הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 13756-09-18

בפני כב' השופט רון סוקול, סגן נשיא

המערערת

בטי מלק
ע"י ב"כ עוה"ד י' מחלק

נגד

המשיבה

עיריית חדרה
ע"י ב"כ עוה"ד נ' דרוקמן

פסק דין

1. המערערת היא בעלים של מבנה שהיה מצוי במועדים הרלבנטיים, בתחומי שיפוטה של עיריית חדרה. המבנה כולל מספר נכסים ובהם נכס/אולם בשטח של כ-3,000 מ"ר.

עניינו של ההליך הנוכחי הוא בטענת המערערת לפיה הנכס האמור אינו ראוי לשימוש ועל-כן יש לפטור אותה מתשלום ארנונה בגין החזקתו.

רקע
2. המערערת היא הבעלים של מבנה ובו אולם בשטח של כ-3,000 מ"ר הבנוי על המקרקעין הידועים כגוש 10024 חלקות 3, 15 ו-16 (להלן: הנכס). במשך שנים רבות השכירה המערערת את חלקי המבנה השונים לשוכרים. כך נעשה על ידה גם ביחס לנכס אשר לאחרונה הושכר לחברת שירה ש. שיווק בע"מ ולחברת רז הנקודה הירוקה בע"מ. שוכרים אלו עזבו את הנכס ביום 11/4/2018.

3. עם פינוי הנכס משוכריו, הגישה המבקשת בקשה לעיריית חדרה לפטור אותה מתשלום ארנונה בגינו. בבקשתה נטען כי הנכס ריק וכי אינו ראוי לשימוש. המבקשת הפנתה לסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] המעניק פטור מתשלום ארנונה כאשר "נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראת הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו [...] ".

4. בקשתה של המערערת לקבלת פטור נדחתה והמערערת הגישה ערר לוועדת הערר שליד עיריית חדרה (ערר מס 27/16). לערר צירפה העותרת מסמך של המהנדס גיא ד וניו ולפיו המבנה אינו ראוי לשימוש (מכתב מיום 20/6/2016). במסמך מציין המהנדס כי גם גג האסבסט שבור, קונסטרוקציית המבנה חלודה ויש סכנה להיכנס למבנה.

5. הערר נקבע לדיון בפני ועדת הערר. במהלך הדיונים הוברר כי לאחר הגשת הערר שלח המהנדס דוניו מסמך דומה גם לעיריית חדרה וכי ביום 1/1/2017 נשלחה לבא כוח המערערת הודעה כי המבנה מסוכן ועל כן יש להרוס אותו או לאטום אותו. יצוין כי גם המסמכים של המהנדס וגם הודעת העירייה על המבנה המסוכן התייחסו לכל המבנה ולא רק לנכס.
6. בסופו של יום, ולאחר שנשמעו טענות הצדדים, החליטה ועדת הערר ביום 3/8/2017 לדחות את עררה של המערער ת. הוועדה קבעה כי לא הוכח בפניה כי הנכס אינו ראוי לשימוש במובן סעיף 330 לפקודת העיריות.

7. על החלטה זו של ועדת הערר הגישה המערערת ערעור לבית משפט זה שנדון בפני כב' השופטת ב' טאובר (תיק 8660-10-11). ביום 18/2/2018 ניתן פסק דינו של בית המשפט אשר הורה על החזרת הדיון לוועדת הערר.

8. בפסקה 34 לפסק הדין קובע בית המשפט כי "הדיון יוחזר לוועדת הערר, על מנת שתחווה דעתה מחדש באשר לזכאות המערערת לפטור מתשלום ארנונה בגין נכס שאינו ראוי לשימוש לפי סעיף 330 לפקודת העיריות תוך התייחסות לסוגיות שפורטו בסעיף 31 לעיל".

הסוגיות אליהן הפנה בית המשפט, הן העובדה שהמהנדס ג' דוניו נתן חוות דעתו גם למחלקת מבנים מסוכנים בעירייה וחווה דעתו שהמבנה מסוכן, והכרזת העירייה על המבנה כמסוכן.

השופטת טאובר הוסיפה בסיפא לפסקה 31 "ויובהר כי אין באמור כדי לקבוע מסמרות אם הכרזתו של נכס כנכס מסוכן מביאה בהכרח לתוצאה כי הנכס אינו ראוי לשימוש [...]".

9. בהתאם להוראת בית המשפט דנה ועדת הערר מחדש בטענות הצדדים וביום 17/7/2018 נתנה את פסק דינה מושא הערעור המונח לפניי. בהחלטתה זו, קבעה הוועדה כי הכרזתו של נכס כמסוכן "[...] אינה ראיה המצדיקה לבדה הכנסתו בגדר נכס שלא ראוי לשימוש, ויש בנוסף לכך להגיש ראיות על כך שמצבו הפיזי אובייקטיבי הוא בפועל כזה המצדיק את מתן הפטור " ( ההדגשות במקור) (ראו סעיף 9 להחלטה).

10. הוועדה ציינה כי הכרזת המבנה כמסוכן התבססה רק על מכתבו של המהנדס דוניו ללא בדיקה נוספת. כן ציינה כי מכתביו של המהנדס דוניו אינם בגדר חוות דעת. לבסוף ציינה כי למרות האמירה במסמכי המהנדס דוניו ובהכרזה על המבנה כמבנה מסוכן, הרי שבפועל השימוש בכל שאר חלקי המבנה נמשך עד היום. לאור כל אלו הגיעה הוועדה למסקנה כי המערערת לא הוכיחה, ברמת הראיה הנדרשת, כי הנכס אינו ראוי לשימוש ועל כן דחתה את הערר.

11. על החלטה זו של ועדת הערר הוגש הערעור המונח להכרעתי. בערעורה חוזרת המערערת על הטענות שטענה בפני ועדת הערר. המערערת לא צירפה חוות דעת נוספת והסתפקה במסמכי המהנדס דוניו ובהכרזה על המבנה כמבנה מסוכן. לטענתה, די באלו כדי לקבוע שהנכס אינו ראוי לשימוש. בא כוח המערערת מדגיש כי חיוב המערערת בתשלום ארנונה בנסיבות אלו חותר תחת העיקרון של גביית מס אמת.

המשיב חוזר על טענותיו כפי שנטענו בערר. המשיב מבהיר כי על פי ההלכה יש להוכיח כי נכס אינו ראוי לשימוש וכי הכרזת מבנה כמסוכן אינה מספקת כדי להוכיח זאת. המשיב תומך בהחלטת הוועדה ומבקש לדחות את הערעור.

הכרעה
12. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות, שכן המערערת לא השכילה להרים את הנטל ולשכנע כי הנכס אינו ראוי לשימוש.

13. סעיף 330 לפקודת העיריות כנוסחו עד שנת 2012 קבע:

נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה.

הוראה זו לא כללה כל מגבלת זמן ומרגע שניתן פטור לנכס שניזוק היה המחזיק נהנה מהפטור עד לשיפוץ הנכס והחזרתו לשימוש. במצב זה נוצר קושי לעקוב ולפקח על השינויים בנכסים ועל כן תוקנה הפקודה והוספו הוראות המגבילות את זמן הפטור.

סעיף 330 תוקן בשנת 2012 והוספו סייגים לפטור. כיום מורה הסעיף:
נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק –
(1) עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן – תקופת הפטור הראשונה);
(2) חלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים שמתום אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השימוש האחרון שנעשה בבניין (בסעיף זה – תקופת התשלום);
(3) חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים;
(4) התקופות כאמור בפסקאות (1) ו-(2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר;
אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעה.

רואים אנו כי הסעיף מורה כי מתן פטור מתשלום ארנונה יוענק בהתקיים מספר תנאים; הנכס נהרס או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו; לא יושבים בנכס; ונמסרה הודעה בכתב לעירייה.

תקופת הפטור מוגבלת, אלא אם נשלחה הודעה נוספת על ידי המחזיק כמפורט בס"ק (3). עוד צריך להדגיש, כי על פי סעיף 330, הפטור מתשלום מוענק רק על התקופה שמיום מסירת הודעה ולא יינתן פטור רטרואקטיבי.

14. הלכה היא כי הנטל להוכיח את מצבו של הנכס, דהיינו כי הנכס "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו", מוטל על המחזיק בנכס (ראו בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל-אביב – יפו, מנהל הארנונה (30.12.2009); עע"מ 9130/11 יורשי המנוח יוסף סויסה ז"ל נ' עיריית רחובות (1.9.2015); בר"מ 7298/06 מוסה נ' מנהל הארנונה של עיריית רחובות (28.9.2006); עמ"נ (ת"א) 29825-10-11 גלגלי הפלדה 6 בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה (18.12.2012)). זאת ועוד, מצבו של נכס עשוי להשתנות מעת לעת. נכס שהיה תקין וראוי לשימוש עלול להינזק ומאידך, נכס הרוס עשוי לעבור שיפוץ והתאמה לשימוש מחודש. על כן, נדרשת הודעה בזמן אמת שתעמיד את הרשות המקומית בפני מצבו של הנכס בשנת המס מושא החיוב (ראו ה' רוסטוביץ ארנונה עירונית ספר ראשון 594 (מהדורה חמישית, 2001); עת"מ (מרכז) 65460-09-14 רביבו נ' עיריית יבנה (15.2.2015)).

15. חשוב להזכיר כי המבחן להערכת מצבו של הנכס, כפי שהובהר בבר"מ 5711/06 הנ"ל, הוא מבחן אובייקטיבי. אין די בכך שהמחזיק סבור כי הנכס אינו ניתן לשימוש, אין די בכך שהמחזיק חושש מהתנהגות השכנים או אחרים, ואין די בכך שהנכס אינו תואם את רצונותיו של המחזיק. בבר"מ 5711/06 הנ"ל אומר בית המשפט:

ודוק: אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי. לעניין מס שבח התעוררה כאמור השאלה מהי דירה המיועדת למגורים לפי טיבה. הפסיקה שעסקה בעניין קבעה כי "יש לבדוק את הדירה, כמות שהיא, לצורך מבחן זה, ולראות, אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה" ( ע"א 668/82 כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לט(2) 385, 388-387 (1985); כן ראו והשוו: ע"א 178/87 בטאט נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א, פ"ד מג(1) 743 (1989); ע"א 607/72 מדור בהר שלום בע"מ נ' הממונה האזורי על מס רכוש וקרן פיצויים, המרכז, פ"ד כח(1) 480 (1974)). הפטור שלפי סעיף 330 מדבר על "בנין" ולאו דווקא על דירת מגורים. המונח "בנין" הוא מונח רחב יותר ואין הוא מוגבל אך למגורים. כפי שנקבע "המונח בנין הינו מונח רחב ביותר, הכולל מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון וכדומה" ( עע"ם 11641/04 סלע נ' מועצה אזורית גדרות, פסקה 9 ([פורסם בנבו], 17.7.2006)). על כן, גם אם בניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי בהכרח יהנה הוא מפטור לפי סעיף 330. יתכן בניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אך ניתן להשתמש בו בהתחשב בדיני התכנון והבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי הבניין. על כן, כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין.

16. עוד נעיר כי מתן הודעה בדבר מצבו של הנכס הוא תנאי מהותי לזכאות לפטור, שכן רק מרגע מתן ההודעה יכולה העירייה לבדוק את הנכס ומצבו ולהתייחס לטענת המחזיק. עם זאת, הלכה היא כי בנסיבות חריגות, במסגרת חובת ההגינות המוטלת על העירייה, יראו בידיעה של העירייה בדבר מצבו של הנכס כתחליף למתן הודעה (ראו והשוו ד' ברק ארז משפט מינהלי כרך א' 285-284 (2010); ה' רוסטוביץ לעיל בעמ' 597; בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (17.4.2008)).

17. לכאורה הכרזתו של מבנה כמבנה מסוכן, כוללת בחובה את הקביעה כי אין להשתמש במבנה ומכאן שאינו ראוי לשימוש, אלא שלא כך הדבר. המבחנים להכרזת מבנה כמסוכן אינם זהים למבחן האובייקטיבי המשמש לקביעה מתי נהרס מבנה עד כי אינו ראוי לשימוש. כך למשל במקרה שההכרזה מתבססת על ליקוי כלשהו שניתן לתקנו על נקלה. זאת ועוד, מצויים לא מעט מקרים שבהם למרות ההכרזה על מבנה כמבנה מסוכן, השימוש בו נמשך ודי בהמשך השימוש כדי לשלול את הענקת הפטור .

כך גם במקרה הנוכחי שבו למרות ההכרזה על המבנה כולו כמסוכן, ממשיכה המערערת להשכיר חלקים נוספים במבנה לשוכרים שונים אשר אין חולק כי הם ממשיכים לעשות בו שימוש.

18. זאת ועוד, ההכרזה על המבנה כמסוכן מבוססת רק על פנייתו של המהנדס דוניו לעירייה, אותו מהנדס שהכין את המסמך עבור המערערת. לא נערכה כל בדיקה של המבנה ואין כל חוות דעת של מהנדס כי אכן מדובר במבנה מסוכן שאין להשתמש בו.

19. המערערת לא השכילה להביא ראיות נוספות לגבי מצב הנכס וכשירותו לשימוש. המערערת לא צירפה חוות דעת הנדסית ולא הציגה עדויות לגבי הנכס, אלא הסתפקה בהכרזה הנסמכת על מכתב שהכין מהנדס שפעל גם עבורה.

20. לבסוף אזכיר כי בית המשפט בשבתו כערעור מנהלי על החלטות ועדת ערר ממעט להתערב בקביעות עובדתיות וכי היקף ההתערבות השיפוטית בהחלטות של וועדות מקצועיות מצומצם (ראו למשל עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נ' ועדת ערר לתכנון ולבניה מחוז דרום, פ"ד נח(3) 199 (2004); עמ"נ(י-ם) 226/02 א"מ חניות ירושלים(1993) בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית ירושלים (5/5/04); בר"מ 5557/06 מצפה תת ימי ים סוף בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית אילת (2.1.2007); בר"מ 9362/08 השקעות כדאיות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה (27/11/2008)) . הקביעה כי לא הוכח שהנכס אינו ראוי לשימוש, היא קביעה עובדתית מפורשת ועל כן אין להתערב בה.

סוף דבר
21. בשים לב לכל האמור, אני דוחה את הערעור.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות הערעור בסך של 6,000 ₪.

המזכירות תעביר את סכום ההוצאות מתוך כספי העירבון שהופקדו על ידי המערערת למשיבה באמצעות באי כוחה.

ניתן היום, ט"ז טבת תשע"ט, 24 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.