הדפסה

בית דין לשכירות בתל אביב -

לפני כבוד סגן הנשיא עמית יריב

המבקש:
שלמה תבורי

נגד

המשיבים:

  1. יהודית ויצברג אלוני
  2. אליקים ויצברג

החלטה
לעניין תחולת תקרת דמי השכירות לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972

עניינו של ההליך שלפניי בבקשת המבקש להעביר את זכות הדיירות המוגנת לאחר, לפי סעיף 93 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: " החוק" או "חוק הגנת הדייר"). עוד עתר המבקש לקבוע, כי יש לחייבו בדמי שכירות מוגנת בסך 835 דולר ארה"ב, לפי שערם ביום התשלום, לאור העובדה שדמי השכירות הנגבים כעת עולים על הסכום האמור, וזאת שלא כדין.
המבקש מחזיק באולם, במחסן ובמשרד בקומה א' של הבניין ברחוב כפר גלעדי 10 – 12 תל-אביב – יפו, וכן באולם בקומה ב' של הבניין, הבנוי על המקרקעין הידועים כחלקה 38 בגוש 6930 (להלן: " המושכרים"), שאותם שכר המבקש מהמשיבים בהסכם שכירות מוגנת מיום 6.6.2001.
אגב בירור בקשת הרשות, התברר כי רכיב מהותי במחלוקת בין הצדדים נוגע לשאלה אם המבקש מנהל במושכר עסק של ייבוא וייצוא, שעל כן משוחרר המושכר מתקרת דמי השכירות הקבועה בחוק. לכן קבעתי, במסגרת הדיון מיום 12.5.2020, כי:
"בטרם ניתן יהיה לדון בבקשה להחלפת שוכרים לפי ס' 93 לחוק הגנת הדייר, יש להכריע בשאלה אם המבקש הפעיל במושכר בשנת 2008 עסק ייבוא אם לאו, וזאת על מנת שניתן יהיה לקבוע אם המושכר משוחרר מתקרת דמי השכירות בהתאם לתקנות 1983."
עוד קבעתי, שמשעה שהוכח שסוגיית הפעלת עסק של ייבוא וייצוא במושכר הועלתה על-ידי המשיבים כבר ב-2008 ולא באה תשובה רשמית מאת המבקש, יוטל הנטל על המבקש להוכיח את אופי העיסוק במושכר.
יוער, כי גם אילו סברתי שהנטל להוכיח את השימוש במושכר לצורכי ייבוא מוטל על כתפי המשיבים, בהיותם אלה המבקשים לשנות מן המצב הקיים, גם אז אין זה פוטר את המבקש מן החובה להביא ראיות המצויות, מטבע הדברים, ברשותו בלבד, לשם הוכחת טענותיו בדבר אופי השימוש במושכר, כפי שיבואר להלן.
המחלוקת שבין הצדדים – עניינה האם חלות בענייננו הוראות תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983 (להלן: " התקנות"), ובעיקר הוראות תקנה 1 (3), המחריגה מתקרת דמי השכירות הקבועה בסעיף 52 לחוק הגנת הדייר "בית עסק שעיקר שימושו עסקי יבוא או יצוא"
למעשה, אין כלל מחלוקת בין הצדדים, כי עסקו של המבקש – הוא עסק של ייבוא ושיווק קמעונאי וסיטונאי, וכלשונו של המבקש:
"העסק נוהל מהחנות הראשית ברח' כפר גלעדי 21 – שם הייתי מקבל את פני הלקוחות והמפיצים ונפגש עם ספקים מקומיים וכן מנהל את עסקי הייבוא של העסק – בתקופת תור הזהב של העסק היו לי כ-8 עובדים בין כמוכרים, מפיצים ועובדי מחסן.
כאמור, עסקי התפתח מאד מהר והייתי צריך להתרחב ועל כן החלטתי לרכוש עוד נכס כמחסן..." (סעיפים 6 ו-7 לתצהיר המבקש)
עוד הצהיר המבקש כי:
"[...] עוסק מזה יותר מ-40 שנה (מסוף שנות ה-70) בעסקי ייבוא ושיווק של אביזרי אופנה ואקססוריז ובשמו המסחרי 'מיני פנטזיה' בכתובת כפר גלעדי 21 ת"א יפו [...] אני מייבא וקונה מהשוק המקומי ומוכר בסיטונאות לשוק המקומי בכל הארץ ואף לשטחים ..." (סעיף 4 לתצהיר המבקש).
מהצהרה זו של המבקש ברורות שתי עובדות: האחת – המושכר נושא הליך זה שימש כמחסן, מעין "נכס עזר" למתחם הפעילות המרכזי ברחוב כפר גלעדי 21; האחרת – עיסוקו של המבקש כלל בתוכו פעילות של ייבוא ושיווק.
הסוגיה שעל הפרק מעלה שתי שאלות: האחת – עובדתית בעיקרה; האחרת – משפטית בעיקרה:
השאלה העובדתית היא – האם ניתן לומר כי במושכר נוהל עסק ש"עיקר פעילותו ייבוא וייצוא", כדרישת תקנה 1 (3).
השאלה המשפטית היא, האם יש תחולה להוראות סעיף 52א לחוק הגנת הדייר במערכת היחסים שבין הצדדים, כלומר – האם היו המשיבים רשאים לגבות מן המבקש סכומים העולים על הסכום המרבי הקבוע בהסכם? ומשאלה זו נגזרת השאלה, אם ניתן לטעון, שבעל בית שלא עמד על זכותו לגבות מעבר לתקרת דמי השכירות – ויתר על זכותו זו לעולמים? (וראו לעניין זה סעיף 29 לסיכומי המבקש);
נפתח בשאלה העובדתית. האם משמש המושכר לעסק שעיקרו ייבוא, כדרישת התקנה? לטעמי, התשובה לכך היא בחיוב. להלן אביא נימוקיי למסקנה זו.
בפסק הדין המנחה בעניין הוראות תקנה 1 (3), רע"א 414/89 דוד סביליה נ' שבתאי תגר (1990) (להלן: " עניין סביליה") קבע בית המשפט העליון, מפי כב' הנשיא מאיר שמגר:
"הצירוף "עסקי יבוא או יצוא" שבתקנה 1(3) לתקנות איננו מתייחס אך ורק לשימוש במושכר לשם ביצוע הפעילות הפיסית הישירה של הוצאת סחורות מישראל או הבאתן אליה. ביטוי זה חובק גם פעולות עזר נלוות, הכרוכות ביצוא וביבוא במובנם הצר, בין אם הן באות כהכנה עסקית לעצם היבוא או היצוא (כמו פעולותיו של מכון היצוא בע"א 848/80 הנ"ל) או כשלב נוסף של פעולות לוואי משלימות (כפי שהיה בר"ע 681/84 [3] לגבי שירות התיקונים והאחסנה)."
הנשיא שמגר מצטט בעניין סביליה החלטה קודמת שלו, בר"ע 681/84, ובה הוא מתייחס מפורשות לשימוש במחסן:
"מי שעוסק בעסקי יבוא, גם המחסן המשמש אותו באותו בניין הוא בגדר מושכר אשר עליו חלה תקנה 1(3), כי המחסן איננו אלא מקום המשמש לפעולות שהן תופעות הלוואי הטבעיות לפעולתו של יבואן. "
לשיטתו של המבקש עצמו, זהותו כיבואן הייתה ידועה למשיבים לאורך כל הדרך, וכלשונו בסעיף 8 לתצהירו:
"אני זוכר בוודאות כי בתצהיר דייר מוצע הצהרתי בוודאות על עצם היותי ייבואן ומשווק אביזרי אופנה ואקססוריז – תמיד התגאיתי בעצם היותי יבואן מצליח ומעולם לא הסתרתי את זה "
עסקו של המבקש מורכב משלושה רכיבים עיקריים: ייבוא, רכישת סחורות בישראל, ושיווק. העסק פועל משני מתחמים: האחד ברחוב כפר גלעדי 21, הוא המתחם הראשי (להלן: "החנות"); האחר – ברחוב כפר גלעדי 10, הוא המתחם המשני, המשמש כמחסן (להלן: " המחסן").
המבקש עצמו טוען, כי כל פעילות המכירות והשיווק – נעשית בחנות . בהקשר זה אפנה לסעיף 51 לתצהיר המבקש ונספח 24, המעידים על תשלום אגרת שילוט ביחס לחנות; חשבונית חברת שליחויות שאספה מוצרים למשלוח ללקוחות מהחנות, סעיף 52 נספח 24 לתצהיר; וכן כי פעילות המשרד נעשתה מהחנות, כעולה מסעיפים 45 – 50 לתצהיר המבקש, על הנספחים המוזכרים בו.
על כן, ברי כי המחסן לא שימש ל"זרוע" המכירות של העסק, אלא לזרוע הייבוא.
מאחר שהמחסן שימש לאחסנת סחורות, ולאור ההלכה הפסוקה, הגורסת כי גם מושכר שהוא "מחסן" המשמש לאחסנת סחורות מיובאות טרם שיווקן עשוי להיכנס לגדרי עסק שעיקר פעילותו ייבוא וייצוא, אזי לאור הצהרתו של המבקש, שלפיה הוא "מייבא וקונה מהשוק המקומי" (סעיף 4 לתצהיר המבקש), היה מצופה שיציג ראיות שמהן ניתן יהיה ללמוד על אופי השימוש במחסן: האם הסחורה המיובאת הייתה נשלחת במישרין למחסן (כפי שניתן היה ללמוד מתעודות משלוח)? מה היה היקף הסחורה המיובאת בעסק אל מול הסחורה שנרכשה מספקים בישראל (כפי שניתן היה ללמוד מכרטסות הנהלת חשבונות ומדוחות כספיים)? נתונים אלה נמצאים בידיעתו הייחודית של המבקש, ומאי-הצגתם במסגרת חומר הראיות שהוגש ניתן להסיק, כי אילו הוצגו, היו מלמדים כי עסקו של המבקש מבוסס – רובו ככולו – על ייבוא, ומכאן שהמחסן משמש לאחסנת סחורה ממועד ייבואה ועד למועד שיווקה – שיווק המתבצע מן החנות.
לשון אחרת: ניתן להחיל כאן את הכלל הקובע כי בהעדר הנמקה מניחה את הדעת, בעל דין שנמנע מהצגת ראיה שיכול היה להביא – חזקה עליו שאילו הובאה הייתה פועלת נגדו.
ודוק: מתצהירו של המבקש עולה בבירור, כי עיקר פעילותו – היא פעילות ייבוא. המבקש מדגיש את פעילותו כיבואן לאורך התצהיר כולו, וגם בחקירתו, התצהירים הנוספים שצורפו מדגישים את פעילות היבוא, ומנגד – אין כל אזכור (פרט לסעיף 4) לפעילות של רכש מקומי, אין שום אזכור של ספקים מקומיים (להיפך: מתצהירו של מר חקאק עולה בבירור כי דווקא המבקש היה ספק של עסקים אחרים).
מכאן שניתן לקבוע, על יסוד הראיות שהוצגו – ולא פחות מכך על יסוד הראיות שלא הוצגו – כי עיקר עיסוקו של המבקש בעסקו – הוא בפעילות הייבוא והשיווק של הסחורה המיובאת, וכי משקלה העסקי והכמותי של הסחורה הנרכשת בישראל – נמוך.
מאחר שהמבקש עצמו הבהיר, כי פעילות השיווק והמכירות נעשית כולה בחנות (ולא במחסן), נותרנו עם הקביעה, כי תכליתו העיקרית של המחסן – לשרת את עסקי הייבוא, ואנו חוזרים אל קביעתו של כב' הנשיא שמגר בר"ע 681/84 הנ"ל, שלפיו גם מחסן המשמש בעסקי יבוא הוא בגדר מושכר שעליו חלה תקנה 1 (3).
אני קובע אפוא, כי עיקר השימוש במחסן, הוא המושכר בענייננו – הוא לצורך פעילות הייבוא שמפעיל המבקש, ועל כן חלה בעניין זה תקנה 1 (3) לתקנות .
משהוכרעה השאלה העובדתית, יש לפנות לבירורה של השאלה המשפטית. לעניין זה, יש להזכיר, כי המבקש מחזיק במושכר מכוחו של הסכם שכירות מוגנת שנכרת ביום 6.6.2001 – שמונה עשרה שנים לאחר התקנת התקנות. נוסחה של תקנה 1 לתקנות הוא ברור, וקובע כי " הוראות סעיף 52א לחוק לא יחולו על סוגים אלה של בתי עסק" (סעיף 52א הוא הסעיף העוסק בהגבלת דמי השכירות, ובאופן עדכונם), ובין היתר – מתייחס לבית עסק שעיקר פעילותו ייבוא וייצוא.
המשמעות היא, כי במועד כריתת הסכם השכירות המוגנת – לא חסה הסכם זה תחת הגנתו של סעיף 52א. רו צה לומר: בעל הבית לא נדרש להודיע על הפסקת ההגנה על התקרה מכוח החוק, שכן סעיף 52א ממילא לא חל על מערכת היחסים שבין הצדדים, גם אם ייקבע כי המושכר שימש את המבקש לצורכי פעילות הייבוא שלו.
עם זאת, בכך לא תם הדיון בהיבט המשפטי, שכן מאחר שהסכם הדיירות המוגנת אינו כולל מנגנון עדכון, כפי שהיה מצופה כשמדובר בהסכם שכירות ארוך טווח. על כן, נותר עניין מנגנון העדכון לבחינה על פי התנהגות הצדדים, כדרישת סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973:
"פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים."
הנוהג הקיים בין הצדדים היה, אפוא, העלאת דמי השכירות השקליים בהתאם למנגנון שנקבע בסעיף 52א לחוק, וראו לעניין זה נספחים 3, 14, 15 לתצהירי המבקש – הדרישות להעלאת דמי השכירות. חשובים במיוחד לענייננו נספחים 3 ו-15: נספח 3 עניינו עדכון דמי השכירות לשנת 2009 ונספח 15 עניינו עדכון דמי השכירות לשנת 2010. אין ספק, כי בשנת 2008 כבר רואים בעלי הבית את המשיב, הוא הדייר המוגן, כמי שעיקר עיסוקו במושכר הוא עסקי ייבוא (וראו לעניין זה פניית מר זילברברג מטעמם מיום 13.2.2008 – נספח 10 לתצהירי המבקש).
לא זו אף זו: בעקבות הודעה זו של רו"ח זילברברג מראשית שנת 2008, נערך בירור של יחסי השכירות, לרבות מכתבי התראה בגין אי-תשלום דמי השכירות (וראו נספח 12 לתצהיר המבקש – פניית מר זילברברג מיום 22.5.2008), ובכל זאת, הדרישה לשנת 2009 ולשנת 2010 מזכירה מפורשות את עדכון דמי השכירות בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר.
ניתן לקבוע אפוא, כי הצדדים קבעו את דמי השכירות הנומינליים הדולריים במסגרת הסכם השכירות מיום 6.6.2001, ובחרו במנגנון עדכון שמהותו – המרת דמי השכירות הדולריים לשקלים במועד התשלום, והצמדה בהתאם ל מנגנון הנקוב בסעיף 52א (ב) לחוק.
אלא שגם בקביעה עובדתית זו בדבר מנגנון העדכון שנבחר – לא תם הדיון, שכן אין מחלוקת, כי בשלב מסוים – חל שינוי באופן חישוב דמי השכירות . נראה כי בשנת 2012 החלו המשיבים להפעיל את ההצמדה הנקובה בסעיף 52א לחוק לסכום השקלי האחרון, חלף המרת הסכום הדולרי לשקלים. המבקש טוען, כי בכך יש הפרה של הוראות החוק. כאמור, הוראות סעיף 52א אינן חלות על הסכם השכירות, ועל כן – אין לקבל טענה זו.
אילו העלה המבקש טענה נגד דרך החישוב של דמי השכירות בסמוך לאחר תחילת החישוב החדש – בשנת 2012 או בסמוך לה – ניתן היה לטעון, כי שיטת העדכון אינה עולה בקנה אחד עם הנוהג שבין הצדדים, שהפך לחלק מן ההסכם ביניהם. משלא מחה המבקש על השינוי באופן החישוב – ולמעשה העלה טענות אלה לראשונה עם הגשת הבקשה לבית הדין לשכירות – ניתן לומר כי הנוהג שהיה מקובל בין הצדדים עם כריתת הסכם השכירות המוגנת בשנת 2001 השתנה בהתנהגות הצדדים, וכי אופן החישוב כעת הוא אופן החישוב המקובל על הצדדים.
המבקש טען, כי לא הבחין בשינוי שיטת ההצמדה, שכן נהג לשלם את דמי השכירות מבלי לתת דעתו לאופן החישוב, ולכן – הוטעה בידי המשיבים. אין בידי לקבל טענה זו. ענייננו אינו בהדיוט, אשר אינו מבין דבר בענייני כספים והסכמים. מדובר באיש עסקים, המנהל קשרים עסקיים גלובליים, ומנהל עסק משגשג. אם לא הבחין המבקש בשינוי באופן החישוב – אין זאת אלא שהחליט שאין לו עניין לבחון את הודעות החיוב ולבדוק את הנושא. זוהי בחירה לגיטימית, אך כזו שיש לעמוד מאחוריה: אם שיטת ההצמדה של דמי השכירות הייתה מהותית מבחינת המבקש – כיצד לא שם לב לכך שהשתנתה? ואם לא שם לב שהשתנתה – אין זאת אלא שלא ייחס חשיבות לשינוי זה, ומכאן שהסכים לו.
הפועל היוצא מכל האמור לעיל הוא שאני קובע כדלקמן:
המושכר משמש בעיקרו לעסקי ייבוא, ועל כן – מכוח הוראות תקנה 1 (3) לתקנות – אינו כפוף לתקרת דמי השכירות הקבועה בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר;
הצדדים קבעו, תחילה, כי עדכון דמי השכירות ייעשה על דרך של המרת דמי השכירות הדולריים לשקלים חדשים במועד התשלום, והצמדת הסכום השקלי בהתאם למנגנון שבסעיף 52א (ג) לחוק, ובשנת 2012 שינו בהתנהגות את מנגנון ההצמדה, כך שסכום דמי השכירות המשולם נכון להיום – הוא סכום דמי השכירות החוזי המחייב את הצדדים, והמבקש אינו זכאי להחזרים, אף לא לזכות קיזוז.
הצדדים יודיעו, עד יום 30.10.2021, אם לאור קביעות אלה, יש צורך להמשיך ולדון בבקשה להעברת זכות שכירות במושכר.
הוצאות בגין חלק זה של ההליך ייפסקו בסוף ההליך.
תז"פ 31.10.2021.
ניתנה היום, כ"ט תשרי תשפ"ב, 05 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.