הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 17709-04-18

בפני כב' השופט רון סוקול, סגן נשיא

המערערת

טירת הכרמל טריידינג בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד ע' גראור ואח'

נגד

המשיב

מנהל הארנונה בעריית טירת הכרמל
ע"י ב"כ עוה"ד ד' ליבוביץ

פסק דין

1. המערערת, חברת טירת הכרמל טריידינג בע"מ, הייתה חוכרת לדורות של מקרקעין המצויים בתחומי העיר טירת הכרמל. על המקרקעין הקימה המערערת מבנה הכולל דירות מגורים ומרכז מסחרי. במגרש סמוך למבנה הוקם על ידי המערערת חניון תת קרקעי. המערערת נדרשה על ידי עיריית טירת הכרמל לשלם ארנונה לשנים 2015 - 2016 עבור החזקתה בחניון ועבור החזקתה באחת היחידות שבמרכז המסחרי. המערערת חלקה על חובתה לשלם את הארנונה ובין הצדדים התנהלו הליכים שסופם בשתי החלטות של ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית טירת הכרמל, בגדרן נדחו טענות המערערת. על החלטות אלו הוגש הערעור המונח להכרעתי.

2. המחלוקות שבין הצדדים עוסקות בשלוש שאלות: האם ההשגה לשנת 2015 הוגשה במועד; האם המערערת מחזיקה בשטח החניון; והאם החנות המסחרית היא נכס בר חיוב.

רקע
3. המערערת, חברה רשומה בישראל העוסקת בבנ ייה, חכרה מקרקעין המצויים במרכז העיר טירת הכרמל ברח' הרצל פינת רח' ז'בוטינסקי (גוש 12540 חלקה 60) (להלן: הנכס) (יוער כי בעבר היוו חלק מחלקות שונות ולאחר הליכי פרצלציה נרשמו המקרקעין כחלקה 60). על המקרקעין הקימה המערערת מבנה הכולל מגדל ובו יחידות דיור ומרכז מסחרי. בחלקה סמוכה, חלקה 61 הוקם חניון שחלקו מקורה וחלקו פתוח (להלן: החניון) (גם המקרקעין עליהם הוקם החניון היו רשומים בעבר באופן שונה ולאחר הליכי הפרצלציה נרשמו כחלקה 61) . החניון התת קרקעי הוקם על פי תכנית המתאר מכ/4 29 שיזמה העירייה כאשר גג החניון אמור היה לשמש כשטח ציבורי פתוח (סעיף 14.4 לתקנון התכנית שצורף להודעת המשיבה בבקשה מס' 11).

המערערת מכרה חלקים רבים במבנה, לרבות במרכז המ סחרי, ובבעלותה נותרה בין היתר יחידה אחת המצויה בקומה הראשונה ומסומנת כנכס פיסי מס' 92750080 (להלן: היחידה המסחרית).

4. בשנים 2015 ו-2016 נדרשה המערערת לשלם לעירייה ארנונה בגין החזקה בחניון (דרישות התשלום ציינו את מספרי החלקות כפי שהיו רשומים בעבר) . המערערת כפרה בחבותה לשלם והגישה השגות על דריש ות התשלום. בשנת 2016 נדרשה המערערת לשלם ארנונה גם עבור היחידה המסחרית. המערערת כפרה גם בדרישה זו והגישה גם עליה השגה למנהל הארנונה.

5. השגת המערערת על חיובה בארנונה עבור החזקת החניון בשנת 2015 הוגשה ביום 11/5/2015 (נספח א' לערר שהגישה ושסומן נספח ב/3 ל ערעור). השגה זו נדחתה בשל האיחור בהגשתה (החלטה מיום 25/11/2015 - נספח ב' לערר שהגישה ושסומן נספח ב/3 לערעור ). על החלטה זו הגישה המערערת ערר לוועדת הערר.

6. המערערת קיבלה דרישה לתשלום ארנונה עבור החזקת החניון גם בשנת 2016. ביום 3/2/2016 הגישה המערערת השגה על דרישת תשלום הארנונה עבור החניון (נספח א/1 לנספח ב/1 ל ערעור). בקצירת האומר נבהיר כי המערערת טענה כי כלל אינה מחזיקה בחניון וכי מדובר בחניון ציבורי המשמש את הציבור הרחב. כן טענה כי זכויותיה בחניון הן רק זכויות מכוח "זיקת הנאה" וכי בעלת הזכויות במקרקעין עליהן נבנה החניון היא רשות הפיתוח.

7. המערערת קיבלה גם דרישה לתשלום ארנונה עבור היחידה המסחרית וביום 15/2/2016 הגישה השגה על דרישת תשלום זו (ההשגה סומנה נספח ג' לנספח ב/2 ל ערעור). יצוין כי ההשגה התייחסה גם לנכס נוסף שאינו רלבנטי להליך הנוכחי. עוד יוער כי בכתב הערעור התייחסה המערערת לכך שהשגותיה בנוגע ליחידה המסחרית נוגעות לשנים 2015-2016, אך החלטת ועדת הערר שצורפה כנספח א/1 לכתב הערעור ועליה הוגש ערעור זה דנה בשנת 2016 בלבד. בהשגתה טענה המערערת כי היחידה המסחרית נבנתה רק כ"מעטפת". בנייתה טרם הושלמה ולא נעשה בה כל שימוש.

8. השגותיה של המערערת לגבי החיוב בארנונה לחניון וליחידה המסחרית בשנת 2016 נדחו ועל כן הגישה עררים על החלטות אלו.

9. בפני ועדת הערר עמדו לדיון שלושה עררים; ערר על דחיית ההשגה בעניין חיוב הח ניון לשנת 2015 בשל האיחור בהגשתה; ערר על דחיית ההשגה לעניין חיוב החניון לשנת 2016 ; וערר על דחיית ההשגה לעניין חיוב היחידה המסחרית לשנת 201 6. הדיון בעררים בעניין החניון נשמע במאוחד (פרוטוקול הדיון סומן כנספח ג/1 לערעור). לאחר שמיעת טענות הצדדים ניתנו החלטות ועדת הערר (ההחלטות צורפו כנספחים א/1 וא/2 לערעור).

החלטות ועדת הערר
10. החלטת הוועדה לעניין החניון ניתנה ביום 20/2/2018 (נספח א/2 לערעור ). הוועדה קבעה כי דרישות התשלום נשלחות לנישומים בסוף כל שנת מס. על כן, כך סברה, המועד הקובע להגשת ההשגה על פי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו - 1976 צריך להימנות החל מ-1 בינואר לכל שנה. הואיל וההשגה לשנת 2015 הוגשה בחודש מאי, כלומר מעבר ל-90 הימים הקבועים להגשת השגה, סברה הוועדה כי צדק מנהל הארנונה כשדחה אותה על הסף. הוועדה הוסיפה כי אין בסמכותה להורות על הארכת המועד להגשת ההשגה.

11. הוועדה בחנה גם את טענת המערערת כי אינה מחזיקה בחניון. הוועדה קבעה כי החניון משרת את באי המרכז המסחרי ואת עובדיה של המערערת, כי המערערת ביצעה בחניון עבודות אחזקה לרבות סימוני החניות וכי יש לראות במערערת כבעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס. הוועדה הוסיפה כי החניון מהווה "חלק אינטגראלי" מהמרכז המסחרי.

12. בהחלטתה מאותו יום 20/2/2018 דחתה הוועדה גם את הערר על חיוב המערערת בתשלום ארנונה עבור היחידה המסחרית (נספח א/1 לערעור) . הוועדה קבעה כי לא מדובר בנכס הרוס או ניזוק וכי ניתן לעשות בו שימוש, למשל לאחסנה. הוועדה סברה כי חוות הדעת שהוגשה אינה משקפת את מצב הנכס למועדים הרלבנטיים לחיוב. כן קבעה כי על פי מדיניות העירייה לא מוענק פטור לנכס ריק, ועל כן גם טענת המערערת לקבלת פטור שכזה דינה להידחות.

על החלטות אלו של ועדת הערר הוגש הערעור המונח להכרעתי.

תמצית הטענות
13. כפי שפורט לעיל 3 שאלות עומדות להכרעה; האיחור הנטען בהגשת ההשגה לשנת 2015; החזקת המערערת בחניון; והחיוב בגין היחידה המסחרית. עיקר הדיון נסב על השאלה האם המערערת מחזיקה בחניון.

המערערת הדגישה כי זכויותיה בשטח החניון הן רק זכויות מכוח זיקת הנאה רשומה על חלקה 61 שהיא חלקה בבעלות רשות הפיתוח . המערערת ציינה כי הגדרת זיקת הנאה על פי חוק המקרקעין מלמדת כי לבעל הזיקה אין זכות להחזיק במקרקעין (סעיף 5 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969).

14. המערערת מבהירה כי על פי תכניות המתאר התקפות, שטח החניון מיועד להפקעה לטובת חניון ציבורי לקהל הרחב , וצפוי להירשם על שם העירייה. כן נטען כי החניון משרת את כל תושבי העיר, ללא קשר למרכז המסחרי. על כן טענה המערערת כי אינה מחזיקה בחניון ואינה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לחניון.

לחילופין נטען כי שטח החניון נמדד ביתר וכי השטח שנמדד על ידי המרכז למיפוי ישראל נופל מהשטח שבו חויבה (1,021 מ"ר במקום 1,755 מ"ר).

15. המערערת חזרה וטענה כי היחידה המסחרית אינה בבחינת נכס שבגינו עליה לשלם ארנונה. בניית היחידה לא הסתיימה והיא נותרה ברמת גימור של מעטפת בלבד. לטענתה הפטור המבוקש אינו פטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש], שעניינו נכס שניזוק או נהרס , אלא פטור מחמת שבניית היחידה טרם הושלמה.

לחילופין מבוקש פטור לנכס ריק לתקופה המקסימאלית המותרת, או פטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות.

16. המערערת טוענת עוד כי לא נפל פגם במועד הגשת ההשגה לשנת 2015 שכן ההשגה הוגשה במהלך 90 הימים שלאחר קבלת דרישת התשלום. נטען כי המשיבה לא הוכיחה את מועד המצאת הדרישה ודי בכך כדי לקבל את טענתה כי ההשגה הוגשה במועד. עוד טענה כי אפילו איחרה, הרי שו ועדת הערר מוסמכת להאריך את המועד.

לבסוף ביקשה המערערת כי אם ערעורה יידחה יתערב בית המשפט בריבית הפיגורים המוטלת עליה.

17. העירייה חוזרת על עמדתה ולפיה על המערערת לשלם את הארנונה בגין החזקתה בחניון ובשל ההחזקה ביחידה המסחרית. העירייה טוענת כי שטח החניון לא הופקע מעולם וכי החזקה בחניון נותרה בידי המערערת. החניון נועד לשרת את לקוחות המרכז המסחרי והמערערת יכלה למסור את החזקה למחזיקים בחנויות. משלא עשתה כן, יש לראותה כבעלת "הזיקה הקרובה ביותר" בנכס. עוד נטען כי היחידה המסחרית היא נכס בר חיוב. מדובר בנכס הראוי לשימוש ולכן חייב בארנונה.

18. נציין כי בעקבות הדיון שנערך בבית המשפט התבקש בא כוח העירייה לברר שוב האם העירייה הפקיעה את החניון או חלק ממנו. בתשובה הבהירה העירייה כי יש להבחין בין שני חלקי החניון. החניון התת קרקעי לא נועד מעולם להפקעה אלא נועד לשרת את באי המבנה שהוקם על ידי המערערת. החניון נבנה על פי בקשת היזם ובהתאם לתכניות המתאר שיזמה המערערת משמש החניון כחנייה לבאי המרכז המ סחרי. החלק האחר, החניון העילי הפתוח, נועד לשמש כשטח ציבורי פתוח על פי תכנית המתאר אולם בפועל עד היום השטח לא הופקע והחזקה בו נותרה בידי המערערת. המשיבה מדגישה כי ההשגה והערר הוגשו רק לגבי החיוב עבור החניון התת קרקעי ולכן אין מקום לדון בטענות לגבי החניון העילי.

19. נציין עוד כי בשנת 2016 נמכרו זכויות המערערת במקרקעין לצד שלישי. לטענת המערערת הסכם המכירה לא חל על החניון, והדבר מעיד כי אינו חלק מהמבנה.

דיון והכרעה
20. כפי שיפורט להלן הגעתי למסקנה כי דין הערעור בעיקרו להידחות. שוכנעתי כי במועדים הרלבנטיים הייתה המערערת בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס ולכן יש לראותה כמחזיקה בחניון. כן שוכנעתי כי היחידה המסחרית היא נכס בר חיוב. עם זאת, מצאתי לנכון להבהיר כי היה על המנהל לדון בהשגה לשנת 2015, אם כי לקביעה זו אין חשיבות לאור המסקנה כי דין טענות המערערת לגופה של ההשגה נדחות.

ההשגה לשנת 2015
21. כפי שכבר נקבע בפסיקה (ע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נד(2) 433, 450 (2000), החיוב בארנונה אינו מותנה במשלוח הודעת תשלום. פרסום צו הארנונה הוא ההחלטה הקונסטיטוטיבית, המקימה את חובת התשלום. משלוח ההודעה לנושים הינו פעולה דקלרטיבית בלבד; היא חלק מהליך השומה . צו הטלת הארנונה הוא שמקים את חבות הנישום ומטיל על כתפיו את נטל המס; ואילו שומת הארנונה, המבוטאת בהודעת ה תשלום, היא שמוציאה את החבות מן הכוח אל הפועל והופכת את נטל המס לבר-ביצוע ( ע"א 156/59 ועדת השומה שליד עיריית ירושלים נ' דינוביץ יג, 1333, 1336 (1959); ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל פ"ד נו(2) 773, 781 (2002); ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' לוי, פסקה 13 (21.8.2012); עע" מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פסקה 46 (1.12.2011)).

עם זאת למשלוח הודעת התשלום חשיבות לעניין המועד להגשת השגה על דרישת התשלום. סעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 מורה כי " מי שחויב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה[...]". משמע, כל עוד לא קיבל החייב הודעת תשלום לא החל מנין הימים להגשת ההשגה ואלו יימנו רק ממועד קבלת ההודעה (ע"א 436/62 ראש העיר, חברי המועצה ותושבי העיר רמת-גן נ' תיק פ"ד יז 1262 (1963); עמ"נ (מרכז) 15927-06-12 מנהל הארנונה של עיריית פתח תקוה נ' אי.אם.סי קומפיוטר סטורג' סיסטם, פסקה 12 (17/7/2013) ; ה' רוסטוביץ, ע' צוק, ע' פייביש ארנונה עירונית - השגה ערר וערעור , עמ' 38-41 (הוצאת אוריאן, התשע"ו-2016)).

22. במקרה הנוכחי אין שום ראיה מתי נשלחה הודעת התשלום למערערת לא כל שכן מתי התקבלה על ידה. הוועדה הניחה כי הודעות התשלום נשלחות לקראת סיום שנה ולכן קבעה כי המועד להגשת השגה ימנה החל מיום 1 בינואר לכל שנה. זוהי קביעה כללית שאינה יכולה לעמוד כל עוד לא הוכח כי הודעות התשלום אכן נשלחו במועד האמור. יתרה מזאת, גם אם היה מוכח כי ההודעה נשלחה בסוף שנת 2014 והמשיבה הייתה מבקשת לטעון כי קיימת חזקת מסירה, היה עליה להוכיח את תנאי החזקה והמערערת רשאית הייתה לנסות לסתור את החזקה.

23. אוסיף למעלה מן הצורך כי טעתה הוועדה כשקבעה כי אינה מוסמכת להורות על הארכת המועד שכן כבר נפסק כי לוועדה סמכות לעשות כן ועליה להפעיל שיקול דעת ולהחליט בכל מקרה האם ראוי להאריך את המועד אם לאו ( בר"מ 901/14 עבוד ויקטור נ' עיריית חיפה (06 .07.2014))

האם המערערת מחזיקה בחניון?
24. המחלוקת המרכזית בין הצדדים עניינה בשאלה האם המערערת הייתה במועדים הרלבנטיים המחזיקה בחניון. תחילה ראוי להבהיר א ת העובדות ולאחר מכן לדון בטענות.

25. כפי שהובהר לעיל בפרק המבוא, תכנית המתאר מכ/429 קבעה כי בחלקה 61 יוקם " שטח ציבורי פתוח מעורב בחניה תת קרקעית" (שוב נזכיר כי התכנית התייחסה למקרקעין לפי סימוניהם בטרם הפרצלציה) . תכנית מכ/429 היא תכנית שיזמה העירייה בשנת 2002 (ראו מסמכי התכנית שצורפו להודעת המשיבה בבקשה מס' 11). על פי התכנית, השטח העילי של החניון מיועד לגינון ולנטיעות, ולא לחניה. החניון האמור תוכנן ונבנה בחלקה 61, שהיא חלקה בבעלות רשות הפיתוח (נספח ד' לכתב הערר שצורף כנספח ב/1 לערעור).

26. בשנת 2011, או בסמוך לכך, יזמה מגדל טירת הכרמל - שותפות מוגבלת, שהעבירה את הזכויות למערערת, תכנית מתאר בשם מכ/מק/773. בהתאם לתכנית זו (סעיף 6.3), יועד השטח הציבורי הפתוח להפקעה על ידי העירייה, תוך רישום זיקת הנאה לטובת המערערת. בסעיף 6.3(ב) נאמר כי " השטח הציבורי הפתוח המשולב בחניה תת קרקעית מיועד להפקעה ולרישום ע"ש עיריית טירת הכרמל, אולם מתחת למפלס הקרקע תותר חניה לצרכי הבניין. חניה זו תירשם כ"זיקת הנאה" לטובת הבעלים של המבנה" (ההדגשה הוספה) (התכנית צורפה כנספח ט' לערעור).

27. לטענת המערערת, היא הקימה את החניון לדרישת העירייה, כנראה על מנת לאפשר לה לעמוד בתקן החניה הנדרש למרכז (ראו סעיף 8 להודעת הערעור). הדרישה להקמת החניון בשטח חלקה 61 היה, על פי טענתה, תנאי מתנאי ההיתר להקמת הבניין. המערערת אף נדרשה לבצע את סימון החניות בחניון כתנאי לקבלת אישור אכלוס לבניין (טופס 4).

28. אין חולק כי למרות הוראת תכנית מכ/429 ותכנית מכ/מק/773, השטח העילי לא משמש כשטח ציבורי פתוח. על מנת להתאים את השטח העילי לחניה נוספת, הגישה המערערת, ביחד עם חברת מגדל טירת הכרמל ע.ש בע"מ, בקשה לאישור תכנית מפורטת הכוללת שינוי יעוד כל השטח הציבורי הפתוח ומייעדת אותו לחניה (נספח 3 להודעת המשיבה בבקשה מס' 11). בסעיף 4.4.1 תואר החניון ונאמר "חניה לטובת הבניין, למגורים, משרדים ומסחר". בסעיף מטרת התכנית נאמר כי התכנית מיועדת ל"שינוי יעוד משצ"פ לחניה ציבורית עילית [...]". כמו כן, התבקש אישור להוספת שימוש מעל מובל הניקוז לטובת חניה עילית.

29. נציין עוד כי ביום 2/11/2016 נדונה הבקשה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה (הפרוטוקול - כנספח י' לערעור). בסופו של דיון, אישרה הוועדה את התכנית הכוללת שינוי יעוד של השטח הפתוח לחניה ושינוי יעוד של תא שטח שסומן כ-400 על מנת שישמש כרמפת עלייה לחניון.

30. מן האמור עולה כי החניון התת קרקעי בחלקה 61 הוקם על ידי המערערת כחלק מתנאי ההיתר להקמת הבניין בחלקה 60 ועל מנת שישמש כחניה לבאי הבניין. בהמשך שונה יעוד השטח הפתוח כך שהוכשרה גם חניה עילית מעל החניון התת קרקעי. החניון התת קרקעי והחניון העילי מיועדים להפקעה על ידי העירייה, תוך רישום זיקת הנאה לטובת בעלי הבניין שהקימה המערערת בחלקה 60.

31. ועדת הערר סברה כי בנסיבות האמורות, יש לראות במערערת כמחזיקה בחניון. הוועדה ציינה כי העוררת היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לחניון, שכן החניון "[...] מצוי בסמוך למרכז המסחרי אשר בבעלות העוררת ומשרת את לקוחותיה ואת עובדיה של העוררת". הוועדה הוסיפה כי המערערת ביצעה את הסימונים בחניון ומבצעת את אחזקתו בפועל, וכי החניון מהווה "חלק אינטגרלי" של המרכז.

32. קביעותיה של הוועדה כי המערערת היא המחזיקה בפועל והמתחזקת את החניון, וכי החניון משרת את באי המרכז המסחרי ועובדי המערערת, הן קביעות עובדתיות, וכידוע בית המשפט המעביר תחת שבט ביקורתו את החלטות ועדת הערר יתערב בקביעות עובדתיות רק לעתים רחוקות (ראו ההתייחסות לכך בבג"ץ 4038/10 התנועה להגינות שלטונית (ע"ר) נ' שר המשפטים, פסקה י' (10.10.2011) ; וכן ראו עע"מ 2131/12 רוני טל [טוקוולי] נ' ועדת ערר המחוזית ת''א, פסקה 17 (16.1.2013); בר"ם 4299/06 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' המועצה האזורית גדרות (10/9/2006) ; עמ"נ (חי') 57355-04-18 ברא"ז נ' עיריית חדרה (1 .11.2018) (בקשת רשות ערעור על פסק הדין נדחתה בבר"מ 8442/18 ברא"ז נ' מנהל הארנונה בעיריית חדרה (24 .12.2018)); ה' רוסטוביץ, ע' צוק וע' פייביש הנ"ל, בעמ' 173-174 ).

אעיר כי המערערת לא כפרה בכך כי היא שסימנה את הסימונים בחניון, ואף לא כפרה כי היא מבצעת עבודות אחזקה בחניון.

33. עם זאת, יתכן שאין בקביעות אלו די כדי להגדיר את המערערת כמחזיקה בחניון, על כל חלקיו, ועל כן אתייחס לטענות שהועלו.

34. הטענה הראשונה שהעלתה המערערת היא כי אינה יכולה להיחשב כמחזיקה שכן החניון התת קרקעי והעילי הופקעו על ידי העירייה. המערערת מפנה לתכנית המתאר מ כ/מק/773 (נספח ט' לערעור), שבה נקבע (סעיף 6.3) כי החניון והשטח העילי יופקעו. בטענה זו אין די.

35. בתכנית נקבע כי ההפקעה תבוצע לפי סעיפים 188 ו-189 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. סעיפים אלו עוסקים בסמכות הוועדה המקומית להפקיע מקרקעין ובתכלית ההפקעה. עם זאת, אישורה של התכנית הכוללת בחובה הוראה בדבר הפקעת מקרקעין, אינה מספקת להעברת הזכויות לרשות המפקיעה ולהעברת החזקה לידיה. סעיף 190 לחוק התכנון והבנייה דן בביצוע ההפקעה ומורה כי ההפקעה תבוצע על-פי הוראת פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הרכישה). על פי פקודת הרכישה, תוקנה הקרקע לרשות המפקיעה רק לאחר מתן הודעה לפי סעיף 5 לפקודה ולאחר פרסום כמפורט בסעיף 19 לפקודה.

36. סעיף 19 לפקודת הרכישה קובע:
(1) בכל זמן לאחר שתפורסם ברשומות הודעה לפי סעיף 5 יהיה שר האוצר רשאי להכריז, בהודעה שתתפרסם ברשומות לפי טופס ו' שבתוספת, שאותה קרקע תהיה מוקנית לו החל מאותו תאריך, שיהיה תאריך פרסומה של אותה הודעה ברשומות, או תאריך שלפני אותו תאריך או לאחריו, ככל אשר יפורט באותה הודעה:
בתנאי שאפשר יהיה לפרט תאריך הקודם לתאריך פרסומה של אותה הודעה, רק אם נקנתה החזקה בקרקע לפי הפקודה הזאת קודם לפרסומה של הודעה לפי הסעיף הזה, והתאריך המפורט לא יהיה תאריך הקודם לתאריך שבו נקנתה החזקה באותו אופן.

(2) לאחר שתתפרסם ברשומות הודעה לפי סעיף-קטן (1) תוקנה הקרקע לשר האוצר בהתאם לכך, חפשית מכל נטל, ומנהל אגף רישום והסדר הקרקעות יגרום שתיערכנה הרשומות הנאותות בספרי האחוזה".

37. רואים אנו כי עם פרסום ההודעה ברשומות, וללא קשר לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (עש"א (ת"א) 5507-01-11 united Israel inc נ' הממונה על מרשם מקרקעין (8.7.2012)), עוברות זכויות הבעלות במקרקעין המופקעים לרשות המפקיעה. עם השלמת פרסום ההקניה לפי סעיף זה, הופכת הרשות המפקיעה לבעליהם של המקרקעין המופקעים (א' נמדר הפקעת מקרקעין עמ' 354 (מהדורה שניה, 2011) ; א' קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך ראשון 394 (מהדורה שמינית, 2013)).

עם הקניית הזכויות במקרקעין לרשות המפקיעה, אין לבעליהם כל זכות במקרקעין וכל החובות והזכויות הנובעים מהבעלות במקרקעין עוברות לרשות המפקיעה (למעט זכות של הבעלים לדרוש את ביטול ההפקעה בנסיבות המתאימות, ראו בג"צ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 625, 707-708 (2001); ע"א 3521/10 עיריית חיפה נ' גסר ( 07.01.2013)).

38. בדרך כלל תפיסת החזקה במקרקעין תקדם למועד ההקניה ופקודת הרכישה מאפשרת לרשות המפקיעה לקנות חזקה במקרקעין עוד בטרם ההקניה ובתנאי שהתמלאו התנאים כמפורט בסעיף 7 לפקודה (ראו א' קמר הנ"ל, עמ' 323 ואילך). עם זאת, תפיסת החזקה אינה תנאי להקניית הזכויות במקרקעין לרשות המפקיעה.

39. במקרה הנוכחי, אין שמץ ראיה כי הליכי ההודעה קודמו או כי החזקה בשטח החניון נמסרה לעירייה. אין טענה ואין ראיה כי אי פעם נשלחה הודעה על פי סעיף 5 לפקודת הרכישה או בוצע פרסום לפי סעיף 19 לפקודה, ואין טענה כי נשלחה הודעה למסירה מידית של המקרקעין לפי סעיף 7 לפקודה. דומה כי ההפקעה טרם יצאה לפועל. בהיעדר ראיה כי החזקה בחניון או כל חלק ממנו נתפסו על ידי העירייה, אין די בהוראת התכנית לפיה החניון מיועד להפקעה כדי לשלול את האפשרות שהמערערת תיחשב כמחזיקה בחניון.

40. החייב בארנונה הוא המחזיק בנכס, כך מורים לנו סעיפים 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, וסעיף 269 לפקודת העיריות. סעיף 1 לפקודת העיריות מבהיר כי מחזיק הוא " אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".

41. הביטוי "מחזיק למעשה" מבהיר כי מושג ההחזקה אינו מבוסס על זכויות משפטיות מוגדרות או על זכות קניינית מוכרת, אלא על יכולת ההחזקה הפיסית בנכס (ראו ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו, פ"ד לט(3) 341, 344 (1985); רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבאום , פ"ד נו(4) 856, 863 (2002)).

42. על כן קבעו בתי המשפט כי המחזיק החייב בארנונה יוגדר כ"בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" (ראו גם ע"א 2987/91 ריינר נ' עיריית ירושלים פ"ד מו(3) 661, 663 (1992) ; ע"א 650/88 יריב הספקה לחקלאות בע"מ (בכינוס נכסים ובפירוק) נ' הספקה חברה מרכזית לחקלאים בע"מ (בפירוק), פ"ד מז(5) 144 (1993); רע"א 7037/00 הנ"ל; רע"א 9813/03 מדינת ישראל-משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון, פסקה 9 (04.02.2007); בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה אזורית חבל מודיעין (16 .03.2008)).

43. ההצדקה להטלת החיוב בארנונה על בעל הזיקה הקרובה ביותר מעוגנת בעיקרון ולפיו ראוי כי יישא בתשלום מי שנהנה משירותי העירייה (ראו ע"א 9368/98 מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית ביאליק, פ"ד נה(1) 156, 164 (1999); רע"א 9813/03 הנ"ל; ע"א 8838/02 גולדהמר נ' עיריית חיפה (20/9/2006); בג"צ 375/14 הרשות לשמירת הטבע והגנים הלאומיים נ' מועצה אזורית מגילות ים המלח (22.08.2016)).

44. על-כן, בקביעת זהות המחזיק עלינו לאתר את בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, שהוא מי שנהנה או זכאי ליהנות מהשירותים העירוניים השונים. כמו כן, בהיעדר מחזיק אחר, יראו בבעל הנכס כבעל הזיקה הקרובה ביותר, שכן בידו אמצעי השליטה והפיקוח שמאפשרים לו לתפוס את החזקה בנכס. אולם , מקום בו מוכח כי בעל הזיקה אינו הבעלים, יוטל החיוב על בעל הזיקה.

45. ולענייננו. החניון הוקם על ידי המערערת כתנאי להקמת הבניין והמרכז המסחרי. החניון נועד לשמש כחניה לבאי הבניין. המערערת, או חברות הקשורות עמה, הן שפעלו לשינוי היעוד בחניון העילי. בתכנית 355-0111195 שיזמה המערערת הודגש כי החניון משמש כ"חניה לטובת הבניין, למגורים, משרדים ומסחר" (פסקה 4.4.1). בתכנית מכ/מק/773 נאמר מפורשות כי גם לאחר ההפקעה יישאר החניון התת קרקעי לחניה "לצרכי הבניין".

החניון משמש את באי הבניין והמרכז המסחרי, ומתן זכות החניה בו לבאי הבניין מתחייבת מהוראת היתר הבנייה ותקן החניה הנדרש.

46. המערערת סמכה על החניון שבנתה בחלקה 61 לצורך קבלת ההיתר להקמת הבניין. המערערת דאגה לסימון החניה, לאחזקת החניון, וכשהדבר נדרש אף יזמה את התכנית האחרונה שתאפשר חניה גם במגרש העילי. אין ספק כי בנסיבות אלו מתחייבת המסקנה כי המערערת היא "בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס" והיא הנהנית מכך שלבאי הבניין והמרכז המסחרי יש מקומות חניה קרובים. דומה שבנסיבות אלו, צדקה הוועדה כאשר קבעה כי החניון מהווה חלק אינטגרלי מהבניין, שכן ללא החניון והכשרת מקומות החניה בו, לא ניתן היה להקים ולהחזיק את הבניין.

47. אזכיר כי חניון המהווה חלק בלתי נפרד ממבנה מסחרי או בית מגורים הוא בהחזקת בעל המבנה, אלא אם הוצמדו חלקים ממנו. העובדה כי לא מדובר בשטח סגור וכי גם עוברי אורח הבאים לבקר באזורים סמוכים יכולים לחנות בחניון, אינה משנה את המסקנה.

48. בפסיקה ניתן למצוא דיונים רבים בנוגע לחיובי ארנונה על חניונים במרכזים מסחריים (ראו סקירה נרחבת בפסק דיני בעמ" נ 42505-01-16 ארזים טק (ד.י.א.א) בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית עכו (30 .08.2016). התופעה ולפיה בחניון שנבנה לשרת באי מתחם מסחרי או בתי מגורים מוגדרים חונים גם עוברי אורח, אינה מוציאה את שטחו של החניון מהגדרת נכס שהמחזיק בו חייב בתשלום ארנונה.

נזכיר, סעיף 269 לפקודת העיריות (נוסח חדש) מגדיר נכסים:

"נכסים" – בנינים וקרקעות שבתחום העיריה, תפוסים או פנויים, ציבוריים או פרטיים, למעט רחוב;

המונח רחוב מוגדר אף הוא שם:
"רחוב" – לרבות כביש שהנסיעה בו כרוכה בתשלום אגרה, היטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן דרך כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, שבה עובר הכביש, שטחי השיקום הנופי בכביש ובדרך שבה הוא עובר, וכל מיתקן בתחום הכביש והדרך, למעט בנין, הדרוש במישרין לגביית האגרה, ההיטל או תשלום אחר כיוצא באלה, וכן מסילת ברזל כמשמעותה בסעיף 2 רישה ופסקאות (1) ו-(2) לפקודת מסילות הברזל [נוסח חדש], תשל"ב-1972, וכן מיתקנים לצורך מסילת הברזל או בקשר אליה, המהווים חלק בלתי נפרד ממנה;

מכאן, ברי כי קרקע המשמשת לחניה, שאינה נכללת בהגדרת רחוב, כלולה בהגדרת נכס שהמחזיק בו חייב בארנונה.

49. אוסיף כי הטענה ולפיה מאחר שלמערערת רשומה רק זכות של "זיקת הנאה", זכות שלפי הגדרתה אינה כוללת זכות החזקה במקרקעין, אין לראותה כמחזיק, אינה יכולה להתקבל. עסקינן בהגדרת בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, על פי המבחנים שנקבעו לעניין חיוב בארנונה, וההגדרה של הזכות הקניינית שנרשמה אינה מספקת כדי לשלול את האפשרות שלמערערת הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

50. בשים לב לכל האמור, יש לאמץ את קביעת ועדת הערר ולקבוע כי המערערת הייתה המחזיקה בחניון בשנים 2015-2016. מסקנה זו מייתרת כמובן את הצורך להחזיר את הדיון בהשגה לשנת 2015.

היחידה המסחרית
51. ועדת הערר בחנה את טענות המערערת לגבי הפטור מתשלום ליחידה המסחרית במסגרת הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות ובמסגרת הפטור לנכס ריק לפי תקנה 13(א) לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993. הוועדה לא בחנה את טענתה העיקרית של המערערת, ולפיה בניית היחידה המסחרית טרם הושלמה, ועל כן היא אינה בגדר "בניין" שהחזקתו מחייבת תשלום ארנונה.

52. עד לחקיקת חוקי ההסדרים השונים נקבעה סמכות כל עירייה להטיל ארנונה בתחומה, בסעיפים 274 ו-275 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. עם חקיקת חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, בוטלו הסעיפים האמורים, וסמכותה של העירייה להטיל ארנונה נקבעה בסעיף 8(א) לחוק. סעיף זה קובע:

מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.

הגדרתו של בניין מצויה בפקודת העיריות:

כל מבנה שבתחום העירייה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה, למעט קרקע שהמבנה שעליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו.

בהגדרה שלעיל חסרה תשובה לשאלה אימתי ייחשב נכס חדש כ"בניין" בגינו ניתן לחייב בתשלום ארנונה. תקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993, קובעות בסעיף 12(א), שעניינו "בנין חדש":

בכפוף לאמור בתקנה 13(3) המועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור כמפורט להלן, למחזיק שהוא הבעל הראשון של בנין חדש, ריק, שמיום שהסתיימה בנייתו והוא ראוי לשימוש, אין משתמשים בו במשך תקופה רצופה, כמפורט להלן: [...]

מתקנות אלו ניתן להקיש וללמוד כי נכס חדש ייחשב ל"בניין" מרגע היותו ראוי לשימוש.

53. שאלת "תחילתו של בניין" העסיקה את בתי המשפט פעמים רבות. ניתן לומר כי נמצאו שלושה מבחנים לפיהם בחן בית המשפט את השאלה: מבחן פורמלי - הוצאת תעודת גמר לפי חוק התכנון והבנייה (המדובר בתעודה המעידה כי כל הבנייה בוצעה בהתאם להיתר ולתנאיו, הניתנת על-פי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 ; מבחן מעשי - מועד תחילת השימוש בפועל; ומבחן פונקציונלי - על-פיו בניית הבניין מגיעה לסיומה כאשר הבניין ראוי לשימוש לייעודו (ראה ה' רוסטוביץ ארנונה עירונית, מהדורה חמישית, עמ' 322-327).

המבחן העיקרי שהודגש על-ידי בתי המשפט היה המבחן הפונקציונאלי, דהיינו "כי בנייתו של בנין נסתיימה כאשר למחזיק יש את האפשרות הפיזית, המשפטית והמעשית ליהנות מהתועלת הכלכלית של הבניין" (רוסטוביץ לעיל, עמ' 327). עם זאת לא מדובר במבחן יחיד; כך ברי כי מקום שבו החל השימוש בפועל בנכס, אפילו לא הסתיימה בניית כל המערכות החיוניות לשימוש ראוי במבנה לייעודו, יהיה מקום להטיל חיוב בארנונה מרגע השימוש בפועל (עמ"נ (ירושלים) 203/04 צוקרמן נ' מנהל הארנונה של המועצה המקומית מבשרת (06 .03.2006)).

54. ככלל, ניתן לומר כי בתי המשפט ביכרו לבדוק את המקרים שהובאו בפניהם על-פי המבחן הפונקציונלי, דהיינו האם הושלמו אותן עבודות בנייה המאפשרות שימוש ראוי בבניין לייעודו (ראה למשל ע"ש (ירושלים) 3077/04 גולדנברג אה רון נ' מנהל הארנונה של מועצה אזורית שומרון ( 01.08.2005)). מבחן זה מחייב הכרעה עובדתית בכל מקרה ומקרה . במסגרת ההכרעה העובדתית נדרש איזון בין כל הנתונים הרלוונטיים בדבר מצבו של הנכס, כמו היקף העבודות שנסתיימו ומהותן לעומת אלו שטרם הסתיימו; האם ניתן אישור חיבור לתשתיות המים והחשמל; והאם ניתן לאכלס הנכס בפועל. המבחן הוא מבחן אובייקטיבי השם דגש על הסבירות שבשימוש בנכס במצבו למטרה לה נועד ( עמ"נ (חיפה) 310/06 קעה נ' עיריית חדרה (16 .08.2006); בר"מ 7992/06 קעה נ' עיריית חדרה, (26.11.2006)).

55. מבחן זה זהה גם לחוקים אחרים, כמו להגדרת בניין לצורך חוק מס רכוש (ראה ע"א 607/72 מדור בהר שלום בע"מ נ' הממונה האזורי על מס רכוש וקרן פיצויים, המרכז, פ"ד כח(1) 480 (1974)). המבחן האובייקטיבי משמש גם לקביעת מועד "סיומו של בניין", דהיינו המועד שבו ייחשב בניין שנהרס לפי סעיף 330 לפקודת העיריות (ראה גם 42/12 עיריית הרצליה נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ (5.5.2013) ).

56. המבחן האובייקטיבי אינו נותן תשובה ברורה בכל המצבים. כך, ישנם מצבים שבהם כל אדם סביר יניח כי המבנה ראוי לשימוש, ומנגד יהיו מצבים ברורים שבהם כל אדם סביר יקבע שהמבנה אינו ראוי לשימוש. ייתכנו מחלוקות על מצבי ביניים, כמו, למשל, מקום שבו בהשקעה סבירה ניתן להשמיש את הבניין. בתי משפט בחנו גם האם הימנעות המחזיק מהשלמת העבודות נועדה על מנת להתחמק מתשלום הארנונה, או שמא מדובר בעיכוב אמיתי .

57. דומני כי המבחנים הפורמליים - הוצאת תעודת גמר או קבלת טופס 4 - אינם יכולים לעמוד כמבחנים עצמאיים. עם זאת יש לראות בהם מבחני עזר חשובים לקביעה העובדתית הנדרשת. הוצאת תעודת גמר על-פי תקנה 21 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל -1970, מעידה כי הסתיימו העבודות על-פי ההיתר שהוצא. קבלת טופס 4 לפי תקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981, מעידה כי הרשות המאשרת אישרה את החיבור לאחר שהושלמו העבודות נשוא ההיתר, למעט פרטים שטרם הושלמו ואשר אינם מונעים את החיבור (סעיף 157א לחוק התכנון והבנייה). קביעות אלו של הרשויות יוצרת חזקה עובדתית בדבר ביצוע העבודות כאמור. חזקה זו ניתנת כמובן לסתירה ואינה מהווה חזקה חלוטה .

58. יודגש כי סעיף 157א לחוק התכנון והבנייה עושה אף הוא שימוש בביטוי "ראוי לשימוש", וכך נאמר בו בס"ק ה1:

רשות מאשרת רשאית לתת אישור לפי סעיף זה, אם שוכנעה כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה, למעט פרטים הטעונים השלמה אשר לא הושלמו במועד הגשת הבקשה מטעמים שפורטו על ידי מבקש הבקשה, אך הוא ראוי לשימוש גם לפני השלמתם של אותם פרטים; (ההדגשה שלי – ר' ס').

עם זאת, יתכן שהמבחן מתי נכס ראוי לשימוש לצורך סעיף זה יהיה שונה מהמבחן הנדרש לצורך חיוב בארנונה.

59. ראינו כי תכלית הטלת הארנונה היא לממן את השירותים העירוניים הניתנים למחזיק בנכס. מכאן מתבקשת לכאורה המסקנה כי נכס ייחשב לצורך הטלת ארנונה כראוי לשימוש, דהיינו ייחשב כ"בניין", רק מקום בו המחזיק בו יכול ליהנות מהשירותים העירוניים. מסקנה זו אינה מקדמת אותנו הרבה, שהרי ההנאה משירותי העירייה עשויה להתחיל כבר בשלבי הבנייה. כך, למשל, גם מי שטרם החל להשתמש בנכס, עשוי ליהנות מתשתיות עירוניות, מכבישים, מתאורה, פינוי זבל, ניקוי רחובות וכדומה. אין הכרח כי דייר יגור בדירתו כדי ליהנות מהשירותים הניתנים על-ידי העירייה, הגם שברי כי בטרם תחילת השימוש בפועל לא ייזקק למלוא השירותים. מכאן שהקביעה מתי תחילת ההנאה משירותי העירייה גם היא מחייבת הכרעה המאזנת שיקולים שונים, ועל פניו די בכך שקיים פוטנציאל ממשי ליהנות מעיקר השירותים העירוניים.

בשים לב לאמור ברי כי מבחן ההנאה משירותי העירייה אינו יכול לשמש כמבחן יחיד ומחייב, וגם מבחן זה יובא בחשבון בגדר כלל השיקולים על-פיהם ייקבע מתי נכס ראוי לשימוש.

60. ניתן לסכם ולקבוע כי נכס חדש ייחשב כ"בניין" לצורך תחילת החיוב בארנונה על-פי מבחן פונקציונלי. לצורך מבחן זה יש לשקול שיקולים שונים ולבחון את מצבו העובדתי של הנכס. המבחנים הפורמליים, לרבות מועד קבלת טופס 4, משמשים כמבחני עזר בלבד. עם זאת ניתן, במרבית המקרים, לראות במועד קבלת טופס 4 כראיה לכאורה שנכס ראוי לשימוש, ראיה המעבירה את הנטל על החייב בארנונה לשכנע כי למרות קבלת הטופס המבנה אינו ראוי לשימוש.

61. ולענייננו. החנות המסחרית מצויה בתוך המרכז המסחרי המאוכלס. עם זאת, מחוות הדעת של השמאי י' שגיא עולה כי היחידה המיועדת לשמש כחנות, ריקה (נספח "ח" לערעור). לחוות הדעת הקצרה מצורפים צילומים מהם עולה כי הקירות אינם צבועים וכי היחידה משמשת ל אחסנה של חומרי בנין, שולחנות וכדומה באופן בלתי מסודר.

62. ועדת הערר קבעה כי הצילומים שצורפו לחוות הדעת עצמה נערכו מספר חודשים לפני הגשת הערר ולכן אין בהם די על מנת לשקף את מצב היחידה במועד הרלבנטי (עמ' 5 להחלטה). עוד קבעה הוועדה כי לא הוכח בפניה שהיחידה אינה ראויה לשימוש לפחות לצרכי אחסנה.

63. מהטיעונים בפניי, לרבות טיעוני המערערת, עולה כי אין מחלוקת שהמערערת קיבלה אישור אכלוס למבנה כולו כולל ליחידה המסחרית (טופס 4). מחוות דעתו של המומחה מתברר כי יחידה נוספת צמודה מצויה בשלב שיפוץ עבור פיצרייה.

64. דומני כי כאשר בוחנים יחידה בתוך מרכז מסחרי, המיועדת לשמש לבית עסק, צריך להביא בחשבון כי יחידות מסחריות מותאמות לכל שוכר ולצרכיו. לפיכך, היעדר מחיצות פנימיות, העדר ריצוף וכדומה אינם מעידים כי הנכס אינו ראוי לשימוש אלא רק כי טרם נמצא השוכר ולכן טרם בוצעו ההתאמות לצרכיו של השוכר. האמירה כי היחידה מצויה "במצב מעטפת" אינה מספקת לקבוע כי אינה עונה למבחן הפונקציונאלי שכן היחידה מצויה במצבה זה כדי שניתן יהיה להתאימה לעסק שיופעל בה. לא מדובר ביחידה המצויה בשלבי בניה, ואין שום ראיה מהן העבודות שידרשו להשלמתה, למעט עבודות התאמה לעסק שיפתח בה. חוות הדעת שהוגשה היא "קצרצרה" וכוללנית ואין בה די על מנת לקבוע כי היחידה אינה יכולה לשמש לייעודה, כלומר לשמש לצרכי כל עסק שיפתח בה. יש לזכור גם כי מהתמונות ניתן לראות כי היחידה משמשת לאחסנה של חומרי בניה, שולחנות וכדומה ומכאן ברי כי צדקה הוועדה כשקבעה כי היחידה מהווה נכס בר חיוב.

שטח החניון
65. המערערת העלתה טענות גם לעניין שטח החניון. עם זאת, המערערת לא צירפה חוות דעת של מודד, לא צירפה תשריט אלא רק תכנית לצרכי רישום (תצ"ר) שאינה יכולה לשמש בסיס לחישוב השטח.

66. בנסיבות אלו צדקה הוועדה כאשר דחתה את טענות המערערת, ומכל מקום ברי שאין לבית המשפט כלים לבחון כעת את השטח הנטען. משדחתה הוועדה את הטענה בשל העדר ראיות, אין מקום להתערבות שיפוטית.

החיוב בריבית פיגורים
67. המערערת מבקשת גם כי בית המשפט יתערב בחיוב שהושת עליה ויבטל את ריבית הפיגורים שנוספה לחוב. נטען כי החלטת ועדת הערר התעכבה בנסיבות שאינן בשליטת המערערת ועל כן אין לחייבה בריבית פיגורים. המערערת מוסיפה כי הפקידה ערבות בנקאית להבטחת התשלום ודי בכך כדי להצדיק את ביטול ריבית הפיגורים.

68. גם טענה זו דינה להידחות. הערבות הבנקאית הופקדה על פי הסדר דיוני שהושג בין הצדדים (נספח יא' לערעור), ואין בהסדר כל התייחסות לריבית הפיגורים. לו רצתה המערערת לדרוש כי עם הפקדת הערבות יבוטלו חיובי ריבית הפיגורים, יכלה לכלול זאת בהסדר.

69. זאת ועוד, המערערת יכלה לשלם את מלוא החוב שהושת עליה ובכך למנוע את החיוב בריבית פיגורים. המערערת לא עשתה כן והעדיפה להימנע מתשלום ולנהל את ההליכים.

ריבית פיגורים המתווספת לחוב לא נועדה "להעניש" את ה נישומים, אלא לתמרץ אותם ולהביא לכך שנישום החייב בחיובי ארנונה ישלם במועד. הימשכות ההליכים אינה עילה לביטול ריבית פיגורים שהתווספה על פי דין לחוב הארנונה. ודוקו, המערערת היא שנקטה בהליכי הערר והערעור וטענותיה נדחו. על כן, אין בסיס לביטול החיוב.

סוף דבר
70. בשים לב לכל האמור וכמפורט לעיל, אני דוחה את הערעור. המערערת תשלם למשיבה הוצאות ההליך בסך של 10,000 ₪. המזכירות תעביר את הפיקדון שהופקד על ידי המערער ת למשיבה, באמצעות באי כוחה כתשלום על חשבון החיוב בהוצאות.

ניתן היום, כ"ג תמוז תשע"ט, 26 יולי 2019, בהעדר הצדדים.