הדפסה

בית המשפט המחוזי בבאר שבע ה"פ 61343-07-17

בפני
כבוד ה שופטת גאולה לוין

המבקש

נתנאל שוסטר
ע"י ב"כ עוה"ד דורון ברקוביץ'

נגד

המשיבים

1.יוסף פדלון
ע"י ב"כ עוה"ד ירון יטיב

2.קשת המאה בע"מ

3.מאיר פרץ

פסק דין

לפניי המרצת פתיחה בה עותר המבקש להורות על ביטול הסכם מכר דירה בעיר אשקלון, שהייתה בבעלות המבקש ונמכרה למשיב 1 . הדרישה לביטול ההסכם מבוססת על טענת עושק ועל הטענה כי רוכש הדירה לא שילם את התמורה המוסכמת.

רקע

1. הדירה נושא התובענה היא דירת שלושה חדרים באשקלון, הידועה כגוש 1353 חלקה 15 ברחוב אייר 3 דירה 15 (להלן: "הדירה"). המבקש רכש את הדירה בשנת 2012 תמורת 570,000 ₪.
באוקטובר 2015 נרשמה על הדירה משכנתא לטובת משיבה 2 – קשת המאה בע"מ – אשר העמידה למבקש הלוואה בסך 160,000 ₪. המבקש התקשה לעמוד בהחזרי החוב החודשיים והחוב תפח לכ-270,000 ₪ בספטמבר 2016.

2. ביום 15.11.2016 נחתם הסכם למכירת הדירה בין המבקש לבין המשיב 1 (להלן: "המשיב").
התמורה המוסכמת בחוזה עמדה על 630,000 ₪ שישולמו באופן הבא: 170,000 ₪ ישלם הרוכש במעמד חתימת ההסכם; 270,000 ₪ ישלם הרוכש ישירות למשיבה 2 אשר לטובתה הייתה רשומה משכנתא על הדירה; 190,000 ₪ ישלם הרוכש עד ליום 30.11.2016 כנגד מסירת החזקה בדירה.

3. המרצת הפתיחה המקורית הוגשה ביום 27.7.2017 על ידי המבקש ואביו, והופנתה כנגד הרוכש-המשיב, כנגד משיבה 2 וכנגד עו"ד שמואל קזאז, שייצג את הצדדים להסכם המכר. הטענה העיקרית שעלתה בהמרצת הפתיחה היא שהמשיב ניצל את מצבו הנפשי של המבקש בזמן חתימת ההסכם, וקנה את הדירה במחיר נמוך משווי השוק (כאמור 630,000 ₪). בנוסף נטען, כי המשיב לא שילם את מלוא התמורה בעבור העסקה.
המרצת הפתיחה התבססה על הטענה כי בזמן העיסקה המבקש היה שרוי ברפיון אסוציאטיבי ושימוש בסמים ולא היה מסוגל לבדוק את סבירות המחיר החוזי. נטען כי הוא גם אוים על ידי משיבה 2 כי אם לא יפרע את חובו דירתו תלך לכונס נכסים.
להמרצת הפתיחה צורף תיעוד רפואי מהמרכז לבריאות הנפש בבאר שבע, מיום 13.7.2017, לפיו המבקש מאושפז במרכז לבריאות הנפש מיום 23.1.2017, כאשר תחילה אושפז לצורך התסכלות וכתיבת חוות דעת פסיכיאטרית (לאחר שהואשם בחבלה בכוונה מחמירה) ולאחר מכן אושפז לפי צו אשפוז לפי סעיף 15ב (לחוק טיפול בחולי נפש, התשנ"א-1991.

בד בבד עם המרצת הפתיחה, הוגשה בקשה לצו מניעה זמני.

4. ביום 13.8.2017 הגיש המשיב כתב תשובה להמרצת הפתיחה ולצו המניעה הזמני.
המשיב טען כי אין כל הצדקה לבטל את ההסכם.
לכתב התשובה צירף המשיב "זיכרון דברים" (הנושא את התאריך 13.7.2017), שנחתם בין המשיב למר חי ביטון. זיכרון הדברים התייחס למכר הדירה לחי ביטון תמורת 745,000 ₪.
לכתב התשובה צורף גם "הסכם ביטול עסקה" בין המשיב למר חי ביטון, הנושא את התאריך 4.9.2017, ועל פיו הוסכם כי מר חי ביטון ישלם למשיב סך של 45,000 ₪ בגין ביטול ההסכם.
בנוסף, צוף לכתב התשובה חוזה למכירת הדירה, גם הוא נושא את התאריך 4.9.2017, שנחתם בין המשיב למר מאיר פרץ – המשיב 3- בסך של 700,000 ₪. הערת אזהרה לטובת המשיב 3 נרשמה ביום 7.9.2017.

5. ביום 2.10.2017 התקיים דיון במעמד הצדדים בבקשה לצו מניעה זמני. בדיון מסר המשיב פרטים אודות העסקאות שנעשו עם צדדים שלישיים בנוגע לדירה.
מדברי המשיב עולה כי קיבל מידיו של מר פרץ סך של 330,000 ₪; 70,000 ₪ נוספים מופקדים אצר עורך הדין; ו-300,000 ₪ נוספים אמורים להשתלם לכיסוי משכנתא.
בדיון מסר עו"ד קזאז כי אין לו שום נגיעה לסעד ההצהרתי שהתבקש בתובענה. הוא העיד על נסיבות חתימת ההסכם מנקודת מבטו, על כך שלא הייתה לו כל היכרות קודמת עם המבקש, על כך שלא ניכר היה על המבקש כי הוא סובל מבעיה ועל כך שלא היתה לו כל מעורבות בקביעת התמורה עבור הדירה. עו"ד קזאז אישר כי ביקר את המבקש בתקופת אישפוזו, אך לטענתו לא החתים אותו על מסמכים כלשהם.

6. בתום הדיון ניתן צו ארעי האוסר על כל דיספוזיציה בדירה, כדי למנוע שינוי נוסף במצב הזכויות בנכס.
בנוסף, הוריתי על מחיקתו של אביו של המבקש מהמרצת הפתיחה. עו"ד קזאז נמחק כמשיב בהמרצה, וזאת לבקשתו ובהסכמת הצדדים. הוריתי על צירופו של מאיר פרץ כמשיב נוסף, לאחר שהמשיב ימציא את פרטי העסקה למכירת הדירה ואת פרטיו של הרוכש.

ביום 25.10.2017 הוגשה המרצת פתיחה מתוקנת, יחד עם בקשה לצו מניעה זמני, גם כנגד מר מאיר פרץ – המשיב 3.

טענות הצדדים

7. לטענת המבקש, בזמן עסקת המכר היה שרוי ברפיון ושימוש בסמים מסוג קריסטל. הוא מציין כי בינואר 2017 הוא נעצר בחשד לחבלה בכוונה מחמירה, שיבוש הליכי משפט והחזקת סכין, ואושפז עפ"י צו במחלקה סגורה בבית חולים לחולי נפש. המבקש טוען כי מצבו בזמן שהגיע לאשפוז מלמד על כך שבעת כריתת ההסכם היה במצב נפשי קשה, שכן הידרדרות במצב נפשי ויציאה מאיזון אינה מתרחשת ביום אחד אלא מדובר בתהליך ארוך.
נטען כי קודם למכירת הנכס, משיבה 2 איימה על המבקש כי אם לא יפרע את חובו המובטח במשכנתא, הדירה תימכר בכינוס נכסים. לטענת המבקש, המשיבה 2 נטלה ריביות נשך מאדם שאינו בריא בנפשו, דבר המהווה עושק, ניצול מצוקה ומצב נפשי פיזי ומנטלי של אדם שאינו אחראי למעשיו.

8. המבקש צירף חוות דעת שמאי (מיום 18.7.2017) שערכה השמאית מיכל קרן-ארז, ולפיה שווי הדירה הוא 820,000 ₪ נכון למועד עריכת השמאות .
מכאן טענת המבקש כי התמורה על פי הסכם המכר נמוכה ב- 200,000 ₪ לפחות מערכי השוק.

9. בנוסף טוען המבקש כי לא קיבל את התמורה המוסכמת. לטענת המבקש, הוא לא קיבל סך של 170,000 ₪ שהיו אמורים לעבור לידיו במעמד החתימה על ההסכם.
המבקש אישר כי קיבל טיפין טיפין סכומי כסף במזומן מהמשיב, הנאמדים בסך כולל של 100,000 ₪, וביולי 2017 העביר עו"ד קזאז למבקש סך של 95,800 ₪. נטען כי המשיב קיזז סך של 282,000 ₪, על-פי מכתב כוונות של משיבה 2 , על חשבון החוב כלפיה.

10. המבקש מוסיף וטוען כי בתקופה בה היה מאושפז, פרץ המשיב את הדירה, רוקן את תכולתה והעלים את הרהיטים והמיטלטלין שהיו בה, לרבות זהב וכסף מזומן של המבקש. המבקש מציין כי המשיב ועו"ד קזאז ביקרו אותו בבית החולים הפסיכיאטרי והחתימו אותו על מסמכים שאינו יודע לומר מה תוכנם.

11. המבקש טוען כי חולשתו מוכחת מעצם אשפוזו למשך 7 חודשים, אשפוז שהתרחש סמוך לאחר חתימת הסכם המכר. המשיב, על פי הנטען, היה מודע לחולשתו של המבקש, רכש את הדירה בשווי הנמוך ב-25% ממחירה האמתי, ואף לא שילם את מלוא התמורה החוזית, והכל תוך ניצול מחפיר של המבקש.

12. בנוגע לניסיון המכירה למר חי ביטון, טוען המבקש כי מר ביטון נזעק לעזרת המשיב על מנת לדמות מצב בו הדירה נמכרה זה מכבר, ועל מנת ליצור קושי בהשבת המצב לקדמותו, והכל כדי להבריח את הדירה. באשר למכירה הנטענת ל מר מאיר פרץ, טוען המבקש כי הדירה נמכרת ב"מכירת חיסול" אולי בשל מצוקה כספית, אולי כנגד תמורה נוספת ששולמה במזומן על מנת להציג לבית המשפט תמונה מסולפת של מחיר השוק.

13. בכתב התשובה להמרצת הפתיחה ולבקשה למתן סעד זמני טען המשיב לא מדובר בעושק, שכן המבקש הוא שפנה אליו בהצעה לרכישת הדירה. המשיב מוסיף כי לא הי יתה לו כל סיבה לחשוב כי מדובר באדם שאיננו נורמטיבי, והוא התרשם כי המבקש מבין את מעשיו, מעוניין למכור את הדירה ובכספי התמורה לקנות משאית ולעבוד כעצמאי.

המשיב מוסיף כי המבקש החסיר פרטים מהותיים כגון פרטי אשפוזו במוסד; גזר הדין שטוען כי ניתן בעניינו; והלוואות אשר נטל ושבגינן נאלץ למכור את הדירה.

המשיב טוען כי הוא רכש את הדירה רק לאחר הערכת שמאי מקרקעין מטעמו (השמאי אברהם ברק בן יאיר), אשר העריך כי הדירה היא בת 2.5 חדרים (ולא 3 חדרים כפי שנטען על ידי המבקש), ושוויה 680,000 ₪. חוות הדעת השמאית (מיום 11.10.2016) צורפה לכתב התשובה.
לטענת המשיב, המבקש הציע את הדירה בעבור 700,000 ₪, ולאחר הפצרות חוזרות ונשנות מצד המבקש, הסכים המשיב לקנות את הדירה בסך של 630,000 ₪.

14. המשיב טוען כי המבקש קיבל את מלוא התמורה שנקבעה בהסכם, ואף למעלה מכך ביתר של 14,000 ₪. לטענת המשיב, הוא שילם ישירות למשיבה 2 את סכום המשכנתא, באמצעות משכנתא שנטל מבנק דיסקונט. לטענתו, כיוון שהמבקש לא שילם את תשלומי המשכנתא החודשיים בזמן, הסכום לתשלום היה גבוה ב- 14,000 ₪ מהסכום במכתב הכוונות.

לתשובתו להמרצת הפתיחה צירף המשיב אישור מיום 28.12.2016 החתום על ידי המבקש על "תקבול תשלום על דירה שמכרתי ברח' אייר 3/15 באשקלון" ובו הופיע פירוט תשלומים:

10,000.00
5,000.00
35,000.00
2,000.00
2,800.00
2,000.00
8,000.00
27,700.00
וזאת עד תאריך 28.12.2016 92,500.00
יתרה לתשלום 107,500.00".

המשיב סבור כי כל טענות המבקש הן טענות כספיות גרידא אשר צריכות לבוא לידי ביטוי בתביעה כספית.

מהלך הדיון

15. ביום 29.11.2017 התקיים דיון בבקשה לצו מניעה. בדיון נשמעו עדו יותיהם של המבקש, המשיב והמשיב 3 – מאיר פרץ . לאחר שהגישו המבקש והמשיב סיכומיהם בנוגע לסעד הזמני, קבעתי (בהחלטה מיום 4.3.2019) כי צו המניעה הזמני שניתן ביום 2.10.2017 האוסר על דיספוזיציה בדירה, יוותר על כנו.

16. במסגרת בירור התובענה עצמה, הוסכם (בקדם משפט ביום 19.7.2018) על מינוי שמאי מטעם בית המשפט. משיב 3, שלא התייצב לקדם המשפט, ואף לא הגיש כתבי טענות מטעמו, הודיע (ביום 26.7.2018 כי אין לו התנגדות למינוי שמאי מטעם בית המשפט, אך הוא אינו מתכוון לשאת בשכר טרחתו.

בהחלטתי מיום 14.10.2018 מיניתי את מר אליהו טלמון כשמאי מטעם בית המשפט.

השמאי מטעם בית המשפט העריך את שווי הדירה בסך של 860,000 ₪.
השמאי נחקר על חוות דעתו ועל תשובתו לשאלות הבהרה ביום 10.4.2019.

על פי חוות הדעת השמאית, הנכס הוא דירת שלושה חדרים, בשכונה בת כ-30 שנה, והדירה נבנתה לפני כ-25 שנה. השומה התייחסה לשווי הנכס בנובמבר 2016, וניתנה על בסיס מצבה, רמת התחזוקה של הדירה ועסקאות מכר דומות בסביבת הנכס בסמוך למועד הקובע לשומה.

17. ביום 19.7.2018 הגיש המבקש לתיק "אישור רפואי" שנערך לבקשתו על ידי דר' פיוטר מלב, פסיכיאטר מומחה. בפני דר' מלב עמדו שני מסמכים רפואיים מהמרכז לבריאות הנפש בבאר שבע (מיום 23.1.2017 ומיום 27.2.2017). על בסיסם קבע דר' מלב כדלקמן:

"מעיון במסמכים למדתי כי מר שוסטר משתמש בסמים שונים כולל קשים במשך זמן ממושך.
בתאריך 23.1.2017, אובחן כסובל ממצב פסיכוטי חריף, עקב שימוש בסמים. הומלץ על טיפול תרופתי, כולל תרופה נוגדת פסיכוזה מסוג Zyprexa.
לפיכך יש סבירות רבה מאוד, כי מר שוסטר שהשתמש בסמים גם בתקופה הרלוונטית לשאלתו של מר ברקוביץ והיה שרוי במצב דומה למצבו בעת טיפול במרכז ברה"ן באר שבע, בינואר 2017.
דהיינו היה במצב פסיכוטי, לכן שיפוטו ושיקול דעתו היו עלולים להיות פגומים באופן ניכר".

18. במסגרת דיוני ההוכחות, נחקרו המבקש, אביו, המשיב, המשיב 3 והשמאי מטעם בית המשפט. יצוין כי המשיב לא ביקש לחקור את עורכת חוות הדעת השמאית מטעם המבקש או את ד"ר פיוטר מלב.

19. בסיכומי המבקש, חזר המבקש על טענותיו והוסיף כי קביעת הפסיכיאטר מתיישבת עם מסקנת בית המשפט בהחלטה למתן סעד זמני, עם פיטורי המבקש מעבודתו בשל מצבו הנפשי ועם עדותו של המבקש בדיון ההוכחות, בו תיאר את מצבו הנפשי בשל השימוש בסמים.

המבקש הוסיף וטען כי חוות דעתו של השמאי מעידה על כך שהנכס נמכר במחיר נמוך ממחיר השוק, ושעל פי חקירתו של השמאי, כדי להצדיק מחיר כזה, היא צריכה להיות הרוסה לחלוטין, ללא ריצוף, מטבח וכלים סניטריים.

לטענת המבקש, נמצאו סתירות בבין גרסתו של עו"ד קזאז לבין גרסתו של המשיב בקשר ל תשלום בסך 170,000 ₪ במעמד החתימה . נטען כי מעדותו של עו"ד קזאז עולה כי התמורה שולמה לפני שהצדדים הג יעו אליו, ואילו על פי גרסת המשיב התמורה שולמה אחרי שיצאו ממשרדו.

המבקש הדגיש כי המשיב נמנע מהבאת עדים מטעמו לרבות צד ג' אשר נכח בעסקה, בנו אשר סייע לו לטענתו בתשלום במזומן, ועורך חוות הדעת השמאית מטעמו, ונמנע מחקירת הפסיכיאטר מטעם המבקש.

20. המשיב טען בסיכומיו כי המבקש קיבל את מלוא התמורה. לטענתו, וכפי שהעיד במהלך דיון ההוכחות, הוא העביר למבקש את הכסף במזומן (חלקו בדולר אוסטרלי וחלקו בשקלים), מה שמתיישב עם מצבו הכלכלי הדחוק של המבקש והעדפתו לקבל את התשלום במזומן.
לטענת המשיב, המבקש חתם על קבלת מלוא התמורה מספר פעמים – בהסכם המכר ( בסעיף 9.א בו נכתב כי חתימה על ההסכם מהווה אישור על קבלת התשלום הראשון ), במסמכי המשכנתא שהמשיב נטל מבנק דיסקונט, ובמסמך "תקבול לתשלום" שנערך בין המבקש למשיב (נספח ז' לתשובת המשיב ).

בנוגע למצבו הנפשי הנטען של המבקש, טוען המשיב כי בזמן החתימה על ההסכם היה המבקש שפוי, ועל כך אפשר ללמוד מעדותו בדיון כי רצה לקנות משאית ולפתוח עסק מכספי המכירה; מכך שעל פי המסמכים הרפואיים המבקש לא היה מוכר למחלקה הפסיכיאטרית; ומכך שלא המציא תעודה רפואית על פי תקנות סד"א.

בנוגע לערך הדירה, טוען המשיב כי חוות הדעת מטעמו שהוצאה בזמן אמת, העמידה את שווי הנכס על סך של 680,000 ₪. בנוגע לשמאי המומחה מטעם בית המשפט, טוען המשיב כי עדותו הייתה מתחמקת ומתפ תלת והוא לא ידע להסביר כיצד קבע את המחיר בחוות הדעת.

21. משיב 3 לא הגיש סיכומים.
משיב 3 גם לא התייצב לדיון ביום 10.4.2019 שנקבע לחקירת השמאי מטעם בית המשפט, הגם שהדיון נקבע בנוכחותו (בדיון מיום 11.3.2019).

דיון והכרעה

22. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, ואת התשתית הראייתית שפרשו לפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל.

כידוע, אחד מעקרונות היסוד של דיני החוזים הוא העיקרון שלפיו חוזים יש לקיים. עיקרון נוסף הוא שההתקשרות בחוזה תנבע מרצון חופשי. בנסיבות מסוימות, עלולים עקרונות אלה להתנגש ויש למצוא את נקודת האיזון ביניהם. ככל שהפגם ברצון החופשי של צד לחוזה חריף יותר, כך יקטן משקל החובה לקיים את החוזה, עד לביטול החוזה בנסיבות מסוימות, וההפך (ע"א 2409/10 אילנה מגורי נ' ראובן מלאכי (23.8.2012) פסקה 29 לפסק דינו של כב' השופט ס' ג'ובראן והאסמכתאות שם).

23. סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") מאפשר לבטל חוזה מחמת עושק, וזו לשונו:

"מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".

כידוע, עילת העוש ק מחולקת לשלושה יסודות השלובים זה בזה – מצבו של העשוק (מצוקה, חולשה שכלית או גופנית, חוסר ניסיון) ; התנהגותו של העושק; העדר איזון סביר בין הערכים המוחלפים בין העשוק לבין עושקו (תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל).

שלושת היסודות הם מצטברים ושלובים. מצטברים מאחר שדי כי אחד מהם לא יתקיים כדי שלא תשתכלל עילת העושק. שלובים מאחר שקיים ביניהם יחס גומלין, במובן זה שאם אחד היסודות התקיים באופן מובהק, אפשר כי האחר יהיה מובהק פחות, ועדיין ייקבע כי התקיים עושק (רע"א 617/08 מלון עדן נהריה בע"מ נ' יוסף קסל (ניתן ביום 21.9.2014) פסקה 37 לפסק דינו של כב' השופט ח' מלצר והאסמכתאות שם).

24. התשתית העובדתית שנפרשה בפניי מובילה למסקנה כי בהתקשרות בין המבקש למשיב מתקיימים שלושת מרכיבי עילת העושק, באופן המקים למבקש את הזכות לבטל את הסכם המכר. אדון בכל אחד מהיסודות.

25. מצבו של המבקש. בהתאם לחוק, יסוד זה עניינו מצוקה של המתקשר, חולשה שכלית או גופנית או חוסר נסיון. בהתאם להלכה הפסוקה, אלה צריכים להיות כבדי משקל, ועל בית המשפט להשתכנע, שהסיטו את שיקול דעתו של העשוק סטייה של ממש מנתיבו הנכון (ע"א 403/80 חי סאסי נ' נעימה קיקאון, לו(1) 762, 765).

על פי הראיות שהציג המבקש, ואשר לא נסתרו, בתקופה הסמוכה לאחר ההתקשרות בהסכם הוא היה במצב נפשי פסיכוטי, והדעת נותנת כי התקשה להבין את תנאי החוזה עליו חתם.

במכתב של דר' סוחורוקוב אוקסנה מיום 13.7.2017 שצירף המבקש להמרצת הפתיחה (נספח ג'), עולה כי המבקש אושפז במרכז לבריאות הנפש בבאר שבע מתאריך 23.1.2017, תחילה לצורך הסתכלות וכתיבת חוות דעת פסיכיאטרית ובהמשך על פי צו אשפוז בשל הרשעתו של המבקש בחבלה בכוונה מחמירה, שיבוש הליכי משפט והחזקת סכין.
אכן, במכתב נמסר כי המבקש אינו מוכר למערכת הפסיכיאטרית. אך בהמשך נכתב:

"בקבלתו תאר שימוש בסמים סביב הארוע וסביב מעצרו. בקבלתו ביטא מחשבות שווא של יחס ורדיפה כלפי מטופלים במחלקה. בהליך החשיבה נצפו ריפיון אסוציאטיבי ומשיקנות. האפקט היה מרומם ורגזני, דיבר בשטף ובלחץ. במחלקה הוחל טיפול תרופתי ותחתיו נצפה שיפור במצבו הנפשי באופן משמעותי".

על פי המכתב, המבקש אובחן כסובל מ- suspected multiple drug use, psychotic disorder, predominantly polymorphic, dissocial personality disorder .

עוד עולה מהמכתב כי המבקש אושפז לפי סעיף 15(ב) לחוק טיפול בחולי נפש, התשנ"א-1991, קרי בית המשפט מצא כי המבקש היה חולה בשעת מעשה העבירה שבו הואשם ולפיכך אין הוא בר עונשין והוא עדיין חולה.

26. בנוסף, הגיש המבקש מסמך רפואי, הנוגע למצבו הבריאותי המשוער במועד ההתקשרות עצמו. באישור הרפואי של דר' מלב שהוגש מטעם המבקש, הגיע דר' מלב למסקנה כי המבקש משתמש בסמים שונים, לרבות בסמים קשים, במשך זמן ממושך. עוד עולה מהאישור הרפואי כי בחודשים אוקטובר – דצמ בר 2016, היה שרוי המבקש במצב פסיכוטי, בדומה למצבו בעת טיפול במרכז ברה"ן באר שבע בינואר 2017, ולכן שיפוטו ושיקול דעתו היו עלולים להיות פגומים באופן ניכר.

27. על מצבו הנפשי של המבקש ניתן ללמוד גם ממשך האשפוז הארוך במרכז לבריאות הנפש (מינואר עד אוגוסט 2017) ומתצהירו שלו, בו הצהיר כי בחודש נובמבר 2016 לא היה בקו הבריאות הנפשית ומכר את דירתו במחיר לא ריאלי ביחס לנתוני השוק (סעיף 6 לתצהיר). המבקש הצהיר כי כיום הוא נמצא במצב נפשי יותר טוב ומבין שרימו ועשקו אותו מבחינת המחיר על הדירה וריביות ההלוואות (סעיף 24 לתצהיר).

גם אביו של המבקש, מר נפתלי שוסטר, העיד על מצבו הנפשי של המבקש בסמוך למעצרו. וכך הוא מצהיר:
"ראיתי את נתנאל בהארכת מעצר בחודש ינואר בבית משפט השלום באשקלון, אז הוא התקשר אליי מהמעצר ודיבר שטויות ודקלם פסוקים מהתורה ... בחודש יוני אני מקבל טלפון מבני, נתנאל, והוא אומר לי שהוא נמצא ברחוב הצדיק מירושלים 2 בבאר שבע ומאושפז שם בבית חולים פסיכיאטרי ... בשיחה עם הרופאים בבית החולים בבריאות הנפש בבאר שבע נאמר לי כי בני היה שרוי בהתקף פסיכוטי ולא היה כשיר למשפט" (סעיפים 8,9 ו-15 לתצהיר).

28. המבקש הסביר את מצבו הנפשי גם במהלך חקירתו בבית המשפט. לדבריו, "אתה חושב שאתה מבין מה אתה עושה, אבל במקום מסוים שאתה לא מבין מה אתה עושה" (פרוט' מיום 13.12.2018, עמ' 28 שורות 1-2). ובהמשך העיד:
"ש. מה שאתה אומר לי, כשאתה רוצה אתה בהכרה וכשאתה לא רוצה, שמחתימים אותך על מסמכים וחסרים לך 170,000 ₪, אתה לא בהכרה?
ת. אתה יודע מה זה מניה?
ש. תגיד כן או לא?
ת. מניה זה עכשיו אני יכול להיות בלי שקל, ואני במניה אני חושב שאני מלך העולם. אני לא מבין מה אני עושה, זה מה שאני מסביר לך. זה שאני מדבר, אני יכול לדבר כמו עכשיו, אבל הראש לא עובד.
ש. אז אם הראש לא עובד, נכון שבמעמד חתימת החוזה היית במניה?
ת. כן, הייתי במניה והייתי מורח בקריסטל, ודלוק MD ומעשן בנגים כל היום. גראס, חשיש.
ש. זאת אומרת שזה היה במעמד חתימת ההסכם?
ת. כן.
ש. יכול להיות שאתה לא זוכר שקיבלת את ה-170,000 ש"ח?
ת. לא קיבלתי" (עמ' 28 שורות 5-17).

ועוד תיאר המבקש את מצבו:

ש: אתה העדת עכשיו שבזמן החתימה על ההסכם היית במצב של שימוש בקריסטל, MD, באנג ושלא היית במצב יציב, נכון?
ת. כן.
ש. גם שלא ידעת על מה אתה חותם?
ת. נכון.
ש. אז יכול להיות שבמצב הזה, אתה גם לא זכרת או לא זוכר או לא היית בהכרה שקיבלת את ה-170,000 ש"ח?
ת. אני יכול לא לדעת מה אני עושה. אני יכול להיות דלוק מmd 4 ימים, לא ללכת לישון, אבל אני אזכור כל מה שהיה ב-4 ימים. אני לא אדע מה אני עושה, אבל אחרי שייגמרו הימים האלה, אני אזכור כל מה שהיה. זה משהו שהוא יותר חזק ממך באותו רגע הוא משתלט עליך.
ש. יש לך מסמכים רפואיים על המניה הזאת שאתה טוען שהיית בה ובנובמבר 2016 שחתמת על ההסכם, יש לך מסמכים רפואיים לגבי המניה דיפרסיה שהיית בה?
ת. יש לי מסמכים מאחרי חתימת ההסכם ונעצרתי. אין לי מסמכים מלפני. יכול להיות שזה התפרץ אצלי בגלל שימוש אינטנסיבי בסמים.
ש. כמה זמן לוקח לך לפי מה שאתה אומר, אם עכשיו אנחנו באירוע מסוים, למשל בבית משפט, כמה ימים לוקח לך להיזכר במה שהיה בבית משפט, שאתה במצב של מניה?
ת. שאני מקבל ריגרסיה. עד שאני מתאזן. זה יכול לקחת חודש, זה יכול לקחת חמישה חודשים. לפי הטיפול. שקיבלתי טיפול הראש שלי לאט לאט הסתדר והתחלתי להבין מה קרה לי. הייתי שבור מת" (עמ' 29 שורות 12-30).

עדותו של המבקש עולה בקנה אחד עם התיעוד הרפואי ותומכת במסקנה כי המבקש סבל מחולשה ובפגיעה בשיפוט.

29. המשיב, מצידו, לא הביא ראיות לסתור את טענות המבקש לגבי מצבו הנפשי, כפי שתואר לעיל. כאמור, המשיב לא זימן את דר' מלב או את דר' סוחורוקוב לעדות , לא ביקש לבדוק את המבקש על ידי מומחה מטעמו, ולא ביקש להגיש חוות דעת מטעמו על בסיס המסמכים הרפואיים של המבקש מהתקופה הרלוונטית.

טענות המשיב כי לא היה ניכר שהמבקש אינו כשיר לחתום על הסכם או כי המבקש רצה למכור את הדירה כדי לקנות משאית, כדי לסתור את הראיות על מצבו הנפשי, שמגיע לכל הפחות לכדי מצוקה או חולשה, שפגעו בשיפוט שלו וביכולת להבין את תנאי העסקה ומשמעותה באופן מלא.

30. במסגרת בחינת מצבו של המבקש, יש להביא בחשבון גם את הלחץ שהיה נתון בו בשל מצבו הכלכלי. המשיב עצמו טוען כי כל עסקת המכר נולדה מתוך לחץ כלכלי של המבקש אשר נקלע לחובות . על פי עדותו של המבקש, הלחץ נבע מאיומים של חברת האשראי (משיבה 2) שאם לא ימכור את הדירה תוך שבועיים שלושה , היא תימכר בהליך כינוס נכסים (פרוט' מיום 29.11.2017, עמ' 10 שורות 16-17).

הלחץ הכלכלי, יחד עם מצבו הנפשי של המבקש, הביא אותו, כך נראה, למכור את הדירה בשווי נמוך משוויה האמיתי, אפילו ביחס להערכת השמאי מטעם המשיב .

31. התנהגותו של המשיב. על פי הוראות החוק, יסוד הכרחי בעילת העושק הוא ניצול של הצד השני את מצבו של המתקשר הנעשק.
מעדותו של המשיב עולה כי הוא היה מודע ללחץ הכלכלי שהופעל על המבקש ולצורך הדחוף שלו למכור את הדירה. המשיב תאר בעדותו כי: "אתה צריך להבין, היינו חברים ידידים, היו לו בעיות מפה ועד לארצות הברית, היה חייב כספים לאנשים, לשוק האפור, היה חייב לקשת, היה צריך לעשות דברים וניסיתי לעזור לו".
גם בסיכומיו חזר המשיב על הטענה כי לאור בעיות כלכליות שהיו למבקש, נאלץ למכור את דירת המגורים שבבעלותו.

ידיעתו של המשיב על הלחץ הכלכלי בו היה נתון המבקש, אפשרה למשיב "מרחב תמרון" במשא ומתן לגבי מחיר הדירה, גם אם לא ידע באותה העת על מצבו הנפשי של המבקש. כפי שאציג בהמשך, מצבו של המבקש אפשר למשיב לרכוש את הדירה במחיר נמוך משמעותית מערכה הריאלי, מבלי לגלות למבקש פרטים חשובים אודות ערך הדירה, כגון הערכת השמאי מטעמ ו והערכת השמאי מטעם בנק דיסקונט – הבנק בו נטל משכנתא לקניית הדירה.

32. התנהגותו של המשיב כלפי המבקש לא הסתכמה רק במחיר הדירה, אלא גם בכל הנוגע ללוח התשלומים והעברת הכספים בעד הדירה למבקש. כאמור, על פי תנאי ההסכם, התמורה הייתה אמורה להשתלם למבקש בשני תשלומים – אחד מהם ביום החתימה על ההסכם – 15.11.2016, והשני 15 ימים לאחר מכן – ביום 30.11.2016 - וכנגד מסירת החזקה בדירה . יתרת התשלום הועברה ישירות למשיבה 2.

אין מחלוקת כי המשיב סילק את יתרת המשכנתא ושילם סך של 282,000 ₪ ישירות למשיבה 2. בנוסף לכך העיד המבקש כי אחרי חתימת החוזה קיבל סך של 100,000 ₪ ולאחר מכן עוד כ-92,000 ₪ (פרוט' מיום 13.12.2018, עמ' 26 שורות 13-14) .

המחלוקת בין הצדדים נוגעת לתשלום הראשון - בסך 170,000 ₪ - שהיה אמור להשתלם למבקש במעמד חתימת ההסכם.

33. המבקש חוזר בעקביות על טענתו כי לא קיבל סך של 170,000 ₪ במעמד החתימה על ההסכם ולא בכל מועד אחר. לעומת זאת, המשיב מתבסס על סעיף 9.א להסכם המכר כהוכחה לכך ששילם למבקש. בסעיף 9.א לנכתב כי "סך השווה ל-170,000 ₪ ישלם הרוכש למוכר במעמד חתימה על הסכם זה, ובחתימתו של המוכר על הסכם זה מאשר המוכר כי קיבל את הסך הנ"ל לידיו ...". מכאן טענת המשיב כי משחתם המבקש על ההסכם, הוא אישר כי קיבל את התשלום.

על פי גרסתו של המשיב הוא העביר את התשלום הראשון למבקש מחוץ למשרדו של עו"ד קזאז - "יש את המשרד של קזאז ושל הפקידה, חתמנו אצל קזאז ועברנו למשרד השני, שם העברתי לו את הכסף" (פרוט' מיום 29.11.2017 עמ' 21 שורות 19-20).
המשיב העיד כי במעמד העברת התשלום נכח צד ג' – אושרי אוחיון – שראה את העברת הכסף (עמ' 21 שורות 26-27). המשיב העיד גם כי התשלום בוצע במזומן - 36,000 דולר אוסטרלי במזומן שהלווה לו בנו ועוד 62,000 ₪, גם הם במזומן.

34. המשיב לא הביא שום תמיכה לגרסתו. הוא לא זימן לעדות את מר אושרי אוחיון שנכח, לטענתו, בהעברת התשלום. הוא גם לא הביא לעדות את בנו, שלטענתו העביר לו את הדולרים האוסטרליים. המשיב גם לא הציג שום תדפיס בנקאי, או אחר, שיכול להעיד על כך שמשך 62,000 ₪ במזומן.

למעשה, גם עדותו של עו"ד קזאז בנוגע להעברת הכספים אינה מתיישבת עם גרסתו של המשיב . עו"ד קזאז מסר בדיון מיום 02.10.2017 כי הצדדים באו אליו למשרד ואמרו לו שהמבקש קיבל 170,000 ₪ לפני שהגיעו אליו (עמ' 3 שורה 27). המשיב, לעומת זאת, העיד כאמור כי התשלום בוצע לאחר החתימה על ההסכם, בחדר נפרד במשרדו של עו"ד קזאז.

35. מהתשתית העובדתית שנפרש בפניי, גרסת המבקש כי לא קיבל 170,000 ₪ מהמשיב מסתברת יותר מגרסת המשיב כי שילם למבקש 170,000 ₪.
מדובר בסכום כסף משמעותי, והדעת נותנת כי אם אכן היה משולם במעמד חתימת ההסכם, היו לכך תימוכין מעבר לגרסת המשיב עצמו, שהיא עדות יחידה של בעל דין. נוכח מצבו הנפשי של המבקש, סעיף 9.א להסכם אין בו די כדי להוות אסמכתא לתשלום בפועל. לא ניתן שום הסבר לכך שמר אוחיון לא מסר עדות, ובמצב דברים זה, בו בעל דין נמנע מלהביא עד או ראיה, חזקה כי העדות הייתה פועלת לחובתו (ראו למשל ע"א 3886/12 זאב שרון קבלנות בניין ועפר בע"מ נ' מנהל מע"מ ( ניתן ביום 26.8.2014), ע"א 8951/10 אורן יורם אריזות בע"מ נ' שקולניק ח.י בע"מ (ניתן ביום 2.11.2014) ).

36. בשולי הדברים אוסיף , בנוגע להתנהגותו של המשיב, כי התשלומים שכן שולמו למבקש הועברו אליו בסכומים קטנים, במועדים שונים , בחריגה מלוח התשלומים שבהסכם המכר ובאופן שאינו מקובל בעסקאות אלה.

עוד אוסיף כי המשיב הוציא את כל מטלטליו של המבקש מהדירה ואחסן אותם בקונטיינר אצל חבר שלו במושב (פרוט' מיום 13.12.2018 עמ' 34 שורה 34). קיימת מחלוקת בין הצדדים האם הוצאת המיטלטלין נעשתה בהסכמה או לא. בכל אופן, ריקון הדירה כאשר המבקש מאושפז בבית החולים הפסיכיאטרי על פי צו שיפוטי , ללא אפשרות להשתחרר ולמסור את החזקה בעצמו, או להביע את עמדתו בנוגע להעברת הציוד, אינה דרך מקובלת לקבל חזקה בדירה.

37. תנאי העסקה. יסוד זה בחוק דורש כי תנאי החוזה יהיו גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. המבחן ליישום יסוד זה הוא מבחן אובייקטיבי-חיצוני והוא מחייב בירור שתי שאלות משנה – מהו "המקובל" ומהי "מידה בלתי סבירה". המקובל הוא התנאים הנוהגים בפועל והמופיעים תדיר בסוג החוזים שאליהם משתייך החוזה הנדון. מידה בלתי סבירה היא המידה שבה צריכים להיות תנאי החוזה גרועים מן המקובל כדי לבסס את עילת העושק. למשל הפרשי ערך על פי נסיבות העסקה ותנאי השוק (גבריאלה שלו, אפי צמח, דיני חוזים, מהדורה רביעית (2019), 438, 441-442).

38. במקרה דנן, מונחות לפנ יי חוות דעת שמאיות מטעם הצדדים ומטעם שמאי בית המשפט ועדות המשיב בדבר חוות דעת שמאית של בנק דיסקונט .
כל חוות הדעת הצביעו על כך שסכום העסקה נמוך ממחיר השוק. ההפרש בין המחיר החוזי - של 630,000 ₪ - לבין מחיר השוק בחוות הדעת השונות נע בין 50,000 ₪ ועד 230,000 ₪. מדובר בהפרשים משמעותיים העולים, לטעמי, כדי מידה בלתי סבירה בהתאם לנסיבות העסקה ותנאי השוק. ואפרט.

39. בטרם רכש את הדירה, המשיב הזמין חוות דעת מטעמו, שנערכה על ידי השמאי אברהם ברק בן יאיר ביום 10.11.2016, חמישה ימים לפני חתימת ההסכם בין המבקש למשיב. על פי חוות הדעת, שווי הדירה הוערך בכ-680,000 ₪, שהם 50,000 ₪ יותר מהתמורה בהסכם המכר.
אוסיף כי בסעיף 7 לחוות הדעת, צוינו "עסקאות השוואה" של דירות 3-4 חדרים שנמכרו בין החודשים יוני-אוגוסט 2016, בסכומים שבין 745,000 ₪ - 820,000 ₪. הפער בין "דירות ההשוואה" לבין הערכת שווי הדירה, לא הוסבר בחוות הדעת.

40. בנוסף, המשיב העיד כי קיבל הערכת שמאי מטעם בנק דיסקונט, שם נטל משכנתא לצורך מימון רכישת הדירה. המשיב לא צירף לתיק את הערכת השמאי מטעם הבנק (על אף שציין כי יעשה כן), אך העיד כי הבנק העריך את הדירה בשווי של 700,000-720,000 ₪ (פרוט' מיום 29.11.2017, עמ' 24 שורות 10-11; פרוט' מיום 13.12.2018, עמ' 35 שורות 20-21).

נמצא, כי לא רק שמדובר במחיר נמוך ממחיר השוק, אלא שהמשיב ידע בזמן אמת כי הוא רוכש את הדירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק.

41. אינדיקציה נוספת לפער בין המחיר החוזי לבין מחיר השוק היא העסקה שביצע המשיב למכירת הדירה זמן קצר לאחר קנייתה מהמבקש.
המשיב התקשר, כאמור, בעסקת מכר הדירה עם חי ביטון ביום 13.7.2017 , כשמונה חודשים לאחר הסכם המכר בינו לבין המשיב. התמורה שנקבעה בזיכרון הדברים בגין הדירה היא 745,000 ₪. כחודש וחצי לאחר מכן, ביום 4.9.2017, ביטל המשיב את ההסכם עם חי ביטון וכרת הסכם מכר חדש עם המשיב 3, על סך 700,000 ₪. כשנשאל מדוע הסכים למכור למשיב 3 את הדירה בזול יותר, ענה כי זה היה כסף מהיר מאוד, והוא קיבל ממר חי ביטון סך של 45,000 ₪ (פיצוי מוסכם) , אז לא היה אכפת לו למכור למשיב 3 בזול יותר (פרוט' מיום 2.10.2017, עמ' 4 שורות 17-18).
מכאן שהמשיב מכר את הדירה (פעמיים) במחיר הגבוה ב- 115,000 ₪ מהמחיר החוזי מול המבקש.

בהקשר זה אציין כי המשיב 3 העיד כי שילם ישירות למר חי ביטון סך של 110,000 ₪, בנוסף על הסך של 700,000 ₪ הקבועים בהסכם המכר, וכי רכש את הדירה ב- 810,000 ₪. (פרוט' מיום 13.12.2018 עמ' 37 שורות 1-3, עמ' 38 שורות 6-7, עמ' 39, שורות 5-6). לדברי מר פרץ, שווי הדירה נבחן גם על ידי שמאי מטעם הבנק, אך הוא לא זכר מה גובה השמאות ולא ה ציג את חוות הדעת (שם, שר' 13 – 17).

42. השמאי מטעם בית המשפט, מר אליהו טלמון, חווה דעתו כי שווי הדירה עומד על סך של 860,000 ₪ - פער של 230,000 ₪ מ המחיר החוזי בין המבקש למשיב.

לא מצאתי לקבל את טענות המשיב כי השמאי לא ידע להסביר על בסיס מה העריך את שווי הדירה. בסעיף 7.2 לחוות דעתו ציין השמאי כ י קבע את שווי הדירה על פי גישת ההשוואה המבוססת על השוואת הדירה לעסקאות או מחירים של נכסים דומים בשוק, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות להשוואה. בין היתר, לקח השמאי בחשבון את השכונה, גילו של הבניין, הקומה, הרחוב בו נמצאת הדירה והרחובות הסמוכים לה, מצבה של הדירה, אופן חלוקתה והמצב התחזוקתי שלה. במענה לשאלות הבהרה ציין השמאי כי כל הבניינים ששימשו להשוואה בבתים בני גיל דומה הן בני 4 קומות ללא מעלית – כמו הדירה שבנושא המחלוקת.

גם בעדותו, ציין השמאי כי טבלת ההשוואה כוללת דירות בקומות שונות, והוא נוטה בחישוב ממוצע של שווי חדר ושווי מטר מרובע, וכך קובע שווי ממוצע של הדירה (פרוט' מיום 10.4.2019 עמ' 44 שורות 3-5).
בנוגע לשיפוץ שטען המשיב שנעשה בדירה, העיד השמאי כי להתרשמותו לא נעשה "שיפוץ אמיתי" בדירה, אלא רק סיוד של הדירה (עמ' 48 שורות 14-15, עמ' 49 שורות 4-6).
כשנשאל השמאי איך היה מעריך עסקת מכר של הדירה בסך של 630,000 ₪, השיב כי או שהדירה הרוסה, או שזה לא המחיר האמיתי שלה. השמאי הוסיף כי בשביל מחיר כזה, הדירה צריכה להיות לא ראויה למגורים (עמ' 49 שורות 16-25).

43. מכל האמור עולה כי מחיר הדירה שנקבע בהסכם המכר בין המבקש למשיב לא שיקף את שווי השוק האמיתי של הדירה. מסקנתי מבוססת על שלוש חוות דעת שמאיות שהוגשו לתיק ועדותו של המשיב בדבר חוות דעת מטעם בנק דיסקונט, וכן על דברי משיב 3 על מחיר רכישת הדירה. כל חוות הדעת העריכו את שווי הדירה בסכום גבוה יותר מאשר המחיר בו נמכרה למשיב – בין 680,000 ₪ ל-860,000 ₪. מדובר בפערים משמעותיים מהמחיר בהסכם המכר. אין ספק כי המשיב ידע על המחיר הנמוך שבו הוא קונה את הדירה מהמבקש, הן מחוות הדעת שנטל מטעמו, והן מהערכת השמאי של בנק דיסקונט. ואכן, המשיב מכר את הדירות בשתי עסקאות מכר שונות, במחיר קרוב יותר למחיר השוק של הדירה, ובפער של 115,000 ₪, בחלוף חודשים ספורים.

44. נמצא, כי מתקיימים במקרה דנן שלושת יסודות עילת העושק, המקנה למבקש הזכות לבטל את ההסכם.
נוכח המסקנה כי לבקשת המבקש ההסכם מתבטל בשל פגם בכריתה, אינני נדרשת לטענה הנוספת שהעלה המבקש, לפיה ההסכם הופר.

45. בטרם סיום אציין כי לא מצאתי כי עסקת המכר בין המשיב למשיב 3 מצדיקה, כשלעצמה, הימנעות מביטול הסכם המכר בין המבקש למשיב.

המשיב 3 העיד (ביום 29.11.2017) כי היה מודע לכך שהייתה בעיה משפטית בחתימה על הסכם המכר. למרות זאת, הוא לא פנה לייעוץ משפטי ולא בירר אודות "הבעיה המשפטית" בנוגע לדירה, אלא חתם על הסכם המכר על אף ידיעתו. כשנשאל מה יקרה אם בסופו של דבר בית המשפט יבטל את ההסכם והוא לא יוכל לרכוש את הדירה, השיב כי הוא יכבד את החלטת בית המשפט, וידרוש את חלקו בהפרת החוזה (עמ' 20 שורות 6-11).

בהמשך, בדיון מיום 13.12.2018, שינה המשיב 3 את גרסתו בנוגע למידת העניין שלו בדירה, והעיד כי כשקיבל אותה ביצע בה ניקיון, צביעה, הברקה של ריצוף, פרגולה במרפסת, רשתות בחלונות וטיפול במזגנים. בנוסף העיד כי במשך כשנה הוא משכיר את הדירה בסך של 3,000 ₪ לחודש, על אף ש טרם שילם את הסכום המלא בעבור הדירה (עמ' 36 שורות 2-3, 10-15).

46. הגם שלכאורה יש למשיב 3 אינטרס בתוצאות ההליך המשפטי, הוא לא הגיש כתבי טענות במהלך ההליך, לא הגיש ראיות מטעמו, לא התייצב לכל הדיונים, ולא התנהג כמי שיש לו יריבות עם המבקש. מעבר להצהרה בדיון מיום 13.12.2018 בה ביקש שהדירה תישאר ברשותו, אחרת יפסיד את עליית ערך הדירה (עמ' 36 שורות 20-22), לא ביצע המשיב 3 פעולות אקטיביות בהליך המשפטי, או בכלל, להותרת הדירה בידיו.

מגרסאותיו הסותרות של המשיב 3 ומהפסיביות בה נקט במהלך ההליך המשפטי עולה כי הוא אדיש לשאלה האם הדירה תיוותר בידיו בסופו של דבר. מכל מקום, התקשרותו בהסכם רכישת הדירה כאשר הוא יודע על הקושי המשפטי שוללת ממנו עדיפות בזכויות הקניין בדירה שעשויות לעמוד לרוכש בתום לב.

ביטול ההסכם והשבה

47. סעיף 18 לחוק החוזים מקנה למבקש את הזכות לבטל את החוזה שנכרת בנסיבות של עושק. הפעלת זכות ה ביטול היא בידיו של המבקש. נפסק כי הגשת תובענה שיש בה כדי להעיד על רצון לבטל את החוזה, עשויה להיות דרך מקובלת להודעת ביטול (ע"א 11/84 אשר רבינוביץ נ' שלב – הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ פ "ד (מ) 533, 545; ע" א 81/89 גולן נ' מדינת ישראל פ"ד מה(3) 824, 829). במקרה דנן, יש לראות בהגשת התביעה כהודעת ביטול.

48. עם ביטול החוזה מחמת עושק קמה חובת ההשבה. סעיף 21 לחוק החוזים מורה:
"משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויו של מה שיקבל".

חובת ההשבה היא הדדית ומקבילה – כל צד חייב להשיב למשנהו את מה שקיבל על פי החוזה (או את שוויו) וכל צד זכאי לקבל ממשנהו את מה שנתן על פי החוזה (או את שוויו). מטרת ההשבה היא למנוע התעשרות שלא כדין של צד אחד על חשבון האחר. מעיקרון זה נגזר שיעור ההשבה והוא נקבע על פי מבחני עזר שונים, ובהם כספים ששולמו, הוצאות שהוצאו, טובת הנאה שצמחה או מבחן סביר אחר (ע"א 741/79 כלנית השרון נ' הורוביץ פ"ד לה(3) 533, 541).

49. כמתואר לעיל, אין מחלוקת כי המשיב העביר למבקש סך של 192,000 ₪ ועוד סך של 282,000 ₪ ששולמו ישירות למשיבה 2 לכיסוי המשכנתא.

משקבעתי כי הסכם המכר שנכרת בין הצדדים – מבוטל – הדירה חוזרת לחזקתו של המבקש, ומנגד על המבקש להשיב למשיב סך של 474,000 ₪ ששולמו בעבור הדירה.
בנוגע ל-170,000 ₪ שבמחלוקת, משנפסק כי התשלום לא שולם למבקש, אין מקום להורות על השבתם.

סוף דבר –

מוצהר בזאת כי הסכם המכר מיום 15.11.2016 שנחתם בין המבקש למשיב 1 – מבוטל.

הדירה הידועה כגוש 1353 חלקה 15 ברחוב אייר 3 דירה 15 באשקלון תירשם על שמו של המבקש בלשכת רישום המקרקעין, בכפוף לכל דין, נוהל ותשלום אגרה, והכל בהתאם לנהלי רשם המקרקעין .

הערת האזהרה הרשומה על הדירה לטובת מר מאיר פרץ תימחק.

המבקש ישיב למשיב 1 סך של 474,000 ₪ . התשלום ישולם תוך 60 ימים, שאם לא כן יישא הפרשי ריבית והצמדה כחוק.

משיב 1 ישלם למבקש הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 20,000 ₪.
סכום ה הוצאות יקוזז מסכום ההשבה שעל המבקש להשיב למשיב.

ניתן היום, י"ט אלול תשע"ט, 19 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.