הדפסה

בית דין לשכירות בנצרת ש 48875-09-17

בפני
כב' השופטת נבילה דלה מוסא, סגנית נשיא

תובע

סמיר עילוטי

נגד

נתבע

עימאד אבו חנא

פסק דין

רקע
התובע ( להלן: "התובע" ו/או " הדייר היוצא") הינו דייר מוגן בחנות למכירת דברי מזכרות, המוקמת על חלקה 11 בגוש 16571, ברח' אלבשארה 10 , בנצרת ( להלן: "המושכר").
הנתבע, הינו הבעלים של המושכר ( להלן: "הנתבע" ו/או " בעל הבית").
לידי הנתבע, נשלח מכתב, מתאריך 1.4.2017, על ידי בא כוחו של התובע עו"ד נסים עואד ח'ורי, אליו צורפו תצהירי דייר יוצא ודייר מוצע.
הדייר המוצע הינו מר כרם עבד אלמועטי ( להלן: "הדייר המוצע"), אשר הצהיר כי הינו מוכן לשלם עבור זכויות הדיירות המוגנת דמי מפתח, בסכום של 120,000$, כוללים את חלקו של בעל הבית.
במכתב מתאריך 12.5.2017, השיב התובע שהוא מבקש להחזיר לעצמו את החזקה במושכר וכי אינו מסכים לסכום דמי המפתח המוצע, ונימק את זה בכך שהסכום המוצע אינו ריאלי, וכי הוא מוכן לשלם סך של 81,000 ₪ לתובע בגין חלקו בדמי המפתח, וביקש לקבל לידו את המושכר עד ליום 30.6.2017.
התובע והדייר המוצע ערכו הסכם העברת זכויות השכירות המוגנות במושכר, התייחסו במסגרתו לדמי המפתח שהדייר הנכנס משלם וחלוקתו בין התובע והנתבע, חתמו עליו, ושלחו אותו לב"כ הנתבע, בצירוף מכתב של ב"כ התובע מתאריך 18.7.2017, והנתבע התבקש לחתום עליו. במכתב צוין, בין היתר, כי חלקו של התובע בדמי המפתח הופקד אצל עו"ד ח'ורי.
במכתב תשובה מטעם ב"כ הנתבעת, מתאריך 11.8.2017, סירב הנתבע לחתום על ההסכם.

טענות הצדדים
התובע עותר לסעד לפי אחת משלוש חלופות (סע' 3, 4, 5 לסיכומי התובע), הראשונה, כי בית הדין יקבע, כי השתכלל הסכם להעברת הדיירות המוגנת לדייר המוצע זאת לפי ההסכם המותנה; החלופה השנייה, לפי סעיף 93(4) לחוק הגנת הדייר [ נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "החוק"), ולפיה משלא פעל הנתבע לפי הוראות סע' 86 לחוק הואיל ותשובתו לתובע נשלחה בחלוף המועד הקבוע לכך, לכן יש לראות בו כמי שלא השיב לתצהירים, לכן בית המשפט מתבקש לתת תוקף להסכם המותנה; והחלופה השלישית לראות בהליך כבקשה לפי סעיף 88( א) לחוק ולהורות על החזרת הנכס לנתבע בכפוף לתשלום סך של 72,000$ לתובע.
טוען התובע, כי לאחר שנשלחו התצהירים לידי הנתבע הוא היה רשאי לפעול בהתאם לסעיף 86 לחוק ולהשיב לפי האפשרויות המנויות בסעיף, וכי הנתבע בחר בחלופה (2) לפיה ברצונו להחזיר את החזקה בנכס לעצמו אך חולק על סכום דמי המפתח. עוד טען התובע, כי התשובה של הנתבע נשלחה בחלוף תקופת ה-30 ימים מיום משלוח התצהירים, קרי 1.4.2017.
באשר לחלופה השנייה, לשיטת התובע, סעיף 95( א) מטיל חובה על בית המשפט ליתן את הרשות להעברת המושכר לדייר המוצע בהתאם לתצהירים, אלא אם כן שיכנע בעל הבית את בית המשפט כי יש טעם סביר להתנגדותו (סעיף 4.1 לסיכומי התובע).
הוסיף התובע, כי משלא השיב הנתבע להצהרתו תוך התקופה החוקית ומשלא התנגד במסגרת כתב ההגנה לדייר המוצע, כאשר התנגדותו להעברת החזקה לדייר המוצע נעוצה בעמדתו לקבל חזרה את החזקה כנגד תשלום סכום המהווה 30% מהצעת הדייר המוצע, יש לתת את הרשות ולאפשר לדייר המוצע לקבל חזקה במושכר ולשלם סך של 120,000$, לפי חלוקה של 60%-40% בין התובע והנתבע (סעיף 4.2 לסיכומי התובע).
עוד טען התובע, כי תשובת הנתבע לתצהירים אינה עונה על האפשרויות הקבועות בסעיף 86 לחוק, ולכן יש לראות בה כאי תשובה שפירושה אישור העברת הזכויות לדייר המוצע לפי התצהירים כמפורט בסעיף 93 (4) לחוק.

מנגד טוען הנתבע בסיכומיו, כי המסקנה המתבקשת לאור כל הטענות החלופיות של התובע הינה, כי הנתבע יחזיר לעצמו את החזקה במושכר וכי בית המשפט יפסוק לגבי גובה דמי המפתח המגיעים לתובע על סמך חומר הראיות ועדויות הצדדים (סעיף 58 לסיכומי הנתבע) .
עוד טוען הנתבע, כי זכות הקניין הינה זכות יסוד, ועל כן אין לאפשר פגיעה בה (סעיף 60 לסיכומי הנתבע).
כמו כן טוען הנתבע, כי מחקירתו הנגדית של הדייר המוצע הוכח, כי הוא לא דייר מוצע אלא כיסוי לשליטה עסקית של מי מטעמו על כמה שאפשר חנויות באזור שמוכרות מזכרות במטרה ליצור מונופול על תחום זה באותו אזור (סעיף 28 לסיכומי הנתבע) וכי לדייר המוצע אין כל מידע אודות פרטי המושכר ושוויו האמיתי (סעיף 30 לסיכומי הנתבע).

כבר ייאמר, כי טענה זו של הנתבע לפיה מדובר בשכירות למטרה של יצירת מונופול על עסקי המזכרות באותו אזור, הועלתה לראשונה בסיכומי הנתבע וכלל לא נטענה בכתב ההגנה על כן, בצדק נטען על ידי התובע בסיכומי התשובה מטעמו כי אין לדון בטענה הנ"ל בהיותה הרחבת חזית.
זאת ועוד, טוען הנתבע, כי התובע לא הציג אפילו ראשית ראיה שתתמוך בגרסתו, כי הצעת הדייר המוצע הינה סבירה ואמיתית (סעיף 62 לסיכומי הנתבע).
באשר לטענת התובע לפיה תשובת הנתבע נשלחה אחרי הזמן הקבוע בחוק, בין היתר, טען הנתבע, כי הן התובע והן העד מטעמו לא ידעו מתי נשלחו התצהירים ומתי נתקבלה תשובת הנתבע, וכי התובע נמנע מהזמנת עו"ד נסים ח'ורי להעיד ולא הציג את אישור המסירה (סעיף 50 לסיכומי הנתבע). מוסיף הנתבע, כי תשובת הנתבע ובניגוד לטענת התובע, נופלת בגדר סעיף 86(2) לחוק.
באשר לחלופות טוען הנתבע, כי סעיף 93 אינו חל משלא הוכיח התובע תחולת אחת החלופות המנויות בו המאפשרות הגשת בקשה לבית הדין בעניין סעיף זה (סעיף 52 לסיכומי הנתבע).
לגבי סעיף 88 טוען הנתבע, כי סעיף זה הינו הסעיף הרלבנטי בנסיבות ענייננו, הדן במקרה שבו בעל הבית מחזיר את המושכר וחולק על דמי המפתח, והמסמיך את בית הדין לשכירות לפסוק בדמי המפתח לפי בקשת הדייר היוצא שתוגש לא יאוחר מ-15 ימים מהיום שבו נשלחה תשובת בעל הבית. טוען הנתבע עוד , כי תשובת בעל הבית נשלחה ביום 12.5.2017 בדואר רשום ובפקס., בעוד תביעת התובע הוגשה ביום 21.9.2017 קרי, אחרי אותם 15 ימים הקבועים בחוק , וכי מטעם זה יש לדחות את טענת התובע בעניין סעיף זה, אך לפנים משורת הדין הנתבע מסכים לשלם לתובע את חלקו בדמי המפתח בהתאם לשומת השמאי מטעמו (סעיף 53 לסיכומי הנתבע).

גם בעניין הטענה בדבר איחור בהגשת תביעת התובע, אציין כבר עתה, כי מדובר בטענה שהועלתה לראשונה בסיכומי הנתבע וכלל לא בא זכרה בכתב ההגנה מטעמו, על כן, בצדק טען התובע בסיכומי התשובה מטעמו כי אין לקבל את הטענה הנ"ל מנימוק זה.
לגבי סעיף 95 לחוק, טוען הנתבע, כי התנגדותו לחתימה על ההסכם נבעה מטעם סביר, כך שהוא מסתמך על חוות דעת שמאי מנוסה ומבין עניין בעוד שהתובע מתבסס על הצעה שלא ניתן לגביה שום הסבר המניח את הדעת, ולאור העדויות רוב הסיכויים כי ההצעה כוללת בחובה תשלום מעבר לדמי המפתח המגיע ויש בה אינטרסים זרים ולא ענייניים (סעיף 54 לסיכומי הנתבע).

העדים
מטעם התובע העידו התובע והדייר המוצע-כרם עבד אלמועטי, אשר נתנו תצהירי עדות ראשית ונחקרו חקירה נגדית.
מטעם הנתבע הוגש תצהיר עדותו הראשית של הנתבע כאשר התובע וויתר על חקירתו. כמו כן הוגשה חוות דעת שמאית של השמאי סמיר קעואר (ראה הודעה על הגשת תצהירי עדות ראשית מטעם הנתבע מיום 26.3.18).
כבר ייאמר, כי איני מקבלת את טענת התובע לפיה חוות הדעת לא הוגשה בהתאם להוראות תקנה 129 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. שכן , חוות הדעת הוגשה בטרם הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים , היא צורפה לכתב ההגנה, כמו כן, במסגרת הודעת הנתבע על הגשת תצהירי עדות ראשית הוא ציין עובדת הגשת חוות הדעת. הנתבע אף דאג להתייצבות השמאי לחקירה על חוות הדעת למרות שלא נתבקש לכך על ידי התובע, מכאן, דין טענת התובע בעניין זה להידחות.

דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי לידי מסקנה כי דין התביעה להתקבל וזאת בין אם מחילים את הוראות סע' 88 לחוק ובין אם מחילים הוראות סע' 95, וזאת מן הנימוקים שאפרט להלן.

אקדים ואציין, כי התובע לא הוכיח את מועד משלוח התצהירים, הרי אומנם המכתב עצמו נושא תאריך 1.4.2017 והוא הוגש כראיה , אולם התובע לא צירף כל אישור בדבר משלוח או כל ראיה אחרת המעידה על מועד המשלוח. ומכל מקום, הרי גם אם נניח, ומבלי לקבוע מסמרות בעניין, כי תשובתו של הנתבע הייתה לאחר תום 30 יום, אין הדבר מהווה הסכמה מטעם הנתבע לדייר המוצע. בע"א (י-ם) 122/75 נוריאן נ' ברנהולץ, (31.12.1977) נקבע:

"כרגיל ( בחריגים שאינם לענין) אין אדם מחוייב להגיב על טענות הזולת כלפיו או כלפי רכושו והוא זכאי לבחור בשתיקה תוך שמירת טענותיו לזמן הדיון. לפיכך, באין הוראה בחוק הנ"ל הנוטלת מבעל הבית את זכות השתיקה, איננו רואים כיצד ניתן להסיק הימנה שהוא מסכים לדייר המוצע או לכל פרט אחר."

מכאן יש לדחות את טענתו של התובע לעניין החלופה הראשונה לפיה טוען התובע, כי משלא השיב הנתבע לתצהירים תוך התקופה הקבועה בחוק, ומשהועלתה ההצעה על הכתב במסגרת הסכם שנחתם ע"י התובע והדייר המוצע, ובו צוין סכום דמי המפתח המגיעים לנתבע והסכום הופקד בידי עורך דין, יש לראות בהתנגדות הנתבע כחוסר תום לב. (סעיף 3 לסיכומי התובע).

באשר לחלופה השנייה - סמכות בית המשפט להתיר חילופי דיירים בנכס מוגן, קבועה בסעיף 95( א) לחוק לפיו:

"ראה בית הדין שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע או שבעל הבית מתנה תנאים בלתי סבירים אחרים - יתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, את סכום דמי המפתח ואת חלוקתם, הכל לפי השנוי במחלוקת, ובלבד שבפסק הדין תינתן לבעל הבית רשות, תוך חמישה עשר יום מיום פסק הדין, לשלם לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח, או להשלישו לזכותו, ולהחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר."

במשך השנים נקבעו בפסיקה קווים מנחים, שעל פיהם על בית הדין לשכירות לבחון את שאלת סבירות ההתנגדות של בעל הבית להעברת זכויות. כך שעל בית הדין לעמוד בנעליו של בעל הבית ולשקול את סבירותו ואי סבירותו של הסירוב אשר ייבחנו באמות מידה אובייקטיביות, כפי שניתן לצפות מבעל בית סביר. בד"נ 20/62 מאירי נ' מורי, פ"ד יז 1236, 1250 נקבע:

"בית הדין עומד כאן בנעליו של בעל-הבית, והשיקולים אשר יניעוהו לראות חוסר סבירות בסירובו של בעל-הבית, הם השיקולים עצמם שיניעהו לצפות מבעל-בית סביר ליתן את הרשות, ועל-כן יניעהו למתן אותה רשות במקום בעל-הבית."

לידי בית הדין נתון שיקול דעת רחב בשאלת הסבירות, אשר יבחן כל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו, תוך עריכת איזון בין האינטרסים המתנגשים בין בעל הבית לבין הדייר. מקום שבו עומדות בפני בית הדין מצד אחד, זכויות הקניין של בעל הבית, כך שעל מנת לשמור על זכויותיו יש לוודא שההסכם המונח בפני בית הדין להחלפת דיירים אינו פוגע בבעל הזכות מעבר למידה המותרת בחוק ושלא תחול במצבו כל הרעה ממשית. בתוך כך, יש לבחון בין היתר שלא יחול שינוי לרעה בדמי השכירות ובתנאיה. ומצד שני זכויותיו של הדייר המוגן.
על פי המגמה הקיימת בפסיקה בשנים האחרונות, במסכת האיזונים האמורה, הופחת הצורך בהגנה נוקשה על הדיירים, תוך מתן משנה תוקף לזכות הקניין של בעלי הבית המעוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. והנטיה לראות בהתנגדות סבירה הינה כאשר חל שינוי לרעה במצבו של בעל הבית עקב העברת הזכויות לעומת המצב הקיים, נקבע בע"א (י-ם) 5309/04 בביוף נ' זהורי, (16.11.2004):

"את סבירות ההתנגדות יש לבחון על פי תנאי השכירות הקיימים, כפי תחולתם בין בעל הבית לבין השוכר המבקש לצאת מן הנכס, ולא על פי אפשרות שלפיה יכול לחול בהם שינוי עתידי"

נטל הוכחת אי-הסבירות אינו מוטל על הדייר היוצא, אלא שעל בעל הבית, כדי להצליח בהתנגדותו, לטעון ולהוכיח את סבירות סירובו או תנאיו (ע"א (חי') 5/83 עזבון אליהו ז"ל נ' סולקוביץ, פ"מ תשמ"ד (ב) 177, (1983)).

בענייננו, התנגדותו של הנתבע הינה לגבי סכום דמי המפתח המוצעים, כאשר לטענתו שווי דמי המפתח אינו מגיע לסכום הנ"ל. הנתבע צירף חוות דעת שמאי מטעמו אשר העריך את שווי דמי המפתח בסך 135,000 ₪.
אין בידי לקבל טענה זו של הנתבע, שהרי אם בעל הבית מעוניין לקבל את המושכר לעצמו, עליו לשלם את דמי המפתח המוצעים. טענה כי ההצעה אינה אמיתית יש להוכיחה בראיות, מה גם, מתן ההרשאה יעמיד את אמיתות ההצעה במבחן המציאות. יש להעדיף את סכום דמי המפתח המוצע על ידי הדייר המוצע על פני הערכה לפי חוות דעת, במיוחד כאשר לא נלוות לאותה חוות דעת ראיות המעוררות חשש ממשי בדבר היותה הצעה פיקטיבית.
מהראיות שהוצגו בפני, ועל אף העובדה שהדייר המוצע העיד כי הוא מלווה באביו בעסקה הנ"ל וכי גם אביו היה בקשר עם התובע בעניין העסקה, ועל אף העובדה שהדייר המוצע לא ידע, למשל, מהו שטח מושכר אחר שנמצא בהחזקתו בדמי מפתח, עדיין אין באמור כדי ללמד על היות העסקה עסקה פיקטיבית או על קנוניה בין התובע לדייר המוצע. יתרה מזו יש להזכיר כי הדייר המוצע אף הפקיד את חלק של הנתבע בדמי המפתח בידיו של עו"ד.
בתצהיר עדותו הראשית העיד הדייר המוצע, כי הוא מעוניין לשכור את החנות בשכירות מוגנת כנגד תשלום דמי מפתח בסכום של 120,000$ וכי הוא מתכוון להמשיך ולנהל במושכר את אותו עסק המנוהל על ידי התובע. עוד הצהיר , כי ביכולתו לשלם את מלוא סכום דמי המפתח ולקבל את החזקה במושכר באופן מידי. הדייר הוסיף אף , כי הוא ערך עם התובע את ההסכם המותנה להעברת הזכויות במושכר וציין את דמי המפתח שישולמו ואף חתם על ההסכם כפי שעשה התובע וההסכם נשלח לנתבע לחתימתו, והוסיף כי הוא הפקיד את חלקו של הנתבע בדמי המפתח בי דיו של עו"ד ח'ורי וכי הנתבע יוכל לקבל את הסכום הנ"ל עם אישור העסקה.
כאמור, הדייר נחקר חקירה נגדית והתייחס לעבודתו בעסק של אביו, עסק של חנות מזכרות. הוא ציין כי חנות המזכרות של אביו ממוקמת ליד המושכר דנן. העד התייחס לאופן שבו העריך הוא ואביו את שווי דמי המפתח, הוא גם אישר כי הוא מודע לשומה שערך מומחה הנתבע ויחד עם זאת אישר כי הוא מעוניין בקבלת זכויות התובע במושכר בסכום שהוצע על ידו הוא הסביר כי מיקום המושכר מבחינתו הוא שיקול חשוב וכי הוא מוכן להשקיע את הסכום המוצע במושכר כי בעיניו המושכר שווה את הסכום הנ"ל. העד הוסיף, כי יש לו זכות דיירות מוגנת בנכס הנמצא בסמוך למושכר וכי מחזיק בנכס האמור מזה כשנה וכי שכר את הנכס מעמידר ומשלם דמי שכירות עבורו בדיירות מוגנת. המצהיר בחקירתו שב והדגיש כי הוא מודע לעובדה שנתבע מעוניין לקבל את המושכר לחזקתו וכי הוא, הדייר המוצע, עדיין מעוניין לרכוש זכויות הדיירות המוגנת במושכר ובסכום המוצע על ידו. העד הבהיר מפורשות כי למרות שחלף זמן רב (יותר משנה) מאז שנתן הצעתו לרכישת הזכויות כאמור, הוא עודנו מעוניין ברכישת הזכויות.
בחקירתו, העד לא נשאל אודות מקורות המימון של דמי המפתח המוצעים, אולם גם אם הסכום ימומן בעזרת אביו או גורם אחר כפי שניסה הנתבע לרמוז בסיכומיו, אין באמור כדי לפגוע במהימנות הצעת העד ובאמיתותה, שהרי ידוע ומקובל כי לפעמים קיימים שיקולים המנחים אנשים בעסקים וגורמים להם לשלם עבור נכסים מסויימים מעבר לשווי השוק על מנת לזכות בזכויות בנכס שבעיניהם הוא עשוי להניב להם פירות. יתרה מזו יודגש, כי לא מדובר בדייר מוצע שהעסק המופעל במושכר הוא זר לו אלא בדייר המנהל עסק של מזכרות יחד עם אביו באותו אזור בו נמצא המושכר, דבר המחזק את המסקנה בדבר מהימנות ההצעה לפיה בכוונתו להמשיך ולנהל במושכר את אותו העסק המנוהל עתה.
בנסיבות אלה, וגם אם מדובר בדמי מפתח גבוהים ביחס לשווים בשוק, עדיין אין בכך כדי להעיד על קנוניה או רמאות ו אם לבעל הבית נראה שדמי המפתח גבוהים ממה שהוא מעריך, הברירה בידו להסכים לדייר המוצע ולקבל את חלקו בדמי המפתח הגבוהים, או לשלם לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח האלה אם רצונו לקחת את המושכר לעצמו.

סוף דבר
לאור כל האמור לעיל, הנני מאשרת את העברת הזכויות לדייר המוצע בתנאים הבאים:
סכום דמי המפתח שעל הדייר המוצע לשלם הוא 120,000$, בהתאם לתצהירים, לפי השער היציג של הדולר ביום התשלום.
חלקו של התובע בדמי המפתח הוא 72,000$, בהתאם לתצהירים.
בתוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין, תועבר החזקה במושכר לידי הדייר המוצע ובלבד שישל ם לנתבע ולתובע את חלקם בדמי המפתח כמפורט לעיל.
בתוך 15 יום מיום קבלת פסק הדין, רשאי הנתבע לשלם לתובע את חלקו בדמי המפתח ולהחזיר לעצמו את החזקה במושכר.
הנתבע ישלם לתובע הוצאת התביעה, לרבות שכר טרחת עורך דין, בסך של 3,000 ₪ (כולל מע"מ), וזאת תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין אחרת הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל .

ניתן היום, כ"ט כסלו תשע"ט, 07 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.