הדפסה

בית דין לשכירות בתל אביב - יפו ש 6723-06-13

לפני כבוד השופט עמית יריב

התובע:
מרדכי זאב ביטנר
ע"י ב"כ עו"ד דניאל מקליס ואח'

נגד

הנתבעים:

  1. אליקים ויצברד
  2. יהודית ז'קלין ויצברד אלוני

ע"י ב"כ עו"ד עמוס חריף ואפרת רחף

פסק-דין
לפניי תביעה לסעד כספי ותביעה לצו עשה, שעילתה בהסכם שכירות מוגנת בין הצדדים.
רקע עובדתי
הנתבעים הם בעלים של בניין ברחוב יהודה הלוי 40 תל אביב ( להלן: "הבניין"). התובע שוכר מהנתבעים נכס בן שלושה חדרים בקומה השלישית של הבניין ( להלן: "המושכר"), למטרת ניהול בית עסק מסוג סוכנות ביטוח, אליו נכנס בנעלי אביו המנוח שהיה דייר מוגן במושכר.
יצוין כי הנתבעים הגישו תביעה לבית משפט השלום לפינוי התובע מחצר הבניין, וכן תביעה לדמי שימוש בחניה. התובע הגיש תביעה שכנגד, אשר נמחקה מחוסר סמכות עניינית ועל כן הוגשה תביעה זו לבית הדין לשכירות.
התובע טוען כי הנתבעים החלו להזניח את הבניין ולא שעו לאף אחת מפניותיו לביצוע תיקונים וליקויים אשר התגלו בו. התובע מוסיף כי הנתבעים ביצעו שינויים בבניין, חלקם ללא היתר, אשר פוגעים בבניין הן במישור הבטיחותי והן במישור האסתטי, וכתוצאה מכך ישנה פגיעה קשה בו ובעסקו, שכן עסקינן בבית עסק המקבל לקוחות.
התובע ציין כי נשא בהוצאות רבות עבור תיקון ליקויים שנוצרו בתוך המושכר עצמו ( תיקוני רצפה, קירות, רטיבות וצבע) המגיעים לסך של 58,962 ₪ , אותם הוא תובע כעת מהנתבעים, ואף דורש להורות להם לפעול לתיקון הנזקים והליקויים במושכר כפי שמופיעים בחוות דעת הנדסית מטעמו שצורפה לכתב התביעה.
לטענת התובע, מאז ומתמיד הייתה חצר הנכס חלק בלתי נפרד מהמושכר, בין היתר לצורך החניית רכבו, וכך גם נהגו שאר דיירי הבניין. התובע טוען כי הנתבעים ביצעו חריגות בניה אשר מונעות מעבר בחצר, ואף הקימו מתקן אשפה מיותר אשר עומד ללא שימוש ופוגע בחצר ובמעבר. על כן, מבקש התובע להורות לנתבעים השבת המצב לקדמותו והסרה של חריגות הבניה.
הנתבעים טוענים כי התביעה דנן הוגשה רק כדי להוות משקל נגד לתביעה שהגישו נגדו, בה עתרו, בין היתר, לפינוי ולסילוק ידו של התובע מן החצר והפסקת השימוש בה לצרכי חנייה לרבות הסרת עמוד מחסום שהציב התובע בכניסה לחצר. הנתבעים הוסיפו כי בינם לבין התובע נכרת הסכם שכירות ביחס לשימוש בחלק מחצר הבניין לצרכי חנייה, כאשר הסכם זה הוא הסכם נפרד לשכירות בלתי מוגנת ואינו מהווה חלק מן השכירות המוגנת במושכר.
הנתבעים טוענים כי הסכם זה פקע, אך חרף זאת ועל אף התראות להפסקת השימוש ודרישות תשלום - התובע עשה ועושה שימוש בחצר לצרכיו, תוך פגיעה בזכותם הקניינית.
לטענת הנתבעים, התובע עיכב באופן שיטתי תשלומים שוטפים בשל טענה לליקויים בבניין, ובעיקר לאור רצונו בסיוד חדר המדרגות, וזאת בניגוד להוראות חוק הגנת הדייר. הנתבעים אף מציינים כי הם דאגו לביצוע תיקונים בחדר המדרגות כגון סיוד והחלפת קרמיקה.
הנתבעים מכחישים את הטענה שהתובע הוציא הוצאות שונות במושכר במקומם, וטוענים כי ככל שעשה כך - היה זה משיקוליו לרווחתו במושכר וכי אין מדובר בתשלומים החלים על בעל הבית מכוח החוק. הנתבעים הוסיפו כי חלק מן העתירות הכספיות המצוינות בכתב התביעה הוגשו בחלוף תקופת ההתיישנות של שבע שנים כקבוע בחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 .
הנתבעים מציינים כי לא ידוע להם על מפגעי בטיחות כלשהם בבניין, מכחישים כי פגעו בחצר או כי הקימו חריגות בנייה המונעות מעבר בה ( בעניין מתקן האשפה טענו כי הוא הוצב על פי דרישת עיריית תל אביב), ובכל מקרה אין לתובע זכות כלשהי למעבר בחצר או שימוש בה לצרכי חנייה.
דיון והכרעה
כאמור, בתביעה עותר התובע לשני סעדים:
צו עשה לביצוע שורת עבודות לתיקון ליקויים נטענים במושכר ובבניין, בהתבסס על חוות דעת הנדסית מטעמו;
סעד כספי שעניינו שיפוי בגין הוצאות נטענות בסך כולל של כ- 60,000 ₪, שבהן נשא לדבריו עבור עבודות בבניין ובעיקר עבור שיפוצים במושכר.
אדון בסעדים דנן לפי הסדר.
תיקון ליקויים
סעיף 68( א) לחוק הגנת הדייר [ נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "החוק"), קובע:
" בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר."
ותקנה 1 תקנות הגנת הדייר ( החזקת הבית ותיקונים), תשל"א-1971 (להלן: "התקנות"), קובעת:
"התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש הם כמפורט בתוספת, להוציא תיקונים כאמור בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר."
התובע טען בכתב התביעה ובסיכומיו כי הנתבעים לא ביצעו את החיוב האמור בחוק ובתקנות, ונגרם לו " נזק שמתבטא בהעדר אפשרות להתגורר במושכר בגלל מבנהו המתערער והלקוי, כשהליקויים הטבועים בו הולכים ומתפתחים עם השנים בשל הזנחה מתמשכת ושיטתית של בעלי הבית – הנתבעים" (סע' 55 לסיכומי התובע) ואף טען בכתב התביעה כי " כתוצאה מהתנהלות הנתבעים ישנה פגיעה קשה בתובע ובבית העסק שלו" (סע' 10 לכתב התביעה).
אולם, לא הוכחה פגיעה קשה בתובע או בבית העסק, ואף לא כל פגיעה שהיא, שכן הגב' חן שוורצטוך, שהגישה תצהיר מטעם התובע, הצהירה כי היא עובדת בסוכנות הביטוח שבמושכר משנת 1994 ( אך בדיון עלתה סתירה בגרסתה כאשר טענה כי השנה בה התחילה לעבוד הייתה 2001- ראו עמ' 69 ש' 16-12 לפרוטוקול), וטענה כי לקוחות העסק מגיעים לסוכנות הביטוח והמשיכו להגיע במרוצות השנים כמקודם ( עמ' 71 ש' 24-17 לפרוטוקול),; לא הוצגה כל אסמכתה שממנה ניתן ללמוד כי עסקיו של התובע נפגעו, או כי חלה ירידה בהכנסותיו – וזאת עוד בטרם בחנו את האפשרות לשייך ירידה כזו למצב הנכס דווקא. מכאן שהטענה לפגיעה בעסקי התובע – לא הוכחה.
ביום 19.2.2015 ניתנה החלטה של כב' השופטת עידית ברקוביץ', ובה מונה המהנדס שמחה פלדמן כמומחה בית המשפט ( להלן: "המומחה"). ביום 11.10.2015 הגיש המומחה את חוות דעתו לבית המשפט ( להלן: "חוות הדעת הראשונה").
לאחר קבלת חוות דעת המומחה, טענו הנתבעים כי ביצעו עבודות מסוימות בבניין וכי להבנתם עשו כל שהיה עליהם לעשות לשם תיקונו של הבניין בהתאם לחובתם כבעלי בית. לאור המחלוקת בין הצדדים לגבי היקף העבודות שבוצעו והיקף העבודות הנוספות שעל הנתבעים לבצע, נקבע בהחלטת כב' השופטת עידית ברקוביץ' מיום 14.7.2016 שיש להשלים את עריכת חוות הדעת על ידי המומחה לגבי ביצוע התיקונים. לפיכך, המומחה ביקר שוב בבניין ביום 30.8.2016 והגיש חוות דעת הנדסית נוספת לתיק בית המשפט ביום 30.11.2016 ( להלן: "חוות הדעת המשלימה").
ממצאי חוות דעת הראשונה בחנו את כל הליקויים שנטענו בחוות הדעת שהגיש התובע. אדון בכל ליקוי בנפרד.
"תיקוני חוץ לא אסטטי" - המומחה קבע כי הוא מצא בלאי גדול בחזיתות הטיח וכן כתמים אפורים על גבי חלק מחזיתות המבנה, וציין מספר תיקונים שיש לבצע. אולם, די בקריאת הכותרת כדי להבחין כי ליקויים אלו הם בעלי משמעות אסתטית גרידא, אין להם קשר לשמירת הבניין במצב סביר הראוי לשימוש כפי שקבוע בחוק ובתקנות, ועל כן - אין לחייב את הנתבעים בתיקונם.
"אחסנת פחי אשפה - לא תקנית ולא בשימוש, חוסמת כניסה לחניה" - הנתבעים צירפו ראיה שמוכיחה כי הצבת מתקן אשפה בחצר הבניין נעשתה על פי דרישת העירייה ( ראו נספח 8 לתצהיר הנתבע 1), ועל כן - יש לדחות גם טענה זו של התובע.
"צנרת ניקוז שבורה ולא תקנית" - המומחה קבע כי לצורך ביצוע הטיפול בחזיתות המבנה יהיה צורך בהחלפת כל הצנרת של המבנה, כלומר התיקון הוא לשם ביצוע הטיפול בחזיתות המבנה, הא ותו לא. אולם ישנה סתירה בין הכתוב בחוות הדעת הראשונה לבין טענותיו של המומחה בחקירתו, שכן טען בחקירתו כי ללא קשר לשימור והאסתטיקה של המבנה והחזית שלו, צריך להחליף את הצנרת בגלל מצבה שלעצמו ( ראו עמ' 18 ש' 20-18 לפרוטוקול).
איני רואה הצדקה לחייב בעל בית לתקן באופן גורף את כל קירות החוץ של הבניין בכללותו, ולשם כך גם להחליף את כל צנרת הבניין, וכל זאת תוך אילוצו לקבל היתר בנייה לעבודות אלה ולהידרש להשקעה כספית ניכרת מאחר שמדובר במבנה לשימור, וזאת כאשר לא ניתן להצביע על ליקוי קונקרטי הפוגע בשימוש במושכר.
בבחינת הליקוי יש לבחון האם הוא " דרוש" או " רצוי", שכן החוק והתקנות מחייבים רק את מה שדרוש לתקינות המבנה ויכולת השימוש בו. מאחר שהתרשמתי מחוות דעתו הראשונה של המומחה כי מדובר בליקוי אסתטי בעיקרו - אין לחייב את הנתבעים בתיקון ליקוי זה.
"תוספת חדר 12 מ"ר - חריגת בניה, ללא אישור - חניה דרומית" - המומחה קבע כי בביקורת הנדסית מצא כי מדובר בתוספת של מחסן שבוצע במפלס קומת הקרקע, אך אין בידיעתו מתי בוצע ויש לדאוג כי ההיתר שקיבלו הנתבעים מתייחס גם לתוספת זו. יש לציין כי גם אם מדובר בחריגת בנייה, אין מדובר בליקוי שפוגע בתובע וממילא אין הוא זכאי לתבוע את פיניו.
"מערכת חשמל לא תקינה" + "לוח חשמל לא תקין" - המומחה קבע כי מצא חוטי חשמל גלויים וכי יש להתקין מחדש מערכת חשמל תקינה כולל לוח חשמל. הנתבעים בסיכומים מטעמם טענו כי ביצעו את האמור ( ראו עמ' 8 סע' 42, ועמ' 9 סע' 43 לסיכומי הנתבעים), אולם בחוות דעתו המשלימה של המומחה, ציין המומחה כי לוח החשמל טרם תוקן. על כן, ככל שהנתבעים טרם תיקנו את לוח החשמל, עליהם להשלים את התיקון לא יאוחר מיום 1.9.2018, זאת מאחר שהליקוי עלול להוות סכנת בטיחותית, והוא אינו מאפשר תנאי מגורים סבירים במושכר.
"סדקים רבים בתקרה" – המומחה קבע כי לא מצא סדקים כנטען בחוות דעת התובע.
"טיח וצבע רופף, סימני רטיבות בתקרה" - המומחה קבע בחוות הדעת הראשונה כי מצא כתמי רטיבות והתפוררות הטיח בתקרת קומה ג', מתחת לגג המבנה. הנתבעים טענו בסיכומים מטעמם כי ביצעו את האמור ( ראו עמ' 8 סע' 42 לסיכומי הנתבעים), אולם בחוות דעתו המשלימה של המומחה, ציין המומחה כי תיקוני הצבע והטיח תוקנו באופן חלקי. כלל שהתיקון נעשה באופן חלקי, הנתבעים נדרשים להשלים את תיקוני הצבע והטיח כדי להבטיח שימוש סביר וראוי במושכר זאת עד יום 1.9.2018.
"סימני רטיבות וחדירת מים בתחתית של חלונות, סדקים, רמת רטיבות גבוהה" - המומחה קבע כי בביקורת במשרד התובע ובבדיקה עם מכשיר אלקטרוני לא מצא כל ליקוי מלבד צינור מים פגום וחלוד שיש להחליפו. מחוות הדעת המשלימה אנו למדים כי הצינור הפגום במושכר לא הוחלף, תיקון הנדרש לשם השימוש הסביר במושכר. על כן, אני מורה לנתבעים להחליפו עד יום 1.9.2018.
"שיקום בטונים" - המומחה קבע כי מצא ביציאה לגג, מעל פתח יציאה/כניסה לגג ובצדיו התפוררות של הבטון והטיח. בחוות דעתו המשלימה קבע המומחה כי שיקום הבטונים תוקן על ידי הנתבעים באופן מלא.
"יריעות הגג סדוקים, רקובים, צמחיה על הגג" + "ניקיון הגג [ כך במקור – ע.י.]" - המומחה קבע כי יש לקלף את שכבת האיטום הקיים, לטפל בפתחי מרזבים כולל ניקויים ואיטומם, לנקות את הגג כולל פינוי צמחיה ולאטום בשתי שכבות יריעות. בנוגע לניקוי הגג, אין מדובר בחלק המושכר המוחזק בידי התובע, ועל כן אין רלוונטיות לטענותיו בהקשר זה. אולם בנוגע לשכבות היריעות, מדבור באיטום הגג, דבר הנחוץ לשימוש הסביר בבניין. הנתבעים טענו בסיכומיהם כי ביצעו את האמור ( ראו עמ' 8 סע' 42, ועמ' 9 סע' 43 לסיכומי הנתבעים), אולם בחוות דעתו המשלימה של המומחה, ציין המומחה כי איטום היריעות תוקן באופן חלקי. כלל שאיטום היריעות נעשה באופן חלקי, על הנתבעים להשלים את תיקונו עד יום 1.9.2018.
"כבל חשמל מונח על הגג" - המומחה קבע כי מדובר בכבל חשמל של יחידות מיזוג האוויר, והדבר נמצא תקין.
יוער, כי ההלכה הפסוקה קובעת, כי כאשר ממנה בית המשפט מומחה מטעמו, אזי הנטייה תהיה לאמץ את חוות דעתו, אלא אם נמצאה סיבה מיוחדת שלא לעשות כן. חוות דעתו של המומחה היו מקצועיות, מקיפות וממצות, ולא נמצא כל טעם שלא ליתן להן משקל מלא.
אשר לטענות התובע בדבר הסבת משרדים אחרים בקומה לשתי דירות מגורים ( ראו סעיפים 7-5 לתצהירו), הן מהוות הרחבת חזית פסולה ויש להתעלם מטענות אלו, ומעבר לכך – אין מדובר בליקויים אשר מצדיקים התערבות של בית דין זה.
בנוסף, הטענות בדבר חריגות המיוחסות לחצר הבניין ( ראו סע' 23-17 לכתב התביעה) לא הוכחו בחוות דעת המומחה והנתבעים אף הוכיחו כי הצבת מתקן אשפה בחצר הבניין נעשתה על פי דרישת העירייה ( ראו נספח 8 לתצהיר הנתבע 1).
מכאן, שרצונו של התובע לשמר את הבניין במצב קרוב ככל האפשר למצבו המקורי, למעט בלאי סביר, אינו עומד בקביעות החוק והתקנות, אשר מתמקדים בתיקונים לצורך שמירת היכולת לעשות שימוש בנכס באופן סביר ותקין ואינם חלק מזכיותיו כשוכר – אפילו כדייר מוגן. על כן, אינו זכאי לצו עשה לביצוע כל הליקויים הנטענים בחוות דעתו, מלבד השלמת התיקונים כמפורט בסעיפים ה', ז' ח' ו- י' לעיל.
התביעה לסעד כספי
כאמור, התובע דורש בסעיפים 39-37 לכתב התביעה סעד כספי בסך של 58,692 ₪ ששילם לטענתו עבור עבודות במושכר ובבניין.
הרכיבים הכספיים שבסעיפים 37, 38( א) - 38(ג) לתביעה נוגעים להוצאות נטענות מהשנים 1999 - 2003. מאחר שהתביעה הוגשה ביום 4.6.2013 יש לדחות רכיבים אלה מחמת התיישנותם.
עבודות במושכר לשימושו הייחודי של הדייר חורגות באופן מפורש מתחולת סעיף 68( א) לחוק, שכן החוק אינו מחייב את בעל הבית לשלם עבור שיפוצים שעשה הדייר לצרכיו שלו בתוך המושכר שבהחזקתו ולהשבחתו.
יתר על כן, סעיף 68 ( ג) לחוק קובע:
"לא ביצע בעל הבית תיקונים כאמור בסעיף קטן ( א) הדרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר, חוץ מתיקונים המצריכים עבודות בניה יסודיות, רשאי הדייר לעשותם, ובלבד שהודיע על כך לבעל הבית מראש ובכתב ונתן בהודעה זמן סביר לעשיית התיקונים, ובתנאי שלא יגרום נזק לבנין."
נטל ההוכחה מונח על כתפו של התובע, כי מדובר בעבודות שבוצעו לשם שמירת ביטחונו או בריאותו. התובע לא הגיש כל ראיה או חוות דעת מומחה כלשהי המעידה כי אכן מדובר בשיפוצים נחוצים לביטחונו או בריאותו, אלא רק צירף חשבוניות המעידות על ביצוע השיפוצים במושכר, ואלה אינן מבססות את ההכרח בביצוע העבודות.
בנוסף לכך, הנתבעים בכתב ההגנה ובסיכומיהם הבהירו כי מעולם לא קיבלו דרישה מוקדמת לביצוע העבודות הרלוונטיות לתשלומים הנטענים, ואף לא קיבלו דרישת שיפוי בזמן אמת כפי שקובע החוק.
התובע בחקירתו עומת עם השאלה מדוע הבעלים צריכים לשאת בתשלומים עבור הוצאות עבור תחזוקת המושכר, ולא הדייר המוגן, והשיב: "בהחלט לא. תקראי את החוזה, תקראי את החוזה" (עמ' 57 ש' 11-10 לפרוטוקול). אולם כשנשאל התובע איפה החוזה השיב כי " אין לי אותו" (עמ' 57 ש' 18 לפרוטוקול).
מאחר שהתובע סומך את טענותיו בדבר חובות בעל הבית על חוזה השכירות הקונקרטי, היה עליו לכל הפחות לצרפו לתיק. מאחר שהתובע לא עשה כך, הגם שהתבקש לעשות כן פעמים רבות במהלך ניהול ההליך, אין לו ראיות המבססות את טענותיו ועל כן, לא עמד בנטל ההוכחה המונח על כתפו.
בעניין זה יש לציין כי גם טענתיו של התובע בסיכומיו כי יש לנתבעים אחריות בהתאם לדיני החוזים, דיני הנזיקין או כל דין ( ראו סע' 56 לסכומי התובע) – הן כלליות, ולא נתמכו בכל ראיה או טיעון סדור.
מכל האמור עולה, כי תביעתו הכספית של התובע נדחית.
סוף דבר
התביעה נדחית אפוא בעיקרה, למעט השלמת התיקונים כמפורט בסעיפים ה', ז' ח' ו- י' לסעיף 15 לעיל, ואלה יושלמו במלואם עד יום 1.9.2018 , והודעה על כך תומצא לתיק בית המשפט עד לאותו מועד.
לאור התוצאה שאליה הגעתי, ובעיקר לנוכח הפער בין הסעדים שנתבעו ואלה שהתקבלו בפועל, לא יהיה צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, י"ז סיוון תשע"ח, 31 מאי 2018, בהעדר הצדדים.