הדפסה

בית דין לשכירות בירושלים ש 7911-04-20

בפני
כבוד ה שופט אמיר דהאן

התובעות

  1. תמר יונה דהרי
  2. עינב דהרי

נגד

הנתבעים

  1. דרור שמחיוף כהן
  2. ארוין משה אינדיג

פסק דין

זוהי תובענה למתן פסק־דין הצהרתי על דיירות מוגנת.

טענות התובעות

התובעות הגישו תביעה למתן פסק־דין הצהרתי הקובע כי שתיהן דיירות מוגנות בדירה שברח' המלך ג'ורג' 40/3 ירושלים, חלקה 7 בגוש 30042, מאז 01/10/76, בתשלום דמי מפתח לבעל הבית. כן התבקש כי בית ־הדין יורה על רישום זכויותיהן של התובעות בלשכת רישום המקרקעין.

התובעות טענו כי הדירה הועברה בדמי מפתח ביום 01/10/76, לאחר שהתובעת 1 ובעלה המנוח שילמו דמי מפתח לדיירת היוצאת (גב' יוספה וילכר), ולבעלי הדירה את חלקם. הבעלים היו אז תאגיד "מפעלי בני ברית" בירושלים והמנוח דוד הלר ז"ל . מאז השתנתה זהות הבעלים וכיום הבעלים הם המשיבים. התובעת 2 היא בתו של המנוח יהודה דהרי ז"ל , שהיה בעלה של תמר דהרי, והיא נולדה בדירה וגרה בה עד היום.

הרקע לתביעה, כאמור בכתב התביעה, היה איומי פינוי של הנתבע 1, סירוב הנתבעים לקבל את דמי השכירות ודרישתם לדמי שכירות כלכליים. בסמוך להחלפת הדיירים בסוף שנות ה שבעים הת גלעה מחלוקת בדבר גובה דמי השכירות, שהיה שנוי במחלוקת רק עם המנוח דוד הלר. הליך נפתח בזמנו בבית ־הדין לשכירות בירושלים כדי להסדיר מחלקות זו (תש 34/78) ובסופו של דבר נחתם הסדר פשרה בין הצדדים בדבר גובה דמי השכירות , אשר קיבל תוקף של פסק־דין.

טענות הנתבעים

בכתב הגנתם, טענו הנתבעים מספר טענות סף, ובראשן טענה של חוסר סמכות עניינית לבית־הדין לשכירות. לפי טענה זו, מוסמך בית־הדין לדון בנושאים הנובעים מהוראות פרקים ב'-ה' לחוק הגנת הדייר, ופרקים אלה עוסקים בדמי שכירות של דירות מוגנות או של בתי עסק מוגנים, הפחתות מדמי שכירות, שירותים ותיקונים, ואין בהם סמכות לבית ־הדין להצהיר על דיירות מוגנת בדירה.

הנתבעים טוענים כי זכות דיירות מוגנת הינה למעשה טענה לזכות חזקה במקרקעין, ומשכך, היא נמצאת בסמכות בית־משפט השלום. להשלמת התמונה יש לומר כי הנתבעים הרחיבו את כתב ההגנה וטענו בו כי אמנם הייתה התובעת 1 דיירת מוגנת בדירה, אך כיום פקעה זכותה לדיירות מוגנת, בשל עילות פינוי שונות, כמו אי ־תשלום דמי שכירות, השכרת הדירה לצד שלישי, ואף הצעה למתן דמי פינוי לנתבעת 1.

שאלת הסמכות העניינית

בית־הדין ביקש את תגובת התובעות בנושא הסמכות העניינית בלבד. תשובת התובעות כללה שני נימוקים. האחד – שכב ר התנהלו הליכים בין הצדדים בבית־הדין לשכירות לפני 42 שנים, ואם אז הייתה סמכות, כך הדבר גם לגבי היום. השני – טענת חוסר סמכות נ טענה ללא תצהיר.
דיון והכרעה

על יסוד סעיף 151(א) לחוק הגנת הדייר, התשל"ב–1972, מצא בית־הדין כי על פני הכתב, תובענה זו איננה בסמכותו של בית־הדין לשכירות, ואלה הנימוקים:

התובעת לא הצביעה על מקור סטטוטורי לסמכותו של בית־הדין לשכירות להיזקק לתובענה אלא ביקשה להסתמך על סמכותו של בית הדין בתיק קודם שהתנהל בין הצדדים או חליפיהם וב"כ בקשר עם שכירות הנכס לפני 42 שנים . עיון בפסק־דינו של בית־הדין לשכירות בת"ש 34/78 מצביע על כך שמדובר היה בתביעה לקביעת או שינוי דמי שכירות אשר היא אכן בסמכותו של בית הדין לשכירות .
אך סמכותו של בית־הדין לשכירות איננה תלויה רק בזהות הצדדים כצדדים לחוזה שכירות מוגן, אלא בצירוף של זהות הצדדים, טיב העיסקה , והסעד המבוקש.

סמכותו של בית־הדין לשכירות נקבעת במפורש בחוק הגנת הדייר ומוגבלת לעניינים הבאים, ולהם בלבד:

  1. קביעת דמי שכירות או שינויים;
  2. סכום דמי מפתח, עצם הזכאות להם וחלוקתם בהינתן עסקה רלוונטית ;
  3. מתן רשות לדייר מוצע לקבל את ההחזקה במושכר;
  4. אישור הסכמי פינוי (אך לא תביעות פינוי, שהיא בסמכות ייחודית של בית ־המשפט לפי סעיף 137 לחוק);
  5. שירותים ותיקונים וקביעת הוצאות בגין אלה ;
  6. שינוי מטרת שכירות;
  7. השכרת חלק מהמושכר בשכירות משנית;
  8. קביעה כי אדם שאינו בעל רישיון אישי לעסק יהיה דייר מוגן בעסק;
  9. התקנות על גבי גג;
  10. פיצויים לבעל הבית בגין שינויים החוזה השכירות ומטרותיו;
  11. שינויים בריהוט המושכר – הכנסת כלים או ציוד אחר;
  12. חלוקה וזכות קדימה בין דיירי־משנה, ובין דיירים ובין עצמם.

מקצתם של עניינים אלה אמנם קבועה בפרקים ב'-ה' של חלק ב' לחוק הגנת הדייר ומקצתם קבועה בסעיפים אחרים בחוק מחוץ לפרקים אלה ומיוחדת .

עצם תחולת חוק הגנת הדייר איננה מחייבת את סמכותו של בית־הדין לשכירות. חוק הגנת הדייר עצמו מגדיר במפורש סמכויות נפרדות לבית־משפט השלום ולבית ־הדין לשכירות, הן בסעיף ההגדרות והן במפורש בסעיפים אחרים. לדוגמה, ניתן להביא את נוסחו של סעיף 15 : "ואולם רשאי בית המשפט או בית הדין – כל אחד במסגרת סמכותו..." .

לעניין קביעת עצם הדיירות המוגנת, מוסמך במפורש בית משפט השלום, הן על דרך של פסק דין הצהרתי (לדוגמה פסק־דין על־פי ס'22(ג) לחוק הגנת הדייר סעיף 28 וכד' ), והן על דרך של תביעת פינוי המסיימת את הדיירות ממילא .

סמכותו של בית־המשפט לעניין ילדי הדייר או כול אדם שקיבל דיירות נגזרת ( וזוהי הסמכות הרלוונטית לתובעת 2) הוגדרה במפורש בסעיף 28 לחוק הגנת הדייר . סעיף זה קובע את סמכות בית־המשפט (ולא בית ־הדין), לקבוע שאדם היה לדייר לפי סעיפים 27-20.

משכך, נדחית טענת התובעות שלפיה עצם הדיירות המוגנת או דיון קודם של בית־דין לשכירות בעניין אחר שבין הצדדים, מקים סמכות לבית־הדין לשכירות.

לעניין התצהיר, נדחית טענת התובעות לחוסר סמכות עניינית כאשר עובדות הקשורות לה אינן במחלוקת. המדובר בטענה משפטית שאיננה דורשת תצהיר, ואף איננה חייבת להיות טענה, שכן בית ־המשפט – ובמקרה זה , בית ־הדין – יכול להעלותה בעצמו.

התביעה נדחית מחוסר סמכות עניינית.

סמכותו של בית־משפט השלום במקרה זה איננה נגזרת משאלות של החזקה ושימוש לפי הוראות סעיף 51 לחוק בתי המשפט, אלא על־פי דבר החקיקה המיוחד החל במקרה זה, והוא חוק הגנת הדייר, אשר בית ־המשפט המוסמך בעניינו הוא בית־משפט השלום, כאמור בסעיף ההגדרות.

אשר על כן, ובתוקף סמכותו של בית־הדין לפי סעיף 151(א) לחוק הגנת הדייר להכריע בסמכותו העניינית, מועברת התביעה לבית־משפט השלום בירושלים.

בנסיבות העניין, והואיל וממילא הטיל בית־הדין את החובה להגיש כתב הגנה, וממילא היה ויהיה צורך להגישו, אין צו להוצאות.

המזכירות תפתח המרצת פתיחה ותקצה את התיק לפי הסדר הרגיל. ככל שקיימים הפרשי אגרה, תשלמנה אותם התובעות עד ליום 01/11/20.

ניתנה היום, י"ב אלול תש"פ, 01 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.