הדפסה

בית דין לשכירות בתל אביב -

לפני כבוד סגן הנשיא עמית יריב

התובעים:

1.אריה עציץ
2.שלמה גפן פרגון

נגד

הנתבעת:

עיריית תל-אביב - יפו

פסק דין

לפניי בקשה לקבוע מהם דמי המפתח בנכס המושכר בהסכם שכירות שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: " חוק הגנת הדייר") חל עליו, וזאת מכוח סמכותו של בית הדין לשכירות לפי סעיף 88 (א) לחוק.
בתמצית אציין, שהתובעים הם דיירים מוגנים בנכס מקרקעין ברחוב חכמי דוד 20 בתל-אביב – יפו (חלקה 15 גוש 6950), השייך לנתבעת, היא עיריית תל-אביב – יפו.
ביום 29.10.2019 פנו התובעים אל הנתבעת בהתאם לסעיף 85 לחוק הגנת הדייר, וציינו כי הדיירים המוצעים – שאול חי יחזקאל ומורין לוין (להלן: " הדיירים המוצעים") מוכנים לשלם דמי מפתח בסך של 3,8333,333 ₪, ומתוך סכום זה דורשים התובעים לעצמם סך של 2,300,000 ₪.
ביום 25.11.2019 הודיעה הנתבעת, כי בכוונתה להחזיר לעצמה את השבת המושכר, אך היא חולקת על גובה דמי המפתח, בהתאם לחלופה שנקבעה בסעיף 88 (א) לחוק הגנת הדייר.
העירייה טוענת, כי על פי חוות דעת שמאי מטעמה, שווי דמי המפתח המלאים בגין המושכם הם 1,100,000 ₪, וחלקם של התובעים אמור להיות 660,000 ₪.
לא למותר לציין, כי בהתאם להחלטתי מיום 8.6.2020, הפקידו הדיירים המוצעים את מלוא דמי המפתח בקופת בית המשפט, להוכחת רצינות כוונותיהם.
הצדדים השלימו הגשת סיכומים בכתב בחודש ספטמבר 2020, ובבואי לכתוב את פסק הדין בהליך, הגעתי למסקנה כי יש מקום למנות שמאי מטעם בית הדין, על מנת לנסות ולעמוד על שווי דמי המפתח האמיתיים, וזאת לנוכח הפער הניכר (המגיעה כמעט ל-350%) בין הערכת השמאי מטעם העירייה ובין הצעת הדיירים המוצעים.
בחודש מרץ 2021 הגישה השמאית את חוות דעתה, ובה העריכה את "שווי זכויות הדייר המוגן בנכס" בסך 1,021,000 ₪, המשקפים שווי של דמי מפתח מלאים בסך 1,701,667 ₪.
התקיים דיון נוסף במעמד הצדדים, ובו סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה, ומשלא הגיעו הצדדים להסכמות – אין מנוס מהכרעה.
טענתם של התובעים – שובת לב בפשטותה. לשיטתם, דמי המפתח שהוצעו בגין הנכס הם "נקודת המידוד" ( benchmark) הרלוונטית. לשיטתם (אם כי לא בניסוחם), אין מקום לדון בשאלת "דמי המפתח הראויים", שהם, מטבעם, עניין של ספקולציה, מאחר שלפני בית המשפט (ולפני הצדדים) מונחת הצעה קונקרטית, המגובה בהפקדת דמי המפתח המוצעים במלואם בקופת בית המשפט. לפי גישה זו, "שוויו של נכס הוא כשווי ההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה בעבורו", ועל כן – יש לקבוע כי דמי המפתח הנכונים הם אלה שהציעו הדיירים המוצעים.
העירייה, מנגד, מבקשת לעורר ספק בדבר מניעיה של ההצעה: העירייה מצביעה על כך, שהצעתם של הדיירים המוצעים גבוהה פי שלושה וחצי בקירוב מהערכת השמאי מטעם העירייה, כי המושכר משמש כבית מלאכה בענף שהולך ודועך, וחשוב לא פחות – שהדיירים המוצעים נעדרי כל ידע ומומחיות שיאפשרו להם להמשיך ולהפעיל את המושכר לתכליתו הנוכחית, כדרישת הסכם השכירות.
העירייה הפנתה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים במסגרת ע"א 5309/04 בביוף נ' זהורי (2004) (להלן: " עניין בביוף"), שם נקבע כדלקמן:
"במהלך נכון של הדברים התוצאה צריכה להיות מאוזנת כך שאיש לא יצא נשכר מעבר למידה המתחייבת על-פי הדין. [...]"
אלא שכפי שנראה להלן, קביעה זו של בית המשפט המחוזי – אשר יש לה תוקף מנחה כלפי בית דין זה – אינה בעלת נפקות ישירה לענייננו, ועל כן גם אם העיקרון הכללי בדבר מניעת התעשרות מופרזת של אחד הצדדים להסכם על פני הצד האחר שריר וקיים, לא ניתן לגזור הלכה ישירה לענייננו. ואבאר.
בעניין בביוף, נדונה השאלה אם סירובה של בעלת בית להסכים לחילופי דיירים במושכר שלא שולמו בגינו דמי מפתח, ועל כן – שולמו בגינו דמי שכירות ריאליים, כאשר הדייר המוצע דורש להחזיר את שיעור דמי השכירות לשיעורם המוגן כתנאי להסכמתו לקבל את החזקה – היא "סירוב סביר". אחת הטענות שהועלו הייתה, כי בעלת הבית מבקשת לאחוז במקל משני קצותיו – מחד גיסא היא מבקשת לקבל דמי מפתח בשיעור גבוה, ומאידך גיסא היא מבקשת לקבל דמי שכירות המשקפים את שווי השוק. בהקשר זה נאמרו הדברים שהובאו לעיל.
לא זה המצב בענייננו: בענייננו קיימת הצעה קונקרטית, המגובה בהפקדת מלוא דמי המפתח בקופת בית המשפט. העירייה לא הצליחה להוכיח כי מאחורי ההצעה קיימים שיקולים זרים – וממילא לא הביאה כל ראיה למהותם של אותם שיקולים. טענתה היחידה של העירייה היא, כי דמי המפתח שהוצעו הם גבוהים משמעותית משווי השוק של דמי המפתח.
לכאורה, מקום שבו יש מי שמוכן לשלם מחיר פלוני בעבור נכס – יש לקבוע כי זהו מחירו של הנכס. אלא שלטעמי, ניתוח של הוראות הסעיף בחוק הגנת הדייר מלמד, כי לבית הדין לשכירות יש שיקול דעת לקבוע כי דמי המפתח שהוצעו – אינם ראויים.
סעיף 88 (א) לחוק הגנת הדייר קובע כי:
"השיב בעל הבית שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר, אלא שחולק הוא על זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על חלוקתם, יפסוק בדבר בית הדין לפי בקשת הדייר היוצא שתוגש לא יאוחר מחמישה עשר יום מהיום שנשלחה תשובת בעל הבית."
התרחיש העובדתי שצופה סעיף זה הוא כזה, שבו הוגשה הצעה של דייר מוצע לדמי מפתח, אך בעל הבית סבור כי דמי המפתח המוצעים – אינם נכונים ואינם מתאימים. במקרה כזה, קביעת סמכותו של בית הדין לקבוע את דמי המפתח משמעה, שלא די בקיומה של הצעה, גם לא הצעה קונקרטית, לדמי מפתח, אלא שעל בית הדין לבחון את סבירותם של דמי המפתח.
בענייננו, אין ספק כי דמי המפתח המוצעים – גבוהים משמעותית משווי השוק האמיתי והנכון של הנכס. הם גבוהים פי 3.5 בקירוב מהערכת השמאי מטעם העירייה, וגבוהים פי שניים ויותר מהערכת השמאית מטעם בית הדין. על כן, אינני רואה מנוס מהתערבות בגובה דמי המפתח.
עם זאת, אני סבור כי נכון יהיה לשקף בדמי המפתח שייקבעו לא רק את "שווי השוק" האובייקטיבי של הנכס, שבא לידי ביטוי בהערכת השמאית מטעם בית הדין, אלא גם את עצם קיומה של הצעה נוספת, שהוכחה כרצינית ותקפה, שהרי הדיירים המוצעים הפקידו בקופת בית הדין את מלוא סכום דמי המפתח המוצעים.
ודוקו: אין באמור לעיל טענה, כאילו חוות דעתה של השמאית מטעם בית הדין אינה מדויקת. ב"כ התובעים טען, כי השמאית מטעם בית הדין שגתה כאשר לא התייחסה להצעה שהוצגה לפניה במסגרת ניתוח שווי הנכס ב"גישת ההשוואה". אין בידי לקבל טענה זו. כאשר שמאי נתקל בעסקה יחידה, שלא ניתן להשוות אותה אל מול עסקאות נוספות, ושווייה של עסקה זו (שלמעשה היא בגדר הצעה שטרם התממשה) עולה משמעותית על שוויו של הנכס לפי "גישת חילוץ השווי", אני סבור שלא היה מקום להתחשב בעסקה זו בעת קביעת השווי השמאי, שכן היה בכך כדי לעוות את ההערכה, והצדק בעניין זה הוא עם השמאית מטעם בית הדין.
לעומת זאת, כאשר נמצאים הנתונים ה"נקיים" לפני בית הדין, בסמכותו של בית הדין לשקול לא רק את השווי האובייקטיבי של הנכס, אלא גם את הפוטנציאל שטמון בו לטובת התובעים, ובענייננו – את קיומה של הצעה קונקרטית לדמי מפתח גבוהים יותר. זוהי מלאכתו של בית הדין, לא מלאכתו של השמאי.
לאחר שעיינתי בחוות הדעת של השמאית מטעם בית הדין, נחה דעתי כי שווי דמי שכירות מלאים של 1.7 מיליון ₪ - משקפים נאמנה את שווי השוק של הזכויות. עם זאת, כאמור, אני סבור שיש לשקף בפסיקת דמי המפתח המלאים גם את קיומה של הצעה, אשר המציעים עמדו מאחוריה עד כדי הפקדת 3.8 מיליון ₪ בקופת בית הדין לפרק זמן בן יותר משנה.
על כן, ובהתחשב בכל האמור, אני קובע כי דמי המפתח המלאים בגין המושכר יהיו 2,500,000 ₪ (שני מיליון וחצי שקלים חדשים). מסכום זה, זכאים התובעים לקבל 60%, שהם 1,500,000 ₪ (מיליון וחצי ₪).
מכוח סמכותי על פי סעיף 88 (ב) לחוק הגנת הדייר, אני קובע כי חלקם של התובעים ישולם להם לא יאוחר מיום 15.6.2021, ועד לאותו מועד – יפנו התובעים את המושכר, וימסרו את החזקה בו לנתבעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך להם או למי מטעמם.
הפיקדון שהפקידו הדיירים המוצעים בקופת בית הדין יוחזר להם – על פירותיו – באמצעות בא-כוחם.
ניתן היום, כ"ד אייר תשפ"א, 06 מאי 2021, בהעדר הצדדים.