הדפסה

בית דין לשכירות ירושלים ש 27881-05-18

בפני
כבוד השופט אמיר דהאן

מבקשים

1.יוסף ווייסער ("הדייר היוצא")
2.גיטל ווייסער ("הדיירת היוצאת")
3.שמעון זליקוביץ ("הדייר המוצע")
4.מרים זליקוביץ ("הדיירת המוצעת")
5.חיים סמט (פורמלי) ("היזם")
נגד

משיבים

1.יצחק פיק
2.אברהם פלוטשניק
3.אברהם מרדכי סינקביץ
נאמני הקדש ר' סלומון (שלמה) דוד בן עזר (אליעזר) מנדל בידרמן

פסק דין

בפניי בקשה להעברת חזקה במושכר שהגישו המבקשים כנגד נאמני ההקדש שבבעלותו הדירה וכנגד טענת הנאמנים כי ההקדש מתנה את עבירות הזכות במוצא פולני של הנעברים.

רקע:
המבקשים 1-2 הם דיירים מוגנים בדירה מכוח חוזה מחודש 08/98.
המבקשים 1-2 והוריהם אינם יוצאי פולין בעצמם ואינם רשומים בספרי "כּוׂלל פולין".
המבקשים 3-4 והוריהם אינם יוצאי פולין בעצמם ואינם רשומים בספרי "כּוׂלל פולין".
צריך להציג את התניה הרלוונטית כברכאן, ולהתייחס לכך שבעבר בית המשפט המחוזי אישר אותה.

טענות המבקשים
על בית הדין להפעיל את סמכותו לפי סעיף 93 לחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972 ולתת פסק דין המרשה לדיירים המוצעים לקבל את החזקה במושכר, וזאת לאור העובדה שהמשיבים לא הגיבו לתצהירים שנשלחו אליהם לפיהם נמצאו דיירים מוצעים המוכנים לשלם 1,040,000 ₪ כדמי מפתח, כאשר מתוכם 60% יועברו לדיירים היוצאים ו-40% להקדש, בעל הקרקע.
בנוסף, ביקשו הדיירים היוצאים כי 40,000 ₪ מתוך הסכום יועברו אליהם, וזאת כפיצוי על שיפוץ שערכו בדירה לאחר שפרצה בה שריפה לפני מספר שנים.
התנהלות המשיבים במהלך הדיון: נטען כי המבקשים לא הגישו תצהירים מטעמם וכי התחמקו מחקירה בדבר ניהול ההקדש והסכמתם לתנאי ה'אישור' מיום 22.05.17 בכך שלא הופיעו לדיון.
פעולה בחוסר סמכות: כל הפעולות שביצע מזכיר ההקדש, מר סוקולסקי, ובעיקר חתימת ה'אישור' לחוזה, לוקות בהיעדר סמכות - ולכן בטלות.
החוזה המקורי לא כולל תניית "דייר יוצא פולין": אין אפשרות להקדש להוסיף תניות על חוזה השכירות המקורי ולהגביל את עבירות זכות השכירות המוגנת לקבוצה קטנה ומצומצמת. אין להחיל את תנאי ההקדש על המבקשים שכן הם לא ידעו על תנאים אלה ולא היה עליהם לדעת. כמו כן לא הוגשה בקשה לבית הדין לשינוי תנאי השכירות המוגנת. לחלופין טוענים המבקשים כי ס' 2 לתנאי ההקדש מציין כי "ככל שאין עניים יוצאי פולין אז נהני ההקדש יהיו עניי העדה האשכנזית", לטענת הדיירים היוצאים, הדיירים המוצעים הינם ללא ספק בני העדה האשכנזית וכפי שהעידו, הם גם עניים.
הפרה עצמית של תנאי שטר ההקדש: הדיירים היוצאים אינם בני העדה הפולנית, ולהם הושכרה הדירה ללא שום בירור מוקדם בעניין מוצאם. כך שהמשיבים מושתקים מלטעון כפיפות לשטר ההקדש. כמו כן תנאי ההקדש מציינים כי על ההקדש להשכיר לעניים לתקופה של חמש שנים ללא דמי שכירות כלל, ואילו בעניינו הדיירים היוצאים משלמים דמי מפתח מלאים.
תנאי ההסכם המאוחר אינו חל אלא בתום תקופת השנתיים: בסוף חוזה שכירות מיום 22.05.17 שבין בת המבקשים 1-2 ובעלה לבין המשיבים ישנה תוספת הנושאת כותרת בשם "אישור" בו מאשרים המבקשים 1-2 את הסכם השכירות (להלן "האישור", "התוספת"). לטענת המבקשים לפי תנאי האישור התניה לפיה יש להציע דייר ממוצא פולני תכנס לתוקף רק כעבור שנתיים שכירות מוזלת של בת המבקשים 1-2, כאשר באם יוגשו תצהירים בטרם תום תקופת ההסכם לא תחול ההגבלה. זאת לאור סעיף 25(ב1) לחוק החוזים לפיו יש לפרש את נוסח החוזה כנגד המנסח. כמו כן אין חתימה של ב"כ ההקדש על האישור וחתימת הדיירים היוצאים ע"י המזכיר נעשתה בחוזר סמכות שכן רק הנאמנים מוסמכים לעשות כן.
לעניין טענת המשיבים בדבר פסלות התצהירים: נטען כי הסעיף בתצהיר הנוגע לתוספת השיפוי ע"ס 40 אש"ח בגין השריפה אינו תנאי ולכן אינו פוסל את התצהיר. כמו כן נטען כי טענה זו נזנחה מפאת העובדה שבשלב ההוכחות לא הועלתה.
לעניין טענת המשיבים בדבר מחיר מופרז: לא מופיעה עילה לסירוב שכזאת בסעיף 86 לחוק הגנת הדייר. כמו כן נטען כי טענה זו נזנחה בשלב ההוכחות. כמו כן טענה זו לא נתמכה בחוות דעת שמאית.

טענות המשיבים:
לפי המשיבים אין כל הצדקה להעביר את החזקה בדירה לדיירים המוצעים, וזאת מהטעמים הבאים:
פגמים פורמליים בבקשה:
על הבקשה להיות מוגשת בצירוף עם תצהירים, התצהירים שצורפו אינם תקינים כיוון שהם כוללים דרישת תשלום נוספת בגין השיפוצים שלאחר השריפה, וזאת בניגוד לחוק כיוון שכאשר מוגשת בקשה היא אינה יכולה להיות מותנית בתשלום כזה או אחר.
הגשת שני סטים של תצהירים: למרות שהמבקשים הגישו סט חדש של תצהירים, הם ממשיכים להסתמך גם על סט התצהירים הראשון.
הסיבות לפסילת שני הסטים של התצהירים: בתצהירים הראשונים לא הוגשו כלל תצהירי הדיירים המוצעים, אלא של יזם נדל"ן המתווך בניהם. התצהירים השניים לא יכולים לשמש כתצהירים לפי סעיף 85 שכן הם הוגשו לאחר הגשת התביעה בבית הדין ואילו לשון סעיף 85 דורשת כי התצהירים ישלחו בטרם הפניה לבית הדין. לטענת המשיבים לא התקיימו הנסיבות המיוחדות המצדיקות הארכה של מועד הקבוע בחוק.
המחיר הנקוב בבקשה הינו מופקע ונועד למנוע את רכישת ההקדש: מבקש מס' 5 הציע מחיר גבוה בהרבה משווי הדירה וזאת על מנת לסכל את האפשרות שבעל הבית, שהוא ההקדש ירכוש בחזרה את זכויותיו, וזאת על מנת לקדם פרויקט גדול יותר בכל הבניין. לטענת המשיבים המחוקק בחוק התכוון לאפשר לבעל הבית אפשרות לרכוש את זכויותיו בחזרה, ורק אם לא יבחר באפשרות זו יוכל להמשיך ולהשכיר את דירתו לשוכר חדש. הצעת המחיר המוגזמת נועדה לשלול מבעל הבית את אפשרות זו.
הדיירים המוצעים אינם עומדים בתנאי ההקדש: על פי תנאי ההקדש, שאושרו ע"י בית המשפט המחוזי והמקובלים בקרב הֶקדשים, אחד התנאים לשכור את הדירה מההקדש הינו השתייכות לקהילת יוצאי פולין. תניה זו מקובלת בהקדשים במסגרתם מעוניינים התורמים לסייע לבני קהילתם דייקא, לטענת המשיבים ישנם הקדשים מקבילים לקהילות רבות. כמו כן, הדרך לקבוע מיהו יוצא פולין היא כפי שהיה נהוג בעת עריכת שטר ההקדש המקורי והיא לפי ספרי כולל פולין יש לפרש את החוק לאור תנאי ההקדש באופן שיפגע כמה שפחות בתנאי ההקדש, כיוון שתנאי ההקדש נקבעו קודם לחקיקת החוק, ומאז שנת 72' נפגעו זכויות ההקדש בנכסיו בצורה חמורה. כמו כן, נטל ההוכחה להראות שהוא עומד בתנאי זה הוא על הדייר המוצע, המבקש ליהנות מהטבות ההקדש. עם זאת, בדיקה שערכו המשיבים העלתה כי משפחת הדיירים המוצעים אינה מופיעה בספרי "כּולל פולין" ואף מעדותו של הדייר המוצע עולה כי הוריו עלו מצ'כוסלובקיה.
פעולת הנאמנים בניגוד לתקנות ההקדש: למרות תנאי ההסכם, בחוזה השכירות של המבקשים 1-2 לא מופיעה התנייה בדבר מוצא פולני. כל פעולה שנעשתה מטעם ההקדש שלא לפי התנאים האלה הינה לוקה בחריגה מסמכות ולכן-בטלה.
תנאי ההקדש אומנם לא מופיעים בחוזה השכירות המקורי אבל כן מופיעים באישור: כאמור ביום 22.05.17 נחתם האישור להסכם השכירות בין המבקשים 1-2 למשיבים. באישור זה גם נקבע כי בתום השנתיים יהיה על המבקשים 1-2 לשוב לדירה או להגיש תצהירים על מנת להעביר את הדירה לדייר מוצע, ובתנאי שהוא יהיה יוצא פולין. תנאי זה נוסף כתנאי להטבות שקיבלו המבקשים 1-2 במסגרת ההסכם. המשיבים דחו את טענת המבקש 1 שסבר כי תנאי זה לא יחול אם יגיש את התצהירים לפני תום השנתיים מפאת חוסר היגיון וחוסר תום לב.
אין המבקשים 1-2 יכולים להעביר דירה שאינה בחזקתם: כאמור מעלה, ביום 22.05.17 נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת בין המשיבים לביתם וחתנם של המבקשים 1-2 והסכם נפרד, "אישור", עם המבקשים 1-2 במסגרתו יוכלו לקבל בחזרה את החזקה בדירתם כעבור שנתיים. כיום המחזיקים בדירה הינם ביתם וחתנם מכוח הסכם עם המשיבים. לכן הזכות להעביר חזקה בדירה תחזור למבקשים 1-2 רק כעבור שנתיים מההסכם. עובדה זו מאיינת את יכולתם של המבקשים 1-2 לחתום על התצהירים ולכן הבקשה פסולה.
הנאמנים לא נצרכים לדיון: לעניין טענות המבקשים בדבר אי מעורבות הנאמנים נטען כי נוכחותם של הנאמנים לדיון אינה רלוונטית מכמה סיבות:
אין זה סביר לבקש מהנאמנים להתייצב לכל דיון מסוג זה, שכן יש 160 דירות בחסות ההקדש וכי הנאמנים אחראים על התווית המדיניות ולא בקיאים בפרטים.
במסגרת הליכים מול בית הדין לא נדרשים המשיבים להגיש כלל כתב תשובה או תצהירים ולמרות זאת צורף לכתב התשובה הראשונה גם תצהיר.
לדיון התייצב מזכיר ההקדש, מר סוקולסקי, לטענת המשיבים מזכיר ההקדש הוא הבקי בפרטים על מנת לענות ולהגיב על המבקשים.
טענת אי תקפות האישור להסכם לאור חתימת המזכיר: בעניין זה נטענו מספר טענות:
נטען כי ההסכם שהוצג לבית הדין הוא לא ההסכם התקף שכן הוא חתום רק על ידי צד אחד.
נטען כי המבקשים כבר קיבלו את התמורה מכוח ה'אישור'.
נטען כי נאמני ההקדש עצמם חתמו על ההסכם מאוחר יותר ועל כן, גם אם החתימה לא ניתנה בסמכות, תוקן הפגם מאוחר יותר.
לחלופין, נטען כי החתימה נתנה בסמכות, לפי דברי המזכיר בעדותו.
לחלופין נטען כי אם חתימת המזכיר לא ניתנה בסמכות ואין הסכם בתוקף- אזי המבקשים 1-2 נחשבים כמי שנטשו את הנכס, וביתם וחתנם הגרים שם כיום צריכים לשלם דמי שכירות ריאליים.
בשולי הדברים נאמר כי טענה זו, בנוגע לאי תקפות ההסכם הינה כפוית טובה הגובלת במרמה שכן ההסכם נחתם על מנת לסייע לדיירים היוצאים וכולל הטבה בשווי 80 אש"ח, והחובה היחידה שמופיעה שם כלפי המבקשים 1-2 היא הבהרת המצב לאשורו כי על דייר מוצע עתידי להיות יוצא פולין.
תוקפן של תקנות ההקדש: לעניין טענות המבקשים על כך שתקנות ההקדש פסולות- אילו רצו לתקוף את תקנות ההקדש- היה עליהם לעשות כן בבית המשפט המחוזי. ככל שבית המשפט המחוזי לא החליט על פסלות התקנות כאמור- הן עומדות בתוקפן.
דייר מוגן שנכפה- חיובים נעברים: הדייר שקדם לדיירים היוצאים לא שילם דמי מפתח להקדש והפך לדייר מוגן מכח חקיקת החוק, כשהעביר את זכויותיו למבקשים 1-2 הדבר נעשה בכפייה בשל חוסר אמצעים של ההקדש באותם ימים. ועל כן, כשם שהדיירים המוגנים לאורך השנים העבירו בניהם את זכות הדיירות המוגנת כן הועברו גם החיובים. ברי כי הדייר הראשון היה כפוף לתקנות ההקדש- ועל כן חיוב זה חל גם על הדיירים היוצאים, גם אם לא הופיע בחוזה האישי מולו.
הפרת הנאמנים הקודמים אינה מכשירה את הפגם: העובדה שהושכרו מעט דירות לדיירים שאינם יוצאי פולין אינה מכשירה את המעשה האסור. צוין כי הנאמנים הקודמים היו אנשים מבוגרים שככל הנראה לא הצליחו להקפיד על קיום חובות הדיירים, ולו הבסיסיות ביותר כמו תשלום שכר הדירה הנמוך ועוד.

מהלך הדיון:

ביום 11.07.18 באו הצדדים בפני חברתי כבוד השופטת מרים ליפשיץ'-פריבס, שם מיקדו הצדדים את השאלות השנויות במחלוקת במוצאם הלא-פולני של הדיירים המוצעים והיחס של מוצא זה הן לתקנות ההקדש והן למערך ההתחייבויות החוזיות של הדיירים היוצאים מול המשיבים. באותו מעמד נדחו טענות הסף בדבר אי-תקינות ואי-התאמה לחוק של התצהירים. בית הדין התיר את תיקון הפגם זה וקבע הוצאות בהתאם.

ביום 28.11.18 התקיים דיון ובו נשמע קדם משפט קצר ולאחריו העדים. הדייר המוצע ענה לשאלות בית הדין והעיד כי נולד בארץ, אביו ע"ה נולד בצ'כוסלובקיה וכי שמע מפי הוריו כי אחד מסביו נולד בפולין. הדיירים היוצאים הינם יוצאי הונגריה ומר סקולסקי, מזכיר ההקדש, הצביע על מקום לידת סביו בפולין. עוד הרחיב מר סקולסקי כי הוא מכהן בהקדש מזה 18-19 שנים והוא עצמו השכיר דירות מטעם ההקדש רק ליוצאי פולין הרשומים בספרי היוחסין של גוף הנקרא "כּוׂלל פולין". מר סקולסקי הבהיר כי המדובר בקשרים כלכלים נרחבים יותר של המשפחות, ולכל משפחה יש גוף שהיא מקבלת ממנו את התמיכות והמענקים גם מעבר לדיור בהתאם לאותם ספרי יוחסין. רשימות אלה מסודרות על פי ארצות מוצא, ההקדש מחזיק כיום 25 דירות בשכירות חופשית מוזלת ויתר הדירות (עשרות רבות) מושכרות בשכירות מוגנת. הסיבה שלא אוזכר מוצא הדיירים היוצאים בחוזה משנת 98' הייתה התנהלות אחרת של נאמני ההקדש דאז, אך הדברים ידועים ונהוגים שכל מי ששוכר מההקדש המכונה גם "בתי ורשה" ברחוב החרדי יודע את כללי ההקדש בדבר מוצאם הנדרש של השוכרים.
המבקש 1 העיד כי הייתה שריפה בנכס, בעקבותיה עזבו הוא ומשפחתו את הדירה ולאחר מכן הושכרה הדירה בשכירות חופשית לביתו וחתנו באישור ההקדש. היה זה המבקש 1 שביקש את האישור שיהיה כתוב וחתום באופן רשמי. המבקש 1 מסר כי חתם על ה'אישור' המכיל את ההתחייבות להציע דיירים מיוצאי פולין בלבד בתום המו"מ, והוא לא ייחס חשיבות לשאלת המוצא הואיל והוא בעצמו יוצא הונגריה והואיל וסבר כי תחולת התנאי היא רק בתום תקופת התוספת לחוזה, כעבור שנתיים, ולא בתוך התקופה. עוד העיד כי ראה בתנאי כתנאי שניתן לשינוי אם יהיה צורך בכך, גם לאחר שנתיים. לדבריו דמי השכירות עמדו על סך 400 ש"ח בחודש.
מר סקולסקי העיד כי בסמכותו המוקנית לו על ידי הנאמנים לחתום על חוזי שכירות סופיים והנאמנים הם שקובעים את מטרות ההקדש ואת רוחו. סקולסקי עצמו לא ידע כי משפחת וייסער אינה ממוצא פולני והדבר נודע לו לדבריו כאשר בדק את מוצא הדיירים המוצעים. בתום הדיון ביקשו הצדדים לסכם בכתב, וטענו את טענותיהם המפורטות מעלה.

דיון והכרעה
בדיון היה נראה כי הצדדים זנחו את רוב טענותיהם ומיקדו את נקודת המחלוקת בשאלת כשרותו של הדייר המוצע מבחינת מוצאו ותוקפה של התניה המחייבת מוצא זה כתנאי להעברת השכירות המוגנת. אך בסיכומיהם חזרו הצדדים על טענותיהם ולפיכך יתייחס בית הדין בקצרה לטענות אלה בטרם ההכרעה בנק' המחלוקת המרכזית:

תקינות התצהירים
טענה זו נדחתה כבר על ידי חברתי, כבוד השופטת ליפשיץ'-פריבס, אשר התירה את התצהירים. דרישת תשלום נוספת איננה בגדר "פגם שלא ניתן לתקנו" והפגמים בתצהירים אכן תוקנו ברוח ההחלטה. כך או כך אין חשיבות לשאלה האם יכול היה בעל הבית להסכים לתצהירים או שלא כאשר מנוי וגמור אִתו לא להסכים להעברה מסיבות אשר אינן קשורות לתמורה או לקטעים שאינם בהירים במערכת התצהירים הראשונה אלא במוצאו של הדייר המוצע, מוצא אשר לא השתנה במרוצת ההליך.

מחיר מופקע
נראה כי כאשר ויתר ב"כ המבקשים על הפקדה, ויתר ממילא גם על טענת המחיר המופקע. משעה שקיים דייר המוכן לשלם את המחיר הנקוב בגין העברת הזכות- אין מקום לטענת בעל הבית אלא אם חושד הוא כי המדובר בקנוניה או מרמה. כל טענה אחרת איננה סבירה ואיננה עומדת בסעיף 95 לחוק.

פעולות בחוסר סמכות של מזכיר ההקדש
בית הדין קובע כי טענה זו לא הוכחה. טענתו של מר סקולסקי כי היה מוסמך לחייב את ההקדש לא נסתרה ולא הוכח ההיפך. זאת ועוד, המבקשים 1-2 עצמם ראו במר סקולסקי את בעל דברם וחתמו עִמו על חוזה בנושא קשה, רגיש וקריטי כנטישה בהיתר את המושכר והשכרתו בשכירות משנה.
אם מר סקולסקי לא היה מוסמך לחייב את ההקדש הרי שהמבקשים 1-2 נטשו את הנכס ואינם מחזיקים בו עוד בזכות דיירות מוגנת, דבר השומט את הקרקע מתחת טענותיהם להעברת הזכות במושכר שכן אינם יכולים להעביר מושכר שאינם מחזיקים בו. הטענה בדבר פעולה בחוסר סמכות של המזכיר- נדחית. ומוטב לה שלא הייתה נטענת כלל.

טענת היעדר החזקה
יש לדחות את טענת המשיבים לפיה המבקשים 1-2 אינם זכאים להעביר את הדירה בטרם חלפו שנתיים, ובטרם חזרו להחזיק בעצמם בדירה.
הסכם השכירות בין בתם של המבקשים 1-2 ובין המשיבים באישור בכתב של המבקשים 1-2, נעשה באופן שאינו שולל את זכות הדיירות המוגנת מהמבקשים. זאת ניתן ללמוד מנוסחם של סעיפים 3-5 ל"אישור" המביאים בחשבון מפורש את זכותם של המבקשים 1-2 כדיירים מוגנים, מתעדים ויתור על זכויות על פי חוק לתיקונים, וכן מביאים את ההוראות המתאימות תוך שימוש במושגים הנכונים לשם החזרת ההחזקה או העברתה בתום תקופת השכירות של הבת. בעיקר התנהגותם של המשיבים ומעשיהם בקשר עם הדירה מעידים כי הם רואים וראו במבקשים 1-2 דיירים מוגנים על פי חוק, שכן בתגובה להגשת התצהירים לא טענו כי אין לדיירים היוצאים זכות להעביר לעת הזאת את הנכס, אלא טענו רק לגובה הסכום שעליהם לשלם כדי להחזיר לעצמם את ההחזקה בדירה, על פי דיני הגנת הדייר. כלומר שהמשיבים עצמם לא ראו את תקופת השנתיים כתקופה שבה נסוגה זכותם של המבקשים 1-2 לדיירות מוגנת בדירה אלא כתקופה שבה לפנים משורת הדין מתיר בעל הבית לבת להחזיק בדירה לתקופה קצובה בתמורה מופחתת, ומבלי שיחשב הדבר לנטישה.
נוסח החוק אינו מחייב את הדייר היוצא להחזיק בעצמו ממש, והוא רשאי להחזיק באמצעות אחר אם הוא עושה זאת בהסכמת בעל הבית, שאחרת ייחשב הדבר לנטישה.

תוקפה של הגבלת עבירות הזכות לנעבר שאינו מיוצאי פולין
כאמור הטענה העיקרית של המשיבים כבעלי בית היא שאין לאשר את ההעברה לדייר המוצע משום שאינו מיוצאי פולין כלומר שמשפחתו אינה רשומה ברשימות היוחסין של "כּולל פולין".
לצורך כך על בית הדין לדון ולהכריע בשאלות הבאות :
תוקף פעולתה של תניה המגבילה עבירות של קניין פרטי מטעמי מוצאו של הנעבר
מסויימותה של התניה המגבילה עבירות בכתב ההקדש ובחוזה.
שינויים הנובעים מהתנהגות בעלי המקרקעין במשך השנים
שינויים הנובעים מהתנהגות בעלי המקרקעין בקשר עם העסקה נשוא פסק הדין
תחולתה של התניה על המערכת החוזית המורכבת בין הצדדים.

תוקף פעולתה של תניה המגבילה עבירות של קניין פרטי מטעמי מוצאו של הנעבר
מכתב ההקדש עולה כי הוא הינו למעשה תאגיד דיור אשר ממסמכי היסוד שלו שקיבלו תוקף בשנת 1959 בבית המשפט המחוזי, מהעתק מסמכי היסוד, עולה כי ההקדש בחר לבצע הגבלת עבירות לנכסיו ולייחד את העברתם בסדר עדיפויות הקשור בראש ובראשונה לארץ מוצא ולאחר מכן גם ברכיבים של מצב כלכלי.
חוקיות פעולתן של קבוצות תרבותיות שאינן כפופות למשפט המנהלי והמבקשות לייחד עצמן במתחמי דיור נפרדים ולהגביל את עבירותן של יחידות המקרקעין שלהן נדונה אך מעט במשפט הישראלי. מורה דרך בעניין זה ולרבות במשפט המשווה, הוא ספרו של השופט ד"ר גרשון גונטובניק "הפליה בדיור וקבוצות תרבותיות" הוצאת נבו-בר אילן (2014).
קבוצות תרבותיות מקימות תאגידי דיור כדבר שבשגרה ומבקשות בכך לעשות שימוש בכלים המשפטיים של המשפט הפרטי כדי לכפות הדרה משפטית על בני קבוצות אחרות. הכלי המשפטי הרווח לשם כך הוא כפיית תניית עבירות החלה על המבקש להעביר את קניינו למי שאינו נמנה עם הקבוצה האמורה בתניה. גורמים פרטיים אינם כפופים לכללי המשפט המנהלי ולא כל הדרה – הפלייה שכזו בעבירות ראויה לאיסור משפטי. האיזון המתבקש הוא בין ערך ההגשמה העצמית (אוטונומיה) של הרצון החופשי והחופש לקיים ביטוי ייחודי וייחוד תרבותי לבין הערך של נגישות למקרקעין.
בתחרות בין ערכים אלה יש להראות צידוק תרבותי שצדיק כפיית הדרה ברכוש פרטי, נקודת המוצא היא מצמצמת והנטל רובץ על הטוען להדרה. תניות הגבלת עבירות צריכות הצדקה לא רק בזמן הכינון שלהן אלא גם בחלוף הזמן יש למצוא הצדקה להמשכן. ההצדקה חייבת להראות קידום מטרה תרבותית חיונית או חשש להישרדות תרבותית המצדיק הגבלת הקניין הפרטי. (גונטובניק שם עמ' 285).
נראה כי תקנת הציבור הקבועה בחוק החוזים איננה הכלי המתאים להכרעה בעניינה של התניה שבה עסקינן . בענייני הגנת הדייר העמיד המחוקק כלי דק ומותאם יותר למציאות משתנה והוא כלי הסבירות:
נוסח הסעיף המסמיך רחב מאוד :
95. (א) ראה בית הדין שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע או שבעל הבית מתנה תנאים בלתי סבירים אחרים - יתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, את סכום דמי המפתח ואת חלוקתם, הכל לפי השנוי במחלוקת, ובלבד שבפסק הדין תינתן לבעל הבית רשות, תוך חמישה עשר יום מיום פסק הדין, לשלם לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח, או להשלישו לזכותו, ולהחזיר לעצמו את ההחזקה  במושכר.

על בית הדין לנהוג זהירות בחופש החוזים ובחופש הרצון של המתקשרים ולא לבטל תנאים שנעשו ביניהם אלא לבחון את סבירותם, לקבוע אם די בהם למנוע את ההעברה, ואם יש צורך לאזן איזון כספי בין בעל הבית לדיירים.

על מנת שתניית הגבלת עבירות בתאגיד דיור במשפט הפרטי תהיה אכיפה - על בית הדין לקבוע שלוש אלה :
נחיצות התניה לשימור ערכי התרבות הייחודיים של הקבוצה המדירה.
מסוימות ובהירות גבוהים של התניה המדירה.
עמידתה של התניה המדירה במבחנים של שינוי נסיבות וזמן.

נראה כי התניה לה טענו המשיבים כשלה בכל המבחנים הללו בהינתן נסיבות העניין כפי שעלו בראיות:
לעניין נחיצות: המדובר בתניה על בסיס מוצא ולא על בסיס ייחוד תרבותי, טענות המשיבים המגדירות את יוצאי פולין בהגדרה מצמצמת אינן נתמכת בנוסח תנאי ההקדש שהוגשו לבית הדין. מוצא אב אינו ייחוד תרבותי כשלעצמו.
נראה כי לא ייחוד תרבותי עמד בפני מנסחי כתב ההקדש אלא דאגה אמתית לעניי העיר ירושלים ובעניין זה סבר מתקין ההקדש כי עניי עירך קודמים: יוצאי פולין תחילה, יהודי אירופה לאחריהם יהודי ארצות אחרות אחריהם וכיו"ב והסמיך את נאמני ההקדש לדאוג לדיורם של אלה לתקופות קצרות.

מסויימותה של התניה המגבילה עבירות בכתב ההקדש ובחוזה: תניה המגבילה עבירות זכות חייבת להיות מסוימת היטב, בהירה ומדויקת ויש להעמיד את סבירותה במבחן הזמן ושינויי הנסיבות (ראה גונטובניק 275). התניה המופיעה בכתב ההקדש ובחוזה מחודש 05/17 אינה מסוימת דיה אינה מגדירה את מוצאו של הנעבר היטב ואין ללמוד ממנה את פירושם הדווקני של המשיבים, וגם היא אינה משקפת כורח של קידום מטרה תרבותית חיונית.

שינויים הנובעים מהתנהגות בעלי המקרקעין בחלוף הזמן: עוד הוכח בבית הדין כי אף תניה זו לא עמדה במבחן הזמן. גם אילו קיבל בית הדין את תניית הגבלת העבירות כמסוימת מספיק ומצא לה נחיצות תרבותית מספקת הרי שבמבחן הזמן, הגבלת העבירות נזנחה כבר לפני שנים רבות. המעבירים עצמם הם יהודים ממוצא הונגרי והדבר אינו נסתר, לא בשפתם לא במנהגיהם לא בהיסטוריה המשפחתית שלהם ובוודאי לא נסתר מספר היוחסין של "כּולל פולין" אשר יש להניח כי פתוח היה תמיד לעיונם של המשיבים בכל הזמנים הרלוונטיים. זניחתה של תנית העבירות המשיכה במתן קורת גג לבתם של המבקשים 1-2 ולחתנם ולגבי אלה אף לא נטען כי הם יוצאי פולין.
לא הובאו כל נתונים על שיעור יוצאי פולין המחזיקים בעשרות רבות של דירות המשיבים ומכאן יש להניח כי המשיבים זנחו זה מכבר את מדיניותם ככל שאין פעם אכן דבקו בפרשנות המצמצמת המוצעת כיום להגדרת הזכאים לדירה. בוודאי שאין מקום לראות בפרשנות זו מדיניות לגיטימית של תאגיד דיור התומך קידום מטרות תרבותיות חיוניות או הישרדות תרבותית ואשר די בו כדי לאכוף תנייה של הגבלת עבירות בקניין הפרטי.

שינויים הנובעים מהתנהגות בעלי המקרקעין בקשר עם העסקה נשוא פסק הדין
יש לדחות את הטענות בדבר החלת תנאי ההקדש כפי שפורשו על ידי המשיבים על חוזה השכירות מחודש 08/98. בית הדין קיבל את טענות המשיבים כי נכסי ההקדש נפגעו קשות כאשר באו דיני הגנת הדייר לעולם והפכו את דיירי החסד לדייר זכות מוגנים אך אין הדבר פוטר את מזכירי ומנהלי ההקדש מכתיבת חוזים המשקפים את ערכי ההקדש ולא מסתירים אותם ואין חובה על הדיירים הנכנסים אלא חובתם החוזית, ואין מוטלת עליהם חובה כי הנאמנים להקדש מבצעים את תפקידם כיאות ומקיימים את מטרות ההקדש כלשונן. לא הוכח בשום צורה כי חוזה כלשהוא בשרשרת הכיל את התנייה בדבר הגבלת העבירות ליוצאי פולין בלבד, ועיון בכתב ההקדש מראה כי אין המדובר בתנייה מוחלטת אלא בתניה אשר נאמני ההקדש יכולים להתגבר עליה ואף מוצע מדרג המאפשר גמישות בקשר למוצאם של הנעזרים בנכסי ההקדש.
משנבחן החוזה מחודש 08/98 ולא נמצא בו תנאי המגביל את העבירות- אין לקרוא תנאי מכללא לתוך החוזה, לא כל שכן כאשר המבקשים 1-2 אשר קיבלו את זכות הדיירות המוגנת במסגרת החוזה אינם יוצאי פולין אלא יוצאי הונגריה ואינם רשומים ברשימת היוחסין של "כּוׂלל פולין".
בהינתן החוזה היוצר את זכות הדיירות המוגנת, ומששולמו דמי מפתח אין מקום לקרוא הוראות נוספות מתוך חוזה זה ולחייב בו את הדיירים.

העולה מן המקובץ הוא:
יש להכיר בתניות המגבילות עבירות נכסים במשפט הפרטי בתאגידי דיור בתנאים של נחיצות, מסוימות ובחינה לאורך ציר הזמן.
בעניין שבפנינו לא עמדה התניה האמורה בתנאים בהם יכיר בית הדין באכיפתה או סבירותה של תניה כזו כמפורט לעיל גם במנותק משאלת תאריך תחולתה.

תחילת תחולתה של התניה בדבר דייר ממוצא פולני בחוזה מיום 22.05.17
בשלב זה יש לדון בתוקפה החוזי של הגבלת העבירות המופיעה בחוזה מיום 22.05.17.
כאמור, אין מחלוקת כי החוזה שמכוחו מוחזקת הדירה בשכירות מוגנת (חוזה מחודש 08/98) לא הכיל תניה המגבילה את עבירות הזכות.
המחלוקת בין הצדדים הינה בדבר הסעיף הנושא את הכותרת "אישור" ומהווה נספח לחוזה השכירות הבלתי מוגנת בין המשיבים לביתם של המבקשים 1-2. נוסח הסעיף הוא זה:
"מוסכם כי בתום 2 שנות השכירות של בתנו יהיה עלינו לשוב חזרה להתגורר בדירה או להגיש תצהירים על פי חוק הגנת הדייר כשהדייר המוצע הינו יוצא פולין"
מערך הזכויות והחובות ומטרות החוזה ברור:
המבקשים 1-2 לא ידרשו את המגיע להם לשיטתם מכוח חוק הגנת הדייר בגין נזקי השריפה משנת 2016 ותיקונים המתחייבים ממנה.
המשיבים יתנו תמורה השווה ל-24 חודשי שכירות במחיר מופחת, זוהי תמורה של 74,400 ש"ח (מכפלת ההפרש בין המקדמה לדמי השכירות הריאליים המצויים בחוזה בתקופת החוזה).
המשיבים יאפשרו למבקשים 1-2 שלא לגור בדירה מבלי שתפגע זכותם כדיירים על פי חוק.
המבקשים יתחייבו לשוב ולגור בדירה בעצמם או לבצע חילופין לדייר ממוצא פולני.
בנסיבות העניין, שוכנע בית הדין כי יש ממש בטענת המבקשים 1-2 על תחילת תחולתו של הסעיף המסדיר את היחסים העתידיים בין המשיבים ובין המבקשים 1-2.
לשון הסעיף ברורה: הסעיף נוקט תקופה מפורשת של שנתיים שבה תתגורר הבת בדירה בתשלום חודשי של 400 ש"ח ותקופה זו לבדה שקולה לתמורה כספית נׅכבדת שלא הייתה מגיעה אילולא הסעיף. כלומר, עד שלא ימלאו השנתיים מָלְאַה התמורה שאותה נותן ההקדש ומכאן שלא קמה זכותו של ההקדש לשנות את החוזה המקורי ולקבל את ההתחייבות שלא הייתה בו- לאכלס את הדירה בדייר ממוצא פולני.
אין ספק כי התחייבות שכזו מגבילה מראש את קהל השוכרים הפוטנציאלי, מחייבת ברירה מקדמית שאיננה פשוטה והוכח להנחת דעת בית הדין כי יש לפרש את הסעיף כלשונו.
זאת ועוד, החוזה מכיל מושג מוגדר היטב של "תקופת השכירות". תקופה זו יכולה להשתנות בהודעה מוקדמת הן של המשיבים והן של הבת, ואף על הבת להודיע 60 יום קודם בין אם רצונה לצאת בזמן הקבוע ובין בזמן אחר. אילו רצו הצדדים להחיל מיד את התנאי החדש בדבר זהות הדייר המוצע, לא היו משתמשים במילים "בתום 2 שנות השכירות" אלא במילים אשר נמצאות כבר בחוזה ומתבקשות מאליהן והן "בתום תקופת השכירות". אם למשל היו המשיבים ממשים את זכותם לפינוי מוקדם של הבת מהנכס כאמור בסעיף 11 לחוזה, לא היו זכאים לדרוש את תחולתו של הסעיף החדש, שכן לא נתנו את התמורה בגינו. התמורה קצובה בזמן, והזמן הוא שנתיים ואין מקום לפרש את סעיף החוזה אחרת בפרט כאשר הפירוש החורג מלשונו של הסעיף מתבקש ע"י המנסח בניגוד לכלל הקבוע בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים.

התוצאה היא כי יש לקבוע כי על פי לשון החוזה השני התנאי בדבר דייר מוצע מ"יוצאי פולין" לא יכנס לתוקפו לפני חודש 05/19 גם במנותק משאלת סבירותו או כשרותו לאכיפה.
מטעמים אלה קובע בית הדין כי סירובו בעל הבית מחמת תניית עבירות בתאגיד דיור , אינו עומד בתנאי הסבירות הנדרשים בסעיף 95 לחוק הגנת הדייר ומכאן נותן בית הדין רשות להעביר את המושכר למשיבים 3-4.

חלוקת דמי המפתח
המחוקק מסר בידי בית הדין סמכות רחבה לקבוע את סכום דמי המפתח וחלוקתם – הכול לפי השנוי במחלוקת.
לאחר שבחן בית הדין את הראיות שבפניו ואת החוזה מחודש 05/17 מצא כי חוזה זה משקף תמורה סופית של 74,400 ש"ח למבקשים 1,2 בטכניקה של חוזה לטובת בתם, כנגד שתי התחייבויות :
האחת: להימנע מלתבוע תיקונים שעשויים להיות מחובת בעל הבית על פי חוק ואשר עלולים היו להיתבע בעקבות נזקי השריפה .
השנייה: להישאר בדירה או להעמיד דייר מיוצאי פולין.
שני נושאים אלה והתמורה שניתנה למבקשים 1-2 דרך החוזה עם בתם שנשא את אישורם הועמדו מלכתחילה כנושאים שבמחלוקת וכאמור, הנתבעים לא קיימו לא את שהוטל עליהם בשני נושאי התחייבות אלה.
כבר בתצהירים ואף בכתבי טענותיהם דרשו המבקשים 1-2 להשיב להם 40,000 ש"ח שהוציאו בשל נזקי שריפה.
לגבי ההתחייבות השנייה קבע בית הדין כי היא אינה ניתנת לאכיפה אך אין הדבר מפחית מן החובה להשיב את התמורה אשר ניתנה בגינה. בית הדין לא קיבל את עמדתו של המבקש 1 בעדותו, לפיה החוזה עליו חתם היה בגדר המלצה לדיון בהמשך, חוזים יש לקיים, מוצא שפתיים וחתימת ידיים- יש לשמור. הטענות ההפוכות מוטב היה להן שלא יטענו מלכתחילה.
לפיכך מצא בית הדין מקום לחלק את דמי המפתח בשיעור אשר ייתן ביטוי הולם לתמורה אשר כבר ניתנה ואשר צפויה עוד להינתן ואשר לה עוד זכאית בתם של המבקשים מכוח החוזה שנכרת איתה ולטובתה.
סיכום
ניתנת בזאת הרשות להעביר את המושכר הידוע כרח' בתי ורשה 15, ירושלים, גוש 30064 חלקה 148 דירה מספר 237 לגברת מרים זליקוביץ ומר שמעון זליקוביץ כנגד תשלום של:
490,400 ש"ח יועברו לידי ב"כ הקדש ר' סלומון (שלמה) דוד בן עזר (אליעזר) מנדל בידרמן
549,600 ש"ח יועברו לידי הגברת גיטל ווייסער ומר יוסף ווייסער.
נוכח התנהלות ההליך ואיזון תוצאותיו נראה כי יש להטיל הוצאות מופחתות בשיעור של מחצית משכר הטרחה הקבוע בתעריף המינימלי המומלץ לפי כללי לשכת עורכי הדין: 3,881 ש"ח, שכר טרחה זה יש לפסוק לחובת המבקשים אשר ישלמוהו למשיבים.
כמחויב בסעיף 95(ב) לחוק הגנת הדייר, ניתנת בזאת אורכה של 30 יום לתשלום הסכום.
כמחוייב מסעיף 95(א) סייפא לחוק הגנת הדייר, רשאי בעל הבית לשלם לב"כ הדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח בתוך 15 יום, ואם סירב לקבלו- ישלמו למזכירות בית הדין לזכות הדיירים היוצאים על מנת שיחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר. במקרה זה יימסר המושכר לבעל הבית במצבו דהיום כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ לא יאוחר מיום 30.05.19, וזאת על מנת לקיים את חוזה השכירות כאמור לעיל.
התאריכים בפסק דין זה ימנו מיום תיעוד המסירה במערכת "נט המשפט".
ניתן היום, כ' טבת תשע"ט, 28 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.