הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 18379-10-16

לפני כבוד השופט רון סוקול

המערערות

.1 פוקס ויזל בע"מ
.2 בילי האוס בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד אסף גל ואח'

נגד

המשיב
מנהל הארנונה של עיריית חיפה
ע"י ב"כ עוה"ד דליה בן אלעזר-יורן ו/או תמי אלמוג ואח'

פסק דין

1. ערעור שהוגש על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה ש ליד עיריית חיפה, ערר מס' 187/15, בגדרו נקבעו בין היתר הוראות לעניין חישוב שטחי נכסים של המערערות לצרכי ארנונה. הדיון שנותר להכרעה מתמקד בחישוב שטחה של חנות המוכרת בשם "אמריקן איגל" המצויה במרכז הקניות, קניון עזריאלי חיפה.

רקע
2. המערערות מחזיקות במספר נכסים בעיר חיפה. מדובר בחנויות אופנה שונות ובין היתר מחזיקות 3 חנויות במרכז הקניות- קניון חיפה. בשל החזקתן בנכסים נדרשות המערערות לשלם לעיריית חיפה ארנונה עירונית.

3. בשנת 2015 התגלעו בין המערערות לעירייה מחלוקות בנוגע לחישוב שטחי שלוש חנויות המצויות במרכז הקניות. המערערת השיגו על דרישות החיוב ולאחר שהשגותיהן נדחו הגישו ערר לוועדת הערר העירונית (ערר 187/15). לערר צירפו המערערות תשריטי מדידה שערך מודד מטעמן, המעידים על שטחי החנויות. העירייה מצידה סמכה על תשריטי מדידה אחרים ובסופו של יום הושגה הסכמה לגבי שטחן של שתי חנויות. לאור ההסכמה נותרו מחלוקות רק לגבי מועד חישוב השינוי בשטחי החנויות ולגבי שטחה של החנות השלישית- המוכרת כ"אמריקן איגל" ואשר ידועה כנכס מס' 2023239 (להלן: הנכס).

4. המערערות טענו בפני ועדת הערר כי שטח הנכס הוא 614 מ"ר, על פי תשריט המדידה שצרפו ואילו העירייה טענה כי שטח החנות הוא 631 מ"ר. העירייה הפנתה לתשריט המדידה שנערך בעת תחילת תקופת השכירות ולדוחות פיקוח המאשרים את שטח הנכס. כן הפנתה לתשריט שצור ף להסכם השכירות שבין המערערות לבעלת הקניון , ממנו עולה כי הוסכם ששטח החנות הוא 63 0 מ"ר .

5. במהלך הדיון בפני ועדת הערר הוסכם כי תערך מדידה משותפת של הנכס. לאור קשיים לביצוע המדידה, צורתו המיוחדת של הנכס, אחסון הסחורות וכדומה, ערך כל אחד מהצדדים חישוב של השטח על פי תכניות הנכס. המערערות נותרו בדעתן כי שטח הנכס הוא 614 מ"ר ואילו העירייה הודיעה כי בחישוב שטח הנכס באמצעות תכנת "אוטוקאד" נמדד שטח של 626 מ"ר.

6. ביום 26.7.2016 החליטה ועדת הערר לאמץ את חישוב השטח שנערך על ידי העירייה בתכנת אוטוקאד וקבעה כי הארנונה תחושב לפי שטח של 626 מ"ר. הוועדה לא התייחסה למחלוקת שבין הצדדים לעניין מועד תחילת חישוב השטחים של כל הנכסים. על החלטה זו הוגש הערעור שבפניי.

תמצית הטענות
7. בערעורן חוזרות המערערות וטוענות כי שטח הנכס הוא רק 614 מ"ר, על פי התשריט שהוגש על ידן. לטענתן אין לסמוך על חישוב השטח שנמדד בתכנת אוטוקאד, שכן החישוב כלל לא הוצג לוועדה. הוועדה סמכה, כך נטען, רק על הודעת באת כוח העירייה לגבי תוצאת המד ידה, מבלי שזו הוצגה לעיון הוועדה ומבלי שלמערער ות ניתנה אפשרות לבחון אותה. עוד נטען כי את שטח הנכס יש למדוד מקירות פנימיים בלבד. המערערות חזרו גם על הטענה כי מועד תחילת החישוב של שטחי החנויות צריך להיות 1.1.2015 ולא מועד המדידה, כפי שטענה העירייה.

8. העירייה מצדה ביקשה לדחות את הערעור. לטענת העירייה עשתה ועדת הערר חסד עם המערערות כאשר קבעה כי שטח החנות הוא 626 מ"ר ולא שטח של 630 מ"ר , כפי שמופיע בהסכם השכירות. העירייה טענה כי היה על המערער ות לסתור את חישוב השטח כפי שנמצא במדידה שנערכה בתחילת תקופת השכירות ולסתור את הנתונים העולים מהסכם השכירות. המערערות לא עשו כן ועל כן נטען כי דין הערעור להידחות. העירייה הוסיפה וטענה כי למרות שלא ערערה, יש לתקן את החישוב ולהעמידו על 630 מ"ר , כאמור בהסכם השכירות של החנות.

חשוב לציין כי העירייה הסכימה כי מועד תחילת החישוב של כל שטחי החנויות יהיה 1.1.2015 ועל כן נותרה להכרעה רק המחלוקת בעניין שטח הנכס.

ההליכים בתיק
9. בדיון בערעור חזרו הצדדים על טענותיהם. בישיבה מיום 26.12.2016 הושגה בין הצדדים הסכמה לעריכת מדידה משותפת של הנכס. בהתאם, נערכה פ גישה בנכס בה נכחו באי כוח הצדדים וכן מודדים מטעמם. בסופה של הפגישה הגיעו הצדדים להסכמה כי שטח הנכס שנמדד הוא 617 מ"ר.

מתברר כי מיד לאחר שנפרדו הצדדים ועזבו את המקום הגיעה המודדת מטעם העירייה למסקנה כי שטח הנכס אינו מדויק וכי נשכח תא שטח. עוד התברר כי המדידות נעשו בין קירות פנימיים של הנכס אף שהקירות היו מצופים באלמנטים דקורטיביים. על כן הודיעה באת כוח העירייה כי העירייה אינה מסכימה לשטח שנמדד.

10. בעקבות מחלוקת זו נערכו ניסיונות הסדר ואף הוצע לצדדים להגיע לשטח מוסכם שיביא בחשבון את המחלוקות. לצערי לא ניתן היה להגיע להסכמות ועל כן נותר להכריע בין העמדות השונות של הצדדים.

הכרעה
11. סמכות ה של העירייה, כמו של כלל הרשויות המקומיות, להטיל ארנונה כללית מעוגנת בחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992. סעיף 8(א) לחוק ההסדרים, קובע כי "מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמיקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס". תקנה 3(א) לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 (להלן – תקנות ההסדרים), אשר הותקנו מכוח חוק ההסדרים, קובעת מהי יחידת השטח הבסיסית לחיוב בארנונה. זו לשון התקנה:

"חישוב שטחו של נכס לצורך הטלת ארנונה כללית יהיה במטרים רבועים; הארנונה הכללית אשר תוטל על נכס תהיה בסכום המתקבל ממכפלת מספר המטרים הרבועים של הנכס בסכום הארנונה למטר רבוע".

12. התקנות אינן קובעות את שיטת המדידה של הנכסים החייבים בארנונה והרשויות מקומיות עושות שימוש בשיטות מדידה שונות (ראו דיון ברע"א 2453/13 עמר נ' עיריית חדרה (14 .4.2015); ה' רוסטוביץ ארנונה עירונית ספר ראשון 476- 477 (2001) ).

עיריית חיפה קבעה את שיטת המדידה בצוו הארנונה לשנת 2015, המורה כי שטח הנכס החייב יימדד בין הקירות הפנימיים של הנכס (ראו גם דברי באת כוח העירייה עמ' 4 לפרוטוקול). מדידה שכזו מחייבת לכאורה מדידה פיסית של כל נכס.

אין חולק כי במקרה הנוכחי לא הוצגה כל חוות דעת המשקפת מדידה פיסית של הנכס בשנת המס שבמחלוקת. ראינו כי נעשו מספר ניסיונות לעריכת מדידה שכזו, אולם בשל הנסיבות הספציפיות של הנכס, ציפוי הקירות, צורתו של הנכס, שטחי האחסון שבו וכ דומה, לא השכילו הצדדים להציג נתוני מדידה פיסית של הנכס.

13. ועדת הערר החליטה להסתפק במדידה בתכנת אוטוקאד, שאינה מ בוססת על מדידה פיסית אלא נסמכת על תשריט הנכס. על פי האמור בהחלטת הוועדה , חישוב שטח הנכס נעשה על פי העקרונות שבצוו הארנונה , כלומר בין קירות פנימיים. בהתאם לחישוב זה , שטח הנכס הוא 626 מ"ר.

14. הוועדה סמכה על הנתונים שנמסרו לה על ידי באת כוח העירייה ולא ביקשה לעיין בתשריט המדידה או בחישוב עצמו. נתוני המדידה לא נמסרו גם לבאי כוח המערערות. חשוב לציין כי העירייה הודיעה לוועדה כי אין כל קושי להמציא את הנתונים וניתן להדפיס את המדידות מתכנת האוטוקאד, אולם אין חולק כי אלו לא הוצגו (נספח ט' לערעור).

בהחלטתה ציינה הוועדה כי המדידה שערכה העירייה היא "[...] מדידה המתבססת על תוכנה מדויקת ביותר, כאשר המדידה מתבצעת מקיר פנימי אל קיר פנימי. העוררים לא הרימו את הנטל להוכיח כי המדידה העדכנית, בהסתמך על התוכנה הנ"ל אינה נכונה ו/או אינה מדויקת".

15. ראינו כי חיוב הארנונה צריך להתבסס על מדידה מדויקת של הנכס ומדידה כזו צריכה להיעשות באופן פיסי בשטח. עם זאת מסתבר כי בשל מאפייניו הספציפיים של הנכס, לא ניתן לבצע מדידה שכזו ו מספר ניסיונות שנעשו, גם במסגרת ההליכים בערעור זה, נכשלו ולא הוצגה כל מדידה פיסית של הנכס. במצב זה אין מנוס אלא להסתפק בנתונים הקרובים ביותר לנתוני מדידה פיסית שכזו. ועדת הערר, שהיא גוף מקצועי, הגיעה למסקנה כי נתוני המדידה בתכנת האוטוקאד, כפי שפורטו על ידי באת כוח העירייה, הם מדויקים דיים ויש בהם כדי להחליף נתוני מדידה בשטח. אין מקום כי בית משפט יתערב בהחלטה זו, המבוססת על שיקולים מקצועיים המצויים בידי הוועדה (ראו על התערבות בית המשפט בשיקולים מקצועיים של ועדות הערר עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נ' ועדת ערר לתכנון ולבניה מחוז דרום, פ"ד נח(3) 199 (2004); עמ"נ(י-ם) 226/02 א"מ חניות ירושלים(1993) בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית ירושלים (5/5/04); ע"א 3433/00 ליטנפלד נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה, פ"ד נו(5) 241 (2002); בר"מ 5557/06 מצפה תת ימי ים סוף בע"מ נ' מנהל הארנונה שלעיריית אילת (2 .1.2007); בר"מ 9362/08 השקעות כדאיות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה (27/11/2008)) .

16. הטענה היח ידה שנותרה להכרעה נוגעת להסתמכות הוועדה על תוצאות מדידה, שנמסרו לה מבלי שנתוני המ דידה עמדו לעיונה. ראינו כי העירייה הודיעה כי אין כל קושי למסור את הנתונים. באי כוח המערערות ביקשו להגיב להודעת העירייה (נספח ז' לעתירה) ולתגובתם צירפו את מדידות העירייה ואת החישוב שבוצע על ידי העירייה. עוד צירפו את הסתי יגויותיהם לחישוב. באי כוח המערערות ביקשו להתייצב לפני הוועדה ולהסביר את טענותיהם נגד החישוב, אולם הוועדה לא עשתה כן.

17. דומני כי בנסיבות אלו, כאשר בפני ועדת הערר היו הנתונ ים לפיהם חישבה העירייה את השטח וכאשר המערערות הציגו את טענותיהם בפני הוועדה, רשאית הייתה הוועדה להכריע גם ללא זימון נוסף של באי כוח המערערות. מכל מקום, אפילו אם היה ראוי לאפשר למערערות לשטוח טענותיהן כנגד המדידה בעל פה , הרי שאין די בכך שהוועדה הסתפקה בטיעון הכתוב כדי להביא לביטול ההחלטה ולהתערבות בית המשפט. לא שוכנעתי כי למערערות טענות נוספות , שלא עמדו בפני הוועדה וכי אם היה נערך דיון נוסף בעל פה היה בכך כדי לשנות את התוצאה. ודוקו, הוועדה שמעה את טענות הצדדים בדיון קודם. צריך לזכור כי החלטת הוועדה שאימצה את חישוב השטח של הנכס וקבעה כי החיוב בארנונה ייעשה על פי שטח של 626 מ"ר, מהווה הטבה למערערות, שכן אלמלא אימצה הוועדה את המדידה בתכנה היה עליה להכריע בין חישובי שטח שנעשו על גבי תשריטים בלבד ובהחלט ייתכן כי הוועדה הייתה מעדיפה לסמוך על חישובי המערערות עצמן בהסכם השכירות.

סוף דבר
18. בשים לב לכל האמור ולעקרונות בדבר היקף התערבות בית המשפט בהח לטות של טריבונלים מקצועיים, איני סבור כי יש מקום להתערבות.

על כן אני דוחה את הערעור.

למען הסר ספק מובהר, כי החלטה זו אינה סוגרת את הדלת בפני המערערות להוכיח, באמצעות חישוב מהימן , כי שטח הנכס לחיוב בשנים אחרות שונה מקביעת ועדת הערר.

בנסיבות העניין איני נותן צו להוצאות.

ניתן היום, ט"ו אב תשע"ז, 07 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.