הדפסה

בית המשפט המחוזי בבאר שבע ה"פ 4841-03-18

לפני
כבוד השופטת יעל ייטב

המבקשים

  1. ליליאן הירש
  2. עיזבון המנוח הירש וילי, באמצעות יורשיו

ע"י ב"כ עו"ד אבי פרץ

נגד
המשיבים

  1. דוד בכר
  2. עדינה בכר

ע"י ב"כ עו"ד אלון בינשטוק

פסק דין

מבוא
תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה, שבגדרה עתרו המבקשים לצו הצהרתי שלפיו דירה מס' 19, המצויה ברחוב הפסגה בדימונה (להלן- "הדירה"), היא דירתם, וכי הם זכאים לרשום את הדירה על שמם בכל המוסדות שבהם רשומות הזכויות בדירה. עוד עתרו המבקשים לצו המחייב את המשיבים 1 ו-2 לחתום על כל מסמך הנדרש לשם העברת הזכויות.
ביום 3.7.1988 נחתם בין המבקשת ובעלה המנוח (להלן- "המנוח"), שעיזבונו, באמצעות יורשיו , הוא מבקש 2, לבין משיבים 1 ו-2 , חוזה שלפיו רכשו המבקשת והמנוח את הדירה (להלן- " הסכם המכר"). התביעה הוגשה בתחילה גם נגד רשות מקרקעי ישראל, ואולם בדיון המקדמי הראשון נמחקה התביעה נגד הרשות בהסכמה.
על פי כתב התשובה שהוגש ביום 7.5.18 מטעם רשות מקרקעי ישראל, מצויה הדירה במקרקעין הידועים כמגרשים 88 ו-89 בגוש 39517 חלקה 9. בעל הזכויות במגרש 88, על פי חוזה פיתוח וחוזה חכירה, הוא משיב 1, ואילו בעלת הזכויות במגרש 89 היא משיבה 2. פורט בכתב התשובה כי על שני המגרשים נבנתה דירת מגורים אחת, בבניה עצמית נמוכה (להלן- "הנכס"). במהלך שנת 2002 בוצעה פרצלציה במקרקעין, וביום 9.6.03 נשלחה לבעלי הזכויות במגרשים הודעה בדבר רישום חלוקה בלשכת רישום מקרקעין, וכן דרישה לביצוע רישום צו בית משותף, ואולם המשיבים לא פעלו בהתאם להודעה ולדרישה.
בסעיף 4 להסכם המכר, הוסכם בין הצדדים כי התמורה עבור הזכויות בדירה, בסך 50,000 $, תשולם בשני תשלומים: האחד, בסך של 45,000 $ ישולם באמצעות הלוואה מבנק הפועלים, שלה יערוב המשיב, והיא תשולם במועדים אשר יקבעו בתיאום עם הבנק (סעיף 6); והשני, בסך של 5,000 $ אשר ישולם במעמד החתימה על הסכם המכר.
בסעיף 3 להסכם המכר נקבע כי הנכס יועמד לרשות הרוכשים, שהם המבקשת והמנוח, מיד עם חתימת הסכם המכר.
בסעיף 7 להסכם המכר נקבע כי אי תשלום אחד מהתשלומים, בתוספת ריבית, הפרשי הצמדה, ועמלות הבנק, יגרום לביטולה המיידי של העסקה, וההלוואה תעמוד לפירעון מיידי (ראו גם סעיף 9 להסכם המכר). בסעיף 10 להסכם המכר נקבע כי ככל שהסכומים "הנקובים לעיל" לא ישולמו, תבוטל העסקה, והנכס יחזור לידי המוכר, ומחצית מהתשלומים ששולמו בלבד יו שבו לרוכשים.
על פי האמור בסעיף 18 להסכם המכר, התחייב המוכר (היינו המשיבים בהליך שבפני) "להעביר את כל זכויותיו בנכס, בלשכת רישום מקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל, לא יאוחר מ- 60 יום מיום פירעון התשלום האחרון בבנק". בסעיף 19 נקבע כי הקונה (יתכן שהכוונה הייתה ל"מוכר"), ימציא ייפוי כוח בלתי חוזר שבו יוסמך עו"ד ראובן מרדכי לבצע את העברת המקרקעין על שם הקונה ככל שהקונה ימלא אחר התחייבויותיו.
תמצית טענות המבקשים
תמצית טענתם של המבקשים הייתה כי מלוא התמורה עבור הנכס שולמה למשיבים, באמצעות משכנתא שנטלו מבנק הפועלים, והיתרה שולמה במזומן, עם קבלת החזקה בדירה (סעיף 3 לכתב התביעה). עוד נטען כי החזקה בדירה התקבלה בכפוף לתשלום מלוא התמורה (סעיף 4 לכתב התביעה). במקביל דווחה עסקת המכר לרשויות המס, ונתקבלו אישורי המסים בגינה. נטען כי הליכי העברת הזכויות על שמם של המבקשים לא הושלמו, מהטעם שהמשיבים עזבו את הארץ, ולא ניתן היה לאתרם וליצור עמם קשר. גם עו"ד ראובן מרדכי, שטיפל בעסקה (להלן- " עו"ד מרדכי"), נפטר, ולא ניתן היה לאתר במסמכיו את התיק או את המסמכים הרלוונטיים לשם השלמת העברת הזכויות.
המבקשים הוסיפו ופירטו כי המנוח נפטר בשנת 1999, ולאחר פטירתו החלו להצטבר חובות, ביניהם חוב ארנונה בגין הנכס בסך של כ- 850,000 ₪.
כשנה לפני הגשת התביעה הצליח בנם של המנוח ושל המבקשת (להלן- "הבן") לאתר את משיב 1 וביקש ממנו לחתום על מסמכי העברת הבעלות בנכס. אף שבתחילה הסכים המשיב לכך, נטען כי בהמשך דרש המשיב תשלום בסך של 5,000 $ עבור החתימה. אף שהבן הסכים לכך, בלית ברירה, העלה המשיב את הסכום שדרש עבור החתימה, בתחילה ל- 50,000 ₪, ולאחר מכן ל- 120,000 ₪.
תמצית טענת המשיבים
המשיבים טענו מנגד כי הם התגוררו בנכס מאז בנייתו ועד שנת 1977. בשנת 1981 עזבו את הארץ ועברו להתגורר בטורונטו, קנדה. נוכח שהייתם המתמשכת בקנדה, החליטו בשנת 1988 למכור את הנכס. בד בבד עם החתימה על הסכם המכר הפקידו המשיבים בידי עו"ד מרדכי ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות בנכס על שם המבקשים מיד לאחר שהמבקשים ישלמו את מלוא התמורה.
אלא שהמבקשים הפרו את הסכם המכר ולא שילמו למעלה מ- 60% מהתמורה שאותה התחייבו לשלם למשיבים על פי הסכם המכר. פורט שהמבקשים שילמו על חשבון התמורה 5,000 $ במועד החתימה על הסכם המכר, וכן שילמו מאוחר יותר שני תשלומים בהמחאות המשוכות על שם בנק משכן, האחד, בסך של 10,000 ₪, והשני בסך 13,000 ₪ (שערכן באותו מועד היה 15,000 $).
נוכח הפרת ההסכם בהימנעות משלום יתרת התמורה, ביטלו המשיבים את הסכם המכר ביום 18.4.89, ושלחו מכתב המודיע על כך למבקשים ולבא כוחם, אשר שימש כנאמן עבורם. כמו כן דרשו מהמבקשים תשלום דמי שכירות בסך של 250 $ לחודש.
המשיבים הוסיפו וטענו שהמבקשים מעולם לא הכחישו את הפרת הסכם המכר. בשנת 1995 שהה המשיב בארץ ביחד עם בנו, ובמהלך הביקור נפגש במנוח, במטרה להגיע עמו להסכמות באשר לתשלום דמי השכירות. באותו הפגישה ביקש המנוח מהמשיב לבטל את ביטול הסכם המכר, והבטיח לשלם את יתרת התמורה מיד כשהדבר יתאפשר לו. המשיב אמר למנוח שיפנה אליו כאשר יהיה באפשרותו לשלם את התמורה, ובינתיים עליו לשלם את דמי השכירות. מאז הפגישה האמורה לא יצרו המבקשים קשר כלשהו עם המשיבים, אף נמנעו מלשלם את יתרת התמורה או את דמי השכירות .
המשיבים הוסיפו וטענו כי בשנת 2016 פנו אליהם לפתע יורשי המנוח, באמצעות עו"ד, וביקשו מהם לאפשר את העברת הנכס על שמם, כדי לאפשר מכירתו לצדדים שלישיים לצורך פירעון חובותיהם. לאחר התלבטות הסכימו המשיבים לכך, בכפוף לתשלום של 100,000 ₪, ואולם היורשים סירבו לכך. בספטמבר 2017 הודיעו המשיבים למבקשים בשנית על ביטול הסכם המכר, וחזרו ותבעו דמי שכירות. כל שהמבקשים הסכימו לשלם היה 5,000 $ .
דיון והכרעה
לאחר ששמעתי את ראיות הצדדים וטענותיהם מצאתי שיש לדחות את התביעה, מהטעם שגרסתם של המבקשים לא הוכחה, ובכל מקרה ביכרתי את גרסת המשיבים.
לטענת המבקשים שולמה למשיבים מלוא התמורה עבור הנכס, בהתאם להסכם המכר, ורק בשל העדרם של המשיבים מהארץ לא הושלמו הליכי העברת הזכויות. כפי שאפרט להלן, לא עלה בידי המבקשים להוכיח את טענתם זו בדרך כלשהי.
העד היחיד שביקש לתמוך בטענתם של המבקשים הינו בנם, מר זיו הירש זולטן (להלן- "הבן"), אשר היה במועד החתימה על הסכם המכר בן כחצי שנה. ניכר היה מעדותו שאין לו ידיעה אישית אודות האירועים שעליהם העיד, וכי עדותו היא עדות שמיעה, המבוססת לכל היותר על דברים ששמע מאמו ומאחרים.
הראיות האובייקטיביות היחידות שהציג הבן לתשלום התמורה היו אישורי תשלומים ששולמו בהמחאות המשוכות על שם בנק משכן, בסך כולל של 23,000 ₪, תשלומים שאינם שנוי ים במחלוקת בין הצדדים.
בתצהיר עדותו הראשית טען הבן כי לשם תשלום התמורה נטלו הוריו משכנתא (סעיף 4 לתצהירו), וכי קיבלו את החזקה בדירה רק בכפוף לתשלום מלוא התמורה (סעיף 5). טענות אלו נסתרות מאליהן בהוראות הסכם המכר, המעידות כי התמורה המוסכמת הייתה בסך של 50,000 $ , בעוד שתשלומי המשכנתא שעליהם התבססו המבקשים בטענותיהם מלמדים על נטילת משכנתא בסך של 23,000 ₪ בלבד; וכן בכך שעל פי המוסכם נמסרה החזקה מיד עם חתימת ההסכם, כנגד התשלום הראשון, בסך של 5,000 $ , ששולם במעמד החתימה על הסכם המכר, ולא כנגד תשלום מלוא התמורה.
את הסתירה האמורה בין האמור בתצהיר עדותו הראשית לבין המסמכים שהגיש ביקש הבן להסביר באמצעות טענה חדשה אשר נטענה לראשונה בחקירתו הנגדית. לטענתו ידוע לו שאביו שילם את יתרת התמורה במזומן, שכן "כך הוא נהג לעשות עסקאות תמיד. אני מכיר את אבא שלי" (עמ' 9 לפרוטוקול הדיון, שורות 1-2).
מעבר לכך שטענה זו נטענה לראשונה בחקירה הנגדית ולא הוזכרה בתצהיר העדות הראשית, אף שלטענת הבן ידוע לו כי בדרך זו שולמה התמורה, מדובר בעדות סברה. מעבר לכך שהבן לא ביאר כיצד ידוע לו הדבר, במיוחד בשים לב לגילו בעת האירועים הנטענים, טענות אלו בדבר תשלומים במזומן לא הוכחו בדרך כלשהי, כגון באמצעות קבלות, באמצעות עדים או באמצעות דפי חשבון בנק. לא ניתן גם כל הסבר לכך שסכום המשכנתא שנטלו המבקשים עמד על 23,000 ₪ בלבד, במקום הסכום של 45,000 $ , שנקבע במפורש בהסכם המכר כסכום המשכנתא. הבן לא ידע להשיב מתי שולמו סכומי היתרה במזומן, ולמי שולמו, וגרסתו בעניין זה עוררה קושי רב בעיקר בהינתן העובדה שהמשיבים שהו באותה עת מחוץ לגבולות המדינה.
הבן הוסיף וטען כי באותה עת היה מצבו הכלכלי של המנוח איתן, הוא היה איש עשיר מאוד, בעל עסקים רבים, ועד היום נותרו לו 2 חנויות במרכז העיר דימונה. המנוח נהג לטענתו לשלם את כל התשלומים כסדרם ובמזומן.
מעבר לכך שהטענות בדבר עושרו של המנוח ואיתנותו הכלכלית לא הוכחו, ומעבר לכך שהטענות נסתרו לכאורה במסמך מש/1, שנערך לכאורה לפני החתימה על הסכם המכר, ובו מפרט המנוח כי אין לו אפשרות לשלם את תמורת הדירה במזומן, ועל כן הוא מציע לשלם את התמורה בתשלומים, לרבות באמצעות נטילת משכנתא, גם אילו הייתה מוכחת איתנות כלכלית, לא היה בכך כדי להוכיח שהתמורה עבור הנכס שולמה במלואה במזומן. אן להוציא מכלל אפשרות שאדם אמיד ובעל אמצעים לא ישלם את חיוביו הכספיים, ואין באיתנות כלכלית בפני עצמה כדי להוכיח את ביצוע התשלומים.
מעבר לדרוש אציין כי חוב הארנונה הבלתי מבוטל על הנכס , בסך של כ- 850,000 ₪, עשוי ללמד דווקא על התנהלות של 'יצירת חובות', אשר אינה תומכת בטענת המבקשים. הבן טען אמנם כי במועד פטירתו של המנוח עמד חוב הארנונה על 16,000 ₪ בלבד (עמ' 17, שורה 3), ואולם מעבר לכך שטענה זו לא הוכחה, לא ניתן כל הסבר לכך שחובות הארנונה לא שולמו, (מאוחר יותר בעדותו אף צוין חוב בלתי מבוטל למס הכנסה). קיומם של החובות האמורים אינה תומכת בטענה שלפיה שילם המנוח את כל התשלומים שבהם חויב. אין להוציא אפוא מכלל אפשרות שכשם שהמנוח לא שילם את תשלומי הארנונה, לא שילם גם את כספי התמורה עבור הדירה, כפי שטענו המשיבים.
במהלך חקירתו הנגדית הפנה הבן מספר פעמים לדברים שנאמרו לו על ידי אמו, על ידי אחיו, ועל ידי דודתו. כך למשל ציין כי הדודה סיפרה לו שהמשיב היה מגיע מדי פעם לחנות לגבות את כספי התמורה. האם מצדה סיפרה לו שהמשיב היה מגיע לביתם לגבות את סכומי התמורה (עמ' 14, שורות 29-33). למותר לציין כי אף אחד מאותם עדים שיש להם ידיעה אישית בדבר תשלומי מזומן ש שולמו לכאורה, לא זומן לעדות. המבקשת שהתה באולם בית המשפט, והבן שאל אותה במהלך הדיון מספר שאלות, ותשובותיה נרשמו בפרוטוקול הדיון, ואולם המבקשת בחרה שלא להגיש תצהיר עדות ראשית ושלא להיחקר בחקירה נגדית, אף שהייתה לה ידיעה אישית אודות האירועים. ניתן להניח, בהתאם להנחה המקובלת בפסיקה, שאילו היו אותם העדים הרלוונטיים מזומנים לעדות, לא היה בעדותם לתמוך בגרסת המבקשים.
קושי נוסף בגרסת המבקשים נעוץ בעובדה שבפועל לא נרשמו הזכויות בדירה על שמם. המבקשים טענו כי רישום הזכויות על שמם לא הושלם בשל כך שהמשיבים עזבו את הארץ סמוך לאחר ביצוע העסקה. עולה מהראיות כי המשיבים עזבו את הארץ כ- 7 שנים לפני העסקה, והותירו ייפוי כוח לשם העברת הזכויות, כפי שעולה גם מסעיפי הסכם המכר, וכפי שהשיב הבן במפורש בחקירתו הנגדית. לא הייתה זו עזיבה פתאומית בלתי צפויה לאחר ביצוע העסקה, אלא מצב נתון שאליו היו ערוכים כל הנוגעים בדבר, לרבות המבקשים ועו"ד מרדכי.
המבקשים לא הציגו ולו פנייה אחת לעו"ד מרדכי, שטיפל בעסקה, אף טיפל עבורם בעסקאות נוספות, שבו ביקשו להשלים את רישום הזכויות על שמם. המנוח נפטר למעלה מ- 10 שנים לאחר החתימה על הסכם המכר, וסביר להניח שאילו אכן שילם את התמורה במלואה, או אילו התקיימו התנאים להעברת הזכויות, היה פועל לשם הבטחת זכויותיו בדירה, במיוחד בשים לב לכך שהיה איש עסקים מנוסה, כפי שפירט הבן, ובמיוחד בשעה שאין כל ראיה אובייקטיבית להשלמת חיוביו החוזיים. עולה מהראיות שעורך הדין שטיפל בעסקה, עו"ד מרדכי, נפטר לפני כ-10 שנים, והוא ייצג את המנוח לא רק ברכישת הדירה, אלא גם בעסקאות נוספות. סביר להניח כי אילו אכן היו התנאים להשלמת העסקה בשלים, היה עורך הדין מטפל בהעברת הזכויות.
לתגובת רשות מקרקעי ישראל צורפו מסמכים רלוונטיים מתיק הנכס. מנספח 6 ניתן ללמוד כי עוד ב- 3.7.88 התקבל בידי רמ"י מכתבו של עו"ד מרדכי (נושא תאריך מאוחר יותר, 2.8.88), שאליו צורפה בקשה להעברת זכות השכירות בנכס. במכתב ביקש עו"ד מרדכי להעביר לידיו בקשה להעברת זכויות חכירה חתומה על ידי רמ"י. הואיל וההמחאות בגין המשכנתא נושאות תאריך 31.8.88, ברור שהמסמכים נשלחו לרמ"י לקראת החתימה על הסכם המכ ר, עוד לפני ביצוע תשלומי התמורה, על מנת שתהיה בידי עורך הדין האפשרות להחתים את המבקשים על המסמכים הרלוונטיים. צרופה נוספת לתגובת רמ"י היא בנספח 7, מיום 30.9.92, שלפיה העברת הזכויות טרם הושלמה. עו"ד מרדכי התבקש להעביר את כל האישורים הנדרשים לשם השלמת העברת הזכויות, וכן לשלם את החובות השוטפים. סביר כאמור להניח שאילו היו המבקשים עומדים בחיוביהם, היה עו"ד מרדכי משלים את העברת הזכויות, במיוחד נוכח ההכנות המוקדמות שערך לשם השלמת העסקה. העובדה שהזכויות בדירה לא נרשמו על שם המבקשים אינה תומכת אפוא בגרסתם של המבקשים על השלמת העסקה, אלא תומכת דווקא בטענות המשיבים שלפיהן טרם שולמה מלוא התמורה.
מעבר לקשיים שציינתי בגרסת המבקשים, ביכרתי את גרסתם של המשיבים, אשר התיישבה עם הראיות האובייקטיביות, ונתמכה בעדותו של המשיב ובעדות בנו, שהייתה עדות אמינה. המשיב שלל מכול וכל את האפשרות ששולמו לו תשלומים מעבר לתשלום בסך 5,000 $ ומעבר ל- 23,000 ₪. עדותו הייתה עדות אמינה, וכפי שציין, הטענה שלפיה שולמו סכומי כסף כה נכבדים, בסך של 30,000 $, מבלי שניתנה קבלה על כך, אינה סבירה ואינה משכנעת.
בעדותו פירט המשיב כי הוא עזב את הארץ בשל בעיות כלכליות בעקבות האינפלציה הדוהרת והשינויים הכלכליים של שנת 1977. בשל הבעיות הכלכליות נזקק לכל סכום שהיה באפשרותו לגייס, ועל כן מכר את נכסיו גם ללא בטוחות נאותות . מצבו הכלכלי הקש ה עליו גם בקנדה, ובשל כך לא היה באפשרותו להגיע לארץ ולפעול לגביית הכספים. מספר חודשים לאחר החתימה על הסכם המכר, ביום 18.4.89, ביטל את ההסכם, במכתב ששלח באופן אישי למשיב ולעו"ד מרדכי, ושאותו צירף לתצהירו. עדותו של המשיב בדבר ביטול הסכם המכר הייתה עדות אמינה, ונתמכה בעדות בנו, שנכח עמו בפגישה עם המנוח, שהתקיימה בשנת 1995. שניהם העידו שבמהלך הפגישה ביקש המנוח לבטל את ביטול הסכם המכר, ונענה בשלילה. המשיב ובנו כאחד העידו כאמור שתשובתו של המשיב הייתה כי רק כאשר יהיה בידי המנוח לשלם את יתרת התמורה ישוחחו על כך, ובינתיים עליו לשלם דמי שכירות.
אמנם לאחר ביטול הסכם המכר בשנת 1989, לא הגישו המשיבים תביעה נגד המבקשים, ולא דרשו את פינוי הדירה לאלתר, אף לא עמדו על חתימת הסכם שכירות (שאותו דרשו מעורך דינם במכתב ביטול העסקה), גם לא נקטו בהליכים משפטיים לגביית דמי שכירות. המשיב תלה זאת בנסיבות הכלכליות הקשות שבהן היה נתון, ובריחוקו מהארץ. כן הסביר בחקירתו הנגדית כי עו"ד מרדכי השיב לו שהוא עורך דינו של המבקש, ושאינו יכול לעשות מעבר למה שעשה (עמ' 24-25). עו"ד מרדכי אף הבטיח לו שהוא לא ישלים את העברת הזכויות בנכס עד להשלמת התשלומים על חשבון התמורה (עמ' 25, שורה 31) . בצר לו, ונוכח נסיבותיו הכלליות הקשות וריחוקו מהארץ בטח בעורך הדין , ולא פעל מעבר לכך.
בנו של המשיב העיד בחקירתו הנגדית כי הוא חזר לארץ בשנת 1992, כשמלאו לו 24 שנים, ומצבו הכלכלי היה דחוק. מדי פעם התקשר למנוח וביקש ממנו לשלם לו את דמי השכירות החודשיים , ואולם המנוח נמנע מכך, ולא עצמו לא היו משאבים לנקוט בהליכים.
מעבר לכך שעדות המשיב ובנו היו עדויות אמינות, העובדה שנוכח הנסיבות בטחו המשיבים בעורך דינם, ולא פעלו בצורה נחרצת יותר, לפינוי המבקשים מהדירה, אינה מעידה על כך שמלוא התמורה עבור הדירה שולמה, או שהתקיימו התנאים להעברת רישום הזכויות כפי שנדרש.
גם משלוח מכתב ביטול נוסף של הסכם המכר, בשנת 2017 , אינו מעיד על כך. המשיב הפנה לכך שמכתב הביטול השני נכתב על ידי עורך דינו החדש, ולא על ידו, אלא בהתאם לשיקול דעתו של עורך הדין. המכתב נכתב על רקע המשא ומתן המחודש שהתקיים בין הצדדים לשם השלמת העסקה, ועל רקע כישלונו של המשא ומתן יש להבין את משלוח המכתב החדש.
חרף הקושי בכך שלאחר מכתב הביטול בשנת 1989 לא נקטו המשיבים בהליכים משפטיים, העדפתי את גרסתם באשר לביטול העסקה ובאשר לכך שהתמורה לא שולמה, על פני גרסת המבקשים, שכאמור לא הוכחה. מעבר לדרוש אציין כי גם אילו הייתי מוצאת שהסכם המכר לא בוטל בשנת 1989, לא היה בכך כדי להעיד על כך שהמבקשים לא הפרו את הסכם המכר בהפרה יסודית, או על כך שהמבקשים שילמו את מלוא התמורה, או על כך שהם זכאים לרישום הזכויות בדירה על שמם.
סוף דבר
התביעה אפוא נדחית.
המבקשים ישלמו למשיבים את הוצאותיהם, לרבות שכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 45,000 ₪, בתוך 30 ימים. ככל שהסכום לא ישולם במועד הוא יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין עד יום התשלום בפועל.

ניתן היום, י"ד אדר ב' תשע"ט, 21 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.