הדפסה

בית דין לשכירות בירושלים ש 55745-08-15

לפני
כבוד ה שופט מוחמד חאג' יחיא

התובעת (בתיק 55745-08-15)
הנתבעת (בתיק 40977-01-16)

איריס לוי אדרעי

ע"י ב"כ עו"ד צבי בלאו

נגד

הנתבעים (בתיק 55745-08-15)
התובעים (בתיק 40977-01-16)

  1. בנימין חשין
  2. יששכר דב שטיינברג
  3. בצלאל ברוך יעקובזון

ע"י ב"כ עו"ד חיים נובוגורצקי

פסק דין

כללי

מונחות לפניי שתי תביעות שהדיון בהן אוחד. עניינן של התביעות הוא דירת מגורים ברחוב ראשית חכמה 20 בירושלים ( להלן: "הדירה"). כפי שעולה מחומר הראיות, הנתבעים (בתיק 55745-08-15) הם נאמני ההקדש חכם וולף בין יצחק וולינסקי ( להלן: "ההקדש"). ההקדש הוא בעל זכויות הבעלות בדירה. התובעת (בתיק 55745-08-15) היא בתו של הדייר המנוח שהתגורר בדירה כדייר מוגן ( להלן: "האב" או " הדייר המקורי").

התביעה הראשונה ( הקודמת בזמן) היא תביעה שהוגשה על-ידי התובעת בבית הדין לשכירות למתן צו עשה ומתן רשות לביצוע תיקונים בדירה שלטענת התובעת אינה ראויה למגורים. התביעה השנייה, מנגד, היא תביעת ההקדש באמצעות הנאמנים, לסילוק ידה של התובעת מהדירה וגם לחיובה בתשלום דמי שימוש ראויים.

כפי שעולה מחומר הראיות, הדייר המקורי הלך לעולמו ביום 11.12.2014. מטיעוני בתו ( התובעת) עולה כי בשנותיו האחרונות לפני פטירתו, לא התגורר אביה בדירה נוכח מצבו הרפואי אלא שהה בבתי חולים ובסוף ימיו, בבית אבות. עוד עולה מחומר הראיות כי הנתבעים מונו כנאמנים להקדש בחודש נובמבר 2015 זאת לפי החלטת בית הדין הרבני האזורי בירושלים.

תמצית טענות התובעת

התובעת טוענת בין השאר, כי היא דיירת מוגנת בדירה. היא התגוררה בדירה עם אביה המנוח במשך תשעה חודשים לפני אשפוזו בבית החולים. הדייר המקורי מעולם לא נטש את הדירה והתכוון לחזור אליה אילולא אשפוזו בשל מצבו הרפואי.

לתובעת אין ולא הייתה דירת מגורים אחרת, והדירה נשוא התביעה היא דירתה היחידה. מיד עם פטירת אביה, היא רצתה לשוב לגור בה אך מצבה הרעוע לא אפשר מגורים ללא ביצוע שיפוצים. לשם כך, פנתה התובעת להקדש כדי להתיר לה ביצוע שיפוצים בדירה ולהכשירה למגורים סבירים. על כן, ההקדש אינו יכול להעלות את טענת הנטישה כלפי התובעת בשעה שלא היה ניתן להתגורר בדירה.

התובעת לא ביצעה עבודות שיפוצים בדירה בחיי אביה שכן סברה כי הוא ישוב להתגורר בה ובשל גילו היא חששה כי לא יסתגל לשינויים החדשים, לכן הפנייה להקדש נעשתה רק לאחר פטירתו ( סעיף 19 בכתב סיכומי התובעת).

מאחר ובקשתה להתיר ביצוע שיפוצים לא נענתה על-ידי ההקדש היא הגישה את תביעתה לבית הדין לשכירות.

הנתבעים סירבו לקבל את דמי השכירות שהציעה להם התובעת. לכן אין כל בסיס לעילת פינוי כנגד התובעת, וגם לא לחיובה בדמי שימוש ראויים כפי שנתבע. התובעת היא דיירת מוגנת. היא אינה מחזיקה בדירה ומעולם לא מנעה מההקדש את קבלת החזקה בה.

התובעת סבורה כי העובדה לפיה היא טוענת לזכויות דיירות מוגנת בדירה, אינה מקימה להקדש זכות לדמי שימוש כלשהם. אם הנאמנים להקדש סבורים כי לתובעת אין זכויות כלשהן בדירה הם היו יכולים להשכיר אותה עד סיום ההליכים המשפטיים. משלא עשו כן, אין להם להלין אלא על עצמם בלבד ( סעיף 44 בכתב סיכומי התובעת).

לאור האמור, עותרת התובעת לקבל את תביעתה לאשר תיקון הדירה, לדחיית התביעה נגדה ( לפינוי ופסיקת דמי שימוש - שחולקת גם על אומדנם), תוך חיוב הנתבעים בהוצאותיה בהתאם.

תמצית טענות ההקדש

ההקדש טוען, בין השאר, כי התובעת ואביה נטשו את הדירה. בשנת 2009 עבר הדייר המקורי להתגורר בבית אבות עד פטירתו, כחמש שנים לאחר שיצא ממנה, הדייר המקורי לא שב לדירה, לכן הוא איבד את זכות הדיירות המוגנת. כמו כן, התובעת אינה דיירת מוגנת מאחר ולא התגוררה עם אביה, ומאחר שאביה נטש את הדירה כאמור.

גם אם היו לתובעת זכויות בדירה, בעניינה מתקיימות שתי עילות פינוי, נטישה ואי-תשלום דמי שכירות. התובעת לא הוכיחה כי היא עומדת בתנאי סעיף 20( ב) בחוק הגנת הדייר [ נוסח משולב], התשל"ב 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר" או " החוק"). התובעת לא התגוררה עם אביה ששה חודשים לפני פטירתו. האב עצמו לא התגורר בדירה. התובעת, כאמור, התגוררה עם בעלה וילדיה בדירה אחרת במרכז הארץ.

התובעת ואביה המנוח הזניחו את הדירה ולא טיפלו בה בכל התקופה שבה שהה האב בבית אבות. על כן, על התובעת לשאת בעלויות השיפוץ שנגרמו עקב הזנחת הדירה. מעבר לכך, במצב בו הדירה אינה ראויה למגורים, הדייר מאבד את זכות הגנת הדייר, ההגנה ניתנת רק למבנה שניתן לגור בו.

בנוסף, התובעת לא שילמה דמי שכירות להקדש. מכאן, לתובעת אין זכויות בדירה, היא פולשת, ויש לדחות את עתירתה שהגישה לבית הדין לשכירות. בכל מקרה, התיקונים שהתובעת דורשת הם תיקונים רגילים בתוך הדירה. בעל בית מחויב לבצע רק תיקונים יסודיים ולא תיקונים פנימיים שהם באחריות הדייר.

לאור האמור, עותרים הנתבעים לקבל את תביעת הפינוי ולהורות לתובעת לפנות את הדירה ולהחזירה לנתבעים, וכן לחייב אותה לשלם לנתבעים דמי שימוש ראויים בסך 3,500 ₪ חודשיים ( מיום 12.12.2014 יום פטירת הדייר המקורי ועד יום מתן פסק הדין). הנתבעים עותרים גם לדחיית התביעה לבית הדין לשכירות תוך חיוב התובעת בהוצאות, בהתאם.

ראיות הצדדים

מטעם התובעת הוגש תצהיר עדות ראשית שלה והיא העידה במשפט.

מטעם הנתבעים, הוגשו תצהירו של אחד הנאמנים על ההקדש, מר י' שטיינברג ( להלן: "נציג ההקדש"), אחד השכנים לדירה ( להלן: "העד") וגם שמאי מטעמם ( להלן: "השמאי"). כל העדים העידו במשפט.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי במכלול החומר הקיים בתיקים, שמעתי את עדויות עדי הצדדים והתרשמתי מעדויותיהם, וכן לאחר שנתתי את דעתי לטענות הצדדים, הגעתי לכלל דעה כי דין התביעה של התובעת להידחות וכי דין התביעה של הנתבעים ( ההקדש) להתקבל באופן חלקי, הכל כפי שיפורט להלן.

למעשה, בהליך דנן עולות שלוש פלוגתאות מרכזיות: האחת - האם לתובעת ישנן ( או היו) זכויות דיירות מוגנת בדירה; השנייה - ככל שכן, האם קיימת עילת פינוי; השלישית - ככל שלא, האם זכאי ההקדש לדמי שימוש ולפי איזה אומדן.

האם התובעת דיירת מוגנת

אין מחלוקת כי התובעת אינה חתומה על חוזה שכירות דיירות מוגנת, או על כל חוזה שכירות אחר, לעניין הדירה. לטענתה, היא התגוררה בדירה עם אביה המנוח תשעה חודשים (מחודש אוקטובר 2008 ועד חודש יולי 2009) עד שעבר לבית חולים ובהמשך לבית אבות. בעדותה היא הסבירה כי היו לה אז שני ילדים, הם התגוררו בעיר אחרת במרכז הארץ וחמיה וחמותה סייעו לה לגדל את הילדים ( שורות 10-3, עמוד 8).

ברם, לעדות דנן של התובעת, בפרט דבריה לפיהם התגוררה בדירה תשעה חודשים ( עד חודש יולי 2009) אין כל תימוכין. התובעת לא תמכה עדות זו במסמך כלשהו או עדות אחרת של מי מבני משפחתה. התובעת העידה כי ילדיה ואחיה היו מבקרים אותה ( שורות 26-24, עמוד 8). חרף זאת, אף אחד מהם, וגם לא מי ממשפחת בעלה, לא הגיש תצהיר ולא העיד במשפט כדי לתמוך בגרסה של התובעת. לעומת זאת, העיד השכן לדירה ( העד), כי המנוח התגורר לבד בדירה ולעתים הוא היה מבקר אותו ומפעם לפעם וגם מסייע לו גם ברחצה, לא הבחין ולא היו סימנים שאדם זולתו התגורר בדירה ( סעיפים 5 ו-6 בתצהיר של העד). עדות העד בתצהירו לא נסתרה כדבעי, ומהתרשמותי מתשובותיו בחקירתו הנגדית, אין תשתית שגורעת ממהימנות גרסתו.

סעיף 20( ב) בחוק הגנת הדייר, עליו נשענת עתירת התובעת להכיר בזכויות הדיירות המוגנת שלה בדירה, קובע כי לאחר פטירת הדייר המקורי: "באין בן-זוג... יהיו ילדי הדייר לדיירים, ..., כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם".

עולה אם כן, כי על התובעת לעמוד בשני תנאים מצטברים לצורך העברת זכויות הדיירות המוגנת אליה מאביה המנוח: הראשון - התגוררה עמו בדירה ששה חודשים לפחות לפני פטירתו; השני - לא הייתה לה בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים.

יש לזכור כי זכות הדיירות המוגנת היא זכות אישית אשר דרכי העברתה מוגבלות ומנויות בחוק [ ע"א 2280/91 רחמים אבולוף נ' מזל אבולוף, פ''ד מז(5) 596 (1993)]. הנטל להוכיח קיומה של הזכות לדיירות מוגנת לפי סעיף 20 בחוק, מוטל על הטוען לה [ ראו והשוו: רע"א 1711/98 דוד שפי נ' עיזבון המנוחה ששונה שדז'ונסקי ז"ל, פ"ד נד(1) 394 (2000); ראו גם: ע"א ( מחוזי - י-ם) 7118-02-12‏ ‏ עמותת יד יפה נ' סנאן סנאן איברהים מוסא פרג', מיום 25.11.2012 ( פסקה 3); ע"א ( מחוזי - חיפה) 22264-12-17 חורי אליאס נ' מסדר הכרמילית היחפים, מיום 3.5.2018 ( פסקה 28)].

לדידי, התובעת לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח כי התקיימו שני התנאים שמציב החוק, ובעיקר, התנאי לפיו התגוררה בדירה עם המנוח ששה חודשים לפחות סמוך לפני פטירתו.

בעניין זה, כאמור, התובעת לא הוכיחה כדבעי - באמצעות מסמכים או עדויות - כי התגוררה עם המנוח עד צאתו מהדירה ( בחודש יולי 2009) לשהות ממושכת ( כחמש שנים) בבתי חולים ובהמשך בבית אבות. לא זו בלבד, התובעת לא הניחה לפני בית המשפט תשתית ראייתית מניחה את דעת - מסמכים או עדויות - שיש בה להוכיח כי המנוח עצמו לא נטש את הדירה, במובן זה שבמשך חמש שנים עד פטירתו ( ביום 11.12.2014) הוא חפץ לשוב לדירה אך מצבו הבריאותי מנע זאת ממנו.

אם לא די באמור, התובעת לא הוכיחה כי התגוררה בדירה עד מועד פטירת אביה. טענת התובעת ( סעיף 5 בתצהירה) לפיה סעדה את אביה במשך כל זמן האשפוז עד פטירתו, לא נתמכה בשום עדות. הגם אין זה בלתי סביר שהתובעת סעדה את אביה בימי אשפוזו ובשעותיו הקשות, אך בשים לב למשך התקופה ( חמש שנים) - תקופה שאינה קצרה - לא התברר די-הצורך אם היא בילתה את כל זמנה ברציפות בבית החולים או בבית האבות כך שהיא לא השתמשה כליל בדירה ( בשנים 2014-2009), או שמא שבה לגור לסירוגין עם משפחתה במרכז הארץ. מעדות התובעת במשפט, כפי שניתן להבין, במהלך אשפוזו של אביה היא החליטה לגור עם משפחתה במרכז הארץ שכן לדבריה: "רציתי לחזור לגור בדירה, אבל הדירה לא ראויה למגורים" (שורה 19, עמוד 8).

מבלי להידרש בשלב זה לשאלה אם הדירה אכן הייתה ראויה למגורים אם לאו - נושא שאתייחס אליו גם בהמשך - הרי טענה זו של התובעת, גם אם היא נכונה היום ( או למצער ביום הגשת תצהירה אליו צורף מכתב של קבלן השיפוצים מיום 7.6.2016), אין די בטענה זו כדי לבסס תשתית משכנעת שמעידה כי כך היה מצב הדירה עד שנת 2009, ואף בשנים הסמוכות שלאחר מכן. במילים אחרות: העובדה לפיה התובעת ואביה, כך לטענתה, גרו בדירה עד חודש יולי 2009 מצביע על כך שהדירה הייתה ראויה למגורים. משעה ששניהם עזבו אותה בשל מצבו הרפואי של האב, לא ברור מה הביא את הדירה למצב שאינה ראויה למגורים כפי שנטען על-ידה.

התובעת העידה, בין השאר כלהלן ( שורות 34-27, ו-2-1, עמודים 9-8):

"ש. זה היה עד הזמן שהוא עזב לבית חולים?
ת. כן.
ש. ואז הדירה היתה ראויה למגורים?
ת. עדיין כן.
ש. מה קרה בדירה אחרי כן?
ת. היה לי קשה לחזור לשם בלי אבא שלי, כי המצב שלו הלך והתדרדר, וחשבנו שהוא ילך וישתחרר וזה התעכב והדירה היתה לבינתיים ריקה והמצב של הדירה תדרדר.
ש. אם אף אחד לא נכנס לא אמור לקרות כלום?
ת. זה לא בית מתוחזק, רציתי לחזור עם הילדים וזה לא דירה שראויה לגור שם עם הילדים. גם שאבא שלי היה גר שם הדירה לא היתה 100%"

זה המקום להעיר כי טענת התובעת בכתב סיכומיה לפיה לא ביצעה עבודות שיפוצים בדירה בחיי אביה שכן סברה כי הוא ישוב להתגורר בה ובשל גילו היא חששה כי לא יסתגל לשינויים החדשים ( סעיף 19 בכתב סיכומי התובעת) - מעוררת קושי של ממש. ראשית: תיאור התובעת את מצב הדירה במהלך חיי האב, לא נתמך בעדות כלשהי אף שלא נראה כי היה קיים קושי מיוחד להעיד מי מבני המשפחה בנדון. שנית: דומה כי טענה זו של התובעת לא הועלתה באופן חד וברור בראיותיה, אלא רק בכתב סיכומיה.

לפיכך, אין זה בלתי נמנע כי מצב הדירה כפי שמתואר על-ידי התובעת בתצהירה, אינו עדות לכך שהיא זקוקה לתיקונים יסודיים ומקיפים אלא לתיקוני תחזוקה לא מורכבים במיוחד, שכן מדובר במצב שהוא תולדה של נטישה והזנחה במשך שנים, ותו לא. חיזוק לאמור נמצא בעדות העד שממנה ניתן להתרשם כי לאחר שהדייר המקורי יצא מהדירה או נפטר, באו אנשים זרים " והסתובבו" בדירה. כדבריו: "אני שכן וכאב לי, ראיתי שבאו אנשים זרים ובחור שהסתובב שם" (שורה 31, עמוד 6).

בנוסף, התובעת לא הניחה לפני בית המשפט תשתית סדורה, ולו לכאורה, שלפיה שילמה דמי שכירות עבור הדירה במשך התקופה משנת 2009 ועד שנת 2014.

על-יסוד האמור, משלא הוכיחה התובעת כי היא עומדת בתנאי סעיף 20( ב) בחוק ( גם ביחס לתקופה שקדמה לעזיבת המנוח את הדירה וגם לתקופה של חצי שנה לפני פטירתו), נקבע בזאת כי לתובעת אין ולא היו זכויות דיירות מוגנת בדירה.

האם זכויות התובעת לדיירות מוגנת פקעו

משהגעתי לכלל מסקנה כי התובעת כלל לא רכשה זכויות דיירות מוגנת, מתייתר הצורך לדיון בשאלה אם זכויותיה ( ככל שהיו), פקעו. עם זאת, למען הזהירות שמא שגיתי במסקנתי דלעיל, מאחר שכבר שמעתי את עדויות עדי הצדדים, סבורני כי גם לו היה מוכח שהתובעת רכשה זכויות דיירות מוגנת לפי סעיף 20( ב) בחוק הגנת הדייר, לדידי, הן פקעו במובן זה שמתקיימות שתי עילות פינוי: נטישה ואי-תשלום דמי שכירות.

אשר לעילת הנטישה: כידוע, ההלכה הפסוקה הכירה בנטישה כעילת פינוי [ ע"א 977/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' מוחמד נוסייבה, פ"ד מו(5) 758 (1992)]. להוכחת קיומה של עילת הנטישה, יש להוכיח קיומם של שני יסודות מצטברים: הראשון - יסוד פיזי-עובדתי של הנטישה, היינו, שהדייר המוגן איננו מחזיק עוד בנכס; השני - יסוד נפשי, לפיו יש להוכיח כי הדייר המוגן אינו מתכוון לשוב עוד ולהחזיק בנכס, וכי עזב אותו שלא על מנת לשוב אליו [ דוד בר-אופיר, "סוגיות בדיני הגנת הדייר", מהדורה שנייה (2014), 132-126].

כאמור, גם אם נניח שהתובעת התגוררה עם אביה המנוח במשך תשעה חודשים כטענתה עד חודש יולי 2009, היא לא הניחה תשתית עובדתית משכנעת שיש בה להסביר מדוע לא התגוררה בדירה לאחר המועד המוזכר; האם מאחר וסעדה את אביה ברציפות משך אותה תקופה, או מאחר והדירה לא הייתה ראויה למגורים במשך אותה תקופה. כמו כן, התובעת לא הסבירה האם לא התגוררה בדירה מאחר ושבה לגור עם משפחתה במרכז הארץ. כך למשל: התובעת, כאמור, לא הגישה תצהירים ולא זימנה לעדות מי מבני המשפחה שיעיד על מצב הדירה בשנים הרלבנטיות (2014-2009).

לפי התמונה הכוללת שמצטיירת מההליך, לתובעת לא הייתה כל כוונה לשוב לדירה לאחר שנת 2009, ויש להניח כי לו אכן מצב הדירה היווה את הסיבה האמתית לכך שלא התגוררה בה בשנים 2014-2009, היא הייתה פונה ללא דיחוי, עוד באותן שנים, לבעלי הזכויות בדירה כדי להתיר שיפוצים ככל שאלה נדרשים. על כן, יש בסיס של ממש לעילת הנטישה.

אשר לעילת אי-תשלום דמי שכירות: עילה זו קבועה בסעיף 131(1) בחוק הגנת הדייר. נקבע לא אחת כי על מנת שתקום עילת פינוי מכוח סעיף זה, על הטוען לעילה זו, להוכיח כי הפסקת התשלום הפכה לעניין של קבע; במילים אחרות, יש להוכיח ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים והוא תנאי בל יעבור להעמדת עילה לפי סעיף 131(1) בחוק [ ע"א 582/61 מרדכי בוכול נ' ברוך בוכהלטר, פ"ד טז 1320 (1962); ע"א ( מחוזי - חיפה) 26599-12-14‏ אריאל קליין נ' יצחק קוהן, מיום 10.5.2015 ( פסקה 20)].

גם בנדון, התובעת לא הניחה תשתית עובדתית שמעידה על תשלום דמי שכירות לבעלי הזכויות במשך השנים 2014-2009. טענת התובעת בתצהירה ( סעיף 10) לפיה " פנינו" להקדש " מספר פעמים" לצורך תשלום דמי השכירות - לא נתמכה בראיות משכנעות. מעדות התובעת במשפט עולה כי אחותה עזרה לה לכאורה בטיפול בעניין הדירה, כדבריה: "אני יודעת שאחותי טיפלה בזה. אחותי עזרה לי לטפל בכל הניירת" (שורה 25, עמוד 9). כאשר נשאלה אם היא שפנתה להקדש, היא השיבה: "אחותי פנתה" (שורה 29, עמוד 9), וכאשר נשאלה אם לא התעניינה לקבל ניירת, היא השיבה: "כל הניירת אצל אחותי אם קיים" (שורה 33, עמוד 9).

אחותה של התובעת לא העידה במשפט אף שנראה כי היא עדה רלבנטית. חזקה על בעל דין שלא יימנע מהבאת ראיה שיש בה כדי לקדם את עניינו. משכך, בהימנעו של בעל הדין מהבאת ראיה כאמור, חזקה היא כי הבאת אותה ראיה הייתה פועלת דווקא לרעתו [ ע"א 55/89 קופל נהיגה עצמית נ' טלקאר חברה בע"מ, מ"ד(4) 595 (1990); ע"א 641/87 זאב קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציון בע"מ, פ"ד(1) 239 (1990); ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו, פ"ד מה(4) 651 (1991)].

הגם אין מחלוקת כי פעם אחת פנתה אחות התובעת לשלם דמי שכירות להקדש ( סעיף 6 בתצהיר של נציג ההקדש ודבריו בעדותו בשורות 21-20, עמוד 10), אך כאמור, אחות התובעת לא העידה במשפט, ולא ברור מתי זה נעשה, ביחס לאיזה תקופה הייתה הכוונה לשלם וכיצד האמור עולה בקנה אחד עם טענת התובעת לפיה הדירה לא הייתה ראויה למגורים. כך או אחרת, עסקינן בתקופה בת כחמש שנים, שלא ברור כלל מדוע לא שולמו בעדה דמי שכירות על-ידי התובעת.

על-יסוד האמור, גם לו נניח כי התובעת היא דיירת מוגנת, הרי הוכח כי מתקיימות שתי עילות, כאשר כל אחת מהן מצדיקה להיעתר לתביעת הפינוי.

העתירה של ההקדש לדמי שימוש

ובכן - הוכח כי בנכס נמנע שימוש על-ידי בעלי הזכויות בו נוכח טענות התובעת בדבר זכויותיה בו. כך למשל: התובעת לא הוכיחה כי היא או מי מבני משפחתה מסר את מפתחות הנכס לבעליו. לא זו בלבד, ביחס לטענת התובעת בסיכומיה לפיה לא החזיקה בדירה וכי ההקדש רשאי היה להשכיר אותה עד תום ההליכים המשפטיים, הרי מעיון במכתביו של בא-כוח התובעת מיום 15.7.2015 ומיום 25.8.2015, לבא-כוח הנתבעים, וגם מעיון בכתב ההגנה שהגישה התובעת ( בתביעה הפינוי ופסיקת דמי שימוש) לא ניתן להבין או להתרשם כי התובעת הייתה מוכנה, ולמצער אינה מתנגדת, למסירת החזקה בדירה להקדש כדי להשכירה לאחר, עד מיצוי ההליכים המשפטיים.

דומה כי התובעת לא יכולה, מצד אחד, לטעון שהיא בעלת הזכויות ואף עותרת לקבל אישור לביצוע שיפוצים, ובאותה נשימה, מצד שני, לטעון כי הנכס פנוי וניתן להשכרה על-ידי בעליו, ובהתאם לכך, לדחות את העתירה לדמי שימוש.

בנסיבות אלו, לאחר שנתתי את דעתי לטיעוני הצדדים לעניין העתירה לדמי שימוש, לדידי, יש בסיס לתביעה דנן, כי אם טענות ההקדש תתקבלנה באופן חלקי בלבד.

למעשה, טענת הזכויות לדיירות מוגנת שהעלתה התובעת ( בין לצורך קבלת אישור לביצוע תיקונים ובין לצורך הדיפת תביעת הפינוי), היה בה מספיק כדי למנוע את מסירת החזקה בדירה להקדש עד תום בירור ההליכים המשפטיים, על כל הנגזר מכך. התובעת גם לא הוכיחה כי שילמה דמי שכירות ואף לא פעלה להפקיד אותם בקופת בית המשפט במהלך חיי ההליך. ברי אם כן, כי בירור זכויות התובעת מנע מבעלי הנכס ליהנות מפירותיו במשך השנים, ומכאן שיש ממש בעתירה לדמי שימוש.

מנגד, כפי שעולה מהתמונות שצירפה התובעת ( משנת 2016), מדובר בנכס כמעט מוזנח לחלוטין, אשר קשה כי יתאים למגורי אדם. אין מחלוקת כי הנכס האמור זקוק לעבודות ניקיון וגם עבודות שיפוץ דחופות, אולי לא מורכבות במיוחד, על מנת להתאימו למגורי אדם סבירים. בהקשר זה יצוין כי קבלן השיפוצים אשר מכתבו (מיום 7.6.2016) צורף לתצהיר התובעת, ולפיו עלות השיפוצים המוערכת היא כ-200,000 ₪, לא העיד במשפט.

לטעמי, חוות הדעת השמאית שהוגשה על-ידי הנתבעים מעוררת קושי. כפי שניתן להתרשם מחוות הדעת, וכך גם מעדות השמאי במשפט, הוא לא ביקר בדירה ( שורה 13, עמוד 13). אמנם מרבית רכיבי חוות הדעת השמאית לא נסתרו באמצעות חוות דעת נגדית, אך לא התרשמתי כי השמאי ערך חוות דעת שמאית מספיק מאוזנת שנותנת ביטוי, מבחינת אומדן דמי שימוש ראויים ביחס למצבו של הנכס נכון להיום ומידת ההשקעה שנדרשת בו כדי להתאימו למגורים סבירים. מכאן, נראה כי קיים קושי בהערכת השמאי לפיה דמי השכירות הראויים הם 3,200 ₪. לטעמי, היה מקום ליתן ביטוי משמעותי יותר לדמי השכירות הראויים בהינתן המצב הנוכחי של הדירה, במובן זה, שראוי היה כי השמאי יבקר בדירה, יבחן את מצבה נכון להיום, וגם יקבע מה העלות המוערכת לעבודות הניקיון והשיפוצים הנדרשים כדי להתאימה למגורים סבירים.

לאחר כל אלה, משנחה דעתי כי יש בסיס לתביעה לדמי שימוש אך מנגד, נוכח הקושי שבחוות הדעת השמאית שהצבעתי עליו לעיל, דרך האומדנה [ראו והשוו: ע"א 6581/98 ‏ זאב זאבי נ' מדינת ישראל, פ''ד נט(6) 1, 10 (2005); ת.א. (מחוזי - ת"א-יפו) 1229-04 בן־ ציון גרשון נ' גמדא סחר בע"מ, מיום 13.2.2012 ( פסקה 23); ת.א. (שלום - י-ם) 18976-08 יצחק רלב"ג נ' רג'אי אבו נאב, מיום 3.12.2015 ( פסקה 7)] - נקבע בזאת כי להקדש מגיע פיצוי בגין אובדן דמי שימוש ראויים ביחס לתקופה מיום 1.1.2015 ועד היום, סך גלובאלי 50,000 ₪.

סיכום

לאור האמור, התביעה של התובעת נדחית, והתביעה של הנתבעים מתקבלת באופן חלקי.

ניתן בזאת צו שמורה לתובעת או מי מטעמה לפנות את הדירה ולהשיב את החזקה בה, לנתבעים, תוך 30 יום.

התובעת תשלם לנתבעים סך 50,000 ₪ בצירוף הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין בצירוף מע"מ כדין, ביחס לשני ההליכים, בסך כולל 10,000 ₪.

הסכומים האמורים ישולמו לנתבעים תוך 30 יום, שאם לא כן, הם יישאו הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן פסק הדין ועד מועד ביצוע התשלום בפועל.

זכות ערעור כקבוע בדין.

המזכירות - להודיע לצדדים ולהמציא להם את פסק הדין באמצעות דואר רשום.

ניתן היום, כ"ג טבת תשע"ט, 31 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.