאמר כי "הארנונה הכללית שתטיל רשות מקומית על בית אבות לא תעלה על הסכום המוטל בפועל באותה שנה באותו אזור על מבנה מגורים שאיננו בית אבות" (תקנה 9 ). למרות שהתקנה מבחינה בין מבנה מגורים לבית אבות אין בתקנות הגדרה מהו מבנה מגורים ומהו בית אבות.

23. בפסק הדין בע"א 7975/98 הנ"ל הבחין בית המשפט בין חלקיו השונים של בית האבות וקבע אותם חלקים המשמשים "[...] לדיירים עצמאיים תפקודית, בריאותית ונפשית וכי הדיירים מנהלים בדירותיהם חיים רגילים ונוהגים בדירות מנהג דיירים [...] יש לסווג את דירות המגורים והשטחים הנלווים להם באופן טבעי, שהיו נחשבים כשטחים נלווים לבנין מגורים מאותו סוג המעניק שירותים דומים לדייריו, כ'בית אבות' שהוא 'בית מגורים' המשמש למגורי אוכלוסיה מבוגרת." (פסקה 13). לעומת זאת, החלקים האחרים של הנכס , לרבות המחלקות הסיעודיות, שבהן שוהים הקשישים לצרכי סיעוד , יסווגו כשימוש נפרד - כמוסד או כבית חולים (ראו גם עת"מ ( מרכז) 19715-07-16 הנ"ל; עמ"נ (ת"א) 255/09 נאות לה גארדיה בע"מ נ. עיריית תל-אביב (5/5/2010) ).

24. דומה כי מוסדות המשמשים לשהיית קשישים יכולים להיות מסוגים שונים. ההבחנה ביניהם תיעשה על פי מכלול של תבחינים ולאו דווקא על פי מבחן יחיד. כך יובאו בחשבון מידת העצמאות והפרטיות של השוהה. כדי שנכס יוגדר כמגורים, נדרשת מידה מינימאלית של עצמאות ופרטיות המעידים כי השוהה "מתגורר" במקום הדומה למגורים בנכס עצמאי ונפרד (ראו והשוו עמ"נ (י"ם) 27590-11-11 עידן - עמותה לשירותים קהילתיים לקשישים בירושלים נ. מנהל הארנונה בעיריית ירושלים (9/10/2013); עת"מ (חיפה) 577/02 בית אבות בני ברית נ. עיריית חיפה (4/11/2003); עמ"נ (חיפה) 401/07 הנ"ל; עמ"נ (ת"א) 322/08 בית אבות ויטמן רזי נ. מנהל הארנונה של עיריית בני ברק (19/8/200 9).

25. גם לאורך תקופת השהייה יש לתת משקל שכן שהייה לתקופה קצרה תחזק את ההנחה כי מדובר בבית הארחה או במוסד אשפוז ואילו שהייה לתקופה ממושכת ובלתי מוגבלת מראש, יחזקו את ההנחה כי מדובר במגורים (ראו עמ"נ (חיפה) 8249-01-11 ש.ח.ר. אירוח ואירועים בע"מ נ. מנהל הארנונה של מועצה אזורית מטה אשר (11/8/2011); ע"ש (ת"א) 117/00 בית פנחס בע"מ נ. מנהל הארנונה של עיריית נס ציונה (2/1/2001) ; עת"מ (מרכז) 19715-07-16 הנ"ל ; עמ"נ 255/09 הנ"ל).

26. סממן נוסף יימצא בהיקף הפיקוח, הטיפול וההשגחה בשוהים. ככל שהטיפול נרחב יותר והצוות המטפל גדול יותר כך יש נטייה לראות במוסד כמוסד טיפולי ולא כבית מגורים ולהיפך (ראו ע"ש (ת"א) 117/00 הנ"ל; ה"פ (ת"א) 85/98 אחוזת ראשונים – רובינשטיין, שותפות רשומה נ. עיריית ראשון לציון (17/10/2006) ; בר"ם 4297/10 נאות לה גרדיה בע"מ נ. מנהל הארנונה של עיריית תל אביב (2/9/2010) ).

27. לכל אלו יצטרפו סממנים כגון טיבו של החדר, המתקנים המצויים בו, מספר השוהים בכל חדר וכדומה.

חשוב להדגיש, לא מדובר ברשימה סגורה של אמות מידה אלא סממנים שיסייעו לבית המשפט להחליט מהו השימוש העיקרי הנעשה בנכס. בכל מקרה יתבונן בית המשפט על הפעילות הנעשית בנכס בכללותה, על שלל הסממנים השונים, יבחן את מטרת השהייה בנכס ויפעיל את ניסיון החיים והשכל הישר בקביעת מהותו של השימוש.

28. ולענייננו. ראינו מתיאורה של חני וולף כי בנכס מצויות 6 מחלקות. בכל המחלקות שוהים קשישים לצורך קבלת טיפול רפואי, סיעוד והשגחה. זוהי התכלית האמיתית להימצאותם בנכס. לא מדובר בשוהים עצמאיים אלא בשוהים שנמצאים בנכס בשל קשיים שונים המונעים מהם עצמאות מלאה. השוהים בבית האבות נתונים להשגחה ולפיקוח של הצוות הרפואי והסיעודי ולשם כך הם נמצאים בבית האבות.

29. ועדת הערר קבעה שהשוהים בבית האבות לא הגיעו אליו מרצונם. כוונת הדברים היא כי השוהים נאלצו לעבור לבית האבות בשל מצבם הבריאותי והרפואי ולא בשל בחירתם בבית האבות כמקום המגורים המועדף עליהם.

30. מתיאור החדרים, הן על ידי הגב' וולף והן על ידי הוועדה, ברור כי מדובר בחדרים הדומים לחדרי אשפוז יותר מאשר לחדרי מגורים. חיזוק לכך מצוי ברישיון שניתן לבית האבות ממשרד הבריאות האמון על הפיקוח על בתי חולים ומוסדות טיפוליים ורפואיים ולא על מבני מגורים.

31. נוסיף לכך את העובדה כי התנהגות השוהים מחזקת את ההנחה כי הם רואים בבית האבות כמקום שהייה זמני לתקופת הטיפול. הוועדה ציינה כי השוהים בבית האבות נוהגים לחזור לבתיהם בסוף תקופת הטיפול. גם אם לצערנו חלק מהשוהים נותר בבית האבות לצורך טיפול עד תום חייו, ברי שמטרת השהייה אינה מגורי קבע אלא שהות זמנית עד סיום האשפוז או הטיפול.

32. בשים לב לאמור ומתוך התבוננות כוללת על אופיו של בית האבות ועל הסממנים השונים שפורטו, מתחייבת המסקנה כי הנכס אינו משמש כמבנה מגורים.

פיצול הנכס
33. לא נטען בפני הוועדה או בפניי כי יש לפצל את הנכס לחלקיו השונים, ודי בכך כדי לדחות את הטענה . מכל מקום, ברי כי שטחים הנלווים למחלקות השונות, ההנשמה, הסיעוד והשיקום יסווגו בהתאם לסווגו של השטח העיקרי, כלומר לענייננו יסווגו כעסק אחר.

34. גם הקביעה כי את שטחי החניה יש לסווג על פי השימוש העיקרי במבנה מעוגנת בהלכה. מדובר בשטחי חניה שנועדו לשרת אך ורק את השימוש העיקרי בנכס ועל-כן יש לסווגם בהתאם לסיווג הנכס (ראו ע"א 8838/02 הנ"ל וכן בר"ם 5299/05 עיריית רמת גן נ' אורי חן, פס' 11 (2/11/2006) ).

ההשגה לשנת 2016
35. כאמור, טוענת המערערת כי החלטת מנהל הארנונה לשנת 2016 ניתנה לאחר שחלף המועד למתן החלטה ועל-כן יש לראותה כאילו התקבלה. המערערת מפנה לסעיף 4 לחוק הערר הקובע:

(א) מנהל הארנונה ישיב למשיג תוך ששים יום מיום קבלת ההשגה.

(ב) לא השיב מנהל הארנונה תוך ששים יום - ייחשב הדבר כאילו החליט לקבל את ההשגה, זולת אם האריכה ועדת הערר האמורה בסעיף 5, תוך תקופה זו, את מועד מתן התשובה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, ובלבד שתקופת ההארכה לא תעלה על שלושים יום.

36. ההשגה הוגשה ביום 27/3/2016 ועל-כן המועד האחרון לתשובה היה 26/5/2016. החלטת המנהל ניתנה ביום 25/5/2016 ובאותו יום נשלחה התשובה למערערת. המערערת טוענת כי התשובה הגיעה לידיה רק ביום 30/5/2016, כלומר לאחר שחלפה התקופה שהוענקה למנהל להשיב.

37. הלכה היא כי המועדים הרלבנטיים שלפיו ייקבע האם עמד מנהל הארנונה בתקופה הנתונה לו למתן החלטה אם לאו, הם מועד המצאת ההשגה למינהל ומועד משלוח ההחלטה לנישום. מועד הגעת ההחלטה לנישום, שמותנה בצדדים שלישיים הזרים להליך, אינו רלבנטי (ראו ע"א 5954/04 פקיד שומה ירושלים 1 נ' משה סמי ( 22/4/2007); ע"א 3929/13 פקיד שומה תל אביב 3 נ' יוסי נאמן (10.12.2014) ; עמ"נ (י-ם) 43544-08-14 שותפות עמיתי מלון הרצל ירושלים נ. מנהל הארנונה של עיריית ירושלים , פס' 17 (7/6/2015) . יוער כי על פסק דין זה הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון בבר"מ 4804/15 שותפות עמיתי מלון הרצל ירושלים נ' מנהל הארנונה של עיריית ירושלים (11/10/2015) , אשר נדחתה ; עמ"נ (מרכז) 19655-11-11 עיריית פתח תקווה נ. "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ, פס' 26 (25/3/2012); עמ"נ (ת"א) 323/08 אחים לוטרינגר בע"מ נ' מועצה אזורית - דרום השרון, מח, פס' 13 (20/9/2011)).

הואיל ומנהל הארנונה שלח את תשובתו במועד אין מקום להחיל את הוראת סעיף 4(ב) לחוק הערר ואין לקבוע כי ההשגה התקבלה.

סוף דבר
38. כפי שהובהר לעיל שוכנעתי כי השימוש בנעשה בנכס אינו שימוש למגורים ועל-כן לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר. עוד מצאתי כי לא נפל פגם במועד מתן ומשלוח ההחלטה בהשגה.

על-כן, אני דוחה את הערעור.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות הערעור בסך של 10,000 ₪. המזכירות תעביר את העירבון שהופקד על ידי המערערת למשיבה באמצעות באי כוחה על מנת שיש כתשלום על חשבון החיוב בהוצאות.

ניתן היום, ב' אייר תשע"ט, 07 מאי 2019, בהעדר הצדדים.