הדפסה

בית דין לשכירות בתל אביב - יפו ש 11135-07-17

לפני כבוד השופט עמית יריב

המבקשים:

1.פיליפ רוזינסקי
2.שולמית תחיה רוזינסקי
שניהם ע"י ב"כ עו"ד משה לין

נגד

המשיבים:

1.משה להט
בעצמו
2.שושנה להט
ע"י ב"כ עו"ד שלומית בק

פסק-דין

לפניי בקשה לקביעת דמי שכירות לדיירים מוגנים בנכס מקרקעין.
בעקבות הליכי מימוש נכסים שננקטו ביחס למשיב 1, מונה כונס נכסים למכירת זכויותיהם של המשיבים בדירת מגורים ברחוב ארלוזורוב 76 בבית ים, הידועה כגוש 7141 חלק 59 תת-חלקה 21 ( להלן: "הדירה"). ביום 10.4.2016 נחתם הסכם מכר בין כונס הנכסים, עו"ד אבי נימצוביץ', ובין המבקשים, והדירה נרשמה על שם המבקשים בלשכת רישום המקרקעין ביום 7.3.2017.
על פי הסכם המכר ( נספח 4 לכתב הבקשה), נמכרה הדירה כתפוסה, על פי הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [ נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "החוק"), כאשר המשיבים, שהם הבעלים לשעבר, הוסיפו להתגורר בדירה במעמד של דיירים מוגנים, מעמד אותו רכשו מכוח הוראות סעיף 33 לחוק.
יוער, כי שווי הדירה הוערך בשנת 2014 בידי השמאי דרור ביתן במחיר שוק בסך 1,700,000 ₪, ואילו כתפוסה הוערך שווייה ב-840,000 ₪, וסכום זה היה הסכום שאותו שילמו המבקשים.
המבקשים, הם " בעלי הבית" לפי חוק הגנת הדייר, עתרו לפסיקת דמי השכירות הראשוניים. על פי חוות דעת שמאית שצירפו המבקשים לבקשתם, עומד ערך השוק של דמי השכירות על סך 5,800 ₪; לאור העובדה שרכשו את הדירה בכמחצית משווי השוק שלה, עותרים המבקשים לקביעת דמי השכירות בסך 2,900 ₪ לחודש, החל מיום 22.1.2017 – מועד העברת הזכויות על פי צו רשמת ההוצאה לפועל ( נספח 2 לבקשה) וקבלת החזקה המשפטית בדירה.
המשיבים הופיעו בהליך בנפרד. המשיב 1 ייצג את עצמו, ואילו המשיבה 2 הייתה מיוצגת בידי עורכת דין. לטענת המשיב 1, יש להחיל על דמי השכירות את הגבלת דמי השכירות הקבועה בסעיף 42 לחוק, ולעניין זה פנה המשיב 1 אל פרסומי חברת " עמידר". לטענת המשיב 1, בקביעת דמי השכירות הראשוניים, יש להתייחס למצבם הכלכלי של הדיירים המוגנים, והודיע כי הוא מוכן לשלם דמי שכירות בסך 250 ₪ לחודש.
עמדתה של המשיבה 2, באמצעות באת-כוחה, היא כי יש לקבוע את דמי השכירות הראשוניים על פי בחינת דמי שכירות מוגנים בדירות אחרות באותו אזור (" גישת ההשוואה"), וכי יש לראות בהפרש שבין מחיר השוק של הדירה ובין המחיר ששולם תמורתה בפועל " דמי מפתח" ששילמו המשיבים, שעל כן הם זכאים להגנת החוק.
מנגד, טענו המבקשים, כי קביעתם של דמי השכירות הראשונים צריכה להיעשות על פי מחירי השוק, זאת בעיקר כאשר המשיבים לא שילמו דמי מפתח.
יוער, כי להליך זה קדם הליך שאותו יזם המשיב 1, אשר עתר לקביעת דמי שכירות בדירה, אולם מסיבות שונות, נמחק ההליך, והוחלף בעתירת בעלי הבית לקביעת דמי השכירות.
דיון והכרעה
השאלה הטעונה הכרעה היא, אפוא, כיצד יש לקבוע את דמי השכירות הראשונים בדירה.
בהסכמת הצדדים מונה השמאי מוטי מערבי ( להלן: "השמאי") לאמוד הן את שווי השוק והן את דמי השכירות בדיירות מוגנת. לאחר הגשת חוות הדעת בתיק, הסכימו הצדדים על הגשת סיכומים בכתב על יסוד החומר הקיים.
השמאי קבע בחוות הדעת את הקביעות העובדתיות שלהלן ( כל הסכומים – בש"ח לחודש):
דמי השכירות הראויים בשוק החופשי - 5,000 ₪.
דמי שכירות מוגנים לפני עקרונות הגישה ההונית ובהתבסס על הסכם הרכישה של הדירה כתפוסה - 2,100 ₪.
דמי שכירות מוגנים לפי גישת השוואה - 725 ש"ח.
בנוסף ציין השמאי כי:
"ראוי לציין ולהדגיש, כי מרבית חוזי השכירות המוגנים המקוריים ו/או התוספות להסכמי השכירות המוגנים בדירות מגורים נחתמו לפני עשרות שנים וברמות מחיר נמוכות ביחס לשוק הנדל"ן כיום. שיעור השינויים בדיירות מוגנת במגורים, שנקבע מדי פעם על ידי הממשלה... הינו נמוך בשיעור ניכר ביחס לשיעור העלייה לאורך השנים שנקבע בפועל בדמי השכירות החודשיים הראויים, בשוק החופשי." (ראו עמ' 39 לחוות הדעת).
יוער, כי המשיבה 2 טענה בסיכומיה כי השמאי טעה כאשר קבע כי מדובר בדירה בת 5 חדרים, שכן לטענתה מדובר בדירה בת 3.5 חדרים ועוד חדר על הגג, דהיינו – 4.5 חדרים בסך הכול, ונראה כי על פי הסכם המכר שצורף לבקשה, יש ממש בטענה, אולם המשיבה 2 לא ביקשה לחקור את השמאי על חוות דעתו, וממילא – השמאי ביקר בדירה, והעריך את שוויה על סמך מראה עיניו, כך שהשאלה אם מדובר בדירת 5 חדרים או 4.5 חדרים מהותית פחות.
אין מחלוקת, כי מחיר הרכישה של הדירה, שהיה כמחצית שווי הדירה בשוק החופשי, מגלם את החיסרון הכלכלי לבעל הדירה מישיבתם של דיירים מוגנים בדירה. על כן, בוודאי שאין הצדקה לזכות את המבקשים בדמי השכירות הנהוגים בשוק, ולמעשה – הם אף אינם עותרים לפסיקת דמי שכירות כאלה.
המבקשים מסתמכים על שתי טענות בעתירתם לפסוק מחצית מדמי השכירות הראויים:
המשיבים לא שילמו דמי מפתח;
תקנות הגנת הדייר ( דמי שכירות בבתי עסק אי תוחלת השיעורים המרביים וההפחתות) התשנ"ג – 1983, קובעות בתקנה 1(22) כי בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח ישלם דמי שכירות כלכליים.
את הטענה השנייה, המפנה לתקנות הגנת הדייר, יש לדחות כבר כעת. החוק והתקנות לפיו רצופים התייחסות שונה לדירת מגורים ולבית עסק. בוודאי שלא ניתן להקיש מתקנות שנועדו לקביעת דמי שכירות בבתי עסק אל המצב בדירות מגורים מקום שבו החוק עצמו מבחין הבחנה מהותית בין השניים.
ביחס לשאלת דמי המפתח, המשיבים העלו טענה, שיש לראות בהפרש בין מחיר השוק של הדירה ובין המחיר שבה נמכרה " מעין דמי מפתח", המקנים להם זכות לדמי שכירות מופחתים.
המשיבה 2 הוסיפה בסיכומיה כי יש להתייחס להפסד ההפרש בסך 860,000 ₪ כאל תשלום דמי מפתח, שכן מהגדרת " דמי מפתח" בחוק, גם תמורה שלילית כגון הפסד כספי נחשב דמי מפתח.
בנוסף, המשיב 1 טען בסיכומיו כי בהתייחס לתדפיס מחברת עמידר, דמי השכירות המקסימליים לדירות של ארבעה חדרים ומעלה הסתכמו ב- 200 ₪ לחודש, נכון ל-1971, ובתוספת של כל ההעלאות שחלו מאז-721.42 ₪ לחודש.
הגדרת דמי מפתח, כפי שמופיעה בסעיף 1 לחוק קובעת:
"דמי מפתח" - כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה - ואין נפקא מינה מתי שולמו;
אלא שאני מתקשה לקבל את הטענה, כי הפער בין שווי הדירה בשוק החופשי ובין מחיר המכירה של הדירה בכינוס הנכסים יכול להיכנס להגדרה זו של " דמי מפתח". ראשית, ההגדרה מתייחסת ל"תמורה" שנותן הדייר לבעל הבית. בוודאי שלא ניתן לומר שהפער בין מחיר השוק ובין מחיר המכירה הוא בבחינת " תמורה" שנתנו המשיבים. למעשה, משמונה כונס נכסים על זכויות המשיבים בדירה, המשיבים עצמם חדלו כלל מלהיות בעלי הזכויות, כך שגם אילו סברתי שמדובר ב"תמורה" (ואינני סבור כך), לא מידי המשיבים ניתנה למבקשים, ולא במסגרת הסכם השכירות המוגנת או כתנאי לקבלת ההגנה. למעשה, הדיירות המוגנת על פי סעיף 33 היא כמעט הפוכה, במהותה, לתפיסה של "דמי מפתח" . על כן, הטענה שלפיה ניתן לראות בהפחתת שווי הנכס "דמי מפתח" – נדחית. יוער, עם זאת, כי הפחתה זו תובא בחשבון בהמשך, בעת קביעת דמי השכירות.
בהינתן העובדה שלא שולמו דמי מפתח, כיצד יש לקבוע את דמי השכירות הראשוניים לנכס המצטרף כעת, בשנת 2018 ( ולמעשה – בשנת 2017) אל " מצבת" הדירות המושכרות בשכירות מוגנת?
כידוע, זכות הדיירות המוגנת מורכבת משני רכיבים: האחד הוא הגנה מוגברת מפני פינוי; האחר הוא פיקוח ובקרה על דמי השכירות. גם רכיב שני זה, של הגבלת דמי השכירות, מופיע בשני וריאנטים: האחד – הגבלה מלאה של דמי השכירות; האחר – הגבלת שיעור ההתייקרות שלהם. קיימים מקרים, שבהם נהנה דייר מוגן משני הרכיבים, אך קיימים מקרים אחרים, שבהם דייר מוגן אינו נהנה מהגנת תקרת דמי השכירות, אלא רק מההגנה מפני הפינוי.
עיון בסעיף 42 לחוק מלמד, כי קביעת דמי השכירות שישלם דייר מוגן עם כניסתו של החוק לתוקף לא הייתה על דרך של קביעת סכום שרירותי, אלא על דרך של הקפאת מצב:
"דמי השכירות של דירה יהיו כדמי שכירות שהשתלמו בעדה ערב תשל"א ( להלן – דמי השכירות היסודיים), בשינויים שייקבעו בתקנות לפי סעיף 45 "
קרי – דירות שהיו כפופות לחוק הגנת הדייר ערב תשל"א ( כלומר – בסוף שנת תש"ל, קרי – 30.9.1970), שכר הדירה המוגן שלהם יהיה בדיוק שכר הדירה ששולם בגינן באותו מועד ( קרי – ביום 30.9.1970) , והוא יעודכן על פי כללים שנקבעו בתקנות ועל פיהן. החוק איננו נוקב בשכר דירה כזה או אחר, אלא מורה על הקפאת המצב, על מנת למנוע עליית מחירים, או ליתר דיוק – לפקח עליה. זאת, יש להניח, בניסיון לצמצם את הפגיעה בחופש החוזים של הצדדים, ולמתן את הפגיעה בבעלי הבתים.
מאחר שהדירה נושא הליך זה לא הייתה מושכרת ערב תשל"א, ועל פי נסח רישום המקרקעין, ספק אם הייתה קיימת אותה תקופה ( הרישום המקורי של הבניין הוא משנת 1977 או בסמוך לכך), יש לקבוע כי שכר הדירה המוגן הראשוני שישולם צריך להיות שכר הדירה הריאלי שהיה משולם על הדירה במועד כניסתה להגנת החוק – קרי, שכר הדירה הנוכחי.
הטענה שלפיה יש לקבוע את שכר הדירה על פי השוואה לדירות אחרות המושכרות בשכירות מוגנת אינה יכולה לעמוד: כשם ששכר הדירה הראשוני של דירות בדיירות מוגנת היה שכר הדירה בתנאי שוק שהיה תקף עם תחילת תוקפה של הדיירות המוגנת, יש לקבוע כי שכר הדירה הראשוני צריך להיות זה המשקף את שכר הדירה הריאלי במועד כניסתה לתוקף של הדיירות המוגנת גם כעת. אין כל הצדקה "להעניש" את בעל הבית, על דרך של קביעת שכר דירה שהיה ריאלי בספטמבר 1970 בגין דיירות מוגנת חדשה, שנכנסה לתוקף בשנת 2017, 47 שנים לאחר מכן.
על כן, שכר הדירה הבסיסי שיש לקבוע לדירה נושא ההליך הוא זה המשקף את שווי דמי השכירות המתאים באזור, נכון להיום.
אמת היא, שהמבקשים שילמו על הדירה סכום נמוך יותר בשל היותה תפוסה. אולם תמורה נמוכה זו משקפת לא רק את תזרים ההכנסות המופחת, אלא גם – ובעיקר – את ההגנה מפני פינוי שניתנת לדיירים, קרי - את הפגיעה בזכות הקניינית של בעל הבית בדירה: בעל נכס שאינו חופשי לתפוס חזקה פיזית בנכס, ואינו רשאי לפנות את השוכר, מוותר על חלק מזכויותיו הקנייניות. לוויתור זה יש שווי כספי. אין הצדקה " להעניש" את המבקשים פעם נוספת בהפחתה שרירותית של דמי השכירות.
קביעה זו עולה בקנה אחד עם מדיניות הפסיקה, לרבות של בית המשפט העליון, אשר קבע כי יש לפרש את דיני הגנת הדייר בצמצום (ראו, לדוגמה, רע"א 7575/09 עלווי נ' אחמד (2010), פסקה ט"ו לפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין).
אעיר, כי אינני משוכנע כלל שלא ניתן היה לקבוע, כי יש לקבוע את דמי השכירות במלוא שוויים של דמי השכירות הראויים באזור, מבלי להתחשב בפער המחירים בין מחיר השוק למחיר הקנייה. אולם משלא עלתה טענה זו כלל, אינני נדרש לה במסגרת דיונית זו.
המשיב 1 התייחס לטבלאות דמי השכירות של " עמידר". לטבלאות אלה אין כל רלוונטיות לענייננו. "עמידר" היא בעלים, או מתפעלת, של דירות בדיור הציבורי. קביעת דמי השכירות בדיור הציבורי הוא עניין שכרוכות בו סוגיות מתחום המדיניות הציבורית, שיקולים סוציאליים וכלכליים שאינם עולים בענייננו, וממילא אין כל תוקף חוקי ל"מחירון" זה, להבדיל מהחלטות בדבר שיעור העלאת דמי השכירות לפי סעיף 45 לחוק.
על פי קביעת המומחה מטעם בית המשפט, דמי השכירות המוגנים הראויים עומד על סך של 2,100 ₪ לפי הגישה ההונית. מן הטעמים שציינתי, אני מקבל קביעה זו.
דמי השכירות נקבעים, אפוא, על סך של 2,100 ₪ לחודש. המשיבים יישאו בדמי השכירות האמורים מדי חודש בחודשו, שניהם ביחד וכל אחד לחוד. דמי השכירות יתעדכנו בדרך שבה מתעדכנים דמי שכירות מוגנים.
דמי השכירות האמורים יחולו החל מיום 22.1.2017. התשלום בגין התקופה שחלפה יבוצע ב-5 תשלומים חודשיים, שווים ורצופים, ויישא הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א – 1961.
המשיבים יישאו אף זאת ביחד ולחוד בהוצאות ההליך, הכולל את חלקם של המבקשים בשכר טרחתו של השמאי וכן את אגרת המשפט. כמו כן יישאו המשיבים בשכר טרחת עו"ד בסך 7,500 ₪.

ניתן היום, י' סיוון תשע"ח, 24 מאי 2018, בהעדר הצדדים.