הדפסה

בית דין לשכירות בתל אביב - יפו ש 51562-02-16

לפני כבוד השופט עמית יריב

התובעת:

גליתה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד רמי שפאן

נגד

הנתבעת:

חברת טיל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יוסף גיא מוסרי

פסק דין

לפניי תביעה לתשלום סך של 180,777 ₪, השתתפות הנתבעת בחלקה היחסי בהוצאות השיפוץ בבניין שבו היא שוכרת חנות בשכירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: " החוק").
רקע עובדתי וטענות הצדדים
התובעת, גליתה בע"מ (להלן: "התובעת"), היא הבעלים של בית הנמצא ברחוב נחלת בנימין 52 פינת שדרות רוטשילד בתל אביב, הידוע כגוש 7245 חלקה 37 (להלן: "הבית"). הבית הוא מבנה ישן אשר הוכרז כבניין לשימור חמור.
טיל בע"מ (להלן: "הנתבעת"), היא דיירת מוגנת במושכר הנמצא בבית (להלן: "המושכר"). על המושכר חלות הוראות תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג – 1983, ועל כן דמי השכירות שמשלמת השוכרת אינם כפופים לתקרת דמי השכירות הקבועים בחוק. הנתבעת עושה שימוש במושכר להפעלת עסקה – סוכנות נסיעות.
התובעת ביצעה שיפוץ בבית, לאור מצבו, ולאחר שקיבלה היתר שיפוץ כדין מהעירייה. כעת, ולאחר שעבודות השיפוץ נסתיימו, התובעת דורשת מהנתבעת לשאת בחלקה בעלות השיפוץ – מחצית מן החלק היחסי של המושכר בעלות השיפוץ, וזאת מכוח הוראות סעיף 68 (ד) לחוק הגנת הדייר.
להשלמת התמונה יצוין, כי במקביל להגשתה של התביעה שלפניי, הגישה התובעת תביעה נוספת נגד הנתבעת, במסגרת תיק ש/ 41063-02-16 (להלן: "התביעה הנוספת"). בתביעה הנוספת עתרה התובעת לקביעת דמי השכירות שתשלם הנתבעת מאותו מועד ואילך. בתביעה הנוספת הסמיכו הצדדים את בית הדין לשכירות לקבוע את דמי השכירות על דרך הפשרה, מכוח סמכותו לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, ופסק הדין ניתן ביום 9.5.2016.
טענות התובעת
התובעת טוענת כי סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר מחייב את בעל הבית לבצע שיפוצים לצורך החזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש. לכן, משפעלה התובעת על פי סעיף זה ועל פי ההנחיות מהעירייה, על הנתבעת לשאת במחצית מהוצאות השיפוץ בהתאם לסעיף 68(ד) לחוק הגנת הדייר.
התובעת מבהירה כי כל התיקונים שנדרשו נכללים בגדרי תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), תשל"א – 1971 ( להלן: "תקנות הגנת הדייר -1971") וכן בתוספת לתקנות אלה.
התובעת מדגישה כי התיקונים היו הכרחיים נוכח העובדה כי מדובר בבניין לשימור חמור ונוכח מצבו הרעוע. זאת ועוד, התיקונים היו צריכים להתבצע במהירות האפשרית כדי למנוע פגיעה שהייתה עלולה להתרחש לולא בוצעו באופן מיידי.
התובעת צרפה לכתב התביעה חוות דעת של מהנדס, שלשיטתה מבססת את ההכרח בתיקונים ואת מצבו הרעוע של הבית.
על פי חוות דעת המהנדס, שנערכה לאחר תום העבודות, ועל-ידי המהנדס שליווה את פרויקט השיפוץ, עלות התיקונים והעבודות שנדרשו לצורך החזקת הבניין במצב תקין, עמדו על סך 7,044,500 ₪ בצירוף מע"מ כדין.
לטענתה, שטח המושכר המוחזק על ידי הנתבעת הוא 102 מ"ר: 52 מ"ר בקומת הקרקע ושטח נוסף של 50 מ"ר בקומת הגלריה, לאחר שהורחבה. כלל שטח הבית הוא 2,383 מ"ר. אם כן, לטענתה המושכר מהווה 4.3% מכלל שטח הבית.
בהתאם לכך, ומאחר שחלקה היחסי של הנתבעת בבית הוא 4.3% כנטען, חיובה עומד על סך של 302,914 ₪ בצירוף מע"מ כדין. אולם, על פי סעיף 68(ד) לחוק הגנת הדייר, על הנתבעת לשלם מחצית מסכום זה קרי, 151,457 ₪ בצירוף מע"מ כדין קרי, 177,204 ₪ כולל מע"מ. מאחר שהנתבעת לא עמדה בתשלום, הסכום צבר ריבית, כך שלטענת התובעת חוב הנתבעת נכון ליום הגשת התביעה עומד על סך של 180,777 ₪.
זאת ועוד, התובעת מציינת כי מעבר לתיקונים ההכרחיים בבית, התובעת ביצעה עבודות נוספות במיליוני שקלים שהובילו בין היתר להשבחת המושכר המוחזק על ידי הנתבעת.
לטענתה, בטרם ביצוע השיפוץ הודיעה על כך מראש לנתבעת ועשתה כל שביכולתה כדי למזער עלויות.
בנוסף, מציינת כי פנתה לנתבעת מספר פעמים בדרישה להשתתפות בהוצאות התיקונים, אולם פניות אלה העלו חרס.
טענות הנתבעת
הנתבעת טוענת כי היא דיירת מוגנת מזה כ- 77 שנה. לטענתה, במשך עשרות שנים בוצעו שיפוצים רבים בבית אולם התובעת לא דרשה מהנתבעת מעולם להשתתף בתשלום ההוצאות מכוח סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר, ומשכך היא מושתקת ומנועה לדרוש זאת כעת.
הנתבעת טוענת בהתאם להסכם מכללא ולנוהג בין הצדדים, אין הנתבעת חבה לתובעת דבר מלבד דמי השכירות, שכן כך נהגו משך עשרות שנים. גם אם קיימת לתובעת זכות כזו מכוח החוק, הרי שזו בטלה מחמת ויתור מפורש ובלתי חוזר.
לטענת הנתבעת, תקנה 1(7) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983 (להלן: " תקנות הגנת הדייר- 1983 ") קובעת, כי ע סק המשמש בעיקר כסוכנות נסיעות, הוראות סעיף 52א לחוק הגנת לא יחולו עליו. כלומר, הנתבעת טוענת כי מאחר שהיא משלמת דמי שכירות ריאליים ללא כל הפחתה, ועל כן אינה נהנית ממלוא הזכויות החלות על דייר מוגן, אין לדרוש ממנה להשתתף גם בהוצאות שיפוץ החזקת הבניין על פי סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר, קרי – לשאת בחובות הנובעות ממעמד של דייר מוגן.
בהקשר זה טוענת הנתבעת כי תשלום הוצאות החזקת הבית אינו עולה בקנה אחד עם שוכר המשלם דמי שכירות ריאליים, שכן מצב זה יוצר מעמד נחות לשוכר המוגן ופוגע בזכויותיו החוקתיות. לשיטת הנתבעת, מאחר שהיא שוכרת את המושכר בדמי שכירות חופשית, יש לראותה כשוכרת "רגילה" לעניין התיקונים ולהחיל עליה את סעיף 7 (א) לחוק השכירות והשאילה תשל"א- 1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה") המחייב רק את המשכיר לשאת בהוצאות הנטענות.
הנתבעת טוענת כי התובעת ביצעה את התיקונים והוציאה כספים רבים בחוסר תום לב, בלא ליידע את הנתבעת מראש ובלא שניתנה לתובעת הסכמה או הרשאה מצידה. לטענתה, ככל שהתובעת הייתה מעוניינת לבצע תיקונים היה עליה ליידע את הנתבעת באופן אישי וליתן לה להיות מעורבת בהליך באופן מלא.
יתר על כן, הנתבעת טוענת כי התיקונים שבוצעו גרמו לעסקה נזקים כבדים כמו גם איטום חלונות הגלריה הנכלל בשטח המושכר, נזק למיזוג האוויר ונזק להכנסותיה.
הנתבעת מכחישה את עלות התיקונים והיקפם המפורטים בחוות דעת המהנדס וחולקת על הגדרת שטח המושכר ושיעורו. הנתבעת מציינת עוד, כי אין כל אינדיקציה לדעת שאכן התובעת שילמה את הכספים שנדרשו בחשבוניות.
על כן, הנתבעת מבקשת כי בית הדין יורה על דחיית התביעה. במקרה שייקבע כי על הנתבעת לשאת בעלות התיקונים, בית הדין יקבע מהו שיעור ההשתתפות וכן יורה על קיזוז דמי ההשתתפות כנגד דמי שכירות ריאליים, על פי סעיף 68(ה) לחוק הגנת הדייר.
טענות התובעת בכתב התשובה
התובעת טענה, כי אין לקבל כלל את טענת השתק או מניעות שלגביה טוענת הנתבעת. התובעת מציינת כי מאז ומתמיד כל הוצאה הקשורה להחזקת הבניין ואשר הייתה הצדקה לדרוש את השתתפות הנתבעת בהוצאות, נדרשה ואף שולמה על ידי הנתבעת.
התובעת טוענת כי המקרים שבהם לא נדרשה השתתפותה של הנתבעת בהוצאות הם בגין עבודות שאינן קשורות להחזקת הבית על פי סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר ומשכך לא נדרשה השתתפותה.
אשר לטענת הנתבעת כי סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר אינו עולה בקנה אחד עם תשלום דמי שכירות ריאליים, טוענת התובעת כי טענה זו אינה מבוססת וסותרת את הדין.
התובעת מבהירה כי ביצעה את עבודות התיקון בהתאם לדרישות אגף השימור בעיריית תל אביב וכדי לשמור על הבניין במצב תקין וראוי לשימוש.
דיון והכרעה
השאלות הטעונות הכרעה במחלוקת שלפניי הן:
האם כל התיקונים שביצעה התובעת בבית דרושים להחזקתו במצב תקין וראוי בהתאם לסעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר?
האם נפל פגם בהתנהלות התובעת מול הנתבעת?
ככל שייקבע כי על הנתבעת לשאת בתשלום, מהו שיעור הוצאות ההשתתפות שחל עליה?
בטרם אכנס לעומקם של דברים, אבהיר כי החוק החל בענייננו הוא חוק הגנת הדייר ולא חוק השכירות והשאילה. כאמור, הנתבעת טוענת כי מאחר שהיא משלמת דמי שכירות ריאליים אין להחיל עליה את סעיף 68(ד) לחוק הגנת הדייר. אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, אין מחלוקת כי הנתבעת היא דיירת מוגנת במושכר שבבעלות התובעת (ראו עמ' 39 ש' 13-16 לפרוטוקול). כעולה מתקנה 1(7) לתקנות הגנת הדייר- 1983, נראה כי על הנתבעת לשלם דמי שכירות ריאליים בשל היותה בית עסק לסוכנות נסיעות. אולם, אין להסיק כי מאחר שכך הדבר סעיף 68(ד) לחוק הגנת הדייר אינו חל.
ודוק: זכות הדיירות המוגנת משמיעה שתי זכויות: האחת היא לדמי שכירות מוגבלים, האחרת היא להגנה מפני פינוי. גם כאשר נשללה הזכות לדמי שכירות מוגבלים, והדבר נעשה כחוק, במסגרת חקיקת משנה, עדיין אין בכך כדי להוציא את מערכת היחסים שבין הצדדים מגדרי חוק הגנת הדייר – הן ביחס לזכויותיה של הנתבעת, הן ביחס לחיוביה. הנתבעת לא הצביעה על כל מקור נורמטיבי המלמד שיש לגזור את חיוביו של הדייר המוגן (הקבועים בחקיקה ראשית מפורשת) מסכום דמי השכירות שהוא משלם, ועל כן – אין בידי לקבל את הטענה כי יש לשלול את זכותה של התובעת להשתתפות מאת הנתבעת בהוצאות השיפוץ.
טעם נוסף לדחיית הטענה הוא כי סעיף 2(ג) לחוק השכירות והשאילה קובע: "הוראות פרק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים ". בענייננו אכן קיימות הוראות מיוחדות המעוגנות בחוק הגנת הדייר, אשר ממילא גובר בשל היותו חוק ספציפי (ראו אהרן ברק "פרשנות במשפט - תורת הפרשנות הכללית" עמ' 551 (1992 )).
האם כל עבודות השיפוץ שביצעה התובעת הכרחיות להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש?
סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר קובע:
"בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר".
וכן תקנה 1 לתקנות הגנת הדייר- 1971 קובעת:
"התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש הם כמפורט בתוספת, להוציא תיקונים כאמור בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר".
התובעת צרפה לראיותיה חוות דעת מהנדס בניין מטעם מר יצחק מיזל (להלן: "חוות הדעת"). חוות הדעת מפרטת את כלל התיקונים שנדרשו בבניין לצורך החזקתו במצב תקין וראוי לשימוש. להלן אציין את סוג התיקונים שבוצעו והסבר מתומצת מתוך חוות הדעת מדוע אלה הכרחיים.
תיקונים בקירות החוץ- התפתחה קורוזיה בנפח הזיון המהווה סכנה ליציבות הבית. הקורוזיה שנוצרה גרמה לדחיית חיפוי הבטון והטיח ולסדקים. נוצר חשש לפגיעה בנפש מנשירת חלקי טיח ובטון סדוק שסיכן את יציבות המבנה.
היה צורך בהסרת הטיח הקיים, טיפול בברזל על ידי ניקוי במברשות פלדה, צביעה בצבע ממיר חלודה ותיקון בחומרים מתאימים על פי אגף השימור בעירייה.
מרפסות ומדף בטון- המעקות היו בשלב של התפוררות כתוצאה מהקורוזיה כך שהבטון לא תפקד ומעקה הבטון היה במצב רעוע מאוד. המרפסות והמעקות במצבם היוו סכנה מיידית לפועלים בשטח ולעוברי אורח.
פרופיל בחלונות- הפרופיל הבלגי בחלונות בחזית נחלת בנימין ניזוק אף הוא מהקורוזיה והיה צורך בשיקומו ושיחזורו בהתאם להוראות אגף השימור.
שיש- השיש בחזית נחלת בנימין ניזוק מבלאי טבעי והיה צורך לבצע תיקונים לפי הוראות אגף השימור.
על פי חוות דעתו של המומחה מטעם התובעת, שלא נסתרה, "לצורך ביצוע העבודות הללו היה צורך בפיגומים ותמיכות זמניות, סילוק פסולת בניין למטמנה, יעוץ קונסטרוקציה ופיקוח הנדסי צמוד".
אציין זה עתה שלא מצאתי לקבל את טענת הנתבעת כי התיקונים שבוצעו לא היו הכרחיים, וכי התובעת הפעי לה שיקול דעת עצמאי וזאת משני טעמים: ראשית, כל התיקונים המופיעים בחוות הדעת נכנסים בגדר סעי פים ג(1) , ג(2) ו-ג(3) בתוספת (תקנה 1) לתקנות הגנת הדייר- 1971. כלומר, חוק הגנת הדייר קובע כי מדובר בתיקונים שנדרשים לצורך החזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש. שנית, כעולה מחוות הדעת (שלא נסתרה), נראה המצב בו היה שרוי הבית היווה סכנה וכלל התיקונים שבוצעו אכן נדרשו.
יתר על כן, ניתן ללמוד על חובתה של התובעת לפעול לביצוע התיקונים אף מעדותה של הנתבעת שמעידה כי אם היה נגרם לנתבעת או למי מלקוחותיה נזק, הייתה דורשת מהתובעת לשאת באחריות ( עמ' 53 ש' 14-24 לפרוטוקול):
"ש. אם היה נופל טיח היית באה לבעל הבית ואומרת לו אתה יש לך חובה בחוק להחזיק את הבית במצב תקין. זו חובה שלך כלפיי כי אני דיירת מוגנת. ולכן, כל נזק שהיה נגרם ללקוח שלך, למנכ"ל, מזכירה של מנכ"ל ונפל עליהם טיח על הראש והוא תובע אותך על עוגמת נפש היית באה ללקוחות של עו"ד שפאן (לתובעת) ואומרת להם אתם אשמים, תשלמו?
ת. נכון".
בנוסף, בחקירתה של הנתבעת היא מודה כי לא נקטה שום פעולה אופרטיבית ולא פעלה לבדוק אם העבודות כלל הכרחיות והאם ניתן למזער עלויות ( ראו עמ' 56 ש' 8-19 לפרוטוקול):
"ש. כשאתם קיבלתם דרישה להשתתף בהוצאות, ביקשתם, שלחתם תגובה, ביקשתם למנות רו"ח שיבדוק את המסמכים? כן או לא?
ת. לא.
ש. ביקשתם שמומחה הנדסאי מטעמכם יבדוק באמת את המסמכים לראות אם היה צורך לשפץ? כן או לא?
ת. לא.
ש. ביקשתם למנות איזשהו קבלן שיעיין במסמכים מטעמכם כדי לראות אם הסכומים סבירים או לא?
ת. לא
ש. ביקשתם לראות את החשבוניות, כמויות?
ת. לא".
ככל שהיה בדעתה של הנתבעת להוכיח כי העבודות שבוצעו לא היו הכרחיות, או כי ניתן היה לבצען בעלות נמוכה יותר, היה עליה להגיש חוות דעת נגדית מטעמה, ולחלופין – להראות כי חוות דעתו של המומחה מטעם התובעת אינה מהימנה או שגויה. אלא שהנתבעת לא הציגה כל ראיה המאפשרת ללמד כי נפלה טעות או הפרזה בחוות דעתו של המומחה מטעם התובעת. סיכומו של דבר, משחוות דעת התובעת לא נסתרה ובשים לב לכך שתקנות הגנת הדייר- 1971 כוללות את כל התיקונים שביצעה התובעת, מצאתי כי עבודות השיפוץ שבוצעו אכן היו הכרחיות על פי סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר.
האם נפל פגם בהתנהלות התובעת מול הנתבעת?
לאחר שמצאתי כי עבודות השיפוץ אכן היו הכרחיות, כעת אדרש לשאלה האם יש ביכולתה של התובעת לדרוש את השתתפות הנתבעת בעלויות השיפוץ, גם אם זו נמנעה מלתבוע ממנה השתתפות במשך שנים? כאמור, הנתבעת טוענת כי התובעת נמנעה מלדרוש את השתתפות הנתבעת בהוצאות השיפוצים שבוצעו, פרט למקרה בודד, ומשכך נוצר נוהג בין הצדדים, שמכוחו התובעת מנועה ומושתקת מלדרוש השתתפותה כעת. גם טענה זו אינה יכולה לעמוד.
ראשית כל, לא עלה בידי הנתבעת להוכיח כי אכן היו שיפוצים נוספים בעבר הקשורים להחזקת הבית שלא נדרשה בגינם השתתפות הנתבעת. בנוסף התובעת לא ידעה להצביע באופן וודאי אם כלל בוצעו בעבר שיפוצים בבית (ראו עמ' 48 ש' 1-15 לפרוטוקול). גם אם הנתבעת הייתה מוכיחה כי בעבר לא נדרשה השתתפותה בתשלום הוצאות השיפוץ - וכאמור לא שוכנעתי כי כך הדבר- גם אז לטעמי אין לראות בכך משום ויתור מוחלט או מפורש ביחס לתיקונים בענייננ ו, כל עוד אלה נכנסים בגדר סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר.
יוער עוד, כי הנתבעת לא הצליחה להראות כל ראיה או אסמכתא לכך שהתובעת ויתרה אי-פעם על השתתפותה בהוצאות האחזקה (וראו לעניין זה עמ' 47 ש' 17- 24 לפרוטוקול):
"ש. שוב אני שואל, את יכולה להראות לי מסמך חתום ע"י גליתה שבו הם מצהירים שהם מוותרים לכם על השתתפות במחצית ההוצאות? אין לך מסמך כזה?
ת. לא זוכרת. לא, אין לי.
ש. את יכולה להציג לי בהמשך מסמך כזה?
ת. איפה פה? לא אין לי".
פגם נוסף שלו טוענת הנתבעת, הוא כי התובעת לא יידעה אותה מראש באשר להיקף הכספי של השיפוץ ובאשר להיקף השתתפותה בעלויות אלה. לטענת הנתבעת, התביעה בענייננו הוגשה רק לאחר שכבר נקבעו דמי שכירות מחודשים ע"י שמאי שמונה בהסכמת הצדדים בחודש 19.2.15, ואילו הייתה יודעת מראש כי תהא גם דרישת השתתפות, הייתה מסרבת להגדלת דמי השכירות שנקבעו (ראו ס' 10 וס' 23 לתצהיר הנתבעת).
בחקירתה של הנתבעת נסתרה הטענה ( ראו עמ' 67 ש' 2-7 לפרוטוקול):
"ש. כשמונה השמאי, כבר ידעת שיש דרישה להשתתפות בהוצאות. נכון או לא?
ת. האמת שלא ייחסתי לזה חשיבות. האמת אפילו הסעיף הזה לא דיבר אליי. כמו כל דייר זה היה מעורבב עם שכירות חופשית כמו כל אחד. לא האמנתי בחיים שאתם יכולים לדרוש ממני אגורה".

זאת ועוד, כעולה מחומר הראיות נראה הנתבעת ידעה כי התובעת משפצת את הבית, ואף ידעה כי התובעת דורשת ממנה להשתתף בחלקה בעלות השיפוץ, אך לדבריה – לא ייחסה לכך חשיבות.
אין חולק שעבודות השיפוץ החלו בחודש דצמבר 2013 והסתיימו בחודש ינואר 2015 לערך (ראו עמ 26 ש' 13-17; עמ' 29 ש' 7-13 לפרוטוקול).
ראשית, ביום 17.12.13 התובעת יידעה את כלל דיירי הבניין באשר לשיפוצים שעתידים להתבצע (ראו נספח א' לראיות הנתבעת).
ביום 1.1.14 הנתבעת שלחה לתובעת מכתב בנוגע למטרדים הנגרמים לה עקב השיפוץ (ראו נספח ב' לתצהיר הנתבעת). התובעת השיבה למכתב ביום 3.1.14, ובין היתר ציינה (ראו נספח ד' לראיות הנתבעת):
"מבלי לגרוע מן האמור לעיל ובהתאם להוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב- 1972 חלה עליכם החובה לשאת במלוא עלויות העבודות בחלקכם היחסי. מרשתנו עושה בימים אלו לשם הערכת עלות העבודות ובהתאם ישלח אליכם חשבון לתשלום".
אם כן, נראה כי היה על התובעת לדעת על חובתה להשתתפות הכספית ביום 3.1.2014 לכל המאוחר , תאריך שהוא ממילא לפני מינויו של השמאי המוסכם, ולפני מתן פסק הדין הקובע את דמי השכירות ביום 9.5.2016.
לא זו אף זו, הנתבעת מודה בחקירתה כי גם אילו ידעה מבעוד מועד על ביצוע העבודות, לא היה בכך כדי לסייע לה, מאחר שלא הוכיחה כי יכלה למצוא קבלן שיבצע את העבודות בעלות נמוכה יותר (וראו לעניין זה עמ' 58 לפרוטוקול ש' 52-4, עמ' 59 ש' 4-1).
על כן, לא מצאתי כי נפלו פגמים בהתנהלותה של התובעת מול הנתבעת, ולבטח לא כאלה השוללים לחלוטין את דמי ההשתתפות בעבודות השיפוץ.
חישוב שיעור ההשתתפות בתשלום עבודות השיפוץ
משנקבע כי הנתבעת חייבת לשאת בחלקה בעלות השיפוץ, יש לקבוע מהו חלק זה. סעיף 68(ד) לחוק הגנת הדייר קובע:

"הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר".
כעולה מכתבי הטענות, נראה כי קיימת מחלוקת בדבר שטחו של המושכר, ומכאן – מחלוקת בדבר שיעורו של חלה של הנתבעת בהוצאות. התובעת טוענת כי שטח המושכר הוא 102 מ"ר: 52 מ"ר בקומת הקרקע ו- 50 מ"ר בקומת הגלריה, המהווים סה"כ 4.3% משטח הבית במלואו .
לעומת זאת, הנתבעת חולקת על אופן החישוב וטוענת כי אין לחשב את השטח העיקרי יחד עם שטח הגלריה (ראו ס' 25 לתצהיר ראיות הנתבעת) ובנוסף טוענת כי אין כל תשריט שניתן ללמוד ממנו מהו שטח המושכר כיום.
להוכחת שטח הגלריה, הציגה התובעת חוות דעת מודד משנת 1985, אשר לגביה העיד מנהל התובעת בעצמו כי היא אינה משקפת את המצב העדכני בנכס ( וראו עמ' 22 ש' 18-24 וכן עמ' 23 ש' 1-5 לפרוטוקול):
"ש. אתה טוען בתצהיר שלך, שכדי להוכיח את ההחזקות או את שיעור ההחזקות בבניין, התשריטים (משנת 1985) משקפים את המצב בפועל. זה מה שאתה אומר?
ת. נכון
ש. אני אומר לך שזה לא הגיוני ולא סביר כי השיפוצים והרחבת הגלריה נעשו 12 שנים אחר כך. אז זה אולי שווה כמו השלג שנמס בחרמון בעונת בצורת. אתה מבין שמשהו שכתוב עליו שנת 85 איתו אתה מתכוון להוכיח חלוקת בעלות?
ת. יש ויכוח בקשר לגודל של טיל ביחס לאותו..."
(עמ' 23 ש' 16-19 לפרוטוקול):
"ש. אני פשוט רוצה שתשתף את בית המשפט שתשריטים של 1985 לא חתומים על ידי מודד מוסמך לא יכולים לשקף את המצב לאחר 1985, אתה מסכים איתי?
ת. אוקי, בסדר, אני מסכים איתך".
בהעדר תשריט עדכני וקביל להוכחת השטח העדכני של הגלריה, יש לפנות לראיות אחרות, ובענייננו – לבחון את הסכם השכירות. אין מחלוקת, כי השטח העיקרי של המושכר הוא 52 מ"ר, ואילו ב הסכם השכירות בין הצדדים משנת 1997 נקבע מפורשות כי שטח הגלריה הוא 25 מ"ר (ראו מוצג נ/1) , אזי בהעדר ראיה טובה יותר, יש לקבוע כי שטח הגלריה הוא כאמור בהסכם השכירות, והשטח הכולל שבו מחזיקה הנתבעת הוא 77 מ"ר, שהם 3.23% מכלל שטח הבית.
לא מצאתי טעם מבורר להימנע מלכלול בחישוב השטח שמחזיקה התובעת את שטחה של הגלריה, שהרי הנתבעת עושה שימוש גם בגלריה לצורך עסקיה.
לאחר שקבענו את חלקו של המושכר מתוך כלל שטח הבית, יש לבחון האם הוכיחה התובעת את הסכום שהוציאה לצורך השיפוץ. התשובה לכך היא שהסכום הוכח בחלקו בלבד. התובעת צרפה לראיותיה חשבוניות המעידות לטענתה על הכספים ששילמה לצורך ביצוע השיפוצים ( ראו נספח ד' לראיות התובעת). הנתבעת מצידה טענה כי חלק מן החשבוניות הונפקו במאוחד בגין שני פרויקטים – פרויקט השיפוץ נושא ההליך שלפניי ופרויקט שיפוץ בבניין אחר, השוכן בשדרות רוטשילד 19 בתל-אביב. הנתבעת טוענת, כי ככל שלא יוכח כי החשבוניות נוגעות לעבודות שנעשו בבית נושא ההליך, אין מקום להתחשב בהן (ראו עמ' 32 ש' 1-13 לפרוטוקול).
בעניין זה, הצדק עם הנתבעת. זכותו של דייר הנדרש לשלם את חלקו בשיפוץ הבניין לקבל את מלוא ההתחשבנות שמכוחה הוא נדרש לשלם. ככל שבעל הבית ניהל שני פרויקטים במקביל, ובהתאם ערך התחשבנות עם קבלנים ונותני שירותים במאוחד, הנטל עליו להוכיח איזה חלק מן העלויות יש לשייך לבית נושא ההליך שלפניי, ואיזה – למבנה האחר. לא די לצורך כך בהצהרת מנהל התובעת, כי החשבוניות שהוגשו לתיק הן אלה השייכות לביצוע העבודה בבית, וכי תהליך המיון בוצע מבעוד מועד.
ככל שהתובעת קיבלה חשבוניות משותפות, היה עליה להוכיח בראיות משלימות את העבודות שבוצעו ואת עלותן, בין היתר – באמצעות הצגת יומני עבודה, מחירונים או חשבונות חלקיים.
גם בחוות דעת המומחה אין די לשם כך, מאחר שכאשר עבודה בוצעה בפועל, דרך המלך היא הוכחתה על פי חשבוניות וקבלות על ביצועה של אותה עבודה, ולא באמצעות חוות דעת מומחה לעניין העלויות (ראו והשוו: ע"א (מחוזי-מרכז) 33147-11-14 אוטו שי שרותי מימון והשכרה 2006 בע"מ נ' הראל חברה לביטוח בע"מ ואח' (2015)) .
על כן, יש לקבוע את השיפוץ בכללותו (וממנו לגזור את חלקה של התובעת) בהתאם לחשבוניות הנושאות את כתובת הבית בלבד.
לאחר שבחנתי את החשבוניות כולן, מצאתי כי על הנתבעת לשאת בעלויות השיפוץ על פי חלקה היחסי מתוך החשבוניות הבאות:
חשבונית מס' 0673 על סך 133,340 ₪.
חשבונית מס' 0683 על סך 118,000 ₪.
חשבונית מס' 0721 על סך 2,950 ₪.
חשבונית מס' 0744 על סך 35,872 ₪.
חשבונית מס' 786 על סך 816,560 ₪.
חשבונית מס' 994 על סך 45,981 ₪.
חשבונית 14/000305- 11,800
חשבונית 10489- 118,000
חשבונית 11432- 203,580
סה"כ- 1,486,083₪.
מאחר שקבעתי כי חלקה היחסי של הנתבעת במושכר הוא 3.23% מכלל שטח הבית, ובהתאם לסעיף 68(ד) לחוק הגנת הדייר הקובע כי על הדייר המוגן לשאת במחצית הוצאות התיקון, מצאתי כי על הנתבעת לשלם לתובעת סך של 24,000 ₪.
סוף דבר
התביעה מתקבלת בחלקה, ואני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את חלקה בהוצאות השיפוץ בסך כולל של 24,000 ₪. הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (24.2.2016) ועד לתשלום המלא בפועל.
בהתחשב בהפרש בין הסכום שנתבע ובין הסכום שנפסק בסופו של דבר, לא ייעשה צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, י"ד אדר ב' תשע"ט, 21 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.