הדפסה

בית המשפט המחוזי בבאר שבע ת"א 21528-06-16

בפני
כבוד ה שופטת גאולה לוין

תובעים

  1. תומר עזריה
  2. שמרית עזריה
  3. שמואל זרגיאן
  4. כוכבה זרגיאן
  5. ולרי סימנדוייב
  6. מיה סימונדוייב
  7. נוגה מאיר
  8. נוגה זהבה
  9. דוד לוי
  10. חנה לוי
  11. רחל אלמליח
  12. ויקטור בירמן
  13. גאורגי אילייאיב
  14. ילנה בירמן
  15. טטיאנה אילייאיב
  16. יונה קמרלקר
  17. שרונה קמרלקר
  18. אלי כהן
  19. אסנת כהן
  20. מרי בן לולו
  21. פטר ארונוב
  22. אנגליקה ארונוב
  23. יאיר בן שטרית
  24. אדווה בן שטרית
  25. אבנר אלייאב
  26. מלכה אלייאב
  27. מולו אנגדיה
  28. אמרה אנגדיה
  29. חיים עודאי
  30. אודט עודאי
  31. אלכסנדר ליסובסקי
  32. סבטלנה ליסובסקי
  33. גיל אדגה
  34. וובית אדגה
  35. ולד גרקולס
  36. מרינה גרקולס
  37. אדוארד זבולונוב
  38. טטיאנה זבולנוב
  39. שמואל בורגרקר
  40. שרונה בורגרקר
  41. בוריס מנייב
  42. אירנה מנייב
  43. גנאדי רוזנבלט
  44. אינה רוזנבלט
  45. יוסי אבגי
  46. נוגה אברהם
  47. איימרו אברהם
  48. אור רז
  49. רז ליטל
  50. שרה לאורה אסטריק
  51. סתוי בראל
  52. יוסף יצחק
  53. יהודית יוסף
  54. ויקטור זברק

ע"י ב"כ עוה"ד יונתן ארד

נגד

נתבעים
כ. כוכב הנגב - חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד שמואל מישוק

פסק דין

לפניי תביעה שהגישו 55 דיירים בפרויקט מגורים ברח' נתן אלבז 1 בקריית גת, נגד הנתבעת כ. כוכב הנגב – חברה לבניין ופתוח (1990) בע"מ. בתביעה נטען לאיחור במסירת הדירות ולליקויי בניה בחלק מה דירות וברכוש המשותף. סכום התביעה הכולל של הדיירים–התובעים הועמד על 4,353,677 ₪.

בהסכמת הצדדים, מונה מר שאול גפני כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה בדק כל אחת ואחת מהדירות והרכוש המשותף , והכין חוות דעת מפורטת, בהתייחס לכל דירה ולרכוש המשותף. חוות הדעת, מיום 1.10.2019, מתייחסת גם לחוסר במערכת סולארית ולטענות בדבר איחור במסירת הדירות. לאחר חוות הדעת הוגשו שאלות הבהרה, בעקבותיהן עדכן המומחה את חוות דעתו לגבי כימות החסר במערכת סולארית.

שני הצדדים קיבלו, עקרונית, את ממצאי המומחה ביחס לליקויי הבניה וכימותם וביחס לדמי השכירות לצורך חישוב הפיצוי בגין איחור במסירה. הם נותרו חלוקים בעיקר ביחס לכימות החסר במערכת הסולארית וביחס לשאלה האם אכן היה איחור במסירה ואם כן – מה משכו.

בדיון ביום 5.5.2020 הוסכם כי התביעה תוכרע על דרך הפשרה בהתאם לסעיף 79א לחוק בתי המשפט. הוסכם כי פסק הדין יפרט את הפיצוי בכל אחד מהרכיבים, וכן יפרט את הפיצוי הכולל לכל אחת מהדירות ובגין הרכוש המשותף.
הוסכם גם כי הפיצוי בגין הליקויים ברכוש המשותף יועבר לוועד הבית אשר ינהל את הכספים בחשבון נאמנות והכסף ישמש לתיקון הליקויים ברכוש המשותף, ולעניינים אחרים של הבית המשותף עליהם יחליטו המוסדות הרלוונטיים של הבית המשותף.

בהתאם להסדר המוסכם, הצדדים הגישו טיעונים בכתב.

לאחר לימוד טענות הצדדים וכל שהובא לפניי במסגרת ניהול התביעה, ובהתאם לסמכות שהוקנתה לי לפסוק על דרך הפשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, מצאתי להעמיד את החיוב על הסכומים שיפורטו להלן. אתייחס בנפרד לכל אחד מראשי התביעה, תוך פירוט הפיצוי לגבי כל דירה.

ליקויי בניה בדירות
שני הצדדים קיבלו כאמור, את קביעות המומחה, למעט טעויות חישוב אליהם הפנה ב"כ הנתבעת וגריעת הפיצוי מדירות שלא תבעו פיצוי בכתב התביעה. ב"כ התובעים לא חלק על הדברים. מעיון בכתב התביעה ובחוות הדעת עולה כי אכן יש לערוך תיקונים ביחס לדירות 9, 12, 18 ו-20. אני מאמצת איפוא את קביעות המומחה, בכפוף לתיקונים האמורים ביחס לדירות 9, 12, 18 ו-20 .
הפיצויים בגין ליקויי הבנייה מפורטים בטבלה שלהלן.

איחור במסירת הדירות
המועד החוזי למסירת הדירות הוא 24 חודשים מיום קבלת היתר הבניה. היתר הבניה ניתן בתאריך 31.1.2013 ומכאן שמועד המסירה החוזי הוא 31.1.2015.

לטענת הנתבעת, נוכח הוראות חוזי המכר והארועים הבטחוניים בקיץ 2014 - מבצע "שובו אחים" ומבצע "צוק איתן" - מועד המסירה החוזי הנדחה הוא 20.5.2015 או לחלופין 26.4.2015 (אם מתחשבים במבצע "צוק איתן" בלבד). לחלופין מבקשת הנתבעת להתבסס על סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 בדבר פטור בשל סיכול.

התובעים טוענים מנגד כי האיחור נבע מהתנהלות כושלת של הקבלן המבצע – חברת י.א.חי בע"מ – וכניסתה להל יכי פירוק, ולא בגלל מבצע "צוק איתן". לטנתם, במבצע "צוק איתן" פיקוד העורף התיר המשך עבודות ולימודים באזור קריית גת ברוב זמן המבצע.

הנתבעת מתבססת על סעיף 10.6 לחוזה, לפיו "מועד המסירה ניתן לדחייה כתוצאה מגורמים שאינם תלויים בחברה ואין לחברה שליטה עליהם, לרבות פגעי טבע, מצב מלחמה כללית או חירום. אם חלה הפרעה או עיכוב מסיבה שאין לחברה שליטה עליה, יידחה מועד המסירה בתקופת הזמן המתחייבת מן ההפרעה או מן העיכוב בצירוף 30 ימים".

לטעמי, הדבר מעורר קושי, נוכח ההוראה הקוגנטית בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), אשר קובעת:
"(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

אמנם, בהתאם להלכה הפסוקה, קביעת מועד חוזי חדש אינה נוגדת את הוראות החוק, אך יש איסור על תניית פטור "המוצגת" או "המתחפשת" לתנייה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש (רע"א 6605/15).

לדעתי, נוכח סעיף 5א(ג) המתיר הסכ מה לגבי איחור במסירה מסיבות שאינן בשליטת המוכר והסיכון להתרחשותן אינו מוטל עליו, יש להביא בחשבון את מבצע "צוק איתן", אך ללא תוספת של 30 ימים שקבועה בסעיף 10.6 לחוזים , שכן זו חורגת מהמותר על פי סעיף 5א(ג) לחוק .
אינני מקבלת את הטענה כי המבצעים הצבאים "התניעו" את הוראות ההסכם והביאו למועד מסירה חדש, אבל יש בהם כדי לדחות את מועד המסירה לפרק זמן שמבטא את העיכוב המשוער כתוצאה ממנו. דומה כי ההשפעה המשמעותית על אורחות החיים בדרום והפעילות הסדירה היתה של מבצע "צוק איתן" שנמשך 53 ימים , ולא של מבצע "שובו אחים".
הנתבעת אכן לא הוכיחה את ההשפעה של מבצע "צוק איתן" על עבודתה ולא הוכיחה כי נגרמו לה עיכובים בגינו. יחד עם זאת, יש לזכור כי הצדדים הסכימו כי ההליך יוכרע על יסוד סעיף 79א, ללא ניהול הוכחות. נוכח ההסכמה הדיונית, לא היתה לנתבעת הזדמנות ממשית להביא ראיותיה בפני בית המשפט.
שיקול נוסף שהובא בחשבון הוא העדר הודעה של הנתבעת לדיירים בזמן אמת על דחיית מועד המסירה תוך פירוט תקופת הזמן המתחייבת מההפרעה או מהעיכוב. נוכח כל האמור, אין יסוד לקבוע כי מצבע "צוק איתן" הביא להשבתה מוחלטת של פעילות הבנייה והיה הגורם היחיד לעיכוב.

בהביאי בחשבון את מכלול השיקולים – ובהם הוראות החוק הקוגנטיות, תניות ההסכם, העיכובים המשוערים – אני פוסקת על דרך הפשרה כי מועד המס ירה מוארך ב- 30 ימים, כך שהמועד הקובע לחישוב האיחור הוא 1.3.2015.

הצדדים לא חלקו, כאמור, על שיעור דמי השכירות שקבע המומחה. גם מועדי המסירה בפועל אינם שנויים במחלוקת והם מפורטים בחוות דעתו של המומחה.
המומחה ערך תחשיב של הפיצוי לכל דירה בנפרד, על בסיס הוראות סעיף 5א' לחוק המכר – דמי שכירות לתקופת האיחור, מוכפלים ב- 1.5.
להלן טבלה בה מחושב הפיצוי לכל דירה, לפי משך האיחור ושיעורי דמי השכירות, לפי חוות דעת המומחה:

מס דירה
שם משפחה
מתאריך
עד תאריך
שיעור דמי שכירות
חודשי האיחור
היקף הפיצוי
2
עזריה
1.3.2015
6.2.2016
3,644 ₪
11.2
61,219 ₪
3
זרגיאן
1.3.2015
3.6.2015
3,806 ₪
3.1
17,698 ₪
4
סימנדוייב
1.3.2015
29.6.2015
3,026 ₪
4
18,156 ₪
6
נגה
1.3.2015
3.6.2015
3,450 ₪
3.1
16,043 ₪
9
לוי –

1.3.2015
3.6.2015
3,025 ₪
3.1
14,066 ₪
10
אלמליח
1.3.2015
21.6.2015
2,780 ₪
3.7
15,429 ₪
11
בירמן
1.3.2015
12.7.2015
3,527 ₪
4.4
23,278 ₪
12
אליאב –לגרוע 2,500 ₪
1.3.2015
3.6.2015
3,026 ₪
3.1
14,071 ₪
13
קמרליקר
1.3.2015
3.6.2015
3,026 ₪
3.1
14,071 ₪
15
כהן
1.3.2015
30.7.2015
3,527 ₪
5
26,453 ₪
16
בן לולו
1.3.2015
24.6.2015
3,025 ₪
3.8
17,243 ₪
18
ז'ברק –

1.3.2015
9.6.2015
2,416 ₪
3.3
11,959 ₪
19
אהרונוב
1.3.2015
7.6.2015
3,527 ₪
3.2
16,930 ₪
20
בן שטרית –
טעות חישוב
1.3.2015
3.6.2015
3,025 ₪
3.1
14,066 ₪
22
אלייב
1.3.2015
9.6.2015
2,780 ₪
3.3
13,761 ₪
24
אנגדיה
1.3.2015
8.7.2015
3,025 ₪
4.3
19,511 ₪
25
עודאי
1.3.2015
13.7.2015
3,025 ₪
4.4
19,965 ₪
26
ליסובסקי
1.3.2015
2.7.2015
2,780 ₪
4
16,680 ₪
27
אדקה
1.3.2015
2.7.2015
3,527 ₪
4
21,162 ₪
31
גרקולס
1.3.2015
1.7.2015
3,527 ₪
4
21,162 ₪
33
זבולונוב
1.3.2015
7.7.2015
3,025 ₪
4.2
19,058 ₪
36
בורגרקר
1.3.2015
20.8.2015
3,025 ₪
5.7
25,864 ₪
37
מנייב
1.3.2015
3.6.2015
3,025 ₪
3.1
14,066 ₪
38
רוזנבלט
1.3.2015
25.6.2015
2,780 ₪
3.8
15,846 ₪
40
אבגי
1.3.2015
23.6.2015
3,025 ₪
3.7
16,789 ₪
45
אברהם
1.3.2015
2.7.2015
3,025 ₪
4
18,150 ₪
48
רז
1.3.2015
24.6.2015
3,025 ₪
3.8
17,243 ₪
49
סמוכה-נמחק

51
בראל
1.3.2015
7.9.2015
3,887 ₪
6.2
36,149 ₪
52
יוסף
1.3.2015
20.8.2015
3,527 ₪
5.7
30,156 ₪

החסר במערכת סולארית
התובעים דורשים 40,000 ₪ פיצוי לכל דירה, בגין אי העמדת מערכת סולרית.
הנתבעת סבורה שיש לאמץ את קביעת המומחה, כפי שתוקנה לאחר שאלות ההבהרה, כך שהפיצוי יהיה בסך 7,680 ₪.
סכום הפיצוי נקבע על דרך האומדנה, לפי השערה של היקף השימוש בדוד חשמל שהיה נחסך, לו סופקה מערכת סולארית. מדובר בהשערה גרידא ולא בתחשיב מדויק. לטעמי, במסגרת האומדן יש להביא בחשבון את גודל הדירה (מספר החדרים). זאת בשל ההנחה שקיימת זיקה בין גודל הדירה לבין מספר הנפשות המתגוררות בה וכפועל יוצא מכך קיימת זיקה בין גודל הדיר לבין צריכת המים החמים. על דרך האומדנה, נקבע בזאת כי:
הפיצוי לדירה של 3 חדרים יעמוד על 8,000 ₪;
פיצוי לדירה של 4 חדרים יעמוד על 10,000 ₪;
הפיצוי לדירה של 5 חדרים ולדירת גן יעמוד על 12,000 ₪.

ליקויי בנייה ברכוש המשותף
הצדדים לא חלקו על קביעות המומחה לגבי הפיצוי בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף. על יסוד חוות דעת המומחה, אני מעמ ידה את הפיצוי על סך 252,381 ש"ח.

הפיצוי ישולם לוועד הבית אשר ינהל את הכספים בחשבון נאמנות והכסף ישמש לתיקון הליקויים ברכוש המשותף, ולעניינים אחרים של הבית המשותף עליהם יחליטו המוסדות הרלוונטיים של הבית המשותף.

עוגמת נפש
התובעים דורשים 25,000 ₪ לכל דירה, ו-40,000 ₪ לדירה 2, בה הליקויים הרבים ביותר.

הנתבעת סבורה כי יש להעמיד את טווח הפיצוי בגין רכיב זה בקשר ישיר לקביעת הפיצוי בגין ליקויי הבנייה (ולא הפיצוי בגין איחור במסירה וחוסר במערכת סולארית) ולהעמידו על רף עליון של 13% לכל היותר.

לאחר שנתתי דעתי לעמדות הצדדים, טיב ליקויי הבניה והפיצוי המקובל בתביעות מסוג זה, אני מעמידה את הפיצוי בגין עוגמת נפש על 15% מהפיצוי בגין ליקויי הבניה. לא מצאתי מקום לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש בקשר לאיחור במסירה, משום שהפיצוי הסטטוטורי לפי סעיף 5א לחוק המכר עולה על הנזק הממוני שנגרם לדיירים, ומבטא את מכלול נז קיהם. באשר למערכת הסולארית, סכום הפיצוי שנקבע על דרך האומדנה משכלל גם את עגמת הנפש. מטעמי נוחות, כללתי אותו בפיצוי הממוני ולא כראש נזק נפרד על פיצוי שאינו ממוני.

להלן טבלה המרכזת את סיכום הפיצוי לכל דירה -

מס דירה
שם משפחה
פיצוי בגין ליקוי בניה
פיצוי בגין מערכת סולארית
הפיצוי בגין איחור במסירה
עוגמת נפש
סה"כ
2
עזריה
72,262 ₪
12,000 ₪
61,219 ₪
10,840 ₪
156,321 ₪
3
זרגיאן
19,470 ₪
12,000 ₪
17,698 ₪
2,290 ₪
51,458 ש"ח
4
סימנדוייב
13,099 ₪
10,000 ₪
18,156 ₪
1,965 ₪
43,220 ₪
6
נגה
14,772 ₪
12,000 ₪
16,043 ₪
2,216 ₪
45,031 ₪
9
לוי –

לא תבעו על ליקויי בניה
10,000 ₪
14,066 ₪
---
24,066 ₪
10
אלמליח
---
8,000 ₪
15,429 ₪
---
23,429 ₪
11
בירמן
---
12,000 ₪
23,278 ₪
---
35,278 ₪
12
אליאב
14,166 ₪
10,000 ₪
14,071 ₪
2,125 ₪
40,362 ₪
13
קמרליקר
13,449 ₪
10,000 ₪
14,071 ₪
2,017 ₪
39,537 ₪
15
כהן
25,933 ₪
12,000 ₪
26,453 ₪
3,890 ₪
68,276 ₪
16
בן לולו
---
10,000 ₪
17,243 ₪
---
27,243 ₪
18
ז'ברק –

לא תבעו על ליקויי בנייה
8,000 ₪
11,959 ₪
---
19,959 ₪
19
אהרונוב
15,380 ₪
12,000 ₪
16,930 ₪
2,307 ₪
46,617 ₪
20
בן שטרית

13,963 ₪
10,000 ₪
14,066 ₪
2,095 ₪
40,124 ₪
22
אלייב
11,840 ₪
8,000 ₪
13,761 ₪
1,776 ₪
35,377 ₪
24
אנגדיה
35,985 ₪
10,000 ₪
19,511 ₪
5,398 ₪
70,894 ₪
25
עודאי
---
10,000 ₪
19,965 ₪
---
29,965 ₪
26
ליסובסקי
12,275 ₪
8,000 ₪
16,680 ₪
1,841 ₪
38,796 ₪
27
אדקה
לא תבעו על ליקויי בניה
12,000 ₪
21,162 ₪

33,169 ₪
31
גרקולס
---
12,000 ₪
21,162 ₪
---
33,162 ₪
33
זבולונוב
16,152 ₪
10,000 ₪
19,058 ₪
2,423 ₪
47,633 ₪
36
בורגרקר
---
10,000 ₪
25,864 ₪
---
35,864 ₪
37
מנייב
10,103 ₪
10,000 ₪
14,066 ₪
1,515 ₪
35,684 ₪
38
רוזנבלט
11,133 ₪
8,000 ₪
15,846 ₪
1,670 ₪
36,649 ₪
40
אבגי
12,098 ₪
10,000 ₪
16,789 ₪
1,815 ₪
40,702 ₪
45
אברהם
---
10,000 ₪
18,150 ₪
---
28,150 ₪
48
רז
44,347 ₪
10,000 ₪
17,243 ₪
6,652 ₪
78,242 ₪
49
סמוכה - נמחק

51
בראל
---
10,000 ₪
36,149 ₪
---
46,149 ₪
52
יוסף
לא תבעו ליקויי בנייה
אין זכאות לפיצוי כי חתמו על מפרט ללא מערכת סולארית
30,156 ₪
---
30,156 ₪

הפיצוי הכולל שעל הנתבעת לשלם לתובעים עומד איפוא על 1,533,887 ₪.

סכומי הפיצוי יישאו הפרשי ריבית והצמדה כדין ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
התשלום לדיירים ולוועד הבית יתבצע תוך 60 ימים, באמצעות עו"ד יונתן ארד.

באשר להוצאות – בנסיבות העניין לא מצאתי מקום לעשות צו להוצאות. שני הצדדים הסכימו לסיים את ההליך באופן מהיר ויעיל, על דרך הפשרה. התובעים אמנם זכו בפיצויים, אך יש לזכור כי הגישו את התביעה על סכום גבוה בהרבה מהסכום שנפסק, בהתבסס בעיקרו של דבר על מומחה מטעם בית המשפט.
במצב דברים זה, כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, ב' אב תש"פ, 23 יולי 2020, בהעדר הצדדים.