הדפסה

בית המשפט המחוזי בבאר שבע ת"א 1577-08-17

בפני
כבוד ה שופט שלמה פרידלנדר

תובעת

אסתר ג'קי בראון אלקבץ
ע"י עוה"ד ד"ר גאי כרמי וישי לבנון

נגד

נתבעים
1. יוסף בוימגארטען
ע"י עוה"ד אמיר סטרול ושי חלפון

2. בנק ירושלים בע"מ
ע"י עו"ד שרון בן-עמי

פסק דין
מבוא וטענות הצדדים
לפניי תובענה לסעד הצהרתי שלפיו הסכם מיום 15.2.15 בין התובעת, גב' אסתר ג'קי בראון אלקבץ (להלן: "התובעת"), והנתבע 1, מר יוסף בוימגארטען (להלן: "הנתבע"), שלפי נוסחו הנו הסכם למכירתו לנתבע של בית התובעת ברח' הרימון 525 במשוב נהורה (גוש 1336 חלקה 87; להלן: "ההסכם" ו"הנכס", בהתאמה) – בטל מחמת מרמה, ולחלופין מבוטל מחמת עושק; בנסיבות המקנות לתובעת פטור מהשבת תמורתו.
אין מחלוקת כי בנה של התובעת, הראל מיכאל בראון (להלן: "מיכאל"), חזר בתשובה והצטרף לקהילת חסידי בעלז. מיכאל שהה, עובר לחתימת ההסכם, במעצר עד תום ההליכים; ונזקק לכספים לצורך שחרורו [כנראה לצורך פיצוי למתלונן במסגרת הסדר טיעון. ראו עדותו של מיכאל לגבי הנסיבות בפרוטוקול מיום 1.5.19, עמ' 42-41; וראו שם עמ' 25-26 לגבי הסכום שנדרש, כ-800,000 ₪]. התובעת, אימו, הסכימה לסייע לו באמצעות הנכס שלה. חברים בקהילה, ובכללם הרב משה קופרשטיין, רבו של מיכאל בישיבה לחוזרים בתשובה; מר יששכר דב בערל כץ, שהשכיר דירה בבעלותו למיכאל ומשפחתו; והנתבע, שהעמיד את הכספים לצורך שחרורו של מיכאל – היו מעורבים במשא ומתן, שהוליד את ההסכם הנדון [ההסכם צורף כמוצג 7 בתיק המוצגים מטעם התובעת]. עו"ד יעקב מרקס, שהעניק לנתבע שירותים משפטיים בעבר, ייצג אותו גם בעסקה זו, ערך את הסכם המכר והחתים עליו את התובעת.
טענתה העיקרית של התובעת היא כי הוסכם שהנתבע ילווה למיכאל את הסכום הנדרש, והנכס ישמש כבטוחה להלוואה. במעמד החתימה לא קראה את נוסח ההסכם, מתוך הסתמכות על מצג כאמור שלטענתה הוצג לה על ידי בנה מיכאל עובר למעמד החתימה, ועל ידי עו"ד מרקס במהלכו; ולא הייתה מודעת לכך שהיא חותמת על הסכם שאינו הסכם הלוואה אלא הסכם מכר.
טענתו העיקרית של הנתבע היא כי הגם שמלכתחילה נעשה ניסיון להעמיד למיכאל הלוואה, תוך שהנכס משמש בטוחה בלבד – לא נמצא מי שיסכים להלוות לו את הכספים הנדרשים; ולפיכך המתווה הומר במכר הנכס, כדי שתמורתו תשמש הן לשחרורו של מיכאל, הן לפירעון חובותיו הנטענים למר כץ וגורמים נוספים. הנתבע טוען כי מתווה זה תואם מראש עם מיכאל והתובעת, וכי הסכם המכר הוסבר לתובעת במעמד החתימה, והיא הייתה מודעת לחלוטין לטיבו ולמשמעותו.
אין מחלוקת כי הנתבע נטל מן הנתבע 2, בנק ירושלים בע"מ (להלן: "בנק ירושלים"), הלוואת משכנתא, לצורך העמדת התמורה לתובעת, תוך שעבוד הנכס כמשכנתא להלוואה. עיקר התמורה, בסך כ-1,260,000 ₪, הועברה לטובת התובעת ומיכאל, באופנים שונים [פרוטוקול מיום 1.5.19, עמ' 26-25]. על פי ההסכם, הרכיב הנוסף, בסך 540,000 ₪, נועד לפירעון חובותיו של מיכאל, ונחשב כנפרע במעמד החתימה [סעיף 4.6.1 בהסכם]. לטענת הנתבע, הוא הפקידו בנאמנות אצל הרב גדליה יוסף מילר, לטובת הרב קופרשטיין אשר נטל על עצמו לדאוג לפירעון החובות. בעקבות חוסר האמון שהביעה התובעת בקיומו למעשה של רכיב זה בתמורת הנכס ובשימורו בקופת הגמ"ח שבה הופקד – הסכים הנתבע להעביר את הסכום האמור לידי התובעת ישירות, ולהותיר למיכאל לטפל בחובותיו הנטענים [סיכומי הנתבע, פסקה 104]. התובעת ממשיכה להתגורר בנכס. עסקת המכר, כפי שהיא משתקפת בהסכם, דווחה לרשויות המס. התובעת ומיכאל נשאו, תקופה מסוימת, בתשלומים בגין המשך החזקה בנכס (במתכונת של דמי שכירות או נשיאה בהחזרי המשכנתא שנטל הנתבע בגין הנכס), אך בשלב מסוים חדלו מכך, ומאז נושא הנתבע בהחזרים אלה.
בנק ירושלים צורף להליך כנתבע נוסף; משום שכמי שהלווה כספים לנתבע, המובטחים במשכנתא על הנכס, בהסתמך על הסכם המכר ושאר המסמכים הנלווים שעליהם חתמה התובעת – הינו בעל עניין בשאלת תוקפם של מסמכים אלה, אשר התובעת מערערת עליהם בתובענתה, ובשאלת גורלו של הנכס הממושכן. אציין כבר כאן כי, משהגעתי למסקנה כי כל המסמכים שעליהם חתמה התובעת עומדים בתוקפם; וכי לא התקיים התנאי המפסיק שעליו הוסכם בעל פה, שלפיו המכר לא ימומש אם כספו של הנתבע יושב לו – אין בתוצאות ההליך כל פגיעה בזכויות הבנק, ואין צורך בכל סעד נוסף לשמירת זכויותיו. למעלה מן הצורך אעיר כי לו זכתה התובעת בסעד המבוקש – הייתה מופעלת כלפיה "התחייבות מוכרים" שעליה חתמה, שלפיה כל חיובי הלווה מומחים לתובעת [תיק מוצגים מטעם בנק ירושלים, מוצג 6, סעיף 10; סיכומי בנק ירושלים, פסקה 18].
טענות נוספות של הצדדים יידונו בהמשך במידת הצורך. בהתאם לתקנה 129 בתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 – פסק הדין יהיה תמציתי במובן זה שהוא יתמקד בעניינים שראיתי כנחוצים להכרעה.

דיון והכרעה
התרשמות ראייתית
מטעם התובעת העידו לפניי התובעת עצמה; בנה מיכאל; הפסיכיאטר מטעמה ד"ר ירון גילת ועורך בדיקת הפוליגרף שנעשתה לתובעת מר אברהם זגורי. מטעם הנתבע העידו לפניי הנתבע עצמו; עורך בדיקת הפוליגרף שנעשתה לנתבע מר דני קדם; עורך הדין שערך את ההסכם וניצח על מעמד החתימה עו"ד יעקב מרקס; הנאמן על רכיב התמורה בסך 540,000 ₪ הרב מילר; וכן רבו של מיכאל הרב קופרשטיין ונושהו מר כץ, שנזכרו לעיל.
עדותה של התובעת נשמעה לי כנה מבחינה סובייקטיבית; אולם לא לחלוטין אמינה מבחינת הדיוק בפרטים. נוכח מסמכים שהוצגו לה חזרה בה מגרסתה לגבי סכומים שקיבלה בתמורה לנכס [בהליך ה"דפוזישנס" שהתקיים בהסכמת הצדדים, ביום 29.1.18, שהפרוטוקול שלו צורף לתיק המוצגים מטעם התובעת כמוצג 23 (להלן: "דפוזישנס"), עמ' 22 – 28; פרוטוקול ההליך לפניי מיום 1.5.19, עמ' 25 – 28]. התובעת כפרה או פקפקה באמיתות חתימותיה, אך מומחה לזיהוי כתבי יד וחתימות שמונה לצורך בחינתן, מר אמנון בצלאלי, קבע כי הן אמיתיות [מלבד אחת שלגביה לא קבע ממצא מובהק; חוות דעתו מיום 7.11.18, שהוגשה לתיק בית המשפט ביום 14.11.18]. התובעת הכחישה ידיעה אודות חובות של מיכאל, למרות שהייתה מעורבת בהליך משפטי בעניינם [פרוטוקול מיום 1.5.19, עמ' 22]. טענתה בדבר שווי הנכס, הרבה מעבר לסך 1,800,000, לא גובתה בשמאות כאמור, הגם שלטענתה הייתה כזו [שם, עמ' 32]. גם תשובות נוספות שהשיבה במהלך חקירתה הנגדית יצרו אצלי את הרושם שלעתים גרסתה התבססה על אי-הבנה מצדה (וזאת מתוך פרשנות לזכותה כי אי-ההבנה הייתה כנה ולא מעושה). לאור התרשמות זו, גם בהיעדר חשד לשקר חשתי שאיני יכול לסמוך על גרסתה.
עדותו של מיכאל עשתה עליי רושם שלילי. מיכאל הרבה לפרט עניינים פחות רלבנטיים לתובענה, ומיעט לחשוף עניינים יותר רלבנטיים, הנוגעים למצבו המשפטי והכספי, ולמעורבותו בפרשה הנדונה, שהיו צפויים לסייע בהבנתה. הוא תירץ את הימנעותו מלפרט עניינים הנוגעים לעברו, לפני חזרתו בתשובה, בטענה שכביכול אסור לו, מבחינה דתית, לדבר על עברו. אולם לא התרשמתי מכנות הדברים; מה גם שלמיטב ידיעתי אין להם יסוד הלכתי, משום שהגם שלאחרים אסור להטיח בבעל-התשובה את עברו [רמב"ם, יד החזקה, הלכות תשובה, ז, ח] – אין איסור על בעל-התשובה להזכיר זאת בעצמו. אדרבא: "שבח גדול לשב שיתוודה ברבים ויודיע פשעיו להם, ומגלה עבירות שבינו לבין חבירו לאחרים ואומר להם: 'אמנם חטאתי לפלוני ועשיתי לו כך וכך והריני היום שב ומתנחם'. וכל המתגאה ואינו מודיע, אלא מכסה פשעיו, אין תשובתו גמורה, שנאמר: 'מכסה פשעיו לא יצליח' (משלי כח, יג(" [שם, ב, ה]. לא זו בלבד שמיכאל גילה טפח וכיסה טפחיים בעדותו, אלא, לתדהמתי, הוא כלל לא התכוון להעיד בהליך; למרות שמילא תפקיד כה מרכזי בפרשה הנדונה [מיכאל לא נמנה ברשימת העדים מטעם התובעת, שהוגשה ביום 24.5.18; ורק בעקבות הערותיי הנוקבות בישיבת קדם המשפט ביום 18.11.18 הוחלט להעידו, כמשתקף בפרוטוקול מיום 18.11.18, עמ' 12 שורה 8]. גרסתו של מיכאל, "אני אמרתי לאימא שלי, כשהיא שאלה אותי אם זה הסכם הלוואה, אמרתי לה שאם זה הסכם הלוואה, אפשר לחתום עליו" [פרוטוקול מיום 1.5.19, עמ' 48] – סתרה את גרסת האם, שלפיה מיכאל אמר לה "ללכת לעורך דין, לא לדבר עם אף אחד, לא לדבר איתם, רק לבוא ולחתום וללכת" [שם, עמ' 18].
עדויותיהם של הנתבע, עו"ד מרקס, הרב מילר, הרב קופרשטיין ומר כץ עשו עליי רושם חיובי, במובן זה שהעדתם לפניי לא לוותה בסימנים שליליים לעניין המהימנות. לגבי ה"ה עו"ד מרקס, הרב מילר, הרב קופרשטיין ומר כץ אוסיף כי לא מצאתי בגרסאותיהם סתירות פנימיות או ניגודים לראיות חיצוניות בעניינים משמעותיים. לגבי הנתבע אני מסתייג מניסיונו לתאר את האפשרות של ביטול המכר במקרה של השבת כספו תוך שנה כעניין שהיה נתון לרצונו הטוב ולשיקול דעתו [פרוטוקול מיום 22.5.19, עמ' 102]; בניגוד למסקנתי, שתבואר להלן, כי אפשרות זו הייתה חלק מן העסקה המוסכמת, הגם שלא עוגנה בהסכם המכר הכתוב.
התובעת טוענת טענת תרמית, שלפיה הנתבע וחבריו גרמו לה לחשוב שהיא חותמת על הסכם הלוואה המובטחת בהערת אזהרה על דירתה בלבד, ולמעשה החתימו אותה על הסכם מכר; ואף במסגרתו ניסו לעשוק אותה ולזכות בביתה בתמורה הנופלת כדי שליש ממחירו. אלה הן טענות חמורות מאוד, שהנטל להוכיחן מוגבר. כפי שיפורט להלן, התובעת לא הרימה נטל מוגבר זה; וחוששני כי לא הנתבע וחבריו אלא בנה מיכאל הוא שהכשיל אותה וגרם לה לקפח את ביתה.
אין לי טעם טוב לחשוד בעו"ד מרקס כי בעדותו לפניי, שלפיה הסביר לתובעת, עובר לחתימה, שהיא חותמת על הסכם מכר – העיד עדות שקר, תוך סיכון רישיונו המקצועי. כפי שיפורט להלן, הגעתי למסקנה כי הפערים בדבר טיבו של ההסכם, מבחינת אומד דעת הצדדים, אינם כה קוטביים כמשתמע מכתבי הטענות. נראה שמחשבותיה של התובעת אודות ההלוואה המובטחת נגעו יותר לתכלית העסקה, שאודותיה שוחחה עם בנה מיכאל, מאשר לתוכן החוזה שעליו החתים אותה עו"ד מרקס; וכי, בהתאם ל"הטיית האישוש", התמקדה יותר בדברי עו"ד מרקס אודות התרחיש המקווה שלפיו מיכאל ישיב את הסכומים תוך שנה והמכר יבוטל, בהתאם לדברים ששמעה קודם מבנה מיכאל – ופחות בדבריו אודות מהותו המשפטית של הסכם המכר, ותוצאותיו במקרה שמיכאל לא ישיב את הכספים תוך שנה (כפי שיפורט להלן).
יש ליתן בכורה ראייתית לפרוטוקול הדיון בתביעתו של מיכאל נגד הנתבע ב"בית דין צדק ובית הוראה לדיני ממונות וריבית שע"י בית הוראה הישר והטוב" [להלן: "בית הדין"; העתקי כתב התביעה, פרוטוקול הדיונים והחלטות בית הדין צורפו לתיק המוצגים מטעם התובעת כמוצגים 9 – 13, בהתאמה. יצוין כי בפרוטוקול בית הדין צוינה גם התובעת דכאן כתובעת נוספת עם מיכאל; אולם נראה שהיא לא הייתה מעורבת בהליך זה; כעדותה לפניי בפרוטוקול מיום 1.5.19, עמ' 38-37]. התרשמתי כי הצדדים, בני המגזר החרדי, חשו בנוח ב"פורום ביתי" זה של בית הדין, והתבטאו בגילוי לב לפני הדיינים; אשר, בכל הכבוד, דרשו וחקרו ושאלו היטב את העדים, בהתאם למסורת האינקוויזיטורית של המשפט העברי, ועמדו על מהות העסקה הנדונה בהליך בן חודשים ספורים. זו הייתה ההזדמנות הראשונה שבה השמיעו הצדדים והעדים את גרסאותיהם, בשנת 2016, כשנה לפני הגשתו של ההליך שלפניי וכ-3 שנים לפני שמיעת העדויות במסגרתו. קריאה קפדנית בפרוטוקול הדיונים שם – הגם שהפרוטוקול אינו מוגה, חסר סימני פיסוק ולוקה בהשמטת מילה פה ושם – חושפת, למיטב הכרתי, תמונה אותנטית של השתלשלות העניינים ואומד דעת הצדדים. את מסקנותיי אבסס, אפוא, במידה רבה, על הודאות בעלי הדין בהליך בבית הדין.
הפוליגרף ושברו: משנראה היה, לאור כתבי הטענות, כי גרסאותיהם העובדתיות של התובעת והנתבע מקוטבות, וכל אחד טוען כי הצד האחר רימה אותו בזדון – קיבלו הצדדים את המלצתי להיבדק בפוליגרף, באופן שתוצאות הבדיקה יהוו ראיה בין שאר הראיות בהליך [פרוטוקול מיום 14.2.18, עמ' 1]. כוונתי הייתה ששני הצדדים האמורים יפנו למכון אחד האמון עליי, דבר שהיה מאפשר התחקות אפקטיבית יותר אחר מהימנותן של גרסאותיהם. בדיעבד התברר כי כל צד פנה למכון פוליגרף פרטי לפי בחירתו, והצטייד בתוצאות שלפיהן הוא דובר אמת. בנסיבות אלה, לא יכולתי להפיק תועלת רבה מן הבדיקות האמורות.
עוד התברר בדיעבד, כפי שיבואר בפסק דין זה, שגרסאות הצדדים לא היו, למעשה, כה קוטביות כפי שתוארו בכתבי הטענות. אומד דעתם היה מורכב יותר, וגרסאותיהם לגביו נבעו, במידה מסוימת, מהבדלי דגשים. ממצא זה מתיישב עם תוצאות הפוליגרף האמורות, שלפיהן שום צד לא שיקר ביודעין [ראו תובנתו המאוחרת בעניין זה של ב"כ הנתבע, פרוטוקול מיום 18.11.18, עמ' 12].
התרשמותי האמורה מתיישבת גם עם ניתוח תשובותיהם של הנבדקים, התובעת והנתבע, ומובהקות הממצא לגבי כל תשובה; כלהלן.
התובעת נבדקה בפוליגרף על ידי מר אברהם זגורי [תיק המוצגים מטעם התובעת, מוצג 1]. מר זגורי הסביר בעדותו [פרוטוקול מיום 15.5.19, עמ' 70] כי נהוג לתת לכל תשובה ציון מספרי בין 3- לבין 3+; כאשר מספר חיובי מציין אמת ומספר שלילי מציין שקר, בעוד שהערך המוחלט של הציון מבטא את מידת המובהקות של הממצא, באופן שככל שהערך המוחלט גבוה יותר – הממצא מובהק יותר. מר זגורי העיד כי הציון עבור תשובתה החיובית של התובעת לשאלה הראשונה, "האם נאמר לך על ידי מיכאל בנך כי את חותמת על הלוואה בלבד?", היה 2+. כלומר, ממצא של אמירת אמת, אבל בדרגת מובהקות בינונית. יש להעיר כי אין מחלוקת שבשלב מסוים דובר על הסכם הלוואה, ומשאלה זו לא נובע כי זו הייתה ההנחיה האחרונה והאקטואלית של מיכאל לתובעת עובר למעמד החתימה. על תשובתה השלילית לשאלה השנייה, "האם קיבלת בשלב כלשהו סכום על 540,000 ₪ בתמורה להתחייבותך להסכם?" קיבלה 1+; כלומר אמת אך בדרגת מובהקות נמוכה. מכל מקום, שאלה זו אינה אינדיקטיבית; משום שאין מחלוקת שהתובעת לא קיבלה ולא הייתה אמורה לקבל, בפועל, את הסכום האמור – שיועד להחזר חובות. על תשובתה החיובית לשאלה השלישית, "האם הבנת כשהיית אצל עו"ד מרקס, כי הבית שלך מהווה כבטוחה להלוואה שנועדה לשחרור בנך מיכאל?", קיבלה התובעת 4+, כלומר, אמת במובהקות גבוהה. אולם גם שאלה זו אינה אינדיקטיבית; הן משום שהיא פונה להבנתה הסובייקטיבית של התובעת, במקום לעובדות שהתרחשו או שלא התרחשו, הן לאור מסקנתי, שתפורט להלן, כי ניתן היה לראות כך את תכלית העסקה, גם לגישה שהדגישה את לבושה המשפטי כעסקת מכר. לשאלה הרביעית, "האם הבנת במעמד החתימה בתאריך 15.2.15 שאת מוכרת את הבית?" – השיבה התובעת בשלילה, וזכתה לציון 1+; כלומר, דווקא הממצא המתייחס למעמד החתימה גופו היה בעל דרגת המובהקות הנמוכה ביותר. ייתכן שתוצאה זו משקפת מודעות מסוימת של התובעת כי אפילו תכלית העסקה היא מימון מובטח בנכס – מתכונתה המשפטית היא הסכם מכר. לא זכינו לכך שהתובעת תישאל, בהתייחס למעמד החתימה, לא על מה שהבינה – שאלות המזמינות אמת סובייקטיבית ואינן מסייעות להבהרת העובדות – אלא על מה שעו"ד מרקס אמר או לא אמר לה במעמד החתימה; עניין שהיה עשוי לסייע בבחינה ישירה של עילת התביעה העיקרית של התובעת למעשה, היא עילת ההטעיה.
הנתבע נבדק בפוליגרף על ידי מר דני קדם [תיק המוצגים מטעם הנתבע 1, מוצג 1]. לנתבע הוצגו שתי שאלות בלבד: "האם נכנסת לעסקה הזו כעסקת מכר לכל דבר?", ו"האם העברת לנאמנות הרב מילר סך של 540 אלף ₪ על חשבון העסקה הנ"ל?". הנתבע השיב לשתיהן בחיוב, ונמצא דובר אמת. אולם גם שאלות אלו אינן אינדיקטיביות; משום שאין ספק שהנתבע, מבחינתו, נכנס לעסקת מכר; והגם שהתובעת פקפקה בכך – לא הוצגו ראיות לסתור את גרסתו העקבית כי העביר לנאמנות את הסך של 540,000 ₪. בדיקת הפוליגרף "בוזבזה", אפוא, על שאלות שהממצא לגביהן היה צפוי מראש. לא זכינו לכך שהנתבע יישאל אם אין זה נכון שתכלית העסקה הייתה מימון מובטח של שחרור מיכאל, כך שאם יושבו כספי הנתבע – המכר לא ימומש; או האם עו"ד מרקס הסביר במפורש לתובעת שההסכם המוגש לחתימתה הוא הסכם מכר, לא יותר ולא פחות. לו נשאל כך, הייתה הבדיקה עשויה לסייע לבירור האמת באופן הרבה יותר אפקטיבי.

תוקפה של חתימת התובעת על ההסכם
העדה על גמירת דעת: "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול לפי הוראות פרק זה. פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה... הקיבול יהיה בהודעת הניצע שנמסרה למציע ו המעידה על גמירת דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה " [חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: " חוק החוזים"), סעיפים 1, 2 ו-5; ההדגשות הוספו]. תוקפו של חוזה אינו תלוי, אפוא, בגמירת הדעת הסובייקטיבית; אלא במידה שבה מעשיהם של המציע והניצע מעידים על קיומה גמירת דעת, במישור האובייקטיבי.
בהתאם לכך נפסק כי "חזקה על מי שחותם על חוזה, שהוא מכיר את תוכנו. מכל מקום, נושא הוא באחריות כלפי הצד האחר, אם הצהרתו מוכחת ככוזבת, או כאשר הוא מפר התחייבות שנטל על עצמו. ניצע סביר רשאי היה לסמוך על הצהרה והתחייבות אלה, ומבחן זה, שהוא אובייקטיבי, תופס גם במקרה שלפנינו" [ע"א 16/80 לולו נ' סלומון (18.9.1983), פסקה 1 בפסק-הדין]. עוד נאמר כי " ... אינה נשמעת הטענה מפי החותם על מסמך, שהוא חתם מבלי לקראו תחילה ומבלי לדעת את תכנו: אם לא ניתנה לו הזדמנות לקראו תחילה, צריך היה להימנע מלחתום; ואם לא קראו מסיבה אחרת או ללא כל סיבה, אין לו להלין אלא על עצמו בלבד, ורואים אותו כאילו לקח על עצמו מרצון את הסיכון הכרוך בחתימתו על מסמך סתם" [ע"א 121/70 גלעדי נ' אוריון חברה לביטוח בע"מ (28.2.1971), פ"ד כה(1) 648, חוות-דעתו של כב' השופט (כתוארו אז) ח' כהן, עמ' 661 -662; וראו עוד ע"א 325/88 כהן טוויל נ' בית מנוחה לזקנים בני-ברק (23.1.1990), פסקאות 9 -10; ע"א 779/87 בליט נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (7.6.1990), פסקה 4 והתקדימים המאוזכרים שם].
דברים שבלב אינם דברים: בדומה לכך נקבע גם במשפט העברי: "ההוא גברא דזבין לנכסיה אדעתא למיסק לארץ ישראל ובעידנא דזבין לא אמר ולא מידי אמר רבא הוי דברים שבלב ודברים שבלב אינם דברים" [בבלי קידושין מט, ב]. ובפרפרזה: מעשה באדם שמכר את נכסיו בבבל מתוך כוונה לעלות לארץ ישראל; אך במעמד המכירה לא פירש כוונה זו ולא סייג את גמירת דעתו לבצע את המכר. רבא (מראשי הדור הרביעי של אמוראי בבל, המאה הרביעית לספירה) קבע כי המכר תקף; משום שבהיעדר העדה על התניית המכר בעלייתו לישראל – אין המכר מותנה באותה כוונה, שלא חרגה מגדר "דברים שבלב".
היעדר העדה על כוונה להסכם הלוואה: לגרסת התובעת, מעמד החתימה היה קצרצר. איש מן הנוכחים לא הסביר לה מה כתוב בנוסח ההסכם המוכן לחתימה שהוגש לה, ווגם היא, מצדה, לא פירשה כי כוונתה להסכם הלוואה שבמסגרתו הנכס מהווה בטוחה בלבד. היא פשוט חתמה היכן שאמרו לה לחתום; והסתמכה על בנה מיכאל, שלדבריה הנחה אותה לחתום בלי לחקור ולדרוש בדבר [פרוטוקול מיום 1.5.19, עמ' 18, 21, 24, 30 ו-36]; ועל עו"ד מרקס, שלדבריה הסביר לה כי מדובר בהלוואה לשנה, שלאחריה המצב יחזור לקדמותו [שם, עמ' 30]. כלומר, גם לגרסת התובעת (למעט טענתה כי עו"ד מרקס הטעה אותה, שאליה אתייחס להלן) – לא הייתה מצדה, במעמד החתימה, כל העדה על גמירת דעת אחרת מזו שגולמה בנוסח ההסכם שעליו חתמו הצדדים. נוסח זה, כזכור, היה הסכם מכר.
מצבה הנפשי של התובעת והשתקפותו: התובעת הגישה חוות דעת פסיכיאטרית מטעמה, מאת ד"ר ירון גילת, אשר לא נסתרה בחוות דעת נגדית. מסקנתו של ד"ר גילת הייתה כלהלן: "על פי הרושם שעלה מבדיקתי, מדבריה של הגב' בראון, בעת החתימה על המסמך האמור נשוא התביעה, בחודש פברואר 2015, הייתה הגב' בראון שרויה במצב דיכאוני מג'ורי, עם תפקוד ירוד, חוסר בכוחות נפשיים וגופניים, ונוסף לכל זאת גם התקפי פאניקה וחסר משמעותי בשינה. אמנם בשעת החתימה לא הייתה במצב פסיכוטי, בוחן המציאות שלה היה תקין והיא ידעה את שנעשה סביבה והייתה בהתמצאות מלאה בזמן ובסיטואציה...". ד"ר גילת לא כתב בחוות דעתו, ולא העיד בעדותו לפניי [פרוטוקול מיום 15.5.19, עמ' 58 – 63], כי זרים היו צפויים להבחין במצבה הנפשי של התובעת במעמד החתימה, ולהבחין בין מצוקת נפש טבעית של אם שבנה מצוי במעצר והיא מבקשת לעשות הכל כדי לשחררו, לבין מצוקה מועצמת על רקע תחלואה נפשית [כדברי ד"ר גילת שם, עמ' 61].
יש בחיים הרבה מצבים שבהם אדם מבצע פעולות משפטיות על רקע צורך דוחק – רפואי, משפחתי, עסקי או משפטי. הצורך בכסף מחייב אותו למכור נכס. בנסיבות כאלה, כשלעצמן, אין משום פגם בהתקשרות; בוודאי לא כאשר מחיר העסקה תואם את מחיר השוק. סעיף 18 בחוק החוזים קובע כי " מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה" [ההדגשה הוספה]. בענייננו אין מדובר בחוזה שתנאיו גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. אדרבא: מחיר העסקה תאם שתי חוות דעת שמאיות, שאחת מהן הוזמנה מטעם התובעת בעצמה [מוצג 5 בתיק המוצגים מטעם הנתבע, מאת עו"ד חיים מסילתי, שמאי מקרקעין וכלכלן, מיום 3.12.14; מוצג 6 שם, מאת עו"ד משה דקל, שמאי מקרקעין, מיום 5.3.15. שתיהן העריכו את שווי הנכס, באופן בלתי תלוי, בסך 1,800,000 ₪ – השווה למחיר העסקה].
למעשה, אפילו הייתה התובעת שרויה, במעמד החתימה, במצב נפשי בעייתי מבחינה משפטית – אין קשר סיבתי בין מצב כאמור לבין תוקף התקשרותה. התובעת אינה טוענת כי לא הייתה כשירה להתקשר בעסקה בעלת תוקף משפטי ומשמעות כלכלית ואישית נכבדת, אלא כי התכוונה להתקשר בעסקת הלוואה ולא בעסקת מכר. התובעת לא העלתה על דעתה להתנכר לעסקת הלוואה, לו התברר שעל כזו חתמה באותו מעמד – למרות שגם אז היה מדובר בעסקה מאוד משמעותית, הכרוכה בסיכון כי התובעת תאבד את ביתה, ששועבד לנתבע כבטוחה להלוואה, לגרסתה-היא. במעמד החתימה נמנעה התובעת מלעיין בהסכם לא בשל מצבה הנפשי, אלא משום שכך הנחה אותה בנה מיכאל, והיא סמכה עליו [פרוטוקול מיום 1.5.19, עמ' 19, 39 ו-40. ראו גם רשימת הפעולות המשפטיות שהתובעת בצעה באותה תקופה, בפסקה 17 בסיכומי הנתבע]. סימן לדבר, שלפני בית הדין כלל לא הועלתה טענת כשירות, אלא רק טענה כי אופי העסקה היה, לאמתו של דבר, שונה מן המשתקף בהסכם. כלומר, טענות התובעת פחות מתיישבות עם פגם בהתקשרות מסוג עושק – ויותר עם פגם בהתקשרות מסוג הטעיה. להלן אבהיר מדוע אני דוחה הן את טענת העושק הן את טענת ההטעיה; וגם את האפשרות התיאורטית כי לתובעת עומדת עילת טעות.
עדותו של עו"ד מרקס ומהימנותה: כפי שכבר נאמר, על מעמד החתימה ניצח עו"ד מרקס, אשר ייצג את הנתבע בעסקה הנדונה כמו גם בעסקאות קודמות, ואשר העיד לפניי [פרוטוקול מיום 8.7.19, עמ' 109 – 118]. עדותו עשתה עליי רושם חיובי. הנטל לבסס השערה כי שיקר בעדותו אודות ההסברים שנתן לתובעת עובר לחתימה, ומעל באופן חמור ביותר בחובותיו האתיות כעורך דין, לרבות כלפי התובעת, אדם מבוגר ובלתי מיוצג שהופיע לבדו למעמד החתימה – הוא מוגבר, ולא הורם. גרסתו של עו"ד מרקס תואמת את גרסתם של הרב קופרשטיין ומר כץ, שנכחו במעמד החתימה, ואשר גם עדותם בעניין זה לא נסתרה. היא גם תואמת את ההנחה כי עורך דין, באופן כמעט אינסטינקטיבי, ולו כמצוות אנשים מלומדה ובקיצור נמרץ, מסביר להדיוטות שאותם הוא מחתים על מסמכים משפטיים על מה הם חותמים. עדותו של עו"ד מרקס כי "היא רצתה לחתום ולגמור עם זה" [שם, עמ' 109] תואמת את גרסת התובעת לגבי הלך הרוח שלה במעמד החתימה [כלהלן בפסקאות ‎32-‎33]. לא היה לעו"ד מרקס כל אינטרס להסתיר מן התובעת את מהות ההסכם. מסתבר בעיניי, מעבר למאזן ההסתברות האזרחי, שהוא אכן הסביר לתובעת כי מדובר בהסכם מכר; אם כי אני משער שהסבר זה "דולל", בתודעתה של התובעת, לאור הדברים שנאמרו לה אודות תכליתו של ההסכם [כלעיל בפסקה ‎13 וכמפורט להלן].
בחינה משולבת של גרסאות התובעת ועו"ד מרקס: לכאורה, ממצא זה מחייב את המסקנה כי התובעת לא העידה אמת בהכחישה הסבר כאמור. אולם לא ראי הכחשת עו"ד מרקס את גרסת התובעת כראי הכחשת התובעת את גרסת עו"ד מרקס. מבחינתו של עו"ד מרקס, או שהוא אמר לתובעת שמדובר בהסכם מכר, או שלא אמר זאת. ההנחה שלא אמר זאת גוררת את המסקנה שהוא שיקר בעדותו בבית המשפט במצח נחושה. לעומת זאת, מסתבר בעיניי, לאור התבטאויות התובעת שיצוטטו להלן, כי התובעת לא הייתה קשובה להגדרות משפטיות. היא באה במגמה לחתום על החוזה כדי להגשים את תכליתו, מבלי להתחקות אחר תוכנו, במסגרת רצונה לסייע לשחרור בנה מן הכלא בכל מחיר. סביר שהיא פירשה את הסיטואציה לאור דברים שבנה אמר לה לפני כן, והניחה שהיא משתפת פעולה עם מה שצריך לעשות כדי להגשים את התכלית שעליה דובר – העמדת מימון לשחרורו של הבן, אשר ייפרע על ידי מיכאל לכשישתחרר מן הכלא. ייתכן שהיא הבינה כי קיים פער בין נוסח ההסכם לבין תכליתו; והדבר נועד לאפשר קבלת משכנתא ולהגן טוב יותר על מעמדו של הנכס כבטוחה עבור המלווה, הנתבע, למקרה של אי-פירעון ההלוואה. בתודעתה, כפי שהיא מתפרשת מן הציטוטים מעדותה להלן, לא היה בנוסח ההסכם כדי לעקר את תכליתו, שהיא העמדת מימון מיידי, כנגד שעבוד הנכס שלה, תוך ציפייה לכך שמיכאל ישיב לנתבע את כספו וביתה לא יעבור בפועל לידי הנתבע. כלומר, הנרטיב הנדרש לדחיית גרסתו של עו"ד מרקס הוא נרטיב שלפיו הוא שיקר; בעוד שהנרטיב הנדרש לדחיית גרסתה של התובעת הוא נרטיב רך יותר של קשב סלקטיבי, רתיעה מהכשלת ההליך על ידי אי-שיתוף פעולה, ואולי גם אי-הבנה; כאשר על כל אלה חוסה ענן סמיך של דאגה לבנה ורצון לסמוך עליו ולסייע לו באופן בלתי ביקורתי ובכל מחיר. הנרטיב השני, שממנו נובע כי עו"ד מרקס כן אמר לתובעת, במעמד החתימה, שזהו הסכם מכר – מסתבר בעיניי, מעבר למאזן ההסתברות האזרחי, יותר מן הראשון; שלפיו אמר לה שזהו הסכם הלוואה. לפיכך אני דוחה את טענת התובעת שלפיה עו"ד מרקס הטעה אותה לגבי מהות העסקה.

אומד דעת הצדדים
התובעת ביקשה לשחרר את בנה וסמכה עליו, מבלי לדקדק בפורמט המשפטי: על הלך הרוח של התובעת במעמד החתימה ניתן לעמוד למקרא ציטוטים מעדותה [פרוטוקול מיום 1.5.19], כלהלן:
"הוא (עו"ד מרקס – ש"פ) רק אמר לי זה כאילו הבן ייצא בערך עוד שנה והכל יחזור לקדמותו. יצאתי משם בהרגשה שאני חתמתי כרגע על הלוואה שהבן שלי ייצא ויסתדר איתם " [שם, עמ' 18; ההדגשה הוספה]. בהחלט ייתכן שעו"ד מרקס ציין כי תכלית העסקה, שאינה במחלוקת, היא סיוע כספי למיכאל; ובהנחה שמיכאל ישתחרר וישיב את הכסף תוך שנה, כהבטחתו – אזי "הכל יחזור לקדמותו", והסכם המכר, שנועד להבטיח את כספו של הנתבע, יבוטל. להלן יצוטט מפרוטוקול הדיון בבית הדין, ויודגם כי אמנם כך ראו את העסקה גם הנתבע וחבריו. המרחק בין תובנה זו בדבר תכלית העסקה, שכאמור אינה במחלוקת, לבין ה"הרגשה" הבלתי מקצועית של התובעת כי היא חותמת על הסכם הלוואה – אינו כה רב. לא נפלא בעיניי, אפוא, כי התובעת האמינה שהיא חותמת על הסכם הלוואה, ולפיכך נמצאה דוברת אמת בבדיקת פוליגרף [תיק המוצגים מטעם התובעת, מוצג 1].
"אני סבלתי מדיכאון תקופה ולקחתי הרבה תרופות וקיבלתי נכות מביטוח לאומי 100% נכות נפשית, היום אני עוזרת לעצמי. כשהבן שלי היה בכלא, מצבי היה מאוד קשה. אבל מצבי היה בסדר בתקופה עד שהבן שלי היה בכלא, כשנודע לי שהוא בכלא והתחלנו עם הסיפור של הכלא, מצבי התדרדר לגמרי, הייתי מוכנה לעשות הכל כדי שהוא ייצא" [פרוטוקול מיום 1.5.19, עמ' 18]. התובעת עצמה מייחסת, אפוא, את מצבה הרגשי במעמד החתימה לא לתחלואת רקע נפשית, אלא למצוקתה האימהית בשל מעצר בנה.
"הייתי מוכנה למכור עין שלי כדי לשחרר אותו (העדה בוכה)... רצתי לעניין בלי לעצור רגע לחשוב, אולי נכון מה שאני עושה, אולי זה לא נכון, הלכתי כמו שור עיוור בתוך הקיר (העדה נסערת)" [שם, עמ' 19]. לשאלה אם בדיעבד הייתה נוהגת אחרת השיבה התובעת: "בוודאי. אני לא הייתי באה לעורך דין לחתום על משהו שלא הייתי קוראת לפני... הייתה לי עבודה טובה, אני לא אדם טיפש ובכל זאת עשיתי את הכל בעיוורון מלא, לא רואה ולא שומעת כלום, הלכתי עם הראש שצריך להוציא את הבן מהכלא, איך ומה הכל היה כשר (העדה בוכה)" [שם, עמ' 20; ההדגשה הוספה]. בנסיבות אלה, מסתבר שהתובעת לא הייתה קשובה במיוחד להסברים המשפטיים של עו"ד מרקס, ולא היה בהם כדי לבלום אותה ולגרום לה לשקול מחדש את הסכמתה לעסקה. אולם, אין בכך כדי להוות פגם בהתקשרות ולכרסם בתוקפו של ההסכם.
התובעת נשאלה "אם ידעת שהבן שלך היה כבר מסובך בחובות... וידעת שגם היה כבר בעבר בבית האסורים... איך זה יכול להיות שהלכת אחריו בעיניים עצומות מבלי לבדוק בציציות את כל העניין של מכירת הנכס?"; והשיבה: "לא האמנתי שהבן שלי יכול לעשות לי נזק, שותף לכך שימכרו לי נכס והבן שלי בתקופה הזו ראיתי בו שהוא חזר בתשובה, התחיל ללמוד תורה, שינה דרך, האמנתי בתוך תוכי שאני עוזרת למשהו קצת יותר רציני וטוב. זה כל העניין. בסך הכל אני אמא" [שם, עמ' 24]. התובעת האמינה לבנה; ועיקר הסתמכותה הייתה, בעיניים עצומות, על מה שהוא אמר לה עובר למעמד החתימה; ולא על מה שקלטה מתוך דברי עו"ד מרקס במעמד החתימה.
לשאלתי, האם במעמד החתימה דובר במפורש על כך שהתובעת חותמת על הסכם הלוואה – השיבה התובעת: "כן, הלוואה לשנה, אמרו שזה רק הלוואה וזה בכאילו החתימות, אין לי הסבר מה עשו שם מעבר לזה" [שם, עמ' 30; ההדגשה הוספה]. כאן עולה נרטיב נוסף, שלהלן יודגם גם מתוך הפרוטוקול של בית הדין, שלפיו העסקה הוצגה לתובעת כעסקה שתכליתה הלוואה מובטחת בדירת התובעת; הגם שלבושה המשפטי הוא עסקת מכר – זאת לצורך "רווחים משניים", כגון אפשור קבלת הלוואת משכנתא מבנק ירושלים, וחיזוק הבטוחה של המלווה, הנתבע, למקרה שמיכאל לא ישיב לו את כספו. לפי נרטיב זה הוסכם כי ככל שמיכאל ישיב את ההלוואה תוך שנה – הסכם המכר יבוטל; ומטעם זה נקבע פינוי מאוחר בשנה לכריתת ההסכם. רושם זה מתחזק מהמשך עדות התובעת [שם]: "העורך דין אמר הלוואה. עורך הדין לא דיבר הרבה, רק הגיש את המסמכים, בא כאילו להרגיע אותי, זה רק לשנה וזה רק הלוואה, ועוד שנה יסתיים הכל". אם לא צוינה מהות ההסכם כהסכם מכר, ממה היה צריך להרגיע את התובעת?! מסתבר, אפוא, כי עו"ד מרקס אכן ציין כי מדובר בהסכם מכר, ו"הרגיע" את התובעת כי ככל שבנה מיכאל יעמוד בדיבורו וישיב לנתבע את התמורה בתוך שנה – יתגלי מילתא למפרע כי היה מדובר, למעשה, בהלוואה; המכר לא ימומש, "והכל יחזור לקדמותו" [כלעיל בפסקה ‎30]. יושם לב גם להמשך הדברים [שם]: לשאלה "כרגע מה שאת אומרת בשונה מהעדות הראשית שלך, זה שעורך דין אמר לך שמדובר בהלוואה לשנה אחת?" השיבה התובעת: "אמר לי בעוד שנה נהיה אחרי זה". נקל היה לתובעת להשיב בפשטות "כן", ולאשר בכך את ההנחה שהוצעה לה בשאלה, כאילו עו"ד מרקס אמר לה שההסכם הוא הסכם הלוואה. תחת זאת, התובעת מנסחת את תשובתה אחרת, תוך הדגשת התוצאה המקווה – על פני מהותו המשפטית של ההסכם. התובעת העידה כי לא נתנה את דעתה על האפשרות שמיכאל לא יפרע את הכספים לנתבע, וכפועל יוצא מכך – גם לגרסתה – הנכס ימומש על ידי הנתבע [שם, עמ' 31]. לא מן הנמנע כי גם בדברי התובעת "אני לא כתבתי רכישה, כנראה הבנק ביקש לצורך השמאות... הבנק צריך שיהיה כתוב רכישה" [שם, עמ' 32] – יש משום "דליפה" של מודעותה לכך שההסכם נוסח, לצרכים כאלה ואחרים, כהסכם מכר.
עניין נוסף המצדיק יחס זהיר לגרסת התובעת כאילו כלל לא הייתה מודעת לכך שהיא חותמת על הסכם מכר הוא העובדה כי, במסגרת התמורה שהעביר הנתבע, נכנס לחשבונה סכום גבוה בכמה מאות אלפי ₪ מן הסכום הנדרש לשחרור הבן מיכאל [פרוטוקול מיום 1.5.19, עמ' 40-39]. היה מצופה מן התובעת לשאול את עצמה, לו בהלוואה לצורך שחרור הבן בלבד מדובר, מה עניינו של סכום נוסף זה. היעדר תהייה כאמור מצד התובעת תומך באפשרות שהיא הייתה מודעת לתוכן ההסכם שבכתב יותר ממה שהייתה מוכנה להודות.
לא למותר להזכיר, בהקשר זה, כי רעיון מכירת הבית לא היה זר לתובעת. היא שקלה את מכירתו – ואף נקטה לשם כך צעדים הכרוכים בעלות כספית, בהזמינהּ חוות דעת שמאי להערכת שווי הדירה – אך כחודשיים וחצי לפני החתימה על ההסכם הנדון [כלעיל בפסקה ‎31; וראו עדותה כי "הרבה פעמים היה לי רצון למכור את הבית", בפרוטוקול שם עמ' 32; וראו גם שם עמ' 36]. ראוי לציין, בהקשר זה ובמענה לדברי התובעת כאילו לא סביר שהייתה נזקקת למכר הממומן במשכנתא על ידי הקונה, משום שיכלה בעצמה לקחת משכנתא מן הבנק [שם עמ' 31] – כי ספק רב אם התובעת עצמה הייתה יכולה ליטול הלוואת משכנתא מן הבנק כדי לממן את שחרור בנה; זאת בשים לב למגבלות האסדרתיות ולהסתייגויות הבנקאיות הידועות בקשר עם מטרת ההלוואה, שיעור ההלוואה משווי הנכס, שיעור ההחזר מהשתכרות הלווה וגיל הלווה. לו יכלה לקבל מן הבנק הלוואת משכנתא בסכום הנדרש – לא הייתה נזקקת לנתבע כלל; לא כקונה ולא כמלווה. גם בראייה דיאכרונית, אפוא, לא היה מדובר על "אידאה פיקס" של הלוואה דווקא, ובשום פנים ואופן לא מכר; אלא על רעיון שהתגלגל, פשט צורה ולבש צורה, שתחילתו מכר, המשכו הלוואה, וסופו מכר מותנה שתכליתו מימון מובטח בנכס.
מיכאל היה מודע מראש לרקימתו של הסכם מכר: בכתב התביעה מיום כ"ג אלול תשע"ו (26.9.16), שמיכאל הגיש לבית הדין "הישר והטוב", כתב בכתב ידו, כי "עסקת המכר המדוברת היא "עסקא פיקטיבית" וכי מדובר במכר רק "כביכול" [תיק המוצגים מטעם התובעת, מוצג 9]. בהצגתו את הרקע לתביעתו לפני בית הדין אמר מיכאל: "נעצרתי בעניין הזה והיה צריך לשלם כסף שאני יצא הבייתה או משפט ארוך תחת מעצר או שאני מקצר את הענין ומשלם סכום כסף ואנשים טובים התגייסו לענין לגייס את הכסף הזה בהתחלה דובר על הלואה שמישהו יקח אני לא הייתי מעורב כלום... בהתחלה דובר על הלואה ויתנו הערת אזהרה על הנכס של אמא שלי... ואז הוא (אדם אחר שהיה מועמד להלוות את הכסף – ש"פ) יצא ואז נכנס בוי' (בוימגארטען, הנתבע – ש"פ) לסיפור בעצת העו"ד שעשה את העיסקא הזאת במקום לעשות הלואה כמו שזה דובר הם רצו לעשות עיסקת מכר שלכולם ברור שיאן (צ"ל שאין – ש"פ) רצון למכור את הנכס והוא אל (צ"ל לא – ש"פ) לא רוצה לקנות הוא לא יכול לגור בישוב הזה (שאינו חרדי – ש"פ)... ברור שלכולם שפה נעשתה עיסקא פיקטיבית לקחת משנכנתא (משכנתא – ש"פ) כדי לשלם את המחיר הכל היה מעשים טובים כך חשבנו לתומינו אם היינו יודעים שלמישהו היה פה כוונה לקנות נכס ברבע מהמחיר הזה לא היינו עושים את זה " [פרוטוקול בית הדין מיום 28.9.16, עמ' 1]. נמצאנו למדים שמיכאל היה מודע מראש לכך שמבחינה משפטית נרקמת עסקת מכר, שהיא תנאי לזכייה במשכנתא, אשר התכלית שביסודה היא הלוואה מובטחת בנכס של התובעת. גם בעדותו לפניי אמר מיכאל כי " בשלב הזה גם הבנו שהעסקה הפיקטיבית היא בעייתית. יש לה אלמנטים פליליים" [פרוטוקול מיום 1.5.19, עמ' 44]. כלומר, עצם המתכונת של הסכם מכר – שמיכאל הגדיר כ"פיקטיבית" – לא הפתיעה אותו. כפי שהודגם לעיל, מסתבר שהתובעת הייתה מודעת, למצער בקווים כלליים, לאופייה זה של העסקה. מכל מקום, אפילו מיכאל תיאר את הדברים באוזניה באופן אחר, והטעה אותה בכך – אין בכך משום הטעיה מצד הנתבע או עורך דינו. האפשרות שמדובר ב"טעות" מצד התובעת, והשלכותיה, תידון להלן. כפי שכבר נאמר, מחיר זה – 1,800,000 – תאם שתי שמאויות בלתי תלויות של הנכס; ואין מחלוקת שהנתבע שילם את עיקר התמורה, והביע נכונות להעביר את יתרתה מן הנאמנות אצל הרב מילר, לשם העבירה לגרסתו, לידי התובעת ישירות. כלומר, כבר ראינו כי בטענת התובעת ומיכאל בדבר מחיר העסקה, וממילא בטענת ה"עושק", אין ממש. עוד אעיר כאן, לעניין מהימנותו של מיכאל, כי הוא שב וציין שבידיו "ראיות ועדים כולל הודאות שלו (של הנתבע – ש"פ)" [שם, עמ' 1 ו-2; פרוטוקול בית הדין מיום 6.10.16, עמ' 3, שורה 95 ועמ' 4 שורות 123 – 129]; אולם בפועל מעולם לא הציג ראיות כאמור, לא בבית הדין ולא במסגרת עדותו לפניי. בכך הדגים את הדפוס הנטען על ידי העדים מטעם הנתבע, שלפיהם מיכאל נהג לדבר על כספים שברשותו, אולם בפועל מעולם לא הביאם ולא הציג אסמכתאות לקיומם [עובדה זו גרמה לנתבע להיות מאוד ספקן ביחס ליכולת הפירעון של מיכאל, ולעמוד על מתכונת של הסכם מכר; כמצוטט להלן].
הנתבע ביקש לסייע למיכאל באופן מוגן: אומד דעתו של הנתבע משתקף בדבריו בפרוטוקול הדיון בבית הדין, שכאמור עשו עליי רושם אותנטי, כלהלן: "לא לממש אנחנו קנינו אותו כדי למכור את זה ולסגור את כל החובות שלו אני קניתי את הנכס הזה אנחנו ישבנו אצל עו"ד אמרתי לאמא שאני קונה אין משהו פיקטיבי לצורך הענין אמרנו לו שיש שנה עד מרץ בשביל להוכיח את מה שהוא אומר שיש לו מליונים ישבתי אצל עוד פרדס לבד ואמרתי לו הוא (מיכאל – ש"פ) סיפר לך זה לא פיקטיבי זה היה עיסקא עיסקא ואני שואל אותך שאלה אני לקחתי את זה כעיסקא וקניתי את הדירה ואני שואל אותך שאלה האם אתה יכול להבטיח לי שאם מעבירים את זה להלוואה זה יותר טוב או פחות טוב הוא אמר לי לא זה עיסקא... אני הגעתי שהציעו לי את הנושא הזה אמרתי אני לא מאמין שיש לו כסף אני מוכן לקנות את הדירה שברגע שאין לי (צ"ל לו, למיכאל – ש"פ) את הכסף לשלם שאני יכול למכור את הדירה " [פרוטוקול בית הדין מיום 28.9.16, עמ' 5, שורות 132 – 137 ו-161-160]. כך גם בהמשך הדיון: "סיכמנו שאם עד לתאריך הפינוי הוא לא ישלם את כל הסכום אנחנו עושים מכר" [פרוטוקול מיום 6.10.16, עמ' 5, שורה 147; ההדגשה הוספה]. מהותה ההיברידית של העסקה עולה גם מדברי הנתבע כי לא התכוון להרוויח בעסקה, ואם הדירה תימכר ברווח – הוא יושב לתובעת ולבנה; כלהלן: לשאלת בית הדין "יש סיפור בוימגרטן אומר אני הסכמתי ליכנס לעיסקה אין לו שום ענין להרויח אם ימכרו את הדירה ביותר מהסכום שהוא צריך לקבל הכסף הולך לבראון" – השיב הנתבע: "מסכים" [שם, עמ' 6, שורות 176 – 178]. זכות הבעלים-לשעבר של נכס להשבת הפרש מחירו, במקרה שהוא עלה על מה ששילם הצד האחר – מהווה "אבחנה מבדלת" של עסקת הלוואה; להבדיל מעסקת מכר שבה הקונה הוא הנהנה מעליית מחירו של הנכס. הנתבע גם העיד בבית הדין כי כל ההיבטים הללו של העסקה הוסברו לתובעת: "קיבלנו מייל שהוא (אלבוים, כנראה המועמד הקודם להלוות לתובעת את הכסף – ש"פ) כותב ככה שוחחנו עם גב' בראון והעמתי (צ"ל העמדתי – ש"פ) אותה על משמעות ההלואה לרבות על בטוחת ביתה להלוואה וככל שלא תשולם ההלוואה היא תצטרך לפנות את ביתה התרשמנו שהאי (צ"ל היא – ש"פ) הבינה את משמעות הדברים ועל זה הסתמכנו... ויש הסכם מכר שהגיע מהמשרד של ווינרוט (עו"ד יעקב וינרוט ז"ל, שהיה סניגורו של מיכאל בהליך הפלילי – ש"פ) הוא הכין הסכם מכר... הווא (צ"ל הוא, הרב קופרשטיין – ש"פ) העביר אלי ואני העברתי למרקס אמא שלו ידעה מכל הענין הזה שהדירה שלה הולכת להיות ממשוכנת (צ"ל ממושכנת – ש"פ) ואם לא תשולם ההלואה היא תצטרך לפנות כבטוחה זה היה שדובר על הלואה היה שלב של הלואה וזה לא יצא לפועל אחרי זה הגיע השלב של הסכם מכר... העוד (עו"ד מרקס – ש"פ) אמר לה אני לא מייצג אותך ואני מציע לך לקחת עוד לזה הוא אמר לה כמה פעמים הוא הסביר לה קודם מה המשמעות של החתימה שהיא מוכנה למכור את הדירה שאם לא מבצעים ביטול עיסקא אז היא צריכה לפנות את הדירה זה היה ברור והיא חתמה על תצהיר... זה היה בחוסר ברירה לא מצאנו מישהו שיתן הלואה על סכום כזה משכנתא לא יכולים לקחת רק אם רוכשים את הדירה" [פרוטוקול בית הדין מיום 15.11.16, עמ' 5, שורות 131 – 156; ההדגשות הוספו]. סימן נוסף לכך שהסכם המכר לא נועד בפועל לרכישת הנכס על ידי הנתבע אלא לשימוש בו כבטוחה להשבת כספו מצוי בכך שהנתבע כלל לא טרח לראות את הבית עובר לכריתת ההסכם, אלא הסתמך על הערכתו השמאית [פרוטוקול מיום 22.5.19, עמ' 98]. עינינו הרואות כי גם לגרסת הנתבע והתנהגותו בפועל – תכלית העסקה לא הייתה העברת הבית לנתבע, אלא מימון צרכיו הכספיים הדוחקים של מיכאל; ואילולא ספקנות הנתבע לגבי יכולת הפירעון – היה מסכים גם להעמדת המימון בדרך של הסכם הלוואה למעשה ולהלכה, שמשמעו כפשוטו. בשל אותה ספקנות, הנתבע עמד על שינוי המסגרת המשפטית של העסקה, תוך מעין היפוך נטל, מהלוואה מובטחת בנכס שימומש במקרה של אי-פירעון תוך שנה – למכר מותנה בתנאי מפסיק של פירעון תוך שנה. כמובן, הנתבע עומד על כך שעסקת המכר תקפה בתור שכזו; אולם ניכר כי הגם שכל צד מדגיש את ההיבט הנוח לו – המרחק בין גרסאות הצדדים אינו קוטבי כמשתקף בכתבי הטענות.
גם הרב קופרשטיין מסר בבית הדין גרסה דומה לזו של הנתבע: "אני הייתי איך שאומרים הרב של מיכאל והגיע מצב שהיינו צריכים לעזור לו והינו צריכים להביא מאתיים אלף דולר ועוד חמישים אלף דולר למועד שנה והתחלנו לשאול מאיפה לוקחים את הכסף... והוא אמר שיש לו כסף בחו"ל למעשה הוא לא יכל להביא את הכסף עירבנו עסקנים... שאלו אותי בגלל שאני קרוב אם יש אמרתי אני לא יודע אבל הוא אומר שיש כסף ורוח הדברים היה שאין כסף... ואז הגיע ר' יוסף (בוימגארטען, הנתבע – ש"פ) הוא אמר שהוא מוכן לקחת על עצמו שאלו אותו איך יכול להיות הוא אמר שיש דירה ויקחו ע"ז (על זה – ש"פ) משכנתא כולם הבינו שיהיה מכירה רוח הדברים כולם ידעו שלא יגיעו כסף " [פרוטוקול בית הדין מיום 6.10.16, עמ' 1, שורות 18 – 27]. לשאלת בית הדין אם יכול להיות שמיכאל לא הבין שזה באמת מכר [שם, שורה 30] השיב הרב קופרשטיין: "אז היה מדובר שעד שנה הוא יוצא מבית הסוהר ואז הוא יביא את הכסף אבל אם לא יביא את הכסף נמכור את הדירה" [שם, עמ' 2, שורות 35-34; ההדגשה הוספה]. הרב קופרשטיין סיכם במשפט קצר וממצה: "יש הסכמה שהדירה באמת נמכרה לצרכי בטוחה" [פרוטוקול בית הדין מיום 15.11.16, עמ' 7, שורה 216; ההדגשה הוספה].
גם מר כץ מסר בבית הדין גרסה דומה לגרסתם של הנתבע והרב קופרשטיין: "מי שהכיר אותו ניסה לעשות כל מה שאפשר להוציא אותו רצינו לעשות מגבית ישבנו בבית של קופרשטיין לטכס עצה מה לעשות אפשרות אחרונה שהיה בפגישה שיש לאמא שלו דירה אפשר לעשות הערת אזהרה על הדירה של אמא שלו ולהוציא על זה הלואה בסוף השתנה רוח הדברים אלבוים הציע שאפשר להוציא משכנתא בשביל עיסקה פיקטיבית אני לא הייתי מעורב בדבר ממש אבל כל המטרה היה בשביל להוציא משכנתא... דיברו כל הזמן ואמרו בפירוש שזה עיסקה פיקטיבית" [שם, עמ' 5, שורות 156 – 162]. לשאלת בית הדין אם הנתבע נכח בשיחה שבה העסקה הוגדרה כפיקטיבית השיב מר כץ: "זה היה ברור שלא הולכים למכור את הדירה של האמא זה היה ברור לכולם שזה רק להוציא אותו ואחרי שהוא יוצא הוא צריך לסלק את הכסף" [שם, עמ' 6, שורות 165-164; ההדגשה הוספה]. לשאלת בית הדין מי דיבר עם מיכאל על המסגרת הנרקמת של ההסכם, השיב מר כץ: "אני דיברתי איתו שהולכים לעשות שינוי במקום הערת אזהרה עושים עסקה (קרי: עסקת מכר – ש"פ)" [שם, שורות 185-184]. גם מר כץ התייחס להיעדר כוונת רווח מצד הנתבע: " מה שאני אומר שלא היה שום מטרה לרווח כל הגישה היתה לפדיון שבוים" [שם, שורה 195]. גם בעדותו לפניי מסר מר כץ: "עו"ד מרקס הסביר לה, והכוונה היא, כך אני משער, שהיא הסתמכה על הצהרת הבן שבכוונתו לקנות מחדש את הדירה, כי הוא דיבר איתי על זה שנתיים... הוא (עו"ד מרקס – ש"פ) הסביר זו עסקת מכר לכל דבר, ושיש לקחת בחשבון שהדירה שלה הולכת להימכר " [פרוטוקול מיום 8.7.19, עמ' 145].
אומד דעת הצדדים – סיכום: עינינו הרואות כי חרף הטיעון הקוטבי, שבמסגרתו הדגיש כל צד את ההיבט הנוח לו והתעלם מן ההיבטים האחרים, אולי בהשראתה הבעייתית של הגישה האדברסרית – העובדות, ואפילו הגרסאות, מתכנסות לתיאור העסקה כלהלן: תכלית העסקה הייתה, מתחילה ועד סוף, היחלצות של אנשים מתוך קהילת בעלז לסייע לשחרורו של מיכאל מן הכלא, ו"על הדרך" גם לקדם את פירעון חובותיו למר כץ וגורמים נוספים בקהילה (למצער לשיטתם), על ידי העמדת המימון הנדרש, תוך שימוש בנכס של התובעת כבטוחה להשבתו, ושלא במטרה כי הנתבע יזכה בנכס של התובעת או ברווח כלשהו. משעיצוב העסקה כעסקת הלוואה לא הסתייע – העסקה עוצבה במתכונת של עסקת מכר, עם פינוי מושהה למשך שנה. הגם שהדבר לא פורש בהסכם המכר שעליו חתמו הצדדים, ככל הנראה מחמת אינטרסים כלפי צדדים שלישיים – היה מוסכם על הצדדים כי אם מיכאל יעמוד בדיבורו וישיב לנתבע, תוך שנה, את הכספים שהנתבע העמיד לרשותו, המכר לא יצא אל הפועל. כלומר, לפי אומד דעת הצדדים יש לקרוא לתוך הסכם המכר תנאי מפסיק של השבת התמורה תוך שנה.
אמנם, היה פער בין הצדדים בהסתברותו של תרחיש זה, שנבע מן הפער באמון שכל צד רחש למיכאל: התובעת האמינה שהוא ישיב את הכסף, כהבטחתו לה; אך הנתבע וחבריו, שהבחינו בדפוס שלפיו מיכאל נוטל כסף בהווה ורק מדבר על כסף שיביא בעתיד, מבלי להראות שבידיו המקורות המאפשרים זאת [בבחינת: "Show me the money!"] – לא השליכו יהבם על השבה כאמור ולפיכך לא אבו להניח כספם על קרן הצבי.
כאמור, באתי לכלל מסקנה כי מתכונת זו של ההסכם, על שני רבדיה, "התורה שבכתב" ו"התורה שבעל פה" (להבדיל) – הוסברה לתובעת. אולם רצונה העז לסייע לבנה מיכאל, ו"הטיית אופטימיות" מצדה, גרמו לה להתמקד בתכלית העסקה ולהתעלם מפשוטו של ההסכם שעליו חתמה; להשליך את כל יהבה על כך שבנה מיכאל ישיב הכסף תוך שנה, ולחשוף עצמה לסיכון הכבד כי, בהיעדר השבה תוך שנה, היא תאבד את ביתה. הנתבע, מצדו, בטיעוניו בהליך שלפניי, דבק בפשוטו של ההסכם, וניסה לְפַחֵת ולטשטש את ההסכמה הלא-כתובה האמורה.
לו מיכאל היה משיב לנתבע את כספו, ותובע את ביטול המכר על יסוד ההסכמה שבעל פה; והנתבע היה עומד על מימוש המכר, על יסוד תפיסה "מעין קראית" המתייחסת לנוסח הכתוב בלבד – לא הייתי מהסס, על יסוד הדין הקיים, לאכוף על הנתבע את אומד דעת הצדדים כאמור, לרבות רובד "התורה שבעל פה" שבו; זאת מתוך פרשנות הוליסטית, בהתאם למסורת הפרושית-רבנית, ל"הלכת אפרופים" ולסעיף 25 בחוק החוזים [סעיפים קטנים (א) ו-(ב1)], ובהתאם להודאת הנתבע לפני בית הדין "הישר והטוב" [בבחינת " דינא הכי"! (כך הדין); ומבלי להיזקק לציווי המוסרי הלבר-משפטי של "וְעָשִׂיתָ הַיָּשָׁר וְהַטּוֹב" (דברים ו, יח), שהעניק לבית הדין את שמו]. אולם, כפי שיפורט להלן, לא כך השתלשלו העניינים לאחר חתימת החוזה; ולפיכך עניין זה נותר משולל נפקות מעשית.

חובותיו של מיכאל ורכיב התמורה בסך 540,000 ₪
פערי הגרסאות בעניין חובותיו של מיכאל, היעדר סמכות לבררם והיעדר ראיות לפניי: הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה אם למיכאל חובות, על כל פנים חובות בסכומים משמעותיים, למר כץ ולגורמים אחרים בקהילה. הצדדים גם חלוקים ביניהם בשאלה אם רכיב התמורה שנועד לפירעונם של חובות אלה, בסך 540,000 ₪ [סעיף 4.6.1 בהסכם, מוצג 7 בתיק המוצגים מטעם התובעת] – אכן הועבר על ידי הנתבע, כטענתו, לנאמנות אצל הרב מילר, כדי שהרב קופרשטיין יוכל לטפל בפירעון לטובת הנושים שסמכו על דברתו של הרב קופרשטיין והעניקו למיכאל בהקפה טובין ושירותים שונים לצורך חתונתו ובכלל. לא אכריע במחלוקות אלה כאן. המחלוקות הכספיות הללו אינן מצויים בסמכותו העניינית של בית משפט זה. הן לא פורטו בכתבי הטענות ולא בוססו בראיות לפניי. הצדדים להן אינם התובעת והנתבע, הם הצדדים לפניי בהליך זה – אלא מיכאל ונושיו, כגון מר כץ.
קיום חיובו של הנתבע להעביר את הסך של 540,000 ₪: בסיכומי התובעת נעשה דיון רחב היקף בדבר גרסאותיו הרבות והלא-אמינות של הנתבע, כנטען, בדבר קיום רכיב זה בתמורה הנקובה בהסכם המכר. לא מצאתי ממש בטענות אלה. לטעמי ברור למדי שהחוב היה של מיכאל ולא של התובעת, ואין משמעות לכך שהוא יוחס לתובעת בנוסח ההסכם שהתובעת, אמו של מיכאל, הייתה צד לו גם בשם בנה. כמו כן, ברור למדי שהחוב של מיכאל לא היה כלפי הרב קופרשטיין, אלא הוא נטל על עצמו לדאוג לפירעונו, כמי שהיה רבו של מיכאל בישיבה לחוזרים בתשובה, וגורמים שונים הלוו למיכאל כספים, או נתנו לו טובין ושירותים בהקפה, על יסוד דברתו. לפיכך הרב קופרשטיין הופיע בהסכם כמי שרכיב התמורה שנועד לפירעון החוב אמור להגיע לידיו, לצורך טיפולו בכך. כמו כן, ברור כי מר כץ הוא נושה עיקרי של מיכאל, לפי גרסתו של מר כץ, ומעורבותו בפרשה ניתנת להבנה על רקע זה. לאור תובנה זו, ההבדלים שהוצגו בסיכומי התובעת כסתירות מהותיות לא היו, לטעמי, הבדלים היורדים לשורשו של עניין, והם לא נולדו משקרים אלא מניסוחים בלתי מדוקדקים, שאיש לא טרח לתקנם בהיעדר נפקות. אמנם, ההתנהלות הכספית הזו לא נעשתה במתכונת המקובלת בהוויה הכלכלית הכללית; אולם מסתבר בעיניי, מעבר למאזן ההסתברות האזרחי, לרבות על יסוד ידיעתי השיפוטית מהליכים אחרים שנדונו לפניי, שהיא נעשתה במתכונת מקובלת בהוויה הכלכלית החרדית.
לא נסתרו ראיותיו של הנתבע, הכוללות עדויות ומסמכים, כי בפועל העביר כספים בסכום כולל כאמור לרב מילר, אשר הפקידם בגמ"ח כמקובל בקהילתו [ראו תיק המוצגים מטעם הנתבע, מוצג 3; ת/26; עדות הנתבע, פרוטוקול מיום 15.5.19, עמ' 76 – 79, ופרוטוקול מיום 22.5.19, עמ' 93 ו-98; ועדות הרב מילר, פרוטוקול מיום 8.7.19, בכללותה. ראו גם תשובות הנתבע בדפוזישנס, עמ' 2 – 5]. ממילא כספים אלו לא היו אמורים, לפי ההסכם, להגיע לידי התובעת – אלא להיות מועברים לגורמים שונים בקהילה, לפירעון חובותיו הנטענים של מיכאל. כלומר, אי-העברת הסכום האמור לידי התובעת בפועל אינו מהווה הפרת חוזה מצד הנתבע. איש מן הגורמים הקשורים בכספים אלה – לרבות הרב קופרשטיין, אשר ראה עצמו כמעין ערב להשבתם לנושים; מר כץ, הנושה העיקרי לכאורה; והרב מילר, הנאמן שבו בחרו הנתבע והרב קופרשטיין להחזיק בכספים בינתיים – לא עורר כל טענה בעניין העברתם וקיומם של הכספים האמורים. ככל שקיים עוקץ כלשהו בעניין ביצועו של רכיב זה בתמורת המכר – הוא הוקהה על ידי הסכמת הנתבע למסור לידי התובעת את הסכום האמור [סיכומי הנתבע, פסקה 31], באופן שמיכאל יוכל לנהל את סכסוכיו הכספיים מתוך עמדה עדיפה של מי שהכספים מצויים בחזקתו. אני דוחה, אפוא, את טענות התובעת בעניין זה.
הפתרון המוסכם והמתבקש של העברת הסכום לתובעת: כאמור, הנתבע הסכים להעביר את הסכום הנדון לתובעת ישירות. למעלה מן הצורך, נוכח ההסכמה האמורה, אעיר כי כך ראוי; בשים לב לעובדה כי המוטיב העיקרי באומד הדעת המשותף של הצדדים נסב על מימון שחרורו של מיכאל מן הכלא, ולא על חובות נטענים כאלה או אחרים של מיכאל לגורמים שונים בקהילה, שמיכאל כופר בהם ולמצער בסכומם הנטען. מעורבותם הדומיננטית של גורמים בקהילה האמורה, לרבות הנושה העיקרי לכאורה מר כץ, בניסוח הסכם שעליו הוחתמה התובעת, כאשר מיכאל מצוי בכלא והתקשורת עמו מקוטעת, והתובעת מתמקדת בשחרור בנה ולא בחסרון הכיס של הנושים – מעטה על היבט זה של העסקה דוק של ניגוד עניינים לכאורה וספק בגמירת הדעת של התובעת. קיים גם קושי בהקצאת סכום נכבד כאמור לתכלית עמומה של פירעון חובות, ללא פירוט החובות וללא הענקת הפטר למיכאל בגין אותם חובות שיסולקו בדרך זו. מדובר בקושי משמעותי, היורד לשורש ערכו של רכיב זה בתמורה שניתנה בעד הנכס של התובעת. לאור המקובץ אני מורה כי הסכום האמור, קרי: רכיב התמורה בסך 540,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מתאריך ההסכם (15.2.15), יועבר לתובעת, בתוך המועד הנקוב בסיכום פסק הדין.

השתלשלות האירועים אחרי ההסכם: התכנסות לאותה תוצאה
הכספים מעולם לא הושבו לנתבע: בין לגרסת ההלוואה של התובעת, בין לגרסת המכר של הנתבע – כדי שהתובעת לא תאבד את ביתה, היה על מיכאל, בעקבות שחרורו מן הכלא, להביא ממדינת הים את הכספים שטען שיש לו, ולהשיב לנתבע את כספו, תוך שנה מכריתת ההסכם. אין מחלוקת שהדבר לא נעשה. לא זו בלבד שמיכאל לא פרע את ההלוואה, או השיב את תמורת המכר כתנאי לביטולו – הוא אף לא סיפק כל ראשית ראיה לקיומן של עתודות כספיות בשליטתו המאפשרות זאת. במחדלו זה חיזק מיכאל את הרושם השלילי, של הנתבע ושלי, בדבר מהימנותו; חדל מלכונן עילה לביטול המכר; וכונן עילה למימוש הנכס של התובעת על ידי הנתבע, אפילו היה מדובר בעסקת הלוואה כגרסתם של התובעת ומיכאל. בכך קיפח מיכאל את ביתה של אימו התובעת, ולא הותיר לה כל עילה להחזיק בו.
למעשה, זו הייתה כבר תוצאתו של ההליך הקודם בבית הדין. בית הדין, כנראה מתוך מתוך תובנה דומה לזו שבוטאה לעיל, בדבר תכלית ההלוואה שמאחורי עסקת המכר – אפשר לנתבע לפרוע את החוב ולפדות את הנכס; ואף העניק לו, לפנים משורת הדין, אורכה לכך [החלטות בית הדין, מוצגים 11 – 13 בתיק המוצגים מטעם התובעת]. מיכאל לא "הרים את הכפפה". אני מתקשה לקבל כאמינה את טענתו כי נבצר ממנו למצות את ההליך בבית הדין בגלל מחלת בנו. מחלת הבן לא הייתה אמורה למנוע אותו מלשגר לפחות בקשות אורכה לבית הדין; בשים לב לכך שגורל ביתה של אימו היה תלוי מנגד. מסתבר בעיניי כי זניחת ההליך בבית הדין לא נבעה מטרדותיו, ראויות לאהדה ככל שיהיו – אלא מן העובדה כי לא היה באמתחתו כסף שיכול היה, בדרך משפטית כלשהי, לבטל את הגזירה של איבוד ביתה של התובעת.
זאת ועוד: בשלב מסוים חדלו התובעת ומיכאל לשפות את הנתבע בגין החזרי המשכנתא לבנק ירושלים, שהנתבע המשיך לפרוע, למרות שהתובעת המשיכה להחזיק בנכס. אילולא היה הנתבע ממשיך לשאת בהחזרים החודשיים – התובעת הייתה ממילא מאבדת את הנכס לטובת הבנק [ראו סיכומי הנתבע, פסקאות 58-57, 75-74 ו-81].
אפשרות יישומה של עילת "טעות" מצד התובעת: כאן המקום להתייחס לאפשרות התיאורטית שלפיה התובעת טעתה בהבנת העסקה. כלומר, הגם שדחיתי את הטענה כי הנתבע ועורך דינו הטעו אותה – עדיין ניתן היה לטעון כי הלך הרוח הסובייקטיבי שלה, עובר לחתימת ההסכם, היה שונה מזה שנחתם בפועל; וכי מצב זה מכונן בידיה עילה לביטול ההסכם מחמת טעות. כמה שנאמר: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה. טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן" [חוק החוזים, סעיף 14(ב-ג)]. בענייננו, אין זה מן הצדק לבטל את החוזה; משום שהנתבע קיים את חלקו בעסקה, מיכאל שוחרר מן הכלא בכספו של הנתבע, המשכנתא של התובעת נפדתה בכספו של הנתבע, סכום נוסף בן כמה מאות אלפי ₪ שולמו לתובעת על ידי הנתבע, הנתבע ממשיך לשאת בתשלומי המשכנתא לבנק ירושלים, והתובעת ומיכאל לא הראו שבידם לפרוע את ה"הלוואה" – כפי שלטענתם תפסו את העסקה בטעות. כמו כן, הנתבע הודיע, כבר בבית הדין ושוב בהליך לפניי, שהוא מוכן לקיים את החוזה "בתיקון הטעות", במובן זה שהיה מוכן לקבל את כספו בחזרה, להשיב לתובעת את ביתה ובפועל לקיים את ההסכם שהתובעת ראתה בעיני רוחה תחת זה שעליו חתמה. אולם, משגם ההסכם שהתובעת ראתה בעיני רוחה לא קוים, לא במועדו המקורי ואף לא באיחור; מטעמים הכרוכים כולם במיכאל ולא בנתבע – אין כל טעם של צדק לבטל את ההסכם. ליבי ליבי על התובעת; אולם על בנה מיכאל טרונייתה, לא על הנתבע.

הוצאות
בענייננו, שני הצדדים נהגו שלא כהוגן; ועל ידי כך יצרו את העמימות שחייבה התדיינות ממושכת. התובעת פעלה "כמו שור עיוור", כהגדרתה שלה [כלעיל בפסקה ‎32]. היא חתמה על הסכם מבלי לקראו ומבלי להתייעץ לגביו – הן עם בנה, שהיה לו תפקיד מכריע בהולדת ההסכם ובקיומו; הן עם עו"ד מטעמה. לאחר שחתמה באה בטענות שלפיהן חתמה על דבר אחר מזה שאליו התכוונה; ובכך עשתה בדיוק את מה שצד לחוזה אמור שלא לעשות, במצוות הפסיקה [כלעיל בפסקה ‎21]. הנתבע, מצדו, הוא הצד האחראי לניסוח ההסכם, שהיה חלקי, ולא כלל התייחסות לנדבך הנוסף, בעל פה, בדבר התניית המכר באי-פירעון. גם הוא, על ידי כך, התנהל שלא כהוגן, באופן שגרם להתדיינות עם התובעת. כלומר, שני הצדדים התנהלו ברשלנות משפטית, שגרמה להתדיינות. לפיכך, אף צד אינו זכאי להוצאות מאת משנהו.
הנתבע 2, בנק ירושלים, נקלע לסכסוך שלא באשמתו. לפיכך הוא זכאי להוצאותיו. הבנק "נכנס לתמונה" בשל המשכנתא שנטל הנתבע, והסתמך על מסמכים שערך ב"כ הנתבע. רגליים לדבר שעצם אי-הכללתו של נדבך ההתניה של המכר באי-פירעון נועד ליצור כלפי בנק ירושלים את המצג הנדרש למתן ההלוואה, ומובן שכל המהלך הזה נעשה מטעם הנתבע. לפיכך, חרף דחיית התובענה להצהיר על בטלות ההסכם או ביטולו – הנתבע יישא בהוצאותיו של בנק ירושלים, כפי שיוחלט בעקבות בקשה לשומת הוצאות שתוגש.

סיכום
זוהי תובענה להכריז כי הסכם שלפיו התובעת מוכרת את ביתה לנתבע בתמורה לסך 1,800,000 ₪, בטל מחמת מרמה או מבוטל מחמת עושק; משום שהוסכם על הלוואה לצורך שחרור בנה של התובעת מהכלא, תוך שבית התובעת ישמש בטוחה בלבד; ובפועל הנתבע החתים את התובעת על הסכם מכר, תוך ניצול מצוקתה עקב מעצר בנה ומצבה הנפשי הקשה, ובתמורה חסרה.
הנתבע עומד על כך שטיבו של ההסכם כהסכם מכר הוסבר לתובעת עובר לחתימתה; כי לא היו אותות חיצוניים למצב נפשי חריג של התובעת; וכי שולמה בעד הנכס תמורה מלאה התואמת שתי שמאויות בלתי תלויות שנעשו לו.
התרשמתי כי העדויות לפני בית הדין "הישר והטוב", שלפניו התנהלה התדיינות קודמת בין בנה של התובעת, גם בשם התובעת, לבין הנתבע – שיקפו תמונה אמינה של אומד דעת הצדדים. עולה מפרוטוקול הדיונים בבית הדין כי אכן דובר מלכתחילה על הלוואה מובטחת בשעבוד בית התובעת, לצורך מימון שחרורו של בנה מהכלא; אולם, מכיוון שהנתבע העריך שההלוואה לא תיפרע – וכנראה גם כדי לקבל הלוואת משכנתא מבנק ירושלים – העדיף מתכונת של הסכם מכר עם תאריך פינוי דחוי לשנה, על מנת שאם בכל זאת החוב ייפרע בתוך מועד זה – המכר לא ימומש. בנה של התובעת היה מודע לכך, וטיוטה ראשונה של הסכם המכר הגיעה מעורכי דינו של הבן בהליך הפלילי שהתנהל נגדו. עניין זה הוסבר גם לתובעת, עובר לחתימה.
הלכה משפטית היא כי מי שחותם על חוזה נתפס על חתימתו, אפילו לא קרא מראש על מה הוא חותם. התנהגות התובעת, בחתימתה על ההסכם, העידה על גמירת דעתה להתקשר בהסכם כפי שנוסח. מכל מקום, הגעתי למסקנה כי אומד דעת הצדדים היה שהנתבע יעמיד כספים לצורך שחרורו של הבן, ואם לא יושבו תוך שנה – הנתבע יזכה, תמורתם, בביתה של התובעת. זו התוצאה המתחייבת מאי-פירעון; הן לפי הגרסה של מכר מותנה באי-פירעון, הן לפי הגרסה של הלוואה מובטחת בנכס.
אין מחלוקת כי התובעת ובנה לא השיבו לנתבע את כספו תוך שנה ממועד הכריתה של ההסכם (קרי: עד חודש מרץ 2016), או בכלל.
לאור המקובץ, אין מנוס מליתן תוקף להסכם המכר. זוהי תוצאה עגומה ומכמירת לב מבחינת התובעת, אשר גם קיפחה את ביתה וגם חויבה בשכ"ט בא-כוחה בסך 537,757.5 ₪ בתוספת מע"מ ובהוצאות משפט בסך 14,544 ₪ [סיכומי תשובה מטעם התובעת, סעיף 20; והאסמכתאות בנספח 1 להם]; אולם, למיטב הכרתי המקצועית, בית המשפט אינו מוסמך להגיע לתוצאה אחרת.
התובענה להצהיר על הסכם המכר כבטל או כמבוטל נדחית בזה, ללא צו להוצאות לחובת התובעת.
הנתבע ימסור לתובעת את הסך של 540,000 ₪, המשלים את תמורת המכר, עד יום 5.8.21. לסכום זה, הנכון לתאריך ההסכם, ייתוספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.2.15 עד תאריך פסק הדין. אם לא יבוצע התשלום עד המועד האמור – ייתוספו לו הפרשי הצמדה וריבית פיגורים כחוק מתאריך פסק הדין עד התשלום בפועל.
בנק ירושלים רשאי להגיש בקשה לשומת הוצאות עד יום 20.7.21.
תזכורת פנימית ליום 21.7.21.

ניתן היום, כ"ה תמוז תשפ"א, 05 יולי 2021, בהיעדר הצדדים.