הדפסה

בית דין לשכירות בירושלים ש 51645-07-17

בפני
כב' השופטת מרים ליפשיץ-פריבס

התובע
ליפא יום טוב נויהויז

ע"י ב"כ עו"ד נורית מזובר רז

נגד

הנתבעים
1.מוסדות זוועהיל נאמני הקדש פייגה מעקל ז"ל
2.הקדש אריה מעקל ז"ל (הבקשה נמחקה)
3. עו"ד חנה פרי, מנהלת מיוחדת זמנית (הבקשה נמחקה)
ע"י ב"כ עו"ד חנה פרי

פסק דין

1. בפני בקשת רשות לחילופי דיירים במושכר המצוי ברח' הושע 7 בירושלים (להלן – "המושכר") מכוח סעיף 93 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב – 1972 (להלן – "החוק").

2. המבקש שלח למשיב תצהיר דייר יוצא לפיו הוא דייר מוגן במושכר ומוכן לפנותו באופן מידי ולהחזיר את החזקה בו למשיב 1 (להלן-"המשיב") בכפוף לקבלת 60% מדמי הפינוי המוצעים על ידי ה"דייר הנכנס". בתצהירו של "הדייר הנכנס" הוצעו דמי מפתח בסך של 750,000 ₪ והודע כי בכוונתו לבצע בתוך המושכר עבודות שיפוצים וכי מטרת המושכר למגורי בנו, ישעיהו אשר זליג.
רקע:
הסכם השכירות:

3. הסכם שכירות בדיירות מוגנת נחתם ביום 25/01/84 בין המשיב, הבעלים במושכר והשוכר- המבקש (נספח לבקשה, להלן – "ההסכם "). מטרת השכירות (ראו במבוא להסכם) היא "אך ורק למטרת מגוריו של עקיבא נויהויז ...ולא לשום מטרה אחרת" ( יקרא להלן – "עקיבא" וכן "הדייר").
בהתאמה לכך הוסכם (סעיף 21 להסכם) כי "עקיבא נויהויז רשאי להכניס למושכר למגורים יחד עמו דייר נוסף ללא כל זכות מעבר לזכות המגורים עם עקיבא נויהויז ובלבד שהשוכר יודיע על כך למשכיר ...למען הסר ספק , הדייר הנוסף האמור בסעיף זה והשוכר, לא יהיו חייבים בכל תשלום למשכיר עבור הדייר הנוסף במושכר".

ובסעיף 22 להסכם נקבע כהאי לישנא: "באם עקיבא יעזוב מסיבה כלשהי את המגורים במושכר, כי אז מתחייב השוכר למסור את זכויותיו במושכר לדייר אחר או לבעל הבית, וזאת בהתאם ובכפוף לזכויות הצדדים לפי חוק הגנת הדייר, תשל"ב – 1972 ביחס לח לוקת הכספים שיתקבלו ממכירת זכויות אלו. עזיבת המושכר על ידי עקיבא נויהויז פירושה עזיבה לשם מגורים קבועים במקום אחר או עזיבת המושכר לתקופה העולה על 3 חודשים. אולם גם במקרה של עזיבה לפחות מ – 3 חודשים, על השוכר לגור במושכר לאחר שובו אורך תקופה השווה לתקופה בה הוא נעדר מהמושכר עובר לשובו".

משלוח תצהירים:

4. הדייר , נפטר בחודש ינואר 2017 וביום 1.6.17 שלח המבקש תצהירי "דייר יוצא" ו "דייר נכנס" למשיב 2 וכן למשיבה 3 אשר קבעתי בהחלטתי מיום 11.9.17 כי אין יריבות עמם. באותה החלטה הותר למבקש להמציא את התצהירים כדין למשיב 1.

5. בתגובה לבקשה , הוכחש כי המבקש דייר מוגן ונטען כי עקיבא ז"ל שהיה דייר במושכר נטש אותו שנים ארוכות לפני פטירתו. המבקש, לא התגורר עם הדייר במושכר במועד כלשהו ובפרט לא שישה חודשים עובר לפטירתו ולפיכך אינו בגדר "דייר ממשיך" בהתאם לסעיף 20 לחוק . מטרת ההסכם והשכירות היתה למגורי הדייר ולא לשום מטרה אחרת. הלה, התגורר בדיר ת הוריו המנוחים ברח' מטודלה בירושלים במשך שנים ארוכות ומבלי ששולמו דמי שכירות למבקש לפי ההסכם והחוק ולפיכך לא היו לו עוד זכויות במושכר.

6. בנסיבות אלו טען המשיב כי המבקש אינו בגדר "דייר יוצא" וכי הזכויות במושכר שהיו לדייר המנוח לפי ההסכם פקעו, עובר לפטירתו. לפיכך, הבקשה הוגשה בחוסר תום לב תוך ניסיון להתעשר על חשבון המשיב, ודינה להידחות.

ניהול ההליך:

7. המבקש הודיע בישיבה מיום 11.9.17 כי בכוונתו להביא עדים בכלל זה בעניין מגורי הדייר המנוח במושכר עד מועד פטירתו . משלא התייצבו המצהירים מטעם המבקש לישיבה מיום 25.2.18 כי אם המצהירים וחוקר הפרטי מטעם המשיב בלבד, הושג הסדר דיוני לפיו פסק הדין יינתן על פי החומר המצוי בתיק מבלי שיישמעו העדים ולאחר הגשת סיכומים.

דיון ומסקנות:
המסגרת הנורמטיבית:
8. סעיף 1 לחוק קובע מיהו דייר יוצא: "דייר המפנה מושכר שלא על פי פסק דין של פינוי" וסעיף 74 לחוק קובע : "דייר יוצא זכאי לחלק מדמי המפתח הניתנים או העשויים להינתן מאת הדייר המוצע או בשבילו".
זכות דיירות מוגנת, היא זכות אישית הניתנת ל דייר על מנת להגן על צרכיו ועשויה לעבור לזכאים שנקבעו בסעיף 23 לחוק וממלאים אחר תנאי סעיף 20 לחוק הקובע:
" 20. דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדירי והיו מתגוררים יחד תקופה זו. באין בן זוג כאמור, סעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם".

התכלית של סעיף 20 לחוק היא "שהדייר וילדיו היוו בחיי הדייר יחידת מגורים אחת משותפת, והחוק יצא להגן על צרכיהם של כולם. הרעיון הגלום בסעיף 16 ב [שכיום מצוי בסעיף 20 ב] הוא, שילדים שבפועל גרו עם הדייר, לא ימצאו את עצמם, עקב פטירת אביהם, ללא קורת גג" (ע"א 705/70 שמעוני נ' גרשון, פ"ד כה (2) 717,723-724, להלן-"פרשת שמעוני"). זכותו של "דייר יוצא" לדמי מפתח , משקפת את הערך הכלכלי של השכירות המוגנת ועומדת לו כזכות מהותית ובלבד שעמד בהוראת פרק ג' לחוק בעניין החזרת המושכר על ידי הדייר המוגן לבעל הבית , או העברתו לדייר אחר מוצע "תוך דאגה לאיזון ראוי של האינטרסים של הדייר מצד אחד ובעל הבית מצד שני" (ע"א (מחוזי י-ם) 2006/96 קצין התמלוגים נ' אלמליח 13/08/98 , פסקה 3 בפסק הדין מפי כב' השופטת פרוקצ'ה בדעת מיעוט; פרשת שמעוני , שם; ע"א (מחוזי ירושלים) 26870-03-11 אמנון רבן נ' שלום אמיניאן ואח', 16.2.12 , פסקה 21 בפסק הדין מפי כב' השופט מרזל).
פועל יוצא של אובדן זכות הדיירות הסטטוטורית עקב פטירה של הדייר המוגן, הוא אובדן הזכות לדמי מפתח (ע"א 127/77 קפה נ' לוי ואח' , פ"ד ל"א (3) 455,460) ש מטרתה, להבטיח את טובת הדייר ו/או את הזכות של דייר "נידחה" ו/או "נגזר" ככל שהוכרה זכותם לכך.

מן הכלל אל הפרט:

9. פניית המבקש למשיב לאישור חילופי דיירים במושכר נעשתה מכוח סעיף 85 לחוק (ראו מכתב מיום 1.6.17, נספח לבקשה) אשר עניינו במשלוח תצהיר "דייר יוצא" כפי הגדרתו בסעיף 1 לחוק ו כן משלוח תצהיר "דייר נכנס".
משלא נענה המשיב לפנייה , הוגשה הבקשה שבפניי מכוח סעיף 93 לחוק לפיו "רשאי ה דייר היוצא לבקש מבית הדין פסק דין המרשה לדייר המוצע לקבל את ההחזקה במושכר (להלן - בקשת רשות)...". ודוק, "דייר יוצא", להבדיל משוכר, שמשמעו (כמובא בפסקה 8) מי שהתגורר במושכר ומבקש לצאת ממנו ולהכניס תחתיו דייר נכנס, בכפוף לקבלת חלקו בדמי המפתח המוצעים.

10. לדברי המבקש בתצהיר עדות ראשית (סעיף 4) מטרת השכירות היתה למגורי עקיבא במושכר, ולא למגוריו הוא . הוא עצמו "בעל דירה משל עצמי, לא היתה לי כל כוונה לגור בדירה". ההסדר המיוחד כדבריו שנקבע בהסכם ו לפיו הוא השוכר, נעשה עקב המצב של בן דודו, עקיבא, ועל מנת שיהיה לו "מקום בטוח למגוריו" (סעיפים 5-6 לתצהיר המבקש).

11. עוד למדתי מההסכם כי הזכות להעברת המושכר לדייר אחר בנסבות בהן עקיבא יעזוב את המושכר, היא בהתאם ובכפוף להוראות חוק הגנת הדייר בהפניה בהסכם (סעיפים 5 ו-11) לתנאים המיוחדים ובכלל זה לסעיף 22 בהסכם. ערה אני לכך שהוראת סעיף 22 נקטה בלשון "מתחייב השוכר למכור את זכויותיו..." ולא הדייר ו/ או עקיבא. כך נקבע בהתחשב במצבו של עקיבא שמנע ממנו לטפל בעצמו בזכויותיו ולא מחמת זכותו של המבקש, שאינו בגדר "דייר יוצא".

12. חיזוק ל כך מצאתי באותה הוראה בהסכם שעניינה ההתנהלות של הדייר - עקיבא דווקא, ב מגוריו במושכר וקציבת פרקי זמן מוסכמים להחלת הזכויות להעברת המושכר לאחר או לבעלים , ממועד העזיבה של עקיבא את המושכר. קרי: הזכות להעברת המושכר ולקבלת חלקו בדמי מפתח תלויה בעקיבא, אשר לטובתו נחתם ההסכם.
לעניין אותה זכות והפרשנות המצומצמת שיש לתת לה, מצינו ב ע"א 4100/97 רינדר ואח' נ' ויולטיר, פ"ד נב(4) 580, 584 : "משנשתנו העתים ומצוקת הדיור כפי שהייתה בעת חקיקת חוק הגנת הדייר אינה קיימת עוד, יש לצמצם ע"י פרשנות נאותה את הזכויות שהוקנו לדיירים, למען בעל הבית אשר הנאתו מנכסיו המושכרים צומצמה עקב חוק זה. וגם חוק יסוד כבוד האדם וחירותו , התשנ"ב 1992, מחזק פרשנות זו".

13. לא בכדי הקפידו הצדדים לציין ברחל בתך הקטנה כי הוראות החוק יחולו על ההסכם, ברצונו של המבקש להבטיח את הזכות הכלכלית של עקיבא במושכר לרבות עם עזיבתו אותו מפאת צרכיו ומצבו. בהתאם לכך אף נקט ההסכם בלשון 'עזיבה' של עקיבא את המושכר. עזיבה, שמשמעה יציאה מ המושכר וטעונה משלוח תצהיר "דייר יוצא" של עקיבא כמצוות החוק, ככל שמתבקשת, כבעניינינו , הרשאה לחילופי דיירים במושכר.
ודוק, המבקש אשר לא התגורר כלל במושכר כי אם התגורר בדירה שבבעלותו עובר לפטירת הדייר המנוח ולאחריה, אינו "דייר יוצא".
לפיכך, משלא שלח עקיבא ז"ל למשיב תצהיר "דייר יוצא" ו"דייר נכנס" כמצוות סעיף 85 לחוק, אין לרפא זאת במשלוח תצהיר של המבקש שכלל לא נכנס לגדרו של סעיף 93 לחוק.

14. למעלה מן הצורך אוסיף כי ככל שהייתי מוצאת כי המבקש "דייר יוצא" , גם אז חלף זה מכבר המועד למשלוח התצהירים שנעשה חודשים ארוכים לאחר פטירת הדייר ולא על פי לוח הזמנים שנקבע בסעיף 22 להסכם להעברת הזכויות ו בזיקה למועד עזיבת עקיבא את המושכר.

15. לאור קביעותיי, התייתר הצורך להכריע בעניין מגורי הדייר במושכר או נטישתו את המושכר.

16. סוף דבר, הבקשה נדחית.

17. אני מחייבת את המבקש בהוצאות משפט וכן בשכר טרחת עו"ד למשיב בסך של 10,000 ₪.

עותק ישלח לצדדים.

ניתן היום, ב' חשוון תשע"ט, 11 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.