הדפסה

בית דין לשכירות בתל אביב - יפו ש 18417-07-17

לפני כבוד השופט עמית יריב

התובעת:
קרן קיימת לישראל
ע"י ב"כ עו"ד אלון עדיני ועו"ד ניב יוספן

נגד

הנתבע:
יוסף אל סמאר, עו"ד
בעצמו ו/או ע"י ב"כ עו"ד יוסי רומנו

פסק-דין

לפני בקשה לקביעת גובה דמי שכירות ללא תקרת מקסימום למשרד השוכן בשדרות רוטשילד 4, תל אביב ( להלן: "המושכר").
התובעת היא הבעלים הרשומים של הבניין בו מצוי המושכר.
הנתבע הוא דייר מוגן במושכר, המפעיל בו משרד עורכי דין.
רקע עובדתי
טענות התובעת
התובעת טוענת כי הנתבע נכנס בנעליו של הדייר המוגן הקודם בהתאם להסכם דיירות מוגנת מיום 23.5.1959, המצורף כנספח 2 לבקשה ( להלן: "הסכם דיירות מוגנת"), ובהמשך לביצועו של פסק דין שניתן במסגרת ש' 74/06 מיום 26.9.2006, המצורף כנספח 3 לבקשה ( להלן: "פסק הדין").
התובעת מוסיפה כי דרשה מהנתבע שיחתום עמה על חוזה שכירות חדש, הכפוף להוראות חוק הגנת הדייר, אולם הנתבע סירב לחתום בטענה שאין צורך בכל חתימה על הסכמים נוספים.
לטענת התובעת, מאחר שהנתבע מנהל במושכר משרד עורכי דין – חלה עליו החובה לשלם דמי שכירות ללא תקרת מקסימום וזאת על פה ההגדרה שבסעיף 1(14) לתקנות הגנת הדייר ( דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג 1983 ( להלן: "תקנות הגנת הדייר").
התובעת טוענת כי בהתאם לחוות דעת שערכה שמאית מטעמה - צריכים לעמוד דמי השכירות החודשיים בגין השימוש במושכר על סך של 3,740 ₪ לחודש, וזאת על פי תנאי השוק.
התובעת מציינת כי בחודש ספטמבר 2016 דרשה לעדכן את דמי השכירות דנן, אולם הנתבע המשיך לשלם בעבור שנת 2016 ועד סופה סך של 1,500 ₪ כדמי שכירות חודשיים.
התובעת מוסיפה כי לאחר דין ודברים שהתנהל בין הצדדים, בחר הנתבע באופן חד צדדי, לעדכן את שכר הדירה החודשי לסך של 2,350 ₪ בלבד, והוא משלם סכום זה משנת 2017, וזאת מבלי שנתנה הסכמתה ובניגוד לרצונה ולדרישתה.
על כן, התובעת מבקשת לקבוע כי דמי השכירות במושכר היו החל מיום 1.9.2016 בסך של 3,740 ₪ לחודש.
טענות הנתבע
הנתבע הגיש כתב תביעה שכנגד, בו טען כי נכנס בנעליו של הדייר הקודם בהתאם להסכם דיירות המוגנת ובהתאם לפסק הדין הקובע כי:
"עם ביצוע התשלום יקבל הדייר המוצע את החזקה במושכר וינהל בו משרד עורכי דין בהתאם לחוזה השכירות המקורי מיום 26.5.59 ( נספח א' לבקשה) על כל תנאיו, לרבות התנאים הנוספים"
הנתבע הוסיף כי הפועל היוצא מפסק הדין, הוא שכל הכרעה במסגרת היחסים החוזיים בין הצדדים מושתתת על הסכם הדיירות המוגנת משנת 1959, קרי - בטרם תיקון חוק הגנת הדייר [ נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") ותקנות הגנת הדייר.
הנתבע מציין כי סעיף 5 להסכם קובע כי:
"במקרה שמותר יהיה למשכיר להעלות את שכר-הדירה עקב שנוי בחוק, אזי הבסיס לחשוב ההעלאה יהיה ש"ד בסך-15. ל"י לחדר לחודש".
לטענת הנתבע, התובעת במזיד לא העמידה בפני השמאית מטעמה את חוות דעת שניתנה על ידי שמאי שמונה על ידי בית המשפט בעניין מושכר אחר בבניין ואת ההסדרים האחרים עם יתר הדיירים.
הנתבע טוען כי במשך כמעט שלושה עשורים תחזוקת המושכר וכן הבניין בו מצוי, הוזנחו משמעותית ללא כל שינוי או ביצוע עבודות תחזוקה קבועה. הנתבע מוסיף כי הפניות אל התובעת לתקן את המבנה נענו בסירוב בטענה כי היא מנהלת משא ומתן לקבלת פיצוי במסגרתו ישופץ כל הבניין בהתאם לתכנית השימור אשר נקבעה על ידי עיריית תל אביב.
הנתבע מוסיף כי התובעת טענה כי היא זקוקה למקורות מימון השיפוץ, ולאור זאת הוסכם באופן חד פעמי כי יעודכנו באופן חד פעמי וחריג, דמי השכירות באופן שהעדכון יגלם גם את השתתפות הנתבע בשיפוץ העתידי.
הנתבע מציין כי לאחרונה, בפגישה אשר התנהלה במשרד ב"כ הנתבע, הודיע נציג מטעם התובעת כי היא חדלה מניהול כל משא ומתן לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לבניין ולדיירים וכי הגישה תביעה בנדון. הנתבע מוסיף כי התובעת התחייבה להעביר לנתבע את פרטי התביעה כדי שיוכל לתבוע את נזקיו ואף תפעל לתיקון כל הסדקים במושכר, אך לא עמדה בהתחייבותה זו.
הנתבע טוען כי מאחר שהתובעת לא פעלה בהתאם לאחריותה, ולאור מצב הקירות במושכר - נשכרו שירותיהם של אנשי מקצוע לצורך ביצוע התיקונים במושכר. לטענת הנתבע, יש לחייב את התובעת שכנגד בעלות זו של התיקונים או לחילופין לקבוע כי התובעת תראה בסכום זה חלק מדי השכירות הניתנים לקיזוז.
על כן, הנתבע מבקש לתן צו לפיצול סעדים לצורך קבלת פרטים אשר את גילויים מסתירה התובעת.
בנוסף הנתבע טוען כי יש לדחות את התביעה ולהורות כי עדכון דמי השכירות יחושב בהתאם להסכם בין הצדדים כמפורט בסעיף 5 לתנאים המיוחדים בו, וכי כל סכום אשר שולם ביתר יושב לנתבע או יקוזז על חשבון דמי השכירות העתידים.
בנוסף הנתבע מבקש לתן צו עשה שיחייב את התובעת לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש או לחלופין צו לפיו יוכלו הדיירים לפעול לשיפוץ המבנה והעליות לרבות הסכומים אשר שולמו ביתר לתובעת שיקזזו מדמי שכירות עתידים.
בנוסף מבקש הנתבע להורות לתובעת להעביר עותק של שלט החנייה ( שכן התובעת חסמה את הגישה לחניית הבניין, המהווה רכוש משותף, על ידי התקנת שער) ולפרק את המצלמות שהתקינה אשר יש בהן פגיעה בפרטיות.
טענות התובעת לתביעה שכנגד
התובעת טוענת כי סעיף 1(14) לתקנות הגנת הדייר קובע כי הוראות סעיף 52 א לחוק הגנת הדייר אשר קובע את דמי השכירות לא יחול על בית עסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מקצוע חופשי. משכך, טוענת התובעת כי גם אם נקבעה תקרה בסעיף 5 להסכם, הרי שהיא לא תחול על משרד שבו עוסק בעל מקצוע חופשי.
התובעת מוסיפה כי בדיון שנערך ביום 26.9.2006 במסגרת ש 74/06, המצורף כנספח 2 לבקשה, היא הצהירה על כוונתה לפנות בבקשה להעלאת דמי השכירות ( ראו עמ' 7 ש' 12 לפרוטוקול) וכי הנתבע הצהיר כלהלן:
"אני מודע לכך שהמשיבה רשאית לפנות לבית הדין בבקשה לעלות את דמי השכירות ובכל זאת אני מבקש לשכור את הנכס בדמי מפתח" (עמ' 6 ש' 27-26 לפרוטוקול).
התובעת מציינת כי תנאי זה אף הופיע מפורשות גם בהסכמות הצדדים, אשר קיבלו תוקף של החלטה כי:
"אין בהסכמה זו כדי לפגוע בזכות המשיבה לעתור להגדלת שיעור דמי השכירות לאחר חילופי הדיירים. הסכמה זאת הושגה בין המבקש למשיבה בנוכחות הדייר המוצע" (עמ' 8 ש' 18-8 לפרוטוקול).
על כן, התובעת טוענת כי הנתבע סותר הצהרות קודמות שלו, את הסכמות הצדדים ואת החלטת בית הדין.
התובעת טוענת כי כעת, לראשונה, מעלה הנתבע את הטענה כי הסכים להעלאת גובה דמי השכירות בשנת 2017 ( לסך של 2,350 ₪) עקב הסכם שעשה עמה בעניין שיפוץ המושכר, שכן מהמכתבים של הנתבע עצמו לא עולה כל סיכום כאמור, אלא נהפוך הוא – הוא דורש לראות שומות על מנת לקבוע את דמי השכירות הראויים.
התובעת מוסיפה כי טענת הנתבע שמדובר בשדרוג " באופן חד פעמי" של דמי השכירות סותרת את העובדה שהוא הסדיר 12 תשלומים עבור כל שנת 2017. משכך, טוענת התובעת כי אין מדובר בשדרוג חד פעמי, אלא מדובר בהסכמת הנתבע לשלם תשלום דמי שכירות לשנת 2017 עם העלאה חלקית, כפי שקבע אותה על דעת עצמו.
בכל הנוגע למצב של המושכר, התובעת טוענת כי היא משקיעה רבות בבניין ובאחזקתו, כאשר רק לאחרונה, בשנת 2015 , השקיעה עשרות אלפי שקלים בעבודות שיפוץ שונות.
התובעת טוענת כי בנתה את שער החניה והתקינה מצלמות רק במקומות ציבוריים על מנת להרחיק אנשים לא רצויים מהבניין ( דבר עליו התלונן הנתבע בעצמו בכתב טענותיו), כך שאין מדובר בפגיעה בפרטיות הדיירים. התובעת מוסיפה כי מעולם לא הבוטח לנתבע מקום חניה והוא נזכר לעלות טענה זו לראשונה בתביעה דנן.
דיון והכרעה
השאלות הטעונות הכרעה בהליך שלפניי הן:
האם המושכר משוחרר ממגבלת דמי השכירות או לאו.
בהתאם לסעיף א', האם הנתבע זכאי לסעדים שתבע בתביעה שכנגד?
אדון בשאלות לפי הסדר.
קביעת דמי שכירות
תקנה 1(14) לתקנות הגנת הדייר, קובעת תחת הכותרת " אי תחולת השיעורים המרביים", כי הוראות סעיף 52 לחוק הגנת הדייר – הקובעות דמי שכירות מרביים, לא יחולו על סוגי בית העסק המנויים בו לרבות:
"בית עסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מקצוע חופשי".
מאחר שאין כל מחלוקת כי הנתבע הוא עורך דין המנהל משרד עורכי דין במושכר, הרי שהוא בגדר " בעל מקצוע חופשי". משכך, על פי הוראות התקנות, לא יחולו על דמי השכירות תקרת מקסימום אלא על הנתבע לשלם דמי שכירות ראליים.
טענת הנתבע כי תקנות החוק לא חלות עליו מאחר שכל הכרעה במסגרת היחסים החוזיים בין הצדדים מושתת על הסכם הדיירות המוגנת שנערך בשנת 1959 מול הבעלים הקודם, שהנתבע כאמור נכנס בנעליו ( שקובע בסעיף 5 כי הביסוס לחשוב העלאה צריך להיות בסך 15 ל"י לחדר לחודש), אינה יכולה לעמוד, ואבאר עמדתי.
כעולה מפרוטוקול הדיון מיום 26.9.2006 ( ראו הציטוטים המופעים בסעיף 14 לפסק דין דנן) עולה כי הנתבע היה מודע לכך שהנתבעת רשאית לפנות לבית הדין בבקשה להעלות את דמי השכירות והדבר אף נרשם בהסכמת הצדדים, שקיבלה תוקף של החלטה.
אולם בחקירתו הנגדית, סתר הנתבע את הצהרותיו ואת הסכמות הצדדים מהדיון ביום 26.9.2006 וטען כי הוא לא ידע שהתובעת מתכוונת לעלות את דמי השכירות ( עמ' 19 ש' 24-22 לפרוטוקול), וכאשר עומת עם פרוטוקול הדיון משנת 2006 השיב כי:
"אני ידעתי שאתה יכול להעלות את שכר הדירה בהתאם לחוזה" ( עמ' 19 ש' 29-28 לפרוטוקול).
יתרה מכך, נראה כי הנתבע בעצמו הסכים להעלאת דמי השכירות כאשר בחר באופן חד צדדי בשנת 2017 לעדכן את שכר הדירה החודשי לסך של 2,350 ₪. הנתבע כאמור טען כי מדובר בתשלום חד פעמי עבור שיפוץ שהתובעת כביכול התחייבה לו, אולם הדבר עומד בסתירה להצרת הנתבע במכתבו לתובעת מיום 29.12.2016, שם הצהיר כי:
"בהמשך לבקשתכם לעדכן את דמי השכירות המוגנים בנכס בנדון, ולאחר שיחות והתכתבויות בנושא ולאחר שנאלצתי, לאור חוסר גילוי נאות, לבדוק את דמי השכירות המוגנת אשר משלמים יתר הדיירים בנכס בנדון, מצ"ב 12 המחאות ע"ס 2,350 ₪ כל אחת, עבור דמי שכירות דיירות מוגנת לשנת 2017 בגין הנכס בנדון" (ראו נספח 5 לתצהיר התובעת).
ואם לא די בכך – גם בשנת 2018 מסר הנתבע 12 שיקים בגין שכר הדירה בסך של 2,350 ₪ ( ראו עמ' 20 ש' 13-12 לפרוטוקול), כך שאין ספק שלא מדובר בתשלום חד פעמי, וגרסתו של הנתבע נסתרה.
יוער עוד, בבחינת למעלה מן הצורך, כי אינני משוכנע כי סעיף 5 להסכם שולל את זכותה של התובעת להעלות את דמי השכירות, שכן הסעיף מתייחס ל"בסיס" – קרי – לדמי השכירות בטרם ההעלאה.
על פי נוסחו של הסעיף, ביקשו הצדדים לקבוע מה יהיה בסיס שכר הדירה, במקרה שניתן יהיה להעלות את דמי השכירות באחוז מסוים. אין בכך כדי לשלול את זכותה של התובעת לממש זכות חוקית להחריג את דמי השכירות מהתקרה כלל.
משכך, נותר כעת לבחון מהו גובה דמי השכירות הראויים.
התובעת הגישה חוות דעת שמאית מטעמה, גב' אורית שפט, שקבעה כי דמי השכירות הראויים יעמדו על סך של 2,740 ₪, הנתבע בחר שלא להגיש חוות דעת מטעמו, זאת למרות שהיה מודע לחוות דעת שמאית התובעת עוד בשנת 2016.
משכך, ובשל העובדה כי השמאית הגישה חוות דעת מבוססת ( אשר השוותה את הדירה לתשע נכסים דומים אחרים) שלא נסתרה כלל, ומשעמדה היטב בחקירתה נגדית - אני מקבל את חוות דעתה.
על כן – בהתאם לסעיף 154 לחוק הגנת הדייר הנתבע יחויב בדמי שכירות חודשיים בסך 3,740 ₪ מהמועד בו דרשה התובעת לראשונה בכתב את התשלומים – קרי מחודש ספטמבר 2016 ( ראו נספח 5 לתצהיר התובעת). הפרש דמי השכירות ששולמו בפועל יישאו הפרש הצמדה וריבית בחוק מיום 1.10.2016 ועד לתשלום המלא בפועל.
הסעדים הנתבעים בתביעה שכנגד
בדיון הראשון בתיק מיום 12.11.207 נדחתה הבקשה לפיצול סעדים, מאחר שבעל דין נדרש להביא את מלוא תביעתו על כל הסעדים העולים ממנה בבת-אחת לבית המשפט, אלא במקרים שבהם יש קושי מהותי לעשות כן. בנוסף, כבר באותו הדיון קבעתי כי כתב התביעה שכנגד אינו מבהיר אילו עבודות נדרשות לשיטת הנתבע בנכס, ואף לא צוין אילו נזקים נגרמו לו מאי-ביצוען.
הנתבע מבקש בכתב התביעה שכנגד לחייב את התובעת לבצע שיפוצים בבניין, אולם הנתבע לא צריף חוות דעת שמאית שתעריך את הנזקים הנטענים או שתפרט את אילו שיפוצים יש לבצע בניין, והוא אף לא תמך טענותיו בראיה מהותית כלשהי או בעדים רלוונטים שיתמכו בגרסתו.
יתרה מכך, למרות שהנתבע שוכר את המושכר מזה עשר שנים טרם הגשת התביעה – הוא לא צירף לראיותיו ולו מכתב אחד שמפרט את הליקויים הנטענים בבניין ( למעט עניין הסדקים במושכר עצמו כמפורט בהמשך), כשנשאל בחקירתו מדוע השיב:
"כל התכתובות נשלחו עם השיקים בכל שנה. אין לי אותם לפני" (ראו עמ' 21 ש' 5 לפרוטוקול).
התובעת מצידה צירפה קבלות המעידות על תחזוקת המעלית, העסקת של חברת ניקיון קבועה וקבלות על עבודות שיקום, שיפוץ והשקעות שביצעה בבניין ( ראו סעיפים 20-17 לתצהיר התובעת). מאחר שהנתבע לא חקר על האסמכתאות שצירפה התובעת - הרי שממילא הן לא נסתרו, והן עומדות על מכונן.
על כן, טענות הנתבע באשר למצבו הלקוי של הבניין לא הוכחו, ודינן להידחות.
טענה נוספת שהעלה הנתבע היא שיש לפצות אותו בתשלום עבור תיקון סדקים שביצע במושכר. לשם כך, צירף הנתבע לתצהירו קבלה שכביכול שילם בעבור תיקון הסדקים בסך 12,800 ₪ (ראו נספח ו' לתצהירו), אולם מעיון בקבלה עולה כי הסכום שולם לחברה העוסקת "בשיווק סלונים". מעבר לקבלה זו, הנתבע לא צירף כל תמונה או ראיה אחרת המוכיחה את עצם התיקון.
העד מטעם התובעת אישר, כי סכום זה סביר בעיניו, וכי אילו פנה הנתבע לקבלת אישור – היה מאשר את ביצוע העבודה בסכום זה ( ראו עמ' 9 ש' 14-11 לפרוטוקול).
על כן, ובהתבסס על הודאת בעל דין מטעם התובעת, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבע סך 12,800 ₪ שהוציא על תיקון הסדקים.
טענה נוספת שהעלה הנתבע היא שיש להורות לתובעת להעביר לו עותק של שלט החניה, ולפרק את המצלמות שהותקנו בבניין.
בכל הנוגע לטענה לחנייה, הרי שבהתאם לסעיפים 58-55 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 – השימוש ברכוש המשותף הוא שימוש המתחלק בין בעלי הדירות בבניין ולא בין השוכרים. ובעניינו- החניה בבניין שייכת לתובעת בלבד - כבעלים של הבניין כולו. יתרה מכך, אין מחלוקת כי הנתבע לא קיבל כל זכות לחנייה בחוזה השכירות המוגן או בהסכם שהושגו בבית המשפט בדיון בשנת 2006.
בכל הנוגע לטענה להתקנת מצלמות, התובעת הצהירה כי התקינה מצלמות במקומות ציבוריים בלבד, והנתבע לא הוכיח פגיעה כלשהי בפרטיות שלו או של מי מדיירי הבניין.
על כן, דין דרישותיו אלו של הנתבע להידחות.
סוף דבר
הפועל היוצא הוא כי דין התביעה העיקרית להתקבל במלואה, ודין התביעה שכנגד להידחות בעיקרה , למעט סך של 12,800 ₪ כאמור בסעיף 21 לעיל.
על הנתבע להשלים את דמי השכירות אותם משלם לדמי שכירות חודשיים בסך 3,740 ₪ זאת החל מספטמבר 2016. בעניין זה תגיש התובעת פסיקתא לחתימה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ובקיזוז סך 12,800 ₪ בצירוף הפרש הצמדה וריבית מיום התשלום בפועל.
לאור התוצאה שאליה הגעתי – אין צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, כ"א חשוון תשע"ט, 30 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.