הדפסה

בית דין לשכירות בתל אביב - יפו ש 49082-12-15

לפני כבוד השופט עמית יריב

התובע:

שמעון בוסקילה
ע"י ב"כ עו"ד רני כהן-שפירא

נגד

הנתבעים:

1.גבריאל אהרון
2.קלריטה אהרון
ע"י ב"כ עו"ד דוד סירוטה ועו"ד דורין דרורי
3.יהושע חפיף
4.מרים דרזיה
ע"י ב"כ עו"ד רון טורקלטאוב

פסק דין

ראשיתו של ההליך שלפניי – בתביעה שהוגשה לבית הדין לשכירות לעדכון דמי השכירות בשני נכסים מוגנים, המצויים ברחוב מטלון 1 פינת המרכולת 12 תל-אביב – יפו, הידועים גם כחלקה 120 בגוש 7083 (להלן: " המקרקעין"). התביעה העיקרית הייתה לקביעה מחדש של דמי השכירות המוגנים, בהתאם לשינויים שחלו באזור, ותביעה חלופית – חיוב הנתבעים בתשלום דמי השכירות המרביים בהתאם לשינויים שחלו בדמי השכירות על פי דין.
במסגרת דיון ההוכחות שהתקיים לפניי ביום 9.11.2017, ולאחר שנשמעו חלק מן העדויות, הגיעו הצדדים להסכמה כדלקמן:
"הצדדים ובאי הכוח: הגענו להסכמה ברוח הצעת בית המשפט שלפיה ימונה שמאי מטעם בית המשפט להערכת שווי דמי המפתח של שני הנכסים שמחזיקים הנתבעים, לצדדים תהיה זכות לשלוח לשמאי שאלות הבהרה ולחקור אותו. קביעתו של השמאי – כפי שתהיה לאחר משלוח שאלות ההבהרה ולאחר חקירה במידת הצורך – תהיה סופית ותחייב את הצדדים. התובע מתחייב לרכוש את זכויות הדיירות המוגנת של הנתבעים לפי קביעת השמאי תוך 7 חודשים ממועד חוות דעתו הסופית של השמאי. לתובע תתאפשר ארכה של 30 ימים נוספים, ככל שיידרש לה.
מוסכם שבכל מקרה ההליך במתכונתו זו יסתיים ומכאן והלאה יתנהל רק על בסיס חוות דעת השמאי." (עמ' 15 לפרוטוקול, ש' 3 – 9).
בעקבות הסכמה זו, מונה השמאי צבי רון לשום את דמי המפתח כשמאי מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה", החלטה מיום 9.11.2017), והוא הגיש את חוות דעתו ביום 25.2.2018. ביום 1.3.2018 הגיש ב"כ הנתבעים 2-1 בקשה לשלוח שאלות הבהרה למומחה, ובהחלטתי מאותו היום דחיתי את הבקשה, וקבעתי כי מדובר בהתנצחות עם המומחה ולא בשאלות הבהרה. ביום 22.4.2018 הגיש המומחה תשובות לשאלות הבהרה ששלח ב"כ התובע ברשות בית המשפט. ביום 12.11.2018 נחקר המומחה על חוות דעתו, והצדדים הגישו תקציר טיעונים בכתב.
כאמור, אגב ניהול ההליך, הוחלט על שינוי מתווה ההליך, כך שחלף דיון בתביעה לקביעת דמי השכירות, יחזיר "בעל הבית", כהגדרתו בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: " החוק") את החזקה במקרקעין המושכרים.
המומחה קבע בחוות דעתו, כי דמי הפינוי הראויים בגין היחידה שבה מחזיקים הנתבעים 2-1 הם בסך 300,000 ₪, ודמי הפינוי הראויים בגין היחידה שבה מחזיקים הנתבעים 4-3 הם בסך 600,000 ₪. להשלמת התמונה יוער, כי במסגרת חקירתו בבית המשפט, ציין המומחה כי במחשבה שנייה, הוא סבור שניתן להפחית את שיעור ההיוון שבו נעזר לצורך החישוב, ובמקום להחיל מקדם היוון של 9%, להפחית את מקדם ההיוון ל-8%. בהינתן האמור, קבע המומחה כי דמי הפינוי שיש לשלם לנתבעים 2-1 עומדים על 330,000 ₪ ודמי הפינוי שיש לשלם לנתבעים 4-3 עומדים על סך 660,000 ₪.
הן התובע, הן הנתבעים – אינם מרוצים מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. לשיטתו של התובע, נתן המומחה משקל להימצאותן של גלריות בשני הנכסים, אף שאלה נבנו ללא היתר כדין, ובכך הגדיל את שווי דמי הפינוי. בנוסף, סבור התובע כי יש לחשב את דמי הפינוי לפי מקדם היוון של 9%.
הנתבעים 2-1 טוענים, כי חוות דעתו של המומחה מקפחת אותם קיפוח חמור בכל היבט, ובין היתר – כי הפחתת השווי בשל ייעוד המושכר לתעשייה הייתה מופרזת, וכן כי שגה המומחה עת חישב את היתרון הכלכלי לא על בסיס דמי השכירות המשולמים בפועל, אלא על יסוד דמי השכירות המרביים המותרים בחוק.
הנתבעים 4-3 הודיעו בסיכומים מטעמם, כי חישוביו של המומחה מקובלים עליהם, בכפוף לשימוש במקדם היוון של 8%.
לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ועיינתי בסיכומים מטעמם, נחה דעתי כי אין מקום לסטות מהאמור בחוות דעתו של מומחה בית המשפט. כידוע, בית משפט הממנה מומחה מטעמו, ייטה לאמץ את חוות דעתו של המומחה, אלא אם מצא טעמים כבדי משקל לא לעשות כן, וכאלה – לא מצאתי בענייננו.
כל טענות הצדדים, שעניינן מחלוקת על קביעותיו המקצועיות של השמאי – קרי: איזה שווי יש לייחס לייעוד המושכר על פי הסכם השכירות, איזה שווי יש לייחס לגלריות או כיצד להעריך את מיקום המושכר – אין בהן כדי להועיל לצדדים, שכן אלה בדיוק תחומי מומחיותו של המומחה, וכאמור, בית המשפט ייטה שלא להתערב בעבודתו המקצועית של המומחה. על כן, אין מקום להתערבותי בממצאים אלה.
הסוגיה היחידה שבה מצאתי לדון בהקשר זה, היא טענת הנתבעים 2-1 שלפיה יש לחשב את דמי הפינוי לפי דמי השכירות המשולמים בפועל, ולא על פי דמי השכירות המרביים המותרים בחוק, מתוך טענה שהתובע ויתר על עדכון דמי השכירות במסגרת ההסכמה הדיונית מיום 9.11.2017. אין בידי לקבל את טענת הנתבעים 2-1 בהקשר זה.
על פי הוראות סעיף 52א לחוק, עודכנו דמי השכירות בנכס שחוק הגנת הדייר חל עליו, ואף נקבע מנגנון עדכון והצמדה למדד המחירים לצרכן. על פי פסיקת בית המשפט העליון ברע"א 6842/96 שוס ואח' נ' א' קלמן פ"ד נב (2) 625 (להלן: " עניין שוס") נקבע כי העלאת דמי השכירות בבתי עסק (להבדיל מדירות מגורים) היא אוטומטית, ואינה דורשת משלוח הודעה לדייר. יוער, כי בהתאם לכך, הוגשה התביעה בעילה החלופית לא לקביעת דמי שכירות, אלא לאכיפת דמי השכירות הקבועים בחוק.
הנתבעים 2-1 הפרו, במהלך השנים, את חובתם על פי דין לשלם את דמי השכירות כפי שנקבעו בסעיף 52א לחוק. הם הפיקו מכך תועלת במשך שנים, עת שילמו דמי שכירות הנמוכים פי עשרה מדמי השכירות המותרים על פי דין, וכעת הם מבקשים להפיק תועלת נוספת, עת יקבלו דמי פינוי המשקפים התעשרות נוספת שלהם על חשבון התובע. תוצאה כזו אינה מתחייבת מן הדין, ואינה מתקבלת על הדעת מן הצדק.
ודוק: המומחה חישב את היתרון הכלכלי שבהסכם הדיירות המוגנת על פי השיעור המרבי המותר לגבייה של דמי שכירות מוגנים, קרי – לא לפי שווי השוק המלא של המושכר.
אני סבור שההסדר הדיוני שיקף ויתור של התובע לא על דמי השכירות המותרים על פי חוק (שהם דמי השכירות היסודיים בהסכם המקורי, בתוספת ההעלאה של 300% המותרת משנת 1983 לפי סעיף 52א לחוק), אלא על דרישתו לפסיק ה מחודשת של דמי השכירות לפי סעיף 52 לחוק, כמו גם על זכותו לתשלום דמי השכירות שלא שולמו בשבע השנים שקדמו להגשת התביעה.
בנסיבות אלה, אני סבור שהמומחה צדק עת עשה שימוש ב דמי השכירות המרביים המותרים על פי חוק, הם דמי השכירות שהיה על הנתבעים לשלם, אילו עמדו בהוראות חוק הגנת הדייר.
אשר למחלוקת לעניין שיעור ההיוון – המומחה בחר תחילה בהיוון לפי מקדם של 9%, אולם במסגרת חקירתו אישר, כי אמות המידה המקצועיות מאפשרות לחשב את דמי הפינוי גם לפי שיעור היוון נמוך יותר, של 8%, וכי יתכן שהיה עליו לבחור במקדם היוון זה. בנסיבות אלה, אני סבור שהספק שעלה אצל המומחה צריך לפעול לטובת הנתבעים, ויש לקבוע את שיעור ההיוון על 8%.
לאור האמור לעיל, אני קובע כי התובע ירכוש את זכויות הדיירות המוגנת של הנתבעים כדלקמן:
את זכויות הדיירות המוגנת של הנתבעים 2-1 – תמורת סך של 330,000 ₪;
את זכות הדיירות המוגנת של הנתבעים 4-3 – תמורת סך של 660,000 ₪.
בהתאם להסכמת הצדדים, שקיבלה תוקף של החלטה מיום 9.11.2017, דמי הפינוי ישולמו בתוך 7 חודשים, קרי – עד יום 24.7.2019. עוד בהתאם להסכמת הצדדים, תשלום דמי הפינוי וקבלת החזקה עד יום 24.8.2019 לא יהוו הפרה של ההסדר שבין הצדדים.
מסירת החזקה במושכרים תיעשה במקביל לביצוע התשלום.
דמי הפינוי יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 24.7.2019 ועד לתשלום המלא בפועל.
בנסיבות העניין, אינני עושה צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, ט"ז טבת תשע"ט, 24 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.