הדפסה

בית דין לשכירות בירושלים ש 47139-03-18

בפני
כבוד ה שופט אמיר דהאן

התובעים

  1. עזאת קוטינה
  2. האני קוטינה
  3. אסעד קוטינה

נגד

הנתבע
אברהים ווזווז

לתובעים: עו"ד נסאר מסיס; עו"ד חמזה קוטינה
לנתבע: עו"ד סעיד ע'אליה

פסק דין

זוהי תביעה לקביעת דמי שכירות במספר נכסי מקרקעין בעיר העתיקה בירושלים.

עיקרי כתב התביעה

התובעים טוענים כי הם הבעלים והמשכירים של שני נכסי מקרקעין.

הנכס האחד מכונה נכס מס' 30 ומצוי ברח' אל ־ואד והושכר עוד בשנת 1970 לשוכרים ממשפחת תיים, אשר העבירו את ההחזקה לשוכר בשם אחמד ברהם, והוא העביר את ההחזקה לנתבע (להלן גם: אבראהים). הנתבע התקשר ביום 15/09/86 בחוזה שכירות עם התובעים האני ואסעד (התובעים 2 ו־3) בקשר לנכס זה. חוזה השכירות כולל הצהרה בדבר תחולת חוק הגנת הדייר ותשלום דמי מפתח. התובע 1, עזאת, טוען כי לא השכיר את חלקו בנכס, ועוד טוען כי הוא מייצג יורשים נוספים והם יורשי ראג'ב ופכרי יאסין קוטינה, ובסך הכל החלקים שלא הושכרו ונמצאים בשליטתו עולים כדי 41.8347% מנכס מס' 30. בהתאם לכך הוחרג בחוזה השכירות חלק זה מהגדרת ה"משכיר".

הנתבע השתמש בנכס מס' 30 כחנות עד 2016, ומתחילת 2016 הוא משתמש בנכס כחנות בגדים, בית מרקחת וחלק ממרפאה, שחלקה השני נמצא בנכס סמוך, הוא נכס מס' 32.

הנכס השני, המכונה כאמור נכס מס' 32, הושכר משנת 1970 לנתבע. חוזה השכירות חודש בהסכמת הצדדים מעת לעת, כך שהחוזה האחרון הוא מיום 18/10/82. החוזה מציין כי מדובר בשכירות מוגנת, והנתבע השתמש בנכס כחנות עד שנת 2014, ומשנת 2016 פתח בו מרכז רפואי בשם "מרכז אלנור". הואיל ובמקום ישנו מרכז רפואי, טוענים האני ואסעד כי הוסרה ההגבלה כאמור בתקנות. עזאת טוען כי ממילא לא השכיר את חלקו בנכס בדמי מפתח, ולכן זכאי הוא להעלאת דמי שכירות, ואיננו כפוף לשיעורים המרביים הקבועים בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר.

לתביעתם צירפו התובעים שומה מאת שמאי מקרקעין המעריכה את דמי השכירות החודשיים עבור נכס מס' 30 ב־7,800 ש"ח, ועבור נכס מס' 32 ב־9,000 ש"ח. התובעים טוענים כי הנתבע איננו משלם דמי שכירות מזה שנים רבות, ומשכך עותרים גם לפיצול סעדים.

עיקרי כתב ההגנה

אבראהים טוען כי רכש את מלוא זכויות הבעלות בנכס כדלהלן:
א. מאת המוכר בהאי עבד אלחמיד קוטינה, בתאריך 21/04/83, באמצעות מסמך יפוי כוח נוטוריוני בלתי־חוזר – את מלוא הזכויות בנכס.
ב. מאת המוכרים אוסאמה קוטינה, זוהדי קוטינה, זינה קוטינה ולואיי קוטינה, בתאריך 22/05/99, באמצעות יפוי כוח נוטוריוני בלתי־חוזר – את מלוא הזכויות בנכס.
ג. מאת "בעל זכויות בנכס" או "המחזיק הקודם" אחמד ברהם, בתאריך שלא צוין בכתב ההגנה, באמצעות מסמך שלא צוין בכתב ההגנה.

אבראהים טוען כי העסקאות האלה הקנו לו את כול זכויות הבעלות בנכס מס' 30 ובנכס מס' 32, וכול חוזי השכירות השונים שמכוחם התקשר אבראהים לשכירות נכסים אלה החל מ־1968 לא היו אלא מצג־שווא, מפני שמי שהתיימר להשכיר את הנכסים לא היה הבעלים אלא המוכרים שלבסוף מכרו לו את הנכסים. אבראהים מודה כי תחילה שכר את החנויות מ"משפחת קוטינה" (סעיף 16 לכתב ההגנה), אולם לאחר מכן רכש את מלוא הזכויות מ"הבעלים הנכונים", וכך הפך מדייר מוגן בדמי מפתח לבעלים יחיד. לשיטתו, משתם תוקפו של חוזה השכירות אין סמכות עניינית לבית־הדין לשכירות.

עוד טוען אבראהים כי לא שילם דמי שכירות מפני שאיננו צריך לשלם דמי שכירות, ובהתאם לכך שותקים התובעים במשך שנים רבות אל מול החזקתו הנוגדת, ובכך התיישנה גם זכות התביעה שלהם לדמי שכירות על־פי החוזה. לעניין גוף הנכס טוען אבראהים כי מדובר למעשה בנכס אחד, המזוהה בספרי הארנונה של עיריית ירושלים כנכס מס' 30813-011-000-012. המבנה נבנה בתקופה הממלוכ ּית, לפני כשמונה מאות שנים, ואבראהים השקיע בו עד היום מעל מיליון ש"ח לצורך תחזוקתו והגנתו מפני המחלקה למבנים מסוכנים ודרישות רשות העתיקות.

בשולי הדברים יוער כי בין הצדדים התנהל הליך קודם, בת"א (שלום י-ם) 57180-03-15 + ע"א (מחוזי י-ם) 2856-10-17. ב הליך זה נדון עניינו של צו מניעה נג ד עבודות בנייה בשני הנכסים. בית־משפט השלום נתן צו מניעה קבוע האוסר על ווזווז (הנתבע דכאן) לבצע עבודות בנכס מס' 30 ללא קבלת הסכמת עזאת, האני ואסעד (התובעים דכאן), כשהוא מדגיש כי ישנה מחלוקת לגבי הבעלות בנכס וכי אין הוא מכריע בשאלת הבעלות. בית־המשפט המחוזי ציין בדיון כי יש מחלוקת לגבי הזכויות בנכס, ומחלוקת זו איננה אמורה להתברר בבית־משפט השלום. ב"כ ווזווז הסכים לכך, ובסופו של יום הגיעו הצדדים להסכמה כי יינתן צו מניעה עד יום 15/08/19, כאשר אין בצו כדי לפגוע בטענות הבעלות של אבראהים או של עזאת, האני ואסעד. בהתאם לכך טוען אברהים כי על התובעים להכריע את שאלת ה בעלות באמצעות תביעה מתאימה לבית־המשפט המחוזי, וכך גם ציין בית־המשפט המחוזי עצמו. המסמכים והפרוטוקולים בתיק זה הוגשו כראיה וב"כ הצדדים הסתמכו עליהם בחקירת העדים.

מוסכמות ומסמכים שהוגשו ללא התנגדות

1. חוזה שכירות מיום ראשון לחודש מוחארם, שנה היג'רית 1403 (18/10/82). המדובר בהסכם בין "המשכיר וחליפיו" – עזאת נג'ם אל דין קוטינה, אסעד עבד אל־וודוד קוטינה, האני מחמוד קוטינה, ראסם יוסף קוטינה, ו"מרשיהם", לפי תשריט חלוקה מצורף, לבין אבראהים עבד־אלרחמאן ווזווז. הנכס הוא חנות בדרך הגיא. בתום החוזה נרשם כתנאי מיוחד תשלום דמי מפתח והגנה לפי חוק הגנת הדייר.

2. חוזה שכירות מיום 01/04/79. המדובר בהסכם בעניין נכס מס' 30, חנות בבעלות משפחת קוטינה. המשכיר וחליפיו הם נציגי הבעלות של משפחת קוטינה, והם עזאת נג'ם אל־דין קוטינה, אסעד עבד אל־וודוד קוטינה, האני מחמוד קוטינה, ראסם יוסף קוטינה, ו"מרשיהם", בהתאם לתשריט חלוקה ועל־פי יפוי כוח רשמי מיום 30/05/77. השוכר הוא חאג' מוסא תיים ואחיו. בתנאים המיוחדים מופיע היתר לפתיחת דלת, התחייבות לסגירת חלון, תשלום דמי מפתח והגנה לפי חוק הגנת הדייר.

3. חוזה שכירות מיום ראשון לחודש מוחארם, שנה היג'רית 1406 (15/09/86). חוזה זה מתייחס לנכס מס' 30, חנות בבעלות משפחת קוטינה. המשכיר וחליפיו הם נציגי הבעלות של משפחת קוטינה, והם עזאת נג'ם אל ־דין קוטינה, אסעד עבד אל־וודוד קוטינה, האני מחמוד קוטינה, ראסם יוסף קוטינה, ו"מרשיהם", בהתאם לתשריט חלוקה, ולמעט חלקיו של בהאי עבד־אלחמיד קוטינה ויורשי פכרי יאסין קוטינה וראג'ב מוחי אל דין קוטינה. השוכר הוא אבראהים עבד־אלרחמאן ווזווז. בתנאים המיוחדים מופיע תשלום דמי מפתח, תחולת חוק הגנת הדייר, חיוב אגרות ומסים על השוכר, והיתר לשוכר לפתוח דלת בצד הצפוני ושתי דלתות ראשיות.

4. יפוי כוח מיום 21/04/83 מאת בהאי עבד ־אלחמיד קוטינה. המדובר במסמך המאשר להעביר את כלל החלקים של בהאי בנכס מס' 30 ובנכס מס' 32 לאבראהים ווזווז , כנגד תמורה ששולמה ולא צוינה.
5. יפוי כוח מיום 22/05/99 מאת אוסאמה זוהדי יוסף קוטינה, ת"ז XXXXXXX689, זוהדי אוסאמה זוהדי קוטינה, ת"ז XXXXXX026, זינה אוסאמה קוטינה, ת"ז XXXXXX302 ולואי אוסאמה קוטינה, ת"ז XXXXXX591. המדובר במסמך המאשר להעביר את כול חלקיהם כנגד תמורה מוסכמת שלא צוינה לידי אבראהים ווזווז.

6. מכתב מאת עו"ד מאג'ד ע'נאים מיום 24/12/14. המכתב ממוען לעו"ד עבד־אלעזיז קוטינה, ובו מציין עו"ד ע'נאים בשם הנתבע כי מסר לידיו את המסמכים של המחלקה למבנים מסוכנים וטרם שמע "מכם" התייחסות עניינית, בעוד הנזקים הולכים וגדלים וימי החורף בפתח.

7. פרוטוקול מיום 30/03/15 בת "א (שלום י-ם) 57180-03-15, שבמסגרתו נחקר הנתבע ומסר דברים אלה (עמ' 4 לפרוטוקול):

"ש. ממתי אתה בחנות מס' 30?
ת. 30 שנה.
ש. כשהתחלת להחזיק בחנות לפני 30 שנה מי החזיק בה לפני כן.
ת. אחד בשם אחמד ברהם.
ש. קנית את החנות ממנו.
ת. כן אני קניתי את החנות ממנו. לפני 30 שנים פחות או יותר, אני לא יודע בדיוק.
ש. אתה משלם למישהו על זה שאתה מחזיק היום בחנות מס' 30.
ת. בוודאי שכן.
ש. למי.
ת. אני לא זוכר את השמות שלהם".

8. תצהיר הנתבע מיום 21/04/15 שהוגש לבית המשפט בת"א 57180-03-15 דלעיל. לשם הנוחות יובא הסעיף הרלוונטי – סעיף 15 מתצהיר זה – כלשונו :

"התובעים העלימו מעיני בית המשפט הנכבד את ההסכמה לתיקונים שניתנה ביחס לחנות והטיעון כאילו ההסכמה מתייחסת לחנות אחת בלבד הינו שקרי וחסר בסיס".

עיקרים וממצאים מראיות הצדדים

ראשית ייאמר כי ראיות הצדדים, ובעיקר ראיות הנתבע, ברובן לא היו צריכות לעניין המחלוקת, שכן עסקו בשאלת הבעלות הקניינית בנכסים, בעוד שהשאלה העומדת על הפרק היא שאלת זהות בעל הבית והשוכר על־פי חוק הגנת הדייר, תוקף חוזי השכירות וקביעת דמי השכירות בהתאם לכך. בעניין זה אין לבית־הדין אלא להצטרף להערותיו של בית־המשפט המחוזי ולהערת כב' השופטת מ' ליפשיץ־־פריבס כי ענייני הבעלות בנכסים דנן יוכרעו בערכאה המוסמכת לכך.

אסעד קוטינה – עדות ותצהיר
אסעד קוטינה, יליד 1936 ומתגורר בעיר העתיקה, מסר בתצהירו כי שני הנכסים מצויים בבעלות משפחת קוטינה . אסעד חזר על תולדות חוזי השכירות האמורות בכתב התביעה שהיה צד להם , על השינויים שנעשו בנכסים, ועל כך שעזאת לא חתם על חוזה השכירות בעניין נכס מס' 30 ביום 15/09/86 כי לא הסכים להשכיר את הנכס . אסעד הצהיר כי קיבל דמי שכירות מן הנתבע לאורך השנים. הואיל והנתבע חיבר את הנכסים וחרג ממטרות השכירות , החליט אסעד להגיש נגדו תביעה לקביעת דמי שכירות כלכליים.

אסעד הצהיר כי ידוע לו שהנתבע מחזיק במקום בית מרקחת מרפאה ומעבדה רפואית. עיקר חקירתו הנגדית של הנתבע נסבה על הבעלות הקניינית בנכסים ועל אופן רישומה בחקירה הוצג תשריט החלוקה בין היורשים (ביאן תקסים). הנכס הוא רק אחד מנכסים רבים של המשפחה בעיר העתיקה ומחוצה לה. הנכסים בעיר העתיקה מנוהלים על־ידי ארבעת החתומים לטובת כלל היורשים. הוא אישר את דיירותו המוגנת של הנתבע ומסר כי עזאת כבר אינו כשיר להעיד. אסעד אישר כי אוסאמה קוטיינה שייך לענף אחר (פכד) של המשפחה והוא מורשה של הענף שלו. מערכת ההרשאות הזו מוסדרת בצווים של בית ־הדין השרעי בירושלים. העד מסר כי רוב הנכסים מוחזקים ומטופלים בשיתוף בין כול היורשים, ו כי נכסים 30 ו־32 לא יוחדו בהסכם לאיש מבני המשפחה ומטופלים במשותף. אסעד לא זכר אימתי גבה דמי שכירות בפעם האחרונה, אך מסר כי לאחר הנתבע החל בשיפוצים התרעם על כך שלא ביקש את רשותו למרות שהיה צריך לעשות כן, כי הוא השוכר ואינו בעל הבית.
בית־הדין התרשם לחיוב מעדותו של אסעד. הגם שרובה ככולה עסקה בשאלת הבעלות הקניינית – שאלה שאינה רלוונטית – הרי העדות שפכה אור על אופן ניהול הנכסים שנהג בזמן כריתת חוזי השכירות במשפחת קוטיינה. עסקת המכר עם בהאי הייתה ידועה לאסעד, ובכך אין כ ול חידוש, שכן חלקו של בהאי הוחרג במפורש בחוזה 1986. אסעד העיד כי ישנם נכסים אשר יוחדו לאביו או ליורשים אחרים, אך לא ידוע לו על הסדר שכזה עם נכסים 30 ו־32 והם טופלו כנכסי המשפחה על־ידי נציגי ארבעת ענפיה.

תצהיר ועדות סלים ג'מאל יוסף רמזי קוטיינה
סלים הוא יליד 1976 ונוטל חלק בניהול נכסי המשפחה . סלים העיד כי בעלות המשפחה על נכסיה מוסדרת בשיטת השטרות והולכת לאחור החל מסוף המאה ה־17 והוא מעורב בענייני ניהול הנכסים החל משנת 2000. העד מסר שאוסאמה (אחד מהחתומים של ייפוי הכוח משנת 1999) נפטר לפני מספר חודשים. אוסאמה היה קשור לנכסים דרך אשתו נוזהה, והיא העבירה את זכויותיה לאחיה עזאת וזוהייר עוד בשנות השמונים . למשפחת קוטיינה יש נכסים משותפים רבים בסביבה, והנתבע הוא לכל היותר בעלים של שברי אחוזים מכוח המכר של בהאי את חלקו הקטן בנכסים 30 ו־32.

נכסים 30 ו־32 הם נכסים משותפים, וכ ול אחד מהשותפים מן המשפחה יודע את חלקו על־פי הטבלה המצורפת להסכם השכירות. העד שלל את טענת הבעלות הקניינית של הנתבע ואמר כי אם הנתבע חפץ להסדי ר את העניין הוא צריך לפנות לבית־המשפט המחוזי. סלים מסר כי הנתבע עשה שינויים משמעותיים והרס קירות. סלים נכנס למקום בזמן השיפוץ וגם אחריו נכנס למרכז הרפואי. חנות הבגדים נראית היטב מבחוץ ו הוא ראה גם שמוצעים בה בגדים למכירה. מרבית עדותו של העד הייתה עדות שמיעה וסברה או הסבר על מסמכים שכבר הוגשו. שאלת הבעלות הקניינית אינה רלוונטית לתיק זה, והעד הפנה בעניין שאלה זו למסמכי הבעלות ולהליך אשר יש לנהלו בבית־המשפט המוסמך.

עדות מוראד קוטיינה
מוראד קוטיינה, יליד 1980 , חזר גם הוא למעשה על עדויות קודמיו. עזאת הוא דודו מצד האב , והוא מסר לגביו שהוא יודע על כך שעזאת סרב להתקשר בחוזה שכירות נוסף עם הנתבע בשנת 1986 . העד העיד כי נכח בפגישה עם הנתבע ועו"ד ע'נאיים במשרד של עו"ד עבד אל־עזיז קוטיינה ושם ביקש הנתבע רשות לשפץ את הנכסים. הנוכחים נתנו לו רשות ובתנאי שישלם את דמי השכירות המגיעים ממנו. הוא הבטיח שישלם ולא קיים את ההבטחה סיים את השיפוץ ופתח דלתות. מוראד אישר כי הייתה אזהרה של מחלקת מבנים מסוכנים של העירייה . עוד מסר כי את סוג השיפוץ וסכומו קבע הנתבע לעצמו, ואישר כי יש למשפחה בית בשכנות קרובה והוא ביתו של סלים קוטיינה.

תצהיר הנתבע ועדותו
הנתבע אישר כי חתימתו מופיעה על כול עמודי חוזה 1986, כולל ע ל הטבלה שבה כתוב חלקו של בהאי (בשלב זה ענה ב"כ הנתבע במהירות לשאלה במקום הנתבע ואמר כי מדובר בחלק מן התשלום ולא בחלק מן הזכויות). הנתבע מסר כי לא ביקש את רשות ב ני משפחת קוטיינה לביצוע השיפוץ אלא פנה אליהם כשכנים של המבנה, וטען כי למעשה השיפוץ היה מחויב מעמדת רשות העתיקות והמחלקה למבנים מסוכנים של עיריית ירושלים.

הנתבע מסר כי אינו משלם דמי שכירות. כאשר עומת עם תצהירו ועדותו בהליך אחר (ראה סקירת מסמכים למעלה) לא יכול היה להסביר , ורק מסר כי קנה את החנות מבהאי קוטיינה, ואז תיקן ומסר כי אחר־כך קנה את שתי החנויות ב־1999 מאוסמה וילדיו. הנתבע אישר כי חתימתו מופיעה על קבלה בעניין דמי שכירות משנת 1987 אבל חזר על עדותו כי לא שילם שכירות לאחר שנת 1983.

התרשמות בית־הדין מעדותו של הנתבע הייתה שלילית. הנתבע לא ידע להסביר את הסתירות בעדותו אל מול המסמכים, לא הסביר מדוע לשיטתו אינו מחויב לחוזי השכירות וכיצד השתחרר מהם, לא הסביר את אמירותיו בדבר תשלום דמי שכירות בגין החזקה בנכסים בהליך קודם, וניכר היה כי הוא נזקק לסיוע ב"כ אל מול החקירה הנגדית ואף מקבל סיוע זה.

תצהיר אחמד ווזווז ועדותו
אחמד הוא בנו של הנתבע והוא מנהל את שני הנכסים. הוא מסר שיש בהם בית מרקחת מרכז רפואי של קופת חולים כללית ובו מכון רנטגן, חדר רופא, משרד קבלה, חדר אחות בנוסף לשירות רפואי. אחמד אישר ששטח החנויות הרשום ברישומי העירייה הוא השטח הנכון ואין צורך למדוד מחדש. אחמד אישר שהיו ישיבות עם בני משפחת קוטיינה עובר לשיפוץ, א ך מסר כי הדבר היה בגלל השכנות. אחמד נשאל אם הוא מסכים לכניסת השמאי מטעם התובע לשם מדידת הנכס. גם כאן הקדים ב"כ הנתבע תשובה לפני העד והביע התנגדות. גם אחמד ענה כי הוא מתנגד לכניסת השמאי כי "אנחנו בעלים" ו־"מי אתה בכלל שתיכנס".

התרשמות בית־הדין מן העד הייתה שלילית. ניכר כי העד דבק בעמדה נוקשה, ב וטה ודווקנית, ממעט בפרטים ככל האפשר, ובדעתו להקשות על ב ירור האמת גם בעניין פשוט כמו מדידת שטח.

עיקרי סיכומי התובעים

1. הנתבע מחזיק בנכסים מכוח חוזי שכירות מוגנת עמם, ואין לו על מה לבסס את טענת הבטלות של חוזים אלה או את טענת הבעלות שלו;

2. הנתבע לא התכחש לחוזי השכירות שהוגשו והם עומדים בתוקפם;

3. התובע 1 (עזאת) החריג עצמו ואת מרשיו מחוזה השכירות של 1986 בעניין נכס מס' 30;

4. הוכח כי חלוקת נכס מס' 30 כיום היא לבית מרקחת, חלק ממרפאה וחנות בגדים, ומשכך מוסרת המגבלה על דמי השכירות;

5. הנתבע טוען טיעון עובדתי חלופי, שלפיו רכש פעמיים את "מלוא הזכויות בנכס" – פעם אחת ב ־1983 ופעם נוספת ב־1999. טיעון זה איננו יכול לעמוד;

6. טענתו של הנתבע היא טענת הודאה והדחה, ולפיכך נדרש הנתבע להוכיח את העובדות בדבר בעלותו והפטור שהיא מקימה מחוזי השכירות שבקיומם הוא מודה;

7. ייפויי הכוח שהציג הנתבע עוסקים אך ורק בחלקם של המוכרים ולא במלוא הזכויות בנכס. עובדת החלקיות של הבעלות מצוינת במפורש בכול אחד מיפויי הכוח;

8. טענתו של הנתבע כי "גילה" שהתובעים אינם בעלי הנכס לאחר חתימת חוזה השכירות אינה מתיישבת עם דמי שכירות ששולמו לאחר 1983 (העסקה עם בהאי), אינה מתיישבת עם חתימת הסכם שכירות מיום 15/09/86, אינה מתיישבת עם הצהרתו בת"א 57180-03-15 מיום 30/03/15 שלפיה הוא משלם על ההחזקה בחנות, ואינה מתיישבת עם מכתבו של עו"ד מאג'ד ע'נאים מיום 24/12/14 מטעם הנתבע, ובו הוא מבקש לקבל הסכמה לשיפוצים, הסכמה אשר זכתה גם לאישור נוסף בסעיף 15 לתצהירו מיום 21/04/15;

9. חלקו של בהאי בדמי השכירות כאמור בטבלת החלוקה הוא 2% (7,354 אג' מתוך 375 דינר). טבלת חלוקה זו צורפה להסכם, הנתבע חתום עליה, ההסכם הוגש והנתבע לא התכחש לו.

טענותיו של הנתבע על חלוקה פנימית וייחוד נכסים בתוך משפחת קוטינה הן טענות בעל־פה נגד מסמך בכתב (תשריט החלוקה), ומכל מקום נטענו רק בסיכומים ומהוות הרחבת חזית אסורה.

10. טענת הנתבע בדבר קיום הסכם חלוקת נכסים בין יורשי קוטינה שלפיו קיבלו אלה שמכרו לו את חנויות מס' 30 ו־32 היא בגדר הרחבת חזית. פירוק שיתוף שכזה לא הוכח בשום ראיה, ואף סותר את יפויי הכוח עצמם;

11. התובעים הם "בעלי הבית" כהגדרת מושג זה בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר, והיא הגדרה המנותקת עקרונית מדיני הקניין. אין השוכר נכס יכול לכפור בזכותו של המשכיר להעניק לו את ההחזקה בנכס מחד גיסא, ולהחזיק בנכס מכוח אותה ההענקה מאידך גיסא (ע"א 350/75 נסים נ' פאשה, פ"ד ל(1) 99 (1975); ע"א (מחוזי י-ם) 3519/09 ח'יאט נ' אלמעאיטה (24.3.2010)) ;

12. זכותם של האני ואסעד, התובעים 2 ו־3, לבקש דמי שכירות ריאליים בגין הנכסים נובעת מההחרגה האמורה בתקנות 1(11) (מרפאה), 1(12) (מעבד ה רפואית) ו־1(14) מקצוע חופשי. זכותו של עזאת, התובע 1, נובעת גם מכך שלא שולמו דמי מפתח לידיו, כאמור בתקנה 1(22).

13. לעניין טענותיו של הנתבע בדבר שימושי הנכסים, הנתבע הוא שמנע מהשמאי מטעם התובעים להיכנס לנכס, ואינו יכול להיבנות מסירוב זה. שימושי הנכס המסירים את ההגנה מובהרים גם בחוות־דעת השמאי מטעם הנתבע. השמאי מטעם הנתבע אינו מפרט את שטח הנכסים בשל כך שאימץ את שנאמר בחוות־דעת השמאי מטעם התובעים.

עיקרי סיכומי הנתבע

1. הנתבע חזר על טענתו בכתב ההגנה שלפיה רכש את הנכסים מהבעלים האמתי ומשכך הוא פטור מן החובות האמורות בחוזי השכירות שמכוחם נכנס בזמנו לנכס;

2. הנתבע טען כי התובעים לא הוכיחו את בעלותם בנכסים ולפיכך אין תוקף לחוזי השכירות ואין יריבות בבקשה להעלאת דמי השכירות;

3. אין לקבל את חוות־דעת השמאי מטעם התובעים מפני שהוא לא ביקר בנכס (בניגוד להנחיות בית ־המשפט העליון בבר"ם 6744/14 ג'י ישראל מרכזים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון (5.3.2015)) . השמאים לא נחקרו כלל ועל בית־הדין להכריע בין חוות־הדעת שלהם.

מכל מקום, השמאי לא הביא בחשבון כי מפלס הנכס נמוך ממפלס הכביש, כי אזור מוסררה שאליו השווה עדיף מבחינה מסחרית על העיר העתיקה, וכך גם אזור אל־רשיד. יש להפחית סכום גבוה בהרבה מ־5% בגין בעיות נגישות בשל מיקומו של הנכס בעיר העתיקה, יש להתייחס ליחסי רוחב ועומק בתוך הנכס, להביא בחשבון עבודות גמר (20%) ולהגיע לסכום שכירות חופשית טרם השיפוץ בסך של 3,780 ש"ח;

4. היה על התובעים לסתור את טענת הבעלות שלו באמצעות כתב תשובה, ומשלא עשו כן בעלותו אינה עוד במחלוקת ;

5. התנהגותם של התובעים מהווה הודאה בזכויות הנתבע, בכך שבמשך שנים לא ביקרו בנכס ולא דרשו דמי שכירות. מכתבו של עו"ד ע'נאים אינו בקשת אישור מבעלי בית לשיפוץ אלא בקשת הסכמה בין שכנים;

6. טבלאות החלוקה הוצגו במהלך הדיון באופן מפתיע ואין להסתמך עליהן;

7. עדותו של הנתבע בפרוטוקול משנת 2015 אינה מצביעה אלא על תשלום שכירות בעבר, עד אשר עברו הנכסים לבעלותו;

8. למשפחת קוטינה נכסים רבים, אך מתוך סך נכסי המשפחה, יוחדו החנויות שהושכרו מיוחדות לבני המשפחה בהאי ואוסאמה שמכרו לו. טענה זו לא נסתרה במסמכים, בצווי ירושה או באישורי בעלות אחרים.

עמדתו של התובע 1, עזאת, כי לא היה בין המשכירים של נכס מס' 30 ולא קיבל דמי מפתח, הגם שהיא מופרכת, מחזקת את עמדת הנתבע שלפיה לענפים שונים של משפחת קוטינה מיוחדים נכסים שונים.

9. לחילופין, הדיירות המוגנת ותשלום דמי המפתח מגנים על הנתבע מפני תביעה להעלאת דמי השכירות;

10. עמדתו של עזאת כי איננו במעמד של משכיר בדמי מפתח של חנות מס' 30 היא מופרכת, עזאת לא העיד עליה, היא סותרת את נוסח החוזה שבו נכתב במפורש ששולמו דמי מפתח, ואילו היה עזאת סבור אחרת, היה מגיש תביעת פינוי;

11. נטל ההוכחה בדבר הסרת התקרה מאחת העילות האמורות בתקנה 1 לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המירביים וההפחתות), התשמ"ג –1983, מוטל על הטוען להעלאת דמי השכירות, והוא בעל הבית. התובעים לא הוכיחו כי הנתבע משתמש בחנויות כמרפאה, מעבדה רפואית או בית מרקחת.

12. עדי התביעה לא נכנסו לתוך הנכס ואינם יודעים מה יש בו. הנתבע העיד כי חנות מס' 32 משמשת כמרכז רפואי אך זו אינה מרפאה של רופא, וחנות מס' 30 משמשת כבית מרקחת. אין במקום מעבדה רפואית ואף לא חנות בגדים, כי אם מחסן של 3 מ"ר המשמש לאחסון בגדים.

בנו של הנתבע הצהיר שיש במקום מרכז קופת חולים כללית, בית מרקחת ומחסן. במרכז יש רנטגן, חדר אחות, חדר לרופא, בית מר קחת, משרד קבלה ומטבח לעובדים. גם אם יש במקום חדר לרופא, עדיין אין מדובר במרפאה של רופא כאמור בתקנות. מרפאה של רופא היא מרפאה בבעלות רופא, או לפחות בניהולו של רופא. מקום המספק שירותים רפואיים איננו עומד בהכרח בהגדרה זו;

13. משהוסדרו דמי שכירות מוסכמים בחוזה יחול סעיף 53 לחוק הגנת הדייר, ולא סעיף 52, ומכאן שלא תהיה גם תחולה לתקנות שהותקנו מכוח סעיף 52. דמי השכירות הוסכמו בשני החוזים, ולפיכך אינם נתונים להעלאה;

14. יש להחריג את שטח המחסן, שאינו כלול בבתי העסק המנויים בתקנה 1 לתקנות.

דיון והכרעה

נדון להלן בסוגיות העולות מהראיות וטענות הצדדים.

תחולת חוזי השכירות המוגנת על הצדדים

הצדדים לא כפרו בחוזי השכירות מן השנים 1982 ו־1986, אך טענות שתי טענות הסוטות מהם במישור הראייתי. הטענה האחת הייתה טענת התובע 1, עזאת, שאין הוא צד לחוזי השכירות ומשכך אינו כבול לחסם העליון לגובה דמי השכירות. הטענה השנייה הייתה טענת הנתבע שלפיה אין להתיר את הגשת טבלת בעלי הזכויות הנלווית לכול חוזה.
בית־הדין דוחה הן את טענת התובע 1 והן את טענת הנתבע בקשר עם החוזים . שמו של התובע 1 מופיע בחוזים כמשכיר ובעל בית. התובע 1 לא העיד ולא הסביר מדוע חרף העובדה ששמו מופיע הוא אינו אחד מבעלי החוזה. ממילא אם אין התובע 1 צד לחוזי השכירות (על אף האמור בהם), הרי של בית־דין זה אין סמכות לדון בתביעתו, שכן סמכותו מצטמצמת לבעלי בתים שוכרים וחליפיהם בכל הנוגע להסכמי שכירות מוגנת בלבד. כך או כך הנתבע כצד לחוזי השכירות זכאי להנות מכל יתרון שמעניק תשלום דמי מפתח לשוכר בית עסק שבגינו "שולמו" דמי מפתח. זהו נוסח תקנה 1(22), ואחת היא למי מבעלי הבית שולמו אותם דמי המפתח.

טבלת בעלי הזכויות מופיעה ומאוזכרת בחוזים עצמם. הנתבע אישר בעדותו את חתימתו עליה , וטענתו כי הטבלה ממילא אינה רלוונטית לשאלת תוקף החוזים או חלוקת הבעלות אלא לכל היותר לחלוקת דמי השכירות או דמי המפתח נאמרה בתשובה שאותה הקדים ב"כ לענות במקומו בעת החקירה הנגדית. משכך אין ־בית הדין יכול לקבוע ממצא עובדתי, ולא נותר אלא לקבוע כממצא על־פי נוסח החוזים עצמם כי הנתבע חתם על חוזי השכירות ביודעו כי הטבלאות משקפות את החלוקה ("תקסים") של זכויות המשכירים להשכיר, וכי החתומים על החוזה הם בעלי הזכות להשכיר , הן בשמם והן בשם שולחיהם . נוסח החוזה עצמו ברור:

ובעברית:

"המשכיר וחליפיו: עזאת נג'ם אלדין קוטיינה אסעד עבד אלוודוד קוטינה האני מחמוד קוטיינה ראסם יוסף קוטינה בקשר למנותיהם ומנות מרשיהם ובשם שאר הזכאים מ המשפחה המו זכרים במסמך החלוקה שמעבר לדף זה".

כלומר, נמסר לנתבע מיהם הזכאים להשכיר את הנכס , ובית ־הדין איננו מקבל את גרסתו כי סבר שמדובר בחלוקת דמי השכירות בלבד ללא קשר למערך הזכויות. אותו "ביאן תקסים" עוסק בשיעור החלקים של כול אחד המשכירים.
הנתבע מודה ומאשר כי קיבל את החזקה במושכרים מכוח חוזים אלה, אלא שטוען הוא כי מאז שהתחייב בהם רכש את הבעלות מבני משפחת קוטיינה מסוימים כפי שפירט. בית ־הדין מצא כי אין בטענתו כדי לשחררו מחוזי השכירות, לא מן הצד המשפטי ולא מן הצד העובדתי.

שאלת הבעלות הקניינית בנכסים מס' 30 ו מס' 32 אשר דומה כי תפסה את רובו של ההליך על אף הבהרות בית־הדין בקדם המשפט, איננה בסמכותו של בית־דין זה אלא אגב־גררא, ו במקום ובמידה שהיא נחוצה להכרעה בסכסוך. אלא ששאלה זו כלל אינה נחוצה להכרעה בסכסוך. ונפרט.

הגדרת הבעלים על־פי חוק המקרקעין והגדרת בעל הבית לפי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר הן הגדרות שונות. הגדרת חוק הגנת הדייר עדיפה במפורש את ההגדרה הקניינית האמורה בחוק המקרקעין , ומגדירה בעל בית על ־פי רישום המשכיר בחוזה, ורישום זה מפרט התובעים ומונה אותם בין בעלי הבית (רע"א 7836/06‏ חאבני (הללי) נ' אטבליסמנט ניהול חברה זרה (1.2.2007) ) וכן ראו בע"א 112/70 די־יונג נ' סטרולוביץ, פ"ד כד(1) 679, 681 (1970)) :

"עינינו הרואות: נוכה ההגדרה האמורה 'בעל הבית' לענין החוק אינו דווקא הבעלים הרשום בספרי האחוזה, ולא דיני הקנין קובעים מיהו בעל הבית לעניין זה, כדי להשיב על השאלה מיהו בעל הבית, אנו שואלים בראש ובראשונה, מי השכיר את הנכס, ואיש זה הוא בעל הבית הראשון, ואחת היא אם היה בעל הנכם אם לא".

שכירות היא זכות קניינית. משעה שנחתם חוזה שכירות, הרי כל שינוי קנייני שבא לאחריו – כפוף לחוזה השכירות כל עוד לא בוטל. אם הועברה בעלות, אין הדבר פוגע בחוזה שכירות קיים. כך מי שמכר חלקים בנכסים, וכמוהו מי שקנה – כפופים לחוזה השכירות כל עוד לא בוטל. הנתבע לא מסר כ ול הודעת ביטול על חוזי השכירות, ומסיבה זו הם קיימים ועומדים, מקנים סמכות לבית ־הדין ומחייבים את הצדדים, ואחת היא מי כעת ה"בעלים הקנייני" – הגדרת "משכיר וחליפיו" בחוק גוברת עליה .

לכל היותר זכאי הבעלים החדש לתבוע את חלקו בדמי השכירות מכוח בעלותו החדשה , ולשם כך עליו לשייך את הזכויות שנרכשו על־ידו באמצעות הטבלה המצורפת לחוזה כזכויות חליפיות לזכויותיו של המוכר. על יסוד ניתוח משפטי זה נותרים התובעים 3-1 בעלי הבית, והנתבע נותר השוכר, הוא עומד מולם והם מולו , ואחת היא אילו עסקאות – אם בכלל – בוצעו בזכויות הקנייניות בנכסים.

לעניין זה יוער כי הנתבע מנוע מלטעון כנגד זכויותיהם של המשכירים כצד לחוזה השכירות משעה שמכוח אותו חוזה השכירות קיבל הוא־עצמו חזקה בנכס. זהו כלל יסודי בדיני חכירה, ויפים לעניין זה דברי בית־המשפט העליון בעניין נסים נ' פאשה דלעיל, בעמ' 104:

"אין אדם יכול להחזיק בנכס מכוח הענקה מפלוני ויחד עם זאת לכפור בזכותו של פלוני להעניק לו את הנכ ס. כלפי המעניק מנוע המוענק מלכפור בזכותו ולטעון לזכות צד שלישי".

אם אכן סבר הנתבע, באמת ובתמים, כי התקשר בחוזים בטעות, צריך היה להודיע על ביטולם, ו אולי אף לפעול על־מנת להשיב לעצמו את דמי המפתח ששילם. משלא עשה כן, ועד שלא עשה כן, זכאים התובעים שהתקשרו עמו בחוזים להסתמך על חוזים אלה. בית־ הדין כאמור לא קיבל את גרסתו כי סבר שרכש את "מלוא הזכויות" בשני הנכסים עוד ב־1983. גרסה זו סותרת את התקשרויותיו הנוספות בחוזים מ־1986 ומ־1999.

בית־הדין מצא כי לנתבע לא היה גם יסוד עובדתי לראות את חוזי השכירות כבטלים מחמת העסקאות שביצע, גם אם מדובר בעסקאות תקפות. כך לא הצליח הנתבע להסביר את הטיעון העובדתי החלופי אשר בכתב ההגנה. אם אכן רכש הנתבע את "מלוא הזכויות" מבהאי בנכסים ב־1983, מדוע היה צריך להתקשר בחוזה שכירות נוסף ב־1986? מחוזה 1986 עולה במפורש כי הצדדים היו ערים לכך שהמשכיר וחליפיו אינם כוללים עוד את בהאי, וזאת ככל הנראה מפני שהיה ידוע כי בהאי מכר כבר את חלקו, וחלק זה בוודאי איננו בגדר "מלוא הזכויות". משכך, מעיד החוזה כי גם הנתבע עצמו לא סבר שרכש את מלוא הזכויות בנכס בשנת 1983.

טיעון עובדתי חלופי נוסף שולל את טענתו של הנתבע כי גם בשנת 1999 רכש את "מלוא הזכויות". הדבר סותר הן את ייפוי הכוח מ־1983 והחוזה משנת 1986? בית־הדין בדק את נוסח יפויי הכוח שהגיש הנתבע ומצא כי בנוסח זה אין כדי לתמוך גישה שכזו, שכן יפויי הכוח מציינים במפורש שהמוכרים מרשים להעביר את "מנותיהם" ( حصص) בחנויות. אין בייפויי הכוח כול תמיכה גם לטענה החדשה שהשמיע הנתבע בעדותו ובסיכומים ולפיה המוכרים על ־פי ייפויי הכוח מחזיקים בכול הזכויות בחנויות מס' 30 ו ־32 מכוח הסכם פירוק שיתוף או ייחוד נכסים בין היורשים המייחד להם דווקא נכסים אלה. זכרו של הסכם כזה לא בא ב אף אחד המסמכים שהוגשו לבית ־הדין ואף לא בא בכתב ההגנה, ומשכך אין בית ־הדין מקבל כממצא כי את גרסת הנתבע כי סבר שחוזי השכירות פקעו מכיוון שהאמין שרכש נכסים אשר יוחדו למוכרים (אוסמה ובהאי) בהסכם שיתוף כלשהו.

לפיכך, קובע בית־הדין כי בהיות התובעים משכירים, הנתבע שוכר, והנכס תפוס בשכירות מוגנת, יש לדחות את טענותיו של הנתבע בעניין חוסר יריבות וחוסר סמכות עניינית לבית־הדין לשכירות. מאותה סיבה אין נפקות למכתבו של עו"ד ע'נאים, להודאה בתשלום דמי שכירות או לאי־תשלומם, או לכול ה"סימנים" אשר ניסו בעלי הדין בשאלת הבעלות הקניינית העדכנית בנכס . התובעים הראו כי חוזי השכירות עומדים בתוקפם וכי הנתבע חייב בדמי שכירות על פיהם. אם השתנה מערך הבעלויות בינתיים ובכמה, יקומו הבעלים החדשים ויתבעו את חלקם בדמי השכירות לפי חלקם בבעלות מן התובעים ואם ישנה מחלוקת על שיעורי הבעלות החדשים יכריע בה בית המשפט המחוזי על פי סמכותו ואין הדבר מעלה או מוריד ממעמד המשכירים או השוכר על פי חוזי השכירות.

בית־הדין מדגיש כי אין בהכרעה זו כדי להוות מעשה בית־דין בשאלת הבעלות הקניינית בנכסים, אך יש בה כדי להכריע בשאלת מיהות 'בעל הבית' כהגדרתו בחוק הגנת הדייר בקשר עם נכסים אלה.

תחולת סעיף 52א לחוק הגנת הדייר והתקנות על־פיו

בית־הדין בחן את טענת ההגנה שלפיה סעיף 52א אינו חל בנסיבות העניין, כי אם סעיף 53, בהינתן הסכמה בין הצדדים על גובה דמי השכירות, ומצא לדחותה.
נוכח סעיף 53 הוא ברור, והוא עוסק ב"תקופת השכירות". החוק והפסיקה מבחינים בין תקופת השכירות האמורה בחוזה (בחוזים שבפני בית־הדין מדובר בשנה מיום חתימתם) לבין התקופה שלאחריה ממשיך החוזה מכוח החוק (התקופה הסטטוטורית). סעיף 53 מתייחס לתקופה החוזית, או לכול הסכמה אחרת שבאה אחריה בתוך התקופה הסטטוטורית. אכן, ניתנת עדיפות להסכמת הצדדים, אך משעה שתמה התקופה החוזית ולא נכרתה כול הסכמה נוספת לתקופה הסטטוטורית, זכאים הצדדים לבקש מבית־הדין לקבוע את דמי השכירות כאמור בסעיף 52א (ראו דיון מפורט בהגדרות הפנימיות בע"א 403/72 המרץ – מרכבי מכוניות ועבודות מתכת בע"מ נ' גרייב, פ"ד כז(1) 423 (1973); ע"א 1542/91 גזית נ' קוקיה, פ"ד מו(3) 78 (1992)).

יש לבדוק אפוא אם קבעו הצדדים הוראות בחוזה בנוגע לתקופה הסטטוטורית, כלומר, לתקופה שאחרי תום השנה. מעיון בחוזים עולה כי החוזה מיום 18/10/82 (ללא זיהוי נכס) עוסק בתקופה חוזית של שנה ומצוין בסופו כי השוכר מוגן לפי חוק הגנת הדייר. משמע, לא ניתן לקרוא לתוך החוזה הסכמה על קיבוע דמי השכירות גם לתקופה הסטטוטורית, ומשכך, "הסכם בין הצדדים לעניין דמי השכירות" קיים אך ורק לתקופה החוזית, היא תקופה של שנה. בחוזה מיום 15/09/86 על נכס מס' 30 המצב זהה. החוזה מוגדר מראש לשנה ואין הוראות לגבי דמי השכירות בתקופה הסטטוטורית.

לצורך השוואה, עיין בית־הדין בחוזה עם תיים, ומצא כי חוזה זה הוא בנוסח אחר, דומה לחוזה שנדון בפסיקה בעניין גזית נ' קוקיה, וכולל הוראות לתקופה הסטטוטורית במילים "והיא מתחדשת באופן אוטומטי לפי אותם תנאים". ייתכן שקריאתו של חוזה זה היא שהביאה את ב"כ הנתבע לטעון כי יש הסכמה על דמי השכירות המחילה את סעיף 53. כך או כך, שני החוזים שבנדון אינם דומים לחוזה זה. דמי השכירות נקבעו בהם לתקופה החוזית בלבד, ואילו בתקופה הסטטוטורית חל החוק, דהיינו סעיף 52(א) ניתן להפעלה, והמצב הוא מצב של "באין הסכם" לעניין דמי השכירות . במצב כזה רשאי בית ־הדין לקבוע אותם מחדש. משכך, נדחית טענת ההגנה שלפיה אין תחולה לסעיף 52(א) לחוק הגנת הדייר, ונקבע כי התביעה היא בת־עילה. סעיף 52(ב) מנחה את בית־הדין להתחשב בכול הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות, ומחיל על בקשה שכזו את המגבלות הסטטוטוריות של סעיף 52א לרבות התנאים הקבועים בתקנות.

בית־הדין בחן את טענות הצדדים ואת ראיותיהם ומצא כי הוכח בפניו, הן בעדות הנתבע עצמו, הן בצילומים והן בחוות ־הדעת של השמאים, כי בנכס קיים היום מרכז רפואי "אלנור", ובו מרפאה, בית מרקחת ומעבדה רפואית. בית־הדין מצא כי תקנה 1(11) חלה על כול מבנה או חדר אשר נמצא בו אדם העוסק ברפואה על ־פי רישיון, כלומר רופא. אין צורך ביחסי קניין כלשהם בין הרופא העוסק במקום במקצועו לבין החדר המשמש לו כמרפאה. כך פסק בית־המשפט המחוזי (ע"א (מחוזי י-ם) 3019/08 ח'אלדי נ' ווקף מחבובה אלח'אלדי (15.3.2009) ), אשר אישר את פסק־הדין של בית־הדין לשכירות כי "כאשר משמש הנכס המושכר בדיירות מוגנת כמרפאה, אין מגבלה על סכום דמי השכירות" (ש (שכירות י-ם) 114/04 ווקף מחבובה אל־חאלדי נ' אל־חאלדי (26.11.2008)). קביעה זו אושרה גם בבית ־המשפט העליון (רע"א 3337/09 אלחאלדי נ' ווקף מחבובה חאלדי (6.9.2009) ).

לעניין המעבדה הרפואית טען הנתבע כי בנכס לא מתקיימת פעילות של מעבדה רפואית ואילו התובע העיד שיש פעילות כזו . בית מרקחת וחנות או מחסן בגדים אינם מצויים בגדרי תקנה 1 לתקנות. בית־הדין עיין בחוות־הדעת ובצילומי הנכס הנמצאים בהן ומצא כי ניתן לחלק את המקום לשלושה חלקים: החלק הראשון הוא מחסן בגדים או חנות בגדים בשטח של 5 מ"ר (עמ' 2 לחוות־דעת מטעם הנתבע); החלק השני הוא בית מרקחת בשטח של 46 מ"ר. שני אלה נמצאים ברח' אל־ואד 30. ברח' אל־ואד 32 ישנו מרכז רפואי הנותן שירות רפואי למבוטחי שירותי בריאות כללית. במרכז יש מרפאות. לשיטת השמאי מטעם הנתבע נמצאים במרכז הרפואי הול כניסה עם חדר המתנה, חדרי רופאים, חדר צילום ושירותי גברים ונשים. כול אלה יחד, בין אם יש בהם מעבדה רפואית ובין אם אין, בוודאי עולים כדי "מרפאה של רופא" כהגדרתה בתקנה 1(11).

משכך, יש להבחין בין הנכסים לעניין מגבלת דמי השכירות, ולקבוע כי נכס מס' 30 חוסה תחת מגבלת דמי השכירות המירביים הקבועה בסעיף 52א לחוק, ואילו נכס מס' 32 הוחרג מתחולת המגבלה, נוכח אפיינו כמרפאה כאמור בתקנה 1(11) לתקנות. בית־הדין מצא לנכון לדחות את טענת התובעים שלפיה בית מרקחת שקול מבחינת התקנות ל" בית עסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מקצוע חופשי" כהגדרת תקנה 1(14). גם מבלי להיכנס להגדרות העדינות של המונח 'בעל מקצוע חופשי' (וראו ביתר הרחבה בר"ע 593/86‏ פוטשניק ‎נ' שליסל , פ"ד מא(4) 533 (1987)), הרי שבית מרקחת בוודאי אינו בגדר 'משרד'. זאת ועוד, פירוטן של התקנות והיקף מתוך נוסחן מצביע על תשומת לב יתרה שניתנה לסוגים שונים של בתי עסק, בצורה מדוקדקת. בתקנות מנויים 21 סוגים כאלה, וביניהם בתי עסק נפוצים הרבה פחות מבתי מרקחת (כגון אולם ריקודים, סוכנות נסיעות, עמיל מכס, מתווך מקרקעין). חזקה על מתקין התקנות כי נתן דעתו לשאלת בתי המרקחת ואין מדובר בלאקונה אלא בהסדר שלילי.

קביעת דמי השכירות

התוצאה היא כי על בית־הדין לקבוע את דמי השכירות הכלכליים עבור נכס מס' 32, ולקבוע את דמי השכירות על־פי התקרה הסטטוטורית לנכס מס' 30.

נכס מס' 32 הוא מרכז רפואי המשתרע על 66 מ"ר ומכיל מספר חדרים, מסדרון המתנה ארוך וחדר קבלה. בתמונות שצורפו לשומת הנתבע נראה בבירור חלון ראווה גדול, מסדרון המתנה מקושת ובו כ־15 כסאות להמתנה וכן 3 דלתות לפחות. השמאי מטעם התובעים לא הורשה להיכנס ולבדוק את הנכס, טענה שלא נסתרה על־ידי הנתבע אף בסיכומיו ומכאן שיש לקבלה. אם לא הניח הנתבע לשמאי מטעם התובעים להיכנס לנכס ולהעריכו, אין לו להלין אלא על עצמו ולא יוכל להלין על שומת התובעים בהיבט זה. כפי שיובהר להלן, ממילא בחר בית ־הדין להסתמך על חוות־דעת שמאי הנתבע כבסיס לקביעת דמי השכירות. עוד יצוין כי השמאי מטעם הנתבע לא רשם את תוכנית הנכס ולא התייחס לעסקה המתבצעת בו כיום, דהיינו לעסקת השכרתו לשירותי בריאות כללית או לזכיין מטעמה.

השמאי מטעם התובעים העריך את דמי השכירות בגין נכס מס' 32 בסכום של 9,000 ש"ח לחודש, ואילו השמאי מטעם הנתבע העריך את דמי השכירות בנכס במצבו דהיום, כלומר לאחר שיפוץ, בסך של 4,724 ש"ח. שני השמאים הסתמכו על השוואה לנכסים דומים, כאשר השמאי מטעם הנתבע הציג עסקאות השוואה של חנות בגדים בחאן אל־זית (25 מ"ר, 40 דולר למ"ר), חנות מכולת בשוק הבשמים (25 מ"ר, 20 דולר למ"ר), וחנות ממתקים בבאב חאן אל־זית (50 מ"ר במבנה מלבני דומה לנכס דנן, 32 דולר למ"ר). השמאי מטעם הנתבע מייחס הפחתה של כ־25% לנכסים הנמצאים במפלס נמוך ממפלס הרחוב, וכן הפחתה לכול שטח עודף בעומק העולה על 5 מטרים.
מנגד, השמאי מטעם התובעים הביא בחוות־דעתו תשריט אשר תואם את הערכת השמאי מטעם הנתבע, ומראה כי הנכס בנוי כמלבן שרוחבו הפונה לרחוב הוא 5.50 מטרים (מצוינת המילה 'רחוב' בערבית) ואורכו 12 מטרים. כך גם מסתבר מן התמונות. השמאי מטעם התובעים הביא מספר נכסים להשוואה, אשר רק אחד מהם הוא בר־השוואה באמת ומצוי בעיר העתיקה, והוא חנות בגדים בשטח של 30 מ"ר, המושכרת בסכום של 5,000 ש"ח בחודש (167 ש"ח למ"ר ~ 46.82 דולר למ"ר). כתובת הנכס לא צוינה, אך סכום השכירות החודשי האמור בטבלה שונה מהסכום הנקוב בסעיף 12.1.3 לחוות־הדעת.

צודק ב"כ הנתבע בטענתו כי נכסים בעיר העתיקה הם ייחודיים. טענה זו נתמכת גם בהסתייגותו של השמאי מטעם התובעים על כך שקיים קושי רב באיתור נתוני עסקאות השוואה רלוונטיות. עם זאת, סבור בית ־הדין כי השיקול אשר הציג השמאי מטעם הנתבע בדבר שטח הנמצא בעומק של למעלה מ־5 מטרים איננו רלוונטי למרכז רפואי, ואילו מיקומו של הנכס ברח' הגיא, שהוא רחוב גדול, נאה וסואן בתוך העיר העתיקה, מוסיף לערכו, בפרט כשמדובר בהשכרה לפעילות ציבורית, אשר חלון הראווה שלה אמור לפרסם את המוסד ולאו דווקא סחורה ספציפית. כמו כן, נכס מס' 32 משמש כמרפאה, לפיכך ישנה חשיבות פחותה להיותו נמוך ממפלס הרחוב ב ־0.55 מטרים. ממילא מרפאות אינן נמצאות במפלס הרחוב ואין חשיבות מסחרית אמתית לכך.

שיקול נוסף לכך שאין מקום לחשב מאפיינים אלה הוא העובדה שהנתבע מנע בכוונת מכוון את כניסת השמאי מטעם התובעים אל הנכס יש להניח שאם הייתה מתאפשרת כניסה שכזו היה השמאי מטעם התובעים מסוגל להעריך משתנים אלה ולמדוד אותם.

משכך, מעריך בית־הדין את חוות־הדעת של השמאי מטעם הנתבע כנקודת מוצא, ולא יתחשב בהפחתות שביצע השמאי לעניין עומק הנכס וחריגתו ממפלס הרחוב. מנגד מצא בית־הדין להתחשב בשיפוץ הנראה היטב בתמונות הנכס, ואשר הנתבע הרחיב עליו הן בעדותו והן בסיכומיו. התובעים התנגדו לשיפוץ בזמנו, ובית־הדין לא מצא לנכון ולצודק לזכותם בפירותיו של השיפוץ מבחינת העלייה בדמי השכירות.

לפיכך התחשיב הנכון לדמי השכירות החודשיים בגין נכס מס' 32 הוא 35 דולר למ"ר, שהם 124.83 ש"ח נכון למועד פסק־הדין. מקדם השיפוצים הוא 0.8, כפי שהעריך השמאי מטעם הנתבע, והסכום החודשי יעמוד על 6,591 ש"ח לחודש.

לעניין נכס מס' 30 חישב בית‏־הדין את ההעלאות הסטטוטוריות על־פי סעיף 52א(א) בהינתן תשלום של 100 דינר בערכם השקלי ערב 01/01/83, הוא היום הקובע על ־פי סעיף 52, ומצא כי על־פי חישוב זה יעמדו דמי השכירות החודשיים על 614 ש"ח.

תוצאות והוצאות

התביעה לקביעת דמי שכירות מתקבלת.

התביעה לקביעת דמי שכירות בגין נכס מס' 30 מתקבלת שיעור דמי השכירות החודשיים יעמוד על 614 ש"ח.

התביעה לקביעת דמי שכירות בגין נכס מס' 32 מתקבלת, ודמי השכירות יעמדו על סך של 6,591 ש"ח לחודש. הואיל ומדובר בנכס עסקי, יתווסף על סכום זה מע"מ על ־פי שיעורי המע"מ שיהיו בתוקף ביום התשלום.

הסכום יתעדכן בשיעור הקבוע בתקנות הגנת הדייר, אשר יתפרסמו בתחילת כול שנה קלנדרית.

משנדחו מרבית טענות ההגנה של הנתבע, ובהתחשב בחזית הנרחבת שפתח, מצא בית־הדין לקבוע את הוצאות התובעים ולחשבן כסכום של הוצאות האגרה ושכר טרחת עו"ד ומע"מ, המחושב לפי שילוש התעריף המינימלי המומלץ, ובסך הכול 29,516 ש"ח.

כמו כן יישא הנתבע בשכר טרחת השמאי מטעם התובעים, על־פי חשבונית.

זכות ערעור לבית־המשפט המחוזי בתוך התקופה הקבועה בתקנות סדר הדין האזרחי, ביחד עם תקנות בתי המשפט (פגרות).

ניתן היום, ז' אלול תש"פ, 27 אוגוסט 2020, בהעדר הצדדים.