הדפסה

בית המשפט המחוזי בבאר שבע ע"א 33287-10-20

בפני
כבוד ה שופטת עמיתה שרה דברת

המערערים
והמשיבים שכנגד

  1. עידן שושן
  2. סמי שושן
  3. פלורה שושן

ע"י ב"כ עוה"ד עדי רויטמן

נגד

המשיבה
והמערערת שכנגד
י.ג.מ.ח ייזום והשקעות בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד בנימין לבנטל

פסק דין

ערעור וערעור שכנגד על פסק דין של בית משפט השלום באשדוד בתיק 54496-11-17 מיום 24.7.20, שניתן על ידי כב' השופטת טלמור פרס, אשר קיבל חלקית את תביעה המשיבה וחייב המערערים בתשלום דמי שכירות בסך 54,080 ש"ח בצירוף מע"מ.

העובדות הרלוונטיות לעניינינו:
המשיבה הינה הבעלים של מקרקעין במצפה רמון, הידועים כגוש 39048 חלק מחלקה 2 חלק ממגרש 47 (להלן - "המקרקעין"), אותם רכשה ביום 27.09.2012 מהאחים "מ.ד.ד דביר בע"מ" (להלן - "הבעלים הקודמים"). ביום 1.5.11 חתמו הבעלים הקודמים על הסכם שכירות עם המערער 1 (להלן - "המערער"), שתוקפו מיום 15.05.2011 ועד ליום 14.05.2021. על המקרקעין, נבנה ע"י הבעלים הקודמים "מבנה ובו שטח בגודל של 248 מ"ר מתוחם בצהוב..." (להלן - "המושכר") (ראה ההסכם, מוצג 2 למוצגי המערערים ), כאשר מטרת המושכר היא להקים "מסעדה, בית אוכל, בית קפה בלבד.." (ס' א.4. להסכם השכירות) . דמי השכירות נקבעו לפי סכום למ"ר בתוספת מע"מ. המערערים 2 ו-3 ערבו להתחייבויותיו של המערער על פי הסכם השכירות .

המשיבה הגישה תביעה כספית כנגד המערערים בטענה, כי המערער עשה שימוש במקרקעין ב- 91 מ"ר, מעבר למושכר, ולפיכך מגיעה לה תוספת דמי שכירות בסך כולל של 221,457 ש"ח בהתאם להסכם השכירות.
המערערים טענו, כי בידיהם האישורים מהבעלים הקודמים לשימוש בכל השטחים בהם נעשה שימוש על ידם והמשיבה ידעה אודות אותם שימושים עוד טרם רכישת המקרקעין על ידה. מה גם שהמשיבה באה בנעלי הבעלים הקודמים גם ביחס להסכמות שהיו ביניהם, לגבי השימושים השונים.

פסק הדין של בית המשפט
בית משפט קבע, כי השטח המושכר הוא השטח הבנוי, וזה כולל את השטח הנלווה של "חצר המשק" אף שאינה מחושבת בתוך 248 מ"ר המופיעים בהסכם השכירות, שעה שגם נציג המשיבה אישר זאת בחקירתו וכך גם ב"כ המשיבה בסיכומיו, אם כי סבור הוא, שחצר המשק צריכה להיות פתוחה וקירוי מחייב בתשלום דמי שכירות.
נקבע, כי המשיבה אינה יכולה לגבות דמי שכירות נוספים בגין "חצר המשק" שהותקן בו גגון הצללה, שכן מדובר בשטח המהווה חלק מהמושכר, והייתה יכולה לדרוש רק את הסרת הקירוי. זאת, בין היתר, בשל העובדה , כי המשיבה העלתה את דרישתה לתשלום דמי שכירות נוספים בשיהוי ניכר ובחלוף חמש שנים מהמועד בו רכשה את המקרקעין ושש שנים ממועד החתימה על הסכם השכירות. המשיבה ידעה , כי המערע ר עושה שימוש בשטח זה כשהוא מקורה אך לא העלתה דרישה אף לא במסגרת הליכים קודמים שהתנהלו בין הצדדים.
מנגד נקבע, ששטח ה"פטיו" אינו מהווה חלק מהמושכר , אלא מיועד לשימוש לכלל בעלי העסקים במתחם, אף כי המערער הוכיח שהשימוש בחלק זה נעשה בידיעת והרשאת הבעלים הקודמים ולאחר מכן גם בידיעת המשיבה עצמה, תוך שבית משפט נותן אמון מלא בעדות המערער. חרף קביעה זו ועל אף שהמשיבה ידעה על השימוש שעושה המערער בשטח ה"פטיו" והשתהתה בדרישתה לדמי שכירות נוספים, נקבע, כי יש לראות ב מערער כ"בר רשות ללא תמורה" לשימוש חינם בשטח זה מכוח הסכמת הבעלים הקודמים והמשיבה, אך הרשאה זו ניתנת לביטול על ידי גילוי דעת של הבעלים ועם ביטולה זכאים הם לדרוש דמי שימוש ראויים ממועד הביטול. המשיבה הביעה דרישה ברורה כלפי המערער במכתבה מיום 06.04.2017 ו עליו לשאת בתשלום בגין שטח ה"פטיו" ממועד פניית המשיבה ועד למועד פינוי המושכר ביום 01.06.2019. גודל שטח ה"פטיו" נלמד מתכנית שהוגשה על ידי הבעלים הקודמים, ומסקנת בית משפט הייתה, כי מדובר בשטח של 52 מ"ר, במכפלת 40 ש"ח למ"ר, למשך 26 חודשים, בסך כולל של 54,080 בצירוף מע"מ .

טענות הצדדים
המערערים טוענים, כי בית משפט נתן אמון מלא בגרסתם וקיבל למעשה טענותיהם, אך שגה בקביעתו, שמלשון ההסכם נלמד, כי שטח ה"פטיו" אינו מהווה חלק משטח המושכר. הטלת החיוב סותרת גם את הממצאים והקביעות העובדתיות; עוד נטען, כי החיוב לגבי התקופה, שמיום 06.04.2017 ועד ליום 01.06.2019 חורג ממסגרת כתב התביעה ואף לא שולמה אגרה בגין סעד זה.
לגישת המערערים נפלה טעות קולמוס בהגדרת תיחום השטח בהסכם השכירות, שעה שהמשיבה נמנעה בחוסר תום לב לצרף את התשריט להסכם השכירות ולראיותיה בתביעה. עוד נטען, כי עצם הטלת החיוב בטעות יסודה, שכן ההסכמות ביחס להקמה ושימוש בשטח ה"פטיו" היוו את הבסיס להתקשרות בין המערער לבעלים הקודמים והפכו לחלק בלתי נפרד ממערכת החוזית השלמה ביחס למושכר, הכוללת הסכם שכירות, אישור והסכמת הבעלים הקודמים לשימוש חורג ואישור להקמת הפטיו ושימוש בשטח זה ללא תשלום נו סף. בהתאם להסכמות האמורות הושקעו, כך לטענת המערער, משאבים כספיים רבים להקמת הפטיו והקמת בית קפה במקום, ואין לאפשר למשיבה לבטל באופן חד צדדי את ההסכמות כאשר משמעות הדבר היא סגירת עסקו של המערער וירידה לטמיון של השקעות כספיות רבות.
קביעת בית משפט, כי מעמדו של המערער הינו "בר רשות ללא תמורה" שגויה ולא נטענה על יד י מי מהצדדים במהלך ניהול ההליך; שימוש בשטח ה"פטיו" במשך שנים, ללא הפרעה, לאחר שהושקעו משאבים כספיים מצביעים על כך שלכל הפחות ניתנה למערער רשות בלתי הדירה לעשות שימוש במקרקעין, ומכוח עקרונות הצדק והיושר יש להתנות את הפסקת הרשות בהענקת פיצוי משמעותי למערער על השקעותיו והמוניטין שצבר שבמהלך השנים. עוד נטען, כי במכתב המשיבה מיום 06.04.2017 לא ביטלה את ההרשאה או ההסכמה לשימוש בשטח הפטיו אלא טענה כי מדובר בפלישה. משכך, המשיבה מעולם לא פנתה למערער ולא הודיעה לו על ביטול ההסכמות לשימוש בשטח ה"פטיו", כל זאת כאשר המשיבה דרשה באופן חד צדדי תוספת דמי שכירות החל ממועד השכירות ועד לפינוי בפועל, טענה שנדחתה בבית משפט.

מנגד טוענת המשיבה, שקביעת דמי השכירות הנוספים הייתה צריכה להתבסס על כל תקופת השימוש ע"י המערער ולא רק על 26 חודשים, שכן המערער עשה שימוש מסחרי בשטחי המשיבה בהיקף של כ-92 מ"ר מעבר לשטחי השכירות המוסכמים. נטען , כי המערערים לא זימנו לעדות את הבעלים הקודמים, כדי לתמוך בגרסה, שניתנה הסכמה לשימוש בשטחים הנוספים, כאשר הנטל מוטל עליהם, בניגוד לקביעת בית המשפט.
בנוסף, מהבקשות לשימוש חורג לא ניתן ללמוד על הסכמת הבעלים לשימוש בשטחים הנוספים, הגם שבקשות אלה אינן חתומות ע"י רמ"י או הבעלים הקודמים. כמו כן, אין התייחסות לכך ש המערער הינו עו"ד במקצועו ואמו, המערערת 3, הייתה בשנים הרלוונטיות יו"ר וועדת התכנון והבניה ויו"ר המועצה המקומית מצפה רמון, ואף לא זומנה להעיד. לעמדת המשיבה, לא הוכחה הסכמת הבעלים הקודמים לעניין השימוש בשטח ה"פטיו", בגינו לא שולם תשלום כלשהו, ואף מנהל המשיבה העיד כי לא נתן הסכמה לשינוי בשטח ולא נתן פטור מתשלום דמי שכירות. זכויות המשיבה אינן מתאיינות רק על בסיס "שתיקה" והפיכת המערער ל"בר רשות", ובהתאם לכך יש לחייב את המערערים בשל מלוא תקופת השימוש.

דיון
לאחר שעיינתי בהודעת הערעור ובערעור שכנגד ושמעתי טיעוני הצדדים, יש לקבל הערעור ולדחות הערעור שכנגד.

יש ממש בטענת המערערים לפיה קביעת בית משפט , כי מעמדו של המערער הינו "בר רשות ללא תמורה" לא נטענה על י די מי מהצדדים במהלך ניהול ההליך. קביעה זו של בית המשפט חורגת מגדרי המחלוקת בין הצדדים, כפי שהוגדרה בכתבי הטענות ואף אינה מתיישבת עם הכלל שלפיו בית המשפט לא יעניק לתובע סעד שלא נתבקש בכתב התביעה ( ע"א 9118/06 שנרום בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ [פורסם בנבו] פסקה 39 (05.03.2009). כלל זה איננו מוחלט, בהינתן נסיבות מיוחדות רשאי בית משפט לחרוג ממנו כאשר מדובר בסעד הנובע ישירות מן הסעד המקורי שהתבקש וכל העובדות להענקת אותו הסעד התבררו בפני בית המשפט והצדק או הצורך ללבן את השאלות המהותיות שבמחלוקת, מחייבים את מתן הסעד אף שלא נתבקש (ע"א 9137/07 אנה אוסיפובה נ' קלישטיין [פורסם בנבו] פסקה 5 (23.10.2008). ע"א 8659/99 חברת נוף ים כחול השקעות ופיתוח פרוייקטים בע"מ נ' פיינרו, פ"ד נד(2) 625, 633 (08.05.2000) ולענייננו יפים הדברים:
"לא יוענק סעד כנגד נתבע אשר כלפיו לא נתבקש סעד כזה כלל, וכאשר לא ניתנה לו הזדמנות להשמיע טיעוניו ולהתייחס לאפשרות כי יוטל עליו חיוב כזה או אחר".
בית משפט לא נימק מדוע מוצדק בנסיבות העניין להעניק סעד שלא התבקש ולקבוע, כי המערער הינו "בר רשות ללא תמורה" , על אף שטענה זו לא נטענה על ידי מי מהצדדים. ככל שסבר ביהמ"ש, כי זו המסקנה המתבקשת מתוך הראיות שהובאו בפניו, צריך היה להביא זאת לידיעת הצדדים ולאפשר להם לטעון לענין זה. לאור קביעה זו של בית המשפט טענו המערערים בפני, שהשקיעו משאבים כספיים ואת הפסקת הרשות יש להתנות בהענקת פיצוי כספי . קולם של הצדדים, כאמור, לא נשמע בטרם הטיל בית משפט את החיוב על המערערים בלא שניתן להם יומם בבית משפט וברי, כי הכרעה זו אינה יכולה לעמוד.
יתרה מזו, בחיוב המערערים חרג ביהמ"ש מכתבי הטענות וחייב בתשלום בגין תקופה שזכרה לא בא לידי ביטוי בכתב התביעה, דהיינו, מיום 24.11.2017 ועד ליום 01.06.2019.

גם לגופו של ענין, קביעת בית המשפט, כי מדובר בבר רשות, אינה יכולה להיותר על כנה. משנקבע שניתנה הסכמת הבעלים הקודמים לשימוש בפטיו, נשמט הבסיס לקביעה, כי מדובר בבר רשות, שכן הסכמה ז ו, שניתנה לאחר חתימת הסכם השכירות הופכת לחלק בלתי נפרד מההסכם וכל עוד ההסכם בתוקף, תקפה גם הסכמה זו. לא ניתן לעשות פיצול מלאכותי רק בשל חילופי בע לים, שכן ההסכמות שבין המערער לבעלים הקודמים מחייבים גם את המשיבה, שנכנסת לנעלי הבעלים הקודמים ושעה שלא הוכח, שהסכמת הבעלים הקודמים היתה מוגבלת בזמן חלה היא, כאמור, על מלוא תקופת החיות של ההסכם; על כן, דין הערעור להתקבל.

בערעור שכנגד של המשיבה אין ממש. רובו ככולו עוסק בתקיפת ממצאים עובדתיים ודינו לדחי יה מכח האמור בתקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי התשע"ט - 2018. אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק הדין, התומכים במסקנה המשפטית ואין טעות שבחוק בפסק הדין.
ומעבר לנדרש - בניגוד לטענת המשיבה, אין מדובר בשני היתרים שונים, אלא בהיתר אחד, שאין מחלוקת לגביו, שהבעלים הקודמים חתום עליו. הפניה של המערער לועדה המקומית לתכנון ובניה , אליו מתייחסת המשיבה כבקשה להיתר נוסף עליו לא חתום הבעלים הקודמים, אלא המערער , באה על רקע דרישת הועדה למילוי תנאים, כתנאי למתן ההיתר לשימוש החורג , שהוגש ע"י הבעלים הקודמים. הפיצול שעושה המשיבה בין שתי הבקשות, בטעות יסודו שכן מדובר בבקשה אחת בלבד. מה גם - התיק אינו עוסק בדיני תכנון ובניה אלא בשאלה אם ניתנה או לא ניתנה הסכמה של הבעלים הקודמים לשימוש בפטיו.

עסקינן בממצאים, עובדתיים אשר נקבעו בידי בית משפט, ובטענות המשיבה אין ממש, גם לא בטענות לגבי הסכמת הבעלים הקודמים. הלכה ידועה היא כי ערכאת הערעור, ככלל לא תתערב בקביעת ממצאים עובדתיים, וזאת בשל התרשמותה הישירה והבלתי אמצעית של הערכאה המבררת מבעלי הדין, מחקירות העדים ומחומר הראיות, כאשר התערבות שכזו שמורה אך למקרים חריגים, אשר המקרה שלפנינו אינו נמנה עמם (ראו: ע"א 1596/18 ח'ורי נ' עמוס [פורסם בנבו] פסקה 17 (16.03.2020).
בית משפט פירט באופן יסודי את התרשמותו ממארג הראיות והעדויות ונימק מדוע הוא רואה לנכון ליתן אמון מלא בעדותו של המערער בניגוד לעדותו של נציג המשיבה, ( ס' 16- 33 לפסה"ד) ואין בסיס להתערבות ערכאת הערעור בקביעות אלה.

סוף דבר - אני מקבלת הערעור ומבטלת חיוב המשיבה על פי פסה"ד של בית משפט קמא, וכתוצאה מכך תביעת המשיבה - נדחית.
הערעור שכנגד - נדחה.
המשיבה תשלם הוצאות ושכ"ט המערערים בשתי הערכאות בסכום של 45,000 ש"ח
הערבון שהופקד ע"י המערערים יוחזר להם באמצעות ב"כ.

ניתן היום, א' ניסן תשפ"א, 14 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.

שרה דברת, שופטת