הדפסה

בית דין לשכירות בתל אביב -

לפני כבוד סגן הנשיא עמית יריב

המבקשיםם:

1.רבי דדכה
2.מנשה משיח
3.יפה דייני
4.שושנה שהבזי
5.שהין פרג סולימני
ע"י ב"כ עו"ד שי עקרבי

נגד

המשיב:

יהודה מיכאלי
ע"י ב"כ עו"ד נועם ברם

פסק דין

המבקשים הם בעלים במשותף של 2/3 מהזכויות בחנות ברחוב אלנבי 134, הידועה כגוש 6925 חלקה 160 תת-חלקה 3 בתל-אביב – יפו (להלן: " החנות"). המשיב הוא דייר מוגן בחנות.
אין מחלוקת בין הצדדים, כי הסכם השכירות המוגן נכרת ביום 30.3.1984, ונכנס לתוקפו ביום 1.4.1984 (וראו נספח ב' לכתב התביעה). דמי השכירות המוסכמים נקבעו ל-40,000 שקלים (ישנים).
במהלך השנים, הועלו דמי השכירות על-פי הצווים שהוצאו מכוח חוק הגנת הדייר, עד שבסמוך להגשת התביעה, עמדו דמי השכירות על סך של 4,920 ₪. אלא שבדצמבר 2020 הודיע המשיב למבקשים, כי לפי חישוב שערך, דמי השכירות הנכונים הם בסך של 270 ₪ בלבד, ועל כן חדל מלשלמם, תוך שהוא טוען לקיזוז סכומים ששילם ביתר.
במהלך קדם המשפט הוברר, כי המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה מהו המועד שממנו יש להתחיל את ההעלאות לדמי השכירות על פי הצווים: המבקשים טוענים, כי מאחר שההסכם נכרת ביום 30.3.1984, אזי על הסכום שנקבע בחוזה, יש להחיל את ההעלאה שנקבעה ביום 1.4.1984; המשיב טוען, כי מאחר ששוכר הופך לדייר מוגן רק לאחר תום תקופת החוזה הראשונה, כעבור שנה, מועד ההעלאה הראשונה הוא 1.4.1985, ולא קודם לכן. לחלופין בלבד, טען המשיב, כי מועד ההעלאה הראשונה הוא 1.7.1984, הוא המועד הראשון שבו פורסם צו הקובע שיעורי העלאה לאחר כניסת החוזה לתוקף.
ביום 4.7.2021 הגישו הצדדים תחשיבים של דמי השכירות נכון למועד זה בהתאם לכל אחת משלוש החלופות. יוער, כי אין מחלוקת בין הצדדים בדבר דמי השכירות לפי כל חלופה, והתחשיבים מוסכמים ביניהם, כך שלבית המשפט נותר לקבוע רק איזו משלוש החלופות היא החלופה הנכונה – ובמילים אחרות: מהו המועד שבו רשאים היו המשיבים להתחיל להעלות את דמי השכירות בהתאם לצווים הרלוונטיים.
בפתח הדברים אציין, כי הסכם השכירות כולל אי-התאמה פנימית: ההסכם נערך על גבי טופס סטנדרטי של "דפוס דנה", ובכותרת ההסכם נכתב כי מדובר בחוזה שכירות "בלתי מוגנת", אולם בגוף ההסכם, במקום שיועד לכתיבת התנאים הספציפיים, אזי בפרק הנוגע לתקופת השכירות נכתב כך: "לתקופה של שכירות מוגנת מ- 1.4.1984 עד ואילך". מן הכלל הפרשני הקובע כי דין ספציפי גובר על דין כללי, ניתן ללמוד, כי החלק שעליו הסכימו הצדדים באופן קונקרטי (ובענייננו – התיבה "שכירות מוגנת") גובר על החלק שהודפס בטופס מראש.
לכך יש להוסיף את העובדה, שבמשך השנים פעלו הצדדים לחוזה בהתאם להנחה המשותפת שהמשיב הוא דייר מוגן – וגם בכך יש כדי לחזק את חלקו הספציפי של ההסכם של פני הכותרת המודפסת מראש.
כאמור, חוזה השכירות נחתם ביום 30.3.1984, אך כניסתו לתוקף נקבעה ליום 1.4.1984. ברי אפוא, כי סכום דמי השכירות שסוכם בחוזה המקורי נועד להיכנס לתוקפו ליום 1.4.1984 – ועל כן, לא ניתן לקבל את הטענה כי כבר ביום כניסתו של החוזה לתוקף – הוא יהיה כפוף להעלאת דמי השכירות התקופתית. טענה זו אינה מתיישבת עם הציפיות הסבירות של הצדדים הבאות לידי ביטוי בחוזה. על כן, יש לקבוע כי ביום 1.4.1984 היו דמי השכירות 40,000 שקלים (ישנים), וכי כוונת הצדדים הייתה שההעלאות יחולו משלב מאוחר יותר.
כעת יש לבחור בין שתי החלופות שהציע המשיב – האחת היא כי ההעלאה הראשונה צריכה לחול רק מיום 1.4.1985, האחרת – כי ההעלאה הראשונה צריכה לחול מיום 1.7.1984. בין שתי החלופות, הנכונה לטעמי היא זו הגורסת כי יש להתחיל בהעלאת דמי השכירות ביום 1.7.1984.
הטעם לטענת המשיב, שלפיו יש להתחיל בהעלאת דמי השכירות רק כחלוף שנה מתחילת השכירות הוא הנוהג המקובל בהסכמי שכירות מוגנים, שבמסגרתו מתחילים יחסי השכירות בשכירות חופשית, וכעבור שנה, עם תום תקופת השכירות החוזית, נכנסות לתוקפן הוראות חוק הגנת הדייר. אלא שמנגנון זה, שאכן היה מקובל בהסכמי שכירות ישנים, אינו רלוונטי לענייננו, שכן כבר בהסכם המקורי, מיום 30.3.1984, נקבע מפורשות כי השכירות היא שכירות מוגנת, ותקופתה מיום 1.4.1984 ואילך, קרי – אין מדובר במנגנון המקובל של שנת שכירות חופשית ואחריה תחולת חוק הגנת הדייר.
הטענה כאילו יש להתחיל את עדכון דמי השכירות רק כחלוף שנה מכניסת החוזה לתוקפו היא ניסיון לאחוז במקל משני קצותיו: מחד גיסא, ליהנות מהגנת חוק הגנת הדייר מיומו הראשון של החוזה; ומאידך גיסא, לדחות את עדכון דמי השכירות. זאת לא ניתן לאפשר.
הפועל היוצא הוא שאני קובע, כי יש לעדכן את דמי השכירות החל מיום 1.7.1984. מבין שלוש החלופות שהוצגו בהודעת הצדדים מיום 4.7.2021 (בקשה מס' 2 בתיק), החלופה המתאימה היא אפוא חלופה ב'2, שלפיה דמי השכירות הנכונים ליום 1.1.2021 הם 3,460 ₪.
אשר לשאלת החישוב הרטרואקטיבי של דמי השכירות, שאלה זו מחייבת פרשנות של ההוראות הרלוונטיות בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: " החוק"). המחוקק הבחין לעניין זה בין דמי שכירות בדירת מגורים (פרק ב' לחלק ב' של החוק) ובין דמי השכירות בבית עסק (פרק ג' לחלק ב' של החוק).
סעיף 43 לחוק, הנמצא בפרק העוסק בדירות מגורים, קובע כי:
"הועלו דמי השכירות של דירה למעלה מדמי השכירות לפי חוק זה, אין העודף ניתן להיפרע מאת הדייר, על אף כל הסכם, וכל סכום עודף כאמור ששילם דייר, זכאי הוא – תוך ששה חדשים מיום ששילם – להיפרע מבעל הבית, אם בניכוי מדמי שכירות המגיעים לבעל הבית ואם בכל דרך אחרת."
אולם לא זו בלבד שהוראה דומה אינה נמצאת בחלק ג', העוסק בדמי שכירות בבית עסק, אלא שסעיף 53 לחוק, העוסק בבתי עסק, קובע כי:
"הוסכם בין בעל בית ודייר אחרי י״ג בניסן תשי״ד (16 באפריל 1954) על דמי שכירות של בית עסק, יחייבו דמי השכירות המוסכמים את הצדדים וחלפיהם למשך תקופת ההסכם, על אף האמור בסעיף 52, 52א ו-61 ."
רוצה לומר: כאשר מדובר בדירת מגורים, הנחת המוצא היא כי שיעורי ההעלאה מחייבים, והעלאה שאינה בהתאם לתקרת דמי השכירות – בטלה מדעיקרא, ואף מזכה את הדייר המוגן בהשבה. לעומת זאת כאשר מדובר בבית עסק, אם הסכימו הצדדים על דמי שכירות לאחר אפריל 1954 על דמי שכירות, אין תחולה להוראות סעיף 52א, הקובע תקרת דמי שכירות.
מכאן אנו למדים כי העדרו של סעיף מקביל לסעיף 43 לחוק בנוגע לבתי עסק מהווה הסדר שלילי ולא לקונה: אילו ביקש המחוקק לקבוע הסדר של השבה רטרואקטיבית של דמי שכירות, היה עושה כן מפורשות בנוגע לבית עסק, כפי שעשה ביחס לדירות מגורים.
נראה כי היעדרו של סעיף מקביל לסעיף 43 הוא חלק ממגמת המחוקק לצמצם את ההגנה על בעלי עסקים, בין היתר בהתחשב בעובדה שחזקה על בעל עסק שהוא בעל הבנה עסקית וכלכלית טובה יותר, ויכולת טובה יותר לעקוב אחרי העלאות דמי השכירות. צמצום הגנה זו בא לידי ביטוי גם בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג – 1983, אשר צמצמו את ההגנה המוקנית לדיירים מוגנים בבתי עסק.
העולה מן המקובץ הוא, שאת דמי השכירות הנכונים יש לקבוע החל ממועד ההודעה הראשונה של המשיב על הטעות שגילה בדמי השכירות, קרי – מיום 1.1.2021, ולא קודם לכן. הסכומים ששולמו בעבר – שולמו כדין, ואין למשיב זכות להשבה או לקיזוז תמורתם.
לסיכום – אני קובע כי דמי השכירות שעל המשיב לשלם החל מיום 1.1.2021 עומדים על סך 3,460 ₪ לחודש. המשיב ישלם את דמי השכירות החסרים לשנת 2021 במלואם לא יאוחר מיום 31.12.2021, שאם לא כן – ייחשב כמי שלא שילם דמי שכירות, על כל המשתמע מכך.
בנסיבות העניין, ולאור התוצאה שאליה הגעתי, לא ייעשה צו להוצאות בהליך שלפניי וכל צד יישא בהוצאותיו.
ניתן היום, י"א חשוון תשפ"ב, 17 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.